В этой статье мы будем изгонять демонов из интересной темы – реестровой ошибки(далее по тексту я буду использовать аббревиатуру РО), которая вот уже много лет будоражит светлые умы и фантазию юристов.
Таким количеством мракобесия, наверное, не обрастал ни один вопрос по недвижимости. Четко сформированной позиции в судебной практике нет. Верховный суд тоже периодически штормит из одной стороны в другую.
Я часто встречаю не только непонимание этого правового явления, но и откровенное извращение его смысла. Вот на этой волнительной ноте мы и начнем разбираться.
1. Реестровая ошибка с точки зрения закона
Так как мы хотим разобраться в вопросе как положено, то своё внимание обратим на законодательную базу.
Определение дано в п. 3 ст. 61 Закона о регистрации недвижимости 218-ФЗ:
Реестровая ошибка этовоспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном для осуществления государственного кадастрового учета до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Разбиваем этот длинный текст на составные части:
- ошибка, т. е. неправильные (см. Словарь русского языка С. И. Ожегова) или недостоверные сведения;
- допущенная в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования кадастровым инженером;
- либо допущенная в документах, направленных в Росреестр в порядке межведомственной работы или ином порядке, в том числе в порядке до принятия 218-ФЗ;
- и перенесенная в ЕГРН.
И мы получаем ответ на вопрос о том, что такое реестровая ошибка:
Это внесенные в ЕГРН ошибочные сведения, неправильно указанные в документах, на основании которых эти сведения об объекте недвижимости были перенесены в реестр.
При этом, закон выделяет, что такие сведения должны быть ошибочно указаны в документах, являющихся результатом кадастровых работ (межевом плане, техническом плане, акте обследования или карте-плане территории) или документах, направляемых в порядке межведомственного взаимодействия (ст. 32 – 34 Закона о регистрации недвижимости) или в уведомительном порядке (ст. 35 – 39 Закона)
Ошибка может возникнуть в любых основных или дополнительных сведениях, которые вносятся в ЕГРН (ст. 8 Закона о регистрации недвижимости) в отношении всех объектов, подлежащих кадастровому учету.
Это могут быть сведения о местоположении границ, о виде разрешенного использования, о категории земель, о площади, о виде жилого помещения, о кадастровой стоимости и так далее.
В судебной практике мне приходилось встречать весьма спорные утверждения судов о том, что РО может возникнуть в сведениях о зарегистрированных правах (ст. 9 Закона о регистрации недвижимости). Считаю такую позицию не верной.
Реестровая ошибка это ошибочные сведения кадастра (ст. 8 Закона), а не реестра прав. Что прямо следует из законодательного определения.
На мой взгляд, какие-либо ошибки в сведениях о зарегистрированных правах не могут быть исправлены в рамках реестровой ошибки.
Кадастровая ошибка:
До принятия Закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ законодательство предусматривало понятие «кадастровая ошибка».
Сейчас термин «кадастровая ошибка» применяется при рассмотрении споров в отношении объектов недвижимости, учтенных в кадастре до 2017 года.
Понятие кадастровой ошибки было раскрыто в пп. 2 п. 1 ст. 28 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции до 01.01.2017 г.):
Кадастровая ошибка в сведениях — воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.
Из определения видно, что кадастровая ошибка по смыслу равнозначна реестровой. На мой взгляд, нет смысла усложнять этот вопрос и вдаваться в рассуждения.
Кадастровая ошибка и реестровая ошибка — это одно и тоже.
Частенько я встречаю отождествление этих видов ошибок с технической ошибкой. Это не правильно. Различные понятия с разным смыслом.
2. Реестровая ошибка на практике
Практика по ошибкам вызывает много вопросов. На мой взгляд, это связано с несколько «аморфным» определением в законе.
Львиная доля случаев ошибки выявляется в сведениях об описании местоположении границ. Причем под нее в этом контексте пытаются подмахнуть все что угодно. К примеру:
- отрезал кадастровый инженер соседа половину соседнего участка – реестровая ошибка;
- определил местоположение границ участка вообще в другом месте – реестровая ошибка;
- предоставила администрация в собственность земельный участок одному лицу, без учета интереса других лиц, имеющих на него право – реестровая ошибка;
- Росреестр осуществил незаконный кадастровый учет объекта недвижимости – реестровая ошибка;
- администрация продала с аукциона половину чужого участка – реестровая ошибка.
Все эти примеры – НЕ реестровая ошибка.
Из своего опыта по делам, в которых я принимал личное участие, и анализа судебной практики по стране, считаю правильной следующую позицию:
Самый главный и важный юридический признак реестровой ошибки – отсутствие спора о праве на объект недвижимости. Спор о праве на объект недвижимости не может быть решен в рамках реестровой ошибки.
В этом ключе мне представляется правильной позиция нашего областного суда, изложенная в п. 1 Обзора практики рассмотрения Оренбургским областным судом гражданских дел в апелляционном порядке за третий квартал 2018 года, согласно которой:
При наличии между сторонами спора о границах земельных участков, заявленное требование об исправлении реестровой (кадастровой) ошибки будет являться ненадлежащим способ защиты права.
Предметом доказывания по иску об исправлении РО является возникшая в процессе осуществления кадастровых работ ошибка в документе, воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), наличие которой нарушает права истца.
Юридически значимым обстоятельством при разрешении спора об исправлении РО является установление правильных сведений о местоположении характерных точек части границ исходного земельного участка.
Такое исправление РО допускается только в случае отсутствия спора о границах земельных участков.
Грань отличия реестровой ошибки от спора о праве очень размыта. Часто встречаю судебные акты, в которых очевидный спор о праве решается через РО.
По моему мнению, РО характеризуется ошибочностью, непреднамеренностью указания неправильных сведений. Ошибка должна быть допущена именно кадастровым инженером и именно в отношении сведений, определение которых зависит от самого кадастрового инженера (в отношении межведомственного взаимодействия и уведомительного порядка – по аналогии).
Вот несколько наглядных примеров выявленной реестровой ошибки, с которыми я сталкивался на практике.
Сведения о границах участка были обрезаны без причины:
По землеустроительному делу, на основании которого сведения о границах участка были внесены в ГКН, графическая часть была правильная – границы отражены по существующему на местности забору. Однако по координатам характерных точек часть участка оказалась обрезана. м., а по факту – 1000 кв. м. Обоснования причин такого несоответствия в землеустроительном деле не было. Суд признал наличие РО и установил границы по забору.
Посмотреть пример на картинке
Искажены границы участка:
После внесения в ЕГРН сведений о границах земельного участка, образованного на территории республики Крым до его принятия в состав РФ, было искажено описание его местоположения.
Посмотреть пример на картинке
В ЕГРН ошибочно указаны сведения об объекте недвижимости:
При проведении кадастровых работ по образованию земельного участка кадастровый инженер по необъяснимой причине указал, что в его границах расположен жилой дом, который фактически расположен на соседнем участке по другому адресу.
Массовый сдвиг границ участков в населенном пункте:
В одном из районов области оказались сдвинуты сведения о границах всех участков и объектов недвижимости на территории населенного пункта. Жители неоднократно обращались с жалобами, но наше ФГБУ ФКП Росреестра признать ошибку отказывалось.
Если увеличить изображение публичной кадастровой карты, то будет явно видно, что границы всех участков сдвинуты на юг по отношению к их фактическому местоположению. Причем все они имеют уточненную площадь.
Посмотреть пример на картинке
На мой взгляд, в практике реестровые ошибки встречаются гораздо реже, чем это хотелось бы правоприменителям. Те же споры по смежным границам участков, которые пытаются решать через реестровую ошибку, представляют собой межевой спор об установлении границ – т. е. спор о праве.
Причины реестровой ошибки:
- неправильно выполненные геодезические измерения;
- было использовано неисправное оборудование или оборудование, механика работы которого устарела;
- допущены ошибки в расчетах при подготовке документов (межевой план, технический план и т. п.);
- использование системы координат, не предусмотренной нормативами;
- сбой или неправильная привязка к пунктам государственной геодезической сети;
- использование картографических материалов без выезда на местность;
- ну и в конце концов просто халатность и раздолбайство кадастровых инженеров, которые могут привести к совершенно непредсказуемым случаям.
Как выявляют реестровые (кадастровые) и технические ошибки:
Ошибки выявляются, как правило, случайно. В большинстве случаев это происходит при совершении с объектом недвижимости юридических операций (регистрации сделок, внесении изменений в сведения ЕГРН, в том числе о соседних объектах).
Проблемы с поиском и определением ошибок возникают из-за самих сведений реестра. Для того чтобы квалифицировать ошибку, мы должны видеть перед глазами правильные сведения или знать, какими они должны быть на самом деле.
Реестровые сведения имеют весьма специфический характер и в большинстве случаев для работы с ними нужны либо особые программы, либо надо просто хотя бы разбираться в том, что там написано. Для большинства граждан понятны сведения о площади, адресе, кадастровой стоимости и правообладателе. В лучшем случае.
Все остальное темный лес.
Поэтому, когда люди смотрят в выписку из ЕГРН, то сами в большинстве случаев криминала не видят. Чтобы увидеть, нужно обращаться к специалистам (в кадастровые или юридические компании). А для этого нужно платить деньги, чего делать никому не хочется.
В этом и заключается основная проблема реестровых (кадастровых) ошибок — самому их выявить сложно. А когда ошибки обнаруживаются, то начинаются проблемы. Так как это всегда бывает не вовремя и не к месту.
3. Как исправить реестровую ошибку
По общему правилу, предусмотренному п. 3 ст. 61 Закона о регистрации недвижимости, для устранения РО нужно исключить из ЕГРН ошибочные сведения, и внести вместо них правильные сведения.
Исправление ошибок возможно как во внесудебном, так и судебном порядке.
Зачем исправлять реестровые (кадастровые) ошибки:
Ошибка — это всегда недостоверные сведения об объекте недвижимости в ЕГРН. На такие сведения ориентируются административные и судебные органы, органы местного самоуправления, соседи, потенциальные контрагенты по сделкам и т. п. То есть неопределенный круг лиц.
Соответственно, ошибка в площади влечет за собой недостоверность налоговой базы, что приводит к недоплате или переплате налога. Ошибка в границах влечет за собой споры с соседями или администрацией. Наконец ошибочные сведения об отчуждаемом объекте недвижимости могут стать причиной расторжения договора и взыскания убытков.
И так далее до бесконечности.
Последствия ошибок в реестре непредсказуемы. Исправлять надо. Даже если кажется, что «ну десять лет так висело и ничего не произошло, повисит еще пару десятков».
Это только кажется, поверьте.
В какие сроки нужно исправить:
Для собственника объекта недвижимости, обнаружившего ошибку, действующий закон не предусматривает срока ее исправления.
На практике объект с ошибочными сведениями в ЕГРН может существовать неопределенный период времени без каких-либо последствий.
Но, с равными шансами такие ошибки могут привести к проблемам и серьезным судебным спорам. Даже банальная описка или опечатка в межевом плане, если она будет перенесена в ЕГРН, может повлечь десятки и сотни тысяч расходов для собственника.
Есть ошибка — лучше исправить при первой же удобной возможности. Хотя бы просто из логики «от греха…». В наше время настолько все непредсказуемо, что никогда не знаешь какой сюрприз завтра прилетит на голову.
То ли шапка новая, то ли кирпич.
За чей счет будет исправление сведений:
Что касается внесение изменений в сам реестр, то это бесплатно. Государственная пошлина за регистрацию изменения сведений в целях исправления реестровой ошибки не оплачивается.
Однако, если правильные сведения отсутствуют в Росреестре или у собственника объекта и их надо получить, то все бремя расходов ложится на собственника. В том числе, при исправлении реестровой (кадастровой) ошибки в судебном порядке.
Это печально, но факт.
Внесудебный порядок исправления:
1) Правильные сведения вносятся органом регистрации прав по заявлению правообладателя земельного участка в общем порядке кадастрового учета. Они должны быть указаны кадастровым инженером в межевом плане, техническом плане, акте обследовании и т. п., которые нужно подать в Росреестр вместе с заявлением. В задачу кадастрового инженера входит обоснование РО.
2) Росреестр самостоятельно, при соблюдении условий и в порядке п. 6 – п. 8 ст. 61 Закона о регистрации недвижимости может внести в ЕГРН правильные сведения об описании местоположения границ земельных участков, муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств. Этот порядок возможен, если у Росреестра есть правильные сведения, которые можно внести в ЕГРН, или их предоставил правообладатель объекта недвижимости.
Если Росреестр самостоятельно исправляет реестровую ошибку, то он должен в течении 5 рабочих дней уведомить об этом правообладателя земельного участка.
Судебный порядок исправления:
В п. 4 ст. 61 Закона о регистрации недвижимости использована общая фраза про обращение в суд если исправление РО может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН.
На практике судебный порядок применяется тогда, когда РО нельзя исправить в административном порядке или Росреестр по каким-то причинам отказывает в исправлении.
Никаких секретных методик здесь нет. Обычный порядок искового судопроизводства, предусмотренный ГПК или АПК РФ.
Собираем необходимую документацию. Составляем иск, описываем обстоятельства дела, какие сведения ЕГРН являются неправильными, а какие нужно внести. Подаем иск, прикладываем документы.
Доказываем. Получаем положительно решение суда.
Список документов для исправления реестровой (кадастровой) ошибки:
В данном случае применяется общий порядок, предусмотренный ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Этот же порядок применяется при исправлении кадастровой ошибки.
Через МФЦ в Росреестр подается заявление о кадастровом учете изменения сведений об объекте недвижимости в ЕГРН, к которому (в зависимости от ситуации и объекта) прикладываются технический план, межевой план или акт обследования, подготовленные кадастровым инженером инженером.
Такие документы должны содержать:
- обоснование необходимости исправления ошибки;
- правильные сведения, подлежащие внесению в реестр;
- судебный акт, если реестровая ошибка исправляется по решению суда.
Если реестровая ошибка исправляется по решению суда, то к заявлению нужно приложить заверенную надлежащим образом копию судебного акта.
Как избежать реестровой (кадастровой) ошибки:
Собственник объекта недвижимости редко может повлиять на наличие ошибок и избежать их. Потому, что документы, в которых они возникают, подготавливают другие лица (кадастровые инженеры, должностные лица органов власти), а не сам собственник.
Такие документы подаются в Росреестр в электронном виде за электронной подписью. В большинстве случаев проверить наличие в них ошибок возможности просто нет.
Ответственность за достоверность и правильность сведений, вносимых в ЕГРН, несет кадастровый инженер.
Но от человеческого фактора перестраховаться невозможно. Любой кадастровый инженер в любой землеустроительной компании, какой бы знаменитой она не была, с равной долей вероятностью может допустить ошибку. При подготовке любого документа.
Поэтому, нужно всегда требовать о кадастрового инженера дубликат документов на бумажном носителе и внимательно проверять все, что можно и на что хватает знаний. Во всяком случае, какие-то простые вещи типа адреса, площади или конфигурации границ проверить может каждый.
Заключение:
Так как в судебной практике до сих пор нет внятного толкования и ясно сформированной позиции о том, что такое реестровая ошибка, то советую до обращения в суд делать подробный анализ спорной ситуации и правильно определять способ защиты права.
Иначе можно легко самому наделать уже юридических ошибок и нарваться на отказное решение суда со всеми вытекающими последствиями.
Будьте грамотными и берегите себя.
Все комментарии к этой публикации:
Дмитрий 13 августа 2023 в 17:28 Возможно ли во внесудебном порядке исправить реестровую ошибку в сведениях о местоположении границ уже после его предоставления? право собственности на участок возникло после предварительного согласования предоставления участка и проведения кадастровых работ). Границы участка уточнялись на основании решения администрации о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Администрацией было предварительно согласовано предоставление ранее учтенного участка площадью 1200 кв.м. После проведения работ по уточнению границ участка и осуществления кадастрового учета, его площадь стала 1151 кв.м (уменьшилась по сравнению с декларированной на 4%). Межевой план был согласован Департаментом землепользования.
Далее уполномоченным органом на основании заявления о предоставлении з/у принято решение о предоставлении участка в собственность бесплатно. Но пересматривая схему расположения участка в межевом плане, у меня появляются сомнения в правильности проведения межевания, а именно, что стороны переулка граница участка немного обрезана (смещена) в мою сторону.
Если исправление реестровой ошибки допускается, как внести изменения в сам правоустанавливающий документ, на основании которого зарегистрировано право в ЕГРН?
Александр Горяинов 13 августа 2023 в 22:32 На практике изменения в распорядительные акты уполномоченного органа обычно не вносятся. После того, как участок предоставлен в собственность, основанием для исправления реестровой ошибки в его границах в порядке уточнения является только межевой план. При этом, по всем регионам практика разная. Где-то межевого плана достаточно, где то дополнительно повторно СРЗУ на КПТ в уполномоченный орган на утверждение представляют.
Если до предоставления в собственность участок в виде фактического землепользования уже существовал, то обычно вопрос решаемый, в том числе и без суда. Если очень хочется внести изменения в распорядительные документы уполномоченного органа, то после исправления реестровой ошибки можно обратиться с соответствующим заявлением. Особых проблем, на мой взгляд, быть не должно.
Дмитрий 5 сентября 2023 в 17:34 Со стороны переулка когда-то был старый деревянный забор, в 2014 забор разобран. Новый забор по сей день не ставился. МП подготавливался в 2021.
В МП в схеме расположения участка, сделанной на топографической подложке, граница со стороны переулка указана суходольно, без опоры на какие-либо-линейные рубежи. В принципе может даже и хорошо, что граница смещена в мою сторону, так как в нескольких метрах стоят кооперативные гаражи, и если бы КИ установил границы по ранее существовавщему забору, то зимой при расчистке гаражей новый забор бы гнули и ломали, а так даже побольше места от гаражей. Можно ли оставить всё как есть, площадь же изменилась на 4% в пределах допустимого?
Александр Горяинов 5 сентября 2023 в 20:03 Должен признаться, что вопрос несколько… гм… неожиданный. Но — да, можно.
Ольга 9 августа 2022 в 13:18 Все равно так и не понятно как себя защитить от реестровой ошибки… Судя по всем определениям я могу занять любой заброшеный участок наставить там ржавые столбы и у собственника вместо 6 соток будет 3 сотки- и вполне суд признает это реестровой ошибкой. Не понятно как защищает закон собственников от реестровой ошибки? Любой может захватить мой участок и сказать что это реестровая ошибка
Александр Горяинов 9 августа 2022 в 19:26 В таких моментах основные проблемы кадастровых отношений. Они есть и от этого, к сожалению, никуда не деться. Впрочем, если ваш участок захватят подобным образом, то есть предусмотренный законом способ защиты — исправление реестровой ошибки.
При наличии спора о праве — иск об установлении границ.
Виталий 5 августа 2022 в 20:23 Очень крутая статья! Сам практикую по таким спорам.
Такого объяснения не найти даже в информационных базах типа Гарант и Консультант +
Александр Горяинов 5 августа 2022 в 21:31 Благодарю за отзыв.
Елена 7 ноября 2021 в 05:43 Спасибо за Вашу работу
1natasha300358 17 сентября 2023 в 11:37 Согласна с Вами. Прямо сейчас столкнулась с проблемой: прислали из Саратова, а участок у меня по МПр, это Ртищевский р-н, п. Выдвиженец, что установлена реестровая ошибка. Кем и на основании чего — отсутствует.
При этом, при выделении участка установлены ориентиры в 2007 г. и перед моим участком и за участком участки не были еще распределены. Я первая. В 2012 г. перед моим участком выделили участок соседу. Забор он установил четко по указанным в моем плане межевания границам.
Но в последствии сосед уговаривал, чтобы я уступила ему мой участок взамен участка дальше в поле. Я не согласилась. До сих пор никто там участки не берет, свет, газ , воду подводить не собираются. Он построился и начал уговаривать продать половину,прилегающую к забору, за деньги в 10-12 раз ниже кадастровой и ниже рыночной. Отказалась.
Теперь вот получила это письмо, без всяких объяснений: с какого перепугу нарисовалась реестровая ошибка, причем в области, а не у нас в районном госреестре и кадастре. Посоветуйте: с чего начать оспаривать, где что выяснять. Землю выделяла наша сельская администрация бесплатно, это земля административная.
Там, куда меня просто сдвигают (план даже прислали) — городская, платная.
Александр Горяинов 17 сентября 2023 в 15:31 Уважаемая Наталья, вот так на словах, без изучения документов и реестровых сведений, дать совет я не могу. Мне нужно изучать материалы и только потом я даю какие-то заключения.
Профессиональный земельный юрист
Судебный землеустроительный эксперт, Сертификат соответствия 64.RU.D.49963.
Специалист в сфере кадастрового учета и землеустройства.
Член Общероссийской общественной организации «Ассоциация юристов России».
Услуги от автора
Последние статьи блога
- Предоставление земельных участков инвалидам в аренду без торгов по абз. 16 ст. 17 Федерального закона от 24.11.1995 г. N 181-ФЗ.
- Приобретательная давность на земельные участки и недвижимое имущество.
- Удаленное представительство и ведение земельных дел и имущественных споров в суде.
- Приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения без торгов по п. 5.1 ст. 10 Закона 101-ФЗ.
- Риски занижения цены для покупателя по сделкам с землей и недвижимостью. Теперь банкротство всегда с нами.
- Как уточнить границы земельного участка.
Как исправить ошибку расположения границ участка
Сообщение о ошибке будет направлено администрации портала.
Вы можете воспользоваться ручной формой заказа: Отправить запрос специалисту
По вашему запросу ничего не найдено
Укажите полностью ваш адрес и проверьте ошибки. Если найти объект все равно не получается, введите кадастровый номер, так же как написано в документах, например: 50:09:0080402:216 (двоеточия обязательны)
Как найти кадастровый номер?
Если найти объект все равно не получается, вы можете воспользоваться ручной формой заказа и наш оператор сам найдет нужный Вам объект: Отправить запрос оператору
Найдено объектов
| Кадастровый номер | Адрес объекта |
|---|---|
| Выбрать |
Поделиться
Подписаться
Поделиться
Подписаться 
Продавая недвижимость, субъект может столкнуться с технической или реестровой ошибкой. Представленный материал подскажет, как исправить ошибку расположения границ земельного участка на кадастровой карте, в каких случаях требуется ваше участие, а в каких нет.
Манипуляции, проводимые с квадратными метрами и земельным участком, требуют подготовки сопроводительного пакета документов. В обязательном порядке собственник должен предъявить выписку из ЕГРН. В справке отображается информация о недвижимом имуществе, земельном участке, владельце, процедурах, проводимых с недвижимостью.
Найти участок можно на кадастровой карте, но не всегда надел отображается, что приводит к ряду проблем. Причина кроется в кадастровой ошибке.
Виды ошибок
Для того чтобы участок отображался на кадастровой карте, собственнику нужно пригласить специалиста по землеустройству, который проводит межевание, составляет технический план. На основании технического плана представители регистрационного органа ставят объект на кадастровый учет.
Если обнаружена кадастровая ошибка в местоположении границ земельного участка, на карте будут отображаться другие координаты.
Выделяют несколько видов ошибок, делятся они на технические и реестровые. Каждый вид имеет свои подвиды.
Среди основных кадастровых ошибок земельного участка нужно выделить:
- Неправильность границ. Открыв тематическую карту, субъект может заметить, что его границы наложены на соседний участок. Перед тем, как исправлять отклонения от нормы, нужно получить согласие соседей, убедиться, что они не имеют претензий. Данный вид относится к реестровым ошибкам, допущенным инженером во время внесения данных. Для исправления проводится повторное межевание.
- Неправильность границ нескольких ЗУ. Один участок накладывается на соседний и смежный также отображается неправильно. Исправление кадастровой ошибки земельного участка проводится при помощи повторного землемерия (при согласии всех участников/соседей).
- Соседи не согласны с установленными границами. Не всегда при обнаружении неточностей удается получить добровольное согласие соседей на изменение данных. В этом случае владельцу нужно обращаться в судебные инстанции, представители суда отменят существующее решение ведения проведенного межевания.
- Неправильную картинку дает спутник. Если кадастровая ошибка в местоположении границ связана со сдвигом спутниковых фотоснимков, все границы, не только одна конкретная будут отображаться неправильно (за пределами своих границ). Предпринимать какие-либо действия не нужно, координаты в документах указаны правильно.
Важно! Если на публичной карте все сведения отображаются корректно, но по факту надел больше, это классифицируется как незаконная легализация. Собственника за незаконные действия могут притянуть к административной ответственности.
Его действия оцениваются как самозахват.
Первый шаг к исправлению ошибки- это заказ выписки из ЕГРН, для определения точных границ и подтверждения права собственности. Вы можете заказать элеткронную справку на официальном сайте: rosrestor.com
После проведения вышеуказанных манипуляций, документы с новыми внесенными данными направляются в регистрационный орган. На исправление ошибки уходит от трех до пяти рабочих дней, в зависимости от того, кто допустил неточности данных.
Технические
К техническим ошибкам относят опечатки, допустимые сотрудниками Федеральной Службы Государственной регистрации, кадастра и картографии. Для исправления неточностей, нужно обратиться в регистрационный орган. К этому виду неточностей относят:
- Опечатки.
- Неправильное указание цифр.
- Недостающее количество цифр.
- Неправильно прописанные адресные данные.
- Отсутствует информация (неполнота сведений).
Сотрудники государственного органа запрашивают архивные данные, сравнивают их с имеющейся информацией, вносят изменения.
Реестровые
Реестровая ошибка – вина сотрудника землеустройства, составляющего технический план, проводимого межевание. К этому виду неточностей относят:
- Неправильные показатели в границах надела.
- Неправильные показатели площади надела.
- Ошибки, допущенные во время землемерия.
Инженер во время работы может допустить ошибку, что приведет к неточности отображения информации.
Как исправить самостоятельно
Если решили лично заняться устранением неточностей, нужно понимать, как самостоятельно исправить ошибку расположения границ участка.
Все действия в несколько шагов – оформление заявления, его подача в государственный орган.
Для того чтобы сведения были откорректированы, нужно обратиться с обращением в Федеральную Службу Государственной регистрации, кадастра и картографии. Также подать обращение может и сосед, которому нужно получить достоверные данные о смежном участке (перед этим нужно заказать выписку из ЕГРН).
Заявление подается в письменной форме в установленном законом порядке. Эксперты рекомендуют внимательно отнестись к заполнению пункта 3.1.2, где прописывается, в каком месте была допущена ошибка. После подготовки обращения, заявление и пакет документов подается в регистрационный орган.
Если на ваш участок был наложен смежный, устранить неточности можно самостоятельно. Если на ваш надел наложен смежный – либо обращение в регистрационный орган (если соседи не против внесения корректировок) либо через суд, если соседи отказываются от внесения корректировок.
Как исправляется ошибка без вашего участия
Для того чтобы понять, кто должен исправлять реестровую ошибку, нужно определить, в каком месте она была допущена. Без участия собственника неточности устраняются в таких ситуациях:
- Во время проведения комплексны кадастровых работ.
- Если ошибка замечена представителями государственного органа.
Орган может самостоятельно вносить корректировки, если есть нужный пакет документации. Специалисты ориентируются на данные, указанные в ЕГРН, расхождения со справкой могут составлять не больше 5%.
Если государственный орган самостоятельно нашел неточности, он подает запрос собственнику, указывают, какие сведения есть недостоверными, предлагая их исправить. Делать это или нет, решает владелец надела.
Как узнать, что ошибка исправлена
Исправление кадастровой ошибки – обязанность регистрационного органа. Инициатором может быть хозяин ЗУ, сосед, сам орган. Исправлению подлежат технические и реестровые ошибки.
Если обращение подал собственник, либо решение было принято судебной инстанцией, на исправление технических неточностей дается 3 рабочих дня.
Если инициатором выступает Федеральная Служба Государственной регистрации, кадастра и картографии, на устранение выделяется 5 рабочих дней.
Если решение принял суд, любые манипуляции проводятся, если решение вступило в действие.
Как узнать, что ошибка исправлена:
- Если обращение подал собственник ЗУ, информация об исправлении поступит в течение 3 дней.
- Если регистрационный орган сам устранял неточность данных, ответ поступит в течение 5 дней.
- Купить выписку из ЕГРН
Получить ответ субъект может несколькими способами. Первый – письмо на указанный адрес электронной почты. Второй – на почтовый адрес, по которому зарегистрирован земельный актив.
Подпишись на новые статьи
Реестровая ошибка в местоположении и площади здания
Реестровая ошибка – неверное отображение сведений ЕГРН вследствие неправильной съемки дома геодезистом или анализа камеральных данных кадастровым инженером. Реестровая ошибка содержится именно в расчетах. Она не возникает при переносе данных из одной базы в другую, в отличие от технической ошибки.
Чаще всего реестровые ошибки в отношении дома проявляются в местоположении границ и площади здания.
Почему важно исправлять ошибки в местоположении и площади здания сразу?
Пример 1:Вы покупаете дом с земельным участком. Стоимость дома очевидным образом зависит от его площади. Продавец заявил, что по документам и сведениям ЕГРН площадь дома составляет 120 кв.м.
После геодезической съемки выясняется, что общая площадь дома 100 кв.м, вследствие чего Вы понимаете, что переплатили при покупке недвижимости. Все дальнейшие регистрационные действия приостанавливаются, так как в реестре содержится ошибка, которую придется исправлять.
Пример 2:Вы хотите сделать пристройку к дому, которая будет отображаться при постановке на учет здание с увеличенной площадью. Однако Вы узнаете, что при регистрации дома в площади была допущена ошибка, вследствие чего необходимо ее исправить и затем регистрировать новый технический план. Всегда исправление чужих ошибок связано с серьезными денежными затратами на съемку дома, найм кадастрового инженера или геодезической компании.
Поэтому желательно проверять документы и сведения ЕГРН на наличие ошибок сразу, при купле-продажи недвижимости.
Пример 3:Представим, что Ваш земельный участок находится в Москве или Московской области, которые изобилуют охранными культурными, санитарными и иными зонами. В пределах этих зон запрещено или ограничено строительство. На земле Вы построили дом и собираетесь его зарегистрировать. Вы определили по ГПЗУ участка, где нужно построить дом, чтобы не попасть в охранные зоны. Однако при регистрации дома Вы не сверили координаты местоположения границ дома с техническим планом и схемой расположения дома на земельном участке.
Так произошла ошибка, и здание теперь тоже частично или полностью попадает под ограничения. В связи с этим, продажа, реконструкция такого дома будут серьезно затруднены.
Учитывая вышесказанное, обязательно исправляйте ошибку, как только Вы поняли, что что-то не так.
На каком этапе строительства могут возникнуть ошибки?
Ошибки становятся реестровыми после занесения неверных данных в ЕГРН, однако неправильные сведения можно заметить гораздо раньше:
- при подготовке проектной документации (технический план может быть подготовлен на основе данных проектной документации; ошибка проектировщиков иногда доходит до самой подачи технического плана в Росреестр);
- при геодезической съемке здания (съемка осуществляется после завершения строительства; ошибка может возникнуть из-за неправильно настроенных приборов);
- при обработке кадастровым инженером данных (неправильно интерпретированы геодезические данные, настроена работа в компьютерной программе);
- при подготовке технического плана и его подаче на регистрацию (в межевой план занесены неправильные данные, которые были продублированы в Росреестре).
Все ошибки, которые могут произойти далее на стадии переноса сведений в ЕГРН сотрудниками Росреестра или МФЦ, являются техническими и устраняются без исправления технического плана или иной документации по заявлению заинтересованного лица
Как устранить реестровую ошибку?
Кадастровый инженер готовит технический план по уточнению основных характеристик объекта или по исправлению реестровой ошибки, в заключении указывает обоснование наличия ошибки и алгоритм ее исправления.
Технический план повторно сдается в Росреестр, и в течение пяти рабочих дней реестр исправляет ошибку и изменяет сведения ЕГРН. Услуга по исправлению ошибки в Росреестре бесплатна.
Росреестр может прислать Вам приостановку, что затянет процесс еще на некоторое время. Если Росреестр конкретно указал на моменты, которые должен исправить кадастровый инженер, то план переделывается. Если инженер уверен, что он сделал все правильно, то он имеет право обжаловать решение Росреестра о приостановлении услуги и подать заявление на проведение апелляционной комиссии в отношении данного случая. Инженер готовит письменное заключение с доказательством несоответствия решения закону «О государственной регистрации недвижимости».
На заседании комиссии решается вопрос о дальнейшей судьбе приостановки.
Если апелляционная комиссия решила вопрос не в Вашу пользу или вообще не приняла заявление, то следующий шаг – идти в суд. Иногда Росреестр указывает, что исправление реестровой ошибки осуществляется только через суд.
Иск может быть направлен на обжалование решения Росреестра или понуждение Росреестра исправить реестровую ошибку в местоположении или площади строения. В качестве ответчика привлекается Росреестр.
Суд обязательно назначит проведение землеустроительной экспертизы, которая поможет разрешить разногласия между истцом и ответчиком. Если экспертиза подтверждает наличие реестровой ошибки, то решение с наибольшей вероятностью будет вынесено в Вашу пользу.
Исправление ошибок в техпаспорте БТИ
Начнем с того, что с 2020 года исправление ошибок БТИ является для согласователя одним из самых сложных этапов работ, так как начиная с 2020 года Мосжилинспекция обращает на соответствие БТИ планировке квартиры особо пристальное внимание.
Выявление ошибок БТИ в техпаспорте до начала проектирования
Приведем типовой пример — есть стандартная квартира.
Заказчик планирующий согласовать перепланировку имеет на руках план БТИ в том или ином виде.
Это может быть как технический паспорт, поэтажный план и экспликация, так и архивная копия.
Первым шагом в процессе согласования является выезд и полный обмер квартиры с последующим наложением планировки на данный план БТИ.
И в 30 процентах случаев выявляются ошибки в техпаспортах БТИ, то есть план БТИ в каких либо элементах не соответствует планировке квартиры.
В данном случае начинать процесс проектирования нельзя, так как разрабатывать проектную документацию можно и нужно только на основании корректных документов БТИ, которые полностью соответствуют планировке квартиры.
Почему так важно в самом начале исправить все ошибки БТИ
Это необходимо для корректного изготовления проектной документации.
Допустим в плане БТИ обозначено что смещен дверной проем в несущей стене
Предположим что проектировщики не учитывают данный момент и рисуют проем в старом месте как на плане БТИ в проекте.
Получается ситуация, что на плане БТИ проем в одном месте и в проектной документации проем также в этом месте, но фактически его местоположение сдвинуто по масштабу на 50 см.
Что при 4 метровой по длинне стене не так заметно.
Собственник загрузил проект на Мос.ру и жилищная инспекция выдает разрешение на данный вид работ.
Собственник выполняет все работы и переходит к этапу приемки.
Далее ситуация может развиваться двумя путям.
1. Отклонение в расположении проема может выявить инспектор на приемке квартиры.
Однако это бывает не во всех случаях, инспектор проводит визуальный осмотр и может это отличие «на глазок» просто не увидеть.
И в случае если он его увидит, то он выпишет отказ в приемке перепланировки с комментарием что произведенный ремонт не соответствует выданному разрешению, так как фактически на квартире имеется ошибка в части смещения проема в несущей стене.
Либо же он это не увидит и выдаст акт о завершенном переустройстве.
Эта ситуация даже сложнее чем первая, так как документ будет уже подписан и назад «откатить» его будет нельзя.
А дальше собственник думая что «все хорошо», вызывает БТИ, а работники БТИ выходят уже с рулеткой и данное отличие они однозначно увидят и просто «молча» выдадут собственнику план БТИ с учтенной перепланировкой (все что соответствует согласованному будет в черных линиях), а что не соответствует будет показано красным (то есть покажут смещение данного проема в красных линиях.
Получается, что согласовав всю перепланировку, собственник получает документы в которых указано что в квартире присутствует перепланировка заключающаяся в смещении проема в несущей стене.
И далее что то доказать будет уже очень сложно.
Так как и жилищная инспекция которая подписала все документы и «проморгала» сдвижение проема будет до последнего упираться и давать отписки что у них все правильно, при посещении инспектором все было как в документах, а собственник позже самовольно перенес проем.
БТИ также не будут идти на встречу.
Наступает тупик — по факту проем не смещался, но фактически опираясь на все документы собственник «самовольно» сместил проем в несущей стене.
Как эту ситуацию необходимо было решать.
Еще до этапа проектирования, необходимо было обмерять квартиру, выявить проем не не своем месте и заявить об ошибке в плане БТИ.
В каких то случаях они поправят его сразу, в каких то попросят «обоснование», это может быть письмо из управляющей компании, заверенный автором-проекта лист дома, информация из ГлавАрхива и т.д. и внесут изменения в план где корректно покажут проем.
И далее уже начинается разработка проектной документации в которой корректно указаны все мероприятия по перепланировке.
Особенно много технических ошибок БТИ бывает в старых домах: с деревянными или смешанными перекрытиями.
Исходя из всего вышесказанного, в нашей работе проверка ошибок в техпаспортах квартир на соответствие планировки квартиры является первым шагом в процессе согласования перепланировок.
Выявление ошибок БТИ при рассмотрении проектной документации.
Частой причиной отказа в при рассмотрении заявок на перепланировку в Мосжилинспекции является несоответствие поданных документов БТИ, тем документам которые жилищная инспекция получает посредством электронного взаимодействия с ГБУ «МосгорБТИ».
Прокомментируем почему так получается:
Допустим собственник купил квартиру и решил согласовать перепланировку.
При покупке квартиры предыдущий собственник передал им поэтажный план и экспликацию и он заказывает проектную документацию в компании с допуском СРО и сдает ее в жилищную инспекцию.
Результатом рассмотрения является распространенный отказ образец которого мы приложим ниже.
Данный отказ нам прислал на анализ собственник не понимающий какие есть ошибки в техпаспорте БТИ и почему он не соответствует проектной документации которую он заказал в проектной организации.
На наш вопрос — почему же вам не помогает разбираться та проектная организация которая разрабатывала вам документы, он ответил, что «ну вот так».
Данная проектная организация не отказывала ему в прямую, но комментировала — идите в БТИ и в Мосжилинспекции, разберитесь что там чему не соответствует, скажите нам и мы все поправим, даже не пытаясь понять где может быть ошибка в техпаспорте БТИ.
В чем же суть данного отказа?
Рассмотрим пошагово порядок рассмотрения.
- Собственник заказывает проектную документацию в компании с допуском СРО передавая им как исходные данные для проектирования документы БТИ, это может быть как техпаспорт, архивная копия, поэтажный план и экспликация.
- Проектная компания на основании данных документов изготавливает проектную документацию (проект перепланировки + техническое заключение, либо техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ)
- Документы сдаются в жилищную инспекцию (И проектная документация и БТИ)
- Жилищная инспекция при рассмотрении документов, запрашивает из ГБУ «МосгорБТИ» документы БТИ в электронном виде.
- И вот на этом этапе получается, что собственник сдал одни документы БТИ, а из электронной базы ГБУ «МосгорБТИ» в Мосжилинспекцию пришли документы БТИ, отличные от тех которые сдал собственник.
Отличия могут быть не значительные (мойка на кухне/дверь сдвинута и т.д.). То есть принципиально документы БТИ похожие, но есть какие то отличия. И жилищная инспекция считает это ошибками в документах БТИ.
Для нее градаций отличий нет, и «основными» документами она считает не те которые им сдал собственник, а те которые пришли из электронной базы БТИ и в в случае если они различаются то она направляет заявителю отказ с формулировкой аналогичной в примере.
Кроме того, данный отказ еще развернутый (что бывает далеко не во всех случаях).
Жилищная инспекция предметно указала на различия!
Мы часто видим формулировку в коротком виде «В представленных документах план БТИ не соответствует полученным при межведомственном взаимодействии с органами технической инвентаризации», без расшифровки что конкретно жилищную инспекцию не устраивает. То есть просто говорит что есть ошибки в техпаспорте, а какие не комментирует.
И вот здесь возникает сложность, собственнику даже имея на руках электронные БТИ (предположим он их также дозаказал) определить отличия из за масштаба 1:200
Для того что бы подобной ситуации не случалось, лучше при разработке проектной документации ориентироваться не на подобные документы, по графике которых видно что они были отрисованы «вручную».
А заказать поэтажный план БТИ и экспликацию из базы БТИ за 3000 рублей. (Абсолютно аналогичные документы придут в жилищную инспекцию в электронном виде)
Данный документы находятся в базе БТИ уже в оцифрованном электронном виде.