Можно ли продать долю в квартире если второй собственник несовершеннолетний

Закон не запрещает продавать недвижимость с правом собственности ребенка. Но такая сделка возможна при соблюдении нескольких условий.

Разбираемся, как проходит продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком, зачем обращаться в органы опеки и обязательно ли взамен проданного жилья покупать детям другую недвижимость.

Как ребенок может получить право собственности

По закону дети могут становиться собственниками недвижимости. На это не влияет то, сколько ребенку лет — право собственности может получить и новорожденный.

Несовершеннолетние становятся собственниками недвижимого имущества в случае:

• вступления в наследство;
• принятия недвижимости в дар;
• участия в приватизации. Для этого дети должны жить в квартире, которая не приватизирована. Ребенок при приватизации получает такую же долю, как и доля других лиц, проживающих в жилье;
• добровольного выделения доли матерью и отцом;
• выделения доли в жилье, которое приобретено за средства материнского капитала. Государственные средства, выделяемые семьям с детьми, могут использоваться для покупки дома, квартиры, в том числе и с использованием ипотеки. В таком случае закон обязывает выделить детям доли в приобретенной недвижимости. Это необходимо сделать не позднее 6 месяцев после снятия обременения, если жилье покупали с использованием банковского кредита.

Возможна ли продажа квартиры, которая принадлежит ребенку

Дети до 18 лет не могут полноправно распоряжаться своей собственностью. Продать недвижимость можно, но это могут сделать только их законные представители. Это могут быть родители, усыновители, опекуны или попечители.

Родители иногда могут распоряжаться собственностью так, как выгодно им, а не так, как должно быть в интересах ребенка. Чтобы защитить права ребенка, продажа проводится с участием органов опеки и попечительства.

Принимая решение о возможности одобрения сделки, проверяют, куда и как будут потрачены деньги, вырученные от продажи жилья. В большинстве случаев требуют, чтобы родители купили другую недвижимость, где ребенку выделят аналогичную по величине долю. При этом состояние жилья не должно быть хуже того, где несовершеннолетнему принадлежало право собственности.

Должны ли дети принимать участие в сделке

Ребенок до 14 лет может принимать участие в сделке, но свою подпись он не ставит на предварительном или основном договоре купли-продажи. За него принимают решение законные представители, расписываясь в документе.

Дети 14-18 лет считаются частично дееспособными. Они принимают участие в продаже и ставят свою подпись на документах, но их законные представители тоже расписываются, подтверждая, что дают согласие на проведение сделки.

Те, кому исполнилось 18 — полностью дееспособны. Одобрение родителей для сделки не требуется — ребенок, достигший такого возраста, принимает решение о продаже самостоятельно.

Несовершеннолетние дети, которые достигли 16 лет, тоже могут быть признаны полностью дееспособными. В таком случае они могут самостоятельно принимать решение о возможности продажи квартиры. Дееспособность может быть признана, если несовершеннолетний вступил в брак.

Также дееспособность наступает при работе по трудовому договору.

Условия, при которых сделку одобрят

Единых требований и критериев, которых придерживаются сотрудники органов опеки, принимая решение об одобрении сделки, нет. Они руководствуются необходимостью защиты прав несовершеннолетнего. Бывает, то в одинаковой ситуации в одном регионе можно получить разрешение на проведение сделки, а в другой — отказ.

В большинстве случаев сделку одобряют, если:

• ребенок в новой недвижимости получает долю больше, чем в проданной;
• в приобретаемом жилье больше площадь;
• новая недвижимость расположена в районе с более развитой инфраструктурой;
• состояние новой квартиры лучше, чем проданной.

Когда в проведении сделки откажут

Органы опеки при вынесении отрицательного решения не объясняют причину отказа. Но отказывают чаще всего в таких случаях:

• один из родителей ребенка не дает согласия на проведение сделки;
• родители хотят жить в населенном пункте или районе, которые значительно хуже, чем тот, где они намерены продать квартиру или дом;
• в новом городе, где родители планируют купить квартиру, хуже инфраструктура или неблагоприятная экологическая обстановка;
• общая площадь приобретаемой недвижимости меньше, чем той, которая продается;
• новая доля в праве собственности, которую выделяют ребенку, меньше проданной;
• родители на вырученные от продажи средства планируют сами построить частный дом.

Нужен ли для сделки нотариус?

Сделка, в которой собственник всей недвижимости или ее части несовершеннолетний, относится к сделкам, которые в обязательном порядке проводятся в присутствии нотариуса.

Если родители, усыновители или опекуны ребенка решат обойти закон и заключат договор купли-продажи, но не заверят его у нотариуса, такую сделку признают недействительной.

Продажа квартиры с долями детей: частные случаи сделок

С особыми условиями продают недвижимость с правом собственности несовершеннолетнего при покупке жилья в ипотеку или в строящемся доме, при продаже жилья в связи с разводом родителей, при необходимости использовать полученные деньги на лечение ребенка.

Разрешат ли продать недвижимость, если вместо нее покупают другую с использованием ипотечного кредита

Бывает, что родители собираются купить новую квартиру в ипотеку, а старую продают, чтобы внести первоначальный взнос или погасить уже оформленную ссуду. В такой ситуации также нужно получать разрешение органов опеки. Но это сложнее, чем в сделках, когда новую квартиру покупают без использования средств банка.

Сложность в получении разрешения связана с тем, что квартира, которую покупают в ипотеку, будет в залоге у банка. Если родители по каким-либо причинам не смогут выплатить кредит, банк имеет право реализовать квартиру и получить свои деньги за счет вырученных средств. Если это произойдет, ребенок лишится жилья.

Принимая решение, учитывают:

• размер кредита;
• сроки погашения ссуды;
• источник дохода, за счет которого будет погашаться долговое обязательство;
• условия, на которых банк предоставляет ссуду.

Можно ли купить квартиру в доме, который еще не построен

При оформлении ДДУ для покупки нового жилья в строящемся доме реже одобряют проведение сделки. Пока дом не достроен и не введен в эксплуатацию, на него нельзя оформить право собственности и, соответственно, выделить долю несовершеннолетнему.

Чтобы принять решение, проверяют:

• репутацию компании-застройщика и то, соблюдает ли он сроки при сдаче объектов;
• содержание договора, оформленного между застройщиком и покупателем;
• готовность дома. Иногда органы опеки дают разрешение при условии, что готовность дома — 50%. Иногда требуют, чтобы он был достроен на 70%;
• застрахована ли гражданская ответственность застройщика.

Одобрят ли сделку, если родители не планируют покупать другое жилье

Это не обязательно ситуации, когда мать и отец действуют только в собственных интересах. Например, после продажи квартиры семья может переехать в большой дом, который принадлежит бабушке или дедушке ребенка.

В таких или аналогичных случаях могут разрешить не покупать недвижимость взамен проданной, но обяжут положить деньги, вырученные от продажи доли несовершеннолетнего, в банк. Счет в таком случае открывается на имя ребенка. После достижения совершеннолетия он сможет воспользоваться деньгами по своему усмотрению.

Если до этого момента родители захотят купить квартиру и использовать эти деньги, нужно будет снова обратиться в органы опеки для получения разрешения.

Как получить разрешение на продажу, если семья переезжает в другой регион

Бывает, что родители продают недвижимость в одном регионе, а новое жилье собираются купить в другом. При этом вариантов для покупки еще нет. В таких случаях дают одобрение на сделку, но средства, полученные за продажу доли ребенка, временно размещаются на его счете в банке.

Когда жилье будет найдено, опека по месту регистрации ребенка будет принимать решение о том, соответствует ли квартира или дом предъявляемым требованиям и давать разрешение на покупку.

Если родители собираются переезжать в другую страну, органы опеки проверяют ВНЖ или документы, подтверждающие получение иностранного гражданства.

Особенности получения разрешения на сделку, если родители разводятся и продают квартиру

Когда родители разводятся, после продажи общей квартиры не всегда есть возможность купить другую недвижимость. В такой ситуации чаще одобряют сделку, поскольку при совместном проживании разведенных родителей может создаваться ситуация, неблагоприятная для психики ребенка. Вырученные средства кладут на счет ребенка в банке.

Но если у кого-то из родителей есть другая недвижимость или кто-то из них приобретает новое жилье, в ней обяжут выделить долю для ребенка.

Продажа недвижимости с использованием вырученных средств на лечение

Если у ребенка проблемы со здоровьем, ему нужно лечение, операция или реабилитация, такая ситуация принимается как уважительная причина — родителям разрешают продать одно жилье без покупки другого. Но при приобретении лекарств, оплате услуг медицинских учреждений нужно сохранять чеки, подтверждающие затраты на лечение, чтобы предоставить отчет в органы опеки.

Где брать разрешение на продажу, если несовершеннолетние прописаны в разных местах

Разрешение нужно брать в регионе прописки ребенка, а не по месту расположения недвижимости. Если в семье двое или больше детей, которые зарегистрированы в разных регионах, лучше прописать их по одному адресу, и после этого обращаться в органы опеки.

Какие документы нужно собрать

Для одобрения сделки в органах опеки нужны:

• паспорта или свидетельства о рождении всех собственников жилья;
• выписка из ЕГРН на недвижимость, которая продается;
• правоустанавливающие документы на реализуемое жилье;
• проект ДКП или предварительный ДКП. Если новая недвижимость уже куплена, необходима выписка из ЕГРН и правоустанавливающие документы на нее.

Порядок продажи жилья – что нужно сделать, чтобы провести сделку?

1. Составить проект договора купли-продажи новой недвижимости или заключить предварительный договор купли-продажи.
2. Собрать документы и составить заявление для органов опеки. В документе расписываются оба родителя и дети в возрасте от 14 до 18 лет. Допускается подпись только одного родителя, если это мать-одиночка или второй родитель умер, безвести пропал, находится в розыске или лишен родительских прав.
3. Получить разрешение органов опеки. Его забирают оба родителя, которые расписывались в заявлении.
4. Продать недвижимость, заключить ДКП для покупки на другого дома или квартиры.
5. Зарегистрировать право собственности.
6. Предоставить в органы опеки отчет о сделке. То, через сколько он должен быть предоставлен, пишут в документе, которым дают разрешение на сделку. Срок предоставления отчета чаще всего составляет 1 или 2 месяца.

Если отчет о покупке новой недвижимости и выделении в ней доли ребенку не предоставить, сделку могут аннулировать.

Сделки с недвижимостью несовершеннолетних: что нужно запомнить

• Чтобы продать квартиру с правом собственности несовершеннолетнего, нужно получить разрешение органов опеки.
• Сделку разрешают провести, если взамен недвижимости, которую продают, покупают новую и в ней выделяют доли ребенку.
• Новая недвижимость должна быть не хуже предыдущей, а выделяемая доля не меньше по стоимости или площади той, которая была в проданной квартире.
• Сделку при определенных обстоятельствах могут одобрить без покупки новой квартиры, но вырученные деньги нужно положить на счет ребенка.
• ДКП, по которому продается недвижимость несовершеннолетнего, нужно подписывать у нотариуса.
• После покупки новой недвижимости и выделения долей ребенку нужно предоставить отчет в органы опеки. Обычно на это дают 30–60 дней.

Как продать квартиру если есть доля несовершеннолетнего ребенка

Права ребенка находятся под особым контролем государства. По законодательству дети любого возраста могут владеть долей квартиры или жилплощадью целиком. Однако такие квартиры не так просто продать.

Если при этом нарушить права ребенка, суд имеет полное право аннулировать сделку, что чревато неприятными последствиями для опекуна и покупателя. Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником, не нарушив его права? Давайте разбираться.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником имеет несколько нюансов. Здесь важно учитывать его возраст и статус. По законодательству объект можно продать, но необходимо учесть следующее:

• До 6 лет дети относятся к категории недееспособных, т. е. они не могут совершать сделки купли-продажи. Ответственность за них несут родители, усыновители или органы опеки и попечительства.
• С 6 до 14 лет ребенок считается частично дееспособным, но не может подписывать документы. Ответственность за него также несут либо родители или усыновители, либо органы опеки.
• С 14 до 18 лет человек частично дееспособен. Он может ставить подписи на документах и действовать с письменного согласия своих попечителей. Однако не может сам совершать сделки с недвижимостью.
• После 18 лет человек считается полностью дееспособным и может лично совершать сделки купли-продажи.

Ребенок может быть полным и единоличным владельцем жилья, например если получил его в наследство. Или же владеть долей. В обоих случаях для сделок необходимо разрешение органов опеки.

Даже если несовершеннолетний не является собственником квартиры, но прописан там и находится под полным или частичным наблюдением опеки, то в этом случае также необходимо брать разрешение у органов власти.

Если дети просто прописаны в квартире, которую родители хотят продать, и семья благополучная, не требуется никакого разрешения. Родители могут действовать по своему усмотрению.

Требования к сделке

Жилье, которое полностью принадлежит несовершеннолетнему, не может быть в личном распоряжении родителей, усыновителей или опекунов.

Любые манипуляции с недвижимым имуществом, будь то продажа, дарение, сдача в аренду или залог, невозможны без предварительного одобрения органов опеки. Они действуют в соответствии с правами ребенка и следят, чтобы сделка была выгодна прежде всего маленькому гражданину. Поэтому при сделке купли-продажи они имеют право предъявить следующие требования:

• Несовершеннолетнего гражданина нужно своевременно зарегистрировать в новом жилье. В случае нарушения сроков придется платить штраф.
• Необходимо предоставить ему в новом жилье долю, равную доле в старой квартире. Можно больше, но не меньше.
• Если покупка нового жилья не планируется, то следует открыть счет на имя ребенка и зачислить туда деньги после сделки.
• Ребенку нужно предоставить новое жилье взамен старого, по условиям проживания не хуже.

При этом органы власти имеют право отказать в возможности продажи в следующих случаях:

• Если кто-то из опекунов или родителей не согласен на сделку.
• Новое жилье не подходит для постоянного проживания. Например, дом находится в аварийном состоянии. Альтернативная квартира не должна быть хуже.
• Если ребенку не выделили долю в новом жилье. При выделении доли ребенок должен получить площадь не меньше, чем в старой квартире. Даже если предыдущая квартира была больше и ребенок владел 1/3, а новая будет меньше, то необходимо выделить площадь не меньше, чем в старой квартире, а не высчитывать 1/3 от новой площади.
• Если новое жилье приобретается в строящемся доме. Процент завершенного строительства в каждом регионе разный, обычно он составляет не менее 50-70 %. Опека имеет право потребовать договор с застройщиком, оценить репутацию строительной компании, наличие у нее государственной регистрации, соблюдение ею договора долевого участия и т. д.
• Если в новой квартире отсутствуют электричество, вода и отопление.
• Если ребенок получил недвижимость в наследство, но не успел зарегистрировать право собственности. Необходимо сначала оформить документы на несовершеннолетнего гражданина и только потом совершать сделку.
• Родители или опекуны не имеют права выкупать у несовершеннолетнего долю или квартиру, принадлежащую ему.

Также, возможно, органы опеки обратят внимание на район проживания. Например, продаваемая недвижимость находилась в элитном районе, а новую покупают в менее престижном. Если стоимость покупаемого жилья ниже продаваемого, то опека имеет право обязать родителей перечислить разницу на личный счет несовершеннолетнего.

Как используются деньги от продажи квартиры несовершеннолетним

Использовать деньги от продажи квартиры несовершеннолетним можно следующим образом:

• Купить новое жилье взамен старого, полностью оформить его на ребенка или выделить ему долю.
• Если родители не хотят или не могут выделить долю ребенку, например семья переезжает в другую страну или город, то деньги зачисляются на личный счет ребенка, который можно открыть в банке. Использовать денежные средства самостоятельно ребенок сможет, только когда достигнет 18 лет (в некоторых случаях распоряжаться деньгами разрешено с 16, например если человек вступил в брак).
• Оплата дорогостоящего лечения. Если несовершеннолетнему срочно понадобилось дорогостоящее лечение, то с разрешения органов опеки деньги могут быть использованы для оплаты больничных счетов. Но нужно доказать такую необходимость.

Иногда органы опеки могут не дать разрешение на перечисление денег на личный счет несовершеннолетнего, ссылаясь на то, что недвижимость надежнее, деньги со временем могут обесцениться, по прошествии нескольких лет ребенок не сможет за такую же сумму купить полноценное жилье.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры, если собственник несовершеннолетний

Если квартира принадлежит несовершеннолетнему, то продать его имущество могут родители, усыновители, опекуны. Действовать необходимо по следующей схеме:

• заявление и паспорта законных представителей;
• свидетельство о рождении несовершеннолетнего и паспорт, если он достиг 14 лет;
• выписка из ЕГРН;
• документ, удостоверяющий право собственности, например дарственная, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи;
• справка о кадастровой стоимости недвижимости;
• технический паспорт объекта с экспликацией.

Также органы опеки могут запросить документы на приобретаемое жилье: кадастровый паспорт, выписку о праве собственности из Росреестра. Получить эти документы можно у продавца.

Затем необходимо обратиться в органы опеки по месту жительства — найти их можно в районной управе — и заполнить заявление. В нем следует указать:

• общую и жилую площадь продаваемого и покупаемого жилья;
• данные несовершеннолетнего, жилплощадь которого продается, и данные продавца, жилье у которого приобретается;
• полный и достоверный адрес покупаемого и продаваемого жилья;
• выписка из ЕГРН;
• обязательство передать квартиру в собственность ребенку или выделить ему долю;
• дату и подписи законных представителей.

Обратите внимание, что все законные представители должны быть согласны на сделку. Если прийти может только один, необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность от второго представителя. В случае его отсутствия необходимо предоставить доказательство его отсутствия, например свидетельство о смерти.

После того как вы получите разрешение от опеки, составляется договор купли-продажи. Сделка обязательно подлежит нотариальному удостоверению. Когда весь пакет документов будет готов, их отправляют для государственной регистрации.

Регистрация и оплата госпошлины

ДКП, разрешение опеки, паспорт и свидетельство о рождении отдают в Росреестр. Необходимо также уплатить госпошлину за покупку нового жилья.

Получение выписки из ЕГРН

После того как вы получите выписку, ее необходимо отнести в органы опеки в течение месяца. Если после продажи покупка не реализуется, то все средства зачисляются на личный банковский счет подопечного. Соответственно, в органы попечительства нужно будет предоставить выписку из банка.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры, если в ней прописан несовершеннолетний

В этой ситуации возможны два случая:

• Ребенок прописан в квартире, семья благополучная и не стоит на учете. Здесь родители действуют на свое усмотрение, какого-либо разрешения им не требуется. Купля-продажа совершается как обычная сделка.
• Ребенок прописан в квартире, но частично или полностью находится под опекой органов власти.

Во втором случае действуют по следующей схеме:

Понадобятся все вышеперечисленные документы + поквартирная карточка и кадастровый паспорт на имущество, где будут прописывать подопечного.

Написать заявление на разрешение

По месту жительства обратитесь в органы опеки. Вам дадут бланк заявления. В нем, помимо личных данных, нужно указать полный и достоверный адрес нового места прописки несовершеннолетнего.

Выписать и прописать несовершеннолетнего

Для этого в паспортный стол нужно принести следующие документы:

• если ребенок старше 14 лет — паспорт и свидетельство о рождении; если младше — только свидетельство о рождении;
• паспорта законных представителей;
• паспорта собственников квартир, откуда выписывают и куда будут прописывать подопечного;
• кадастровый паспорт;
• домовая книга;
• лист прибытия и лист убытия.

Предоставить документы в органы опеки

Далее необходимо предоставить домовую книгу или поквартирную карточку с новой пропиской несовершеннолетнего. После их одобрения можно совершать сделку.

Пошаговая инструкция по продаже квартиры, если собственник не вступил в наследство

Бывают случаи, когда родители хотят продать квартиру, которая досталась ребенку по наследству, но он еще не успел вступить в наследство. Продавать такое жилье нельзя до тех пор, пока он не зарегистрирует право собственности.

С разрешения органов опеки ребенок вступает в наследство. Когда за ним закрепляется право собственности, законные представители могут совершить сделку купли-продажи. Действовать необходимо по вышеуказанной схеме.

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего собственника: порядок, документы и особенности 2023 года

Дети могут быть владельцами доли в праве собственности на жилье – законом это не запрещено. По приватизации или по другому основанию ребенок получил часть жилплощади – не имеет значения. Если семья стремится улучшить свои жилищные условия, появляется проблема, как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли.

Давайте с этим разбираться.

Важный нюанс

Закон тщательно защищает интересы детей, ведь сами дети не могут отстоять свои права или обнаружить, что кто-либо нарушает их. Осуществляя сделку купли-продажи, нужно проследить, чтобы их интересы не затрагивались.

Человек считается несовершеннолетним, пока ему не исполнится 18 лет. Иногда дети достигают юридической зрелости раньше – с 16 лет, с момента:

• заключения брака;
• эмансипации по суду.

Вопросами распоряжения недвижимостью малолетних, долями несовершеннолетних детей занимаются родители или опекуны, которым для этого не нужна специальная доверенность. По итогу продажи ребенок обязательно получает в собственность другую жилплощадь. Когда речь идет о доле – в новом жилье ему также положена доля.

Получаемое жилье по размеру должно быть аналогично проданному. Это касается как размера доли, так и фактического размера площади. Например, если сын был собственником 1/4 доли размером 12 квадратов, по итогу сделок он должен стать хозяином такой же доли или больше.

Процесс продажи сопряжен с двумя бюрократическими особенностями:

• запрос разрешения у опеки;
• визит к нотариусу за удостоверением сделки.

Обходного пути, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего, не существует. Несоблюдение этих особенностей приведет к отмене сделки.

Порядок получения согласия опеки

Перед сделкой с долей ребенка заранее получают письменное разрешение органа опеки того района, где проживает семья. Предусмотрены следующие правила (процедура, порядок) продажи квартиры:

• заявители приходят с бумагами к инспектору, заполняется и заверяется заявление;
• готовое прошение передается с приложениями инспектору на проверку;
• 2-4 недели опека анализирует ситуацию, по итогам выдает результат (разрешение или отказ);
• продать долю в квартире можно, когда опека не имеет возражений.

Важно. Сотрудник отдела вправе вызвать родителей на собеседование, осмотреть жилплощадь, запросить дополнительные доказательства.

При оформлении заявления должны присутствовать лично оба родителя или опекуна, однако иногда это объективно невозможно. Ситуацию нужно подтвердить доказательствами:

• супруг находится за рубежом – необходимо его письменное согласие;
• мужа (жену) лишили родительских прав, он пропал – решение суда;
• супруг скончался – подтверждение регистрации смерти.

Если же родитель отказывается присутствовать, выдать согласие – придется обращаться за помощью к судье.

Какие документы принести в орган опеки

Для подачи заявления и предварительного анализа ситуации инспектору понадобятся:

1. Паспорта граждан, которые подают заявление.
2. От несовершеннолетнего старше 14 лет – заявление о согласии и паспорт.
3. Свидетельства на рождение детей.
4. Подтверждение регистрации брака или развода.
5. Бумаги на продаваемое жилье.
6. Бумаги на покупаемое жилье.

На продаваемое жилье предоставляют уже существующие бумаги. Существует следующий перечень:

• подтверждение права собственности – выписка из ЕГРН или свидетельство;
• доказательства технического состояния – планы, паспорта;
• основание приобретения жилья (контракт о приватизации, купли-продажи, дарение и пр.);
• справка о стоимости (Росреестр или БТИ);
• подтверждение отсутствия долга по коммунальным услугам.

Документы о приобретаемой жилплощади можно попросить у будущих продавцов:

• предварительный договор купли-продажи;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• технические разрешения и справки.

Со всех документов необходимо сделать копии, на прием взять и подлинники.

Важно. Список документов – примерный. Точный перечень выдает опека по запросу.

В каких случаях можно получить отказ

Можно ли продать квартиру? Опека откажет, если продажей будут нарушены права детей. К такому выводу чиновники приходят, если:

• жилье приобретается по ДДУ дома, который еще не построен;
• новая жилплощадь меньше по размерам, чем старая;
• сын (дочь) получит меньшую долю, чем имел до этого;
• новая жилплощадь покупается через рассрочку;
• новое жилье не имеет коммуникаций (вода, канализация, свет, тепло);
• районе лишен инфраструктуры;
• продажа доли несовершеннолетнего родственнику иногда признается мнимой сделкой опекой.

Если из документов очевидно, что новое жилье не хуже или даже лучше старого – продажу однозначно одобрят. Этот момент нужно учитывать при формировании бумаг.

Как оспорить решение органов опеки

Четких правил согласования или несогласования продажи доли квартиры несовершеннолетнего собственника закон не содержит. Конституционный Суд РФ озвучил позицию, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения недопустим.

Если продажа не ухудшит жилищные условия, а опека выдает отказ, нужно помнить – это не последняя инстанция. Незаконное решение опеки можно и нужно обжаловать через суд.

Заявление подается по Кодексу административного производства РФ районному суду по прописке заявителя или по месту нахождения ООП. Судья установит, есть ли явное ущемление прав и насколько обоснованным является отказ опеки.

Прослеживается положительная практика при условии, что интересы детей не нарушаются явным образом. Однако судебные разбирательства отнимают много времени, нервов и сил. Перед подачей подобного иска нужно тщательно взвесить, что выгоднее – инициировать судебный процесс или искать другое жилье, покупать с детской долей больше.

Как правильно выделить доли несовершеннолетним при продаже

Выделение долей детям при продаже квартиры как в продаваемом жилье обязательно. При определении доли учитываются следующие правила:

1. Он должен получить долю такого же размера, как была, или больше. Если на него была оформлена 1/3 доли, можно оформить 1/3 или 1/2, а 1/4 – нельзя.
2. Площадь по факту должна быть такой же или больше. Если целая собственность составляла 45 квадратов, а у ребенка в квартире была 1/3, в новом жилье на его долю должно приходиться не менее 15 квадратов.
3. Несовершеннолетний должен проживать не один. Чиновниками учитывается, достаточна ли площадь для проживания семьи – хотя бы одного родителя. Комнаты 18 квадратных метров, оформленной только на дочь, будет недостаточно.

Чтобы обезопаситься, можно заранее обратиться к сотрудникам ООП за предварительным разрешением. Исходя из полученного документа, легче подбирать конкретные варианты.

Продажа квартиры с несовершеннолетним: порядок действий

Алгоритм продажи, если в доле несовершеннолетние, такой:

1. Родители получают разрешение ООП на продажу.
2. Стороны идут на прием к нотариусу, где составляется и подписывается контракт.
3. Документы по сделке передаются на регистрацию права покупателя Росреестром.
4. По итогу процедуры продавец и покупатель получают документы от Росреестра.
5. Расчет за квартиру и ее передача производится на любом из этапов сделки.

Порядок получения разрешения у ООП был рассмотрен выше. Ниже подробнее описаны дальнейшие шаги.

Составление договора купли-продажи

Сделки по продаже недвижимости с несовершеннолетними владельцами собственности подлежат нотариальному удостоверению. Контракт составляется на специальном бланке и удостоверяется подписью и печатью нотариуса.

Порядок гарантирует полную законность сделки – перед удостоверением нотариус обязательно проверит, не нарушены ли сделкой чьи-либо права. Поэтому нотариальный способ, как продать долевую квартиру с несовершеннолетним, является единственным законным механизмом обеспечения прав детей.

Нотариусы составляют договоры самостоятельно – только так они могут быть полностью уверены, что текст не будет содержать двусмысленных формулировок, которые можно обратить во вред. Однако иногда нотариусы могут заверить текст, изготовленный сторонами – его нужно принести на флешке, чтобы распечатать на специальном бланке.

Непосредственно перед сделкой необходим предварительный визит к нотариусу, чтобы уточнить следующие моменты:

• текст составит нотариальная контора или можно принести свой проект;
• перечень документов для подготовки текста;
• какие документы нужно взять на прием;
• сколько стоит удостоверение.

Удостоверение сделки может занять до двух часов, поэтому записаться к нотариусу следует заранее. Стоимость услуг зависит от цены сделки.

Важно. Нотариус заверяет договор в своем кабинете – поэтому осмотр жилья покупателем производят перед визитом к нотариусу.

Контракт подписывается родителями за малолетних до 14 лет, а если от 14 до 18 лет, то с согласия родителей – самими детьми.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего – только через нотариуса. Несоблюдение нотариальной формы соглашения влечет недействительность сделки. Росреестр просто не зарегистрирует переход права на покупателя.

Регистрация сделки и перечень документов

Чтобы окончательно продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре. Без регистрации у покупателя не возникнет права распоряжения, а сам контракт нельзя считать исполненным до конца.

Для регистрации понадобятся:

1. Договор купли-продажи, удостоверенный у нотариуса.
2. Передаточный акт, если сам договор не выполняет функции передаточного акта.
3. Согласие супруги продавца на продажу – нотариальное.
4. Разрешение органа опеки и попечительства на сделку.
5. Документы на квартиру: выписка из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности), технический и кадастровый план.
6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
7. Справка о прописанных.
8. Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей за регистрацию.

Для регистрации сделки сторонам нужно лично подойти на прием к специалисту Росреестра или МФЦ. Записаться на прием лучше заранее по телефону или через интернет, чтобы не терять время в очереди. Регистрация займет от 5 до 14 рабочих дней.

Более удобный способ – в электронном виде через нотариуса, который удостоверял договор. Регистрация занимает 3 рабочих дня. Услуги нотариуса платные – до 3 000 рублей.

Пошлина за регистрацию оплачивается дополнительно.

Расчет за квартиру и передача

Порядок расчета устанавливается самими сторонами в договоре. Это может быть:

• предоплата по предварительному договору;
• оплата в день заключения договора;
• оплата с отсрочкой или в рассрочку.

Способы тоже могут быть разными: наличными деньгами (под расписку), банковским переводом, через банковскую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса. Важно сохранить документы об оплате, чтобы в дальнейшем предъявить их для вычета в налоговую.

Передача осуществляется по передаточному документу, которым может быть как сам договор, так и отдельный акт. Чаще всего, если договор составляет нотариус, договору придают силу передаточного документа. В этом случае важно провести осмотр до подписания договора, чтобы в будущем избежать споров.

Независимо от этого продавать долю несовершеннолетнего ребенка в доме или квартире, возможно, главное чтобы была прописана оплата и передача недвижимости непосредственно в договоре – таковы требования закона.

Образцы и бланки

Ниже представлены образцы и бланки, необходимые для оформления купли-продажи квартиры с несовершеннолетним:

Указанные документы актуальны не только, если недвижимость куплена в 2023. Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка может быть оформлена этими бланками и в 2023 году.

Заключение

Продажа квартиры с несовершеннолетним – процедура трудоемкая, но вполне реальная. Необходимо заранее составить план действий, а бумаги начать собирать за некоторое время до подписания основного договора купли-продажи. Очень важно соблюсти все нюансы, обозначенные выше, чтобы избежать судебных разбирательств в будущем.

Подробнее о том, как продать квартиру самостоятельно вы можете узнать из следующего поста, а если вам нужна помощь с продажей недвижимости с несовершеннолетними или бесплатная консультация, то просьба оставить ваши контактные данные онлайн-консультанту и мы вам перезвоним.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и оценку поста.

Как происходит продажа квартиры с несовершеннолетними детьми в 2023 году: порядок действий и документы

Оформление сделок с недвижимостью всегда риск с обеих сторон, так как продавец может умолчать о самых разных особенностях жилья, а покупатель может потерять свои средства, если окажется, что купля-продажа была оформлена вне рамок закона. Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми является наиболее сложной и часто встречающейся проблемой, с которой сталкивается покупатель жилого помещения.

В каких случаях можно осуществить продажу

Продажа квартиры с ребенком осуществляется в зависимости от наличия у них имущественных прав и подразделяется на следующие виды:

• продажа недвижимости с несовершеннолетним ребенком собственником, в том числе владельцем доли жилья;
• реализация квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком, который обладает только правом проживания на территории жилища.

Как таковые соглашения купли-продажи при наличии несовершеннолетних детей законодательством не запрещены, однако они существенно ограничиваются влиянием государственных учреждений на возможность заключения договора.

Имущественные права играют одну из самых важных ролей в возможности реализации жилого помещения, поэтому процесс заключения договора в каждом конкретном случае существенно отличается. Перед тем, как продать квартиру с несовершеннолетним, нужно максимально подробно ознакомиться с особенностями осуществления такого рода сделок.

Защита прав малолетних осуществляется посредством вовлечения государственного учреждения опеки и попечительства, которые устанавливают правила продажи квартиры с несовершеннолетним в зависимости от ряда обстоятельств, включающих в себя:

• Способы приобретения прав на недвижимость – оформление дарственной или приватизации, договора мены или покупки, наследования и прочих способов получения прав;
• Наличие притязаний третьих лиц, в том числе аресты, залог и прочее;
• Возраст лица;
• Особенности продажи жилья – способ оплаты и т.д.

Возраст несовершеннолетнего имеет особое значение в гражданско-правовом поле, так как он регламентируется не только гражданским законодательством, но и семейным правом.

Так, на возможности собственника при продаже квартиры, в значительной мере влияет возраст несовершеннолетнего и наличие у него дееспособности:

1. С 18 или с 16 лет наступает полная дееспособность. Возможность получения полных прав с 16 лет появляется после проведения процедуры эмансипации или заключения брачного союза.
2. С 14 и до 18 лет наступает ограниченная дееспособность, позволяющая гражданам заключать незначительные сделки и участвовать в судьбе собственного имущества.
3. С 6 до 14 лет имеется только частичная дееспособность, которая не позволяет им участвовать в обсуждении судьбы своего имущества, но разрешает заключать мелкие бытовые договоры, например, покупки в магазинах.
4. Полная недееспособность до 6 лет, когда родители или иные представители малолетнего решают за него все необходимые вопросы.

В случае, если лицо является полностью дееспособным процедура реализации жилища с несовершеннолетним собственником, а равно и с реализацией жилья, если несовершеннолетний ребенок прописан, осуществляется в стандартном режиме без привлечения уполномоченных лиц. При таких условиях никаких проблем возникнуть не может.

Если же несовершеннолетнее лицо признано полностью или частично недееспособным, то главным условием для продажи квартиры с прописанными детьми или малолетним собственником является привлечение лиц, занимающихся защитой их прав. Только после получения их разрешения реализация жилого помещения позволяется.

Органы опеки и попечительства выступают гарантом соблюдения прав и интересов малолетнего, без их участия выставить жилье на рынок недвижимости или заключить сделку, или соглашение на покупку помещения у несовершеннолетнего нельзя. Такое соглашение будет признано недействительным. Они в обязательном порядки должны дать свое согласие на проведение сделки с несовершеннолетним собственником квартиры.

Разрешения органов опеки на продажу квартиры должно содержать следующие пункты:

• разрешение органов опеки продать квартиру на тех условиях, которые обозначены в договоре купли-продажи;
• список требований к родителям и конкретный срок их выполнения, которые они должны выполнить, чтобы обеспечить жильем несовершеннолетнего;
• если ребенку не выделяется новое жилье, то условия открытия и раскрытия специального счета на несовершеннолетнего на который будут зачислены деньги от продажи;
• обязательство на родителей оповестить органы опеки о выделении собственности несовершеннолетнему и завершении сделки продажи квартиры.

Когда продавать квартиру нельзя и когда опека запретит сделку

Зачастую у представителей возникают сложности с оформлением сделок для покупки, более того многие из них и вовсе запрещаются к исполнению. Уполномоченные служащие не только позволяют разобраться как продать жилище, если собственник несовершеннолетний ребенок, но и устанавливают правила и особенности осуществления такой процедуры.

Получение разрешения на оформление реализации жилища несовершеннолетнего собственника полностью зависит от следующих обстоятельств:

• При заключении соглашения существенно ущемляются права, в частности если подросток в результате проведения процедуры потеряет свое имущество в полном или частичном объеме;
• Приобретаемое жилье, в качестве компенсации утерянной собственности, значительно хуже предыдущего места жительства и ущемляет права лица на сохранение его собственности до момента совершеннолетия;
• Договор заключается при отказе одного из представителей от его проведения;
• Несовершеннолетнее лицо является наследником по завещанию, которое не вступило в свои права;
• Представители не провели процедуру оформления постоянной регистрации;
• Жилье, которое приобретается в качестве компенсации, является недостроем, либо находится на стадии строительства;
• Новое жилище не имеет инженерных коммуникаций, в частности электро- и водоснабжения;
• Приобретаемая недвижимость находится в ветхом или аварийном состоянии.

Данные обстоятельства не являются исчерпывающими, так как защитники интересов малолетних вправе при любых сомнениях в проведении сделки по продаже квартиры с несовершеннолетним лицом отказать в ее дальнейшем проведении.

Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний ребенок

Наиболее сложная процедура оформления, если жилье является собственностью несовершеннолетнего ребенка. Для получения разрешения от опеки необходимо предоставить исчерпывающие сведения о приобретаемом объекте недвижимости, а также документальные подтверждения законности заключаемого соглашения.

Особенности оформления

При оформлении ДКП недвижимости, где собственником является подросток, учитывается вся информация о приобретаемом жилище, включая:

• Общую и жилую площадь новой собственности;
• Расположение;
• Инфраструктура и наличие учебных заведений в шаговой доступности;
• Условия проживания и коммуникации;
• Любые другие причины и обстоятельства, которые могут повлиять на качество жизни несовершеннолетнего лица.

Важно понимать, что несовершеннолетний ребенок не может купить у отца или матери, а также других лиц, которые заменяют родителей, жилое помещение. Такие сделки являются ничтожными. Ничтожными они признаются и в случае расторжения брака и деления жилища при разводе, если дольщиком или совладельцем является общий иждивенец.

Один из родителей может продать свою долю другому, однако предлагать такой вариант иждивенцу нельзя.

Сделки с подростками или несовершеннолетними собственниками, которые младше или старше 14 лет, обладают некоторыми особенностями:

1. До момента наступления четырнадцати лет, все процедуры осуществляются родителями или другими представителями.
2. С четырнадцати лет, подросток участвует в совершении серьезных сделок с позволения родителей, при этом на всех договорах необходимо наличие его подписи и согласия.

ДКП недвижимости должен содержать информацию не только о жилом помещении, но и сведения о лице, а также обязательствах представителей приобрести недвижимость для малолетнего в качестве компенсации. Если разрешение было у продавца квартиры, но представители по каким-либо причинам не исполнили обязательства, то договор будет аннулирован.

Для ответа на вопрос с чего начинать продажу квартиры, необходимо ознакомиться с общей правовой практикой и установленными правилами.

Обычно процедура выглядит следующим образом:

1. Сбор необходимого пакета документов;
2. Поиск жилья на замену;
3. Запрос в органы опеки на осуществление процедуры;
4. Получение разрешения и заключение соглашения между сторонами.

Документы

Документальную составляющую можно разделить на два вида:

1. Бумаги, которые необходимо предоставить в уполномоченные органы для получения соответствующего разрешения.
2. Документы для непосредственного заключения ДКП.

Для того, чтобы продать квартиру несовершеннолетнего собственника потребуется предоставление:

Ситуация	Документы	Особенности
Для получения разрешения	· Заявление от родителей или иных представителей и малолетнего;

· Документ о регистрации брака, если таковой имеется;

· Документы на детей – свидетельство о рождении или паспорт;

· Правоустанавливающие документы на продаваемое жилье;

· Правоустанавливающие бумаги на жилье;

· Документы на недвижимость;

· Разрешение и заключение органов опеки;

Продать жилье, если собственником квартиры является ребенок можно точно таким же образом, как и при стандартной процедуре только с привлечением опеки. Данная организация может в любой момент отказать в заключении договора и оставить представителей и покупателей ни с чем, поэтому такой вариант развития событий тоже нужно учитывать.

Продажа квартиры, если там прописан несовершеннолетний ребенок

Малолетние всегда зарегистрированы по месту какого-либо жительства – эта обязанность возложена на родителей, поэтому возникают соглашения о продаже жилища с зарегистрированными жильцами.

С точки зрения законодательства на момент заключения соглашения, продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не допускается, недвижимость должна быть «чистой».

Особенности сделки

Получение разрешения, если ребенок просто прописан в жилом помещении, не требуется, однако там, где прописан несовершеннолетний, возникает другая проблема – обязательства по снятию регистрации.

На 2023 год снять регистрацию малолетнего лица из жилища, в котором он прописан, без осуществления регистрационных действий в другом жилом помещении невозможно.

При перерегистрации учитывается особенности оформления прописки малолетнего, так они должны быть зарегистрированы только с родителями, с четырнадцати лет – с родными и близкими, однако не обязательно с представителями или одним из них.

Законодатель четко дает ответ на вопрос можно ли продать квартиру с прописанными людьми, поэтому заключение такой сделки вполне законно, однако для покупателей такая новость может стать неприятным сюрпризом с еще более неприятными последствиями. При этом реализовать недвижимость в случае продажи квартиры с малолетними не удастся.

Договор заключается по стандартной форме, с привлечением всех необходимых для этого документов.

Документы

Перед тем, как продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние дети, необходимо пройти процедуру перерегистрации.

Для этого нужно:

• Подать заявление в миграционную службу о необходимости оформления новой регистрации для себя и ребенка;
• Подать необходимые документы;
• Дождаться оформления и после этого получить справку о том, что в квартире никто более не проживает и дети не прописаны.

К общему пакету документов прикладывается выписка из домовой книги и соцзащиты о том, что жилое помещение является «пустым» и готовым к заселению.

Как продать квартиру без представления жилья

Органы опеки не всегда требуют предоставление жилого помещения, однако эти случаи уникальны и их можно пересчитать по пальцам.

Продажа квартиры с ребенком-собственником возможна без нового жилого помещения в случае:

1. Переезда на ПМЖ в другой регион страны или за пределы РФ.
2. Приобретение недвижимости в строящемся объекте.

Особенности

Опека в некоторых случаях позволяет продать квартиру ребенка-собственника без обязанности приобрести новое помещение при наличии следующих обстоятельств:

1. При наличии заболевания, лечение которого производится за счет реализации жилья;
2. В случае переезда в другую страну;
3. Существенное причинение вреда здоровью ребенка плохой экологией.

Все факторы проверяются индивидуально и органы опеки выносят соответствующее решение исходя из интересов ребенка и только для его блага.

В случае невозможности или отсутствия необходимости в предоставлении ребенку собственного жилья, родители могут настоять на продаже квартиры без обязательств по предоставлению жилья или доли в нем несовершеннолетнему.

Фигурально осуществление реализации недвижимости подобным способом можно разделить на несколько этапов:

1. Утверждение подобного способа органами опеки и попечительства.
2. Оценка стоимости жилья, которую производят или сами родители, или специально нанятый оценщик.
3. Поиск риэлтора и заключение с ним соглашение на пользование услугами с предоставлением доверенности на заключение сделок от лица собственника недвижимого имущества, если существует такая необходимость.
4. Проведение сделки и получение оплаты.

Оплата может осуществляться следующими способами:

1. Наличная передача средств, если собственники присутствуют на сделке;
2. Безналичный перевод на указываемый в договоре счет продавца.

При продаже жилья таким способом на имя несовершеннолетнего ребенка создается специальный счет, средства с которого можно потратить только на приобретение недвижимости или для последующей их передачи ребенку, когда тот достигнет возраста совершеннолетия. Контроль за сохранность денежных средств осуществляется органами опеки и попечительства, поэтому за любые растраты с него придется отчитываться.

Условия об обязательном открытии такого счета на несовершеннолетнего ребенка будет обязательно прописано в согласии от органов опеки, а также в ДКП Пока деньги не будут зачислены на счет ребенка, сделка не может быть зарегистрированной.

Родители обязаны оповестить органы опеки о поступлении денег на счет в противном случае такая сделка может быть признана ничтожной, а ребенка восстановят в правах на проданное жилье.

Деньги на специализированном счету хранятся до того момента пока не будет выполнено одно из следующих условий:

• Ребенку исполнилось 18 лет, и он может распоряжаться этими деньгами по своему усмотрению;
• Ребенку приобретено новое жилье, тогда деньги перечисляются продавцу по распоряжению органов опеки или родителям;

Документы

Прежде чем отвечать на вопрос что нужно для продажи квартиры, необходимо разобраться с документальной составляющей, которую необходимо предоставить органам опеки для подтверждения значимых обстоятельств.

К таким документам можно отнести:

• Справку о здоровье;
• Документы для осуществления эмиграции;
• Чеки и квитанции о стоимости лечения;
• Документы о поступлении ребенка в учебное заведение за границей с последующей сменой ПМЖ и т.д.

В каждой конкретной ситуации дело рассматривается индивидуально, при этом документы для сдачи могут потребоваться самые разные и их содержание лучше уточнять у уполномоченных органов, стоит отметить, что после совершения всех манипуляций родителям потребуется отчитаться куда, были направлены деньги.

Риски по сделки для продавца и покупателя

При осуществлении любого соглашения существуют свои риски, однако в случае оформления договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним все немного сложнее.

При несоблюдении всех условий выдачи разрешения от опеки, проданная недвижимость может быть возвращена в собственность малолетнего лица и изъята у покупателя, даже если он честно выполнил свои обязательства.

К таким соглашениям необходимо относится наиболее внимательно и аккуратно, так как любое несоответствие интересам ребенка может навредить договору и сорвать его подписание.

Продать квартиру с прописанным ребенком или ребенком-собственником – сложная процедура, которая может оттолкнуть потенциального покупателя от покупки жилья. В оформлении такого договора существуют свои риски, на которые нельзя закрыть глаза, так как существует шанс не только потерять приобретенное жилье, но и все сбережения.

Если же нарушить права ребенка, то можно получить уголовную ответственность, которая коснётся не только родителей, но специалистов органов опеки, а также всех причастных лиц.

Важно! На сайте работает юрист, которые может объяснить все нюансы таких сложных сделок и помочь с оформлением документов. Консультация бесплатная.

Просто запишитесь в форме и мы вам перезвоним и ответим.

Ждем ваших вопросов.

Просьба поделиться опытом таких сделок в комментариях, что было сложнее всего?

Оцените наш пост, если он был полезен.