Можно ли строить дом на землях сельхозназначения

Большая часть освоенной территории нашей страны попадает в категорию с/х-площадей. Однако это не означает, что употребляться они могут исключительно под сельскохозяйственные нужды. Разберем, можно ли строить дом на землях сельхозназначения, что вообще означает данный статус земельного участка, каково его назначение, какие постройки и на каких территориях допускается возводить, а также что будет, если использовать их не по назначению.

Земли с/х-назначения – что это такое, назначение, основная терминология

Согласно современному законодательству, к землям с/х-назначения причислены территории, расположенные за пределами границ населенного пункта и предоставленные или только предназначенные для с/х-нужд. Их назначение разнообразно и сводится к следующему ряду хозяйственной деятельности:

1. Организация подсобного личного хозяйства.
2. Выращивание с/х-продукции или сырья.
3. Обустройство животноводческой фермы.
4. Садоводство.
5. Разведение представителей речной и озерной фауны.

Сюда могут быть отнесены поля под пашни, лесозаградительные полосы, сенокосные угодья, дороги, водоемы, а также сооружения и подворья, предназначенные для переработки и хранения продукции.

Прежде чем выяснять, можно ли строить новый жилой дом на землях сельхозназначения, необходимо разобраться с терминологией закона. Существуют следующие важные основные определения:

• Жилой дом. Это индивидуально организованный объект, включающий жилые комнаты и технические помещения, обеспечивающий полноценные условия проживания, включая регистрацию.

• Жилое строение. Термин содержится в законе о садово-огородных дачных объединениях. Согласно определению, получить прописку в таком месте нельзя.
• Земли с/х-назначения. В первую очередь это территории, на которых непосредственно выращиваются аграрные культуры. Поэтому они представляют особую ценность, имеют специальный правовой статус и охраняются государством.

По закону с/х-территории не предназначены для решения бытовых нужд, связанных с постоянным проживанием. Так, Земельный кодекс допускает только постройку технических объектов для переработки и хранения с/х-изделий.

На заметку! В законе нет четкого определения взаимоотношения между правилами пользования земель сельхозназначения и тем, что можно на них строить. Это дает повод многим владельцам домов в спорной ситуации доказывать свои права через суд.

Более того, по ФЗ под № 101 территории 2-ой категории не попадают под прямой запрет на застройку.

Строительство дома – виды участков земли, требования

Любой земельный участок зарегистрирован в Росреестре в определенной категории. Как правило, это следующие 6 категорий:

1. Приусадебное хозяйство.
2. Индивидуальное жилищное строительство – ИЖС.
3. Пашни.
4. Садоводческие и огороднические товарищества.
5. С/х-производство.
6. Земли под выпас.

На законодательном уровне построить полноценный жилой дом можно только в ИЖС и садоводстве. При этом современные садовые участки (по-старому называемые «дачами») классифицируются на 2-категории:

• Садоводство. Допускается построить жилье с регистрацией в нем. Однако теперь требуется разрешение на его постройку.
• Огородничество. Разрешается сооружение только технических и некапитальных построек.

Согласно закону от 1 марта 2022 г., теперь на землях сельхозназначения, переданных под ведение фермерства, можно построить полноценный жилой дом. Сделано это для возможности фермерам и их семьям обустройства удобного жилища в непосредственной близости к угодьям.

При этом сама застройка должна подчиняться следующему ряду требований:

1. Обязательная законная регистрация в Росреестре.
2. Допускается возведение только одного жилого дома.
3. Площадь не более 500 м².
4. Доля занимаемой территории – не более 0,25% от всего участка.
5. Высота – до 20 м.
6. Количество надземных этажей – не более 3.

Также требуется, чтобы фермерский дом соответствовал – строительным, противопожарным, санитарным и иным нормам, регламентируемым возведение жилого объекта ИЖС.

Обратите внимание! Прежде чем покупать участок сельхозназначения, нужно заранее узнать, как он зарегистрирован в реестре и можно ли на нем построить дом. При этом решать вопросы по переводу территории в доступную под застройку категорию нужно в местной администрации.

Читайте также:
Земли населенных пунктов для дачного строительства – где можно строить

Использование участка не по назначению, виды ответственности

Земельный свод правил предопределяет, что использовать территорию можно только в соответствии с ее назначением и категорией в реестре. Более того, закон об обороте с/х-земель устанавливает возможность изъятия и прекращение прав на участок, если он эксплуатируется не по назначению.

При этом контролируют ситуацию такие структуры, как Росреестр, Росприроднадзор и Россельхознадзор. Если обнаружится, что жилой дом находится на месте, не предназначенном для его возведения, хозяину грозит штраф. Размер взыскания зависит от степени тяжести нарушений и юридического статуса владельца.

Кроме того, может быть вынесен вердикт о сносе сооружения. Основания для этого могут быть следующие:

• Установленный вред окружающей среде.
• Ущемление прав 3-их лиц.
• Разрушение имущества и т. д.

Справка! Широкая судебная практика показала, что даже если на землях сельхозназначения не было разрешено строительство, возведенные ранее жилые постройки зачастую остаются не замеченными контролирующими органами. Однако риск привлечения к ответственности будет сохраняться всегда, пока существует соответствующая статья закона.

Возможность изменения статуса

Изменения типа использования территории производится по следующему алгоритму:

1. Владельцем подается прошение в административное управление местности, где расположен участок.
2. К заявлению прилагаются документы на права пользования территории и сведения о владельце.
3. Далее формируется специальная комиссия, которая проводит общественное слушание по проблеме.
4. Выносится постановление о возможности разрешения задачи.
5. В завершении глава округа, ссылаясь на заключение комиссии, в течение 3-х дней дает ответ.

Видео описание

Видео о том, где можно построить дом:

Как правило, такой способ сопряжен с большими финансовыми тратами. Так как все расходы по работе комиссии возлагаются на просителя. В большинстве случаев подобные запросы организуются при необходимости массовой застройки, например, коттеджного поселка.

При этом местные органы власти идут на встречу.

Читайте также:
На какой земле можно строить дом — подходящая форма собственности

Строительство в КФХ

На землях сельхозназначения, зарегистрированных в собственность крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ) можно построить жилой объект без смены статуса их использования. Но при этом существуют некоторые нюансы:

• Участок должен эксплуатироваться строго по назначению.
• При отсутствии работ по целевому направлению в течение более чем 3-х лет, земля изымается.
• КФХ – официальная коммерческая структура, требующая обязательной регистрации и регулярной отчетности.

Важно! В случае неудачного ведения или разорения хозяйства, участок будет изъят, независимо от того, есть ли на нем жилой эксплуатируемый дом или нет.

Видео описание

Видео о том, что такое земли с/х-назначения и как их можно использовать:

Читайте также:
Земли населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства – что надо знать

Коротко о главном

Территория с/х-назначения находится за пределами населенных пунктов и предназначается для ведения различной хозяйственной деятельности – садоводства, животноводства, пашни, фермерства, с/х-производства. В состав земель входят:

• Поля, пашни, сенокосы.
• Лесополосы.
• Дороги.
• Водоемы.
• Дворы, технические сооружения.

Земли, непосредственно применяемые для сельхозназначения, защищаются законом, и строить на них капитальные дома нельзя. Исключением являются участки, выделенные под садоводства и ИЖС. С 1 марта 2022 г. жилое сооружение допускается также возводить в фермерских хозяйствах.

Если построить дом без разрешения, существует риск владельцу получить штраф, а самому сооружению – попасть под снос. Чтобы строительство соответствовало нормам закона, можно изменить статус участка через местную администрацию. Также при соблюдении некоторых условий жилище можно построить в КФХ.

Категории земель: где и что можно строить в России

Категории земельных участков определяют порядок их использования. Какие категории земель подходят для строительства загородного дома, а какие нет, расскажем в нашей статье.

• Какая земля
• Категории земель: законом закреплен характер использования земель
  • В поле только сеять и пахать разрешается
  • Жить и строить в черте города

  Каждому хотя бы раз приходила в голову мысль переехать жить за город. Чтобы просыпаться под пение птиц и не было слышно соседей по выходным.

  Купить земельный участок не составляет особой проблемы. Проблема лишь в том, чтобы приобрести тот самый участок. Разбираемся в вопросе детально.

  Какая земля

  Понятие «земля» в контексте правоустанавливающих отношений воспринимается, прежде всего, как объект недвижимого имущества. Она является природным объектом, ресурсом и средством производства. Скажем, если вы намерены разводить домашнюю птицу.

  Именно о такой земле и пойдет речь в нашем материале.

  Недвижимость всегда являлась надежным вложением средств. Однако земельный участок может стать не столько средством для инвестиций, сколько гарантией и возможностью для чего-то большего.

  Быстро продать земельный участок редко у кого получается, а деньги могут понадобиться срочно. Например, на развитие своего бизнеса. В таком случае стоит рассмотреть вариант кредита под залог недвижимости.

  Владеете жилым домом с земельным участком? Этот объект недвижимости может выступать залогом по кредиту в Совкомбанке. С его помощью можно получить от 200 тысяч до 30 млн рублей сроком до 15 лет.

  Оставьте онлайн-заявку и сделайте шаг к новым целям!

  Категории земель: законом закреплен характер использования земель

  То, для чего предназначен земельный участок, определено его целевым назначением. Основным признаком является категория земли. Фактически это основополагающее понятие.

  Подробная информация о делении земель по целевому назначению расположена в статье 7 Земельного кодекса РФ.

  В параметре « категория земель » заключено сразу несколько значений: способы приобретения недвижимости; варианты использования; возможности строительства зданий (жилые они будут или хозяйственные).

  Категория земли устанавливается в обязательном порядке. У земельного надела она только одна. Земель, подходящих сразу под несколько категорий, не существует.

  Для личного использования подходят следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов.

  В поле только сеять и пахать разрешается

  Признаки земель сельскохозяйственного назначения описаны в статье 77 Земельного кодекса РФ :

  • располагаются за пределами населенного пункта;
  • используются в сельском хозяйстве;
  • позволяется только возведение хозяйственных построек.

  Основной вывод: строительство жилых зданий на землях сельскохозяйственного назначения не допускается. Следовательно, данный вариант подходит городскому жителю с ограничениями.

  Однако с 1 марта 2022 года вступили в силу изменения в Земельный кодекс РФ, закрепленные Федеральным законом от 2 июля 2022 года № 229-ФЗ. Нововведениями разрешено возведение жилых домов на территориях фермеров.

  Воспользоваться послаблениями можно уже сейчас, но надо успеть до 1 марта 2026 года. После внести изменения в не получится. Единственное требование для жилстроительства – владелец земельного надела должен быть фермером и заниматься сельхоз деятельностью.

  При этом не имеет значения вид разрешенного использования (ВРИ), даже когда присвоенный ранее ВРИ устарел и сейчас не существует. По-прежнему нельзя строить жилой дом на высокопродуктивных и особо ценных сельхоз землях.

  Жить и строить в черте города

  Категория земли населенных пунктов оптимальна для покупки, если вы не фермер или не планируете им стать. Признаки данной категории земель сформированы статьей 85 Земельного кодекса РФ .

  Для владельца нет ограничений по видам деятельности. Свой дом можно возвести в любой момент и без особых сложностей узаконить строение.

  • всегда находятся внутри городов и поселков;
  • предназначены для застройки, в том числе жильем.

  Основной вывод: данная категория земель оптимальна.

  На белорусской 50-рублевой банкноте 1992 года был изображен медведь-барибал, который в Беларуси не встречается.

  Другой факт

  Виды разрешенного использования: ИЖС, ЛПХ, садоводство и огородничество

  Перед началом процесса поиска участка рекомендуется определиться, как вы будете использовать недвижимость.

  Планируете жить круглогодично или приезжать летом на выходные? Хотите заниматься разведением мелкого домашнего скота, птицы? Возможно, вы намерены активно возделывать огород?

  Ответы на подобного рода вопросы позволят определиться с видом разрешенного использования будущего надела.

  Назначение земельного участка напрямую влияет на его стоимость и косвенно – на местоположение.

  Категория земель и вид разрешенного использования – не тождественные и не взаимозаменяемые понятия. Первое более масштабное, чем второе. Оба этих критерия важны при выборе участка.

  На них стоит обращать отдельное внимание.

  Всего ВРИ насчитывается в классификаторе более сотни. Не все они имеют для нас значение. Рассмотрим актуальные: ИЖС, ЛПХ, ведение садоводства и огородничества.

  Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) допускает возведение жилого дома и хозпостроек. Выращивать кур или сеять картошку не разрешается. Иными словами, нельзя вести с/х деятельность.

  Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) схоже с ИЖС по своим критериям. Разрешается строить дом до 20 метров высотой и хозяйственные постройки. В добавление владелец ЛПХ на законных основаниях может заниматься разведением домашней птицы или производством сельхозпродукции.

  Льготная ипотека на самостоятельное строительство дома

  Садоводство/огородничество – это всем нам хорошо знакомые дачи. Сейчас распространены две формы: садовое некоммерческое товарищество (СНТ) и дачное некоммерческое партнерство (ДНП).

  До 2008 года были известны примеры единого землепользования (ЕЗП). В 2008 году ЕЗП отменили, но сегодня еще встречаются земельные участки в таком составе.

  Различаются СНТ и ДПН незначительно. ДНП могут располагаться в населенных пунктах, СНТ – нет; ДНП объединяет любителей отдохнуть на даче, а СНТ – сторонников сельского хозяйства.

  Сравниваем ИЖС, ЛПХ и дачные участки

  Сразу стоит прояснить, что любой ВРИ не имеет прямой связи с категорией земли. В границах населенных пунктов расположены участки и ИЖС, и ЛПХ, и другие. Типичный пример ИЖС в столице региона – коттеджные поселки или частный сектор.

  ЛПХ чаще встречаются в районных населенных пунктах.

  Дачи – единственный вариант ВРИ на землях сельскохозяйственного назначения. Данный фактор следует брать во внимание, если намерены построить на собственном земельном участке коттедж и жить в нем круглый год.

  Во всех перечисленных ВРИ каждый найдет преимущества для себя. Рассмотрим в сравнении наиболее очевидные и не субъективные критерии.

  Различия начинаются с рыночной стоимости земельных участков.

  Из всех перечисленных видов самый дорогой — ИЖС. И тому есть причина: его статус для муниципалитета.

  Дело в том, что к участкам ИЖС городские власти в первую очередь должны подвести все коммуникации. Рядом обязательна развитая инфраструктура (школы и детские сады, поликлиники, больницы). Участки ИЖС комфортнее для городских жителей как раз благоустройством вокруг.

  Стоимость ЛПХ ниже. Они чаще располагаются на окраинах. Коммуникации к ним подводятся по иным нормативам, значит, медленнее, а до ближайшей поликлиники придется добираться на автомобиле.

  Демократичны по цене дачи. Их рыночная стоимость на порядок ниже других. Влияют местоположение (чаще значительное удаление от города) и общее устройство.

  Жизнь в течение всего года в товариществе устроит не всех.

  Да, ИЖС выглядит привлекательнее других, но и стоит дороже. Чем платить? При покупке подобного участка банки зачастую предоставляют специальные условия по ипотеке.

  Весьма важный нюанс. Особенно когда хочется переехать в свой дом как можно быстрее.

  Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.

  Коммунальные платежи сильно отличаются в зависимости от вида участка. Самые высокие для ИЖС; у ЛПХ и дач – примерно одинаковы.

  Постоянную регистрацию ( прописку ) можно оформить и на участке ИЖС, и на ЛПХ. Процедура такая же, как и для квартиры. Единственное условие: объект на участке должен быть зарегистрирован как жилой дом.

  С дачами сложнее. Требуется соблюдение сразу трех условий:

  • земли, где находится участок, относятся к категории населенных пунктов;
  • летний (дачный) дом сдан в эксплуатацию;
  • объект является единственным жильем собственника.

  Кстати, собственник всех трех видов вправе присвоить участку почтовый адрес.

  Став собственником земельного надела, вам придется платить в казну сбор — земельный налог. Это вид платежа, устанавливаемый муниципальными органами власти. Он считается местным, и везде его ставка разная.

  Размер ставки во всех регионах для ИЖС, ЛПХ и дач одинаков.

  Для расчета земельного сбора для конкретного участка узнаем кадастровую стоимость (она прописана в ЕГРП . Умножаем полученное значение на ставку, применяемую в данной местности.

  Размер ставки для каждого муниципального образования опубликован на сайте Федеральной налоговой службы.

  Как рассчитать земельный налог

  Учитывая, что кадастровая стоимость ИЖС выше, чем у ЛПХ и дач, соответственно, и земельный налог будет больше в любой местности. Меньше всего придется платить за дачу.

  Важная особенность ИЖС: в ситуации, когда владелец участка спустя десять лет, прошедших после регистрации права собственности, не построил жилой дом и не зарегистрировал его, ставка земельного налога для него удваивается.

  Построить дом – только начало пути. По завершении необходимо провести внутренние работы, отделку помещений. И, конечно, это дополнительные расходы.

  Здесь незаменимым подспорьем станет карта «Халва» от Совкомбанка.

  Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 24 месяцев.

  Кроме того, с Халвой вы сможете взять потребительский кредит на любые нужды.

  Советы по выбору земельного участка: где узнать информацию

  Чтобы не тратить время на выезд на место, сначала необходимо изучить всю информацию о приглянувшемся земельном участке в открытых источниках.

  До выезда на место узнайте кадастровый номер выбранного участка. Проще всего спросить его у владельцев. Если такой возможности нет, то можно узнать по адресу на сайте Росреестра через сервис Публичная кадастровая карта.

  Что дает изучение кадастровой карты:

  • реальный размер участка (случается, что продавцы округляют число в большую сторону);
  • точное местоположение участка и его очертания;
  • кадастровую стоимость;
  • категория земли (подходят только земли населенных пунктов);
  • ВРИ (предпочтение стоит отдавать ЛПХ или ИЖС).

  Кадастровая карта в Интернете показывает искомый участок и соседние с ним. Нажав на них, вы сможете узнать вид разрешенного использования рядом расположенных земельных наделов. Вид для промышленного использования точно настораживает.

  Никому не хочется жить рядом с шиномонтажкой или небольшим производственным цехом.

  Следующим важным документом для проверки является генеральный план. Он находится в свободном доступе на сайте муниципального образования (администрации района или города). Из него можно выяснить наличие поблизости различных объектов.

  Соседство с некоторыми может стать неприятным сюрпризом. Кроме того, в генеральном плане указываются и планируемые к возведению сооружения. Вы избежите досадных неожиданностей в будущем.

  На карте развития транспортной инфраструктуры отображаются дороги. И если автотрассы сейчас здесь нет, не значит, что она не появится за вашим забором через пару-тройку лет. О таком надо знать заранее.

  Обязательно изучите карту границ территорий и зон охраны объектов культурного наследия.

  Формально документ является составной частью генерального плана.

  На карте обозначены участки, находящиеся в охранной зоне. Наша задача понять: есть ли в данном списке интересующий нас участок, так как строить в охранной зоне запрещено.

  Случается, что добросовестные приобретатели узнавали о невозможности строительства в момент подачи разрешительных документов. В такой ситуации стройку пришлось останавливать, как и планы на жизнь в своем доме.

  В заключение отметим, что найти хороший участок возможно. Да, это будет сложнее, чем кажется на первый взгляд. Предварительно обязательно поймите для себя: с какой целью и где вы намерены приобрести земельный участок.

  Ответы на эти вопросы существенно упростят задачу по поиску.

  Инструктаж → Закон о фермерских домах разрешил строить на сельскохозяйственной земле: комментарии юриста

  С 1 марта 2022 года вступает в силу закон «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса РФ», который в народе уже прозвали законом о фермерских домах. Вместе с юристом Анной Соловьевой разбираемся, какие ограничения есть для постройки дома на сельхозземле, есть ли шанс зарегистрировать нелегальные жилые здания? И может ли государство отобрать дом у фермера вместе с землёй?

  Что изменилось

  До 1 марта 2022 года строить дома на сельскохозяйственных землях было нельзя. Но большое хозяйство требует постоянного надзора, поэтому фермеры устанавливали времянки на территории хозяйства. Однако они не могли их зарегистрировать как жилые строения, были сложности в проведении и оформлении коммуникаций.

  Кроме того, владельцы КФХ опасались проверок и решений о сносе этих временных багончиков.

  Федеральный закон, разрешающий в составе сельхозземель иметь участок с жилым домом, принимали долго — более двух лет. Однако теперь фермер может строить, реконструировать или эксплуатировать один жилой дом на земле сельскохозяйственного назначения. При этом законом предусмотрены ограничения, чтобы сельхозземли не превратились в коттеджные поселки.

  Ограничения и разрешения

  Список ограничений, согласно 299-ФЗ, выглядит таким образом

  1. Ограничения на размер и вид строения. Фермерский дом должен быть не более трёх этажей. Общая площадь – не больше 500 квадратных метров. Площадь застройки – 0,25 % от всего площади участка.
  2. Ограничение на деятельность. Фермер, чтобы оформить дом на сельхозземле, реально должен вести деятельность в сфере сельского хозяйства. При этом разрешено строить на всех видах с/х земель – их разрешенное использование может быть как общее (например, для ведения крестьянского хозяйства), так и специализированное (например, растениеводство или свиноводство).
  3. Ограничения на право распоряжаться собственностью. Дом, построенный фермером, остается в составе имущества КФХ.

  

  Запрет на раздел земли с домом

  Новый закон не допускает разделения земли, на которой находится фермерский дом, на несколько участков меньшей площади. При этом сохраняется право на дробление земельного участка на доли, но без выдела в натуре и регистрации частей как самостоятельных объектов.
  В Министерстве сельского хозяйства, комментируя новый закон, этот момент отметили особо, сославшись на Доктрину продовольственной безопасности 2020 года. Напомним, что в национальные интересы страны входит «предотвращение сокращения площадей» сельхозземель и их рациональное использование.

  Регистрация построенного дома на с\х землях

  Закон о фермерских домах многие встретили с радостью. Для одних селян – это способ перестать наматывать круги из посёлка на ферму и обратно. Для желающих открыть экотуристическое направление – это пусть к новому бизнесу, так как в жилом доме фермера можно будет размещать отдыхающих.

  Кто-то надеется зарегистрировать свою времянку как жилой дом или сделать реконструкцию.

  За ответом на вопрос, может ли человек зарегистрировать уже построенный дом на сельхозземлях, мы обратились к федеральному юристу – эксперту по земельным и налоговым спорам в области АПК Анне Соловьевой.

  — Необходимо понимать, что закон коснётся только официально зарегистрированных КФХ, которые осуществляют свою деятельность на землях сельхозназначения. Принятие этого закона нацелено на поддержку крестьянских (фермерских) хозяйств. Обычных дачников и физических лиц, этот закон не коснётся.

  То есть если у вас есть в собственности земли сельхозназначения, но нет КФХ, зарегистрировать строение не получится. Кроме того, Анна Соловьева обратила внимание, что законодательство дало право местным муниципалитетам самостоятельно накладывать на некоторые земли запрет на строительство на них фермерских домов.

  — В первую очередь это касается тех участков, которые находятся в непосредственной близости к большим городам. При этом закон не содержит указание на срок, в течение которого местные муниципалитеты обязаны наложить этот запрет.

  Эксперт таким образом выделила вторую причину, по которой не каждый дом получится зарегистрировать.

  Нужно ли уведомление о строительстве?

  Также наша собеседница напомнила, что ранее построенные дома на землях сельхозначения должны быть зарегистрированы и поставлены на учет до 1 марта 2026 года, как объекты нового строительства, но при условии соблюдения указанных в законе нормативов для дома. При регистрации уже построенных домов, применяется аналогия дачной амнистии по регистрации нового объекта – уведомление для строительства не требуется, дом оформляется в местном регистрационном органе (Росреестре).

  Кадастровый учет и регистрация прав на жилой дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, допускаются на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок (не представляется, если в ЕГРН зарегистрировано право заявителя на данный земельный участок). Наличие уведомлений о планируемом строительстве и об окончании строительства такого объекта недвижимости не требуется. Право выбора порядка оформления указанного объекта недвижимости принадлежит его правообладателю (ч. 12 ст.

  70 Закона N 218-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 13.08.2019 N 26559-ВА/Д23и; Письмо Росреестра от 08.02.2021 N 13-0775-АБ/21).

  До 1 марта 2026 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 2 статьи 23 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (часть 12 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 267-ФЗ; в ред.

  Федеральных законов от 08.12.2020 N 404-ФЗ, от 02.07.2021 N 299-ФЗ).

  При этом объект недвижимости должен соответствовать установленным параметрам объекта индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров, которое не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости), виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан, градостроительному регламенту и др. (п. 39 ст. 1 ГрК РФ; ч. 12, 13 ст.

  70 Закона N 218-ФЗ; п. п. 3, 3.1 Письма Росреестра от 05.03.2021 N 14-1578-ГЕ/21; Письмо Минстроя России от 05.03.2021 N 5336-ОГ/08).

  Проблема изъятия земли

  Земля сельхозназначения – особая. Её могут отобрать по решению суда. Мы задали два вопроса Анне Соловьевой на эту тему.

  — В каких случаях земельный участок с домом может быть отобран у фермера?

  — Согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.

  В соответствии со ст. 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации. В частности, если происходит один из случаев:

  • участок используется не по целевому назначению;
  • его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде;
  • на участке возведена или создана самовольная постройка и лицами, указанными в п. 2 ст. 222 ГК РФ, не выполнены предусмотренные законом обязанности по ее сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями.

  В этом случае земельный участок в соответствии со ст. 286 ГК РФ подлежит продаже с публичных торгов.

  — Как именно отберут ту землю, на которой построен дом? И что будет с домом?

  — Как будет происходить изъятие у аграриев земельного участка с расположенным на нем жилым домом, нам только предстоит узнать. На законодательном уровне эта процедура не закреплена, а это значит, что впереди период ошибок, неоднозначных решений, многочисленных обжалований и становления судебной практики.

  Полагаю, будущее может развиваться по одному из двух вариантов.

  1. Первый: межеванием из основного земельного участка будет выделен земельный участок (площадью не более 0,25 % от основного) с находящемся на нем жилым домом. Большая часть земельного участка будет изъята, оставшуюся часть вероятнее всего передадут в аренду фермеру с условием уплаты арендных платежей.
  2. Второй: полное изъятие земельного участка с расположенным на нем жилым домом. По логике фермеру должны выплатить компенсацию за объект строительства. Здесь вероятнее обложение агрария штрафами за ненадлежащее использование или за использование земельного участка с нарушениями. Верно понимаете, что размер штрафа будет равен размеру компенсации за изъятый дом.

  Одно могу сказать точно. Изъятие земельного участка происходит только в судебном порядке, и только на основании решения суда, что предусмотрено действующим законодательством. Не исключаю, что впереди нас ждут новые поправки в Земельный Кодекс РФ, которые закрепят процедуру изъятия у фермеров участка с находящимся на нем жилым домом.

  Где можно построить дом: 5 популярных видов земельных участков

  От вида разрешенного использования (ВРИ) участка зависит, что на нем можно делать: например, где-то строить дом, а где-то — только курятник.

  Также от ВРИ зависит кадастровая стоимость, имущественный налог и затраты на обслуживание. Рассмотрим плюсы и минусы популярных видов участков. Их наименования и код приводим по классификатору Росреестра.

  ВРИ земельного участка

  Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

  Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
  Подписаться

  Ваша почта будет в безопасности. Детали — в политике конфиденциальности

  Участок для ИЖС

  Это участок для постройки индивидуального жилищного строительства, код по классификатору — 2.1.

  Что можно делать на участке. Строить частный дом высотой не более трех надземных этажей. Предельная высота здания по Градостроительному кодексу — 20 м, но местная администрация часто устанавливает свои ограничения.

  Например, в Москве — 15 м. В зонах, где расположены объекты культурного наследия, бывает и того меньше: 10 или 8 м. Это нужно, чтобы слишком высокие дома не портили вид.

  На участке для ИЖС также можно размещать гараж и другие вспомогательные строения. Но жилой дом нельзя разделить на самостоятельные объекты — например, не получится его оформить как многоквартирный.

  Теоретически разрешено разводить сельскохозяйственных животных: коров, свиней, кроликов и кур. Но если участок небольшой, трудно выполнить санитарные нормы.

  

  Организационная форма. Участок может быть как сам по себе, так и в составе некоммерческого объединения, например СНТ или товарищества индивидуальных застройщиков (ТИЗ). В таком случае обычно есть членские взносы на поддержание инфраструктуры и инженерных систем: водопровода, канализации, интернета и видеонаблюдения.

  Плюсы и минусы. Участки под ИЖС расположены только в населенных пунктах, поэтому, как правило, уже есть дороги, электричество и другие коммуникации, работает почта и приезжает скорая помощь. За обслуживанием следит муниципалитет — например, чистит зимой снег.

  Люди живут круглогодично, а значит, присматривают за имуществом соседей.

  Участки ИЖС в приоритете у властей и банков, когда речь идет о программах государственной поддержки: с такой землей дадут льготную ипотеку, региональные субсидии, можно использовать материнский капитал. Также территории поселков часто включены в программу социальной газификации.