Срок действия разрешения на строительство

Согласно статье 51 Гражданского кодекса РФ, под термином «разрешение на строительство» понимается комплект документов, подтверждающих соответствие проектной документации.

Положения градостроительной документации по зонированию и проектных планов — там, где предполагается строительство капитальных строений, не являющихся линейными объектами,
Требования к проектированию и изысканиям для линейных объектов,
требования, предусмотренные планами зонирования, когда линейные объекты строятся без формирования участка.

Разрешение на строительство подтверждает, что подрядчик имеет право начать строительные работы. Без этого разрешения любое строительство будет незаконным.

Существует несколько видов застройки, для которых получение лицензии в 2023 году является обязательным.

В каких случаях требуется согласование на постройку в 2023 году

Документация должна быть получена для следующего

Здания в три и более этажей,
Отдельно стоящее постоянное сооружение площадью более 1500 м2,
Сложные объекты.

С 2018 года упрощен процесс получения разрешения для владельцев домов и зданий с садами.

Разрешение на строительство также требуется для реконструкции некоторых типов постоянных сооружений.

Дополнительные этажи и мансардные надстройки,
Пристройки,
Изменение формы крыши, демонтаж дверей и окон,
перемещение или добавление внутренних несущих конструкций.

Если перепланировка не затрагивает основную композицию здания, разрешение на этот процесс не требуется.

Сколько по времени выдается документ

В действующем законодательстве от 2023 года четко указан срок, в течение которого должен быть выдан сертификат. Он не превышает 10 дней с момента подачи заявления в компетентный орган. Закон устанавливает следующие сроки для аналогичных процедур

Выдача самой лицензии — 10 дней,
продление срока строительства — 5 дней,
внесение изменений в документ при смене собственности — 10 дней; и
внесение изменений в саму лицензию — 5 дней; и
копия — 5 дней.

Советуем прочитать: Вступление в наследство после смерти по доверенности — как составить, особенности генеральной доверенности, срок действия

Чтобы избежать трудностей в процессе фактической выдачи лицензии, необходимо заранее собрать все необходимые документы, правильно дополнить заявление и зарегистрировать всю необходимую информацию.

Как продлить разрешение

Если срок действия лицензии на строительство уже истек, а работы еще не завершены, документ должен быть продлен. Однако существуют причины, по которым решение городских властей может быть отрицательным. Чтобы избежать проблем, рекомендуется подавать заявление на продление за 60 дней до истечения срока действия разрешения.

В последующем существует большая вероятность того, что заявитель откажет в удовлетворении заявления.

Подробнее о том, как продлить разрешение на строительство, читайте в нашей статье Как продлить разрешение на строительство.

Если срок действия вашего разрешения истекает, вам необходимо

представить дополнительную документацию в соответствии с перечнем правил.
Для подтверждения начала строительства используйте документы формы KS-2 и KS-3. Вы также можете предоставить уведомления о начале работ или договоры с подрядчиками.

Документы

Чтобы без проблем продлить разрешение на строительство, необходимо заранее подготовить несколько документов, в том числе

Заявление,
Всю исходную документацию, представленную для строительства
Отчет о состоянии работ на данный момент.

Если заявитель упустил срок подачи заявления, необходимо собрать полный пакет документов, включая документы на право собственности на участок и план участка. Единой формы заявления не существует.

Есть обязательная информация, которую необходимо в него включить:

Паспортные данные заявителя,
Полные данные о наименовании должности,
Информация о правах третьих лиц,
описание местоположения участка или его полный номер подвала,
информация о параметрах проекта строительства и отступы от границ участка,
информация о виде разрешенного использования участка,
контактные данные: номер телефона, адрес электронной почты,
подробная информация об объекте строительства.

Сроки, стоимость

Срок проверки обычно составляет 5-7 дней. Важно подать заявление своевременно, не менее чем за 60 дней до истечения срока действия лицензии. Продление обычно осуществляется на срок от одного до трех лет.

Вместо подписания основного документа, за продление не нужно платить государству.

Советуем прочитать: Налоговая декларация за 2020 год. Кто должен подавать и как это правильно сделать — Минфин

Если в продлении отказано и гражданину приходится заново оформлять лицензию, государственная пошлина должна быть заявлена повторно.

Могут ли отказать

Администрация имеет полное право отказать в продлении разрешения на строительство. В таких случаях необходимо рассмотреть причины. Наиболее распространенными из них являются

Срок действия основной первоначальной лицензии истек, а заявитель обратился очень поздно.
Строительные работы не были начаты в период действия разрешения. Отсутствует документация, подтверждающая это. Не представлены даже доказательства наличия небольшого количества строительных материалов.
Если застройщик является юридическим лицом, он не подал заявку на начало работ.

Эксперт, рассматривающий заявление о продлении, обязан дать обоснованный письменный отказ. Заявитель имеет право подать апелляцию в суд.

Это интересно:

Как отомстить банку? Месть банку законным путем.
Срок исковой давности по штрафам ГИБДД в 2023 году
Специализированный жилищный фонд — что это?
Рентабельность продукции: формула расчета и анализ
Покупка квартиры на вторичном рынке: что нужно знать
Порядок обжалования действий судебного пристава-исполнителя в судебном порядке — Разъяснения прокуратуры. Официальный портал Администрации города Омска

Получение разрешения на реконструкцию и ввод в эксплуатацию в 2023 году

В статье освещено, что такое реконструкция, разрешение на строительство, что требуется для согласования реконструкции объектов капитального строительства (ОКС) и почему бывают отказы в разрешении на проведение работ.

Что называется реконструкцией

По определению, данному в Градостроительном кодексе РФ (ст. 1), реконструкция (перестройка) выражается в изменении таких показателей ОКС, как этажность, площадь, высота.

К реконструкции относится также следующие работы:

замена или восстановление изношенных несущих конструкций здания, не считая замены отдельных элементов, что будет капремонтом;
работы по смене назначения объекта, перестройки недостроенного здания.

Если перестройка касается фасада здания (окна, дверные проемы), то согласовывать работы надо в отделе архитектуры и градостроительства местной администрации.

Реконструкция объекта осуществляется только по решению владельца или предприятия, отвечающего за обслуживание здания. Если у объекта недвижимости несколько владельцев, согласие требуется от всех.

Решение может быть вызвано износом несущих конструкций здания в силу его старости или повреждений. Если надо заменить отдельные элементы конструкции, то таким работам не требуется согласование, капитальный ремонт не реконструкция.

Причиной решения о перестройке может стать намерение расширить площадь, сделать пристройку для дополнительных офисов.

В нежилых помещениях МКД реконструкцией является демонтаж любой стены, перегородки или другой ограждающей конструкции, входящей в состав общего имущества владельцев квартир. К реконструкции многоквартирного дома относится его расширение или надстройка.

В МКД перестройка осуществляется в случае износа несущих конструкций, что угрожает жильцам аварийной ситуацией. Если реконструкция производится по предписанию компетентных органов, согласие жильцов не нужно.

Комментарий специалиста. Провести реконструкцию без экспертного обследования объекта, без проекта и разрешения нельзя, так как безопасность может быть не соблюдена.

Если факт незаконной реконструкции становится известным, работы могут быть приостановлены, а владельцу недвижимости или подрядчику грозит административная ответственность.

Что такое «разрешение на строительство»?

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство — это документ, подтверждающий соответствие проектных документов требованиям градостроительного регламента, проектов планировки территории и межевания территории.

Получив разрешение на строительство, застройщик приобретает право проводить строительство или реконструкцию объекта капстроительства.

Как выглядит документ на разрешение реконструкции

Форма разрешения на строительство или реконструкцию утверждена приказом Минстроя № 117/ПР (19.02.2015).

Данные, указанные в документе

Разрешение на реконструкцию содержит следующие сведения:

ФИО заявителя (собственника).
Наименование организации, если заявитель юридическое лицо .
Дата подписания документа.
Номер документа от выдающего органа (например, Госстройнадзора в Москве).
Наименование объекта по проектной документации.
Адрес, по которому находится объект.
Число, месяц, год выдачи градостроительного плана участка земли, номер плана и орган, его выдавший.
Срок действия разрешения.
Подпись уполномоченного лица.
Печать организации, выдавшей разрешение.

Если в документе есть недостающая информация, разрешение недействительно. Данный документ выдается по месту расположения земельного участка, в местной администрации (Департамент градостроительства и архитектуры).

Порядок получения разрешения на реконструкцию

Согласование реконструкции зданий нежилого типа обходится без согласия жильцов, и это упрощает процедуру.

Когда в многоквартирных домах должна провестись реконструкция нежилых помещений, согласование не может состояться без учета голосов собственников квартир.

Согласование реконструкции нежилого здания

Получение разрешения на реконструкцию здания — ряд последовательных действий:

подготовить согласие в письменном виде всех собственников на реконструкцию, если их несколько;
обратиться в проектную организацию СРО, заказать изготовление проекта;
собрать для эксперта исходные документы на объект и земельный участок, предоставить ему доступ для обследования объекта;
получить проектную документацию;
заказать градостроительный план земельного участка в органе местного самоуправления или профильной организации;
собранный пакет документов с заявлением на получение разрешения подать в Госстройнадзор;
получить разрешение на реконструкцию.

После этого можно приступать к строительным работам по плану.

Большое значение имеют инженерные изыскания, направленные на исследование обстоятельств техногенного воздействия и природных условий. Изыскания проводят главные инженеры проекта — специалисты организации, входящей в состав СРО.

Что дают инженерные изыскания:

возможность проведения земляных работ;
проверку, соответствует ли объект своему назначению;
возможность обосновать архитектурные и планировочные решения;
получение данных о природных условиях и техногенном воздействии на окружающую среду;
возможность комплексного описания строения;
определение условий безопасности в ходе строительства;
проведение расчетов, связанных с несущими конструкциями объекта.

Ведущая роль в пакете документов принадлежит проекту. Вся прочая документация к нему прилагается: схема, пояснительная записка, решения в области архитектуры и планировки, меры безопасности и организация работ.

Согласование проекта реконструкции здания и определяет проверка экспертов. Если результат экспертизы отрицательный, разрешения не будет.

Необходимые документы на получение разрешения на реконструкцию:

проект и сопутствующая ему документация;
свидетельство собственности или другие правоустанавливающие документы на здание и земельный участок;
письменное согласие всех собственников;
экспертное заключение по плану;
градостроительный план, срок которого не более трех лет;
свидетельство об аккредитации экспертной организации (копия).

Еще по теме: Что такое оклад на работе

Документы можно подать не прямо в Госстройнадзор, а через МФЦ.

Если вопрос с разрешением на реконструкцию решился положительно, с подрядчиком заключается договор и проводятся строительные работы. После завершения реконструкции здания требуется разрешение на ввод в эксплуатацию. Для этого приглашают приемочную комиссию, которая составляет акт приемки, и Госстройнадзор дает разрешение на ввод в эксплуатацию.

После этого кадастровому инженеру заказывают технический план, в котором он фиксирует все изменения, появившиеся в результате реконструкции. На основании технического плана Росреестр обновляет данные в ЕГРН, выписка из которого подтверждает внесение новой информации. Так завершается реконструкция.

Специалисты архитектурного бюро «МБР» в сжатые сроки соберут документацию и выполнят проект с соблюдением ГОСТов и СНиПов. Подробности сотрудничества можно узнать у консультанта по телефону, данному на сайте.

Согласование реконструкции нежилого помещения в МКД

На все реконструкции МКД, затрагивающие общее имущество, требуется согласие владельцев помещений многоквартирного дома. Обычно достаточно двух третей голосов, но если перестройка ведет к уменьшению общего имущества, нужно согласие всех собственников квартир (100 %). Без должно процента согласившихся хозяев помещений разрешения на реконструкцию не будет.

Дальнейший алгоритм действий тот же, что при реконструкции нежилого здания. Необходимо заказать экспертное обследование объекта, затем — проект. Согласование проектной документации на реконструкцию проводится экспертной проверкой.

После проведенных работ в этой же организации получают разрешение на ввод в эксплуатацию и так далее до выписки ЕГРН.

Согласование реконструкции в Москве

В столице собственник или его доверенное лицо, а также управляющий организации должны действовать для получения разрешения на реконструкцию в таком порядке:

заказать генеральный план земельного участка (ГПЗУ);
получить предварительную консультацию в проектной организации с допуском СРО;
подготовить исходные технические и правоустанавливающие документы на объект;
предоставить допуск на объект эксперту для предварительного обследования.

Документы, необходимые для получения разрешения на реконструкцию:

заявление собственника или доверенного лица с электронной подписью заявителя;
паспорт заявителя;
нотариальная доверенность для представителя;
уставные документы, если заявитель юрлицо;
свидетельство собственности на объект недвижимости и/или земельный участок, если его нет в ЕГРН (надо предварительно проверить на сайте Росреестра);
согласие всех собственников недвижимости, если владелец не один;
градостроительный план участка (ГПЗУ), которому не более трех лет на момент подачи заявления;
проектная документация;
итоги экспертизы проекта.

Отдельным списком — перечень материалов проектной документации:

пояснительная записка;
план-схема ЗУ по градостроительному плану;
архитектурные решения;
информация об инженерном оборудовании;
план инженерно-технических коммуникаций с указанием мест подключения;
проект реконструкции ОКС.

Заявление застройщик может подать через интернет-портал «Госуслуги» или через МФЦ.

Где в Москве проходит согласование

№	Объект реконструкции	Организация, проводящая согласование
1	МКД или нежилое здание	Мосгосстройнадзор: разрешение на реконструкцию и на ввод в эксплуатацию
2	Фасады	Москомархитектура
3	Опасные промышленные объекты	Мосгосстройнадзор, Ростехнадзор
4	Линейные объекты	Мосгосстройнадзор, Ростехнадзор

Образцы и формы нужных документов

№	Наименование	Ссылка
1.	Техническое задание на реконструкцию (образец)	Скачать
2.	Заявление на выдачу разрешения на строительство (форма)	Скачать
3.	Технический план (образец)	Скачать
4.	Заявление о кадастровом учете (форма)	Скачать
5.	Выписка ЕГРН (образец)	Скачать
6.	Заявление о разрешении на ввод в эксплуатацию (образец)	Скачать
7.	Заявление о проведении экспертизы проекта (форма)	Скачать

Причины отклонения заявления и отказа в выдаче разрешения на реконструкцию

Заявление застройщика могут отклонить, то есть отказать в его регистрации по ряду причин.

Неправильно заполнены обязательные поля в заявлении.
Электронные копии документов плохого качества: затруднено прочтение текста или сложно различить реквизиты документа.
Электронная подпись в заявлении и других документах, поданных в электронном формате, не принадлежит заявителю или его законному представителю.
Наличие помарок, незаверенных исправлений в документе, невозможность прочтения текста документа.
Пакет документов предоставлен не в полном составе, или есть документы, срок действия которых истек.
Заявление предоставлено повторно с приложением документов, обязательных для предоставления государственной услуги, но ранее по такому заявлению дан отказ в предоставлении данной госуслуги, если не устранены основания, вызвавшие отказ.
Подано заявление, подобное зарегистрированному ранее, которое еще остается в силе.

Других оснований для отказа в приеме заявления нет.

Уполномоченный орган, принявший заявление, вправе отказать в выдаче разрешения. Причины отказа:

неполный состав пакета документов, предусмотренного административным регламентом для выдачи разрешения;
предоставленные документы не отвечают требованиям к реконструкции ОКС, утвержденным на дату выдачи плана участка, который входит в состав пакета;
документы не соответствуют виду разрешенного использования (ВРИ) участка и/или наложенным ограничениям, по земельному или другому законодательству РФ.

Заявитель имеет право повторно обратиться за предоставлением услуги, когда устранит все недочеты. Если он не согласен с отказом уполномоченного органа в выдаче разрешения, то может оспорить его в суде.

Каковы сроки согласования?

По Градостроительному кодексу РФ, срок выдачи разрешения на строительство не превышает семи дней, но есть виды объектов, которые отнимают больше времени.

Больше времени требуется для экспертизы и сбора нужных документов. В общий срок укладывается ряд мероприятий:

разработка проекта, инженерные изыскания, которые могут затянуться в связи с особенностями объекта;
экспертиза (2–3 месяца);
градостроительный план ЗУ (2–3 недели);
согласование с другими организациями.

Требует времени выдача разрешения на ввод в эксплуатацию, оформление технического плана, внесение новых данных в ЕГРН. Таким образом, вся процедура может растянуться на полгода.

Комментарий специалиста. Архитектурное бюро «МБР» оказывает услуги в проектировании, эксперты компании помогут в быстром сборе документов для реконструкции. Подробную информацию можно узнать по телефону, указанному на сайте.

Кейсы АБ МБР

Кейс 1. Производственно-складской корпус (Санкт-Петербург, ул. Домостроительная, д. 4).

Оформление технического паспорта, технического плана и справки ТЭП (технико-экономических показателей) за семь дней для ввода в эксплуатацию.

Кейс 2.Здание научно-исследовательского института (Москва, Черемушки, ул. Цурюпы, д.3). Оформление технического плана за пять дней для устранения кадастровой ошибки.

Часто задаваемые вопросы
Чем реконструкция отличается от перепланировки?

Смысл реконструкции в замене/восстановлении несущих строительных конструкций здания или изменении основных параметров ОКС — высоты, площади, объема. Эти изменения появляются с пристройками, расширением здания и наращиванием его этажности. Планировка не затрагивает основные параметры здания или помещения, меняется лишь их конфигурация.

В какой инстанции проходит согласование реконструкции здания?

Чтобы согласовать реконструкцию, надо сначала заказать инженерные изыскания и проект и прилагающуюся к нему документацию, получить экспертную оценку проекта. После этого нужно обратиться в Госстройнадзор, который выдает разрешение на строительство и на ввод в эксплуатацию. Завершение согласования — постановка изменений на кадастровый учет в Росреестре.

Какова стоимость согласования реконструкции?

Разрешения на реконструкцию и на ввод в эксплуатацию выдаются безвозмездно. Сколько стоит проект и экспертиза, зависит от ряда факторов: договора, типа объекта, объема и вида работ.

Заключение

Реконструкция ОКС — это замена/восстановление каркаса (несущих конструкций) здания или изменение основных параметров строения (высоты, площади, объекта).

Для проведения реконструкции необходимо получить разрешение на строительство/реконструкцию объекта, а затем — на ввод в эксплуатацию. Выдачей данных разрешений занимается Госстройнадзор, куда необходимо подать заявление и пакет документов, включающий проект, экспертное заключение и другие документы.

Список полезных документов

Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (скачать).
Приказ Минстроя № 117/ПР (скачать).
ГрК РФ, ст. 51. Разрешение на строительство (скачать).
Письмо Минстроя от 22 октября 2020 года N 31768-ОГ/04 (О реконструкции многоквартирного дома) (скачать).

Разрешение на строительство: продление, отмена

Известно, что закон позволяет застройщику обратиться в уполномоченный орган с просьбой о продлении срока действия разрешения на строительство. При этом нередки случаи, когда администрация принимает решение об отказе. Бывает и так, что орган власти отменяет ранее выданное разрешение на строительство.

В обоих случаях (отказ в продлении и отмена) застройщика ждут долгие судебные тяжбы. Полагаем, сформулированные на уровне Верховного суда правовые позиции окажутся полезными для застройщиков, попавших в столь затруднительные ситуации.

Учим правильно вести бухгалтерский учет в строительных компаниях на курсе повышения квалификации «Учет в строительстве» .
Вы узнаете об учете капитальных вложений, долевого строительства, их особенностях для инвестора, подрядчика, застройщика и заказчика.

Курс ведут эксперты из строительной сферы, которые на живых примерах, с тестами и практическими заданиями помогут освоить материал.

После прохождения курса выдаем официальное удостоверение о повышении квалификации на 120 часов и вносим его в реестр ФИС ФРДО Рособрнадзора.

Посмотреть бесплатный урок

Продлить нельзя отказать

подать заявление не менее чем за 60 дней до истечения срока действия ранее выданного разрешения;
начать строительные работы до подачи такого заявления.

Оба ли этих условия должны выполняться одновременно? Правомерен ли отказ в продлении, если застройщик нарушил срок подачи заявления или, наоборот, подал заявление своевременно, но не приступил к выполнению работ?

В правоприменительной практике по обозначенной проблеме выработано следующее решение. В части 20 ст. 51 ГрК РФ установлено одно основание для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство: если строительство не было начато до истечения срока действия разрешения. Подача заявления менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения не предусмотрена ГрК РФ в качестве основания для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство.

Соответственно, если строительство объекта начато в период действия разрешения на строительство, которое не отменено и не признано недействительным (незаконным), у уполномоченного органа нет оснований для отказа в продлении срока его действия. Такая позиция представлена в Определении ВС РФ от 04.05.2016 № 136-ПЭК16 по делу № А63-11027/2013, постановлениях АС МО от 01.08.2016 № Ф05-10272/2016 по делу № А41-79925/15, ФАС ДВО от 15.12.2013 № Ф03-6140/2013 по делу № А51-7498/2013, Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2016 № 09АП-28920/2016 по делу № А40-62700/16, Десятого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2016 № 10АП-7448/2016 по делу № А41-106633/15, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2016 № 08АП-8211/2016 по делу № А46-2430/2016 и др.

Еще по теме: Стоит ли соглашаться на особый порядок

Обратите внимание
Случается, что администрация, отказывая в продлении срока действия разрешения на строительство, ссылается на представление застройщиком ненадлежащих документов, подтверждающих начало выполнения работ по строительству объекта. Например, как следует из Постановления АС МО от 01.08.2016 № Ф05-10272/2016 по делу № А41-79925/15, организация приложила к заявлению о продлении разрешения на строительство справки о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3 и акты о приемке выполненных работ по форме КС-2, свидетельствующие о завершении подрядчиком работ по нулевому циклу строительства. Уполномоченный орган отказал в продлении разрешения на строительство, указав на то, что не было представлено официальное подтверждение начала работ по строительству объекта капитального строительства.

Обратившись в суд, застройщик дополнительно представил в материалы дела акт обследования технического состояния объекта незавершенного строительства и приложенные к нему фотографии объекта (8 штук), а также спутниковый снимок с сайта карты.яндекс.ру.

Встав на сторону застройщика, арбитры указали: ч. 20 ст. 51 ГрК РФ не установлено, какие именно документы должны быть представлены в подтверждение начала строительства. Из этого следует, что такими документами могут быть любые документы (акты, договоры подряда и т. д.), свидетельствующие о том, что строительство ведется.

Уполномоченный орган незаконно не принял формы КС-2 и КС-3 как доказательства начала строительства.

Итак, мы выяснили, что подача заявления менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения на строительство не является достаточным основанием для отказа в продлении разрешения. А вот то обстоятельство, что застройщик не начал работы по строительству, влечет безусловный отказ в продлении ранее выданного разрешения на строительство. Далее ответим на вопрос: является ли законным отказ в продлении разрешения, если строительные работы начаты, но заявление в уполномоченный орган застройщик подал после того, как истек срок действия разрешения на строительство.

Такая ситуация рассматривалась в постановлениях АС ЗСО от 15.12.2015 № Ф04-27933/2015 по делу № А46-4326/2015 и Второго арбитражного апелляционного суда от 29.08. Сразу скажем, что в первом случае арбитры приняли решение в пользу застройщика, во втором — признали действия администрации законными. Как такое возможно?

Из постановления АС ЗСО следует, что застройщик обратился в департамент с заявлением о продлении разрешения на строительство через два дня после того, как истек срок его действия. Несмотря на то, что застройщик указал на 90%-ю готовность объекта, уполномоченный орган отказал в продлении разрешения, сославшись на то, что оно является недействующим, поскольку срок его истек, а продление срока действия недействующего разрешения на строительство законодательством не предусмотрено.

Удовлетворяя требование застройщика, судьи исходили из того, что указанное департаментом основание для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство не предусмотрено действующим законодательством, поэтому оспариваемый отказ нарушает права организации.

Важно, что судья ВС РФ не нашел оснований для передачи данного дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного суда для пересмотра (Определение от 18.04.2016 № 304-КГ16-2723). Тем самым судья Верховного суда фактически признал обоснованной позицию АС ЗСО.

Итак, в январе 2008 года организации было выдано разрешение на строительство, срок действия которого истекал в июле 2010 года.

В декабре 2013 года (то есть через 3,5 года после окончания срока действия разрешения) застройщик зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 11%.

В ноябре 2015 года (то есть еще через два года) организация обратилась в администрацию с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство, приложив проект организации строительства, предполагающий окончание строительства в течение 33 месяцев.

Уполномоченный орган отказал в продлении разрешения на строительство, указав на нарушение срока, установленного ч. 20 ст. 51 ГрК РФ, и предложив застройщику обратиться за получением нового разрешения.

Арбитры отметили: организация обратилась за продлением разрешения спустя более пяти лет после окончания срока его действия. Застройщик не представил доказательств обращения в уполномоченный орган с таким заявлением до даты истечения срока действия разрешения. Следовательно, застройщик утратил предусмотренное законом право на продление срока действия разрешения на строительство.

ГрК РФ не содержит оснований для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство по причине того, что заявление было подано застройщиком с нарушением срока его подачи (то есть не менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения). Однако в данном случае имеет место не просто нарушение срока для обращения с заявлением о продлении действующего разрешения на строительство. Общество требует продлить в судебном порядке действие разрешения, срок которого истек пять лет назад. В такой ситуации (при непредставлении заявителем доказательств уклонения уполномоченного органа от выдачи разрешения (противоправного бездействия администрации) либо наличия иных обстоятельств, препятствовавших организации своевременно обратиться с соответствующим заявлением) продление срока действия разрешения на основании ч. 20 ст. 51 ГрК РФ недопустимо.

Исходя из смысла положений градостроительного законодательства возможно продление только действующего разрешения на строительство. После истечения срока действия разрешения на строительство может быть выдано только новое разрешение.

Таким образом, пропуск срока обращения с заявлением о продлении разрешения при уже начатом строительстве объекта не является безусловным основанием для отказа в продлении срока действия разрешения. Единственным обстоятельством, исключающим такое продление, является отсутствие начатого строительства объекта к моменту истечения срока действия разрешения на строительство. Поэтому судьи встанут на сторону застройщика, представившего заявление менее чем за 60 дней до окончания срока действия разрешения.

В случае, когда уполномоченный орган отказал в продлении разрешения на строительство, сославшись на то, что заявление подано после истечения срока его действия, исход судебного разбирательства будет зависеть от конкретных обстоятельств. Прежде всего, арбитры будут оценивать добросовестность действий застройщика, который в любом случае не лишен возможности обратиться с заявлением о выдаче нового разрешения на строительство.

Обратите внимание
Уполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство, при рассмотрении заявления застройщика о продлении срока действия разрешения обязан проверить, начато ли строительство (реконструкция) объекта. Поэтому представление застройщиком недостоверной информации о выполнении работ обернется отказом в продлении разрешения.

Например, как следует из Постановления АС СЗО от 27.10.2014 по делу № А56-68046/2013, организация сообщила о выполнении:

100% земляных работ;
90% работ по созданию фундамента;
20% работ по прокладке инженерных сетей;
10% работ по возведению каркаса здания.

Между тем согласно акту осмотра строительные работы на земельном участке не велись.

При таких обстоятельствах арбитры решили, что организация при подаче заявления о продлении срока действия разрешения на строительство представила сведения, не соответствовавшие действительности, что было установлено по итогам проверки. Как результат — отказ в продлении разрешения был признан обоснованным. Причем судья ВС РФ не нашел оснований для пересмотра дела (Определение от 12.03.2015 по делу № 307-ЭС15-223).

Случается, что у застройщика возникает необходимость внесения изменений в проектную документацию, а иногда технико-экономические показатели будущего объекта меняются настолько, что приходится разрабатывать новую проектную документацию. В подобных ситуациях застройщику следует обращаться в уполномоченный орган не за продлением разрешения на строительство, а за выдачей нового разрешения на строительство объекта, имеющего другие технические параметры. Соответственно, застройщику не удастся доказать, что отказ в продлении разрешения является незаконным. Данная позиция выражена в Определении ВС РФ от 23.05.2016 № 308-ЭС16‑4400 по делу № А63-367/2015, в котором отмечено, что застройщик не лишен возможности обратиться в установленном порядке с заявлением о выдаче нового разрешения на строительство, представив документы, предусмотренные ст.

51 ГрК РФ.

Отмена разрешения на строительство возможна только в исключительных случаях

Как справедливо отмечено в Постановлении АС ПО от 20.05.2015 № Ф06-21841/2013, Ф06-22926/2015, Ф06-23424/2015 по делу № А55-15700/2014, ст. 48 Федерального закона об общих принципах организации местного самоуправления[1] действительно предусматривает право органов местного самоуправления или должностных лиц местного самоуправления, принявших (издавших) соответствующий муниципальный правовой акт отменять либо приостанавливать муниципальные правовые акты. Вместе с тем из положений указанного закона в совокупности следует, что отменен или приостановлен органом местного самоуправления может быть не любой ненормативный акт, а лишь не соответствующий действующему законодательству (!).

Обязанность доказывать соответствие оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличие у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельства, послужившие основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган, который принял акт (ч. 5 ст. 200 АПК РФ).

При этом нарушение прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности в силу ст. 65 АПК РФ должен доказать заявитель (обратившееся в суд лицо).

Таким образом, закон не предоставляет органам местного самоуправления права по собственному усмотрению принимать и отменять ранее принятые документы. Этот вывод в полной мере распространяется и на случаи, связанные с выдачей и отменой разрешений на строительство.

В соответствии с ч. 21.1 ст. 51 ГрК РФ действие разрешения на строительство прекращается (на основании решения соответствующего органа) в случае:

принудительного прекращения права собственности и иных прав на земельные участки, в том числе изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд;
отказа от права собственности и иных прав на земельные участки;
расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки;
прекращения права пользования недрами, если разрешение выдано на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке, предоставленном пользователю недр и необходимом для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Еще по теме: Штраф за передачу руля человеку без прав.[read]

Судебная практика исходит из того, что по смыслу приведенной нормы, которая носит императивный (не допускающий выбора) характер, орган местного самоуправления, выдавший застройщику разрешение на строительство, вправе принять решение о прекращении действия (аннулировании, отмене) этого разрешения только при наличии хотя бы одного из перечисленных выше оснований. Перечень таких оснований является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Следовательно, если постановление об отмене разрешения на строительство не содержит ссылок на ч. 21.1 ст.

51 ГрК РФ, действия администрации незаконны (при условии, что разрешение на строительство было выдано с соблюдением установленных требований). Такая позиция выражена, в частности, в определениях ВС РФ от 01.09.2016 № 306-КГ16‑10277 по делу № А12-33006/2014, от 14.09.2015 № 306-КГ15‑10973 по делу № А55-15700/2014, от 08.09.2015 № 306-КГ15‑10973 по делу № А55-15700/2014 и т. д.

При этом не имеет значения довод администрации о том, что отмена разрешения на строительство связана с получением протеста прокуратуры. Например, в Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2016 № 07АП-6957/2016 по делу № А45-27192/2015 отмечено: из оспариваемого постановления следует, что разрешение на строительство отменено в связи с протестом прокуратуры города. Иных оснований отмены или ссылок на конкретные нормы права в постановлении не указано.

При таких обстоятельствах постановление об отмене разрешения на строительство является незаконным.

Некоторые выводы

Уполномоченный орган вправе отказать в продлении срока действия разрешения на строительство, которое не отменено и не признано недействительным (незаконным), только в том случае, когда застройщик не приступил к выполнению работ. Нарушение застройщиком срока подачи заявления (менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения) не является самостоятельным основанием для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство.

Выданное с соблюдением положений ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство может быть отменено только в исключительных случаях, закрытый перечень которых содержится в ч. 21.1 названной статьи. Следовательно, если постановление об отмене разрешения на строительство не содержит ссылок на данную норму, действия администрации незаконны.

[1] Федеральный закон от 06.10.2013 № 131‑ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

разрешение на строительство
учет в строительстве

Как поступить, если закончилось разрешение на строительство, что делать?

После получения разрешительной документации многие застройщики или частные лица затягивают с началом строительных работ. При этом они забывают, что выданные бумаги имеют срок действия, который составляет 3 года для ИЖС, или период, установленный проектной документацией для остальных объектов. В такой ситуации многие игнорируют переоформление и продолжают строительство без повторного прохождения процедур. В результате нарушители нарываются на штрафные санкции и другие проблемы с уполномоченными органами. Как поступить, если закончилось разрешение на строительство, что делать?

Единственное решение — продление или получение новой разрешительной документации. Как быть? Что говорит судебная практика?

ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ПРОДЛЕНИЯ

Известно, что по законодательству строительная компания вправе прийти в уполномоченный орган и подать заявку о периоде действия одобрительной документации. При этом бывают ситуации, когда административные органы отказывают в предоставлении услуги или отменяют уже выданное раньше разрешение. В том или ином случае строительной компании приходится обращаться в суд для защиты собственных прав.

В ГрК РФ (в статье 5) легко найти нюансы продления просроченного разрешения на строительство. Причины таких действий должны подтверждаться на официальном уровне, чтобы избежать отказа от уполномоченных органов. Оптимальный вариант — передать документацию, свидетельствующую о начале строительных работ.

После этого сотрудники уполномоченной структуры приступают к изучению оснований для продления.

При возникновении препятствий, не позволяющих застройщику приступить к работам, вероятность отказа минимальна. Но это актуально при условии, если причины возникших проблем не зависели от строительной компании. Многие считают, что недостаток финансирования — достаточная причина для замораживания стройки. Это не так.

При наличии такого объяснения автоматическое продление разрешения на строительство, если оно просрочено, исключено.

ТОНКОСТИ ОФОРМЛЕНИЯ

Несмотря на прозрачность законодательства, многие застройщики не знают, что делать, если просрочено разрешение на строительство. Для начала стоит прийти в уполномоченный орган архитектуры и подать заявку. Сделать это можно лично, через Интернет или МФЦ (при наличии такой услуги).

Если исходить из ГрК РФ заявителям доступно продление срока действия в автоматическом режиме на 1,5 года и более. Допускается продолжение работ по строительству и восстановлению в течение 10 суток с момента появления обстоятельств, не дающих закончить работы.

Если срок разрешения на строительство истек, заявитель с большой вероятностью получит отказ в продлении. По законодательству застройщик должен предупредить о намерении за 60 суток и не позже. Кроме заявки подается пакет разрешительной документации.

Что касается заявления, оно оформляется по стандартной форме. Здесь жесткие требования отсутствуют, но некоторые нюансы должны быть отражены в документации:

Орган, куда передается заявка.
Реквизиты гражданина (физлица) или компании.
Сведения о проектно-сметной документации.
Информация о государственном контракте и допуске.
Данные о субъекте, ответственном за выполнение строительных работ.

В заявлении также указывается день выданного разрешения, номер и подпись.

КАКИЕ БУМАГИ ПОТРЕБУЮТСЯ?

Если срок разрешения на строительство истек, придется заново проходить процесс оформления и собирать необходимый пакет бумаг. В случае продления ситуация проще. Требуется передать в уполномоченную структуру паспорт, первоначальные бумаги по строительству и акт состояния работ.

Если же установленный период закончился, потребуется ГПЗУ, правоустанавливающая документация на землю, а также планировочная схема ЗУ.

ОТКАЗ

Как отмечалось, в случае истечения срока действия разрешения на строительства заявитель с большой вероятностью получает отказ. Это возможно и в иных ситуациях, если человек передал неполный пакет бумаг, в документации имеют место несоответствия или она заполнена некорректно (с ошибками). В случае отказа (вне зависимости от причины) остается идти в судебный орган и передавать иск для защиты интересов.

Наиболее сложная ситуация, когда приехавшая на участок комиссия обнаружила отсутствие какой-либо деятельности. В такой ситуации вероятность продления равна нулю. Единственное решение — оформлять разрешение заново с учетом действующих правил и установленного регламента.

В случае если документы по одобрению просрочены, но стройка уже ведется, вероятность продления все-таки существует. Но здесь имееься ряд нюансов, о которых поговорим ниже.

ЧТО ГОВОРИТ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА?

По законодательству (ГрК РФ, статья 51, части 20) период действия разрешения можно продлить, если заявитель предупредил уполномоченную структуру о своем намерении за 60 суток и более. Если срок, одобряющий начало строительства закончился, или застройщик так и не приступил к выполнению задач, вероятность отказа близится к 100%.

Если заявку о продлении подается строительная компания, которая привлекает покупателей по ДДУ, к заявке прикладываются соглашение о поручительстве со стороны банковского учреждения. Такой документ играет роль гарантии на случай, если застройщик по какой-либо причине не справится с взятыми на него обязательствами.

Таким образом, для успешного продления одобрительной документации необходимо:

Передать заявку в срок до 60 суток до завершения действия переданного ранее разрешения.
Начать строительство до передачи заявления.

Если упомянутые правила нарушены, к примеру, срок действия документа истек, или работы по возведению объекта не начаты, разрешение на строительство не выдается.

Бывают ситуации, когда административный орган отказывает по иной причине. К примеру, не удается продлить период действия разрешительной документации из-за отсутствия бумаг о начале строительства. Иногда требуется документация, подтверждающая приемку выполненных работ по 0-му циклу или о наличии затрат. В такой ситуации можно обратиться в судебный орган для защиты интересов.

При этом дело можно выиграть, если подтвердить документально факт начала строительных работ. Подтверждением может быть передача спутниковых снимков.

В рассмотренном выше случае судебный орган стал на сторону строительной компании. В результате застройщику удалось доказать, что в виде подтверждения могут использоваться любые документы, подтверждающие факт начала строительных работ.

ЧТО В ИТОГЕ?

Если исходить из судебной практики, когда закончился срок разрешения на строительство или застройщик не вложился в 60-дневный период, это не является достаточным основанием для отказа. Что касается случаев, когда строительная компания не начала возведение объекта, отказ выдается почти во всех случаях.

Отдельного внимания заслуживают ситуации, когда просрочено разрешение на строительство частного дома или иного объекта. Рассмотренные случаи показывают, что даже при начале строительства одобрительная документация часто не продляется. Уполномоченные органы ссылаются на тот факт, что срок действия закончился, а продление срока в законодательстве не предусмотрен.

Здесь возникает противоречивая ситуация. С одной стороны, реальных оснований для отказа в выдаче разрешения нет, а с другой — застройщик нарушил 60-дневный срок. Большое значение имеет и тот факт, когда закончился срок действия одобрительной документации.

Что касается отмены разрешения, этот процесс вероятен в редких случаях. По законодательству местные органы власти не вправе одобрять или отказывать в выдаче разрешительной документации по собственной инициативе. С учетом действующих правил разрешение на строительство может быть отменено в таких ситуациях:

Принудительное прекращение права владения ЗУ.
Отказ от права владения или иных прав в отношении надела.
Расторжение арендного соглашения.
Приостановка прав пользования ЗУ, которое выдано для начала строительных или реконструкционных работ.

Таким образом, уполномоченные структуры вправе отказать в продлении периода действия разрешения. При этом нарушение 60-дневного срока (просрочка) не является достаточным основанием, чтобы отказать в продлении. Если же этот фактор совмещается с отсутствием строительных работ, продление исключено.

Все процедуры придется проходить заново.