Можно ли продать дом купленный на материнский капитал если ребенку нет 18 лет

Молодые родители часто находятся в затруднительном финансовом положении и не могут позволить себе покупку квартиры достаточных размеров. Материнский капитал, составляющий почти полмиллиона рублей, является для них подспорьем, позволяющим немедленно улучшить условия проживания семьи. Однако в некоторых обстоятельствах они задумываются о смене жилья: таковыми обычно становятся переезд в другой город, рождение еще одного ребенка или потребность в дополнительной площади.

Поэтому у владельцев подобной недвижимости возникает вопрос — как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Если дети, появившиеся на свет с момента его получения, уже достигли совершеннолетия, проблема решается получением письменного согласия у всех собственников данного помещения. Но если не все они успели подрасти, отчуждение жилья разрешается только после выполнения нескольких важных условий, связанных с необходимостью соблюдения прав несовершеннолетних.

Что такое квартира с материнским капиталом?

Материнский капитал представляется чрезвычайно удобным инструментом для улучшения условий проживания молодой семьи. Самыми распространенными способами его применения считаются следующие:

• Покупка полностью оплачивается средствами МСК (чаще встречается в небольших городах и поселках, где жилье стоит недорого);
• Материнским капиталом компенсируется разница между стоимостью квартиры и суммой собственных накоплений;
• Государственными средствами погашается первоначальный взнос или часть основного ипотечного долга;
• Субсидия используется для уплаты первого или последующих взносов по предоставленной застройщиком рассрочке.

Более того, возможность использования финансовой помощи от государства включает и другие варианты. Допускается вложение этих средств в покупку объекта в строящемся доме, выплату взносов в жилищных кооперативах, финансирование строительства либо реконструкции помещения своими силами или сторонними исполнителями. Во всех описанных ситуациях родителям, желающим избавиться от недвижимости, приходится узнавать, как продать квартиру, купленную за материнский капитал.

Особенности сделки

Закон не запрещает продавать недвижимость, приобретенную с привлечением средств МСК. Однако главной целью такого субсидирования является улучшение качества жизни несовершеннолетних, права которых государство защищает в первую очередь. Поэтому помещение, частично оплаченное материнским капиталом, должно быть оформлено в совместное владение всеми членами семьи, включая детей.

Контроль за соблюдением интересов последних возложен на органы опеки, которые в данной ситуации должны проверить правильность расходования материальной помощи и удостовериться в том, что в результате проведения операций с недвижимостью условия проживания несовершеннолетних не ухудшатся, а принадлежащие им части имущества не будут бесследно отчуждены. Так как срочно продать квартиру можно лишь с согласия этой инстанции, родителям придется тесно сотрудничать с ее инспекторами в процессе смены места жительства. Если этого не сделать, орган опеки вправе подать иск о привлечении продавца к ответственности и признании сделки недействительной.

Таким образом, продать квартиру, купленную на материнский капитал, можно только после выделения детям законных долей. Но исполнение этого требования далеко не всегда возможно в момент получения помощи от государства. Например:

• Семья покупает объект в ипотеку, вследствие чего на квартиру до погашения кредита оформляется банковский залог;
• Получатели материнского капитала возводят частный дом, а потому не могут выделить в нем доли до завершения строительства;
• Родители покупают квартиру в новостройке по ДДУ и вынуждены отложить оформление прав собственности до введения дома в эксплуатацию.

К счастью, существует способ решения этой проблемы. В описанных случаях родители должны составить и заверить у нотариуса обязательство о том, что они выделят детям положенную часть имущества в течение шести месяцев после снятия банковского залога либо ввода жилья в эксплуатацию. Данный документ передается в Пенсионный фонд и находится там на хранении до исполнения требования.

Способы продажи

Анализ законодательства позволяет выявить три юридически корректных способа отчуждения недвижимого имущества несовершеннолетних. Владельцу жилья остается лишь выбрать, как лучше продать квартиру:

Детям необходимо выделить эквивалентные доли в ином жилом помещении. При этом условия проживания в нем должны быть не хуже, чем на прежнем месте. Чтобы провести сделку правильно, нужно воспользоваться следующими рекомендациями:

• Продавать старую и покупать новую квартиру лучше одновременно. Если жилье на замену приобретается не в ипотеку или в рассрочку, следует сразу же внести детей в договор в качестве совладельцев;
• Если без кредитных средств обойтись нельзя, покупку придется оформить на одного из родителей. При этом нужно составить и заверить обязательство о том, что после погашения ипотеки доли несовершеннолетним будут выделены;
• Родителям, испытывающим затруднения при поиске адекватной замены, не стоит отчаиваться, так как быстро продать квартиру можно путем выплаты детям денежных компенсаций, равных стоимости их долей в момент заключения сделки. Средства с согласия отдела опеки помещаются в банк на обычные или депозитные счета, открытые на имя несовершеннолетних: последние получают к ним доступ по достижении 18-летнего возраста;
• Если владельцы жилья интересуются лишь тем, как удачно продать квартиру, но не планируют покупки жилья взамен, они могут попытаться договориться со своими ближайшими родственниками и выделить детям часть имущества в их помещении: чаще всего на такую процедуру соглашаются бабушки и дедушки. Следует заметить, что доля несовершеннолетних необязательно будет эквивалентна той, которой они владели в предыдущей квартире.

Это возможно, если:

• При определении размера доли принимается во внимание количество фактически закрепленной за ней площади;
• Новое жилье расположено в более престижном районе, а потому аналогичная доля в нем стоит значительно дороже.

Как получить разрешение органов опеки?

«Хочу продать квартиру — с чего начать?» Ответ на данный вопрос в случае использования средств материнского капитала для покупки жилья однозначен: прежде всего, нужно согласовать сделку с органами опеки. Инспектор принимает положительное решение, лишь убедившись в том, что условия проживания несовершеннолетних детей в результате переезда на новое место, как минимум, не станут хуже:

• Площадь, приходящаяся на одного члена семьи в новом помещении, должна быть больше санитарной нормы в 6 м²;
• В новом жилье обязательно наличие основных коммунальных удобств — отопления, водоснабжения и канализации, подключения к электросетям;
• Необходимые детям объекты инфраструктуры (сады, школы, поликлиники, центры досуга) должны находиться ближе, чем на старом месте.

Утвержденных правил для однозначной оценки изменения условий проживания не существует. Тем не менее, есть несколько факторов, на которые органы опеки обращают внимание в первую очередь. Так, вероятность одобрения сделки возрастает, если:

1. Новое жилье расположено в новостройке;
2. Новая квартира по площади больше, чем предыдущая;
3. Семья планирует переезд в более крупный город;
4. Предполагается переезд в регион с более мягким климатом.

Следовательно, перед тем, как продать квартиру за материнский капитал, продавец должен найти один или несколько вариантов в качестве адекватной замены прежнему помещению. Только после этого имеет смысл собирать остальные документы и подавать заявку в органы опеки.

Для вынесения постановления инстанции требуется 30 дней. В течение этого срока инспекторы проводят собеседования с детьми и проверяют сделку на предмет наличия признаков ущемления их прав или ухудшения условий проживания. Итогом становится письменное заключение, санкционирующее продажу жилья: в его отсутствие Росреестр откажется оформлять переход права собственности на имущество несовершеннолетних.

Разрешение остается актуальным три месяца; родителям придется поторопиться, так как продать квартиру с материнским капиталом значительно сложнее, чем объект без обременения. Если продавец не успеет провести сделку в обозначенный срок, он будет вынужден повторять всю процедуру снова.

Какие документы понадобятся?

Молодые родители, не имеющие опыта в операциях с недвижимостью, зачастую не знают, что сделать, чтобы быстро продать квартиру. Эксперты рекомендуют не терять времени и совмещать подготовку документов с поиском жилья на замену. Так, для обращения в органы опеки у владельцев помещения на руках должны быть:

• Заявления родителей о согласовании предстоящей сделки;
• Заявления несовершеннолетних, если они старше 14 лет;
• Расписки о согласии со сделкой от детей старше 10 лет;
• Паспорта всех совладельцев старше 14 лет (родителей и детей);
• Свидетельства о рождении для детей младше 10 лет;
• Свидетельство о браке либо о его расторжении (если родители успели развестись);
• При отсутствии одного из родителей — документ, удостоверяющий этот факт;
• Подтверждение из ПФР о том, что материнский капитал был израсходован на покупку именно того помещения, в котором семья сейчас живет;
• При невозможности выделения детям долей в настоящее время — соответствующее нотариально заверенное обязательство;
• Предварительный договор на покупку жилья взамен и копия его плана;

Документы на помещение, подлежащее продаже:

• Выписка из реестра недвижимости о наличии права собственности;
• Документ, по которому квартира перешла в собственность семьи;
• Выписка из кадастра недвижимости и технический паспорт;
• Справка об оценке жилья;
• Справка о прописанных членах семьи;
• Справка о том, что долги по коммунальным платежам отсутствуют.

Наконец, в момент заключения сделки и заверения ее у нотариуса понадобятся:

• Разрешение на продажу от органа опеки;
• Предварительный и основной договоры купли-продажи;
• Выписка из реестра недвижимости об отсутствии обременений.

Причины отказа органов опеки

Не стоит недооценивать важности взаимодействия с органами опеки и думать лишь о том, как быстрее продать квартиру: советы родителей, ранее использовавших для покупки жилья средства МСК, помогут понять последствия отказа и правила, которыми эта инстанция руководствуется в процессе принятия решения. Так, запрет на совершение сделки весьма вероятен, если:

• Для рассмотрения заявки отделу опеки не хватает какого-то документа;
• Новое жилье расположено в экологически неблагоприятном районе;
• В покупаемой взамен квартире не соблюдаются нормативы площади или отсутствуют важные коммунальные удобства;
• Родители приобретают жилье в рассрочку: считается, что это обстоятельство также ухудшает условия проживания ребенка;
• В новом помещении прописано больше людей, чем в предыдущем: например, собственник или кто-то из членов его семьи не хочет выписываться до продажи.

Столкнувшись с отказом, владелец недвижимости задается вопросом: «Не могу продать квартиру — что делать?» Доступных путей решения проблемы немного:

• Подобрать другой вариант жилья на замену и подать заявку заново;
• Настаивать на своем решении и составить иск к органам опеки.

Очевидно, что рассмотрение дела в суде сопряжено с потерей времени и расходом средств. Однако в определенных ситуациях у родителей просто не остается иных способов защиты своих прав. Кроме того, известны случаи отмены запрета на продажу судебным вердиктом.

Поэтому истец, способный представить веские аргументы и доказательства, имеет неплохие шансы добиться своего.

Схема продажи

Родителям, желающим сэкономить на услугах агентства недвижимости, следует разобраться в том, как продать квартиру без посредников. Действовать нужно так:

1. Убедиться в том, что дети имеют статус совладельцев помещения. В противном случае придется немедленно заключить соглашение о выделении детских долей или оформить переход собственности по договору дарения;
2. Подыскать новую квартиру, руководствуясь требованиями отдела опеки касательно ее площади, расположения и наличия коммунальных удобств. В результате переезда условия проживания несовершеннолетних, по крайней мере, не должны ухудшиться;
3. Собрать документы согласно приведенному выше перечню. Проконсультироваться в органах опеки на предмет необходимости дополнения этого списка справками, имеющими отношение к данной конкретной ситуации;
4. Получить вердикт ООиП — письменное заключение об отказе или одобрении сделки. Инстанция принимает решение в течение максимум 30 дней;
5. Разместить объявления и найти покупателя. При этом целесообразно воспользоваться всеми самыми действенными способами как быстро и выгодно продать квартиру;
6. Заключить с покупателем старого помещения и продавцом нового предварительные договоры. Взять у покупателя задаток под расписку (его же можно использовать в качестве задатка продавцу);
7. Провести сделки купли и продажи одновременно, уладить финансовые вопросы. Для повышения безопасности можно использовать при передаче денег банковские ячейки или аккредитивы;
8. В договоре покупки желательно сразу же указать детей в качестве сторон сделки и будущих совладельцев помещения;
9. Оформить переход прав собственности в Росреестре и получить соответствующую выписку из ЕГРН;
10. Представить в отдел опеки доказательства совершения сделки и выделения детям законных долей в новом помещении.

Возможные риски

Правила использования материнского капитала для улучшения жилищных условий содержат в себе скрытую опасность не только для родителей, думающих чаще всего лишь о том, как срочно продать квартиру, но и для покупателей. Главная проблема кроется в возможности отсрочить выделение несовершеннолетним их части имущества путем оформления соответствующего обязательства.

Безусловно, в определенных ситуациях отсрочка совершенно необходима. Однако по ее окончании владельцы жилья зачастую игнорируют свои обязанности, не желая тратить время и деньги на юридические процедуры или в стремлении избежать взаимодействия с отделом опеки — например, при покупке недвижимости с инвестиционной целью.

Приобретая жилье у родителей, вложивших в него материнский капитал, покупатель может столкнуться с неожиданными последствиями. Если продавец не выделил другим членам семьи доли до совершения сделки, любой судья немедленно признает таковую недействительной.

Подать исковое заявление имеют право:

• ПФР, в котором находится на хранении обязательство о выделении детских долей;
• Органы опеки, узнавшие о том, что при реализации квартиры пострадали интересы несовершеннолетних;
• Обделенные члены семьи, которые могут потребовать восстановления их в правах в течение 3 лет после получения информации о продаже, а также несовершеннолетние на момент заключения сделки дети, у которых для оспаривания есть три года после их совершеннолетия.

В итоге новые собственники оказываются в сомнительном положении. Объявление договора купли-продажи недействительным сопровождается возвратом сторон сделки в исходное состояние: продавец должен вернуть деньги, а покупатель — освободить жилье. Однако даже три года — это долгий срок; несовершеннолетние же теоретически могут подать иск и через десять-пятнадцать лет.

За это время новый владелец наверняка вложит круглую сумму в ремонт помещения, да и цены на недвижимость существенно возрастут: очевидно, он понесет значительный ущерб. Более того, продавец также успеет израсходовать деньги, полученные от продажи квартиры. Конечно, суд обяжет его погашать долг из зарплаты, но выплаты в этом случае займут десятилетия. Как покупателю избежать подобных осложнений:

1. Уточнить, сколько детей у продавца, и есть ли среди них несовершеннолетние, рожденные после 01.01.2007 г;
2. Получить в органе опеки информацию о нахождении этих детей на учете;
3. Запросить в ПФР сведения об остатке материнского капитала на счете продавца. Неизрасходованная сумма говорит о том, что квартиру можно покупать;
4. Если деньги на счете частично или полностью отсутствуют, нужно спросить продавца о выделении долей детям. Эти данные желательно подтвердить в органах опеки;
5. Нельзя поддаваться заверениям владельца жилья о том, что все вопросы с органами опеки он решит позднее;
6. Выданное органом опеки разрешение желательно проверить на подлинность;
7. Наконец, следует убедиться в том, что продавец не лишен родительских прав.

При покупке квартиры, сменившей ранее нескольких владельцев, опасность утраты имущества не исчезает: если материнский капитал некорректно израсходовал кто-то из них, его дети вполне могут восстановить свое право на долю в помещении. Потому любые подозрения в незаконном использовании субсидии представляются вескими аргументами для отказа от сделки.

Как продать квартиру в ипотеке?

Немногие молодые родители способны сразу же оплатить стоимость приобретаемого жилья: большинство вынуждено пользоваться не только материнским капиталом, но и кредитными средствами. Логично, что в определенных обстоятельствах у них возникает вопрос — что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку? Прямого запрета на отчуждение такого имущества нет, но при подготовке и заключении сделки продавцу приходится учитывать интересы и третьей стороны — банка.

В подобной ситуации прежде всего нужно согласие финансового учреждения на досрочное погашение кредита и последующую продажу объекта. Также следует понимать, что в находящейся под обременением квартире невозможно выделить доли остальным собственникам, в том числе и несовершеннолетним. Тем не менее, обратиться в отдел опеки за разрешением все же придется: при продаже помещения без предварительной передачи детям их части имущества вероятность оспаривания сделки очень высока.

Более того, в момент использования государственной субсидии для покупки жилья родители принимают на себя обязательства о выделении несовершеннолетним доли в конкретной квартире, указанной в расписке. Соответственно, нельзя произвольно менять объекты недвижимости, не согласуя эти действия с органами опеки.

Так как грамотно продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом? Можно воспользоваться одним из следующих способов:

1. Договориться с покупателем о внесении задатка, эквивалентного сумме долга перед банком. Эти деньги используются для погашения ипотеки и выведения квартиры из залога. Затем нужно выделить детские доли и провести сделку обычным способом, не забывая о необходимости получения разрешения в отделе опеки;
2. Привлечь банк в качестве третьей стороны. При этом покупатель не передает задаток продавцу, а вносит его в банковскую ячейку, к которой кредитор получает доступ после снятия обременения. Разрешение отдела опеки должно быть получено заранее, так как в случае отказа покупатель теряет свои деньги;
3. Если покупатель желает также оформить ипотеку, он должен доказать банку свою платежеспособность. Далее, полученная им сумма делится на части, одна из которых используется для погашения долга по старому ипотечному договору, а вторая передается покупателю как остаток от стоимости квартиры.

Существует подробный алгоритм действий, который по шагам описывает, как самостоятельно продать квартиру без посредников:

1. Получить в банке разрешение на досрочное погашение кредита и последующее отчуждение залоговой недвижимости;
2. Уточнить остаток задолженности по ипотечному договору;
3. Найти жилье для покупки взамен старого;
4. Если предполагается покупка новой квартиры в ипотеку — подготовить и заверить обязательство о выделении детских долей после снятия обременения;
5. Получить в органе опеки разрешение на сделку;
6. Найти покупателя, согласного на приобретение жилья с обременением путем внесения задатка в сумме, равной остатку долга;
7. Заключить с ним предварительный договор о намерении продать квартиру, где указать, что задаток будет использован для погашения ипотеки;
8. Получить от покупателя деньги и выплатить банку долг;
9. Получить в банке закладную на недвижимость и снять обременение;
10. Обратиться к нотариусу и выделить детям их доли;
11. Выписать всех жильцов из продаваемой квартиры;
12. Договориться с покупателем старой квартиры и продавцом новой о проведении сделок одновременно, заключить договоры купли-продажи;
13. Уладить финансовые вопросы;
14. Выделить детям их доли в новом помещении.

Ввиду сложности этой многоэтапной процедуры родителям все же следует подумать о привлечении риелтора, так как продать квартиру через агентство недвижимости можно значительно быстрее, чем самостоятельно — особенно с учетом необходимости одновременного поиска адекватной замены.

Вопросы налогообложения

Государство предполагает, что гражданин, реализующий недвижимость, непременно получает очевидную материальную выгоду, а потому возлагает на него обязанность по уплате НДФЛ в размере 13% от суммы сделки. В то же время законодательство содержит упоминания о некоторых льготах, изучение которых поможет узнать, как продать квартиру без налога или хотя бы существенно уменьшить это бремя. Так:

1. Полностью освобождается от налога продавец, который владел жильем в течение оговоренного срока. Для объектов, приобретенных до 01.01.2016, этот период составляет три года, для купленных позднее — пять лет;
2. Владельцы, которые продают квартиру раньше срока, вправе рассчитывать на налоговый вычет в сумме 1 млн рублей от ее реализационной стоимости;
3. Материнский капитал, использованный для покупки жилья, также может быть включен в сумму вычета;
4. Налог разрешается не платить, если владелец документально докажет, что он когда-то приобрел данную квартиру по цене равной или превышающей продажную;
5. Даже если цена при покупке была ниже, налогооблагаемую базу можно уменьшить путем подтверждения расходов на ремонт и благоустройство помещения;
6. В несколько более сложной ситуации оказываются родители, приобретающие жилье по договорам долевого участия, так как продать квартиру в новостройке и избежать при этом налогообложения можно лишь одним способом: вступить в права собственности и выждать положенный срок в пять лет.

Заключение

Граждане, желающие избавится от недвижимости, сталкиваются с самыми разными проблемами. Одни хотели бы знать, как выгодно продать квартиру без ремонта, другие пытаются найти покупателя на жилье с ипотекой, третьи приобретают помещение с применением материнского капитала и ощущают на себе жесткий контроль со стороны органов опеки. Однако практика показывает, что ситуации, в которых реализовать свое имущество невозможно никаким способом, являются скорее единичными: в большинстве случаев для преодоления возникших сложностей достаточно потратить некоторое время на изучение законодательной базы и проконсультироваться с грамотным юристом.

Что нужно знать при покупке квартиры?

Ответы на вопросы, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку, можно ли продать ипотечную квартиру и купить другую в ипотеку если она еще не .

Как быстро и выгодно продать квартиру?

Самые действенные способы как быстро и выгодно продать квартиру в 2023 году. Пошаговая инструкция как продать квартиру без посредников, чтобы не обманули.

Дом, купленный за материнский капитал: можно ли продать и как это сделать?

Продажа недвижимости актуальна как при желании расшириться, так и при разводе. Алгоритм действий остается одним и тем же. Разница только в том, что в первом случае собственниками могут выступать оба супруга и их дети, а во втором только один из родителей с детьми.

• 1 Можно продать дом, купленный на материнский капитал, без органов опеки?
• 2 Как продать дом, купленный за материнский капитал: пошаговая инструкция
• 3 Возможные риски при продаже недвижимости
• 4 Обязанность в приобретении нового жилья

Можно продать дом, купленный на материнский капитал, без органов опеки?

Статья ФЗ-256 от 29.12.2006 года запрещает продажу жилья, которое было куплено с использованием средств материнского капитала, без разрешения органов опеки. Это значит, что все сделки, которые проводятся без соответствующего документа, являются недействительными. При подаче документов в Росреестр будет отказано в переходе права собственности из-за несоблюдения требований.

Однако есть способы продажи недвижимости без получения согласия от специалистов органов опеки:

• выделение равноценных долей несовершеннолетним в другом объекте;
• дети уже совершеннолетние и сами могут распоряжаться своими долями.

В этих случаях нет необходимости обращаться за разрешением. Однако дети, согласно статье 65 Семейного кодекса РФ, должны жить вместе с родителями (или одним из них).

Поэтому их место постоянного проживания должно совпадать с регистрацией родителей до наступления совершеннолетия. При их смерти регистрация должна быть такой же, как у опекунов. Когда органы опеки не участвуют в сделке, она может происходить стандартным образом.

В связи с этим можно сократить расходы продавцов, так как участие детей требует обращение к нотариусу.

Во время смены места регистрации и выделении несовершеннолетним долей в другом доме для реализации имеющегося жилья, все равно необходимо обращаться в опеку для получения разрешения на совершение операции. Однако продажа дома будет происходить стандартным способом, поэтому найти покупателей будет легче.

Как продать дом, купленный за материнский капитал: пошаговая инструкция

Необходимо понимать, что дом, купленный за счет материнского капитала, — это жилье, при покупке которого были использованы бюджетные средства. Какая именно сумма была задействована — не принципиально. Более того, если объект приобретался в ипотеку, но кредит закрывался маткапиталом, считается, что покупка состоялась с применением господдержки.

Однако здесь есть свои нюансы, связанные с использованием семейного капитала для погашения ипотечного кредита. Процесс реализации жилья, которое покупалось с применением средств материнского капитала, стандартный.

Необходимо четко следовать определенному алгоритму, чтобы сделка не была признана ничтожной:

1. составление предварительного договора купли-продажи с покупателями и продавцами другого жилого объекта;
2. обращение в органы опеки с документами на продаваемый и покупаемый объекты. Также надо написать соглашение о выделении детям долей. В нем указываются ФИО родителей и детей, адреса объектов недвижимости, доли в доме и в покупаемом жилье и подписи сторон;
3. ожидание ответа и получение согласия на совершение сделки;
4. подготовка полного пакета документов и обращение к нотариусу для заверения соглашения о выделении долей;
5. предоставление всех бумаг в Росреестр или в МФЦ;
6. ожидание регистрации сделки и получение выписок из ЕГРП на каждого ее участника;
7. предоставление данных выписок в отдел опеки, чтобы специалисты убедились в исполнении обязательства перед детьми.

Несвоевременное предоставление документов в органы опеки может стать причиной для признания сделки недействительной.

Родителям предоставляется 3 месяца на решение данного вопроса, однако органы опеки идут навстречу и принимают бумаги даже после указанного срока. Если дети уже совершеннолетние, то сделка совершается без органов опеки и нотариуса. Однако необходимо согласие всех собственников на реализацию объекта.

Опека может отказать в покупке жилья только в случаях, если новый объект значительно уступает имеющемуся. Например, если переезд совершается из благоустроенного района в необеспеченный всем необходимым для жизни или из квартиры в центре города в небольшой индивидуальный дом в области.

Возможные риски при продаже недвижимости

Сегодня некоторые покупатели стараются избегать совершения сделок с продавцами, где есть несовершеннолетние собственники. Это связано с отдельными рисками, которые присутствуют.

Вот основные риски:

• более длительное оформление сделки;
• возможность аннулирования договора, если родители не выделят детям доли сразу при покупке жилья.

После несвоевременного обращения, государственные структуры могут потребовать признать продажу жилья, приобретённого с использованием маткапитала, недействительной.

Данные вопросы решаются только через суд. Чтобы минимизировать или исключить риски рекомендуется работать с агентствами недвижимости. Специалисты знают все нюансы и помогут выполнить все в соответствии с действующим законодательством.

В агентствах обычно работают юристы, которые проверяют договор и следят за чистотой сделки.

Мнение эксперта
Мария Локшина
Эксперт по семейному праву с 2010 года

Рекомендуется прописывать в договоре купли-продажи обязанность родителей сразу регистрировать детей как собственников. У них есть право сделать это позже, но нет гарантии, что они этим правом воспользуются.

Это быстро и бесплатно!

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию— обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:

Вам не нужно будет тратить свое время и нервы— опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Обязанность в приобретении нового жилья

Закон позволяет продать жилье, которое приобреталось за счет маткапила, только при покупке нового и выделения детям равноценных долей. Размер доли может быть уменьшен только при условии, что стоимость 1 кв. метра в новом объекте недвижимости выше. Таким образом, необходимо высчитывать, какую площадь можно предоставить детям в собственность без ущемления их прав.

Существует несколько важных ограничений, если продажа происходит в результате развода родителей:

• несовершеннолетние не лишаются своих долей и получают их в жилье матери или отца;
• новые объекты по качеству не должны быть хуже;
• смена региона возможна только при наличии веских оснований.

Если жилье приобретается с использованием банковских средств, то необходимо заранее обращаться в различные банки, так как вероятность отказа очень высокая. Дело в том, что при неисполнении условий ипотечного договора, банк имеет право реализовать залоговое имущество.

Но когда один из собственников является несовершеннолетним, данное право у кредитора аннулируется. Получив одобрение, заемщика дается срок до 6 месяцев на поиск оптимального варианта. Сегодня продажа жилья, которое покупалось с использованием бюджетных средств, происходит достаточно быстро.

Все дополнительные расходы, как правило, несет продавец.

Но можно договориться с покупателем о разделе добавочной финансовой нагрузки. Исключить риск возможно во время работы с крупными агентствами недвижимости. Они обладают необходимым персоналом для оказания полной информационной поддержки на любом этапе сотрудничества.

Можно продать дом купленный за материнский капитал ? Можно!

Вы здесь: — Главная страница » Сделки купли-продажи недвижимости » Можно продать дом купленный за материнский капитал ? Можно!

Можно продать дом купленный за материнский капитал ?
Можно! А почему нельзя. Собственники могут распоряжаться своей недвижимостью по своему усмотрению.
Конечно, в этой сделке продажи дома есть особенность — несовершеннолетние участники долевой собственности. И есть специальные требования к отчуждению прав на недвижимость, принадлежащую детям.

Можно продать дом купленный за материнский капитал

В этой статье я вам подробно расскажу об этой сделке.

В сделке продажи дома, купленного за счет средств материнского капитала, собственниками являются все члены семьи — родители и дети?

-Нет.
Дом оформлен только на меня/ на мужа/ на обоих родителей.

-Тогда вам нужно выделить доли всем членам семьи, чтобы исполнить нотариальное обязательство перед Пенсионным фондом о наделении долями. Или вы уже об этом забыли?

-Я сначала дом продам, а потом куплю квартиру и в ней выделю долю детям!

-Но ведь таким образом обязательство перед ПФР окажется невыполненным.
Там ведь адрес жилья указан!
К тому же вы заводите своих покупателей в оспоримую сделку.
Это не честно. И не законно.

-Да мы не хотим ни кого обманывать.
Просто доли выделять очень дорого.
Да и волокиты с органами Опеки и попечительства много!

Все не так трудно!

Во-первых, доли на всех членов семьи можно в большинстве случаев выделить без нотариуса. Это не большие расходы.

Во-вторых, получить согласие органов Опеки и попечительства на продажу не так уж сложно.

В третьих, расходы на нотариальную сделку по продаже ( продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним — это обязательная нотариальная сделка) можно разделить пополам с покупателями.

Как продать дом купленный за материнский капитал

Давайте разберемся подробно, как продать дом купленный за материнский капитал.

Исходим из того, что вы уже выполнили обязательство перед ПФР и ваша недвижимость находится в долевой собственности всех членов семьи.

Алгоритм продажи дома, купленного за материнский капитал

Первое.
Получить разрешение на продажу из органов Опеки. Без этого документа продать дом нельзя! Ни нотариус , ни Росреестр сделку не пропустит.

Опека дает разрешение на продажу в двух вариантах:

1. Разрешение на продажу с одновременной покупкой. То есть сделка должна состоятся в один день. Причем регистратор приостановит регистрацию перехода права при продаже, до тех пор, пока не произойдет регистрация права собственности на детей в новом жилье.
2. Разрешение на продажу с обязательным зачислением денег от продажи детских долей на специальные банковские детские счета. Использовать эти деньги можно только под контролем опеки и только на приобретение жилья.

В любом случае, Опека не допустит ухудшения жилищных условий несовершеннолетних.

Второе.

Вам нужно определиться, к какому нотариусу вы обратитесь за услугой по удостоверению Договора купли-продажи.

Вы можете обратиться к любому, в рамках кадастрового округа.

Услуги нотариуса недешевы, но, увы, закон требует провести вашу сделку в присутствии нотариуса.

Вам придется оплатить госпошлину за удостоверение договора купли-продажи (ДКП) нотариусом и работы по составлению ДКП и Акта приема-передачи.

Но есть и маленький плюс.

С 01.02.2019 года нотариус обязан бесплатно передать ваши документы в Росреестр для регистрации перехода права.
Это сэкономит ваше время, а покупателю — 600 рублей, так как при электронной подаче документов в Росреестр, госпошлина за регистрацию права собственности будет уплачена в размере 70%, то есть 2 000 * 70% = 1 400 рублей.
То есть в МФЦ вам не нужно будет идти.

Нотариальные сделки. как правило, затяжные. Нотариусы перегружены работой, к тому же они требуют бОльший пакет документов.

К тому же нотариусы НЕ клиентоориентированы, работают по-старинке, с ними трудно согласовываются сроки сделки. Будьте к этому готовы.

Нотариус требует участия в сделке по продаже детской недвижимости обоих родителей.
Поэтому, если даже родители не являются супругами, на сделке они должны быть.

Третье.

В связи с долгой подготовкой к сделке, вам в обязательном порядке нужно заключить предварительный договор с покупателем, где необходимо прописать сроки выхода на сделку, цену, условия передачи ключей и другие важные моменты.

Для выполнения условий предварительного договора купли-продажи нужно передать задаток.

Посмотрите видео урок, как легко и не имея специальных знаний, можно составить предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке.

Продажа квартиры с материнским капиталом

Как можно продать квартиру с маткапиталом – пошаговая инструкция. Можно ли продать ипотечную квартиру с материнским капиталом и как разделить такое жилье при разводе – разбираем подробности.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

Материнский капитал относится к мерам государственной поддержки семей с детьми, является одним из видов бюджетного финансирования. А бюджетные деньги должны расходоваться строго по назначению и выполнять целевую функцию – в данном случае, улучшать жилищные условия детей и семьи в целом. За исполнением законов и правил в этой сфере следят сотрудники пенсионного фонда, прокуратуры, органов опеки и попечительства.

Основные нормативные акты – Закон о поддержке семей с детьми №256–ФЗ и Правила направления материнского капитала на улучшение жилищных условий, утвержденные Постановлением Правительства РФ №862. Законодательство не запрещает продажу квартиры, приобретенной на материнский капитал, но продавать ее придется с учетом ограничений, которые накладывает государство. Закон защищает детей от ухудшения жилищных условий, препятствует совершению фиктивных сделок для обналичивания материнского капитала.

Отдельный вопрос – как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом. Помимо обычных ограничений по использованию материнской субсидии, возникают еще требования и ограничения банка. Однако и в этом случае можно продать купленную на материнский капитал квартиру, если действовать в рамках закона.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал – пошаговая инструкция

Для начала рассмотрим последовательность шагов по продаже купленной на материнский капитал квартиры, по которой не привлекался банковский кредит или он уже погашен (ипотека выплачена, обременение снято).

1. Разобраться с выделением долей – выполнить требования ПФР

Используя материнский капитал, родитель или заменяющий его человек обязуется перед Пенсионным фондом выделить всем членам семьи (и детям – в первую очередь) доли в приобретаемой квартире. Если покупается готовое жилье, доли выделяются сразу при покупке. Если квартира оплачивается маткапиталом на стадии строительства или с привлечением ипотечного кредита, то на выделение долей дается полгода после оформления свидетельства о собственности или завершения выплат по ипотеке. После выделения долей обязанности, связанные именно с использованием материнского капитала, заканчиваются.

Однако остаются ограничения, связанные с распоряжением жилплощадью, принадлежащей несовершеннолетним. И вот в этом отношении дальнейшие сделки с квартирами контролируются органами опеки и попечительства, что ограничивает продажу квартир с детскими долями вне зависимости от того, использовался ли при покупке материнский капитал.

2. Найти подходящий вариант продажи квартиры, купленной на материнский капитал

Как правило, купленную на материнский капитал квартиру нельзя просто продать – детям будет негде жить. Исключение из этого правила – если ребенку требуются деньги на дорогое лечение. Учитывая приоритет жизненно важных интересов ребенка, орган опеки может дать разрешение на продажу квартиры без покупки нового жилья. Вообще, идеально подходит вариант с обменом жилья, или хотя бы одновременной продажи и покупки другой квартиры или дома. Нужны веские основания для отчуждения недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему – например, улучшение качества или размера жилья, переезд семьи в связи со сменой места работы родителей, переезд из города в деревню или в другой регион по медицинским показаниям и тому подобное. При этом должны соблюдаться определенные условия:

• в собственности ребенка будет не меньшее количество квадратных метров или доля в квартире, чем до этого;
• новое жилье должно располагаться в не менее комфортном доме, чем до переезда – обмен нового жилья на развалюху не одобрят;
• приветствуется переезд с окраин в центр города, из провинции в столицу;
• кадастровая стоимость новой квартиры должна отличаться в большую сторону от старой (ну, или хотя бы стоимость детских долей должна стать выше, а не ниже).

Если новое жилье будет приобретаться с использованием ипотеки или число собственников в нем будет больше, чем в старой квартире, то опека может не согласовать такую сделку. Это будет ухудшением жилищных условий и способно повредить интересам ребенка. Как вариант, можно попробовать выделить детям доли в квартире родственников на время квартирной неопределенности.

3. Согласовать сделку с органами опеки и попечительства

Любые сделки, которые могут привести к отчуждению жилых помещений, принадлежащих детям, требуют разрешения от органа опеки и попечительства, иначе они не пройдут государственную регистрацию. Если каким-то образом даже удастся зарегистрировать такую сделку без согласия органа опеки, то это будет мошенничеством и повлечет, как минимум, расторжение договора.

Исключением является ситуация, когда ребенок достигает возраста 18 лет и становится совершеннолетним. С этого момента органы опеки перестают защищать его интересы. В результате может получиться так, что доля старшего ребенка уменьшится при смене квартиры: доля его несовершеннолетних братьев и сестер не может быть уменьшена по закону, а вот его собственная доля такой защиты не имеет.

Для получения разрешения на сделку нужно предоставить пакет документов в орган опеки:

• заявление на получение разрешения на продажу – пишут оба родителя на бланках, которые можно взять у сотрудника органа опеки;
• паспорта и свидетельства о рождении (если нет паспорта) владельцев квартиры, включая детей;
• свидетельство о браке или о разводе;
• свидетельство о собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
• договор, по которому возникло право собственности на жилье;
• кадастровый паспорт квартиры;
• справка о зарегистрированных лицах – если ребенок не прописан в этой квартире, то нужна справка с места его постоянной регистрации;
• справка о технической характеристике квартиры.

Единого административного регламента работы органов опеки пока нет, поэтому на разных территориях требования к документам могут различаться. Могут и принять различные решения в одинаковых ситуациях, поэтому до подписания документов – в том числе и договора задатка, – следует проконсультироваться в опеке и узнать мнение чиновников относительно продажи квартиры с детскими долями. Если ребенок не входит в число собственников квартиры, а лишь зарегистрирован в ней по месту жительства, то получать разрешение органа опеки не нужно.

4. Пройти государственную регистрацию

В процессе подготовки сделки нужно серьезно проверить весь пакет документов – как по приобретаемой квартире, так и по своей, купленной на материнский капитал.

Перед продажей доли членов семьи в квартире должны быть выделены в соответствии с соглашением, которое хранится в Пенсионном фонде с момента обращения родителя за материнским капиталом. Пройти согласование будущей сделки по продаже квартиры в органах опеки может быть нелегко, но это – лишь часть работы с документами.

Органы опеки следят за соблюдением прав детей на сохранение доли в квартире, и на этом их зона ответственности заканчивается. Обеспечение юридической безопасности сделки целиком ложится на плечи родителей. Выбрать безопасный вариант обмена, продажи и покупки нового жилья, – все это требует сбора максимально полной информации.

Наиболее надежный источник достоверных сведений о недвижимости – базы данных Росреестра. Выписки из ЕГРН бывают разных видов и содержат не только информацию о текущей принадлежности квартиры, но и об истории перехода права собственности, об ограничениях и обременениях, о кадастровых номерах объектов, из которых был выделен данный объект (например, разделение квартиры на комнаты). Быстро получить любую выписку из государственных баз недвижимости можно через онлайн–сервис ЕГРН.Реестр, указав только адрес или кадастровый номер.

Внимание!В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.

Продать квартиру, купленную на материнский капитал, можно только через нотариуса, поскольку обязательно выделяются доли членов семьи, а все долевые сделки удостоверяются нотариально.

5. Сообщить в органы опеки о выполнении условий разрешения

После завершения государственной регистрации продажи квартиры, купленной на материнский капитал, необходимо об этом отчитаться. Это является подтверждением того, что бюджетные средства используются по назначению, а дети в результате сделки ничего не потеряли.

Здесь есть два варианта.

Первый— это когда квартира в результате сделки была продана, но ничего не куплено взамен. Тогда деньги, вырученные от продажи, должны быть размещены на банковском счете ребенка. Они хранятся на нем до наступления совершеннолетия ребенка, а его родители или законные представители не имеют права распоряжаться ими по своему усмотрению.

Исключение — покупка недвижимости для ребенка.

В этом случае в органы опеки необходимо предоставить:

• оригинал и копии документа, подтверждающего открытие счета на ребенка;
• выписку по счету;
• банковские реквизиты.

Второй вариант— покупка дома или квартиры на средства, вырученные с продажи недвижимости. В этом случае необходимо предоставить в орган опеки документы, подтверждающие наличие детских долей в новой квартире:

• согласие собственника новой квартиры на ее продажу или договор купли-продажи;
• правоустанавливающие документы собственника на квартиру и документ, подтверждающий наличие права собственности на квартиру (выписку ЕГРН);
• технический паспорт новой квартиры;
• выписка из домовой книги;
• справка о технических характеристиках объекта;
• паспорта и свидетельства о рождении всех участников сделки;
• свидетельство о браке, если квартира приобретается у супружеской пары.

Есть и третий, наиболее сложный вариант— покупка новой квартиры взамен предыдущей в ипотеку. При ипотечном кредитовании квартира находится в залоге у банка, поэтому в орган опеки нужно предоставить, кроме документов, перечисленных в предыдущем пункте:

• согласие ипотечного банка на то, что одним из собственников будет ребенок;
• при отсутствии согласия банка — нотариальное обязательство родителей о выделении доли ребенку после выплаты ипотеки.

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

В подавляющем большинстве случаев банки не дают согласия на продажу ипотечной квартиры. Вместо этого они требуют от заемщика полного гашения ипотечного кредита, затем снимают обременение и предоставляют бывшему заемщику свободу действий. Однако не стоит думать, что легко будет найти покупателя, который согласится погасить ипотеку продавца, поэтому продать квартиру по ипотеке будет довольно сложно (но возможно).

Дело в том, что покупатель обычно тоже использует банковский кредит, а вот банки категорически не желают финансировать приобретение такого жилья. Если банк покупателя заподозрит, что его клиенту пытаются продать квартиру, купленную на материнский капитал, то потребует дополнительно предоставить документы о том, что маткапитал не использовался. Обычно для этого берут справку в Пенсионном фонде об остатке материнского капитала.

Причина такого отношения – в высоких рисках для покупателя и для залогодержателя (в данном случае – для банка), если продавец приобретал квартиру на материнский капитал:

1. Даже если продавец сделал все по закону и выделил детям доли в квартире, то как залог она очень проблемна – при неуплате кредита выселить детей на улицу не позволят.
2. Если доли не были выделены или были выделены с нарушениями – сделку можно оспорить в суде. Причем срок исковой давности намного длиннее общепринятого, 3 года после достижения обделенным ребенком 18-летия. Если, например, пострадал 5-летний ребенок, то он может заявить о своих правах даже через 15-16 лет.
3. Если в результате сделку признают недействительной, то все участники должны будут вернуться на исходные позиции – квартиру вернуть продавцу, деньги – покупателю. Покупатель будет бесконечно долго получать свои деньги от продавца, и банк пострадает вместе с ним, ведь залог тоже аннулируется. Да и средства за это время значительно обесценятся из-за инфляции.

Такие проблемы возникнут по всей цепочке перепродаж квартиры, даже если квартира уже была неоднократно продана после использования маткапитала. Поэтому важно получить актуальную выписку из ЕГРН с историей перехода прав собственности и проверить использование материнского капитала во всех предыдущих сделках с квартирой. Заказать такую выписку можно из дома на сайте ЕГРН.Реестр.

Однако так ли уж невозможно продать ипотечную квартиру, купленную на материнский капитал? Вариантов немного, но они есть. Главным образом, это зависит от того, сможет ли продавец найти лояльного покупателя.

Если, например, покупатель согласится погасить остаток долга по ипотеке в рамках договора задатка и орган опеки не будет возражать, то сделка вполне может состояться.

Продажа купленной на материнский капитал квартиры при разводе

Такая квартира находится в долевой собственности членов семьи и все юридические нюансы сделки по ее продаже связаны с двумя аспектами:

1. Долевой характер собственности. Это значит, что нужно получить отказ других сособственников квартиры от покупки долей и договор купли-продажи оформлять нотариально.
2. Согласование продажи с органами опеки.

На практике вопрос обычно решается одним из двух способов:

• выкупить долю у бывшего супруга и остаться с детьми в той же квартире;
• продать квартиру, деньги разделить соразмерно долям.

В последнем случае родителю с детьми достанется только часть выручки от продажи квартиры, купленной на материнский капитал, и сразу купить новое жилье без ухудшения условий и без привлечения ипотеки вряд ли получится. Однако орган опеки может дать согласие на продажу, если детям будут выделены доли в квартирах или домах родственников.