Если недвижимость находится в совместном пользовании, рано или поздно возникнет вопрос о необходимости выделить долю в квартире всем ее собственникам. Только в этом случае каждый сможет полноценно распоряжаться своим имуществом.
Например, собственники 2-комнатной квартиры — семья, мать и два ее сына, жилье находится в совместном пользовании. Один из сыновей принял решение продать свою часть недвижимости брату. Предварительно необходимо официально оформить доли, чтобы каждый собственник мог распоряжаться своей частью индивидуально.
Понятие идеальной и реальной доли общей собственности
Части могут быть разными, юридически различают идеальную и реальную долю. Они предполагают разную форму пользования недвижимостью совместно с кем-то.
Идеальная доля
В примере выше собственники двухкомнатной квартиры — мать и два ее совершеннолетних сына. При выделении частей речь будет идти именно об идеальных долях, то есть каждый собственник по документам будет владеть 1/3 недвижимости.
Фактически члены семьи будут равноправными собственниками объекта, могут пользоваться всеми его помещениями — спальней, гостиной, санузлом, кухней. Невозможно сказать, что какая-то комната юридически принадлежит кому-то — все общее. При разделе стоимость недвижимости делится на равные части.
Реальная доля
Это выделение доли в натуре. То есть за человеком закрепляется определенная часть жилья, например, конкретная комната в квартире. И другие сособственники помещения уже не могут ею пользоваться, это частная собственность.
Не всегда есть возможность выделить реальную долю. В примере выше речь о 2-комнатной квартире и трех собственниках, закрепить за кем-то одним определенную комнату невозможно, части не будут равными.
Если бы это была 3-комнатная квартира, тогда каждый из сособственников мог бы официально закрепить за собой реальную долю — конкретную комнату. При этом коридор, кухня и санузел не делятся, остаются общими, каждый сособственник несет за них ответственность и может ими пользоваться.
Как правильно выделить долю
Обязательно ли выделять долю в квартире или доме? Вы можете не определять идеальные или реальные доли собственности, если в текущий момент в этом нет необходимости. Но если понадобится совершить какую-то сделку, без этого не обойтись.
Выделение необходимо, если кто-то из собственников принял решение продать свою часть или подарить ее. Кроме того, обязательство выделить долю ребенку есть у родителя, если недвижимость покупалась с привлечением средств материнского капитала.
Где и как выделить долю — порядок действий, если все собственники с этим согласны:
- Собрать пакет документов. Требуются паспорта, правоустанавливающие документы, техническая документация.
- Сособственники записываются в МФЦ, где пишут заявления на выделение долей.
- После проходит регистрация в Росреестре, каждый получает свою идеальную долю и может сразу заказать выписку из ЕГРН, в которой будет прописана долевая собственность.
Что значит выделение доли в натуре
Выделение доли в натуре — это еще один вариант долевой собственности, предусмотренный законом. В подобном случае одно жилое помещение делится на два независимых объекта. У каждого будет отдельный вход, свой санузел, кухня, приборы учета.
В итоге сособственники больше не должны зависеть друг от друга.
Оформить выделение долей в натуре можно не всегда. Например, если речь об обычной квартире в высотном доме, технически невозможно разделить ее на два полноценных жилища. Исключение — если квартира располагается на 1 этаже, но и то юридически не всегда получится выделить доли в натуре.
Чаще всего при выделении долей в натуре речь идет о частном доме с земельным участком. В этом случае владельцы могут разделить коттедж и участок на две части, построив отдельные входы. У каждого будет индивидуальная площадь общего дома и территория.
Другой сособственник не имеет право пользоваться фактически чужими объектами.
Можно ли выделить долю в ипотечной квартире
Например, мужчина приобрел квартиру в ипотеку и после решил выделить долю своему ребенку. В этом случае операцию можно провести только после полного погашения займа и снятия с имущества обременения. Пока недвижимость находится в ипотеке, собственник (он же заемщик) не может проводить с объектом какие-то операции: продавать, выделять доли, дарить.
Это не позволяет сделать обременение, наложенное банком.
Единственная возможность выделения доли кому-то в ипотечной квартире — введение этого человека в созаемщики с согласия банка. Например, мужчина купил квартиру в ипотеку, через 2 года вступил в брак. Он может обратиться в банк и ввести жену в ипотеку, выделив ей долю.
Выплата долга будет возложена уже на двух людей.
Выделение доли детям при сделках с маткапиталом
По закону, если жилье приобретается с использованием средств материнского капитала, родители обязаны выделить доли себе и детям. При покупке недвижимости без привлечения ипотеки договор купли-продажи предполагает выделение частей в данный момент, все члены семьи сразу становятся сособственниками.
Если речь об ипотеке, обременение не позволяет выделить доли детям сразу. Но при оформлении займа родители подписывают обязательство о выделении долей в течение полугода после погашения ипотечного кредита. Это нужно сделать обязательно.
После закрытия ипотеки родители снимают обременение с недвижимости в Росреестре, после через нотариуса выделяют доли детям. Составленные соглашения направляются в ПФР и Росреестр. Если родители не проведут эту процедуру вовремя, против них может быть возбуждено уголовное дело о мошенничестве.
Калькулятор ипотеки
Узнайте свою ставку
по ипотеке
Хотите узнать больше и получить консультацию по ипотечному кредитованию?
Отправьте запрос, и мы свяжемся с вами в ближайшее время!
Согласие на обработку персональных данных:
В соответствии с требованиями Федерального закона от 27.02.2006 №152-ФЗ « О персональных данных», Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,
Я даю ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34) (далее – «Банк», «Оператор») согласие на обработку своих персональных данных, а именно: сведений, предоставленных мной при заполнении веб-формы на сайте Оператора https://rosbank-dom.ru/ (далее – «Персональные данные»), а также иных имеющихся у Банка сведений. Под персональными данными я понимаю любую информацию, относящуюся ко мне как к субъекту Персональных данных, в том числе мои фамилию, имя, отчество, контактные данные (телефон, электронная почта, почтовый адрес), IP адрес.
Под обработкой Персональных данных я понимаю сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение) посредством поиска, анализа и сбора информации, в том числе с использованием внешних информационного-аналитических порталов, сторонних информационных источников, включая открытые и общедоступные источники информации и веб-ресурсы, извлечение, использование, обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств, с целью регистрации в личном кабинете потенциального клиента в системе электронного взаимодействия с Банком; заключения пользовательского соглашения; внесения сведений обо мне в базы данных в качестве потенциального потребителя услуг; формирования и направления мне Банком предложений об оказании услуг на определенных условиях; продвижения товаров, работ, услуг Банка, в том числе направление мне рекламных и/или информационных материалов, с помощью средств связи, в том числе по сетям электросвязи, посредством использования телефонной и подвижной радиотелефонной связи (включая СМС-сообщения), а также по сети Интернет.
Согласие действует * в течение 1 года с момента его получения Банком и может быть отозвано мной, путем направления в Банк по адресу: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34 соответствующего письменного уведомления в свободной форме об отзыве согласия.
* Сроки обработки персональных данных совпадают со сроками действия Согласия на обработку персональных данных, если иное не предусмотрено действующим законодательством РФ.
Согласие на получение рекламно-информационных материалов (рассылок):
В соответствии с требованиями Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,
Настоящее согласие предоставляется на неограниченный срок при отсутствии сведений о его отзыве.
Как выделить долю в квартире в натуре в 2023 году?
Простые граждане до сих пор не понимают отличий двух формулировок: «долевая собственность» и «выделенная доля». Но разница существенная, в первом случае собственник не может распоряжаться имуществом по своему усмотрению, любые действия придется согласовывать. Поэтому выделение доли в квартире в натуре это важный юридический процесс.
После его завершения собственник сможет самостоятельно распоряжаться своей частью недвижимости.
Выделение доли в натуре в квартире и возможные сложности
В нормативных актах говорится, что вычленить долю в натуре – это значит, разделить жилой объект на несколько отдельных индивидуальных частей.
При этом требуется соблюсти ряд условий:
- нужно оборудовать отдельный вход в помещение;
- подвести к объекту обособленные коммуникации;
- жилая площадь должна быть полностью изолирована;
- жилплощадь должна подходить для проживания и может использоваться по назначению.
Осуществить такую процедуру с квартирой зачастую становится сложно, так как невозможно выполнить все перечисленные требования. Чаще всего выдел возможен, если квартира расположена на первом этаже и имеет значительную жилую площадь. Для этого нужно согласовать перепланировку, оформить техническую документацию в БТИ.
Когда это необходимо?
Выделение доли может потребоваться, когда совместное проживание всех жильцов становится проблематичным, а именно:
- супруги оформили развод, хотят разделить имеющиеся имущественные активы;
- в наследство вступило более двух человек;
- совместное проживание невозможно, например, между собственниками постоянно происходят ссоры, или один из жильцов страдает алкоголизмом или психическим заболеванием;
- собственник хочет распоряжаться своим имуществом, не спрашивая об этом других совладельцев;
- появилась необходимость продать свою долю, получить деньги, так как наметился переезд в другой город.
Внимание! Воспользоваться своим правом распоряжаться недвижимостью можно в любой момент, как только человек станет собственником.
Возможные варианты выделения доли в натуре
Предлагается несколько способов, чтобы выделить часть из общей долевой собственности в квартире. Каждый из них активно применяется в жизни обычных граждан, поэтому подробнее рассмотрим оба варианта.
1. По обоюдному согласию
Если другие собственники адекватные, то с ними всегда можно договориться о выделение доли в квартире в натуре по соглашению сторон.
Алгоритм действий будет следующим:
- провести собрание всех собственников;
- решить – кому и какая доля достанется;
- составить и подписать договор со всеми участниками сделки;
- подготовить документы для перепланировки, согласовать все изменения в БТИ;
- после завершения процедуры нужно зарегистрировать изменения в Росреестре.
Если выделяющийся собственник получил меньшую долю, то он имеет право получить равноценную компенсацию. В случаях, когда его часть больше, чем у других совладельцев, то он обязан компенсировать разницу в стоимости. Все эти моменты необходимо зафиксировать в письменном соглашении.
Справка! Компенсировать разность в стоимости можно не только денежными средствами. Оплату можно компенсировать земельным участком, хозяйственными постройками или другим имуществом.
2. Судебный порядок
Если спорный вопрос не удалось урегулировать без конфликта, то придется его решать через суд.
Перечислим последовательность действий:
- подготовить требуемый комплект документов;
- оплатить государственную пошлину;
- составить исковое заявление;
- направить в суд свою просьбу о выделение доли в квартире в натуре вместе со всеми документами;
- посещать все судебные заседания, при необходимости предоставлять обоснование выдвинутых требований;
- дождаться решения суда и получить его на руки.
При получении отрицательного вердикта – обжаловать его в вышестоящем органе, положительное решение передается в Росреестр для переоформления доли собственности.
Исковое заявление направляется в районный или городской суд, так как цена выдвигаемых требований о выделе доли обычно превышает 50 тыс. руб.
Пишем иск в суд
Основные нормы составления искового заявления регламентированы в ст. 131, 132 ГПК РФ.
Перечислим обязательные пункты:
- наименование судебного органа;
- информация о заявителе и ответчике по делу;
- наименование документа;
- сумма исковых требований;
- перечень документов, подтверждающих право собственности на объект;
- подробное описание квартиры и части, на которую претендует заявитель (метраж, этаж, количество комнат и т.д.);
- причины возникновения спорного вопроса;
- обоснованность предъявляемых требований;
- перечислить список приложенных бланков;
- дата составления и подпись истца.
Количество исковых заявлений необходимо подготовить по количеству участников сторон!
Необходимые документы
Чтобы заявление приняли к рассмотрению, его нужно не только правильно заполнить, но и приложить к нему необходимые документы, это:
- копии паспортов и свидетельств о рождении;
- бумаги, подтверждающие право собственника (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о наследстве);
- справки и разрешительные бумаги из БТИ (техпаспорт, согласование);
- заключение экспертов, что перепланировка возможна;
- квитанция, подтверждающая оплату пошлины.
К иску допускается приложить копии бланков, но по требованию судьи придется предъявить оригиналы.
Расходы
Как показывает практика, истцу необходимо оценить стоимость всего имущества, а затем провести расчет выделяемой доли в соответствии с действующими правилами. Поэтому величина госпошлины будет зависеть от суммы исковых требований.
Минимальная сумма составляет 400 рублей, а максимальная – 60 000 рублей. Законом установлены фиксированные суммы и дополнительный процент в зависимости от суммы, рассмотрим их в таблице ниже.
| Цена иска, руб. |
Необходимо правильно рассчитать и уплатить сумму государственной пошлины. Если ее размер не будет соответствовать величине иска, то дело оставят без движения пока не будет произведена уплата недостающей суммы.
Судебная практика
Зачастую при вычленении доли в натуре граждане сталкиваются с различными сложностями. Люди могут даже и не подозревать о таких нюансах.
Например, разделить малогабаритное жилье в высотном здании будет невозможно. Это связано с тем, что создать обособленное жилое помещение, полноценно пригодное для проживания практически нереально. Если в суд поступит заявление о выделе доли в натуре, то будет принято решение о выплате денежной компенсации, равной стоимости его части недвижимости.
Если будет установлено, что процесс невозможен, а доля собственника ничтожна, то суд вынесет решение о денежной компенсации даже без согласия истца. В итоге он утратит право на спорную недвижимость, а иные совладельцы наоборот – увеличат свои части квартиры.
Выгода от сделки
Выделение доли в натуре дает множество преимуществ собственнику.
Он может:
Продать жилую площадь
Передать в аренду
Подумайте, прежде чем требовать выделения части квартиры. В некоторых случаях это невыгодно. Для начала можно проконсультироваться с юристом, он поможет разобраться во всех нюансах.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
1.Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2.Позвоните на горячую линию:
Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней
Выделение доли в квартире с помощью соглашения или через суд
Одна и та же вещь может принадлежать нескольким людям одновременно. Это называется общей собственностью (статья 244 ГК РФ). Обычно вопросы с разделом общей собственности возникают при разводе.
Конечно, раздел недвижимости — самая животрепещущая тема. Поэтому из этой статьи вы узнаете о выделении доли в квартире, в том числе через суд.
Долевая и совместная собственность
Общая собственность бывает долевой и совместной.
- Совместная собственность — когда вещью владеют 2 или несколько человек, а в каких долях они владеют — не определено. Например, когда муж или жена покупают какую-то вещь, у них появляется именно такая, совместная собственность на эту вещь (статья 34 СК РФ). При этом неважно, на кого из супругов вещь (квартира или машина, например) зарегистрирована.
- Долевая собственность — когда вещью владеют 2 или несколько человек, и определено, в каких долях они владеют. Например, муж владеет ½ квартиры и жена владеет ½ квартиры.
Важно знать: именно поэтому, чтобы один из супругов мог продать квартиру, нужно нотариально заверенное согласие второго супруга на эту продажу (статья 35 СК РФ). Ведь сделка по продаже совершается от имени одного супруга, а владеют-то продаваемой квартирой оба. Поэтому и требуется согласие второго.
Раздел квартиры в долевой собственности
Квартира, которая находится в совместной собственности, не может быть разделена. Чтобы её разделить, нужно провести выделение доли в квартире, то есть определить, кому из супругов какая часть квартиры принадлежит (статьи 38, 39 СК РФ). Выделение доли в квартире можно провести:
- во время брака;
- во время развода;
- после развода.
То есть, когда угодно, проще говоря.
Выделение доли может проходить:
- добровольно, т.е. супруги просто договариваются, кому какая доля принадлежит. При этом нужно составить соглашение о разделе доли в квартире и заверить его у нотариуса, только тогда оно будет иметь юридическую силу (часть 2 статьи 38 СК РФ). Если супруги будут разводиться, то суд будет учитывать это соглашение;
- по суду. Если супруги не могут договориться, уже суд будет решать, кому что принадлежит (если супруги заявят в суд иск о выделении доли, конечно). При этом суд будет исходить из того, что доли супругов равны (часть 1 статьи 39 СК РФ).
Важно знать: казалось бы, всё просто. Но тот же принцип «доли супругов равны» имеет массу нюансов и исключений, и суд может признать доли не равными, а отдать одному супругу ⅔ квартиры, а другому ⅓, например. Чтобы узнать тонкости этих ситуаций, запишитесь на консультацию — консультация бесплатна и ни к чему вас не обязывает.
О выделении доли в коммунальной квартире
Юридического определения коммунальной квартиры нет. Считается, что коммунальная квартира — это такая квартира, где:
- живёт несколько семей или несколько человек, которые не принадлежат к одной семье;
- каждая семья владеет своей комнатой в квартире.
Получается, что собственность у каждой семьи — долевая, потому что совместная собственность есть у одной семьи, а тут семьи-то разные.
Долевая собственность и выделение доли в квартире — это разные вещи. При долевой собственности собственность остаётся общей. Но когда из общей собственности выделяется доля (происходит выдел доли), то эта выделенная доля уже становится не в общей собственности.
Эта доля — самостоятельная собственность, она вне общей.
Владелец комнаты в коммунальной квартире может выделить из неё долю (часть 2 статьи 252 ГК РФ). Как и в случае с одной семьёй, это можно сделать:
- с помощью соглашения с другими собственниками о выделении доли в квартире;
- или через суд.
Важно знать: запишитесь на бесплатную консультацию, если вас интересует вопрос, как быстро и без юридических ошибок добиться выделения доли в коммунальной квартире.
О выделении доли в приватизированной квартире
Выделение доли в приватизированной квартире и выделение доли в «просто» квартире не отличается ничем. Приватизированная квартира — это квартира в собственности человека (статья 1 закона «О приватизации. »), это значит, что в отношении приватизированной квартиры действуют те же правила выдела доли, что и в отношении унаследованной или купленной квартиры.
Как рассчитать доли
Когда супруги покупают квартиру, их доли предполагаются равными (статья 39 СК РФ). Но это ничуть не мешает супругам составить соглашение о разделе квартиры по долям и там прописать другие доли.
Пример:супруги покупают квартиру за 10 000 000 рублей. Муж вкладывает 8 000 000 своих, жена — 2 000 000 своих. Очевидно, что муж оплатил 80% стоимости квартиры, а жена — 20%.
Можно составить соглашение, что мужу принадлежит ⅘ квартиры, жене — ⅕. Если же такого соглашения не составлять, то будет действовать общее правило, что доли супругов равны.
С выделом доли уже намного сложнее, ведь он предполагает «выделение доли в натуре» (это юридический термин если что), то есть, должно быть изолированное жилое помещение, например, комната. С однокомнатной квартирой так не получится. И вообще, юридические споры с жильём — запутанная и сложная вещь, где каждый случай решается по-своему.
Почему при выделении доли в квартире нужен юрист
Совместное имущество, долевое, выделение доли, определение долей в дробях — всё это не так просто. А когда речь заходит об однокомнатной квартире, ситуация ещё больше запутывается, потому что выдел доли в однокомнатной квартире всегда стоит под большим вопросом.
Когда проводится какое-то юридическое действие, будь то заключение соглашения о выделе доли в квартире или подача иска в суд по тому же вопросу, нужно, чтобы в документах не было юридически неточных формулировок – точность необходима везде.
Конечно, можно скачать образцы исков в интернете, но они специально написаны так, чтобы подходить к любой ситуации. А значит, нюансы вашего дела не будут учтены. А нюансы в юриспруденции — это очень важно.
Услуги наших юристов
- бесплатная юридическая консультация по вопросам выделения доли в квартире с помощью соглашения или через суд;
- составление соглашения о выделе доли;
- подготовка иска, сбор документов, которые необходимо подать в суд;
- представительство в суде.
Запишитесь на бесплатную консультацию, чтобы точно знать, как действовать в вашей ситуации, тем более, что консультация бесплатна и ни к чему вас не обязывает. Для записи достаточно оставить сообщение в форме ниже или самостоятельно позвонить по телефону. При этом Вы потратите всего минут 15 времени, но получите юридические рекомендации, которые уберегут вас от возможных ошибок, которые могут стоить месяцев и десятков тысяч рублей.
Выдел доли в квартире в натуре: судебная практика
Понятие и порядок использования долевой собственности прописан в главе 16 Гражданского кодекса РФ, а о самом разделе имущества (в том числе квартир) — в ст. 252 ГК РФ. Кроме того, в разрешении этого вопроса необходимо руководствоваться нормами Жилищного кодекса РФ и Постановлений ВС России.
Порядок определения долей в квартире
Согласно закону доли в квартире могут быть определены следующими способами:
1. На основании действующей нормы права. Например, как следует из ст. 1141 ГК РФ, доли наследников в имуществе умершего являются равным.
Так, если у наследодателя было 3 сына, но один из них умер и имеет 2 детей, в случае наследования по закону сыновья получат по 1/3 доли, а внуки наследодателя по 1/6 доли.
2. На основании соглашения участников (дольщиков, собственников). Например, вложившиеся в покупку квартиры люди могут самостоятельно определить размер доли, в зависимости от величины вклада каждого. Договорённость должна быть оформлена в письменном виде и зарегистрирована в Росреестре.
Если доли не были определены описанными выше способами, то они считаются равными.
Практике известны случаи, когда размер собственности одного из дольщиков увеличивается из-за произведённых им неотделимых улучшений в состоянии квартиры. Например, в период владений жилым помещением один из участников произвёл реконструкцию инженерных систем в квартире (канализация, отопление), установил новую сантехнику и пластиковые окна. Соответственно, рыночная стоимость имущества повысилась, так что после решения произвести выдел доли в квартире в натуре он получил право претендовать на большую площадь, чем прописано в его правоустанавливающих документах.
Увеличение или уменьшение собственности возможно по соглашению владельцев либо в судебном порядке. В последнем случае решающее значение в разрешении спора будет иметь судебная оценочная экспертиза состояния квартиры до и после произведённых улучшений.
Условия для раздела квартиры
Действующее законодательство определяет следующие условия:
1. Раздел возможен, если есть возможность организовать пригодное для проживания помещение с отдельным входом и независимыми коммуникациями. То есть площадь должна быть не менее 28 кв. м. (СНиП 31-01-2003), а работа инженерных систем не может быть поставлена в зависимость от воли иного лица. Именно поэтому невозможен выдел доли в натуре в однокомнатной квартире, так как в помещениях будет технически невозможно создать независимое подключение к канализации, водоснабжению, отоплению.
На практике разделить без особых проблем можно только жильё большой площади, где в наличии несколько санитарных комнат (ванные, туалеты) либо квартиры, которые находятся на 1 этаже. В последнем случае есть возможность устроить отдельный вход и провести независимые коммуникации.
2. Самовольные перепланировки не принимаются в расчёт при разделе квартиры. Более того, их наличие может стать причиной отказа в предоставлении разрешений на выдел доли.
Раздел жилых помещений в «коммуналке»
Федеральное законодательство по-прежнему не даёт легального определения понятию «коммунальная квартира». По факту, под ней понимают помещения из 5 и более комнат, принадлежащих людям, которые не являются членами одной семьи и приобрели своё право независимо от других.
На данный момент законы не позволяют производить выдел в натуре доли в коммунальной квартире, так как у владельцев нет возможности организовать помещения с отдельным входом и собственными коммуникациями (туалет, ванная комната).
Единственный «шанс» на выдел может быть у владельцев нескольких комнат, расположенных на 1-м этаже зданий. В этом случае можно сформировать отдельный вход и организовать подключение к узлам инженерных систем. Финансовые затраты при этом будут очень значительны.
Ограничения при выделе доли
Раздел квартиры может быть невозможен в следующих случаях:
- Выдел доли в квартире в натуре повлечёт повреждение несущих стен и мест общего пользования, а равно создаст препятствия проживающим в многоквартирном доме лицам в пользовании жилым помещениями.
- Нарушение имущественных прав и законных интересов заинтересованных лиц (кредиторов, зарегистрированных в жилом помещении и пр.).
- Образованные в результате выдела помещения будут непригодны для проживания, согласно ст. 16 ЖК РФ. Чаще всего именно по этому основанию суд отклоняет иск о выделе доли квартиры в натуре.
Раздел квартиры в «добровольном» порядке
Согласно ст. 252 ГК РФ, выдел доли в квартире в натуре по соглашению сторон должен осуществляться. При этом владельцы вправе сами определить, в каком объёме они воспользуются правом на раздел жилых помещений, и реализация их правомочия никак не затрагивает права других дольщиков.
Например, в 2015 г. Санкт-Петербургский городской суд в одном из апелляционных определений указал, что выдел доли в квартире в натуре не нарушает права и свободы других собственников (дольщиков), так как он не влечет изменения титула другого владельца в отношении долевого имущества.
При достижении согласия о разделе имущества в натуре необходимо действовать по следующему алгоритму:
- Получение разрешения на изменение планировки квартиры, так как раздел предполагает организацию совершенно новых объектов (по сути, реконструкцию).
- Формирование отдельного жилого помещения, то есть непосредственно строительные работы.
- Составление технического плана, учитывающего внесённые в конструкцию квартиры изменения. Для этого необходимо обратиться к кадастровому инженеру.
- Необходимо заключить в письменном виде соглашение с другими собственниками квартиры о разделе квартиры.
- Подать заявление в Росреестр о регистрации прав на образованное жилое помещение.
Особенности соглашения о разделе квартиры
Согласно ч. 1 ст. 252, выдел доли в натуре может быть произведён по соглашению между собственниками. Под ним подразумевается письменный документ, составляемый по следующим правилам:
- Соглашение о выделе доли квартиры в натуре подписывается всеми собственниками долей. Впоследствии каждый из них получает свой экземпляр.
- В содержании подробно описывается предмет обсуждения, по которому стороны достигли согласия (выдел доли с образованием отдельного жилого помещения).
- Необходимо предусмотреть компенсационные выплаты. На практике редко можно добиться совпадения равенства размера доли в собственности и площади выделенного помещения. Например, площадь квартиры в 90 кв. м находится в собственности 2 лиц, одно из которых выделяет помещения общим размером в 42 кв. м. Ему нужно будет компенсировать «потерянные» 3 кв. м.
Количество экземпляров соглашения равно числу собственников долей, но один предназначается для Росреестра. Нотариальное удостоверение при этом не требуется.
Порядок регистрации выделенного помещения
Регистрация изменений в праве собственности на квартиру обязательна. В соответствии с ч. 1-2 ст. 14, ч. 8 ст. 41 Закона № 218-ФЗ требуется следующее:
- Заявления от всех собственников долей. Тот, кто выделил помещение, регистрирует свою собственность, а прочие вносят изменения в ЕГРП о своём праве.
- Предъявляются правоустанавливающие документы на квартиру, соглашения о разделе (все экземпляры), паспорта заявителей и копия технического плана либо его идентификационный номер.
- Документы об уплате госпошлины. Выделяющийся дольщик платит 2 тысячи рублей, а другие собственники — 350 рублей.
Зарегистрировать право можно как в Отделении Росреестра, так и в МФЦ. Срок проведения процедуры внесения изменения в ЕГРП равен 10-12 дням, по истечении которых заявители получают выписки о своих правах и соглашения о разделе квартиры с отметкой о регистрации.
Выдел доли в судебном порядке
Обращение в суд с иском о разделе квартиры необходимо, если не удалось достичь согласия с другими владельцами долей. Необходимо придерживаться следующего порядка действий:
1. Подготовка необходимой документации.
- Технический паспорт в органах БТИ.
- Выписка из ЕГРП с описанием дома, где находится квартира.
- Заключение о возможности выдела в натуре доли, подготовленное в БТИ или специализированной организации.
- Копии правоустанавливающих документов.
2. Составление искового заявления.
Документ составляется по предусмотренным в ГПК РФ правилам. Согласно ст. 30, он подаётся в районный (городской) суд по месту нахождения недвижимости. При этом в содержании обязательно указываются:
- Подробное описание квартиры и доли в ней заявителя (размер, документы о собственности).
- Характеристики выделяемого помещения с перечнем работ, которые необходимо будет провести для его создания.
- При невозможности произвести выдел доли в квартире в натуре, исковое заявление должно содержать требование о компенсации с расчётом суммы. Для этого следует предоставить заключение о рыночной цене недвижимости, подготовленное экспертной организацией.
3. Участие в судебных заседаниях.
Во время рассмотрения дела необходимо доказать, что проведение раздела квартиры технически возможно, не нарушит прав и законных интересов других лиц. Под последними подразумеваются не только участники долевой собственности, но и владельцы других квартир, а также собственники коммунальных сетей и обслуживающие организации.
Раздел по иску третьего лица
Иск о выделе доли квартиры в натуре может быть подан не только одним из собственников, но и лицом, которое не имеет отношения к жилому помещению, но чьи имущественные интересы нарушены действиями или поведением собственника.
Например, при невозможности исполнения договора займа денежных средств кредитор может обратиться в суд с требованием о выделе доли в квартире (или совместном имуществе, если квартира приобретена в браке). При этом он вправе заявить о следующем:
1. Если выдел доли в квартире в натуре невозможен (маленькая площадь), то в суде заявляется требование об обязании должника продать свою часть жилого помещения другому дольщику по рыночной цене.
2. Если владельцы доли отказываются приобретать часть квартиры должника, то она реализуется с публичных торгов.
В настоящее время в российской правоприменительной практике сложилась позиция, по которой право требовать принудительного выдела доли в квартире в случае недостаточности средств для погашения долгов предоставлено кредитору. Супруги должника, иные собственники квартиры в этом деле не участвуют.
Раздел квартиры. Примеры судебной практики
Суды общей юрисдикции часто рассматривают заявления, где заявляется выдел доли квартиры в натуре. Судебная практика по этому вопросу очень разнообразна, так как на исход каждого дела влияет множество факторов.
Для разрешения спора суд может назначить экспертизу для установления технической возможности раздела квартиры, величину затрат на перепланировку и их соотношение с ценой самого объекта.
При невозможности выдела без ущерба всей квартире, собственник имеет возможность получить выплату цены доли другими участниками. При этом это право реализуется при условии, что другие дольщики согласны принять в свою собственности часть владения заявителя.
В качестве исключительной меры возможно лишение собственника его доли в квартире. Оно инициируется кредитором, который также является владельцем части помещений, при соблюдении следующих условий:
- Незначительный размер доли.
- Подтверждённая судом невозможность выдела в натуре.
- Отсутствие у ответчика интереса в использовании имущества.
Так, в Кемеровском областном суде рассматривалось дело, где на отрицательный вердикт судей повлияла невозможность истца доказать, что ответчик (тот, кого желают лишить права) не имеет желания использовать имущество. И всё потому, что последний к моменту судебного заседания подал иск о вселении в спорную квартиру.
Кроме того, в исковом заявлении должно быть заявлено об обязании владельца доли принять компенсацию её стоимости, поддержанное всеми участниками собственности.
Определение порядка использования квартиры
Согласно ст. 247 ГК РФ, порядок пользования, владения квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению сторон. Если согласия достигнуть не удалось, его определяет суд.
Таким образом, если собственник понимает, что невозможно произвести выдел доли в натуре в квартире, исковое требование должно содержать данные об определении порядка владения и пользования квартирой. Оно не предполагает натурального разграничения долей и заявлять его одновременно с иском о разделе жилого помещения нельзя.
Существует обширная судебная практика по вопросу определения порядка пользования жилым помещением. При обращении с иском следует учесть следующее:
- Согласно ст. 23 ГПК РФ, требования подлежат рассмотрению мировым судом по месту нахождения недвижимости.
- Определяя возможность владения частью квартиры, суд соотносит фактическую площадь комнат с размером доли заявителя и ответчика. Если равенство между ними невозможно, то может быть рассмотрен вопрос о компенсационных выплатах.
- Суд при вынесении решения принимает во внимание существующий до момента спора порядок пользования квартирой (определяет, насколько он справедлив), нуждаемость каждого дольщика, возраст и состояние здоровья, поведение в отношении других собственников и пр.
- Определение порядка пользования не связано с прекращением права пользования на конкретные жилые помещения.
Вынесенное решение суда превращает индивидуальную квартиру в коммунальную, но в условиях невозможности её фактического раздела это порой единственный выход прекратить жилищный спор. Установленный порядок пользования позволяет владельцам:
- Разделить лицевые счета и платить за коммунальные услуги соразмерно своей доли и числу проживающих.
- Справедливо поделить расходы на содержание и ремонт инженерных сетей и общего имущества.
Вот и все, что нужно знать, чтобы добиться положительного решения суда.