Можно ли и как продать дом с материнским капиталом

Продажа квартиры с ипотекой и материнским капиталом — ситуация, которая нередко встречается на рынке жилья. Однако, как показывает практика, провести такую сделку сложнее, чем обычную. Для этого должны быть соблюдены все требования законодательства.

Рассказываем, как продать недвижимость, какие существуют риски и как защитить свои интересы при проведении купли-продажи.

Какие существуют варианты продажи

Даже если часть ипотеки погашена материнским капиталом или сертификат использован для первоначального взноса, порядок сделки не меняется и продать квартиру можно на стандартных условиях. Рассмотрим три наиболее распространенных способа переоформления ипотечной квартиры.

• Способ №1. Продавец подписывает с покупателем предварительный договор, согласно которому будет внесен задаток, равный сумме оставшегося долга. Деньги передаются банку (для этого можно использовать депозитарную ячейку или эскроу-счет), после чего осуществляется снятие обременения. После передачи оставшегося долга за жилплощадь и закрытия ипотеки, в которой использовался материнский капитал, происходит регистрация сделки купли-продажи в стандартном порядке. Покупателю остается переоформить на себя право собственности на недвижимость.
• Способ №2. Данный вариант предполагает возможность продать квартиру с материнским капиталом с закрытием ипотеки во время сделки. Поручителем в данном случае выступает кредитор. Сделка осуществляется с оформлением банковской ячейки (в одну помещается остаток задолженности по кредиту, в другую — оставшуюся сумму стоимости жилплощади). После составления соглашения и переоформления права собственности в Росреестре производится перечисление денежных средств, выдача закладной и выписки из ЕГРН. Заключительным этапом станет получение продавцом остаточной суммы за недвижимость.
• Способ №3. Этот вариант предполагает продажу квартиры, купленной в ипотеку с материнским капиталом, вместе с ипотечным долгом. Схема встречается редко в сравнении с предыдущими, поскольку люди неохотно соглашаются брать на себя чужие обязательства. Кроме того, новый заемщик должен соответствовать требованиям банка. Как показывает практика, данный способ подходит больше для покупателей, желающих купить конкретный объект, но не имеющих полной суммы для покупки. При переоформлении ипотеки с маткапиталом вместе с жилплощадью к новому клиенту банка переходят и обязательства прежнего заемщика. Условия кредитования сохраняются. Среди плюсов схемы стоит отметить возможность купить квартиру по цене ниже рыночной. Кроме того, новый заемщик может задействовать при погашении ипотечного кредита полагающиеся ему субсидии.

Выбор наиболее предпочтительного варианта зависит от срочности, соответствия требованиям банковской организации, наличия у продавца суммы для покупки.

Выделение долей детям

Важно помнить, что продажа ипотеки с материнским капиталом и любые другие сделки с недвижимостью могут быть проведены только с разрешения органов и попечительства. Государство защищает интересы несовершеннолетних, поэтому препятствует нецелевому использованию выделенных средств в рамках господдержки. По этой причине при продаже жилья дети должны быть обеспечены долей в новой квартире или доме, а жилищные условия соответствовать или быть лучше, чем на прежнем месте.

По закону введение несовершеннолетних в число собственников производится не позднее чем через полгода после закрытия ипотечного кредита.

Основная сложность, с которой сталкиваются заемщики, желающие продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке, связана с тем, что для сделки необходимо получить разрешение органов опеки, но на практике доли, как было указано выше, выделяются после закрытия договора кредитования. Если у продавца отсутствуют собственные средства для закрытия ипотечного кредита, то к моменту купли-продажи он приходит с неполным перечнем документов.

Как выйти из сложной ситуации? В первую очередь рекомендуется попытать закрыть задолженность самостоятельно или найти покупателя, готового по предварительному договору погасить ипотеку. Также продавец может попытаться получить предварительное решение органов опеки.

Список документов

Для продажи квартиры в ипотеке с маткапиталом продавцу необходимо предоставить пакет документов. В зависимости от выбранной схемы перечень может включать в себя:

• паспорта владельцев жилья и детей старше 14 лет (для несовершеннолетних требуются свидетельства о рождении);
• сертификат материнского капитала, использованный при покупке объекта;
• документы на недвижимость (технический и кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности);
• разрешение органов опеки, если дети имеют доли в квартире;
• предварительные договоры купли-продажи;
• разрешение банка на проведение сделки;
• справку о готовности объекта при участии в ДДУ.

Покупатель, планирующий приобрести квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом, предоставляет пакет документов (справка о доходах, состав семьи, наличие открытых кредитных договоров, документальное подтверждение дополнительных источников прибыли) только в том случае, если планируется не просто продажа жилья, а переоформление объекта вместе с ипотечным долгом. Банк вправе дополнительно запросить документы, если новому заемщику полагаются социальные выплаты от государства. Рекомендуется заранее узнать подробный перечень у менеджера банка.

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке с маткапиталом

Договор купли-продажи квартиры, дома или комнаты, приобретенной с использованием материнского капитала, составляется в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки соглашение может быть подписано только продавцом и покупателем или с привлечением кредитора. Трехсторонний договор обязателен, если денежные средства перечисляются не напрямую продавцу, а банковской организации через аккредитив.

Договор купли-продажи квартиры в ипотеке включает в себя следующую информацию:

• количество сторон;
• паспортные данные продавца и покупателя;
• сведения о недвижимости, указанные в технических и кадастровых документах;
• выписка из ЕГРН;
• разрешение органов опеки на продажу;
• стоимость жилья;
• подтверждение того, что объект не находится под обременением;
• порядок вступления договора в силу;
• условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом) и т. д.

Договор купли-продажи заверяется в нотариальном порядке. При возникновении затруднений вы можете воспользоваться помощью риелтора или кредитного менеджера.

Как уплачивается налог с продажи

Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку с помощью сертификата материнского капитала, предполагает необходимость уплаты налога 13% с дохода на стандартных условиях. Обязанность оплаты НДФЛ возникает, если на момент сделки недвижимость находилась в собственности менее пяти лет (в некоторых случаях, например, если жилье единственное, срок может быть сокращен до 3 лет). Сумма налога рассчитывается в зависимости от цены продажи, стоимости объекта по кадастру и размеров расходов на покупку.

Если период нахождения жилплощади в собственности более установленной цифры, владелец освобождается от уплаты НДФЛ при продаже.

Важно помнить, что данный срок установлен для всех собственников. Поэтому стоит постараться избежать ситуации, когда недвижимость находилась в вашей собственности более 5 лет, но в собственности детей, которым были выделены доли, меньше. Такое может быть в случае, когда несовершеннолетние введены в число собственников значительно позже родителей.

Для определения дохода от продажи для расчета налога учитывают или продажную стоимость объекта по договору купли-продажи, или 70% от ее кадастровой цены. Доход распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям. При расчете налога владелец недвижимости вправе уменьшить доход на одну из сумм: на имущественный вычет (1 млн рублей) или на расходы при ее покупке (необходимо документальное подтверждение). Таким образом, сумма, облагаемая НДФЛ, рассчитывается следующим образом:

доход = продажная стоимость объекта (но не менее 70% от кадастра) — 1 млн рублей (или расходы при покупке).

При учете расходов учитывают сумму, которая была заплачена за недвижимость вне зависимости от того, использовался ли при оплате материнский капитал или средства ипотеки. Если доход с продажи получается более вычета в 1 млн рублей или вложенных в покупку денег, то заемщик обязан заплатить 13%, если меньше — такая обязанность снимается. Однако налоговую декларацию сдать все равно придется.

Риски для продавца ипотечной квартиры

Собираясь продать квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом, продавец должен учитывать риски, с которыми может столкнуться. В первую очередь они связаны с признанием сделки неправомерной органами опеки и попечительства или Пенсионным фондом России. Также не стоит забывать и о том, что даже при согласии всех сторон на проведение купли-продажи есть риск, что в дальнейшем соглашение может быть оспорено в судебном порядке.

А если будет доказана неправомерность и незаконность сделки, продавцам будет грозить административная ответственность. Чтобы избежать подобных ситуаций, рекомендуется заранее получить разрешения всех инстанций и исключить нарушения прав и интересов других собственников и норм законодательства.

Риски для покупателя

При покупке квартиры, ранее приобретенной с задействованием материнского капитала, покупатель рискует не меньше продавца. Главная опасность заключается в нарушении порядка выделения долей несовершеннолетним. Если окажется, что при продаже были нарушены интересы ребенка, сделку аннулируют. Недвижимость в этом случае возвращается продавцам, а средства на ее покупку — покупателям.

По времени процедура обнуления сделки может занять до нескольких месяцев. Нередки случаи, когда факты нарушений «всплывали» уже после заключения договора. В этом случае ситуация решается в судебном порядке.

Выгодно ли продавать квартиру в ипотеке

Продажа квартиры в ипотеку с материнским капиталом имеет как плюсы, так и минусы. Достоинством сделки являются минимальные риски, связанные с мошенничеством, так как процедуру курирует непосредственно кредитная организация.

Для покупателя преимущество связано с тем, что стоимость жилплощади может быть ниже рыночной, что позволяет экономить денежные средства. Также стоит отметить, что сделка зачастую предполагает необходимость предоставления минимального количества документов. Например, в некоторых случаях не требуется повторное проведение оценки недвижимости.

Чтобы понять, стоит ли продавать квартиру, купленную через ипотеку с материнским капиталом, и избежать «подводных» камней при подписании договора купли-продажи, рекомендуется проконсультироваться с менеджером банка. Дополнительно вы можете ознакомиться с отзывами заемщиков и оценить собственные финансовые возможности.

Калькулятор ипотеки
Узнайте свою ставку
по ипотеке

Хотите узнать больше и получить консультацию по ипотечному кредитованию?
Отправьте запрос, и мы свяжемся с вами в ближайшее время!

Согласие на обработку персональных данных:

В соответствии с требованиями Федерального закона от 27.02.2006 №152-ФЗ « О персональных данных», Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,

Я даю ПАО РОСБАНК (адрес: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34) (далее – «Банк», «Оператор») согласие на обработку своих персональных данных, а именно: сведений, предоставленных мной при заполнении веб-формы на сайте Оператора https://rosbank-dom.ru/ (далее – «Персональные данные»), а также иных имеющихся у Банка сведений. Под персональными данными я понимаю любую информацию, относящуюся ко мне как к субъекту Персональных данных, в том числе мои фамилию, имя, отчество, контактные данные (телефон, электронная почта, почтовый адрес), IP адрес.

Под обработкой Персональных данных я понимаю сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение) посредством поиска, анализа и сбора информации, в том числе с использованием внешних информационного-аналитических порталов, сторонних информационных источников, включая открытые и общедоступные источники информации и веб-ресурсы, извлечение, использование, обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств, с целью регистрации в личном кабинете потенциального клиента в системе электронного взаимодействия с Банком; заключения пользовательского соглашения; внесения сведений обо мне в базы данных в качестве потенциального потребителя услуг; формирования и направления мне Банком предложений об оказании услуг на определенных условиях; продвижения товаров, работ, услуг Банка, в том числе направление мне рекламных и/или информационных материалов, с помощью средств связи, в том числе по сетям электросвязи, посредством использования телефонной и подвижной радиотелефонной связи (включая СМС-сообщения), а также по сети Интернет.

Согласие действует * в течение 1 года с момента его получения Банком и может быть отозвано мной, путем направления в Банк по адресу: 107078, г. Москва, ул. Маши Порываевой, д. 34 соответствующего письменного уведомления в свободной форме об отзыве согласия.

* Сроки обработки персональных данных совпадают со сроками действия Согласия на обработку персональных данных, если иное не предусмотрено действующим законодательством РФ.

Согласие на получение рекламно-информационных материалов (рассылок):

В соответствии с требованиями Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе», а также иным применимым законодательством Российской Федерации,

Настоящее согласие предоставляется на неограниченный срок при отсутствии сведений о его отзыве.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: этапы и важные нюансы

Необходимость продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, чаще всего возникает в связи с желанием приобрести более просторное жилье или переехать в другой населенный пункт. Российское законодательство не запрещает такие сделки, но накладывает ряд ограничений. Родители при продаже жилья обязаны соблюсти интересы ребенка.

При каких условиях можно продавать квартиру, купленную на материнский капитал

Целевое расходование средств материнского капитала в России контролируют три государственные организации: органы опеки и попечительства, Пенсионный фонд и прокуратура.

%colored_text_box=5%

Если дети уже достигли 18 лет, то для продажи квартиры достаточно получить согласие всех собственников. Документ оформляется у нотариуса. В остальных случаях законодатель разрешает продажу недвижимости при соблюдении трех условий:

• Несовершеннолетним выделена доля;
• В результате отчуждения квартиры не ухудшаются жилищные условия детей;

%colored_text_box=1%

Вместо приобретения новой недвижимости родители вправе предоставить детям компенсацию с согласия органов опеки. В этом случае необходимо подготовить акт независимой оценки долей. Если органы опеки одобряют денежную компенсацию, то на каждого ребенка открывается отдельный счет, куда зачисляются деньги, полученные от продажи жилья.

Впоследствии, когда ребенок достигнет 18 лет, то сможет снять сбережения со счета и распорядиться ими по своему усмотрению.

%colored_text_box=2%

• Получено согласие уполномоченных органов

Если планируется продажа квартиры, обремененной залогом, то требуется не только разрешение органов опеки и попечительства, но и, в случае с непогашенной ипотекой, банка.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Отсутствие официального разрешения органов опеки – основание для признания в суде сделки по продаже жилья недействительной. Если суд примет такое решение, то бывшим собственникам квартиры придется возвращать деньги добросовестному приобретателю.

Для получения согласия необходимо подготовить следующий пакет документов:

Заявление подают оба родителя (законных представителя). Если один из них не может лично явиться в госучреждение, то должен заранее подготовить нотариально заверенное согласие на продажу недвижимости.

%colored_text_box=3%

• Документы, удостоверяющие личность

К ним относятся паспорта всех собственников и свидетельства о рождении детей.

• Документы на продаваемую и покупаемую недвижимость

Документы необходимо подготовить как на продаваемый объект, так и на жильё, которое планируется купить. К ним относятся:

• договор купли-продажи;
• свидетельства о праве собственности всех жильцов (выписки из Росреестра);
• справка о зарегистрированных лицах;
• кадастровый и технический паспорта;
• сведения об оценочной стоимости имущества;
• поэтажный план;
• справка об отсутствии задолженности по оплате услуг ЖКХ.

Кроме того, нужно предоставить сведения, подтверждающие возникновение у детей права на новое жилье. Например, предварительный договор с продавцом, участия в долевом строительстве, мены или дарения.

%offer_id=2001385%
%offer_id=2001325%
%colored_text_box=4%

Заявление и документы направляются в органы опеки по месту регистрации квартиры или через МФЦ. Чиновники рассматривают обращение в течение 15 дней. Окончательное решение содержит мотивировочную часть и подписывается руководителем муниципального образования.

Решение может быть обжаловано в суде.

Когда можно продать квартиру, купленную на мат капитал

Законодатель не предусмотрел строгих правил касательно сроков продажи квартиры. Однако есть ряд нюансов:

Минимальный период владения

Если жилье было оформлено в собственность после 01.01.2016, то он длится 5 лет. До этой даты – 3 года. Если продать квартиру до истечения минимального срока владения, то придется уплатить в пользу государства подоходный налог в размере 13%.

Декларацию по форме 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля следующего года. А уплатить налог – до 15 июля.

Наличие непогашенной ипотеки

Отчуждать жилье можно только в том случае, если несовершеннолетние признаны собственниками. Для проведения сделки необходимо получить два разрешения:

• у банка на выделение доли ребенку в ипотечной квартире;
• у органа опеки на передачу приобретенной доли в залог.

Чтобы повысить шансы на положительное решение, можно предложить кредитору другую недвижимость в залог. Выделение долей несовершеннолетним оформляется у нотариуса в форме соглашения или договора дарения.

Срок действия согласия

Составляет 3 месяца. Если не зарегистрировать переход прав на новое лицо до истечения этого срока, придется снова обращаться в органы опеки и проходить процедуру заново.

Что делать с долями несовершеннолетних детей при продаже квартиры

Перед продажей квартиры необходимо обязательно выделить доли несовершеннолетним детям. Если проигнорировать это условие, то в будущем Пенсионный фонд РФ может потребовать возврата субсидии или подать в суд иск о мошенничестве.

Порядок действий будет зависеть от того, находится продаваемая жилплощадь в ипотеке или нет.

Пошаговая инструкция о том, как продать недвижимость

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал – сложная и длительная процедура. Поэтому перед тем, как обращаться в органы опеки с заявлением, полезно изучить юридические тонкости сделки.

%offer_id=2001324%

Квартира без ипотеки

Продать квартиру без обременений проще, чем ипотечное жилье. Для этого необходимо пройти следующие шаги:

Шаг 1. Определить размеры долей на детей

В Законе РФ № 256-ФЗ не указано, какую часть собственности необходимо выделять каждому ребёнку. Однако юристы советуют рассчитывать её согласно размеру вложенного материнского капитала.

Выделение долей необходимо оформить у нотариуса в форме соглашения или дарственной.

Шаг 2. Зарегистрировать документ в Росреестре

Помимо соглашения (дарственной), составленного в 3-х экземплярах, необходимо подготовить паспорта всех участников сделки, свидетельства о рождении детей, документы на недвижимость, выписку из ЕГРН, квитанции об уплате госпошлины. Документы подать в МФЦ. Срок их рассмотрения составит 10 дней.

Шаг 3. Найти детям новое жилье

Как правило, органы опеки и попечительства требуют проводить продажу старой и покупку новой жилплощади единовременно, чтобы не ущемлять права несовершеннолетних. То есть, родителям необходимо заключить с продавцом, а потом удостоверить у нотариуса предварительный договор купли-продажи жилья или договор мены.

Как альтернативный вариант – можно оформить юных жильцов в квартире родственника. Но в таком случае выделение долей в новом помещении придется снова регистрировать в Росреестре.

Шаг 4. Получить разрешение органа опеки

Перед обращением необходимо ещё раз убедиться, что новое жилье обеспечит детям лучшие условия, чем прежде. Полезно изучить практику рассмотрения подобных заявлений в конкретном регионе. Можно также записаться на личный прием в органы опеки и получить консультацию.

Шаг 5. Зарегистрировать сделку

Регистрация сделки по отчуждению старой квартиры и сделки по покупке новой осуществляется одновременно. Для этого необходимо перепроверить (желательно у юриста) и представить в МФЦ следующие документы:

• паспорта и свидетельства о рождении участников;
• договоры купли-продажи – на каждое помещение в 3-х экземплярах;
• выписки из ЕГРН о праве собственности;
• техпаспорта;
• разрешение органа опеки.

На месте специалист учреждения даст заполнить бланки заявлений о переходе права собственности и о регистрации нового права. Затем выдаст реквизиты для оплаты госпошлины. После этого он примет весь пакет документов и оформит расписку с номером дела и полным перечнем бумаг.

Срок регистрации сделок составляет 10 дней с момента обращения.

Квартира с ипотекой

Для продажи ипотечной квартиры необходимо пройти следующие шаги:

Шаг 1. Снять обременение или договориться с банком о переуступке кредита

Чтобы погасить ипотеку можно использовать собственные сбережения или взять потребительский кредит. Для снятия обременения необходимо обратиться в Росреестр (или МФЦ) с заявлением и справкой банка, подтверждающей отсутствие задолженности. Орган рассмотрит документы и выдаст новую выписку из ЕГРН.

А что делать тем, кто пока не в состоянии выплатить ипотеку? В таком случае следует предоставить на согласование банку договор, в котором оговорено погашение ипотечного кредита за счет средств, полученных от покупателя квартиры. Некоторые банки дают согласие, особенно в ситуации, когда большая часть ипотеки уже погашена.

Наконец, продать ипотечную недвижимость можно при условии возврата субсидии Пенсионному фонду РФ. Тогда отпадет обязательство по выделению долей несовершеннолетним. Часть средств от продажи объекта пойдёт на погашение ипотеки, а остаток – на счет продавца.

%offer_id=2002058%

Шаг 2. Получить разрешение органов опеки

Здесь процедура такая же, как и при продаже квартиры без ипотеки. Необходимо выполнить следующие действия:

• выделить доли в недвижимости детям;
• зарегистрировать соглашение (договор дарения) в Росреестре;
• найти новое жилище несовершеннолетним;
• обратиться в органы ОиП с заявлением.

Если обременение ещё не снято, то нужно дополнительно предоставить предварительный договор купли-продажи с условием о задатке. В таком документе указано, что покупатель до момента основной сделки переводит часть денег продавцу в счет погашения обязательств перед банком.

Шаг 3. Зарегистрировать сделку

Процедура регистрации договора такая же, как и при продаже квартиры без ипотеки. Если осуществляется переуступка обязательств новому собственнику, то помимо вышеуказанных документов покупатель должен предоставить в МФЦ договор с банком.

Заключение

Продать квартиру, купленную на материнский капитал, сложно, но реально. С особой ответственностью стоит подойти к выделению долей и поиску жилья с лучшими условиями для проживания детей. Чтобы сэкономить на налогах, стоит выждать минимальный период владения 5 лет.

И, конечно, квартиру получится проще и выгоднее продать после полного погашения обязательств перед банком.

Главный редактор,

Окончила МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности журналистика.

Несколько лет проработала автором в ведущих финансовых изданиях — ПРАЙМ, ТАСС и других известных в РФ компаниях.

Всем детям по доле: как продать квартиру с материнским капиталом

Материнский капитал – отличный способ вложиться в покупку жилья. Но иногда возникают ситуации, в которых «квадраты» важно расширить или заменить на недвижимость в другом регионе. Рассказываем, как продать квартиру, купленную на семейный капитал.

• Продажа квартиры
• Разрешения регулирующих ведомств
• Нюансы
• Сроки
• Налоги
• Алгоритм сделки
• Сделка с ипотечной квартирой
• Риски
• Вывод

Продажа квартиры

Программа стимулирования рождаемости в нашей стране действует уже 15 лет и продлится еще четыре года. Ежегодно объем выплат растет. Например, в этом году размер материнского капитала увеличился до 524,5 тысяч рублей при рождении первенца.

Объем положенных выплат растет пропорционально количеству детей в семье. Так, за второго ребенка государство выплатит уже 693,1 тысяч рублей, если пара не получила деньги на первенца. В ином случае доплата составит 168,6 тысяч рублей. Подробнее о размере выплат можно узнать на сайте «Госуслуги» .

В следующем году размер выплат увеличится на 12,4%, в соответствии с годовой инфляцией. Получить средства могут не только пары, чьи отношения официально зарегистрированы, но также отцы и матери, воспитывающие детей в одиночку.

Материнский капитал в 2023 году

Чаще всего россияне используют полученные деньги для приобретения недвижимости: большая часть граждан нашей страны нуждается в улучшении условий жизни. А с появлением ребенка этот вопрос встает ребром.

Кому положен маткапитал:

1. мужчинам:
   (ребенок появился до 1 января 2020 включительно, либо остался с отцом из-за смерти матери;
   второго и третьего ребенка усыновили через суд после 1 января 2007);
2. женщинам:
   (второй и третий ребенок появились с 1 января 2007 года;
   первый ребенок появился с 1 января 2020 года).

Важно: кроме основной суммы родителям, которые завели первого ребенка, положены дополнительные выплаты. Условия зависят от субъекта РФ.

Что такое региональный материнский капитал

Однако покупка квартиры – это лишь одна сторона медали. Возникают случаи, когда купленное жилье перестает соответствовать запросам семьи и требует расширения, либо продажи.

Рассмотрим ситуации, когда родители задумываются о реализации недвижимости, купленной с использованием материнского капитала.

Отец-одиночка из Москвы Михаил, который воспитывает Егора и Дашу, задумался о переезде в другую часть России: ему предложили высокооплачиваемую должность при горизонтальном переводе

Мужчина подготовил детей к смене обстановки, договорился со своими родителями о периодических визитах, собрал документы и задумался о том, как продать квартиру, которую он купил с применением сертификата на маткапитал.

Просто найти покупателя и заключить сделку у Михаила не получится: для этого требуются разрешения от прокуратуры, Пенсионного фонда, органов опеки и попечительства.

Разрешения регулирующих ведомств

Такая необходимость возникает, поскольку родители, получающие маткапитал, обязуются направить деньги на поддержку детей. В том числе квартира – это приобретение, которое должно улучшить условия их проживания.

Соответственно, квартира в обязательном порядке делится на равнозначные доли, часть которых принадлежит детям ( Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» N256-ФЗ ). Пока им не исполнится 18 лет, «зеленый свет» на продажу дают ПФР и органы опеки, которым надо убедиться, что сделка не ухудшит условия проживания детей.

Михаил нашел подходящую квартиру, заключил с продавцом предварительный договор-купли продажи и передал его отделу опеки вместе с другими документами:

• свидетельством о рождении, паспортом;
• выпиской из Росреестра на обе квартиры;
• данными о лицах, зарегистрированных в квартирах;
• планом этажей зданий;
• оценочными данными и справкой о задолженностях ЖКХ.

Нюансы

В таких сделках представители органов опеки должны быть на 100% уверены, что супруги или родители-одиночки действуют в интересах детей и не пытаются использовать маткапитал в корыстных целях. В противном случае недобросовестным гражданам грозит ответственность ( ст. 159.2 УК РФ ).

Сроки

Ожидание подтверждения отдела опеки и попечительства – важный этап. В течение этого времени ведомство оценивает пользу сделки для детей. Если специалисты увидят, что продажа квартиры может ухудшить жилищные условия ребенка, процесс остановится.

Михаилу повезло: он ждал разрешения всего 15 дней. Как только от муниципального образования пришли подписанные документы, мужчина запустил сделку, продал свою недвижимость и купил квартиру в другом регионе.

Герой нашей истории решил, что хочет наверняка улучшить условия жизни и поэтому подыскал жилье побольше. В качестве оплаты он выбрал ипотечный кредит – это ускорило процесс и позволило сразу заехать в квартиру мечты. Рассчитать платеж помог ипотечный калькулятор.

Налоги

Собственнику придется заплатить государству налог, если период владения не превысил трех лет. При продаже владелец жилья оплачивает налоги по ставке 13%, но не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи жилья ( ч. 2 НК РФ ).

В случае, когда недвижимость находится в собственности дольше трех-пяти лет, оплата не потребуется.

Как использовать материнский капитал на погашение ипотеки

Алгоритм сделки

Чтобы продать жилье, приобретенное с использованием средств материнского капитала, следует пройти несколько этапов: выделить доли детям, получить нотариальное подтверждение, зарегистрировать сведения в Росреестре, подыскать новую квартиру, получить разрешение органов опеки и зарегистрировать сделку купли-продажи.

Подобрать подходящее жилье можно на вторичном рынке, где доступны хорошие варианты с ремонтом и большей площадью. Многие россияне предпочитают покупать такую недвижимость в ипотеку по льготным условиям.

Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.

Сделка с ипотечной квартирой

Продать квартиру, обремененную ипотечным кредитованием, гораздо сложнее. В таком случае от участников сделки требуются повышенное внимание и терпение, поскольку придется пройти не через одну инстанцию.

Если вы обладатель ипотечного жилья, для начала потребуется побеседовать с сотрудниками банка, который предоставил кредит: нужно добиться переуступки или снятия обременения.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Пока банк рассматривает запрос, не теряйте времени: подкрепите доводы предварительным договором купли продажи, если нашли подходящий вариант на замену старой квартире.

После действуйте по алгоритму, который мы описывали на случай реализации квартиры без ипотеки. Соберите необходимый пакет документов, выделите доли детям, получите одобрение органов опеки, зарегистрируйте сделку.

Важно: заверять документы о выделении долей у нотариуса не обязательно ( Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» N218-ФЗ ). Однако в Росреестре все же могут попросить вас сделать это.

Риски

Такие сделки содержат риски для покупателей. Тем, кто хочет купить квартиру, приобретенную с материнским капиталом, надо основательно проверить объект.

Если продавец не соблюдал требования законодательства и не наделил детей равнозначными долями, есть вероятность, что новый собственник получит права лишь частично – без учета детских долей. В худшем случае суд признает сделку недействительной.

Вывод

Очевидно, что продажа или покупка квартиры, которая была приобретена со средствами маткапитала, несет риски как для продавца, так и для покупателя. Поэтому потенциальным участникам сделки нужно внимательно изучать все документы и действовать в рамках закона, чтобы итог радовал, а не стал поводом для судебного разбирательства.

Как продать квартиру с использованием материнского капитала?

Если при покупке жилья или выплате ипотеки были вложены средства материнского капитала, продажа такой недвижимости будет иметь ряд особенностей.

Можно ли продать квартиру, приобретенную на маткапитал?

Да, продать квартиру, приобретенную с использованием материнского капитала, можно, однако для этого необходимо соблюсти ряд условий. В частности, получить необходимые разрешения от органов опеки и попечительства и предоставить детям долю в собственности в новом жилье.

Какое жилье необходимо приобрести взамен?

• Площадь или стоимость нового жилья должна быть не меньше, чем у проданной квартиры;
• Помещение и многоквартирный дом не должны находиться в ветхом или аварийном состоянии;
• Наличие соответствующей социальной инфраструктуры (детский сад, школа).

Как оформить продажу квартиры с использованием маткапитала?

Шаг 1. Проверить новую квартиру на соответствие всем требованиям

Если в квартиру были вложены средства материнского капитала, то должно быть соблюдено условие выделения долей всем членам семьи.

Требований о размере долей в законе не установлено, однако доля должна быть не меньше той части квартиры, которая была оплачена материнским капиталом.

Например, стоимость квартиры 2,3 млн рублей, её часть оплачена маткапиталом (586,9 тыс. рублей), это составляет примерно 1/4 от стоимости всей квартиры. Поэтому если в семье двое родителей и один ребёнок, то каждому должна быть выделена доля не меньше чем 1/12 (1/4 разделить на трёх членов семьи). То есть, если площадь квартиры – 60 квадратных метров, то каждому члену семьи положено не меньше 5 кв. м.

Шаг 2. Получить разрешение на продажу квартиры

Для того, чтобы продать квартиру, доли в которой принадлежат несовершеннолетним, необходимо получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства на проведение сделки;

Шаг 3. Заключить договор купли-продажи с покупателем

Договор купли-продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Поэтому необходимо согласовать условия договора с покупателем и обратиться к нотариусу с пакетом документов:

• предварительный договор купли-продажи;
• выписка из ЕГРН;
• технический план, экспликация, поэтажный план на продаваемую квартиру;
• выписка из домовой книги;
• справка об отсутствии задолженности по ЖКУ;

Шаг 4. Зарегистрировать договор и переход прав

Для вступления договора в силу необходимо зарегистрировать его в Росреестре.

Это делает нотариус. Срок регистрации документов на основании нотариального удостоверения – 3 рабочих дня.

Доли детей в новой квартире также должны быть выделены в течение 6 месяцев с момента проведения сделки.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства?

Шаг 1. Проверить соблюдение необходимых условий

Требования могут отличаться в различных регионах. Чаще всего органы опеки требуют, чтобы по итогам сделки ребенку была выделена доля равная или большая, чем в продаваемой квартире.

Альтернативным решением является перевод части средств от продажи квартиры на сберегательный счет ребенка в банке, но это можно сделать только по согласованию с органами опеки;

Шаг 2. Собрать необходимые документы

Как правило органы опеки требуют следующие документы:

• паспорт;
• свидетельство о рождении или паспорт детей;
• документы на обе квартиры (технический план и выписка из ЕГРН) для подтверждения равнозначности или улучшения жилищных условий;
• сертификат на маткапитал, который был использован на покупку квартиры;
• предварительный договор купли-продажи;

Шаг 3. Подать заявление на получение разрешения

Заявление и пакет документов подаются в орган опеки и попечительства по месту жительства. Это можно сделать и через МФЦ.

Разрешение или отказ в выдаче разрешения органы опеки и попечительства должны предоставить не позднее чем через 15 дней. Отказ можно обжаловать в судебном порядке.

Как продать квартиру с использованием материнского капитала в ипотеке?

Если на квартиру все еще наложено обременение, ее также можно продать, но при этом также необходимо согласие банка.

При этом, если в квартиру вложен материнский капитал, то продать ее можно только после снятия обременения. Это означает, что предварительно нужно пройти процедуру досрочного погашения ипотеки. Это можно сделать за счет собственных средств или за счет задатка от покупателя в размере остатка задолженности по ипотеке.

Можно ли продать квартиру с вложенным материнским капиталом и использовать средства на строительство дома?

Да, однако поскольку выделить доли детям в недостроенном объекте невозможно, необходимо создать отдельный сберегательный счет в банке для перечисления на него средств от продажи квартиры в размере доли ребенка. Позже эти средства можно расходовать на завершение строительства дома.

На это в любом случае необходимо получать предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

Какие есть риски при продаже квартиры с вложенным материнским капиталом?

Покупателю и продавцу следует учитывать следующие риски:

• если родители-продавцы не выделят доли детям и не получат разрешение органов опеки, сделка может быть оспорена в суде и признана недействительной;
• сделку могут признать недействительной после проверки СФР или прокуратуры, которые могут инициировать судебное разбирательство;
• доли должны быть выделены именно в той квартире, которая приобреталась за счет средств материнского капитала. Поэтому если была выплачена ипотека нужно сначала наделить долями всех членов семьи и только потом продавать квартиру;