Дома блокированной застройки – нечто среднее между частными и многоквартирными домами. Собственники живут полностью автономно и имеют земельные участки, но также у них есть и соседи за стеной. Объясняем, в чем их особенности и чем они отличаются от индивидуальных жилых домов.
Что такое жилой дом блокированной застройки?
Дом блокированной застройки– это жилой дом, который имеет общую стену (или стены) с другим жилым домом и имеет отдельный выход на земельный участок. 
Фото: na-dache.pro
Правовой статус таких строений определили недавно, в марте 2022 года ? Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2021 N 476-ФЗ . До этого момента блокированные дома не признавались ни частными, ни многоквартирными. Собственникам приходилось обращаться в суд, чтобы узаконить жилье. Сейчас правовой неопределенности нет, объекты регистрируют в качестве жилых домов с видом разрешенного использования «дом блокированной застройки». 
Какие дома блокированной постройки бывают?
- Таунхаус. Дома небольшой площади, обычно в несколько этажей. Эти строения располагаются за городом. Имеется отдельный вход для каждого собственника и небольшая личная территория;
- Виолетта. Таунхаус элитного типа. Есть собственная терраса, веранда, гараж, обширная придомовая территория, на которой возможно размещение бассейна;
- Дуплекс. Это 2 блочных дома, чаще всего двухэтажных, соединенных между собой общей стеной и крышей;
- Лейнхаус. Небольшие по площади жилые дома. Отличаются от таунхаусов увеличенным придомовым участком и наличием на нем гаража;
- Квадрохаус. Это 4 отдельных блока, расположенные в виде квадрата. У домов по две общие стены. У каждого владельца – собственный вход, гараж, приусадебный участок;
- Британхаусы. Таунхаусы, построенные в английском стиле, отделка внешних стен выполнена с использованием терракотового кирпича.
В чем отличие дома блокированной застройки от частного дома?
В отличие от объектов ИЖС для строительства дома блокированной застройки необходимо оформлять проектную документацию. А в некоторых случаях проект нуждается в проведении экспертизы.
Также потребуется сперва получить разрешение на строительство, а когда дом будет готов – разрешение на ввод в эксплуатацию. Обычно этими вопросами занимаются профессиональные застройщики, а конечный покупатель получает уже готовое жилье.
В чем отличие дома блокированной застройки от многоквартирного дома?
Многоквартирный дом – это здание, которое состоит из двух и более квартир и включает в себя общее имущество собственников помещений. В домах блокированной застройки никакого общего имущества нет.У каждого собственника – личный вход, свой участок, автономные коммуникации.
Еще одно отличие в том, что дома блокированной застройки не участвуют в программе капремонта. В многоквартирном здании средства на него выделяются из общего бюджета, или бюджета региона. В доме блокированной застройки капремонт будет проводиться на средства владельцев.
Какие плюсы и минусы у домов блокированной застройки?
Дом блокированной застройки подойдет тем, кто мечтает о частном доме, но не готов жить слишком обособленно. Некоторые затраты можно делить с соседями, например, совместно оплачивая услуги обслуживающих компаний. Так получится сэкономить на уборке территории и ее охране.
К тому же, дома в едином стиле выглядят современно и эстетично.
При этом близость соседей может стать и недостатком. С ними придется договариваться по поводу некоторых хозяйственных вопросов. Например, для проведения реконструкции своего блока потребуется собрать согласие всех соседей.
Как зарегистрировать участок у дома?
Земельный участок, на котором расположены дома, остается целостным. Перед сдачей объектов в эксплуатацию он не делится на отдельные участки. Жильцы могут сделать это самостоятельно при выполнении следующих условий:
- Дома блокированной застройки приняты в эксплуатацию и находятся во владении собственников;
- Собственники приняли решение о разделе, произвели за свой счет межевание и зарегистрировали в Росреестре самостоятельные земельные участки.
Таким образом каждый владелец жилья может оформить свой придомовой участок в собственность.
Как изменить сведения о доме блокированной застройки в ЕГРН?
Когда объект соответствует всем установленным требованиям, он автоматически признается домом блокированной застройки. Если право собственности на помещение оформлено до 1 марта 2022 года, владелец может внести в ЕГРН соответствующие изменения о статусе.
Внести изменения в ЕГРН можно только всем владельцам блоков вместе. Для этого каждый может обратиться в Росреестр самостоятельно, либо собственники вправе совместным решением уполномочить одного из владельцев подать общее заявление. Никакие документы, подтверждающие блокированную застройку, собирать не требуется.
Внесение изменений в ЕГРН – это право, а не обязанность собственников. Делается это только по желанию. Сроки обращения не ограничены, изменить сведения можно в любой момент.
Как признать блокированную жилую застройку
Поразительная вещь, но дома блокированной застройки имеют столь неоднозначный статус, что иногда нуждаются в признании таковыми. Начать следует с того, что регулирование вопросов строительства и использования блокированных домов не имеет достаточно подробного правового регулирования.
Так что чиновники и судьи при признании блокированной застройкой существующих объектов вынуждены руководствоваться отрывочными сведениями из различных нормативных актов. Принимая решения путем толкования закона, нежели по его прямому указанию. Например, Градостроительный кодекс закрепляет, что для блокированных домов с количеством секций до 10 можно не проводить экспертизу проекта.
А если блоков в жилом доме будет 20, получится признать блокированную застройку и зарегистрировать объект?
Наши эксперты успешно реализовывали подобные проекты. Но на официальных ресурсах Росреестра по вопросу признания жилого дома блокированной застройкой с завидным упорством даются разъяснения о 10 блоках-секциях (со ссылкой на ГрК РФ).
Перевод дома в дом блокированной застройки
Составление алгоритма действий, как признать дом блокированной застройкой пошагово, нуждается в прояснении фактических обстоятельств (исходных данных). Одно дело, когда дом в реальности соответствует всем установленным признакам блокированной застройки, но зарегистрирован в другом статусе (признание квартиры блоком жилого дома блокированной застройки). И совсем другое — выделение части из объекта ИЖС.
Как признать дом блокированной застройки без суда?
Если речь идет о признании квартиры жилым домом блокированной застройки, то указанный объект должен соответствовать в совокупности следующим требованиям:
- дом имеет высоту не более 3 этажей и включает в себя несколько секций, «приставленных» друг к другу (не допускается расположение блоков-секций над или под другими);
- каждая секция представляет собой автономный объект со своими коммуникациями и входом-выходом на придомовую территорию (при полном отсутствии общедомовой собственности владельцев недвижимости);
- земля под домом размежевана таким образом, что каждая секция располагается на своем собственном участке.
Таким образом, если многоквартирный дом изначально соответствует перечисленным характеристикам, то признание квартир домами блокированной застройки может быть осуществлено на основании технических документов, подготовленных кадастровым инженером (техпланы для каждого отдельного блока и заключение по результатам обследования). Если разделить «в натуре» многоквартирный дом не получается, то потребуется провести реконструкцию здания, чтобы можно было признать квартиру домом блокированной застройки. Основаниями для учета объектов в кадастре станет разрешение на ввод в эксплуатацию и техпланы на разделенные блоки.
Как перевести дом в блокированную застройку через суд?
Всего каких-нибудь пять лет назад для признания дома блокированной застройкой достаточно было направить иск в суд. Скачиваешь из интернета образец заявления о признании дома блокированной застройки и спустя некоторое время получаешь подтверждение существования нового объекта.
Но с изменением правил регистрации в 2017 году Росреестр стал обращать пристальное внимание на документы-основания при оформлении недвижимости. Объекты ИЖС признавались неделимым имуществом. Отдельно указывалось на недопустимость размещения и эксплуатации блокированного дома на земле с неподходящим назначением.
Как результат, суды прекратили «штамповать» решения о признании домов блокированной застройки на основании исковых заявлений.
Но строить такие проблемные объекты не перестали (те, которые по документам индивидуальные дома, а по факту — блокированные). Обманутые покупатели посылали в суды заявления о признании дома блокированной застройки и неизменно получали отказы. Так и возникло множество таунхаусов и иных «родственных» объектов, у которых нет надлежащих документов.
Ситуация крайне неприятная. Мало того, что собственники таких объектов продолжают оставаться обычными «долевиками» со всеми вытекающими ограничениями, так еще и коммуникации, скорее всего, им придется строить за свой счет. А нецелевое использование земли под домом грозит обернуться крупными штрафами.
И так до тех пор, пока владельцы не легализуют объекты.
Если вас волнует вопрос, как признать дом блокированной застройки, и вы не находите на него ответа, значит, не там ищите. Наша компания проводит регистрацию таких объектов вполне успешно.
- Проанализировав документы на недвижимость, мы сможем составить реальный прогноз о возможности изменения статуса дома.
- Подготовим все необходимые документы, согласуем реконструкцию (при необходимости), оспорим отказ в регистрации (исковое заявления о признании блокированной застройки).
У нас есть свои «фирменные рецепты» действий в сложных и нестандартных ситуациях.
Цены
| Название | Цена | Срок |
|---|---|---|
| Устная консультация (очная или онлайн) Купить | 5 000 руб. | 30 минут |
Как перевести ИЖС в блокированную застройку
В правилах землепользования действует «железный» принцип: правовой статус объекта строительства должен соответствовать виду допустимого использования земли. Для индивидуальных домов — своя земля (скажем, дачный или садовый участок), для многоэтажек — своя. Как же так оказалось, что на участке под ИЖС блокированная жилая застройка «расположилась»?
Таково наследие прошлого, когда законодательное регулирование вопросов строительства только начинало проясняться. В погоне за прибылью нечистоплотные застройщики возводили дома блокированной застройки на земле ИЖС, в упрощенном порядке оформляли как индивидуальный объект, после чего продавали жилье нескольким семьям. С оговоркой: если новые владельцы захотят поменять статус недвижимости, то могут обратиться в суд с заявлением о переводе ИЖС в блокированную застройку.
Надо отдать должное, до некоторых пор суды выдавали такие решения «на автомате». А собственники на основании судебных актов довольно быстро переоформляли ИЖС на блокированную застройку. Но с принятием поправок в закон о регистрации жилой дом, как объект ИЖС, был признан неделимым.
Вопрос с переводом строений в блокированный дом «завис в воздухе».
Теперь, чтобы оформить дом блокированной застройки на ИЖС, нужно обеспечить соответствие объекта всем предусмотренным нормам и требованиям.
- Строение.
Конструктивные особенности здания должны позволять произвести деление на жилые секции, каждая из которых сможет существовать автономно, то есть будет иметь собственные коммуникации, вход-выход и т. п. Никаких помещений совместного пользования, «все свое». При этом секции должны располагаться строго друг за другом, ни в коем случае не над (под) соседними.
Если здание «поделить в натуре» указанным способом невозможно, то придется проводить переустройство дома. На проведение строительных работ потребуется оформлять разрешение (РНС) с подготовкой и согласованием проекта реконструкции.
Размеры участка под зданием также должны позволять нарезать землю таким образом, чтобы под каждой секцией дома образовался самостоятельный участок. Вид допустимого использования земли ИЖС категорически не подходит для блокированного дома. Вопрос смены ВРИ в данном случае принципиальный.
Если вы «попали» (в прямом и переносном смысле) и теперь ломаете голову, как перевести ИЖС в блокированную застройку, вам не обойтись без профессиональной юридической поддержки. На раз-два такие вопросы уже не решаются. Собирайте документы (все, что есть на руках) и обращайтесь за советом к нашим экспертам.
Мы проводим легализацию таких объектов весьма успешно.
Цены
| Название | Цена | Срок |
|---|---|---|
| Устная консультация (очная или онлайн) Купить | 5 000 руб. | 30 минут |
| Дом блокированной застройки на земле ИЖС | от 25 000 руб. | от 20 рабочих дней |
Возможно предоставление услуг в кредит или рассрочку. Обращайтесь к менеджеру +7 (499) 112-42-87
Сопутствующие услуги
| Название | Цена | Срок |
|---|---|---|
| Кадастровый инженер | от 25 000 руб. | от 5 рабочих дней |
| Межевой план | от 25 000 руб. | от 10 рабочих дней |
| Технический план | от 16 500 руб. | от 10 рабочих дней |
| Проверка юридической чистоты недвижимости | от 25 000 руб. | от 5 рабочих дней |
| Оформление дома по дачной амнистии | от 25 000 руб. | от 20 рабочих дней |
| Проверка земельного участка | от 25 000 руб. | от 5 рабочих дней |
| Признание права собственности на блокированную застройку | от 25 000 руб. | от 20 рабочих дней |
| Внесение изменений в правила землепользования и застройки | от 15 000 руб. | от 20 рабочих дней |
Блокированная жилая застройка — что это такое?
Архитектура Европы представлена разнообразными домами, коттеджами, таунхаусами. В России они встречаются не так часто, в основном, в новых жилых комплексах.
Перед тем, как купить дом блокированной застройки, необходимо знать особенности конструкции объекта, его роль в правовом поле российского законодательства, отличия от многоквартирного жилого дома, нюансы проведения капремонта и другие тонкости.
Как раз об этом и пойдет речь в нашей статье.
Описание дома
Блокированная жилая застройка: что это такое, как выглядит, каковы особенности ее конструкции? В части II статьи 49 Градостроительного кодекса РФ есть четкое определение этого понятия.
Чтобы иметь статус блокированной застройки, здание должно соответствовать следующим характеристикам:
Разновидности домов блокированной застройки
Виды объектов с обособленной конструкцией различаются формой возведения, но имеют общие черты. В архитектуре выделяются следующие виды домов блокированной застройки:
- Дуплекс— городской дом, состоящий из двух квартир, имеет одну крышу и общую глухую стену. Обычно это двухэтажное строение, собственники могут достроить и третий этаж. Дуплексы характерны для архитектуры Англии XIX века.
- Таунхаус— блокированный дом с характерными элементами загородных строений. У каждой квартиры свой отдельный вход, перед которой находится небольшая площадка. Заднего двора нет. Жилая площадь небольшая, планировка — вертикальная, у каждого этажа — своя функциональная нагрузка.
- Квадрохаус— жилой проект с небольшой придомовой территорией, имеет 4 отдельных входа и гаражный отсек на 4 семьи. Хотя помещения имеет общую стену, их площадь довольно большая. Интерьер имеет улучшенную планировку. На первом этаже находятся технические помещения и кухонное пространство. Спальни расположены на втором этаже. Бывает и третий этаж: обычно это террасы или комнаты для досуга.
- Лэйнхаус— дома блокированной застройки с увеличенной придомовой зоной, на которой размещается гараж. Сами дома имеют небольшие параметры, а сама застройка образует целый комплекс. Исторически лэйнхаусы появились во Франции.
- Британхаус— это жилье премиум-класса в традиционном английском стиле с отделкой из терракотового кирпича. В строительстве применяются экологически безопасные стройматериалы.
- Виолетта— элитное жилье, подвид таунхауса, но в итальянском стиле. Стандартный план придомовой территории предусматривает террасу, веранду, бассейн, гараж.
Нормативная база
Понять, что такое блокированный жилой дом, помогают также Земельный и Жилищный кодекс, а также некоторые другие нормативные акты Российской Федерации.
Понятие определению дано в ЖК РФ. В Градостроительном кодексе обозначены основные архитектурные характеристики и строительные особенности.
Алгоритм действий с такими объектами регулируется такими правовыми документами, как:
Особенности юридического статуса
С правовой точки зрения вокруг статуса дома блокированной постройки витает множество заблуждений.
Совмещенный дом многие считают разновидностью многоквартирного объекта недвижимости. Несмотря на схожие элементы, это не так. В многоквартирных домах жилые помещения выходят на территорию общего пользования, которая, в свою очередь, ведут на улицу (во двор).
В блокированном доме каждый хозяин имеет отдельный вход на обособленный участок, а после уже выход на улицу. Это различие — ключевое. Оно регламентируется нормативно-правовыми актами.
Строение из одного блока не является по закону домом блокированной застройки, так как не соблюдается наличие общей стены между частями застройки.
Жилое помещение блокированного дома не вносится в кадастровый реестр как самостоятельная единица объекта собственности.В соответствии с Градостроительным кодексом РФ совмещенный объект является единым целым, хотя и состоит из нескольких жилых помещений.
Поэтому жилье, предназначенное для одной семьи, не может считаться самостоятельной единицей.
Признание дома объектом блокированной застройки
Многие граждане интересуются, как признать двухквартирный дом домом блокированной застройки официально. Ведь это дает возможность закрепить право собственности на прилегающую к объекту территорию.
В процессе определения участка под блокированный дом предусмотрена возможность оформления в собственность право владения и объектом, и территорией.
Дома, построенные во времена Советского Союза и состоящие из 2-х квартир, не признаются объектами блокированной застройки, так как норматива для них на момент строительства не было. Разрешительная проектная документация появилась с введением Градостроительного кодекса.
Разграничение двух однотипных домов возможно путем анализа судебных прецедентов. Чтобы признать объект домом блокированной постройки в 2023 году, необходимо, чтобы секция строения характеризовалась следующим образом:
- внутридомовые коммунально-инженерные системы отдельны для каждого блока;
- есть оборудование для обслуживания независимых блоков, размещенное за пределами жилого сектора.
Дом может быть признан блокированным, если количество этажей в нем не превышает 3, а одна секция предназначена для проживания одной семьи и не имеет общих для здания элементов (кухни, санузла, лестничной площадки, коридора).
Процедура признания объекта домом блокированной застройки проводится в БТИ, судебной инстанции или в органе местного самоуправления. При положительном решении его номер вносится в кадастровый реестр.
Как получить разрешение на строительство блокированного дома
Согласно общим правилам строительства возведение дома блокированной застройки на отдельном земельном участке является незаконным. Если несколько собственников соседних участков договорились об общем строительстве, то они должны объединить свои земли в одну.
Алгоритм действий для получения разрешения на строительство совмещенного объекта включает следующую последовательность действий:
- градостроительный план с отражением порядка эксплуатации на каждом из участков;
- разрешение на возведение блочной конструкции.
Перевод МКД в дом блокированной застройки
Перед тем, как перевести многоквартирный дом в дом блокированной застройки, следует ознакомиться с указаниями письма Росреестра № 14-07394/16 от 26 августа 2016 г.
Чтобы перейти в статус блокированной постройки, необходимо разделить участок на две части и изменить разрешенное использование земельного надела. Объект должен иметь признаки блокированного дома, перечисленные в Градостроительном кодексе РФ.
Самый простой вариант перевести МКД в совмещенный дом — обратиться с заявлением на реконструкцию сооружения в местную администрацию, предварительно согласовав весь цикл процессуальных действий.
В зависимости от региона, где расположен дом, могут быть свои порядки и правила. Требования чиновников относительно реконструкции, перепланировки могут немного отличаться.
Управление домом блокированной застройки
Управление фондом жилой недвижимости происходит по различным программам, которые утверждены на местном или государственном уровнях.
Одной из региональных инициатив является программа капитального ремонта. В ней регламентируется порядок проведения капитальных работ для аварийных объектов.
В региональные программы капремонта общего имущества в многоквартирных домах включаются все объекты, расположенные на территории региона, за исключением тех МКД, которые признаны аварийными и подлежат сносу.
В статье 16 Жилищного кодекса РФ дается четкое определение понятию «многоквартирный дом». В части 3 документа главным квалифицирующим признаком квартиры является прямой доступ в помещение общего пользования. Если в объекте нет прямого выхода в места общего пользования, значит, этот дом не является многоквартирным.
Дома блокированных застроек не имеют в своих составах квартир, поэтому не относятся к категории МКД. Действия программ капитального ремонта на недвижимость блокированной постройки не распространяются.
Такие дома не подлежат включению в эти программы. Ответственность по содержанию совмещенных объектов несут их собственники. Но обязательства по уплате ежемесячных взносов на капремонт общего имущества у граждан также не возникают.
При необходимости установления состояния квартир в блокированной застройке их владельцы должны направить запрос в Бюро технической инвентаризации или жилищные органы, деятельность которых регулируется конкретными законодательными актами.
Особенности управления домом блокированной застройки
Для упорядочения условий предоставления коммунальных услуг или организации схемы благоустройства общей придомовой территории владельцы блоков вправе подписать соглашение и выбрать обслуживающую организацию.
Органы местного самоуправления по месту расположения совмещенного объекта и представители госучреждений окажут содействие с оформлением документации.
Владельцы домов блокированных построек могут самостоятельно принимать решения относительно необходимости проведения ремонта в их части дома. Обслуживание обычно проводится в соответствии с правилами эксплуатации частных домовладений. При необходимости проведения ремонтных или реконструктивных работ общей конструкции все собственники должны дать согласие на них.
Если права на землю не разграничены между жильцами, управление происходит по правилам совместной собственности. Наличие разграничений между соседями должно учитывать их интересы.
Отличие блокированного дома от многоквартирного
Разница между блокированной застройкой и многоквартирным домом обозначена в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ (здесь обозначены признаки блокированной постройки) и в пункте 6 Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г. (содержатся признаки МКД).
Многоквартирным домом является здание с минимальным количеством двух квартир, имеющим самостоятельный выход на участок, прямой доступ в помещение коллективного пользования — лестничный пролет, коридор.
В блокированной недвижимости тоже есть выход на общую территорию, но в самом доме отсутствуют внутренние помещения общего пользования.
В МКД могут быть более 3-х этажей, лифт, мусоропровод, коммуникационные шахты, чердак, подвал, вспомогательные помещения, чего не бывает в блокированных домах.
Земля и имущество МКД является коллективной собственностью. Каждая семья обладает долей, которая соответствует части площади относительно метража квартиры ко всему зданию. Собственник блокированного дома может иметь автономный участок и полностью оформить его в собственность.
Заключение
В этой статье приведены основные определения того, что такое блокированный жилой дом. Его конструкция высокоэкономичная и эффективная. В жилом блоке предусмотрены все удобства, при этом существенно сокращены затраты на возведение внешних стен.
Плотность застроек позволяет продавать жилье по более доступной стоимости, чем отдельно стоящие дома и квартиры. Дома блокированной застройки идеально подходят ценителям современного комфорта городской жизни.
Можно ли признать дом блокированным, если есть общее имущество
На первый взгляд, малоэтажный дом можно перепутать с блокированным. Особенно если у каждого из владельцев жилого помещения — собственный земельный участок. Иногда собственники обращаются в суд, чтобы признать дома блокированной застройкой.
Покажем на примерах, что учитывает суд по таким делам.
Верховный суд Республики Карелия выделил критерии, которым должен соответствовать дом блокированной застройки (апелляционное определение № 33 – 36/2019).
Собственникичетырёх смежных земельных участков в 2003 году построили двухэтажный дом с четырьмя жилыми помещениями.
Как полагали собственники, жилые помещения были ошибочно учтены как квартиры в многоквартирном доме. Характеристики дома отвечают требованиям жилого дома блокированной застройки. В доме — четыре автономных жилых помещения (блок-секции), разделённые между собой сплошной капитальной стеной без проёмов.
Собственники обратились в Петрозаводский городской суд Республики Карелия с требованием признать МКД жилым домом блокированной постройки, а квартир — блок-секциями.
Первая инстанцияоставила требования без удовлетворения. Суд указал, что если секции здания не имеют общего имущества (кроме стен соседних блоков) и расположены на отдельных земельных участках, здание может быть отнесено к жилому дому блокированной застройки, в ином случае дом является многоквартирным.
Наличие общего имущества в доме требует создания условий для его эксплуатации всеми собственниками. А это возможно обеспечить только с помощью правового режима управления многоквартирного дома.
Верховный суд Республики Карелиярассмотрел апелляционную жалобу истцов, которые настаивали:
• спорный жилой дом расположен на 4 отдельных земельных участках;
• земельные участки расположены в зоне застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами;
• разрешённое использование земельных участков — для эксплуатации индивидуального жилого дома-блока;
• вывод суда о том, что дом — многоквартирный, не соответствует нормам законодательства, обстоятельствам дела, а также экспертному заключению;
• сведения государственного кадастрового учёта, согласно которым, ошибочны и содержат реестровую ошибку.
Верховный суд РК установил, что наличие общих инженерных коммуникаций подтверждено заключением судебной экспертизы и другими доказательствами. Эти обстоятельства подтверждают, что спорный дом относится к многоквартирным.
Дом не отвечает установленным ст. 49 Градостроительного кодекса РФ признакам дома блокированной застройки.
Апелляционная инстанция отметила, что истцы не только не доказали, что существование квартир нарушает их права, но и не подтвердили принадлежность им самих жилых помещений.
Решение районного суда осталось в силе.
Причины, по которым суды не признают дома блокированными
Суды придерживаются единого взгляда на то, какими признаками должен обладать дом, который можно признать блокированным.
Так, Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, как и Верховный суд Республики Карелия, подчеркнул, что наличие самостоятельных выходов на земельный участок не является единственным критерием для отнесения жилого помещения части дома (определение по делу № 88 – 7715/21).
Суд в кассационном порядке рассмотрел иск собственника квартиры в одноэтажном жилом доме. Владелец недвижимости просил признать дом блокированным.
Ранее суды первой и апелляционной инстанции в иске отказали. Суды признали, что истец не представил доказательств нарушения его прав.
Вместе с тем истец не доказал, что выделяемое помещение является отдельной секцией дома блокированной застройки.
Кассационный суд привёл характеристики жилого дома блокированной застройки со ссылкой на Градостроительный кодекс:
• количеством этажей — не более чем три;
• состоит из нескольких блоков (не более десяти);
• каждый блок предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проёмов с соседним блоком или соседними блоками;
• расположен на отдельном земельном участке;
• • имеет выход на территорию общего пользования (ч. 2 ст. 49).
Подробное описание дома блокированной застройки дано и в СП 55.13330.2016. Это застройка, которая включает два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок.
Секцией (блоком) считается жилой блок с самостоятельными инженерными системами и индивидуальным подключением к внешним сетям. Не имеет общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.
Суд подчеркнул:
• Истец не доказал, что имеется техническая возможность разделить дом на несколько автономных жилых блоков.
• Кадастровым учётом занимается федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы.
Суд не является органом технического учёта. Судебный орган не вправе решать вопрос об отнесении жилой недвижимости к тому или иному виду и подменять собой уполномоченные на это органы, в которые истец не обращался и действия которых не оспаривал.
Важно! Из приведённых решений можно сделать кое-какие выводы.
Если возникнет необходимость признать дом блокированным, первым шагом должно стать обращение в органы кадастрового учёта, а не в суд. Именно они относят недвижимость к тому или иному виду.
В случае неправомерного отказа придётся собрать доказательства того, что есть техническая возможность автономного существования каждой секции в доме и обжаловать в суде неправомерный отказ.
Нельзя рассчитывать на то, что для удовлетворения иска будет достаточно самостоятельных выходов на земельные участки.