Срок устранения недостатков застройщиком по закону

Последние несколько лет в России активно растет объем жилого и нежилого строительства. Однако рост объемов строительства неизбежно влечет и массу самых разных проблем, возникающих при оформлении и исполнении договоров участия в долевом строительстве (далее – ДДУ), либо договоров купли-продажи недвижимости (далее – ДКП), а также дальнейшей эксплуатации полученных по ним жилых и нежилых помещений.

Нередко возникает ситуация, когда по прошествии длительного времени обнаруживаются существенные недостатки общедомового имущества или же отдельных помещений, препятствующие их нормальной эксплуатации.

В этом случае у собственников часто возникают вопросы: какой гарантийный срок на качество работ установлен на дом в целом и как заставить застройщика устранить недостатки общего имущества многоквартирного дома?
Итак, обо всем по порядку.

Кто может потребовать устранения недостатков в общем имуществе многоквартирного дома?

На общедомовое имущество распространяются общие гарантийные условия, если иное не указано в договоре.

Потребовать устранения недостатков в общем имуществе МКД вправе любой собственник недвижимости, доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме которого, в силу ст. 290 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ) и ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) автоматически переходит к приобретателю жилого или нежилого помещения (п.

1 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). При этом если обращаться с таким требованием напрямую к застройщику или в суд – собирать подписи, или согласие с остальных жильцов дома не требуется.

Право на обращение в суд любого собственника жилья, в том числе приобретенного в рамках участия в договоре участия долевом строительстве, подтверждено достаточно обширной судебной практикой (см. апелляционные определения коллегий по гражданским делам: Оренбургского облсуда от 19 декабря 2017 г. по делу N 33-9130/2017; Хабаровского краевого суда от 9 января 2017 г. по делу N 33-75/2017; Московского городского суда от 22 июня 2015 г. N 33-17523/15 и др.).

Примечание: в качестве исключения, пожалуй, можно привести пример, когда собственник или управляющая организация (ТСЖ/ТСН) обращаются с иском в суд о взыскании убытков (ст. 15 ГК РФ) с застройщика, возникших в связи с самостоятельным устранением, либо необходимостью устранения недостатков общего имущества. Если именно такой способ защиты решили выбрать собственники, то важно помнить, что по правилам ч. 2 ст.

44 ЖК РФ принятие решения как о капитальном, так и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Поэтому для начала необходимо провести общее собрание собственников МКД, на котором:

• выбрать способ устранения недостатков (ремонт своими силами либо заключение договора с подрядной организацией);
• определить порядок финансирования устранения недостатков (аккумулирование денежных средств на едином счете, финансирование собственниками ремонта в зависимости от стоимости сметы и т.д.);
• принять решение по вопросу довнесения денежных средств в случае отказа в удовлетворении требований или нехватки реально взысканной с застройщика суммы на устранение таких недостатков;
• наделить полномочиями для обращения в суд от имени всех собственников управляющую организацию либо конкретного собственника (например, старшего по дому или члена совета дома).

Важно также помнить, что такие убытки могут быть взысканы только в пользу всех собственников многоквартирного дома (например, на единый счет), но не конкретного собственника. Невыполнение перечисленных требований может повлечь отказ в удовлетворении иска судом. Пример – Апелляционное определение Московского городского суда от 20.04.2018 по делу № 33-17962/2018. В этом деле суд указал, что если общее собрание не приняло решение по ряду вопросов, то у истца нет полномочий требовать с застройщика убытки за допущенные недостатки.

Решение было основано на положениях ст. ст. 12, 15, п. 1 ст. 247 ГК РФ, ч. 2 ст. 44, ч. 2 ст.

46 ЖК РФ.

Необходимо отметить следующее:

• ТСЖ (ТСН) не обязано подтверждать свои полномочия общим собранием жильцов дома, поскольку изначально создано для защиты прав и интересов собственников МКД. К такому выводу, например, пришел Арбитражный суд Свердловской области по делу № А60-49834/2014 от 06.06.2015 года.
• Управляющая компания для обращения в суд в интересах собственников МКД должна иметь соответствующие полномочия, оформление по итогам общего собрания собственников квартир МКД (см. Постановление по делу № А56-6036/2014 АС Северо-Западного округа от 09.02.15 года; постановление 9 ААС от 16 января 2015 г. № 09АП-54844/14).

Если управляющая компания или ТСЖ (ТСН) отказывается принимать меры по защите интересов жильцов, любой собственник вправе обратиться в суд с иском к застройщику об устранении недостатков общего имущества дома по гарантии.

Что делать собственнику, если обнаружены недостатки общедомового имущества?

При обнаружении недостатков в имуществе, не относящемся к отдельным квартирам (подъезды, отмостка, фасад, кровля и пр.), необходимо:

1. Зафиксировать выявленные недостатки актом, составленным по инициативе любого жильца совместно с управляющей компанией или ТСЖ (ТСН).
2. Подготовить претензию к застройщику с требованием об устранении недостатков в досудебном порядке и в рамках исполнения гарантийных обязательств (хотя досудебный претензионный порядок в данном случае не является обязательным).
3. В случае оставления вашей претензии без внимания либо отказа в ее удовлетворении подготовить исковое заявление в суд с учетом всех обстоятельств дела. Вы можете подготовить иск самостоятельно, привлечь на помощь юриста либо доверить это вашей управляющей компании или ТСЖ (ТСН).

После получения досудебной претензии, застройщику надлежит исправить все обнаруженные недостатки, при этом срок должен быть определен по согласованию с собственником. При нарушении согласованных сроков устранения недостатков застройщик будет обязан выплатить пени в размере 1% от цены товара, что установлено Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-I “О защите прав потребителей” (далее – ЗоЗПП), если помещение приобреталось гражданином у организации или индивидуального предпринимателя по ДКП или ДДУ исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Нормативная база: чем закреплены гарантийные обязательства застройщика

Итак, помещение может быть приобретено как по договору купли-продажи, так и по договору участия в долевом строительстве. Давайте разберемся, какая нормативная база применяется к тем или иным правоотношениям.

Если помещение приобретено по договору участия в долевом строительстве:

Гарантийные обязательства застройщика прописаны в ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон № 214-ФЗ).

Данная статья гласит, что передаваемый участнику долевого строительства объект должен соответствовать по своему качеству не только условиям договора, но и иным нормам: градостроительным, техническим документам, проектной документации и т.д.

Застройщик, передавая объект, обязан представить участнику ДДУ документацию по эксплуатации объекта, включая сведения о сроке службы всего объекта и отдельных его элементов.

Если помещение приобретено по договору купли-продажи:

В данном случае к отношениям сторон по договору купли-продажи недвижимости (§ 7 ГК РФ), в силу п. 5 ст. 454 ГК РФ, должны применяться общие положения о гарантийных сроках и сроках обнаружения покупателем недостатков, предусмотренные ст. ст. 470-471 и ст. ст. 476-477 ГК РФ, а если помещение приобреталось гражданином у организации или индивидуального предпринимателя исключительно для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то положения ст.

5 и ст. 19 ЗоЗПП.

Примечание: независимо от того, была ли приобретена недвижимость по договору ДДУ либо ДКП, для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской, – к указанным правоотношениям применяются нормы закона «О защите прав потребителей», (для ДДУ в той части, в которой данные правоотношения не урегулированы Законом №214-ФЗ).

Сроки гарантии застройщика на общедомовое имущество

Забегая немного вперед, отмечу, что вне зависимости от того, приобреталось помещение по ДДУ или ДКП, срок гарантии на объект долевого строительства* не может быть менее 5 лет на и не менее 3 лет на инженерное и прочее технологическое оборудование.

Примечание: В связи с изменениями, внесенными в пункт 2 статьи 2 Закона № 214-ФЗ Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ (далее – Закон № 304-ФЗ) и вступивших в силу с 1 января 2017 года (ч. 1 ст. 7 Закона № 304-ФЗ) из понятия объекта долевого строительства исключено общее имущество в многоквартирном доме. Между тем, тот факт, что из закона удалено указание на возможность отнесения к объектам долевого строительства общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, не освобождает застройщика от гарантийных обязательств на общее имущество МКД.

Еще в 2013 году Верховным Судом РФ была сформирована правовая позиция, согласно которой общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве (п. 38 “Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013). Представляется, что исключение из понятия объекта долевого строительства общего имущества в многоквартирном доме было, прежде всего, связано с тем, чтобы обезопасить собственников от ситуаций, когда общее имущество многоквартирного дома может оказаться в собственности третьих лиц (подвальные помещения, лестничные клетки и т.д.), которые будут использовать помещение в своих интересах, нарушая права жильцов ( пример из личной практики ).

Однако при разрешении споров с застройщиками по гарантии на общедомовое имущество суды руководствуются разной нормативной базой. Подробнее об этом ниже.

Если помещение приобретено по договору участия в долевом строительстве:

Гарантийный срок на общедомовое имущество исчисляется с момента передачи объекта участнику ДДУ, что должно быть зафиксировано соответствующим актом.

Ранее упомянутая статья 7 Закона № ФЗ-214 гласит следующее:

• Срок гарантии на объект долевого строительства не может быть менее 5 лет (п. 5 указанной статьи), но этот срок не касается технологического и инженерного оборудования;
• Гарантия на инженерное и прочее технологическое оборудование (лифты, отопление, вентиляция и так далее) не может быть менее 3 лет.

Во всех случаях гарантийный срок может быть увеличен договором, но уменьшен быть не может. Договором могут быть предусмотрены разные сроки гарантии на различные элементы многоквартирного дома. Например, один срок – на кладку или межпанельные швы, а другой срок – на кровлю.

Также могут быть разделены гарантийные обязательства на каждую квартиру в отдельности и на весь дом целиком.

Примечание: некоторые застройщики, устанавливают в договорах условие о том, что гарантийный срок начинает исчисляться с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Как известно, почти во всех случаях срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и срок передачи помещений будущим собственникам не совпадают. Разница во времени между этими событиями может составлять шесть месяцев, соответственно указанные условия договора искусственно уменьшают установленный законом гарантийный срок, который не может быть менее пяти лет.

Таким образом, такие условия договора не соответствуют букве закона и ущемляют права собственников помещений, указанная позиция была изложена Верховным Судом РФ в постановлении от 18.12.2014 № 303-АД14-7399 (см. также Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.01.2020 по делу № Ф07-16546/2019).

Точно так будут ничтожными условия, которыми застройщик освобождается от исполнения своих гарантийных обязательств полностью или частично

Если помещение приобретено по договору купли-продажи:

Гарантийный срок на общедомовое имущество в данном случае исчисляется аналогичным образом, т.е. с момента передачи помещения покупателю (пункт 1 статья 471 ГК РФ).

В качестве дополнительной нормативной базы можно отметить, что исходя из положений ст. ст. 130, 133, 134, 135, 289, 290 ГК РФ и ст. ст. 36-40 ЖК РФ общее имущество в многоквартирном доме представляет собой сложную и неделимую вещь, одновременно является принадлежностью главной вещи – совокупности всех квартир и отдельных нежилых помещений многоквартирного дома (см. постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.10.2016 N Ф05-5844/12, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.07.2016 N Ф07-4443/16), следовательно, гарантийные сроки на общедомовое имущество не могут быть меньше, чем гарантийный срок на продаваемую квартиру (т.е.

5 лет), если иной срок, (больший), не установлен договором.

В одних случаях суды приходят к выводу о том, что застройщик, установив гарантию качества объекта долевого строительства по ДДУ, по сути гарантирует надлежащее качество данного имущества в целом, поэтому собственники, приобретшие помещения в таком доме договору купли-продажи, также могут воспользоваться правами, предоставленными участникам долевого строительства в части предъявления претензий по качеству общего имущества в пределах указанных выше гарантийных сроков, установленных п. 5 и п. 5.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ (см. решение Ленинского районного суда г. Владимира Владимирской области от 01.11.2016 по делу № 2-2227/2016).

Кроме того, суды, обосновывая применение ст. 7 Закона № 214-ФЗ к отношениям сторон договора купли-продажи, отмечают особый статус продавца, который является лицом, осуществившим постройку многоквартирного дома, в котором покупателем было приобретено помещение, и впервые выпустившим данное помещение в гражданский оборот (см. апелляционное определение СК по гражданским делам Тюменского областного суда от 21.06.2017 по делу № 33-3389/2017, решение Октябрьского районного суда г. Красноярска Красноярского края от 17.05.2017 по делу № 2-679/2017).

В других случаях суды применяют к отношениям сторон по договорам купли-продажи в части сроков предъявления требований к качеству этих помещений и общего имущества в соответствующем доме положения ст. 756 ГК РФ и п. 3 ст. 29 Закона № 2300-I о пятилетнем сроке предъявления претензий к качеству работ, выполненных в отношении строения или иного недвижимого имущества (см. постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2013 № 12АП-2230/13, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16.02.2017 по делу № 33-2028/2017).

Что входит в гарантийные обязательства застройщика?

В случае выявления существенных недостатков, препятствующих нормальной эксплуатации объекта, обязанности застройщика прописаны в ч. 2 ст. 7 214-ФЗ:

• Безвозмездно устранить все выявленные недостатки в разумный срок с момента их обнаружения и предоставления ему информации по ним;
• Соразмерно снизить цену объекта по договору;
• Возместить собственнику объекта все расходы, понесенные им на устранение недостатков.

ВАЖНО: обращаться с претензиями касаемо качества объекта можно лишь к застройщику, но не к подрядчику. Последний отвечает за исполнение обязательств только перед застройщиком, о чем сделан вывод, например, в Постановлении по делу № А03-6458/2009 ФАС Западно-Сибирского округа от 07.09.2010 года.

Когда гарантия на общее имущество дома не действует?

Застройщик освобождается от обязанности устранить выявленные недостатки, если недостатки:
• вызваны неправильной эксплуатацией объекта, нарушениями правил установки того или иного оборудования или ввиду самовольных действий владельцев объектов или третьих лиц;
• возникли вследствие естественного износа оборудования или элементов объекта (например, стирание краски на ступенях или перегорание светового оборудования);
• обусловлены возникновением аварийной ситуации, связанной с нарушением работы технологических систем.

Указанные положения прописаны в ч. 7 ст. 7 закона 214-ФЗ и, по сути, законом установлена презумпция вины застройщика. Обязанность по доказыванию того факта, что недостатки возникли не по вине застройщика, возлагается на него же.

Гарантия застройщика на общедомовое имущество – судебная практика

Ниже привожу судебную практику, которую удалось найти в СПС «Консультант плюс».

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.10.2019 N Ф01-5169/2019 по делу № А43-43983/2018
Карточка дела

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.12.2019 N Ф04-5570/2019 по делу N А70-15034/2017

Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 20.11.2019 по делу N 88-374/2019, 88-373/2019

Помощь юриста

В любой из ситуаций формирование доказательной базы и аргументация претензий к застройщику невозможны без квалифицированной юридической помощи и в каждом конкретном случае разумно обратиться к адвокату за получением консультации именно по вашей проблеме.

Для составления искового заявления или требования в адрес застройщика рекомендуется воспользоваться помощью опытного юриста, поскольку от убедительности собранной доказательной базы и правовой аргументации будет зависеть успешность спора с застройщиком.

Больше интересных статей в моем блоге.

Статья подготовлена с использованием материалов СПС “Консультант плюс” и СПС “Гарант”.

Share the post «Гарантийные обязательства застройщика на общедомовое имущество»

Избегайте формального отношения: инструкция по приемке квартиры в новостройке

Введение дома в эксплуатацию — радостное и часто долгожданное событие. Но не торопитесь праздновать новоселье. Сначала квартиру нужно проверить на недостатки и дефекты.

С чего начинается приёмка квартиры

Застройщик извещает своего клиента о том, что квартира готова, с помощью звонка, SMS, электронной почты или оповещения в мобильном приложении. После этого можно звонить в офис продаж и записываться на приемку квартиры. Желающих много, поэтому может быть очередь.

Встреча может быть назначена сразу на объекте либо в офисе, где застройщик покажет документы, свидетельствующие о том, что покупателю передаются ключи от квартиры в доме, который был построен официально по всем правилам.

Это разрешение на ввод в эксплуатацию, документ о присвоении дому почтового адреса, заключение о соответствии (ЗОС) построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации и др.

Представитель застройщика может предложить покупателю подписать акт о приеме-передачи квартиры до ее осмотра, объясняя это экономией времени. Не стоит соглашаться, поскольку при осмотре могут быть выявлены существенные дефекты и нарушения. Дольщик приезжает и осматривает свою квартиру в назначенный день и время.

Лучше избегать вечерних часов и принимать квартиру в светлое время суток — при дневном освещении будут лучше видны недостатки.

Не лишним будет зайти в жилищный чат дома и узнать об опыте соседей, которые уже прошли через процедуру. Возможно, они укажут на дефекты, на которые стоит обратить внимание. Удачно, если перед приемкой окна пройдут испытания дождём.

Потеки на стеклах и косяках — повод обратиться к застройщику.

Прийти одному или со специалистом

• состоять в Национальном реестре специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования (НОПРИЗ).
• работать по трудовому договору у ИП или компании — членов соответствующей саморегулируемой организации.

Стоимость услуги варьируется от 5 до 30 тысяч рублей. Цена зависит от площади помещения и региона. В Москве такие работы обойдутся дороже, в других городах — дешевле.

Недостатки могут быть очевидными и неочевидными. Если, к примеру, треснуло стекло или замялся встраиваемый в пол конвектор, это можно заметить сразу. Сложнее, если есть скрытые дефекты.

Их не видно при беглом осмотре, но они могут дать о себе знать при эксплуатации квартиры.

«Самое неприятное, когда речь идет о скрытых работах. Приходишь в квартиру — ремонт сделан, всё чистенько, гладенько. Но на каких-то строительных этапах были допущены нарушения, на чём-то сэкономили, и это впоследствии будет видно: плитка может начать отваливаться или обои будут отклеиваться вместе со штукатуркой. Если вы не обладаете знаниями в строительной отрасли, то вы эти дефекты не обнаружите.

Когда речь идет о приёмке квартиры, особенно с чистовым ремонтом, я рекомендую обратиться к профессионалам и принимать квартиру с их участием», — Константин Барсуков, член Российской гильдии риэлторов.

При самостоятельной приёмке квартиры стоит захватить с собой фонарик — с ним можно будет осмотреть плохо освещенные места — например, коммуникации или пространство под ванной (если она установлена).

Также специалисты советуют захватить с собой:

• блокнот и ручку для записей,
• лист бумаги для проверки естественной вентиляции,
• мел, чтобы помечать найденные дефекты,
• лазерный дальномер/уровень — чтобы измерить площадь помещения, а также перепады стен/пола/потолка,
• индикаторную отвертку — с ее помощью проверяют розетки,
• фотоаппарат/смартфон с видеокамерой, чтобы зафиксировать найденные дефекты и недостатки.

На что обратить внимание

Осмотр квартиры можно начать со счетчиков. Они могут находиться внутри квартиры, в общем коридоре или на лестничной площадке. Необходимо сверить номера счетчиков с теми, что указаны в паспортах, а затем списать показатели, в соответствии с которыми в последующем будет начисляться плата за коммунальные услуги.

Далее обращаем внимание на другие элементы жилплощади:

• Входная и межкомнатные двери (при их наличии) должны быть установлены ровно, не иметь царапин и других повреждений. Дверное полотно должно легко открываться и закрываться, не издавая скрипов.
• Окна также должны свободно открываться, на рамах и стеклах не должно быть повреждений. К частым дефектам относятся окалины, — т.е. темные пятна, которые образовались в результате сварочных работ. Можно потребовать у застройщика заменить поврежденные стекла. Стоит также проверить закрытые окна на герметичность. Это можно сделать с помощью зажигалки или листа бумаги. При продувании трещин пламя и бумага будут колебаться.
• Вентиляция также проверяется с помощью обычного бумажного листа либо спички/зажигалки. Если поднести лист к решетке, то он должен к ней прилипать, а пламя отклоняться к вентиляционному отверстию.
• Пол, стены и потолок должны быть ровными без трещин и торчащей арматуры. Стоит обратить внимание на их состояние. Влажные пятна и тем более потеки говорят о нарушениях при строительстве. Впоследствии это может приводить к образованию плесени и грибка, бороться с которыми довольно сложно (и дорого). Стены должны находиться под углом 90 градусов по отношению к полу и потолку, также не должно быть перепадов по высоте.
• Трубы и радиаторы отопления стоит проверить на повреждения. На них не должно быть вмятин, швы должны быть хорошо сварены, а запорные краны плотно закрываться, не допуская протечек. Важно, чтобы коммуникации были герметичными, не было луж и подтеков или их следов.

Где фиксировать недостатки

Найденные дефекты фиксируются в акте осмотра жилого помещения (дефектовочном акте).

Лучше описывать их подробно: не просто «повреждения окон», а «окалины на стекле балконной двери в правом верхнем углу». Акт составляется в 2 экземплярах и подписывается обеими сторонами: покупателем и представителем застройщика.

В случае, если квартира была построена застройщиком с отступлениями от условий договора (например, площадь кухни оказалась больше, а комнаты — меньше в результате установки межкомнатной стены в неположенном месте), покупатель вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок,
• соразмерного уменьшения цены договора,
• возмещения своих расходов на устранение недостатков.

На устранение недостатков застройщику дается 45 дней (ранее срок был 60 дней), если, конечно, в договоре ДДУ не прописан другой срок устранения недостатков. А кроме того, по соглашению сторон срок может быть продлен.

Если застройщик за означенный срок все же не сподобился отрегулировать входную дверь, чтобы она не скрипела, или не переклеил отставшие от стены обои, считаем это нарушением. В таких случаях можно писать претензию и при отсутствии реакции обращаться в суд в связи с неисполнением условий договора.

Гарантия на квартиру

Застройщик сдает покупателю не просто бетонную коробку, а технически сложный продукт. На многие элементы распространяется гарантия. В российском законодательстве указаны следующие сроки:

• не менее 3 лет на технологическое и инженерное оборудование (все, что включают системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и газоснабжения),
• не менее 5 лет на все остальное (окна, двери, перекрытия и др.).

В течение всего срока застройщик несет гарантийные обязательства.

К примеру, если спустя полгода бережной эксплуатации входная дверь расслоилась или лопнула (материалы оказались некачественными), можно потребовать ее замены.

«Есть очевидные вещи: стекло треснуло, а вы при приемке квартиры не обратили на это внимание — подписали акт и не указали этот дефект. Потом указать на этот дефект уже не получится, поскольку при приёме стекло было нормальное и треснуло оно из-за вас. Что касается невидимых глазу вещей (исправности проводки), то должна быть предусмотрена гарантия в 5 лет», — Константин Барсуков, член Российской гильдии риэлторов

При этом застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие естественного износа. К примеру, если на дверных ручках или выключателях (в случае выполнения чистового ремонта) появились мелкие царапины из-за их частого использования.

Можно ли не принимать квартиру

При любых обнаруженных недостатках можно отказаться от приемки квартиры. К примеру, причиной может быть неровность стен, окалины на стеклопакетах, замятие внутрипольного конвектора. Те же правила касаются и чистового ремонта от застройщика.

Если на потолке трещина, а обои наклеены криво, можно потребовать устранения этих недостатков.

Если же покупатель не имеет претензий к жилью, но отказывается его принимать (например, находится в другом городе), то через 2 месяца застройщик может составить односторонний акт о передаче жилья.

В том случае, если застройщик не выполняет обещание и затягивает со сроками сдачи дома в эксплуатацию, то с него можно требовать неустойку.

До 1 июля 2023 года на эти действия был объявлен мораторий для поддержки застройщиков в условиях введения западных санкций, но теперь он снят.

Размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования Банка России от цены договора за каждый просроченный день сдачи дома. К примеру, если ключи на руках должны были оказаться в апреле, но это произошло только в июле, то за каждый день просрочки можно требовать возмещение.

Сначала нужно попытаться договориться с застройщиком в досудебном порядке. Для этого составляем претензию, в которой указываем сумму компенсации. Если ответа не последовало, а в большинстве случаев это так, то тогда уже обращаемся с иском в суд.

Через суд можно потребовать не только саму неустойку, но также моральную компенсацию и возмещение юридических издержек.

Причин задержки сдачи дома в эксплуатацию может быть множество: от неверно поданных документов в различные ведомства до претензий контролирующих служб.

• личные финансы
• приемка работ
• квартира
• компания-застройщик
• гарантийный срок
• акт осмотра жилого помещения

Сроки устранения недостатков в новой квартире

Если дольщик обнаружил недостатки квартиры в новостройке, когда ещё не поздно предъявить претензии застройщику? В какой срок строительная компания обязана устранить дефекты или компенсировать ремонт, выполненный дольщиком самостоятельно?

Сроки устранения недостатков в новой квартире

В течение какого срока застройщик должен устранить недостатки в новой квартире? Спустя какое время после получения ключей уже поздно что-то требовать?

Когда ещё не поздно предъявлять претензии?

Претензии по качеству отделки и коммуникаций можно предъявить застройщику в течение всего гарантийного срока:

• не менее 5 лет на объект долевого строительства, включая внутреннюю отделку;
• не менее 3 лет на технологическое и инженерное оборудование.

Срок может быть и больше, посмотрите в своём договоре.

В течение 5 лет можно предъявить претензии, если вы обнаружили неровности или трещины стен, недостатки стеклопакетов, входной двери, бетонной стяжки или пола. Бывает, что недостатки проявляются со временем, когда дом уже дал усадку.

Что относится к технологическому и инженерному оборудованию? Это радиаторы отопления, электропроводка, оборудование лифтов, системы вентиляции и кондиционирования, трубы водоснабжения и канализации и т. д.

Если вы обнаружили недостатки в течение гарантийного срока, то смело можете предъявить претензии застройщику.

С какого дня правильно считать гарантийный срок?

С того дня, когда вы подписали передаточный акт или другой документ, по которому вам передали квартиру (ключи) (п. 5 ст. 7 № 214-ФЗ).

Какой срок даётся на устранение дефектов?

Напомним, что по закону о долевом участии № 214-ФЗ, при обнаружении дефектов вы можете требовать от застройщика:

• возместить расходы на ремонт, если вы сами устранили недостатки;
• бесплатно устранить все недостатки в разумный срок.

Однако мы не рекомендуем ничего трогать до тех пор, пока у вас не будет официальных доказательств наличия дефектов. Например, если вы просто по своему решению заменили все двери, выровняли потолок и переклеили обои, вам не удастся получить возмещение от застройщика. Нужно либо пригласить представителя застройщика и составить дефектную ведомость, либо заказать строительную экспертизу за свой счёт (затраты на экспертизу можно потом взыскать с застройщика через суд), и только потом начинать ремонт.

Но лучше всего требовать бесплатного устранения дефектов. Для этого пишем в адрес застройщика письменную претензию, в которой перечисляем все обнаруженные недостатки. Обязательно прикладываем все доказательства: фото, видео, заключение экспертов.

Если застройщик не устранит недостатки в разумный срок, то можно обратиться в суд и кроме денежного возмещения или бесплатного ремонта, потребовать неустойку, компенсацию морального вреда, судебных расходов и затрат на вашего юриста.

Если вы не могли из-за дефектов жить в квартире и были вынуждены снимать жилплощадь, мы можем помочь взыскать эти деньги с вашего застройщика.

Но разумный срок – это сколько?

Разумный срок – это сколько?

Вообще по закону срок для устранения недостатков указывает дольщик. Но в то же время срок не может быть слишком маленьким. Например, у вас обвалился потолок, нельзя требовать всё исправить за 3 дня.

Поэтому есть понятие разумного срока. Подразумевается, что отведённого времени должно хватить на устранение недостатков определенного вида. То есть, за какое время обычно исправляют подобные дефекты.

Например, чтобы наладить розетку, достаточно 1 дня, а чтобы полностью переделать стяжку, переустановить пластиковые окна, нужно 10 дней и более.

Обычно дольщики звонят в частные компании, которые занимаются ремонтом, и узнают примерный срок, в течение которого специалисты готовы исправить аналогичные недостатки. И указывают этот срок в претензии застройщику.

Важно! Не пишите «прошу устранить в разумный срок», а определите, какой срок разумный в данном случае, и указывайте конкретное количество дней или конкретную дату.

В противном случае застройщик будет сам решить, сколько ему нужно. А вы не будете знать, с какого дня можно считать неустойку за просрочку выполнения обязательств.

Обычно указывают срок 30 дней. А по закону о защите прав потребителей есть максимальный срок, который предоставляется на исправление недостатков – это 45 дней.

Когда застройщик может отказать в ремонте или возмещении денег?

Если застройщик не ответил на претензию, отказал в возмещении или безвозмездном ремонте, то скорее всего, он посчитал ваши доказательства недостаточными, или описанные недостатки возникшими по вашей вине.

Не нужно выяснять причин, почему застройщик проигнорировал ваши требования. Обратитесь в суд с иском (поможем составить и представим ваши интересы в суде).

В суде представитель застройщика наверняка будет доказывать, что дефекты возникли по причине нормального износа, нарушения требований технических регламентов, требований к эксплуатации либо вследствие ненадлежащего ремонта (п. 7 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

Поэтому шансы выиграть спор и получить положенные денежные компенсации будут высокими, если ваши интересы в суде представит хороший юрист (адвокат).

Если вам нужна помощь, вы можете позвонить и получить бесплатную консультацию одного из наших лучших специалистов.Чтобы мы могли представить ваши интересы в суде, понадобятся следующие документы: договор долевого участия, акт приёма-передачи, дефектную ведомость (если есть).

Звоните! Мы обязательно поможем!

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Когда и в каких случаях можно предъявлять претензии к застройщику по устранению дефектов в новостройке?

Выявить недостатки в конструкции здания или инженерных коммуникациях на этапе приемки жилого помещения не всегда удается. Как показывает практика, дефекты могут проявиться через несколько месяцев или даже лет.

Какую ответственность несет застройщик после подписания акта приема-передачи жилья и в течение какого срока можно обращаться с претензиями, вы узнаете из нашей статьи.

Гарантия от застройщика

Вопрос гарантийных обязательств строительной компании регулируется федеральным законом. В нем прописаны сроки и недостатки строения, на которые эти обязательство распространяются.

Срок гарантийных обязательств

По закону гарантийный период устанавливается ДДУ и не может быть меньше 5 лет на объект долевого строительства, за исключением инженерного и технологического оборудования, на которые гарантия должна быть не менее 3 лет. Период исчисляется с момента передачи дома.

Читайте также

Гарантийный период устанавливается ДДУ и не может быть меньше 5 лет.

Если в договоре прописан меньший срок, такие положения соглашения между застройщиком и дольщиком признаются ничтожными.

В законе прямо указано, что установленные гарантийные сроки являются минимальными и могут быть увеличены в договоре долевого участия в строительстве. Так, например, гарантия на кровлю у большинства строительных компаний составляет 10 лет.

К недостаткам самого здания относятся:

• дефекты стен, фасадов, подъездов;
• проблемы с несущими конструкциями;
• дефекты в оконных конструкциях и дверях.

На изменения, произведенные жильцами самостоятельно после приемки дома, гарантия строительной компании не распространяется. Например, если собственник установит в квартире новые окна в период гарантии, то при выявленном в них браке ответственность будет нести фирма, в которой он их заказал, а не застройщик.

Читайте также

К поломкам инженерных коммуникаций относятся:

• повреждения в лифтовой системе;
• дефекты в отопительной системе;
• проблемы с системой вентиляции;
• и так далее.

Дефекты устраняются в срок, согласованный с собственниками жилых помещений. В случае задержки выполнения требований, строительная компания выплачивает неустойку за каждый день просрочки в размере 1% от стоимости расходов, необходимых для ремонта. Следует помнить, что взыскание неустойки в такой ситуации возможно лишь в том случае, если собственник использует помещение для личных, семейных нужд, а не в предпринимательских целях.

Обратите внимание!

В случае выявления дефектов в процессе приемки квартиры вы имеете полное право не подписывать акт приемки-передачи и требовать устранения в разумный срок (как правило, это 30-45 дней).

На практике, строительные компании часто предлагают жильцам устранение недостатков после приемки жилого объекта. Застройщик заинтересован в скорейшем подписании бумаг, потому что за каждый день просрочки передачи дома ему приходится платить неустойку. Вы же имеете полное право отказаться от такого предложения и не подписывать акт до устранения дефектов.

На что не распространяется гарантия застройщика?

Строительная компания имеет полное право отказать в устранении недостатков в следующих ситуациях:

• естественный износ и ухудшение эксплуатационных характеристик в связи с истечением срока использования;
• использование помещений не по назначению и нарушения правил установки и эксплуатации бытовых и сантехнических приборов;
• поломка оборудования, которое было принято без составления акта приема-передачи, при условии, что повреждения были нанесены жильцами;
• аварийные ситуаций, возникшие по вине жильцов.

В вышеперечисленных случаях ответственность несет управляющая компания или сами жильцы. Так, например, после сдачи дома технологическое оборудование передается в ведение УК, которая должна проводить регулярное обслуживание коммуникаций, проводить плановый и внеплановый ремонт. Если управляющая компания нарушает правила эксплуатации.

То именно на ней будет лежать ответственность за возникшие недостатки даже в гарантийный период.

Если вы не знаете точно, кто должен нести ответственность в вашем конкретном случае, рекомендуем направить претензии и в управляющую компанию, и застройщику.

В соответствии с законом собственники жилья имеют право требовать:

• безвозмездного устранения недостатков;
• возмещения затрат, которые вы, как собственник понесли для устранения повреждений;
• уменьшения цены договора.

Как правило, собственники своими силами проводят ремонт в тех случаях, когда дефекты влияют на безопасность проживания.

Кроме того, закон позволяет требовать возмещение морального вреда. В этом случае в суде придется доказывать, что вы понесли нравственные страдания из-за выявленных дефектов в постройке и инженерной конструкции. К примеру, ваша квартира расположена на 9 этаже дома.

Через несколько месяцев после заселения регулярно начал ломаться лифт. У вас маленький ребенок, с которым врачи рекомендуют ежедневно гулять, но из-за поломок в лифтовой системе вы вынуждены гулять с ребенком раз в несколько дней. По этой причине вы постоянно находитесь в расстроенном состоянии и вынуждены пить успокоительные средства.

Кроме того, на нервной почве у вас стало меньше молока.

Обратите внимание!

Следует помнить, что суды, как правило, значительно сокращают размер присуждаемой компенсации, поэтому не бойтесь просить в своих требованиях больше.

Претензия к застройщику

В случае выявления повреждений следует как можно скорее направить претензию строительной компании. Документ составляется в простой письменной форме. В заявлении следует обязательно указать:

• ФИО заявителя, контактные данные;
• характер повреждений;
• срок устранения недостатков.

В законе написано, что дефекты должны быть устранены в разумный срок, конкретное количество дней при этом не указано. Период напрямую зависит от характера дефектов, но, как правило, не превышает 30-45 дней. Если вы затрудняетесь самостоятельно определить срок, рекомендуем обратиться за консультацией к специалистам.

Если вы подали претензию без указания срока, направьте повторный исправленный документ с указанием периода устранения недостатков. При отсутствии конкретной даты трудно будет доказать, что застройщик нарушил соглашение, а также рассчитать неустойку.

В конце претензии ставится дата и подпись. Документ составляется в двух экземплярах. При подаче следует попросить сотрудника строительной компании поставить подпись на вашем варианте.

В случае, если представитель строительной компании отказывается принимать претензию, документ можно отправить по почте заказным письмом с уведомлением. Обращение может быть подписано одним из жильцов, быть коллективным или направлено ТСЖ.

Очень важно при выявлении дефектов зафиксировать их на фото или видео. Фотографии и записи пригодятся в суде, если строительная компания откажется устранять недостатки добровольно.

Если строительная организация соглашается с претензионными требованиями, то проводится совместный осмотр дефектов и составляется акт с фиксацией недостатков.

В случае банкротства застройщика после передачи дома, претензии по дефектам следует предъявлять саморегулируемой организации, которая будет устранять недостатки.

В ситуации, когда застройщик не устраняет дефекты, утверждая, что они возникли по вине жильцов либо естественного износа, собственники жилья могут провести независимую экспертизу за свой счет. В случае, если экспертиза признает вину строительной компании, то понесенные затраты можно взыскать с застройщика.

Если строительная компания отказывается устранять, возникшие дефекты следующим шагом будет обращение в суд с исковым заявлением. Иск может быть также, как индивидуальный, так и сразу от нескольких жильцов.

Заявление подается в суд по месту нахождения (юридического адреса) застройщика. Документ пишется в свободной форме, при этом должен содержать в себе:

• наименование судебной инстанции;
• ФИО и контактные данные истца и наименование с реквизитами ответчика;
• указание на нарушенные права и интересы;
• нормативно-правовую базу;
• требования об устранении дефектов либо возмещении расходов, понесенных собственником при самостоятельном ремонте.

В конце заявления ставится дата и подпись. В приложении прикладываются: договор долевого участия в строительстве, результаты экспертизы (при наличии), фотоснимки, чеки, сметы от фирм, которые занимались ремонтом и другие письменные доказательства.

Количество копий искового заявления и других документов должно совпадать с числом лиц, участвующих в деле.

Иск рассматривается судом в течение 2 месяцев. В случае несогласия с принятым решением возможно обжалование в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.

Резюме

Подводя итог, можно сказать, что ответственность строительной компании после сдачи дома не заканчивается. В случае выявления повреждений, собственники квартир имеют право требовать устранения недостатков в сроки, оговоренные в законе. При отказе строительной компании проводить ремонт за свой счет или возникновении других разногласий по вопросу гарантийных обязательств застройщика, рекомендуем обратиться за консультацией к квалифицированному юристу.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Рассказать друзьям

Комментарии

evgenia drobysheva
клиент, г. Санкт-Петербург

КАКОЕ ПРАВОВОЕ ТРЕБОВАНИЕ ОФОРМЛЕНИЯ ГАРАНТИЙНОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ВЗНОСУ ПРЕДОПЛАТЫ ТРЕТЬИМ ЛИЦОМ ЗА КВАРТИРУ. И ПРИ НАРУШЕНИИ ОФОРМЛЕНИЯ ДАННОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ВОЗМОЖНО ЗАЯВИТЬ О ЕГО НИЧТОЖНОСТИ? ОБРАЩАЮ ВНИМАНИЕ НА ТО ЧТО КРОМЕ ГАРАНТИЙНОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА НИКАКИЕ ДРУГИЕ ДОКУМЕНТЫ НЕ ОФОРМЛЯЛИСЬ,НЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР, НИ ДОГОВОР АВАНСА ИЛИ ЗАЛОГА

Уточнение клиента

поправка: при нарушении правовых требований оформления гарантийного обязательства с учетом оплаты взноса третьим лицом?

27 Ноября 2017, 23:31
27 Ноября 2017, 14:39
Юрист по гражданскому праву , г. Санкт-Петербург

Неисполнение обязательства по договору не влечет его ничтожности.

Я бы Вам рекомендовала в данном случае оформить договор задатка, либо предварительный договор купли-продажи.

ГК РФ Статья 329. Способы обеспечения исполнения обязательств

1. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
2. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство.
3. При недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство, обеспеченными считаются связанные с последствиями такой недействительности обязанности по возврату имущества, полученного по основному обязательству.
4. Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено закономили договором.

27 Ноября 2017, 17:25
evgenia drobysheva
клиент, г. Санкт-Петербург

Уважаемая Елена! суть моего вопроса совершенно в другом: предоплату за квартиру был внесен третьим лицом, после оплаты был выдано Гарантийное обязательство оформленное на третье лицо, и лишь в одной строке была указана Фамилия покупателя.Мой вопрос заключается в том что какие правила существуют по оформлению данного документа- требуется-ли доверенность или еще какой-то документ от покупателя,нужны-ли полные данные покупателя поручившего произвести данный платеж, и как оформляется на этом основании гарантийное обязательство, кто несет ответственность в случае отказа покупателем от покупки квартиры,иначе какая правомерность этого обязательства? Также указываю что кроме гарантийного обязательства никакие договоры не оформлялись

27 Ноября 2017, 23:26
клиент, г. Москва

Вопрос по гарантийным обязательствам.

В нашу компанию обратилась компания посредник с заказом на изготовление и последующий монтаж конструкции. Но установка планируется на объекте заказчика в Тюмени. в то время как наша компания и посредник расположены в Москве.

Вопрос — Есть ли возможность юридически грамотно вывести из договора транспортные расходы в случае наступления гарантийных обязательств?

С уважением Александр

03 Мая 2017, 16:08
Юрист по гражданскому праву , г. Нижний Новгород

пропишите в договоре условие, что все транспортные расходы возникшие по гарантийным обязательствам сторон, берет на себя и обязуется оплачивать Заказчик.

03 Мая 2017, 16:28
Юрист по гражданскому праву , г. Москва

Можно в договоре прописать, что все транспортные расходы за счет заказчика.

Статья 421. Свобода договора
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 27] [Статья 421]
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон

03 Мая 2017, 16:31
Константин
клиент, г. Волгоград

Наша компания выполнила работы, в соответствии с договором. Гарантия на выполненные работы — 3 месяца. Должны ли мы выполнить гарантийные обязательства, если заказчик уведомил нас о наступлении гарантийного случая, в начале 4 месяца с начала гарантийного срока?

19 Сентября 2014, 14:07
Адвокат по гражданскому праву , г. Москва

Добрый день, Константин!

Если в договоре предусмотрен гарантийный срок менее 2-х лет, то согласно ГК РФ подрядчик по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет обязан устранить недостатки в выполненных работах, если заказчик докажет, что недостатки возникли до передачи результата работы заказчику или по причинам, возникшим до этого момента.

Константин, возможно, остались вопросы, буду рада их разъяснить!

Желаю успехов во всех Ваших начинаниях.

19 Сентября 2014, 14:14
Константин
клиент, г. Волгоград

Передача результата работ была зафиксирована Актом выполненных работ. Гарантийный срок начался с момента подписания акта. Разве нас не должны были уведомить о наступлении гарантийных обязательств, во время действия этих обязательств?

19 Сентября 2014, 14:21
Адвокат по гражданскому праву , г. Москва

Все верно, Константин.

Но гарантийный срок не может быть менее двух лет, даже если Вы предусмотрели 3 месяца.

19 Сентября 2014, 14:23
Адвокат по гражданскому праву , г. Москва

Если конечно, Заказчик докажет, что недостатки возникли по Вашей вине, то есть ненадлежащее выполнение работ

19 Сентября 2014, 14:24

Вам может быть интересно

Граждане имеют право отказаться от приватизации. Для этого нужно убедиться в целесообразности такого решения, знать последствия данной процедуры, принципы ее документального оформления. Здесь важно не путать два понятия — нежелание и отказ.

Первое заключается в том, что один из прописанных в муниципальной квартире не хочет, чтобы она была приватизирована. Тогда ее не смогут оформить в собственность.

При покупке квартиры в новостройке необходимо пройти ряд обязательных процедур, одной из которых является подписание акта приема-передачи. Прежде чем подписать этот документ, будущему владельцу следует обратить внимание на некоторые важные нюансы, дабы избежать дальнейших возможных проблем с застройщиком при регистрации права собственности на недвижимое имущество. В законодательстве Российской Федерации.

1. Исполнение контракта включает в себя следующий комплекс мер, реализуемых после заключения контракта и направленных на достижение целей осуществления закупки путем взаимодействия заказчика с поставщиком (подрядчиком, исполнителем) в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Федеральным законом, в том числе: 1) приемку поставленного товара, выполненной работы (ее результатов), оказанной.

1. При осуществлении закупки заказчик устанавливает следующие единые требования к участникам закупки: 1) соответствие требованиям, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации к лицам, осуществляющим поставку товара, выполнение работы, оказание услуги, являющихся объектом закупки; 2) утратил силу. — Федеральный закон от 04.06.2014 N 140-ФЗ; 3) непроведение ликвидации участника.