Выделение доли в натуре в квартире

Что такое выделение доли в натуре из общей долевой собственности? В каких случаях оно требуется? Как его выполнить?

Если квартирой или домом владеет несколько собственников, со временем отношения между ними могут испортиться, и тогда возникнут конфликты в связи с использованием недвижимости. Один из собственников может решить «отгородиться» от других, то есть выделить долю в натуре.

Выделение долей в натуре – это юридический термин, обозначающий, что за конкретным гражданином закрепляются не просто доли на бумаге, но и конкретное помещение в многокомнатной квартире, определенный участок земли, часть дома и т. д. Я ранее поверхностно освещал эту тему в статье об определении порядка пользования долями, сейчас же будем разбираться детально.

Итак, для выдела доли необходимо переоборудовать жилплощадь: сделать отдельный вход; разместить мокрые зоны (кухня, санузел), например, переоборудовав комнату в подобие квартиры-студии; установить отдельные приборы учета; закрепить отдельный адрес.

Выделение долей в натуре в квартире производят, только если есть техническая возможность для этого. К примеру, в квартире-студии или в комнате 15 кв. м это сделать не получится, так же как не получится и переоборудовать одну из комнат в квартире на седьмом этаже в студию с личным санузлом и кухней.

Если гражданин в подобной ситуации все-таки хочет добиться выдела доли и обращается в суд с иском, то в первую очередь суд будет ставить вопрос иначе – есть ли возможность у остальных собственников выкупить долю заявителя или нет. Если возможность имеется, проведут судебную рыночную оценку жилого имущества, от которой высчитают рыночную стоимость долей, принадлежащих заявителю.

Что касается частных жилых домов, коттеджей, таунхаусов и т. д., то тут дела обстоят проще – выделяют доли в натуре значительно чаще, чем в квартирах. Это связано с тем, что частные жилые дома, как правило, имеют большую площадь, в них с меньшим ущербом для строения и остальных собственников можно реализовать переоборудование и перепланировку. В частных жилых домах легче перенести мокрые зоны – ванную и кухню, что запрещено делать в квартирах, за исключением первого этажа и второго, если на первом находятся нежилые помещения.

Самые распространенные причины выдела долей в натуре, с которыми ко мне обращаются, следующие.

– Бывшие супруги хотят изолироваться друг от друга, поэтому решили жилой дом разделить на две части, где каждая изолирована, имеет отдельный вход, счетчики, санузел, кухню и приборы учета.

– Один из долевых собственников намерен расширить границы дома, возведя пристрой, поэтому ему сначала нужно закрепить за собой конкретную часть дома – через выдел доли в натуре, а уже от нее начинать строительные работы.

– В многокомнатной квартире образовалось две семьи – родители и сын, к примеру. Сын решил продать свою долю. Сначала ему необходимо определить и выделить из совместной собственности как формально долю, так и комнату в натуре.

А потом эту комнату превратить в квартиру-студию: в его случае продажа переоборудованной в студию комнаты будет наиболее выгодна с финансовой точки зрения.

– Необходимо судебное определение порядка использования жилых и подсобных помещений – кладовки, ванной, кухни, террасы, санузла (особенно если их несколько) и т. д.

– Выдел доли в натуре необходим для заключения брачного договора, в случае когда требуется указать не просто формально долю, но и конкретную комнату.

– Иные причины, связанные с распоряжением имуществом, к примеру дарение/завещание/залог конкретной комнаты, а не просто доли в многокомнатной квартире, без согласия остальных собственников.

Мир или война? От этого зависит порядок выдела доли в натуре. Если собственники ладят и мирно договариваются об использовании имущества, особых споров по выделу не возникает – для этого достаточно обратиться к нотариусу, который составит соглашение и зафиксирует волю сторон.

Подписать соглашение должны все собственники. Если возник конфликт либо получить подпись одного или нескольких собственников не представляется возможным, разобраться в проблеме поможет только суд. При этом в случае неявки одного или нескольких собственников суд праве рассмотреть исковое заявление в их отсутствие, если они были уведомлены надлежащим образом.

С выделами долей в натуре мы разобрались. Теперь это необходимо зафиксировать, для чего заказываем новый технический план помещений, который будет отображать фактические изолированные области – выделенные в натуре доли. В случае переустройства квартиры или перепланировки также потребуется технический план.

Подать заявление в БТИ могут собственники жилых помещений или их законные представители, которые должны представить:

– паспорта взрослых и свидетельства о рождении несовершеннолетних собственников жилого помещения;

– документы, которые подтверждают право собственности: выписку из ЕГРН, свидетельство о праве собственности;

– заявление на проведение обследования объекта, создание нового технического паспорта;

– квитанцию об уплате госпошлины;

– нотариальное соглашение о выделе долей в натуре либо вступившее в силу решение суда.

Сколько людей – столько и ситуаций. В спорах о выделе долей в натуре много юридических нюансов. Поэтому, прежде чем приступать к действиям, проконсультируйтесь с юристом!

Если вы хотите, чтобы наш эксперт осветил какую-либо тему, интересную именно вам, пишите на электронный адрес [email protected] с пометкой «Тема для Кочергина Ю. А.». Наиболее актуальные вопросы будут детально разобраны, а материалы опубликованы на нашем портале.

Новостройки попали в интересное положение

Куда инвестировать на рынке недвижимости

Рынок недвижимости: девять советов для «чайников»

Не торопитесь покупать загородную недвижимость

Как нужно принимать квартиру у застройщика

Текст: Партнерский материал Фото: freepik.com

Поделитесь этой статьей:
Хотите получать
свежие новости BN.ru?
Подпишитесь!

Нажимая «подписаться» вы подтверждаете, что согласны с Договором Оферты и Политикой конфиденциальности.

Подписаться

Подтвердите подписку!
Мы отправили вам письмо со ссылкой подтверждения.
Если в течение 15 минут вы не получили письмо:
– Посмотрите, пожалуйста, в папке «Спам».
– Проверьте, правильно ли вы написали свой адрес

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ: «Консультация эксперта»

Новостройки попали в интересное положение
Куда инвестировать на рынке недвижимости
Рынок недвижимости: девять советов для «чайников»
Не торопитесь покупать загородную недвижимость

Как нужно принимать квартиру у застройщика

последние новости

• сегодня | 13:30 Прогноз: Рост цен на новостройки не сформирует долгосрочного тренда
• сегодня | 12:45 Российский рынок может покинуть еще один иностранный девелопер
• сегодня | 12:00 Для нового корпуса Президентской академии реконструировали историческое здание
• сегодня | 11:15 Продажи жилья в новостройках приблизились к историческим максимумам
• сегодня | 10:30 Эксперты выяснили, в каких регионах можно быстрее накопить на покупку дома
• сегодня | 09:45 Ипотека остается главным инструментом покупки квартир в новостройках
• сегодня | 09:00 Хуснуллин рассказал о работе по сокращению инвестиционно-строительного цикла
• вчера | 19:00 Главные новости на рынке недвижимости за 20 сентября
• вчера | 18:30 Петербург и Ленобласть могут расширить программу ремонта дорог к садоводствам
• вчера | 18:00 Сбербанк в СЗФО установил абсолютный месячный рекорд выдач ипотеки на ИЖС

последние статьи

• 18.09.2023 | 08:00 «Новикола» – новый центр притяжения в Красном Селе
• 08.09.2023 | 08:00 Аналитики BN.ru подвели итоги последнего летнего месяца на рынке недвижимости Санкт-Петербурга
• 04.09.2023 | 08:00 Жаркий август: застройщики отыграли ажиотаж
• 28.08.2023 | 08:00 Новостройки накануне осени: нестабильность разогрела спрос
• 11.08.2023 | 08:00 13 августа – День cтроителя
• 09.08.2023 | 08:00 Итоги июля на рынке недвижимости Санкт-Петербурга от аналитиков BN.ru

Юридическая социальная сеть

20.1к

Подписаться
Актуальные темы
Публикации

Вопрос дня
Техническая поддержка 9111.ru
Юридическая публикация
Астрология
Государство

Жалоба на действия или бездействие
Мнение о специалистах и организациях
Образ жизни

Образование
Отзывы о товарах и услугах
Светская жизнь
СВО на Украине
Технологии

Курьёзные вопросы
Социальные сети
Законы и кодексы
Сообщества

Автор публикации
Юрист Толстых М. С. Подписчиков: 73

20.1к

Почему нельзя выделить долю в квартире, несмотря на отсутствие запрета на это в законе?

3 578 просмотров
2 259 дочитываний
38 комментариев

Эта публикация уже заработала 125,80 рублей за дочитывания Зарабатывать

1. Что такое техническая возможность?
2. К чему приводит реальный раздел квартир при отсутствии технической возможности и как на самом деле необходимо действовать?
3. Обсуждение

Участие в долевой собственности на любое имущество часто приводит к конфликтам. Если вопрос касается квартир, то конфликты между собственниками почти всегда неизбежны.

Поэтому у участников долевой собственности возникает идея о реальном разделе жилых помещений с выделением каждому изолированной комнаты в счет его доли.

Иски о выделе долей часто даже удовлетворяются судами первой инстанции, к моему удивлению, кстати.

Но если обратиться к правоприменению во второй или третьей судебных инстанциях, то там подобные решения без внимания не оставляют. С высокой долей вероятности судебные акты будут отменены, если дело попадет на пересмотр в апелляцию или кассацию.

Действующее законодательство при этом прямых запретов на выдел доли из общей собственности не содержит. Пленум Верховного суда также допускает раздел квартир. Есть лишь оговорка о том, что должна существовать техническая возможность для этого.

Что такое техническая возможность?

Именно об эту оговорку спотыкается требование о выделе доли в квартире.

Техническая возможность раздела квартиры не означает только лишь наличие нескольких изолированных комнат в ней.

После раздела должны образовываться два самостоятельных объекта недвижимого имущества с тем же назначением. Если это невозможно осуществить технически, имущество попадает под определение неделимой вещи (п. 1 ст.

133, п. 3 ст. 244 ГК РФ).

Применительно к квартире это означает, что после ее раздела должны образоваться две самостоятельные квартиры с отдельными входами, кухнями, коридорами подсобными комнатами, санузлами и другими атрибутами.

Чаще всего разделить таким образом квартиру, даже если она будет состоять из десятка комнат, не позволяет конструкция многоквартирного дома.

Раздел же помещения на комнаты с сохранением мест общего пользования в долевой собственности (те же кухни, санузлы и т.п.) по своей сути выделом доли не является, поскольку не влечет за собой прекращения права общей долевой собственности.

Кроме того, комната и квартира, с точки зрения Жилищного кодекса РФ, являются разными видами жилых помещений с разным предназначением (п. 3 и п. 4 ст. 16 ЖК РФ).

Соответственно, раздел квартиры на изолированные комнаты будет противоречить положениям гражданского законодательства о неделимой вещи, которые я приводил чуть выше.

Именно с этим связан так называемый запрет на образование коммунальных квартир.

К чему приводит реальный раздел квартир при отсутствии технической возможности и как на самом деле необходимо действовать?

Впрочем, еще раз повторюсь: в российской судебной практике бывает всякое, в том числе есть и примеры удовлетворения исковых требований о реальном разделе квартир, которые не были обжалованы и вступили в законную силу.

На мой взгляд, такие решения создают больше проблем для жильцов, чем удобства, поскольку техническая возможность оборудовать отдельный вход в квартиру и кухню от наличия судебного акта не появляется. Зато долевая собственность прекращается полностью, и все те же подсобные помещения оказываются в подвешенном состоянии.

Вместо выдела долей в суде нужно определять порядок пользования жилым помещением, если не удается этого сделать по соглашению всех жильцов.

Кроме того, по решению суда возможен раздел финансовых лицевых счетов для раздельной оплаты услуг ЖКХ.

Подпишитесь на канал 9111.ru в «Дзен» и «Телеграм»

Считаете ли вы фактический запрет на раздел квартир оправданным?

Проголосовали: 263

Проголосуйте, чтобы увидеть результаты

Порядок выделения доли в квартире: процедура, нюансы, регулирование

При отчуждении квартиры, делении наследственного имущества, разделе недвижимости в бракоразводном процессе становится актуальным вопрос о выделении своей доли или ее выгодной реализации. Особенно, когда под одной крышей собрались люди, не являющиеся друг другу близкими родственниками. Рассмотрим, что такое выделенная доля в квартире, и можно ли ее определить в натуре?

• 1. Долевая и совместная собственность на квартиру
• 2. Можно ли выделить долю в квартире в натуре?
• 3. Выдел доли в квартире по соглашению
• 4. Споры при определении порядка пользования квартирой
• 5. Доли при покупке квартиры по материнскому капиталу
• 6. Выдел доли в коммунальной квартире

Долевая и совместная собственность на квартиру

Если у квартиры несколько владельцев, право на нее регистрируется в виде:

1. Совместной собственности.
2. Долевой собственности.

По первому варианту всегда оформляют собственность на супругов.

По закону супруги обладают именно правом совместной собственности, доли которых не определены и считаются равными. При этом в числе собственников официально может быть указан только муж или только жена, однако, если квартира куплена в браке, она является равной собственностью обоих супругов.

Законные муж и жена могут по своему желанию оформить право и в долевую собственность, но для этого необходимо составлять брачный договор с нотариальным удостоверением.

Долевая собственность возникает во всех остальных случаях – мать и дочь, братья, любые другие лица, не связанные между собой в родстве. Размер доли обязательно указывается в виде числового обозначения.

Под выделенной долей на недвижимое имущество подразумеваются определенные в натуре квадратные метры или комнаты, обладающие своими характеристиками.

Чаще всего доля в квартире не выделена, и вся информация о ней сводится к числовому обозначению ее размера – 1/2, 3/4, 1/5.

Можно ли выделить долю в квартире в натуре?

Общими условиями для юридического выдела жилого помещения являются:

• наличие собственного санузла;
• возможность обустройства кухни в каждой автономии квартирных площадей;
• отдельный выход к общему имуществу здания или на улицу.

При этом если есть возможность произвести перепланировку или переустройство в квартире для достижения поставленных целей, значит, сначала оформляются документы для соответствующих работ.

Однако в большинстве квартир оборудовать несколько ванных комнат и кухонь не получится ни при каких обстоятельствах. Квартира является неделимой вещью.

Нажмите для увеличения изображения

Выдел доли в натуре в квартире, не являющейся коммунальной, не возможен ни фактически, ни юридически.

Это означает, что нельзя разделить двух, трех, пятикомнатную квартиру на несколько комнат, каждой из которой присвоить отдельный кадастровый номер, что позволило бы прекратить долевую собственность и зарегистрировать комнаты как самостоятельные элементы гражданского оборота.

Выдел доли в натуре в квартире невозможен также и по суду.

На сайтах объявлений по поиску жилья часто можно встретить информацию о продаже комнаты в квартире. При этом указано, что продается не доля, а именно комната как самостоятельный объект недвижимого имущества. В данном случае продавец немного лукавит – наибольшее, что можно сделать при выделении доли в квартире, не являющейся коммунальной, – определить порядок пользования между дольщиками.

Выдел доли в квартире по соглашению

Выделить долю в квартире в натуре можно единственным способом – подписанием соглашения о порядке пользования.

В нем прописывается, как именно распределяются между собственниками квадратные метры, каков порядок использования балконов, лоджий, кладовок и т. д. Общими местами (коридор, кухня, ванная комната) стороны пользуются, как правило, на равных условиях.

В соглашение дополнительно могут быть включены следующие данные:

1. О порядке использования бытовых приборов, расположенных в общих местах.
2. Об уборке мест общего пользования, утилизации мусора.
3. О возможности или невозможности проживания в квартире домашних животных.

Включение в соглашение тех или иных условий определяется сторонами. Обязательно в документе приводятся паспортные данные совладельцев, их подписи и информация о распределении комнат между ними.

Соглашение о порядке пользования не является документом, который подлежит обязательной государственной регистрации.

Иными словами, такое соглашение не регистрируют как самостоятельный документ, но оно может являться приложением к договору купли-продажи. Соответственно, при определении порядка пользования не происходит раздела квартиры на комнаты, предметом оборота по-прежнему является лишь доля, с той лишь разницей, что собственники между собой определили, какой комнатой эта доля является в натуре.

Соглашение закрепляет конкретные комнаты за владельцами согласно договоренности сторон. Когда компромисса достигнуть не удается, необходимо обращаться в суд для определения порядка пользования.

Споры при определении порядка пользования квартирой

Как правильно определить пользование квартирой, если доли равные, а комнаты разной площади, или один из совладельцев провел ремонт жилья за свой счет, и из-за этого он претендует на лучшую комнату? А если доля настолько маленькая, что невозможно отдать владельцу в пользование целую комнату? Или не все комнаты изолированные, и никто не хочет занимать проходную?

Чем руководствуется суд в делах об определении порядка пользования квартирой:

1. Сложившимся порядком пользования, даже если занимаемые комнаты не пропорциональны размерам долей.
2. Фактическим проживанием каждого собственника в данной квартире, наличием иного жилья у дольщиков.
3. Реальной возможностью совместного использования имущества.
4. Планировкой квартиры, наличием изолированных комнат.

Проживание в квартире малолетних детей или инвалидов также может быть учтено при принятии решения судом. Но, если данные лица не держатели доли, их интересы не должны являться приоритетными по сравнению с интересами владельцев квартиры.

Статья 252 ГК РФ определяет, что каждый собственник вправе требовать выдела своей доли. Однако, если выдел не допускается законом, владелец имеет право получить от содольщиков денежную компенсацию, эквивалентную размеру доли.

Оплата стоимости доли вместо ее выдела в натуре возможна:

1. С согласия правообладателя такой доли.
2. Без согласия правообладателя, исключительно по решению суда и в случаях, если величина доли незначительная и владелец не имеет особого интереса в ее использовании. Суд накладывает на остальных собственников обязательства по выплате денежной компенсации.

Если у вас есть вопрос по выделу доли или определению порядка пользования, воспользуйтесь бесплатной консультацией юриста. Подобные вопросы решаются в индивидуальном порядке. Судебная практика богата разнообразными решениями суда, в том числе, когда держателю небольшой доли доставалась в пользование целая квартира.

Доли при покупке квартиры по материнскому капиталу

Главное и необходимое условие сделки по приобретению жилья с материнским капиталом – обеспечение долями всех членов семьи, в том числе детей. Размер доли определяет соглашение. Но чаще всего детям умышленно отводятся минимальные доли. Дело в том, что при покупке жилья в сделках с несовершеннолетними детьми обязательно участвуют органы опеки. Их предназначение – следить, чтобы будущее жилье ребенка не уступало предыдущему, а было лучше.

Для этого при обналичивании сертификата детям выделяют маленькие доли, чтобы при возможной покупке следующей квартиры их долю легче было увеличить.

Выдел доли в коммунальной квартире

Собственник может зарегистрировать право собственности отдельно на комнату в коммунальной квартире. На кадастровом учете будут содержаться сведения и о всей квартире, и о выделенной комнате (Письмо Министерства экономического развития № ОГ-Д23-5298 от 27.09.2013 г.).

Согласно ст. 41, 42 ЖК РФ владельцы комнат в коммунальной квартире обладают долевой собственностью на места общего пользования.

Порядок действий для регистрации права собственности на комнату и общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире:

1. Подготовить соглашение о выделе комнаты, подписанное всеми собственниками.
2. Заказать технический план на образование комнаты.
3. Подать заявление в Росреестр на постановку на учет комнаты в квартире и регистрации права. В составе документов необходимо предоставить:

• технический план на комнату, и план помещения, являющегося общим имуществом;
• госпошлина в размере 2000 рублей.

1. Получить результат – выписку из ЕГРН.

Одновременно с заявлением должны обратиться и остальные собственники долей в коммунальной квартире. Ведь при выделении одного владельца, доли остальных подлежат перераспределению и определяются в соглашении о выделении долей. Участие остальных совладельцев не нужно только при выделе по суду.

Подведем итоги

• В настоящее время выдел комнаты в квартире, не являющейся коммунальной, таким образом, чтобы можно было владеть собственностью на комнату, а не долей на квартиру, не осуществляется. Даже суды не практикуют принятие подобных решений. Квартира считается неделимой вещью, согласно ст. 133 ГК РФ.
• Отчуждение долей в квартире происходит по соглашению о порядке пользования, в котором комнаты в квартире распределены между владельцами долей. Предметом сделки юридически является доля в квартире.
• Соглашение о порядке пользования квартирой может быть достигнуто совладельцами по договоренности, а может быть установлено судом.
• Раздел коммунальной квартиры на комнаты возможен, каждая комната получает отдельный кадастровый номер, а владелец комнаты становится держателем доли на общие помещения коммунальной квартиры, и полноправным собственником своей комнаты. Выдел комнаты в коммунальной квартире осуществляется либо на основании соглашения между собственниками, либо по суду.

Порядок выделения доли в натуре из общей долевой собственности в 2023 году

Согласно 252 ст. ГК РФ, каждый собственник долевого имущества вправе требовать выдела своей доли, а если это невозможно – получить за нее деньги. Возможности выделения доли в натуре из общей долевой собственности зависят от вида объекта недвижимости.

Рассмотрим, как и когда можно произвести выдел доли на имущество.

Виды собственности на недвижимость

Собственность на квартиру с несколькими владельцами является общей, она может быть общей или долевой.

• Общая совместная собственность

Объект недвижимости принадлежит собственникам в равных долях. К примеру, у квартиры три владельца, следовательно, каждый из которых имеет 1⁄3. Однако единолично распоряжаться своей частью квартиры никто из них не вправе.

На то, чтобы совершать какие-либо сделки, требуется согласие каждого.

• Общая долевая собственность

В этом случае хозяев объекта недвижимости несколько, и каждый владеет конкретной частью объекта. Доли могут быть одинаковыми или разными. 5 человек могут владеть равными долями – по 1⁄5 части квартиры.

А возможно, что один владеет 3⁄5, а четверым остальным принадлежит по 1⁄10. Каждый владелец имеет право распоряжаться своей долей по усмотрению – дарить, продавать или передавать по наследству.

Как выделить долю в общей совместной собственности

При оформлении общей долевой собственности проходят следующие этапы:

• договариваются о размере долей;
• составляется соглашение;
• соглашение подписывается и заверяется у нотариуса;
• оформляется право собственности в Росреестре или в МФЦ;
• получается правоустанавливающий документ в ЕГРН.

Если в выделении долей участвуют все собственники недвижимости, то нотариальное заверение необязательно. Исключение – совместная собственность супругов.

Как составить соглашение

Если ситуация простая, то составить документ можно самостоятельно.

В нем указывают:

• место составления;
• данные об объекте недвижимости: адрес, общий метраж, кадастровый номер, количество комнат, размер жилой и нежилой площади;
• информацию обо всех собственниках: ФИО, паспортные данные, адреса прописки;
• реквизиты документа, подтверждающего право владения квартирой;
• сведения об обременениях, наложенных на объект;
• количество экземпляров;
• подписи всех сторон с расшифровкой.

В некоторых случаях имеет обратиться за составлением соглашения к юристу, чтобы избежать недоразумений в дальнейшем. К примеру, если один из владельцев несовершеннолетний.

Как выделить долю через суд

Не всегда собственники квартиры способны полюбовно решить вопрос о размере долей. К примеру, один из них вложил собственные средства в ремонт и на этом основании претендует на большую часть. В таком случае следует обратиться в суд.

Порядок этой процедуры выглядит так:

1. В рамках досудебного урегулирования каждой стороне направляется письменное предложение решить жилищный спор во внесудебном порядке. Через 30 дней с момента получения адресатом письма можно обращаться в суд.
2. Составляется иск — самостоятельно или с помощью юриста.
3. Оплачивается госпошлина.
4. Направляется иск в суд заказным письмом с уведомлением о вручении.
5. Посещаются все слушания по делу, предоставляются документы и информация по требованию судьи.
6. После вынесения судебного решения фиксируется право собственности в Росреестре либо обжалуется вердикт.​

Что такое идеальная и реальная доли

Квартира — это неделимый объект недвижимости, который невозможно разделить юридически, так как закон не предусматривает постановку отдельных комнат квартиры на учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Идеальной долей называется часть собственника в общем праве, а не в самом объекте недвижимости. К примеру, владея 1⁄4 квартиры, в каждом кв м он условно владеет 25 см, а пользоваться может всем жильем наравне с прочими собственниками.

Реальной долей называется конкретная закрепленная за собственником часть объекта недвижимости, к примеру, комната в квартире. Владелец вправе не пускать в нее остальных жильцов, делать ремонт, приводить посторонних лиц.

Выделить реальную долю гораздо труднее, нежели идеальную, зачастую объект недвижимости не позволяет этого сделать.

Следует принимать во внимание, что помещения общего пользования, такие как кухня, ванная и коридор, невозможно закрепить за конкретным собственником, поскольку это будет нарушением прав прочих владельцев.

Что можно сделать

Самым оптимальным вариантом является продажа доли по ее рыночной стоимости другому собственнику. О том, что делать, если супруг уклоняется от дачи согласия на продажу квартиры, читайте здесь.

Но если этот вариант реализовать по какой-либо причине не получается, владельцы могут распределить комнаты между собой согласно письменному или устному соглашению, и остаться проживать в квартире совместно.

Если договоренность требуется закрепить документально, составляется соглашение о порядке пользования.

В нем собственники решают, в чьем пользовании находится та или иная комната, определяют правила использования общих мест, прописывают любые другие условия, необходимые для совместного проживания в квартире.

Документ о порядке пользования не обязательно должен быть заверен нотариусом.

Ни нотариальное соглашение, ни простое письменное, не подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Совладельцы не пришли к соглашению

Если правообладатели не смогли договориться между собой о распределении комнат, они вправе обратиться в суд. Суд установит порядок пользования квартирой. Но учтите, что процесс может затянуться, и не факт, что решение будет в вашу пользу.

Порядок примерно такой же, как при выделении идеальной доли.

Выделение долей в натуре

Еще один вариант, который на практике используют довольно редко. Жильцы оборудуют второй вход, дополнительный санузел и кухню и пользуются каждый своей частью. Была одна квартира, стало две.

Такой способ больше подходит для раздела индивидуальных домов, так как переоборудовать их намного проще. Даже если вам удастся получить согласие всех собственников и разрешение управляющей компании на перепланировку, будьте готовы к тому, что это влетит в копеечку.

Слишком маленькая доля на квартиру

Суд может обязать совладельцев выкупить долю одного из собственников, если она незначительная, и если владелец в ней не заинтересован. При этом не требуется согласие ни держателя доли, ни остальных правообладателей. Собственники обязаны будут предоставить выделившемуся участнику денежную компенсацию, равную стоимости доли (ст.

252 ГК РФ). Подробнее о том, что из себя представляет выделенная доля в квартире, можно прочитать здесь.

Что можно сделать с долей на квартиру :

1. Продать другому собственнику.
2. Обменять по взаимному соглашению на другую недвижимость. Например, при бракоразводном процессе одному из супругов достается квартира целиком, другому – иное движимое или недвижимое имущество, стоимость которого равна стоимости квартиры. Неравнозначный обмен компенсируется денежными средствами.
3. Инициировать судебное разбирательство с целью взыскания компенсации за свою долю.
4. Продолжить проживать совместно, определив порядок пользования квартирой.

Выдел доли жилого дома

В некоторых регионах РФ широко распространено долевое владение жилым домом лицами, не являющимися одной семьей.

При этом у каждого собственника имеется самостоятельный вход к своим комнатам и отдельные коммуникации. Владельцы даже не встречаются друг с другом, несмотря на то, что живут под одной крышей. Земельный участок фактически тоже у каждого свой, а документы общие – соседи обладают земельным участком и домом на праве долевой собственности.

Рано или поздно один из совладельцев решает отделиться от остальных и оформить свое имущество в собственность.

Но, по закону, юридический выдел комнат в жилом доме невозможен. Даже при наличии изолированных и оснащенных самостоятельным входом помещений.

Первый вариант – составить соглашение о порядке пользования и продолжить долевое владение имуществом.

Второй вариант – образовать из жилого дома дом блокированной застройки путем реконструкции. Только такой дом можно разделить. Разъяснения по этому поводу содержатся в Письме Минэкономразвития РФ от 7 апреля 2017 г. N ОГ-Д23-3939 .

Третий вариант – обратиться в суд за признанием строения домом блокированной застройки. При этом в решении судебного органа должно быть обозначено, что каждый из блоков переходит в собственность правообладателей.

Что такое дом блокированной застройки

Определение этого понятия приводится в части 2 ст. 49 ГрК РФ.

Нажмите для увеличения изображения

Как осуществить выдел доли в таком доме

1. Составить соглашение о выделе доли (раздел – если все согласны выделяться одновременно).
2. Заказать технический план.
3. Подать технический план и соглашение в Росреестр на регистрацию выдела доли.

Выдел доли в жилом доме может проводиться только одновременно с выделением доли на участок. Поэтому, если долю в доме выделить можно, а участок не будет соответствовать предельным размерам, проводить работы в отношении дома бессмысленно. Аналогично, владелец не сможет оформить выделенный участок в собственность, если на дом за ним продолжит числиться доля.

Выдел доли земельного участка

Выделом земельного участка в натуре называется процедура, при которой один из совладельцев получает в собственность земельный участок, образованный из участка, находящегося в долевой собственности. При этом остальные собственники продолжают владеть земельным участком в долях. Если с выделом одного собственника долевая собственность на участок прекращается, то такой процесс называется разделом.

Что делать

Необходимо проверить, возможно ли совершить юридический выдел доли земельного участка.

Выдел доли на участок допускается при соблюдении следующих условий :

• Площадь участка, который выделяется, должна соответствовать предельным размерам градостроительного зонирования. Информация о минимальных и максимальных размерах земельных участков содержится в выписке из правил землепользования и застройки. Ее можно получить через МФЦ бесплатно.

• Все собственники должны быть согласны на выдел участка в натуре. Если совладельцы отказываются заключать соглашение, то сторона, желающая отделиться, вправе требовать выдел через суд.

Порядок выдела земельного участка :

1. Заказать межевой план на образование земельного участка путем выдела.
2. Подписать соглашение о выделе с совладельцами (если есть решение суда – соглашение не нужно).
3. Подать документы в орган регистрации прав.

Если нельзя выделить самостоятельный участок

Владельцы земельных долей на участок могут продолжить владение землей в соответствии со сложившимся порядком пользования, или в любой момент определить новый порядок. Государственная регистрация подобных соглашений не требуется.

Незначительная доля на земельный участок и строение может быть выкуплена по решению суда другими собственниками.

Подведем итоги

Владелец доли на имущество имеет право на выдел доли в натуре, а если это невозможно – на выплату стоимости доли.

Выдел доли в жилом доме (раздел жилого дома) не допустим. Такие работы можно провести в том случае, если строение является домом блокированной застройки.

Чтобы выделить долю земельного участка, нужно, чтобы ее размер соответствовал предельным размерам, которые определены для образуемых участков градостроительными документами.