Заключен договор ДДУ, в рамках которого дольщик принимал участие в финансировании долевого участия в осуществляемом застройщиком строительстве МКД. Договором установлен перечень квартир, подлежащих передаче дольщику и стоимость указанных квартир. Дольщик исполнил свое обязательство в части ряда квартир.
Указанные квартиры после этого были переуступлены дольщиком физическим лицам.
В части оставшихся квартир – дольщик свои обязательства не исполнил, оплатив стоимость оставшихся квартир лишь частично.
Договор устанавливает расторжение договора в судебном порядке.
Вопрос заключается в следующем: можно ли в требовать расторжения договора ДДУ только в части, не затрагивая оплаченные квартиры.
Сомнения вызваны тем, что в соответствии с п.1 ст.450.1 ГК РФ (отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору), предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст.310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Следовательно, насколько я понимаю, договор ДДУ в части расторгать нельзя – только полностью. Или я заблуждаюсь?
ключевые слова: ДДУ
Международные санкции. Работа с санкционными рисками в России
Практические вопросы подготовки и ведения судебных дел
Журнал «Закон»
Похожие материалы
Дарья Агафонова
Галина Шилова
Вадим Солдатов
Дмитрий Валин
Семен Филиппов
Никита Семякин
Комментарии (3)
Написать комментарий
Александр Латыев Екатеринбург Партнер Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С, г. Екатеринбург. Кандидат юридических наук, доцент.
10 лет на Закон.ру
11.04.2017 — 9:55 Александр Латыев
Не вижу никаких препятствий. На сегодняшний день — после того, как права по оплаченным квартирам были уступлены — предметом договора с данным конкретным дольщиком являются только оставшиеся неполностью оплаченными квартиры. Так что строго говоря здесь расторжение договора даже не будет частичным.
P.S.: все-таки речь идет о расторжении в судебном порядке, а значит, ст.450.1 ГК к этой ситуации никакого отношения и не имеет.
Комментарий скрыт автором или модератором.
свернуть комментарии (1)
отмечено автором
Роман Кривоногов Частная практика
11.04.2017 — 10:26 Роман Кривоногов » Александр Латыев
Александр, возможны ли аналогичные последствия отказа от договора в одностороннем порядке застройщиком (допустим цессии не было), если в п.5 ст.9 214 ФЗ установлены специальные последствия отказа — возврат застройщиком всего полученного им в счет цены договора?
Или же нужно толковать ограничительно — цена договора = 1 объект д/с?
При этом, прошу обратить внимание, что в соответствии со ст.12 214 ФЗ обязательства участника считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме д/с по договору и подписания АПП.
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
Андрей Таргашов Новосибирск Founder, Chairman of the Board of Partners, TARGASHOV GROUP
11.04.2017 — 13:43 Андрей Таргашов
Добрый день, Михаил!
В соответствии с ч. 3 ст. 9 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных ч. 4 и ч. 5 ст. 5 214-ФЗ, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном ч. 4 ст.
8 214-ФЗ, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с ч. 4 настоящей статьи.
Согласно ч. 4 ст. 9 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Отправляйте уведомления об одностороннем отказе от квартир, по которым не прошла оплата, соблюдая процедуру одностороннего отказа определенную 214-ФЗ, вносите на основании одностороннего отказа изменения в ЕГРН.
Как мне кажется, здесь будет расторжение договора в части. По тому, что ДДУ для Правопреемника является правоустанавливающим документом в отношении уступленных квартир по которым прошла оплата.
Если в судебном порядке проводить расторжение, то на мой взгляд, так даже гораздо проще.
Расторжение ДДУ по инициативе дольщика или через суд
Строительные компании довольно часто не исполняют свои обязательства, и дольщикам ничего не остается, кроме расторжения ДДУ с застройщиком. Для многих покупка квартиры в строящемся доме – единственная возможность обзавестись собственным жильем. И это неслучайно, поскольку цена такой недвижимости гораздо ниже среднерыночной.
Но вряд ли кто-то задумывается, что вложение в перспективное на первый взгляд долевое строительство может закончиться долгими судебными тяжбами.
Кто и как может расторгнуть ДДУ
Отношения между дольщиком и застройщиком регулирует закон №214-ФЗ. Его приняли с целью остановить анархию, царившую на рынке долевого строительства, и пресечь мошеннические схемы обмана дольщиков. Несмотря на то, что закон гарантирует инвесторам возврат денег при указанных в нем случаях, нечестных застройщиков меньше не стало.
Постановлением Правительства РФ от 26 марта 2022 года №479 с 29 марта 2022 года приостановлено начисление процентов, в том числе присуждаемых при расторжении Договора долевого участия. По последним изменениям, согласно Постановлению Правительства от 30 сентября 2022 года № 1732 проценты не подлежат начислению до 30 июня 2023 года. Тем не менее, данные нормы не лишают дольщика обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении ДДУ и взыскании основной суммы, уплаченной в счет стоимости Объекта долевого участия, но лишь при наличии оснований.
Основной гарант безопасности вложений дольщика – ДДУ, зарегистрированный в Росреестре. Не следует передавать деньги застройщику до его регистрации, поскольку незарегистрированный договор не имеет юридической силы. Застройщики иногда предлагают заключить предварительное соглашение.
Однако оно не гарантирует возврат денег при расторжении и не предусматривает ответственности застройщика в соответствии с ст.9 закона 214-ФЗ в случае нарушения им обязательств.
По закону дольщик вправе расторгнуть ДДУ с недобросовестным застройщиком на весьма выгодных для себя условиях.
Четыре способа расторжения ДДУ:
- по инициативе дольщика в одностороннем порядке;
- по требованию дольщика через суд;
- по соглашению сторон;
- по инициативе застройщика в одностороннем порядке.
Застройщик обязан вернуть дольщику все деньги независимо от причины расторжения ДДУ. Аннулированный договор обязательно проходит регистрацию в Росреестре.
Расторжение ДДУ по инициативе дольщика
Расторжение ДДУ по инициативе дольщика в одностороннем порядке возможно в связи с нарушениями, допущенными при строительстве объекта. Согласно требованиям закона, сдаваемое помещение должно соответствовать как проектной документации и условиям договора, так и действующим строительным нормам. При выявлении любых недостатков, дольщик вправе потребовать их устранения за счет застройщика.
Кроме того, дольщик может потребовать уменьшения цены договора либо компенсацию, если он самостоятельно займется ремонтом. Все свои требования нужно изложить письменно и направить на юридический адрес строительной компании.
Как правило, застройщики игнорируют такие обращения, и у дольщика появляется законный повод расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Отказаться от дальнейшего исполнения договора дольщик может и по другим основаниям:
- Расторжение ДДУ в связи с несоблюдением сроков строительства и затягиванием со сдачей дома более чем на 2 месяца;
- Существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;
- По другим основаниям, предусмотренным законом или договором.
Вышеперечисленные нарушения – весомый повод для дольщика аннулировать ДДУ в одностороннем порядке. Причем разорвать отношения с застройщиком можно без привлечения судебных органов. Достаточно просто направить в строительную компанию уведомление об отказе от договора, который считается расторгнутым с даты отправки данного письма.
Застройщик обязан вернуть деньги дольщика и уплатить проценты за пользование его денежными средствами не позже 20 рабочих дней с момента расторжения ДДУ. Если этого не произошло, необходимо обратиться в суд с требованием признать ДДУ прекращенным и взыскать деньги с недобросовестного застройщика.
Многих дольщиков волнует также вопрос: можно ли расторгнуть ДДУ без причины, если строительная компания выполняет все свои обязательства, и как вернуть деньги. Отказ от исполнения договора без законных оснований не предусмотрен. В этом случае нужно либо заключить с застройщиком соглашение, либо найти другого дольщика и переуступить ему свои права на квартиру.
Наши кейсы
Взыскано: 14 500 000 руб.
Взыскано: 2 415 243 руб.
Взыскано: 21 394 502 руб.
Взыскано: 9 894 502 руб.
Взыскано: 6 394 650 руб.
Взыскано: 3 099 012 руб.
Взыскано: 3 312 448 руб.
Основания для расторжения договора долевого участия через суд
В отдельных случаях расторжение договора долевого участия по требованию дольщика возможно только через суд и при наличии оснований. Основаниями являются нарушения, устранить которые невозможно, среди которых:
- Прекращение и приостановка строительства, при этом должно быть очевидно, что даже если оно возобновится, дом не будет введен в эксплуатацию по ДДУ в срок.
- Значительные изменения в проектной документации и (или) площади объекта долевого строительства.
- Общее имущество и (или) нежилые помещения дома поменяли свое первоначальное назначение.
- Иные случаи, предусмотренные законом или договором.
Бывают случаи, когда при подписании акта приема-передачи, обнаруживается, что фактическая площадь квартиры не соответствует размерам, указанным в договоре. При этом ДДУ допускает изменение площади объекта долевого строительства не более 5% в обе стороны. Таким образом, дольщик может расторгнуть договор с застройщиком и вернуть средства, если замер покажет, что реальный метраж квартиры уменьшился или увеличился более чем на 5% в сравнении с проектной площадью.
Внесение застройщиком существенных изменений в документацию, с целью увеличить стоимость жилья, и требовать доплаты за лишние квадратные метры, также является поводом для обращения в суд.
Расторжение ДДУ через суд гарантирует дольщику взыскание не только всех вложенных денег, но также процентов за пользование его средствами (для граждан – 1/150 ставки рефинансирования Центробанка от общей суммы договора за каждый день). Кроме того, участнику полагается компенсация понесенных им расходов и 50% штраф от присужденной суммы. Выплата должна быть произведена не позднее 10 рабочих дней, после вступления в силу судебного решения.
В противном случае, со следующего дня после наступления крайнего срока оплаты в отношении застройщика начинают действовать новые штрафные санкции. Каждый дольщик может самостоятельно рассчитать размер компенсации от застройщика с помощью калькулятора неустойки по ДДУ.
Расторжение ДДУ по инициативе застройщика
У покупателей недвижимости по ДДУ также есть обязательства – это своевременная уплата цены договора, которая производится единовременно или по частям. Если ДДУ предусмотрена единовременная уплата цены договора, то основанием для расторжения договора застройщиком является просрочка более 2 месяцев. При частичной уплате – систематическое нарушение срока платежа, то есть более чем 3 раза за 12 месяцев или просрочка в течении более чем 2 месяца.
Если образовалась просрочка по уплате цены ДДУ более 2 месяцев, застройщик обязан письменно предупредить дольщика, и дать ему возможность погасить задолженность в течение 30 дней. Только по прошествии этого срока он может направить уведомление дольщику о прекращении ДДУ. С этого дня договор считается расторгнутым.
Застройщик обязан вернуть деньги участнику не позднее 10 рабочих дней с момента отправления письма о расторжении ДДУ.
Прекращение действия договора не освобождает дольщика от уплаты неустойки за несвоевременные платежи, которая составляет 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от просроченной суммы за каждый день. При этом застройщик должен возвращать участнику все вложенные средства и не может с них вычесть начисленную пеню.
Несвоевременная оплата – одно и единственное основание, по которому строительная компания может потребовать прекращение договора. Может ли застройщик расторгнуть ДДУ по каким-либо другим основаниям? Нет, не может.
Более того, если в договор включены пункты, позволяющие его отменить по другим причинам, они противоречат законодательству. Дольщик может смело обращаться в судебные органы, если застройщик решил аннулировать договор по надуманным им основаниям.
Расторжение ДДУ по соглашению сторон
Если сторонам удалось договориться и решить все спорные вопросы мирно, то они заключают соглашение о расторжении ДДУ. При таком развитии событий для прекращения договорных отношений не требуется выполнять какие-либо условия, поскольку главным условием расторжения договора является взаимная договоренность сторон. Это наиболее простой и быстрый вариант прекращения отношений, без необходимости обращения в суд.
Выгодно ли расторгать ДДУ дольщику? Размер суммы, подлежащей возврату, устанавливается сторонами, и часто она оказывается ниже той, что дольщик смог бы отсудить по закону. Застройщики, пользуясь юридической безграмотностью граждан, зачастую включают в договор условия, которые ущемляют их права и затягивают на неопределенное время выплату денег.
Стоит учесть, что обратиться в суд по поводу нарушения строительной компанией условий соглашения, можно только по истечении срока, отведенного для оплаты.
Процесс расторжения договора по закону 214-ФЗ более длительный, но он гарантирует, что дольщик получит свои вложения, неустойку, штраф в строго обозначенные сроки. Перед подписанием соглашения с застройщиком, проконсультируйтесь с опытным юристом, который поможет оценить финансовые риски при расторжении ДДУ и предупредит о возможных последствиях.
Если вас интересует вопрос, как расторгнуть ДДУ с застройщиком и получить все положенные выплаты, обращайтесь в юридическую компанию «Хелп Консалтинг». Несмотря на указанные в законе условия аннулирования договора, в каждом деле есть свои нюансы, которые требуют детального анализа. Изучив документы, наши юристы разработают оптимальный алгоритм действий, который позволит расторгнуть ДДУ с максимальной выгодой.
За консультацией и юридическими услугами обращайтесь по телефонам, указанным в разделе «Контакты».
Расторжение ДДУ и возврат денежных средств
Покупка квартиры путем заключения договора долевого участия (ДДУ) — вариант выгодный, но достаточно рискованный. Вполне вероятно возникновение различных проблем в процессе возведения многоквартирного дома, а также прекращение выполнения застройщиком своих обязательств. В данной статье разберемся, как поступать в сложившейся ситуации, можно ли расторгнуть ДДУ и вернуть свои деньги.
В каких ситуациях возможно расторжение договора ДДУ
ФЗ№214 «Об участии в долевом строительстве» позволяет участнику долевого строительства совершить расторжение ДДУ в одностороннем порядке.
Как и для любого другого договора, в качестве обязательного условия для запуска механизма расторжения ДДУ законодатель определил наличие на то веских оснований. По общему правилу – это нарушение исполнения оговоренных в нем условий и обязательств.
Для дольщика в законе названы определенные основания, при наличии которых тот может стать инициатором прекращения договорных обязательств. Эти основания подразделяются на:
- допускающие расторжение соглашения в одностороннем порядке;
- позволяющие прекратить обязательства только через суд.
Итак, расторжение ДДУ дольщиком минуя обращение в судебные инстанции возможно, когда:
- прошло более 2-х месяцев с момента оговоренного ДДУ срока сдачи дома, но этого так и не произошло;
- застройщик не устранил в безвозмездном порядке и в разумный срок выявленные в ходе стройки недостатки либо не возместил ущерб за их наличие;
- качество построенного объекта не соответствует требованиям;
- новый договор поручительства был заключен без заблаговременного уведомления дольщика об этом факте;
- соответствующие основания определены самим договором или нормами закона.
В судебном же порядке разрешаются следующие конфликтные в сфере долевого участия ситуации:
- возведение объекта долевого строительства приостановлено и есть все основания предполагать, что закончить стройку в оговоренный ДДУ срок застройщик не успеет;
- размер долевой жилплощади существенно изменился по сравнению с ранее оговоренной (как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения).
Данный перечень не является исчерпывающим. Каждый ДДУ по — своему индивидуален. А потому и возникновение спорных ситуаций по каждому из них возможно по разным причинам, имеющим отношение к конкретному соглашению и конкретному объекту долевого строительства.
Порядок расторжения ДДУ дольщиком и процедура возврата денег
Вообще, расторжение ДДУ с застройщиком происходит:
- В результате взаимного решения дольщика и застройщик, то есть без обращения в суд.
- Через судебные инстанции.
Остановимся на каждом из вариантов подробнее.
Расторжение ДДУ в досудебном порядке
При расторжении ДДУ по инициативе дольщика тот направляет строительной фирме письменное уведомление. В нем он указывает свое намерение отказаться от исполнения договора и называет причины, побудившие его принять решение об отказе в дальнейшем участии в долевом строительстве. Застройщик с такой претензией соглашается, после чего ДДУ расторгается.
Порядок расторжения ДДУ дольщиком подразумевает возвращение ему денег застройщиком в срок не позднее 20-ти дней. Но какую сумму конкретно?
По общим правилам, сумма возврата должна быть равна той, которую передал дольщик в счет стоимости договора за время его действия. Дополнительно с застройщика причитаются и проценты из расчета пропорционально 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, причем в двойном размере.
Но довольно часто, чтобы избежать финансовых потерь, строительные фирмы включают в ДДУ отдельный пункт. В нем оговаривается размер тех денежных средств, которые возвращаются дольщику при досрочном расторжении соглашения. Чтобы не попасться на такую хитрую юридическую уловку и вернуть свои деньги в полном объеме, лучше прибегнуть к услугам адвоката или юриста по расторжению ДДУ.
Хотите расторгнуть ДДУ и вернуть деньги?
Получите консультацию адвоката: +7 (962) 953-88-11
Расторжение ДДУ через суд
Если договориться полюбовно застройщику и дольщику не удалось, участник долевого строительства подает иск о расторжении ДДУ через суд. Председательствующий, изучив сложившуюся ситуацию и доводы сторон, выносит соответствующее решение: расторгнуть ДДУ либо отказать в этом. Он же определяет и размер суммы, которая положена к возврату дольщику, а также сроки и порядок этой процедуры.
Входящие в штат фирмы-застройщика профессиональные юристы вполне могут предоставить судье доводы, способные убедить его уменьшить требуемую дольщиком сумму. Чтобы этого не произошло, участнику долевого строительства со своей стороны стоит прийти в суд с адвокатом по спорам с застройщиком.
Расторжение ДДУ с ипотекой
Процедура расторжения ДДУ с ипотекой имеет некоторые особенности. В обязательном порядке для расторжения соглашения требуется согласие банка. Как правило, во внесудебном порядке это практически невозможно.
Решения судов в таких случаях также не всегда однозначны. Иногда суд обязывает дольщика возвращать банку денежные средства самостоятельно. Случаются и решения, когда кредитное бремя перекладывается с дольщика на недобросовестного застройщика.
Заключение
Как видно, процедура расторжения ДДУ и возврата денег по нему имеет множество нюансов, каждый из которых может по-своему повлиять на исход дела. Риск потерять немалую сумму слишком велик, а потому действовать в одиночку, без профессиональной юридической помощи, не стоит.
Расторжение ДДУ
Закон ФЗ-214 дает возможность дольщику расторгнуть Договор долевого участия с Застройщиком. Но этот процесс имеет множество нюансов и возможен только в определенных случаях и при определенных законом обстоятельствах.
2,3 млрд. рублей
взыскано нами с застройщиков
за 12 лет работы
Более 70 решений
в судах мы получаем
каждый месяц
124 застройщика
потерпели поражение от наших
юристов в суде
Что можно получить при расторжении ДДУ?
Что можно получить при расторжении ДДУ?
Расторжение ДДУ возможно как по инициативе дольщика, так и по инициативе застройщика. Но для заявления о расторжении обеим сторонам нужны основания, четко регламентированные законом. Также договор может быть расторгнут по взаимному соглашению либо в судебном порядке по иску одной из сторон.
Тут мы рассмотрим все основания и последствия расторжения ДДУ.
По каждому обращению мы проводим тщательный анализ рисков, чтобы быть уверенными, что вы получите свои деньги от застройщика! Обычно мы рассматриваем несколько вариантов решения вопроса. И только после полной оценки всех преимуществ и недостатков разных способов взыскания, мы разрабатываем стратегию работы по делу.
Убытки
Помимо цены ДДУ и процентов за пользование денежными средствами с застройщика можно взыскать убытки. Размер убытков определяется в виде разницы между ценой расторгнутого договора и стоимостью аналогичного объекта долевого строительства на момент расторжения ДДУ. Подобная разница, а значит, сумма убытков, может быть существенной, ведь ни для кого не секрет, что с годами стоимость недвижимости только расчёт.
Взыскать убытки с застройщика можно, если расторжение ДДУ обусловлено ненадлежащим исполнением им своих обязательств по договору. Важно: размер убытков в отличие от процентов за пользование денежными средствами не может быть уменьшен по ходатайству ответчика.
Это новая практика, читайте один из наших кейсов!
Сумма, оплаченная по ДДУ
После расторжения договора долевого участия, застройщик обязан вернуть оплаченную сумму не позднее 10 либо 20 рабочих дней. Этот срок зависит от оснований расторжения ДДУ.
Сумма процентов
На денежные средства, уплаченные дольщиком в счет будущего объекта недвижимости, в его пользу начисляются проценты. Проценты рассчитываются за период со дня произведения оплаты и до дня фактического возврата застройщиком денег. Чаще всего эта сумма урезается судами на основании ст.
333 ГК РФ.
Компенсация морального вреда
Тут не стоит рассчитывать на сумму свыше 15 000 рублей. Эта компенсация носит формальный характер и по данной категории дел полностью зависит от судейского усмотрения.
Штраф в размере 50%
Этот штраф рассчитывается от суммы денежных средств, взысканных по трем указанным выше пунктам. Не смотря на то, что Верховный суд многократно высказывал позицию о недопустимости урезания данной компенсации, тем не менее суды урезают и ее.
Возмещение других расходов
Можно учесть ваши затраты на юридическую помощь, почтовые расходы, стоимость подготовки заключения строительной экспертизы, если оно требовалось для расторжения ДДУ, и т.д.
Пакеты услуг
Что входит:
- Подготовка уведомления о расторжении ДДУ
- Подача иска в суд
от 10 000 руб.
Оставить заявку
Что входит:
- Подготовка уведомления о расторжении ДДУ
- Подача иска в суд
- Защита дольщика в суде
- Получение решения и исполнительного листа
от 45 000 руб.
Оставить заявку
Все включено
Что входит:
- Подготовка уведомления о расторжении ДДУ
- Подача иска в суд
- Защита дольщика в суде
- Получение решения и исполнительного листа
- Исполнение решения суда
- Гарантия получения вами денег
от 70 000 руб.
Оставить заявку
Наша практика по расторжению ДДУ
Мы вернули нашим клиентам более 200 000 000 руб. в 2021 году. Убедитесь в этом сами, посмотрите наши кейсы.
Взыскано: 21 394 502 руб.
Взыскано: 14 500 000 руб.
Взыскано: 2 415 243 руб.
Взыскано: 6 394 650 руб.
Взыскано: 3 312 448 руб.
Порядок расторжения ДДУ
Расторжение ДДУ по инициативе дольщика является самым распространенным способом прекращения договорных отношений с застройщиком. Именно этот способ порождает больше всего вопросов и содержит в себе массу нюансов. Договор может быть расторгнут по инициативе дольщика как в судебном, так и во внесудебном порядке, т.е. путем направления уведомления застройщику.
Консультация и оценка рисков
Бесплатная консультация с юристом. Оценка рисков неплатежеспособности застройщика и оценка перспектив судебного спора.
Уведомление о расторжении и досудебная претензия
Подготовка и направление застройщику уведомления о расторжении ДДУ с требованием о возврате уплаченных по ДДУ денежных средств. Подготовка и направление застройщику досудебной претензии с требованием о возврате средств и выплате процентов.
Исковое заявление в суд
Подготовка и подача искового заявления о взыскании стоимости объекта, процентов, штрафа и убытков.
Представление ваших интересов во всех судебных заседаниях. Получение решения суда первой инстанции и подготовка апелляционной жалобы (при необходимости). Представление ваших интересов в суде апелляционной и кассационной инстанции (при необходимости).
Получение исполнительного листа
Заказ и получение исполнительного листа о взыскании денежных средств в вашу пользу. Предъявление исполнительного листа в кредитную организацию, где у ответчика открыты счета Мы используем корпоративную базу информации.
Получение денег и оплата услуг
Поступление всех взысканных судом компенсаций на ваш расчетный счет.
Оплата наших услуг производится после получения вами денежных средств по решению суда.
Расторжение ДДУ по инициативе застройщика
Отказаться от договора может не только участник долевого строительства, но и застройщик. Для этого есть свои основания:
- 01 Если по условиям ДДУ, дольщик должен был оплатить квартиру или иной объект единовременным платежом, но нарушил это требование, и допустил просрочку более чем на 2 месяца.
- 02 Условиями договора может быть предусмотрена поэтапная выплата цены ДДУ. В таком случае, застройщик сможет расторгнуть договор только при систематическом нарушении дольщиком обязанностей по оплате. Другими словами при трехкратном нарушении графика платежей в течении одного года, либо при единовременной просрочке платежа более чем на два месяца.
При расторжении ДДУ в судебном порядке, порядок работы изменяется незначительно. В этом случае уведомление о вашем отказе от ДДУ застройщику не направляется. А требование о расторжении договора сразу включается нами в исковое заявление.
Также возможно разделение процессов на суд общей юрисдикции и арбитраж.
Расторжение ДДУ по взаимной договоренности
Расторжение ДДУ возможно также и по договоренности между вами и застройщиком без обращения в суд. Не смотря на то, что подписание соглашения о расторжении ДДУ требует меньших затрат времени, чем, например, судебный процесс, такой способ прекращения обязательств несет в себе большой риск неполучения вами значительной части тех денег, которые по закону обязан выплатить застройщик. О каких денежных средствах речь? Это предусмотренные 214 ФЗ проценты за пользование уплаченными вами в счет ДДУ деньгами.
Например, вы заключили ДДУ 01 февраля 2019 года, а уже через год появились основания для его расторжения. Если цена квартиры составляет 6 миллионов рублей, то за этот год вам по закону полагаются проценты в размере около 1 миллиона рублей. Поэтому не стоит поддаваться уловкам застройщика, который будет склонять вас к подписанию соглашения о расторжении ДДУ. При наличии оснований для расторжения договора, часто гораздо выгоднее провести процедуру в судебном порядке.
Но каждый случай уникален и требует глубоко анализа.
Расторжение ДДУ в судебном порядке
Выше мы уже рассматривали основания для расторжения ДДУ в судебном порядке. В частности мы говорили о заморозке строительных работ, об изменении назначения помещений и об изменении заявленной площади более чем на 5%. Также мы затрагивали порядок действий дольщика при расторжении ДДУ.
Так сколько же времени займёт соблюдение всех этапов расторжения ДДУ через суд? Если говорить о досудебном урегулировании, то у застройщика есть десять дней на рассмотрение вашей претензии. Однако на практике мы даём застройщику две недели, чтобы формально у него было время на получение письма с вашими требованиями и отправку вам ответа. Хотя, как правило, досудебная претензия игнорируется застройщиком.
По истечении этих двух недель нами подаётся иск в суд. Предварительно проанализировав судебную практику, мы выбираем тот суд, где урезание процентов и иных требований минимально. По закону суд должен принять иск в течение пяти дней, а рассмотреть дело и вынести решение – в пределах двух месяцев со дня поступления иска в суд. К сожалению, в действительности эти сроки не всегда соблюдаются. Поэтому, по истечении двух месяцев может быть назначено только основное судебное заседание по рассмотрению дела.
В этот день, при нормальном течении обстоятельств, судья должен вынести решение. Именное на эту дату мы будем уточнять размер ваших исковых требований. Со дня вынесения решения суда необходимо подождать месяц для вступления его в законную силу. После этого мы получаем исполнительный лист и, в зависимости от платежеспособности застройщика, предъявляем его в банк либо в службу судебных приставов.
Весь этот процесс займёт 3-5 месяцев. При этом, расторгая ДДУ через суд, вы страхуете себя от риска получения меньшей суммы денежных средств. Ещё раз обозначим, что, прибегнув к судебному порядку при соблюдении всех перечисленных выше стадий, можно получить не только сумму, уплаченную вами в счет цены ДДУ, проценты за пользование вашими деньгами, уплаченными по ДДУ, компенсацию морального вреда, но и штраф 50% за неудовлетворение требований потребителя добровольно, иные ваши расходы (оплата юридических услуг, почтовые расходы и т.п.).
Возврат денег при расторжении договора долевого участия
При расторжении ДДУ по вашей инициативе как в одностороннем, так и в судебном порядке застройщик обязан вернуть вам деньги, уплаченные за объект долевого строительства, и проценты за пользование данными деньгами за весь тот период, когда они находились у него. Если же ДДУ расторгается застройщиком в одностороннем порядке, то он должен вернуть только уплаченные вами по ДДУ деньги. Однако застройщики зачастую ведут себя недобросовестно и не торопятся выплачивать денежные средства дольщикам. Поэтому законодательно предусмотрены дополнительные механизм защиты: 1. проценты за нарушение срока возврата денег по 214 ФЗ;
2. штраф в размере 50% по закону о защите прав потребителей за неудовлетворение требования о выплате денег в добровольном порядке. При этом, в случае расторжения договора во внесудебном порядке застройщик обязан выплатить вам денежные средства в течение 20 рабочих дней, если же ваш договор расторгает суд – в течение 10 рабочих дней. Если ваш застройщик платежеспособен, получить деньги не составит труда.
Главное в таком случае – просто обратиться в правильную юридическую компанию, которая имеет опыт ведения подобных дел, и поможет вам учесть все нюансы.
Расторжение ДДУ по инициативе дольщика
При отказе дольщика от договора, застройщик обязан вернуть деньги в срок не позднее 20 рабочих дней, а в случае с судебным расторжением ДДУ, в срок не позднее 10 рабочих дней. Вне зависимости от способа расторжения ДДУ, чаще всего дело заканчивается судом. Даже при отказе от договора по основаниям, не требующим судебного решения, застройщики чаще всего не торопятся возвращать уплаченные по ДДУ денежные средства. Расторжение ДДУ – это серьезный шаг. Необходимо взвесить все риски и просчитать все перспективы.
За счет компенсаций, предусмотренных законом, наши клиенты всегда остаются в плюсе после судебного процесса о расторжении договора. Однако не стоит принимать поспешных решений. Эта категория споров сильно отличается от взыскания неустойки.
Необходим глубокий анализ.
Лучший клиентский сервис
Вы будете получать e-mail и sms уведомления на всех этапах работы, а значит всегда будете в курсе своего дела. Также мы закрепим за вами персонального менеджера и юриста. Наша цель — обеспечить максимальный комфорт и спокойствие клиента.
Собственный аналитический отдел
Перед началом судебного спора наши юристы проводят полный анализ перспектив дела, а также обязательную проверку застройщика на платежеспособность.
Односторонний отказ от договора участия в долевом строительстве
Наблюдая за тем, как законодатель один за одним заколачивает гвозди в крышку гроба отечественного долевого строительства, натолкнулся на удивительную норму ч.1.2 ст.9 ФЗ №214-ФЗ (Расторжение договора):
«1.2. В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.»
Представляется, что тем самым стали невозможными вполне разумные условия ДДУ, в соответствии с которыми участник долевого строительства был бы вправе в любой момент в одностороннем порядке отказаться от договора, при этом уплатив застройщику определенную сумму (п.3 ст.310, ст.450.1 ГК РФ).
Но я не могу понять, по каким причинам наш законодатель пошел на такие ограничения базовых принципов гражданского права (автономия воли, свобода договора)? Имеются ли тут какие-либо глубинные политико-правовые смыслы или все же отраслевое лобби? Как вы считаете? 🙂
ключевые слова: долевое строительство, отказ от договора
Международные санкции. Работа с санкционными рисками в России
Практические вопросы подготовки и ведения судебных дел
Журнал «Закон»
Похожие материалы
Денис Быканов
Илья Радченко
Ренат Козлов
Генеральный директор
Дмитрий Некрестьянов
партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям
Кирилл Быков
Заместитель генерального директора
Андрей Петунов
Комментарии (36)
Написать комментарий
20.05.2017 — 13:41 Людмила Наумова
По-моему, Вы сильно драматизируете ситуацию с данным пунктом.
Во-первых, есть общее правило, закреплённое в п. 3 ст. 310 ГК РФ: «Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства».
Т.е. невозможность включить в договор условие о возможности расторгнуть договор в одностороннем порядке при условии уплаты денежной суммы, если обязательство не связано с осуществлением предпринимательской деятельности, — общий запрет законодательства.
Во-вторых, не надо искать несуществующую кошку. Законопроекты в большинстве своём пишутся юристами тех, кто больше всех в этих законопроектах заинтересован, и пишутся в дикой спешке. А потом ещё в такой же спешке надо согласовать свои идеи со всей рабочей группой. Поэтому, как правило, действует правило «чем проще, тем лучше». Перед конкретным исполнителем, по всей видимости, стояла задача: сделать так, чтобы дольщики не могли в одностороннем порядке отказываться от договора при отсутствии нарушений со стороны застройщика.
Вот он эту задачу и выполнил.
Даже если бы не было указанного выше ограничения в ГК РФ и можно было бы обусловить расторжение договора уплатой денежной суммы, почти наверняка это не обернулось бы ничем хорошим. Кто-нибудь типа представителей Роспотребнадзора начал бы возражать, что это нарушает права потребителей, начались бы долгие дискуссии. И чтобы не затягивать принятие законопроекта, скорее всего, весь пункт не вошёл бы в окончательный список вносимых поправок. А значит, юрист в попытке сделать как можно лучше не выполнил бы задачу вообще.
А оно ему надо?
Так что никакой проблемы не вижу. Будут (что вряд ли) изменения в ст. 310 — возможно, в будущем и внесут изменения в уже принятый пункт.
А пока такая норма в 214-ФЗ невозможна даже теоретически.
Комментарий скрыт автором или модератором.
свернуть комментарии (5)
отмечено автором
Дмитрий Никитин Адвокат, Коллегия адвокатов «Меклер и Партнеры»
20.05.2017 — 17:06 Дмитрий Никитин автор » Людмила Наумова
Людмила, спасибо за комментарий.
К сожалению, с этой «несуществующей кошкой» я столкнулся непосредственно на практике :). Клиент, физическое лицо, «выторговал» себе у застройщика право на односторонний отказ, однако благодаря вышеупомянутой норме, реализовать это право в договоре он не смог. Навряд ли предоставленное ему договором право на односторонний отказ можно было бы истолковать как ущемляющее его интересы.
Кроме того, ДДУ может быть заключен не только в личных, но и в предпринимательских целях. Однако из-за рассматриваемой нормы и в этом случае стороны правилом п.3 ст.310 ГК РФ воспользоваться не смогут.
Более того, чуть выше приведенного Вами пункта ст.310 ГК указано:
«В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.»
Именно этого права, по непонятной мне причине, нас лишил законодатель в ч.1.2 ст.9 ФЗ №214-ФЗ.
Хотя, «спешка», не спорю – причина!
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
20.05.2017 — 18:09 Людмила Наумова » Дмитрий Никитин
Ещё раз: никто не лишал этого права в ст. 9 214-ФЗ. Этого права нет в силу ГК РФ.
А говоря о несуществующей кошке, я имела в виду, что не надо искать в ст. 9 специальные изъятия и запреты. Перед конкретным исполнителем стояла конкретная задача, и он её решил максимально эффективно.
Что касаемо Вашей конкретной ситуации — легче ему было бы, если бы у него было право расторгнуть договор с уплатой, скажем, 50% от цены договора?
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
21.05.2017 — 13:03 петр петров » Дмитрий Никитин
а пп5 п.1 ст 9 чем не подходит
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
Дмитрий Никитин Адвокат, Коллегия адвокатов «Меклер и Партнеры»
21.05.2017 — 15:06 Дмитрий Никитин автор » петр петров
Тем, что спектр его действия прямо ограничивается ч.1.2 ст.9. Иными словами, в ДДУ можно предусмотреть право на односторонний отказ участника, но только за нарушение каких-либо обязательств застройщиком.
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
09.06.2017 — 12:30 надежда Ко. » Дмитрий Никитин
« Тем, что спектр его действия прямо ограничивается ч.1.2 ст.9. Иными словами, в ДДУ можно предусмотреть право на односторонний отказ участника, но только за нарушение каких-либо обязательств застройщиком. »
Дмитрий, согласна с Вами и Вашей позицией. Уже более года длится дело по признанию доплаты за якобы «увеличение» проектной площади квартиры незаконной на основании того, что застройщик на стадии заключения договора «случайно» занизил проектную площадь квартиры, с тем, чтобы после получения разрешения на ввод потребовать доплаты в существенном размере. Мы бы и с радостью воспользовались расторжением, так как таких средств не имеется, однако вынуждены признавать доплату недействительной, так как формально, доплаты предусмотрены договором и действия застройщика представлены правомерными.
ВСЕ выяснилось после получения разрешения на ввод, из которого следует, что в объем строительства по МКД и квартирам не изменился в сторону увеличения и когда мы получили проектную документацию на квартиру из органов Росреестра после
отклонения ходатайства об истребовании доказательств, из которой следовало, что застройщик задолго до заключения договора с участником знал реальные проектные площади, однако указал в договоре иные, заниженные и не соответствующие проектной документации в нарушении ст.4 ч.4 214-ФЗ площади.
На поверхности действия застройщика выглядят правомерными, так сдан дом и потребована доплата соответственно проектной документациии, однако, чтобы доказать обман при подписании, пришлось самим искать пути получения проектной документации, которую застройщик отказался представить и даже суду предоставил документацию, не основанную на проекте. Это практикуют многие крупные застройщики.
В такой ситуации вместо расторжения договора приходится признавать доплату недействительной, так как прошло достаточно времени с момента заключения.
Очевидно, что многие крупные застройщики злоупотребляют правами, однако доказать это нередко затруднительно и в такой ситуации расторжение со столроны участника было бы оптимальной позицией. С принятием обсуждаемой нормы участник дополнительно лишается права расторжения в такой ситуации, так вместо расторжения в одностороннем порядке вынужден доказывать злоупотребление и недобросовестность застройщика в неравных для отребителя условиях. Вот такой гвоздь…
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
20.05.2017 — 22:40 Сергей Вьюнов
С практикой по конкретно вашему вопросу не знаком, но если руководствоваться разъяснениями Пленума ВАС N16 о пределах свободы договора, то право дольщика на односторонний отказ предусмотреть можно, так как это не противоречит цели регулирования, и сама норма скорее диспозитивная чем императивная,
Комментарий скрыт автором или модератором.
свернуть комментарии (4)
отмечено автором
Дмитрий Никитин Адвокат, Коллегия адвокатов «Меклер и Партнеры»
20.05.2017 — 23:48 Дмитрий Никитин автор » Сергей Вьюнов
Сергей, спасибо за комментарий.
К сожалению, упомянутые Вами разъяснения Пленума ВАС не позволяют «обойти» явно выраженный запрет, в то время как именно он, на мой взгляд, установлен законодателем в рассматриваемой норме ФЗ №214-ФЗ.
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
21.05.2017 — 8:02 Сергей Вьюнов » Дмитрий Никитин
Не вижу здесь запрета. Скорее законодатель хотел подчеркнуть, что нормы ГК и Закона потребителей, устанавливающие право заказчика на односторонний отказ, не действуют.
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
Дмитрий Никитин Адвокат, Коллегия адвокатов «Меклер и Партнеры»
21.05.2017 — 15:20 Дмитрий Никитин автор » Сергей Вьюнов
Общие положения Закона о защите прав потребителей предоставляют потребителю право на односторонний отказ лишь в случаях соответствующих нарушений со стороны продавца (в нашем случае застройщика), например информационных прав потребителя (ст.ст.10,12). В этом смысле, ч.1.2 ст.9 ФЗ №214-ФЗ эти права не ограничивает.
При этом, на мой взгляд, главы II и III Закона о защите прав потребителей к отношениям из договора участия не применяются.
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
22.05.2017 — 3:03 Сергей Вьюнов » Дмитрий Никитин
Вопрос о том, какие общие нормы о договоре подряда применяются к отношения долевого участия, до сих пор спорный. Какие-то суды допускают применение, какие-то нет. Даже сам ВС РФ применяет положения о подряд в части сроков исковой давности ( п. 32 обзора о ДДУ)
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
10 лет на Закон.ру
21.05.2017 — 9:02 Константин Галанский
Что означает, «выторговал у застройщика»?
Если были переговоры с застройщиком, в результате которых стороны пришли к какой-то денежной сумме, которая подлежит выплате дольщику в связи с отказом от договора — так расторгайте его по соглашению сторон. Для чего вам право на внесудебный отказ?
Комментарий скрыт автором или модератором.
свернуть комментарии (4)
отмечено автором
Дмитрий Никитин Адвокат, Коллегия адвокатов «Меклер и Партнеры»
21.05.2017 — 9:37 Дмитрий Никитин автор » Константин Галанский
«выторговал» на стадии заключения договора
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
Екатерина Яковлева юрисконсульт, бюджетное учреждение
22.05.2017 — 10:53 Екатерина Яковлева » Дмитрий Никитин
не вижу спора.
Если есть такое условие договора, применяйте его — свобода договора.
залезла в 214-ФЗ — тут даже отдельно говорится:
подп.5 п.1 ст.9 — «1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
. 5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях».
или у вас не внесено это условие в договор?
на стадии обсуждения так и заглохло?
Если есть доказательства того, что «выторговал» — вносите это условие в договор, признавайте заключенным на этих условиях.
Если доказательств нет — так и разговора быть не может.
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
Дмитрий Никитин Адвокат, Коллегия адвокатов «Меклер и Партнеры»
22.05.2017 — 11:56 Дмитрий Никитин автор » Екатерина Яковлева
Екатерина, спасибо за комментарий.
А ч.1.2 ст.9 214-ФЗ Вас не смущает?:)
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
Екатерина Яковлева юрисконсульт, бюджетное учреждение
22.05.2017 — 13:57 Екатерина Яковлева » Дмитрий Никитин
Нет. Это некое общее правило — общий принцип одностороннего отказа от договора со стороны застройщика.
Но он совершенно не отрицает того, что стороны могут предусмотреть иные условия (свобода договора). Об этом говорит целый ряд норм в ГК. И более того, в той же статье 9 выше об этом прямо говорится.
Кроме того, эта часть 1.2 не допускает лишь внесудебный односторонний отказ.
Буквальное толкование этой части выдает нам, что в судебном порядке даже при добросовестности застройщика такой односторонний отказ допустим.
Таким образом лишь только дольщик обратился в суд — он тем самым уже отмел любые Ваши возражения со ссылкой на ч.1.2 ст.9 214-ФЗ, где говорится лишь о невозможности ВНЕсудебного одностор.отказа.
Как уже сказали выше — хотели некоторым образом вписать этот принцип, вот и вписали. А по сути ничего этим существенно не добавили-не убавили.
Разве что может немного испугать дольщиков, которые не будут вчитываться в содержание статьи.
Я не специалист в области ДДУ.
Возможно есть какая-то практика, не знаю.
Поэтому ориентируюсь лишь на Ваш текст.
Ваша позиция со ссылкой лишь на 1 пункт/часть статьи слабо и для теорий и для суда.
Если не другая сторона, так суд вполне резонно заметят, что именно поэтому дольщик и пришел в суд. а далее будут решать больше не глядя в текст договора и закона. а исходя из «нарушения прав»: понесет ли застройщик убытки (может ли он их документально подтвердить) или не понесет из-за такого отказа, и т.п.
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
Максим Устинов Частная практика
21.05.2017 — 11:19 Максим Устинов
ключевое слово «во внесудебном порядке». Т.е. через суд как и прежде можно расторгнуть
Комментарий скрыт автором или модератором.
свернуть комментарии (3)
отмечено автором
Дмитрий Никитин Адвокат, Коллегия адвокатов «Меклер и Партнеры»
21.05.2017 — 11:41 Дмитрий Никитин автор » Максим Устинов
это да, через суд расторгнуть договор пока не запрещено, хотя кто знает что будет завтра 🙂
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
21.05.2017 — 13:59 Людмила Наумова » Дмитрий Никитин
Так Вы мне всё-таки ответьте, пожалуйста: если бы было разрешено гражданам отказываться от договора при условии уплаты установленной договором суммы, и договором эта сумма была бы установлена в размере 50% от уплаченной, дольщику было бы легче?
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
Дмитрий Никитин Адвокат, Коллегия адвокатов «Меклер и Партнеры»
21.05.2017 — 14:59 Дмитрий Никитин автор » Людмила Наумова
Это зависело бы от обстоятельств конкретной сделки и воли ее сторон. Но я не вижу причин для вмешательства в этот вопрос законодателя.
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
Владимир Домнин Санкт-Петербург Частная практика
21.05.2017 — 23:12 Владимир Домнин
Закон говорит о процедуре, а не об условиях. И это, в частности, для защиты дольщика от кабальных условий.
К сожалению, российский суд криминализирован, А потому норма бестолковая.
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
Екатерина Яковлева юрисконсульт, бюджетное учреждение
22.05.2017 — 10:54 Екатерина Яковлева
И кстати — какое условие дольщик внес/или почти внес в договор?
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
Василий Шарапов Москва Юрист АО «Сити-XXI век»
10 лет на Закон.ру
22.05.2017 — 12:21 Василий Шарапов
Дмитрий, вы же когда заключаете договор купли-продажи квартиры на вторичном рынке не имеете право по любой причине или просто так по желанию в одностороннем порядке отказаться от сделки. Так почему вы считаете, что дду — это какой то особый случай?
Комментарий скрыт автором или модератором.
свернуть комментарии (8)
отмечено автором
22.05.2017 — 12:54 Людмила Наумова » Василий Шарапов
Я, кстати, так и не поняла, зачем отказываться от ДДУ при отсутствии нарушений со стороны застройщика.
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
Екатерина Яковлева юрисконсульт, бюджетное учреждение
22.05.2017 — 14:02 Екатерина Яковлева » Людмила Наумова
скорее всего по личным причинам у дольщика: потеря работы/дохода/деньги нужны на иное/развод/нужно жилье в другом городе и т.п.
Все-таки ДДУ это довольно длительные отношения, за это время много что может измениться, тем более во время кризиса.
но мне тоже интересно, какой именно пункт(основание одностороннего отказа) впихнул дольщик или почти пропихнул в договор.
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
Дмитрий Никитин Адвокат, Коллегия адвокатов «Меклер и Партнеры»
22.05.2017 — 14:15 Дмитрий Никитин автор » Екатерина Яковлева
Екатерина, в этом пункте ничего особенного нет 🙂 Это может быть обычная формулировка одностороннего отказа, начинающаяся со слов: «Участник вправе в одностороннем порядке отказаться от настоящего договора, направив Застройщику . «
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
22.05.2017 — 16:07 Людмила Наумова » Дмитрий Никитин
Дмитрий, тогда у Вашего клиента нет права отказаться от договора без нарушений со стороны застройщика.
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
Дмитрий Никитин Адвокат, Коллегия адвокатов «Меклер и Партнеры»
22.05.2017 — 14:05 Дмитрий Никитин автор » Василий Шарапов
Василий, ст.450.1 ГК РФ предоставляет участникам оборота, в том числе и в отношениях по купле-продаже, возможность согласовать в договоре процедуру его внесудебного расторжения по инициативе одной из сторон.
Применительно к ДДУ, законодатель, по непонятной мне причине, лишил участников оборота этой возможности.
Вопрос о том, зачем это право участникам оборота нужно лучше оставить решать им самим (автономия воли и свобода договора). На мой взгляд, для дольщика ничем не обусловленное право на односторонний отказ предпочтительнее этого же права, но обусловленного фактом нарушения обязательств застройщиком, поскольку освобождает первого от необходимости доказывать данный факт (нарушение).
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
Василий Шарапов Москва Юрист АО «Сити-XXI век»
10 лет на Закон.ру
22.05.2017 — 15:08 Василий Шарапов » Дмитрий Никитин
Дмитрий,во первых ст.450.1действует только с пару лет,может даже меньше.Во-вторых,в ней есть оговорка»если иное не установлено законом».В третьих,по сути Вашего вопроса-если часть долевых инвесторов произвольно будет расторгать в одностороннем порядке свои ДДУ с застройщиком,это нарушит стабильность строительного бизнеса.Ведь дду-это не депозит в банке,вчера принес деньги,а сегодня забрал их.Решение о заключении ДДУ долгосрочное,если инвесторы будут вести себя непоследовательно,это может негативно отразиться как на правах застройщика(он рассчитывает на эти деньги при реализации строительного проекта),так и на правах других инвесторов(которые остались в проекте),так как застройщику придется либо брать кредит в банке на сумму недостающих средств,либо искать других покупателей. И то и другое может повлечь задержку проекта и передачи квартир другим инвесторам, а следовательно убытки для застройщика в виде взимания с него неустойки. Если нарушений со стороны застройщика нет,то и нет смысла давать право инвестору расторгать договор,что чревато злоупотреблением этим правом.Например,рынок недвижимости упал,инвестор забрал деньги.Рынок растет,инвестор не забирает.
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
22.05.2017 — 15:43 Александр Зверев » Дмитрий Никитин
Конечно, в ваших словах, Дмитрий, правда есть. Но есть и другая сторона медали — практика правоприменения в условиях реального рынка. Если посмотреть с этой точки зрения, то окажется, что право дольщика на немотивированный отказ порождает больше проблем, нежели выгод.
Вот смотрите. Строительный проект — всегда чётко спланированный бизнес со своим бюджетом, планом продаж, ожиданиям инвесторов/банков. Если каждый дольщик сможет немотивированно отказаться от договора, то все продажи, простите за жаргон, колом встанут. Иными словами, бюджетирование проекта и прогнозирование рисков станут делом неосновательным и во многом зависящим от дольщиков. И уж точно, что инвесторы (а ныне, это всё больше банки), просто не могут себе позволить такой роскоши.
Приключись какая-нибудь история с нефтью в стране, и дольщики строем пошли выходить из сделок. Это ж кровопускание застройщику получится! Увеличьте масштаб до уровня региона.
Согласитесь. проблема нехилая может приключиться из-за одного только немотивированного права.
Или с другой — риэлтерской стороны. Возьмём больщинство сделок (ДДУ), когда цена за квартиру платится не единовременно, а в рассрочку или периодическими платежами. Учтём, что в большинстве девелоперских проектов продажи ведутся через риэлтерские/брокерские компании. В Вашем варианте откроется путь для недобросовестного поведения риэлтеров; они смогут делать деньги, выполняя план продаж несуществующими/временными дольщиками (ведь за каждого клиента риэлтер получает агентское вознаграждение). Причём для риэлтера, это просто выгодно: новый клиент — новое агентское вознаграждение.
Риэлтеры будут просто вне себя от радости и от возможности делать деньги из воздуха. Причём у риэлтеров появится мощный инструмент давления на застройщика. При умелом манипулировании, произвести возмущение бюджета проекта и довести до невыполнения застройщиком «константы» — как два пальца об асфальт.
И чем крыть застройщику?
Появятся и другие вопросы . Какие деньги требовать с дольщика за возмещение застройщику фактически понесенных им расходов, связанных со строительством (ст.32 ЗЗПП)? Вправе ли застройщик зачесть (удержать) эти деньги без последствий для себя, учитывая возрастающее давление на застройщика со стороны надзорных органов? Как считать компенсацию, учитывая, что расчёт должен быть «зарегулирован» соответствующими нормативом Минстроя, которого, насколько мне известно, нет. Оглядываться на суд – не вариант. Больше вопросов, чем ответов.
Если исходить из реалей рынка и принципа прочности сделки, то такое правило вполне даже оправданно. Уж лучше так.
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
22.05.2017 — 16:05 Людмила Наумова » Дмитрий Никитин
Есть основополагающий принцип: обязательства должны исполняться. Поэтому нет и не может быть установлено в качестве общего правила право в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств при отсутсивии нарушений с другой стороны договора. Всё
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
22.05.2017 — 22:01 Лела Нарсия
Если Участник передумал — кто мешает «продать» переуступить ДДУ?
Участнику деньги, Застройщику новый Участник.
Комментарий скрыт автором или модератором.
свернуть комментарии (1)
отмечено автором
Дмитрий Никитин Адвокат, Коллегия адвокатов «Меклер и Партнеры»
22.05.2017 — 22:39 Дмитрий Никитин автор » Лела Нарсия
Придумать выход из той или иной ситуации всегда можно, но я не об этом, а об ограничении свободы договора. На мой взгляд, для приведенного законодательного запрета аргумента «а зачем оно ему (участнику) это право надо?» недостаточно.
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
08.07.2017 — 11:04 Алена Иванова
пленум вас о свободе договора и ее пределах говорит, что согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ закон, принятый после заключения договора и устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, распространяет свое действие на отношения сторон по такому договору лишь в случае, когда в законе прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. В силу пункта 2 статьи 4 ГК РФ это правило применяется как к императивным, так и к диспозитивным нормам. Что скажете, уважаемые?
Неужели запрет на отказ от дду применим к ранее заключенным договорам?
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
Ксения Ткаченко Санкт-Петербург Юрисконсульт, Ленинградская Федерация Профсоюзов
15.09.2017 — 15:15 Ксения Ткаченко
недавно столкнулась с такой же ситуацией (целесообразно ли включать в договор условие об отказе, если есть запрет?) и пришла к такому выводу: п. 1.2. ст. 9 = п. 1 ст. 310 ГК РФ, а вот поскольку п. 2 и п. 3 ст.
310 содержит указание на возможность предусмотреть иное (возможность отказа) в договоре, то конкретизирующая норма (п. 1.2. ст. 9) не может эту возможность отменить.
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
04.06.2018 — 11:54 Алексей Зимин
Уважаемые юристы, кто возьмётся посмотреть дело? В 2008 году был заключен ДДУ по 214-ФЗ. В 2009 году ДДУ расторгнут в судебном порядке, т.к. стройка встала.
В 2010 году застройщик подал на банкротство. В процессе наблюдения (10-11 год) строительство дома было передано Товариществу собственников жилья, передача происходила не через Арбитражный суд, а путем переуступки прав по инвестиционному контракту. ТСЖ собирают деньги, достраивают дом (2014 год).
Человек, купивший в 2008 году квартиру, включился в реестр требований кредиторов с денежным требованием, потом денежное требование было переведено в залог квартиры, по которой был расторгнут ДДУ в связи с полнейшим отсутствием средств у банкрота. АС признал право собственности на эту квартиру за застройщиком-банкротом (2012 год). После несостоявшихся торгов, кредитор оставил за собой предмет залога (2013 год).
Оформляет право собственности (2015 год). Никаких отношений, договоров, вообще никакой связи с ТСЖ нет.
Далее в 2015 году, после получения права собственности новым собственником, ТСЖ выставляет ему требование об уплате «целевых членских взносов за дострой». Все суды встают на сторону ТСЖ.
Идеи иссякли. Новый собственник неработающий инвалид 2 группы, на оплату «за дострой» денег нет.
Может, кому-то будет интересна такая практика и посмотреть решения? Почта [email protected]
Комментарий скрыт автором или модератором.
отмечено автором
Партнёры рубрики
Земля и недвижимость
Гражданское право