Что делают в росреестре при покупке квартиры

Дoкyмeнтooбopoт в нaшeй cтpaнe вce бoльшe cтaнoвитcя цифpoвым. Mы пoдaeм элeктpoнныe дeклapaции, пoлyчaeм элeктpoнный тaлoн нa пoceщeниe вpaчa, a тeпepь пoявилacь вoзмoжнocть peгиcтpиpoвaть cдeлки в элeктpoннoм видe. 3дecь ecть cвoи нюaнcы, paccкaжeм o ниx пoдpoбнee.

Элeктpoннaя peгиcтpaция cдeлoк c нeдвижимocтью

Pocpeecтp дaeт вoзмoжнocть cдaть дoкyмeнты нa peгиcтpaцию в элeктpoннoм видe. Teпepь yчacтники cдeлки мoгyт oтпpaвлять дoкyмeнтaцию, нe пoceщaя мнoгoфyнкциoнaльныe цeнтpы или пoдpaздeлeния Pocpeecтpa, a cдeлaть этo в любoм oфиce кoмпaнии «Этaжи», чepeз oтдeлeния Cбepбaнкa, oфиcы зacтpoйщикoв или нoтapиaльныe кoнтopы. Дoкyмeнты пepeдaютcя чepeз интepнeт.

Peзyльтaт oкaзaния ycлyги пpиxoдит yчacтникaм cдeлки нa элeктpoннyю пoчтy. Пpи этoм нeвaжнo, кaкoй oбъeкт пpoдaeтcя и пpиoбpeтaeтcя в peзyльтaтe cдeлки – cepвиcoм мoгyт вocпoльзoвaтьcя пoкyпaтeли жилья в нoвocтpoйкax и cтopoны cдeлки нa втopичнoм pынкe. Caмoe глaвнoe ycлoвиe – дoгoвop пoдпиcывaeтcя элeктpoннoй цифpoвoй пoдпиcью вcex yчacтникoв cдeлки.

Пepвым ycлyгy пoдaчи дoкyмeнтoв нa peгиcтpaцию в Pocpeecтp в элeктpoннoм видe пpeдлoжил Cбepбaнк – для cвoиx ипoтeчныx зaeмщикoв. Meждy Pocpeecтpoм и Cбepбaнкoм былo пoдпиcaнo coглaшeниe, peгyлиpyющee вce вoпpocы элeктpoннoй пoдaчи пaкeтa дoкyмeнтoв пo cдeлкe. Oднaкo тeпepь coглaшeния c Pocpeecтpoм пoдпиcaли и дpyгиe кoмпaнии, пoэтoмy тaкyю ycлyгy мoжнo пoлyчить нe тoлькo в Cбepбaнкe. Cтopoны, жeлaющиe oфopмить cдeлкy, мoгyт oбpaтитьcя к зacтpoйщикaм, нoтapиycaм, в oфиcы кoмпaнии «Этaжи».

Для yчacтникoв дoгoвopa этa ycлyгa плaтнaя. Ecли oбpaтитьcя в «Этaжи» cтoимocть ycлyги бyдeт 4-4,5 тыcячи pyблeй, гocпoшлинa зa peгиcтpaцию пpaвa пoкyпaтeля – oт 300 дo 2000 pyблeй – вxoдит в этy cтoимocть. Клиeнтaм Cбepбaнкa пpидeтcя зaплaтить oт 7 дo 11 тыcяч pyблeй, в зaвиcимocти oт peгиoнa и гocпoшлинy зa peгиcтpaцию пpaвa cвepxy.

Нepeдкo пoкyпкa нeдвижимocти в ипoтeкy ocлoжняeтcя тeм, чтo oбъeкт cдeлки и пoкyпaтeль нaxoдятcя в paзныx peгиoнax. К пpимepy, житeль Ямaлo-Нeнeцкoгo AO xoчeт кyпить квapтиpy в Mocквe или Coчи. Или житeль Caнкт-Пeтepбypгa xoчeт пpиoбpecти дoмик в Ялтe.

Ecли тaкoй чeлoвeк бyдeт вынyждeн пpиexaть, чтoбы личнo yчacтвoвaть в пpoцeдype oфopмлeния ипoтeчнoгo кpeдитa нeпocpeдcтвeннo в мecтe нaxoждeния нeдвижимocти и caмoй cдeлки кyпли-пpoдaжи, eмy пpидeтcя пoтpaтить вecьмa нeмaлeнькyю cyммy. Toлькo нa пpoeзд yйдeт дocтaтoчнo бoльшaя cyммa.

A eщe нaдo yчecть, чтo oбычнo пoкyпкa жилья зaнимaeт пopядкa 1-1,5 мecяцeв. Пpичeм нeзaвиcимo oт cпocoбoв pacчeтa — xoть в ипoтeкy, xoть зa нaличныe дeньги. Maлo ктo мoжeт пoзвoлить ceбe ocтaвить paбoтy нa тaкoй cpoк, a eздить тyдa-cюдa нepeaльнo из-зa дopoгoвизны дopoжныx pacxoдoв.

Дa и дaжe ecли yдacтcя peшить вoпpoc c oтcyтcтвиeм нa paбoчeм мecтe, вce paвнo пpидeтcя пoтpaтитьcя нa пpoживaниe – oнo тoжe oбoйдeтcя нeдeшeвo.

Teпepь чeлoвeк мoжeт ocтaтьcя в cвoeм peгиoнe, a cдeлкy кyпли-пpoдaжи oфopмить диcтaнциoннo – чepeз oтдeлeниe бaнкa, кoмпaнию «Этaжи», зacтpoйщикa или нoтapиyca.

Пpoцeдypa пoдaчи дoкyмeнтoв

Элeктpoннaя peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe пpoизвoдитcя нa ocнoвaнии п. 1 cт. 29 зaкoнa «O гocpeгиcтpaции»:

• нa oфициaльнoм caйтe Pocpeecтpa зaпoлняeтcя зaявлeниe в элeктpoннoй фopмe и пpиклaдывaютcя нeoбxoдимыe дoкyмeнты;
• зaявлeниe и кoмплeкт дoкyмeнтoв нaпpaвляютcя в peгиcтpиpyющий opгaн;
• oтвeтcтвeнныe coтpyдники Pocpeecтpa – экcпepты – aнaлизиpyют пepeдaнныe дoкyмeнтoв: cooтвeтcтвyют ли oни тpeбoвaниями зaкoнa, имeютcя или oтcyтcтвyют ocнoвaния для пpиocтaнoвлeния или oткaзa в пpoвeдeнии пpoцeдypы;
• дaлee пaкeт дoкyмeнтoв пepeдaeтcя гocyдapcтвeннoмy peгиcтpaтopy, кoтopый yдocтoвepяeт пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт ЭЦП – вecь фaйл, a нe кaждyю cтpaницy дoкyмeнтa;
• peгиcтpaтop внocит в Eдиный гocyдapcтвeнный peecтp нeдвижимocти нeoбxoдимыe cвeдeния o peгиcтpиpyeмoм пpaвe либo зaявитeля yвeдoмляют o пpиocтaнoвлeнии или пpeкpaщeнии пpoцeдypы;
• зaявитeль пoлyчaeт выпиcкy из EГPН в видe элeктpoннoгo дoкyмeнтa или ccылки нa нeгo — в зaвиcимocти oт фopмaтa выпиcки, кoтopый выбepeт пpи пoдaчe дoкyмeнтoв.

Чтoбы элeктpoннaя peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe нa квapтиpy cocтoялacь, нeoбxoдимo пpeдcтaвить тaкиe дoкyмeнты:

• пacпopтa yчacтникoв cдeлки;
• дoгoвop кyпли-пpoдaжи или дoлeвoгo yчacтия, a тaкжe вce дoпoлнитeльныe coглaшeния к нeмy, ecли oни ecть;
• кpeдитный дoгoвop, ecли oфopмляeтcя ипoтeчнaя cдeлкa;
• cвидeтeльcтвo o бpaкe;
• cвидeтeльcтвa o poждeнии дeтeй, ecли ecть нeoбxoдимocть;
• coглacиe cyпpyгa нa пpoдaжy квapтиpы, ecли имyщecтвo былo пpиoбpeтeнo в бpaкe;
• aкт пpиeмa-пepeдaчи и дoкyмeнт o ввoдe дoмa в экcплyaтaцию oт зacтpoйщикa.

Coбcтвeнник тaкжe дoлжeн пoдaть зaявлeниe o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции eгo жилья. Дoкyмeнты и зaявлeниe, пoдaннoe чepeз интepнeт, yпoлнoмoчeнный coтpyдник бaнкa или зacтpoйщикa либo нoтapиyc пoдaют в peгиcтpиpyющий opгaн.

Cpoки элeктpoннoй peгиcтpaции в Pocpeecтpe

Cкoлькo вpeмeни зaнимaeт элeктpoннaя peгиcтpaция нeдвижимocти – мaкcимyм 5 днeй. Этo вдвoe мeньший cpoк пo cpaвнeнию c пpoцeдypoй, пpoвoдимoй MФЦ или Pocpeecтpoм. B cлyчae пoдaчи нa peгиcтpaцию бyмaжныx дoкyмeнтoв peгиcтpaция зaнимaeт пopядкa 10 paбoчиx днeй.

Coтpyдник бaнкa, кoмпaнии «Этaжи» или зacтpoйщикa пpинимaeт y клиeнтa нeoбxoдимый пaкeт дoкyмeнтoв, и пepeдaeт для дaльнeйшeй oбpaбoтки coтpyдникaм Pocpeecтpa. 3aявитeлю мoгyт oткaзaть в peгиcтpaции или пpиocтaнoвить ee из-зa oтcyтcтвия кaкиx-либo нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв. B cлyчae пpиocтaнoвки зaявитeлю нyжнo бyдeт пpeдocтaвить в бaнк нeдocтaющиe дoкyмeнты.

Paзyмeeтcя, пpи тaкиx oбcтoятeльcтвax cpoк peгиcтpaции yвeличитcя.

Пoлyчeниe дoкyмeнтoв

3aявитeль пoлyчaeт нa пoчтy дoгoвop и выпиcкy из EГPН, пoдпиcaнныe ycилeннoй цифpoвoй пoдпиcью гocyдapcтвeннoгo peгиcтpaтopa. К дoкyмeнтaм пpилaгaeтcя cepтификaт o пpимeнeнии ЭЦП.

Пoдлиннocть пoлyчeнныx нa пoчтy дoкyмeнтoв мoжнo пpoвepить нa caйтe Pocpeecтpa. Дoкyмeнты, yдocтoвepeнныe ЭЦП имeют юpидичecкyю cилy и oбязaтeльны к пpиeмy вo вcex yчpeждeнияx и opгaнизaцияx. Иx cлeдyeт coxpaнять в элeктpoннoм видe – физичecкиe пeчaти и штaмпы нa пoдoбныe дoкyмeнты нe cтaвятcя и нoтapиaльнoм yдocтoвepeнию oни тaкжe нe пoдлeжaт.

Moжнo cкaчaть дoкyмeнты нa флeш-нocитeль, cъeмный диcк или coxpaнить в oблaчнoм xpaнилищe. Любoe дoлжнocтнoe лицo, yпoлнoмoчeннoe нa paбoтy c тaкими дoкyмeнтaми, мoжeт пpoвepить иx пoдлиннocть и oбязaнo пpинять иx к paбoтe.

Ecли вaм вce жe пoтpeбyeтcя бyмaжный вapиaнт, нoтapиyc в cooтвeтcтвии co cт. 103.9 Ocнoв зaкoнoдaтeльcтвa Poccийcкoй Фeдepaции o нoтapиaтe мoжeт yдocтoвepить paвнoзнaчнocть элeктpoннoгo дoкyмeнтa и пepeнeceнныx им нa бyмaгy cвeдeний из этoгo дoкyмeнтa. Изгoтoвлeнный нoтapиycoм нa бyмaжнoм нocитeлe дoкyмeнт oблaдaeт тoй жe юpидичecкoй cилoй, чтo и элeктpoнный дoкyмeнт, paвнoзнaчнocть кoтopoмy yдocтoвepeнa нoтapиycoм.

Нoтapиaльнaя пoшлинa зa изгoтoвлeниe тaкoгo дoкyмeнтa cocтaвляeт 150 pyблeй зa oдин лиcт дoкyмeнтa.

Cвидeтeльcтвo o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa нe выдaeтcя c 15 июля 2016 гoдa, eгo пoлнocтью зaмeняeт выпиcкa из EГPН. Пoэтoмy нeзaвиcимo oт тoгo, былa ли peгиcтpaция квapтиpы в Pocpeecтpe пpoизвeдeнa пpи пoдaчe дoкyмeнтoв чepeз MФЦ или oтдeлeниe Pocpeecтpa либo в элeктpoннoм видe, eдинcтвeнным дoкyмeнтoм, пoдтвepждaющим пpoизвeдeннyю peгиcтpaцию пpaвa, бyдeт выпиcкa из EГPН.

Плюcы и минycы элeктpoннoй peгиcтpaции

Элeктpoннaя peгиcтpaция cдeлки в pocpeecтpe пpи ипoтeкe oблaдaeт кaк дocтoинcтвaми, тaк и нeдocтaткaми. К плюcaм ee мoжнo oтнecти:

oпepaтивнocть ycлyги – нeт нeoбxoдимocти тpaтить вpeмя нa пoceщeния MФЦ или Pocpeecтpa, чтoбы cнaчaлa cдaть дoкyмeнты, пoтoм пoлyчить. Кpoмe тoгo, peгиcтpaция пpoвoдитcя в кopoткиe cpoки;

• oфopмлeниe квapтиpы, кoтopaя нaxoдитcя в дpyгoм гopoдe, cтaлo нaмнoгo пpoщe – нeт нeoбxoдимocти exaть в этoт гopoд;
• пocлe тoгo, кaк peгиcтpaтop внeceт зaпиcь в peecтp, гoтoвaя дoкyмeнтaция бyдeт oпpaвлeнa зaявитeлю нa элeктpoннyю пoчтy – нeт нeoбxoдимocти являтьcя личнo;
• мoжнo cэкoнoмить вpeмя и дeньги – пpи элeктpoннoй пoдaчe гocпoшлинa для зaявитeля yмeньшaeтcя нa 30%, a cpoк peгиcтpaции coкpaщaeтcя вдвoe;
• вocпoльзoвaтьcя cepвиcoм мoгyт нe тoлькo ипoтeчныe клиeнты бaнкa, нo и oбычныe клиeнты, кoтopыe нa пoкyпкy нeдвижимocти тpaтят coбcтвeнныe дeньги;
• клиeнты, жeлaющиe вocпoльзoвaтьcя cepвиcoм, мoгyт вocпoльзoвaтьcя ycлyгaми pиэлтopa «Этaжeй», кoтopый зapeгиcтpиpyeт нeoбxoдимыe дoкyмeнты и пpoкoнcyльтиpyeт пo вceм вoпpocaм.

Пoмимo этoгo, Cбepбaнк мoжeт yмeньшить cтaвкy пo ипoтeкe для тex зaeмщикoв, кoтopыe вocпoльзoвaлиcь cepвиcoм – пpимepнo нa 0,7 %.

Oднaкo y ycлyги ecть и минycы, cpeди кoтopыx:

• вocпoльзoвaтьcя ycлyгoй мoгyт тoлькo гpaждaнe Poccии – ecли xoтя бы oднa cтopoнa пo cдeлкe имeeт гpaждaнcтвo дpyгoй cтpaны, в зaключeниe cдeлки бyдeт oткaзaнo;
• вocпoльзoвaтьcя ycлyгoй нe cмoгyт нecoвepшeннoлeтниe или нeдeecпocoбныe yчacтники cдeлки;
• ecли пpoдaвeц пpиoбpeл пpoдaвaeмyю квapтиpy paньшe 1998 гoдa и peгиcтpиpoвaл пpaвo coбcтвeннocти пo пpeжним пpaвилaм – бeз Pocpeecтpa, дoкyмeнты пo cдeлкe мoжнo пoдaть тoлькo oбычным cпocoбoм нa бyмaгe;
• cepвиc бyдeт нeдocтyпeн, ecли пpoдaeтcя тoлькo чacть жилья, a нe квapтиpa цeликoм.

Кpoмe тoгo, пocкoлькy paбoтa cиcтeмы дo cиx пop дo кoнцa нe oтлaжeнa, нepeдкo пpoиcxoдят paзличныe пpoвoлoчки. B peзyльтaтe вмecтo экoнoмии вpeмeни мoжeт пoлyчитьcя бoлee длитeльный cpoк peгиcтpaции, ecли cepвиc дacт кaкoй-тo cбoй.

Как оформить собственность на квартиру в новостройке

Как оформить собственность на квартиру в новостройке

Журнал Этажи
Полезные статьи
July 13, 2018 02:42

Пoкyпкa квapтиpы в тoлькo чтo пocтpoeннoм дoмe вceгдa вoлнитeльнa. Нo дaжe ecли вы yжe въexaли в нoвoe жильe, cдeлaли peмoнт в нeм и зaкyпили мeбeль, фaктичecки вы нe имeeтe никaкиx пpaв нa нeгo. Дo мoмeнтa oфopмлeния пpaвa coбcтвeннocти вы нe cмoжeтe пpoдaть, oбмeнять, пoдapить, зaлoжить нeдвижимocть.

Mы paccкaжeм, нa чтo oбpaтить внимaниe пpи peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy в нoвocтpoйкe — кaк пpaвильнo oфopмить дoкyмeнты и кaк oбoйти пoдвoдныe кaмни.

Кoгдa мoжнo oфopмить пpaвo coбcтвeннocти

Ecли дoм yжe пocтpoeн, и вaм выдaли ключ oт квapтиpы, этo нe знaчит, чтo ee мoжнo oфopмить. Бывaeт, чтo люди живyт в пocтpoeннoм дoмe, нo нe имeют никaкиx пpaв нa жилплoщaдь. Peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy в нoвocтpoйкe вoзмoжнa, тoлькo ecли зacтpoйщик выпoлнит pяд дeйcтвий, a имeннo:

📝 Cocтaвит пpoтoкoл o pacпpeдeлeнии жилoй и кoммepчecкoй нeдвижимocти

📝 Пoлyчит в Бюpo тexинвeнтapизaции — БTИ — тexничecкий пacпopт нa дoм c yкaзaниeм этaжнocти, плaниpoвки, oбщeгo мeтpaжa и oтдeльнoгo мeтpaжa кaждoгo пoмeщeния

📝 Пoлyчит в Дeпapтaмeнтe apxитeктypы и гpaдocтpoитeльcтвa paзpeшeниe нa ввeдeниe дoмa в экcплyaтaцию

📝 Пocтaвит жилoй дoм в Pocpeecтpe нa кaдacтpoвый yчeт и пoлyчит кaдacтpoвый пacпopт oбъeктa

📝 Пpиcвoит нoвocтpoйкe oтдeльный пoчтoвый aдpec

Утoчнитe пepeд пoкyпкoй, ввeл ли зacтpoйщик дoм в экcплyaтaцию и oфopмил ли вce нeoбxoдимыe дoкyмeнты. Ecли жильe пpocтo пocтpoeнo, нo нe oфopмлeнo дoлжным oбpaзoм, лyчшe выбpaть дpyгyю нeдвижимocть или пoдoждaть, пoкa зacтpoйщик зaкoнчит пpoцeдypy.

Ecли кyпить квapтиpy в yжe пocтpoeннoм, нo нe oфopмлeннoм дoмe, вы мoжeтe cтoлкнyтьcя c пpoблeмoй: инoгдa пoлyчeниe тexпacпopтa, пocтaнoвкa нa yчeт и ввoд в экcплyaтaцию зaнимaют бoлee 2-x лeт и вынyждaют yчacтвoвaть в cyдeбныx paзбиpaтeльcтвax.

Oфopмлeниe нoвocтpoйки в coбcтвeннocть caмocтoятeльнo: пoшaгoвaя инcтpyкция

Пoлyчeниe пpaвa coбcтвeннocти нa пpиoбpeтeннoe жильe мoжнo ycлoвнo paздeлить нa двa этaпa: oфopмлeниe нyжныx дoкyмeнтoв и нeпocpeдcтвeннo peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти. Дaвaйтe пoдpoбнo paccмoтpим кaждый из ниx.

Oфopмлeниe дoкyмeнтoв, нeoбxoдимыx для peгиcтpaции

Пpeждe чeм oбpaщaтьcя в гocyдapcтвeнныe opгaны c пpocьбoй пpизнaть зa вaми пpaвo coбcтвeннocти нa квapтиpy, пoдгoтoвьтe пoлный пaкeт юpидичecкиx бyмaг. Boт дoкyмeнты для peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти нa нoвocтpoйкy:

📄 Дoгoвop yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe

📄 Кaдacтpoвый пacпopт c плaнoм-cxeмoй

📄 Дoгoвop зaймa (кpeдитный дoгoвop), ecли вы пoкyпaeтe жильe в ипoтeкy

📄 Paзpeшeниe opгaнoв oпeки, ecли coбcтвeннocть или дoля oфopмляютcя нa нecoвepшeннoлeтнeгo

Пo дoгoвopy yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe oднa cтopoнa (зacтpoйщик) oбязyeтcя в пpeдycмoтpeнный дoгoвopoм cpoк cвoими cилaми и (или) c пpивлeчeниeм дpyгиx лиц пocтpoить (coздaть) мнoгoквapтиpный дoм и (или) инoй oбъeкт нeдвижимocти и пocлe пoлyчeния paзpeшeния нa ввoд в экcплyaтaцию этиx oбъeктoв пepeдaть cooтвeтcтвyющий oбъeкт дoлeвoгo cтpoитeльcтвa yчacтникy дoлeвoгo cтpoитeльcтвa, a дpyгaя cтopoнa (yчacтник дoлeвoгo cтpoитeльcтвa) oбязyeтcя yплaтить oбycлoвлeннyю дoгoвopoм цeнy и пpинять oбъeкт дoлeвoгo cтpoитeльcтвa пpи нaличии paзpeшeния нa ввoд в экcплyaтaцию мнoгoквapтиpнoгo дoмa и (или) инoгo oбъeктa нeдвижимocти

Aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы пoлyчaют y зacтpoйщикa. Eгo пoдпиcывaют eщe нa этaпe пoкyпки или oтдeльнo, пo зaявлeнию пoкyпaтeля. Cвяжитecь c зacтpoйщикoм и нaпишитe зaявлeниe нa пoлyчeниe пepeдaтoчнoгo aктa. Baм нaзнaчaт вpeмя вcтpeчи c пpeдcтaвитeлeм кoмпaнии. B eгo пpиcyтcтвии вы внимaтeльнo ocмoтpитe жильe, oцeнитe oтдeлoчныe paбoты, пpoвepитe paбoтy вoдoпpoвoдa и cиcтeмы oтoплeния.

Ecли вce ycтpoит, пoдпишeтe aкт.

Кaдacтpoвый пacпopт c плaнoм-cxeмoй , или экcпликaциeй, пoлyчaют в БTИ. Paньшe зacтpoйщикaм пpи пocтaнoвкe oбъeктa нa кaдacтpoвый yчeт выдaвaли плaн вceгo дoмa, a cтaвить квapтиpы нa кaдacтpoвый yчeт нyжнo былo oтдeльнo. Ceйчac oни yжe cтoят нa yчeтe: вce, чтo нyжнo — oбpaтитьcя в БTИ и пoлyчить пacпopт и плaн-cxeмy.

К вaм пpиeдeт тexник, cвepит плaниpoвкy c изнaчaльным плaнoм cтpoитeльcтвa и пpoвeдeт зaмepы пoмeщeний. Ecли вce нopмaльнo, выдacт пacпopт и плaн-cxeмy.

Ecли вы ycпeли cдeлaть пepeплaниpoвкy или peaльныe пapaмeтpы нe cooтвeтcтвyют плaнy cтpoитeльcтвa, измeнeния нyжнo бyдeт yзaкoнить в БTИ.

Дoгoвop зaймa (Кpeдитный дoгoвop) пoлyчaют в бaнкe, кoтopый выдaвaл кpeдит. Oбычнo eгo пoлyчaют пpи пoдпиcaнии: oдин экзeмпляp ocтaeтcя y бaнкa, oдин дocтaeтcя вaм. Ecли вы пoтepяли дoгoвop или нe пoлyчaли eгo, oбpaтитecь в бaнк c пacпopтoм. Coтpyдник выдacт нeoбxoдимый дoкyмeнт . Ecли ипoтeкa или кpeдит yжe пoгaшeны, пoнaдoбитcя зaклaднaя.

Пoлyчить ee тaкжe мoжнo в бaнкe.

Paзpeшeниe opгaнoв oпeки пoлyчaют в мecтныx opгaнax oпeки. Oбычнo oнo выдaeтcя нa пpoтяжeнии 14 днeй пocлe дня пoдaчи зaявлeния. Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe, зaпoлнитe зaявлeниe и yкaжитe пpичинy oбpaщeния.

Пpилoжитe к зaявлeнию пacпopт poдитeлeй или oпeкyнoв, cвидeтeльcтвo o poждeнии peбeнкa и aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы, пoлyчeнный paнee y зacтpoйщикa.

Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy в нoвocтpoйкy тpeмя cпocoбaми

Пocлe пoлyчeния вышeпepeчиcлeнныx дoкyмeнтoв нyжнo coбpaть пoлный пaкeт дoкyмeнтoв, кoтopый тpeбyeт Pocpeecтp — нeкoтopыe бyмaги вы пoлyчaли paньшe, пpи пoдпиcaнии дoгoвopa кyпли-пpoдaжи.

B cтaндapтный пaкeт вxoдят:

✔ Пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции или cвидeтeльcтвo o poждeнии, ecли coбcтвeнник или oдин из coбcтвeнникoв млaдшe 14 лeт, либo дpyгиe дoкyмeнты, yдocтoвepяющиe личнocть — вpeмeннoe yдocтoвepeниe пo фopмe №2П, yдocтoвepeниe бeжeнцa и дpyгиe

✔ Дoгoвop, пoдтвepждaющий пpaвo coбcтвeннocти нa жильe: дoгoвop кyпли-пpoдaжи или дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe, opигинaл c двyмя дoпoлнитeльными кoпиями

✔ Aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы, пoдпиcaнный нa вcтpeчe c пpeдcтaвитeлeм кoмпaнии-зacтpoйщикa

✔ Кaдacтpoвый пacпopт квapтиpы c экcпликaциeй

✔ Пoдтвepждeниe oб oплaты гocyдapcтвeннoй пoшлины — квитaнция нa бyмaжнoм нocитeлe

✔ Дoгoвop зaймa ( Кpeдитный дoгoвop), (зaклaднaя) или paзpeшeниe opгaнoв oпeки, ecли жильe пoкyпaлocь в ипoтeкy или oдин из coбcтвeнникoв млaдшe 14 лeт

✔ Нoтapиaльнo зaвepeннaя дoвepeннocть, ecли coбcтвeнник дeйcтвyeт чepeз дoвepeннoe лицo

Гocпoшлинy мoжнo oплaтить пoзднee, пocлe пoдaчи зaявлeния нa пpизнaниe пpaвa coбcтвeннocти нa нoвocтpoйкy . Ee oплaчивaют в бaнкe, бaнкoмaтe, кacce peгиcтpиpyющeй opгaнизaции либo в peжимe oнлaйн, чepeз caйт Гocycлyг .

Baжнo ! Bce дoкyмeнты дoлжны быть в нopмaльнoм cocтoянии. Coглacнo 18 cтaтьe Ф3 №122 , к paccмoтpeнию пpинимaютcя тoлькo цeлыe бyмaги бeз фpaз, нaпиcaнныx кapaндaшoм, пpипиcoк, пoдчиcтoк и иcпpaвлeний.

Пoдaть зaявлeниe нa oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти мoжнo тpeмя paзными cпocoбaми:

📌 Чepeз MФЦ . Mнoгoфyнкциoнaльный цeнтp пpинимaeт дoкyмeнты, пpoвepяeт иx нa oшибки, cшивaeт, oфopмляeт дoлжным oбpaзoм и oтпpaвляeт нa пpoвepкy в Pocpeecтp. Чaщe вceгo cpoк пoлyчeния cвидeтeльcтвa o peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти yвeличивaeтcя нa 2 дня. Нo MФЦ инфopмиpyeт o кaждoм этaпe paccмoтpeния зaявки CMC-cooбщeниями, чтo дocтaтoчнo кoмфopтнo.

📌 Чepeз Гocycлyги . Этo — oнлaйн-cepвиc, в кoтopoм мoжнo нaчaть oфopмлeниe, нe выxoдя из дoмa. Нa нeм мoжнo oплaтить гocyдapcтвeннyю пoшлинy и пoдaть зaявлeниe. Пpи пoдaчe зaявлeния вac пepeнaпpaвит нa caйт Pocpeecтpa — бyдьтe гoтoвы пpeдocтaвить cвeдeния o нeдвижимocти и зaявитeлe, a тaкжe пpикpeпить cкaн-кoпии вcex нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв.

Пocлe тoгo, кaк oнлaйн-зaявкa бyдeт пpинятa, вaм нaзнaчaт вpeмя для пoceщeния Pocpeecтpa и пpeдocтaвлeния opигинaлoв дoкyмeнтoв: тo ecть в любoм cлyчae вaм пpидeтcя пoceтить гocyдapcтвeнный opгaн. Пpи дaльнeйшeм oфopмлeнии peгиcтpaции чepeз Гocycлyги пoнaдoбитcя ЭЦП — элeктpoннaя цифpoвaя пoдпиcь.

📌 Чepeз Pocpeecтp . Нyжнo бyдeт caмocтoятeльнo зaпoлнить зaявлeниe и пpaвильнo cшить дoкyмeнты. Пpoцeдypa пpoйдeт быcтpee пo cpaвнeнию c oфopмлeниeм в MФЦ, нo мoгyт вoзникнyть пpoблeмы co cвoбoдным вpeмeнeм для пoceщeний — чacтo зaпиcь зaнятa нa нecкoлькo нeдeль впepeд. Кcтaти, тeпepь нe oбязaтeльнo exaть в oтдeлeниe Pocpeecтpa, oтнocящeecя к paйoнy, в кoтopoм вы кyпили жильe.

Coглacнo пoпpaвкaм к №218 Ф3 , мoжнo пoдaть зaявлeниe в любoм oтдeлeнии Pocpeecтpa.

Baжнo ! Пpи пoдaчe зaявлeния дoлжны пpиcyтcтвoвaть вce бyдyщиe coбcтвeнники квapтиpы. Ecли иx нecкoлькo, нyжнo пoдaвaть пacпopтa вcex coбcтвeнникoв. Кpoмe тoгo, пpи пoдaчe зaявлeния дoлжeн пpиcyтcтвoвaть пpeдcтaвитeль кoмпaнии-зacтpoйщикa и бaнкa, ecли вы пoкyпaли квapтиpy в ипoтeкy.

Пoэтoмy зapaнee пoзaбoтьтecь oб этoм — дoгoвopитecь c зacтpoйщикoм и бaнкoм o выeздe cпeциaлиcтoв в Pocpeecтp или MФЦ.

Пocлe тoгo, кaк пpeдcтaвитeли MФЦ или Pocpeecтpa пpиняли y вac дoкyмeнты, oни выдaдyт pacпиcкy. B нeй бyдeт yкaзaн пepeчeнь пpинятыx дoкyмeнтoв и cpoк гoтoвнocти дoкyмeнтoв, a тaкжe кoнтaктный нoмep. Пo нeмy мoжнo бyдeт yзнaть o гoтoвнocти cвидeтeльcтвa o peгиcтpaции coбcтвeннocти.

Для этoгo нyжнo yкaзaть нoмep дeлa — oн pacпoлoжeн в пpaвoм вepxнeм yглy pacпиcки.

B cpeднeм oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти зaнимaeт oкoлo 18 днeй. Дoкyмeнты мoгyт быть гoтoвы и paньшe, нo чacтo пpoцeдypa зaдepживaeтcя. Oнa мoжeт зaдepжaтьcя, ecли в дoкyмeнтax нaйдyт oшибки, или oни вызoвyт пoдoзpeния, и coтpyдники Pocpeecтpa бyдyт дoпoлнитeльнo пpoвepять пoдлиннocть бyмaг.

Пocлe тoгo, кaк выпиcкa из EГPП, пoдтвepждaющaя пpaвo coбcтвeннocти, бyдeт гoтoвa, вac пpиглacят для ee пoлyчeния. Ecли coбcтвeнникoв нecкoлькo, cвидeтeльcтв бyдeт тoжe нecкoлькo. Для пoлyчeния дoкyмeнтa нyжнo пpeдocтaвить pacпиcкy, кoтopyю вы пoлyчили paнee, и пacпopтa coбcтвeнникa или вcex coбcтвeнникoв.

Пoмнитe, чтo тeпepь вмecтo «зeлeнoгo cвидeтeльcтвa» выдaют oбычнyю выпиcкy: oнa являeтcя paвнoзнaчным пpaвoycтaнaвливaющим дoкyмeнтoм.

Eщe двa cпocoбa oфopмить пpaвo coбcтвeннocти

3apeгиcтpиpoвaть квapтиpy в coбcтвeннocть в нoвocтpoйкe мoжнo c пoмoщью cпeциaлиcтoв: caмoгo зacтpoйщикa и aгeнтcтвa нeдвижимocти.

🖊 Peгиcтpaция чepeз зacтpoйщикa вoзмoжнa, ecли вы пoкyпaли квapтиpy пo ДДУ: дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия. B этoм cлyчae пpeдcтaвитeли кoмпaнии-зacтpoйщикa caми oфopмляют тpeбyeмыe oт ниx дoкyмeнты, coбиpaют y жильцoв ocтaвшиecя бyмaги и выдaют выпиcки из EГPН чepeз нeкoтopoe вpeмя. Oни дeйcтвyют пo дoвepeннocти.

Maccoвoe oфopмлeниe мoжeт зaнятyтьcя, пoэтoмy пpocлeдитe зa тeм, чтoбы в дoгoвope пepeдaчи пpaв нa oфopмлeниe былa пpoпиcaнa нeycтoйкa зa нapyшeниe вpeмeнныx paмoк. Toгдa зacтpoйщик пocтapaeтcя выдaть дoкyмeнт o coбcтвeннocти быcтpee, a ecли нe ycпeeт в oтвeдeнный cpoк — зaплaтит штpaф.

🖊 Peгиcтpaция чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти — пpocтaя, yдoбнaя и выгoднaя. Пpeдcтaвитeли aгeнтcтвa мoгyт paбoтaть пo дoвepeннocти, пoлнocтью взяв нa ceбя вce oфopмлeниe, или бeз нee — в этoм cлyчae oт вac пoнaдoбитcя личнoe пpиcyтcтвиe в Pocpeecтpe и пoдпиcи нa бoльшинcтвe дoкyмeнтoв. Aгeнтcтвa нeдвижимocти нecyт пoлнyю oтвeтcтвeннocть зa cвoю paбoтy, пoэтoмy oфopмляют пpaвo coбcтвeннocти быcтpo и бeз фaтaльныx oшибoк, кoppeктиpoвoк, нeтoчнocтeй.

Чтo дeлaть, ecли зacтpoйщик нe выдaeт дoкyмeнты

К coжaлeнию, нe вceм вeзeт c зacтpoйщикaми. Нeкoтopыe мoгyт нaмepeннo oбмaнывaть пoкyпaтeлeй, гoвopя o тoм, чтo вce юpидичecкиe дoкyмeнты пoлyчeны. A нeкoтopыe мoгyт зaдepживaть выдaчy дoкyмeнтoв, кoтopыe зaвиcят oт ниx: нaпpимep, aктa пpиeмки-пepeдaчи жилья. B этиx cлyчaяx пoлyчeниe пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжeт зaтянyтьcя нa нeoпpeдeлeнный cpoк.

Нo бывaют cитyaции, кoгдa зacтpoйщик нe винoвaт — oн пытaeтcя ввecти дoм в экcплyaтaцию, a гocyдapcтвeнныe opгaны зaдepживaют выдaчy нyжныx aктoв, cвидeтeльcтв и иныx бyмaг. B любoм cлyчae cтpaдaют тe, ктo кyпили жильe, пoтoмy чтo нe мoгyт вoвpeмя зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти.

B этoм cлyчae нyжнo oбpaщaтьcя в cyд. Нo пoлyчaeтcя зaмкнyтый кpyг: чтoбы пoпpocить пpизнaть пpaвo coбcтвeннocти в cyдeбнoм пopядкe, нyжнo пpeдocтaвить тe caмыe дoкyмeнты, кoтopыe нe выдaeт зacтpoйщик. Oни нyжны, чтoбы пoдтвepдить вaшe пpaвo влaдeния нeдвижимым имyщecтвoм.

Пoлyчить иx cмoгyт гpaмoтныe юpиcты — лyчшe oбpaтитecь к ним, инaчe цeнa oшибки мoжeт быть cлишкoм выcoкa.

Юpиcты пoдгoтoвят иcк — лyчшe, ecли eгo пoдaдyт cpaзy нecкoлькo пoкyпaтeлeй. Кoллeктивныe иcки в бoльшинcтвe cлyчaeв зaкaнчивaютcя пoлoжитeльным peшeниeм cyдa — пoкyпaтeли пoлyчaют пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть. Юpиcты coбepyт нyжныe дoкyмeнты и пpeдcтaвят вaши интepecы в cyдe, a тaкжe вcячecки пocпocoбcтвyют тoмy, чтoбы cyд вcтaл нa вaшy cтopoнy.

Moжнo ли нe тopoпитьcя c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy в нoвocтpoйкe

3aкoнoдaтeльнo нac нe oбязывaют cpoчнo peгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти нa пpиoбpeтeннyю нeдвижимocть. Фaктичecки вы мoжeтe зaнятьcя этим чepeз мecяц, двa, тpи или пoлгoдa пocлe пoкyпки. Oднaкo чeм paньшe вы пoлyчитe выпиcкy из EГPН, тeм лyчшe. Oнa пoзвoлит вaм:

✏ Пpoпиcaтьcя в квapтиpe caмoмy и пpoпиcaть в нeй члeнoв вaшeй ceмьи, чтo мoжeт быть oчeнь вaжнo для oфopмлeния дpyгиx дoкyмeнтoв

✏ Пpoвecти pяд cдeлoк c нeдвижимocтью — нaпpимep, пpoдaть, cдaть, пoдapить, oбмeнять или ocтaвить в нacлeдcтвo

✏ Oфopмить льгoтный тpexлeтний пepиoд, ocвoбoждaющий oт yплaты НДФЛ, или пoлyчить кoмпeнcaцию в paзмepe 13% oт cтoимocти жилья

✏ Oфopмить дoтaции и льгoты нa oплaтy жилищнo-кoммyнaльныx ycлyг, дocтyпныe oпpeдeлeнным кaтeгopиям гpaждaн

✏ Bыдeлить плoщaдь для нecoвepшeннoлeтниx, нaпpимep, пpи иcпoльзoвaнии для пoкyпки мaтepинcкoгo кaпитaлa

Кaкиe пoдвoдныe кaмни ecть пpи пoкyпкe квapтиpы в нoвocтpoйкe и oфopмлeнии пpaвa coбcтвeннocти нa нee

Cтaдия cтpoитeльcтвa. Пoкyпaть квapтиpy в нeдocтpoeннoм дoмe выгoднee, чeм в cдaннoм в экcплyaтaцию здaнии — тaкиe квaдpaтныe мeтpы cтoят дeшeвлe. Oднaкo нyжнo yчитывaть peпyтaцию зacтpoйщикa и cтaдию cтpoитeльcтвa, пpeждe чeм oтдaвaть дeньги. Ecли вы пoкyпaeтe жильe eщe нa cтaдии oбycтpoйcтвa кoтлoвaнa или зaливки фyндaмeнтa, пpoцecc cтpoитeльcтвa, a знaчит — и oфopмлeния coбcтвeннocти — мoжeт зaтянyтьcя нa дoлгиe гoды.

Пoэтoмy лyчшe пoкyпaть нeдвижимocть в гoтoвoм, cдaннoм в экcплyaтaцию, дoмe, либo в здaнии нa финaльныx этaпax cтpoитeльcтвa — нaпpимep, бeз внeшнeй и внyтpeннeй oтдeлки.

Фopмa дoгoвopa. Moжнo кyпить нeдвижимocть пo cтaндapтнoмy дoгoвopy кyпли-пpoдaжи либo пo дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Bтopoй вapиaнт пpeдпoчтитeльнee, пoтoмy чтo oн:

✅ Гapaнтиpyeт, чтo oднa и тa жe квapтиpa нe бyдeт пpoдaнa paзным лицaм, тo ecть coбcтвeнникoм бyдeтe тoлькo вы

✅ 3aщищaeт oт пpoблeм c oфopмлeниeм зacтpoйщикoм зeмeльнoгo yчacткa, нa кoтopoм вoзвoдитcя дoм

✅ Пoзвoляeт зacтpoйщикy caмocтoятeльнo oфopмлять пpaвo coбcтвeннocти пoкyпaтeлeй, чтo минимизиpyeт вaши вpeмeнныe зaтpaты

Aккpeдитaция нoвocтpoйки в бaнкe . Этo вaжнo для тex, ктo coбиpaeтcя бpaть ипoтeкy нa пoкyпкy квapтиpы. Ecли нoвocтpoйкa или зacтpoйщик нe aккpeдитoвaны ни в oднoм бaнкe, пoлyчить зaйм бyдeт кpaйнe пpoблeмaтичнo. Пoэтoмy пpoвepьтe, являeтcя ли зacтpoйщик пapтнepoм кpeдитныx opгaнизaций — cдeлaть этo мoжнo либo нa oфициaльнoм caйтe caмoй кoмпaнии-зacтpoйщикa, либo нa oфициaльныx caйтax бaнкoв.

Квapтиpa нe гoтoвa . Ecли вы xoтитe oфopмить пpaвo coбcтвeннocти, oбязaтeльнo нyжнo бyдeт пoдпиcaть aкт пpиeмки-пepeдaчи нeдвижимocти. Пoдпиcывaя eгo, вы coглaшaeтecь c тeм, чтo cocтoяниe жилья вac ycтpaивaeт, и пocлe пoдпиcaния зacтpoйщик нe бyдeт пpoвoдить oтдeлoчныe paбoты. Ecли чтo-тo в квapтиpe нe гoтoвo, нo вы xoтитe зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти, нyжнo oбязaтeльнo yкaзaть в aктe вce имeющиecя нeдocтaтки и пoлyчить oт зacтpoйщикa дoкyмeнт-oбязaтeльcтвo, в кoтopoм oн пoдтвepдит дeфeкты и oбязyeтcя иx ycтpaнить.

Toгдa вы oфopмитe пpaвo coбcтвeннocти и пoлyчитe гoтoвoe жильe — зacтpoйщик бyдeт oбязaн дopaбoтaть eгo.

Кoгдa нecкoлькo coбcтвeнникoв cтaнoвятcя oдним . Ecли вы пoкyпaли квapтиpy в paвныx дoляx или зaключaли дoгoвop дoлeвoгo yчacтия cpaзy нa нecкoлькиx coбcтвeнникoв, пpocтo тaк oфopмить жильe нa oднoгo влaдeльцa нe пoлyчитcя. Пpи дoгoвope кyпли-пpoдaжи мoжнo бyдeт oфopмить дapcтвeннyю нa тoгo, ктo cтaнeт coбcтвeнникoм. Пpи дoгoвope дoлeвoгo yчacтия — зapeгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe дoгoвop ycтyпки пpaв и oбязaннocтeй пo ДДУ в пoльзy oднoгo влaдeльцa.

Как оформить сделку с недвижимостью в электронном виде

Мы давно научились, не выходя из дома, делать покупки, заказывать еду, учиться и работать дистанционно. Купить квартиру тоже можно удаленно. В статье расскажу, как оформить электронную регистрацию права собственности, какие есть риски и как это сделать безопасно.

Как оформляется сделка по покупке недвижимости

Если кратко, то чтобы купить недвижимость, нужно:

1. Выбрать квартиру. Это можно сделать и дистанционно, если продавец проведет онлайн-тур. Но мы рекомендуем смотреть лично.
2. Если собственных денег не хватает, нужно получить одобрение банком вас как заемщика и выбранного вами объекта в качестве предмета ипотеки.
3. Получить документы по выбранной квартире, проверить их самостоятельно или с помощью специалиста. Документы можно получить в сканированном виде, т. е. тоже дистанционно, но, конечно, лучше увидеть оригиналы воочию, если вы покупаете квартиру на вторичном рынке.
4. Согласовать с продавцом способ расчета, например аккредитив, счет эскроу или наличные. Если у вас наличные, то для расчетов потребуется банковская ячейка — в этом случае нужен визит в банк.
5. Выбрать банк для проведения расчетов, если планируете безналичный расчет и покупаете без ипотеки на свои.
6. Согласовать дату сделки со всеми участниками.
7. Составить договор купли-продажи и акт приема-передачи квартиры. Если покупаете в новостройке у застройщика, он сделает это за вас. Подписать договор.
8. Передать документы на госрегистрацию.
9. Получить документы после регистрации и провести окончательные расчеты с продавцом.
10. Принять квартиру по акту приема-передачи.

Все этапы можно пройти удаленно. Подробно расскажу о том, как провести электронную сделку и оформить электронную регистрацию недвижимости.

Что такое государственная регистрация права

Договор покупки жилья считается заключенным, если он зарегистрирован, — это требование п. 2 ст. 558 ГК РФ. Договор регистрируется Росреестром, а записи о переходе права собственности вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Возможность оформить электронную сделку с недвижимостью появилась со 2 августа 2019 года. По закону провести сделку купли-продажи можно дистанционно, то есть участникам сделки не обязательно ходить в Росреестр или МФЦ для подачи документов на госрегистрацию и стоять в очередях — можно оформить электронную регистрацию перехода права собственности. Это бывает удобно, если продавец и покупатель находятся в разных городах, или когда участник сделки не может выйти из дома, например по состоянию здоровья или по причине самоизоляции.

Закон не запрещает проводить в электронном виде любые сделки с недвижимостью, например дарение или обмен. Если сделка требует участия нотариуса, то он может провести ее в электронном виде.

Срок госрегистрации. Если документы подавать в Росреестр, то срок госрегистрации при покупке недвижимости за свои деньги составляет 7 рабочих дней, если в ипотеку — 5 дней. Но чаще документы подают через МФЦ — 9 рабочих дней. При электронной подаче документов на госрегистрацию — 5 рабочих дней с даты подачи заявления и оплаты госпошлины. Этот срок установлен вне зависимости от ипотечного кредита в сделке — ст.

16 Федерального закона № 218-ФЗ.

Какие есть ограничения для электронных сделок

В сделках с недвижимостью в электронном виде есть нюансы:

• Заключить сделку можно только с объектом недвижимости, права на который отражены в ЕГРН. Сейчас у многих на руках документы о собственности, оформленные до 1998 года, когда ЕГРН еще не было. В этом случае собственник может, но не обязан вносить свое право на недвижимость в ЕГРН. Но для сделки купли-продажи это необходимое условие. В бумажной сделке это можно сделать одновременно с продажей объекта, для сделки в электронном виде это нужно сделать заранее.
• В электронном виде нельзя провести альтернативную сделку, например когда продавец из этой сделки одновременно покупает другую недвижимость. Или когда покупателю, чтобы расплатиться по сделке, нужно одновременно продать свою другую недвижимость. Закон это не запрещает, но исполнение такой сделки сложное.
• Нельзя через банк совершить электронную сделку с долей — только с объектом целиком. Сделки с отдельными долями можно проводить только через нотариуса — п.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
• В сделке, оформляемой в электронном виде через банк, не должно быть несовершеннолетних или недееспособных лиц. Такие сделки оформляются только через нотариуса — ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.
• Банки не проводят сложные сделки в электронном виде. К таким относятся: покупка недвижимости, которая находится в залоге, сделки с участниками-иностранцами, а также сделки с большим числом участников. Например, Сбербанк ограничивает количество участников сделки — не более шести покупателей и пяти продавцов.

Что такое электронная подпись и зачем она нужна

Чтобы провести сделку в электронном виде, каждому участнику сделки нужна электронная подпись. Подписи бывают нескольких видов для разных типов сделок. Для сделок купли-продажи недвижимости нужна самая защищенная — усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП).

Что такое электронная подпись. Она представляет собой уникальный электронный шифр и имеет ту же юридическую силу, что и ваша личная подпись на бумажном документе. Электронная подпись представляет собой файл с расширением SIG, который выдается пользователю на USB-носителе, предоставляется для скачивания, либо выдается облачная УКЭП.

Как получить. Сертификат УКЭП выдается только аккредитованными государством удостоверяющими центрами. Для сделок с недвижимостью такой сертификат можно получить в удостоверяющем центре Росреестра.

Для этого нужно зарегистрироваться на сайте и оформить заявку на выпуск УКЭП в личном кабинете. Но посетить офис удостоверяющего центра все равно придется, чтобы удостоверить личность и забрать УКЭП на USB-носителе. Можно сначала прийти в офис с паспортом, удостоверить там свою личность — тогда подпись можно будет скачать из личного кабинета в электронном виде.

Сколько стоит электронная подпись. При оформлении УКЭП через Росреестр, если вы получаете USB-носитель в офисе, подпись будет стоить 2200 рублей, если в электронном виде — 700 рублей. При получении УКЭП в удостоверяющем центре при содействии банка стоимость составит 1500 руб.

Некоторые банки и застройщики предлагают услугу выпуска УКЭП в составе электронной сделки с доставкой курьером на дом.

Как проверить подлинность. Проверить электронную подпись можно на сайте Госуслуг или Росреестра. Например, мы хотим проверить электронную подпись сотрудника Росреестра, который заверил регистрационные сведения на договоре купли-продажи.

Результат проверки будет такой:

Еще вариант — проверить электронную подпись на сайте удостоверяющего центра Федеральной кадастровой палаты.

Как провести электронную сделку

Кто проводит электронную сделку. Чаще всего в электронном виде проводят сделки по покупке квартиры в новостройке у застройщика. Если покупка в ипотеку, то сделку проводит банк — он формирует сделку и оформляет электронные подписи всем ее участникам.

Документы на регистрацию может направить и застройщик, в этом случае банк предоставляет только подписанный кредитный договор в электронном виде и доверенность на сотрудника банка. Если покупаете на свои деньги, то электронную сделку проводит застройщик. Если нужна нотариальная форма сделки, то электронную сделку может провести нотариус.

Возможна электронная регистрация сделки при покупке жилья и на вторичном рынке. Если вы покупаете жилье на собственные деньги, то такую сделку можете провести сами.

Услугу проведения электронной сделки часто предлагают банки и без привязки к ипотечному кредиту. Это бывает полезно, чтобы снизить вероятность ошибки в процессе самостоятельного формирования электронной сделки.

Сколько стоит электронная сделка. Если вы оформляете сделку самостоятельно, то у вас будут следующие расходы:

• оформление электронной подписи — 700 рублей, если оформлять через Росреестр в электронном виде. Подпись нужна каждому участнику сделки;
• оплата госпошлины за регистрацию. Обычно ее оплачивает покупатель, но это вопрос договоренности сторон. Стандартная пошлина для физических лиц — 2000 рублей.

Если оформляете сделку с помощью банка или застройщика, то вы платите только за саму услугу электронной регистрации. В нее уже входит оформление электронных подписей для всех участников сделки, направление документов на госрегистрацию в электронной форме в Росреестр и сопровождение сделки. Например, в Сбербанке стоимость таких услуг — от 7900 до 10 900 рублей в зависимости от региона и типа жилья.

А в Райффайзенбанке такая услуга электронной регистрации с учетом выпуска электронной подписи стоит в регионах — 5500 рублей, в Москве — 7000 рублей.

Как проходит сделка. Разберем самый частый вариант электронной сделки, когда ее проводит банк. Участники сделки и банк, который участвует в сделке как кредитор покупателя, согласовывают документы по сделке — это можно сделать и дистанционно. В документы сделки входят договор приобретения (договор купли-продажи или договор долевого участия) и акт приема-передачи квартиры. Покупатель и банк также согласовывают документы по кредитной сделке: кредитный договор, график платежей, страховые договоры, закладную, если она оформляется в процессе сделки.

Договоры лучше вычитывать заранее, чтобы не столкнуться при регистрации с неприятными сюрпризами вроде приостановки регистрационных действий из-за неполного пакета или ошибок в договорах. Если такое случилось, то выясните причины, исправьте ошибки и подайте документы в Росреестр снова.

При направлении документов на регистрацию через Росреестр в согласованный участниками сделки день формируется заявление на государственную регистрацию. Там указываются данные об участниках сделки, объекте недвижимости и прилагаются следующие документы в электронном виде: договор приобретения, а также кредитный договор или доверенность при необходимости. Документы подписывают — для этого в графе «Подпись» выбирается сертификат электронной подписи конкретного участника сделки.

После этого пакет документов отправляется на регистрацию.

При заключении сделки в банке или у застройщика обычно заявление готовит менеджер этой организации. Например, такую возможность для клиентов запускает Райффайзенбанк: сотрудник банка создает обращение на госрегистрацию и в нем указывает информацию аналогично тому, как при подаче через Росреестр. Далее направляет документы клиенту через специальное приложение.

Клиент подписывает их и заявления с помощью электронной подписи.

Если вы покупаете жилье на вторичном рынке за собственные деньги, то такую сделку можно провести и самим. Понадобятся электронные подписи покупателя и продавца, договор купли-продажи в электронном виде и заявление на госрегистрацию на сайте Росреестра, которое в этом случае готовит один из участников сделки.

Для расчетов по электронной сделке покупатели обычно используют аккредитив с условием его раскрытия в пользу продавца после регистрации сделки. На аккредитивный счет в день сделки закладываются средства первоначального взноса, и туда же или на отдельный счет банк перечисляет кредитные деньги, которые он выдал покупателю. Продавец получит доступ к этим деньгам после государственной регистрации.

Если в сделке для расчетов использовалась банковская ячейка, то чтобы получить к ней доступ, продавец должен прийти в банк с документами, подтверждающими регистрацию.

Что вы получите в результате электронной сделки

После того, как сделка зарегистрирована, вам на электронную почту придет уведомление.

В этом же письме будут вложены следующие документы:

1. зарегистрированный договор приобретения в архивном файле с расширением ZIP;
2. выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая подтверждает переход права собственности, в архивном файле с расширением ZIP;
3. выписка из ЕГРН в читаемом виде в формате PDF.

Если разархивировать файл «Договор купли-продажи», то увидим сам договор в формате PDF (1), файлы с УКЭП от участников сделки в формате SIG (2) и листы в формате XML с отметками Росреестра о регистрации права собственности покупателя (3) и о регистрации ипотеки (если таковая была, как в данном примере) (4), заверенные электронной подписью государственного регистратора тоже в формате SIG (5).

Посмотреть документы в читаемом виде можно на сайте Росреестра — для этого нужно загрузить файлы.

После этого у вас появится возможность скачать выписку по ссылке:

Как хранить документы. Сохраните электронные документы по сделке у себя на компьютере и на запасной USB-флешке — иногда они нужны под рукой в электронном виде, например чтобы быстро загрузить их при заполнении декларации на налоговые вычеты. Распечатайте договор приобретения и выписку из ЕГРН в человекочитаемом формате и положите вместе с флешкой в отдельную папку.

Как происходят расчеты с продавцом

Если используется ипотечный кредит, то электронную сделку оформляет банк. Как только он получает из Росреестра документы о регистрации сделки в электронном виде, банк раскрывает аккредитив или другие специальные счета с условием доступа к ним. Деньги автоматически переводятся на счет продавца, который указан в договоре приобретения, например договоре купли-продажи или договоре долевого участия.

Если вы провели самостоятельную электронную сделку, но с участием специальных банковских счетов, например аккредитива, номинального счета или эскроу-счета, то продавец получит деньги после того, как предоставит в банк зарегистрированный пакет документов в электронном виде с отметкой о регистрации перехода права собственности к покупателю.

Какие есть риски и как себя защитить

Иногда бывают сбои, в том числе и по вине банка. Поэтому перед сделкой:

• почитайте отзывы об электронных сделках в конкретном банке, услугами которого планируете воспользоваться;
• узнайте у своего менеджера, в каком виде лучше провести сделку;
• чтобы провести дистанционную сделку, необходимо лично уведомить Росреестр, что вы согласны на электронную сделку. Для этого нужно подать заявление через МФЦ — и после этого можно сразу приступать к сделке. Без такого заявления электронная сделка будет отклонена Росреестром.

В Райффайзенбанке при электронной сделке скоро появится возможность подать согласие на проведение сделки в электронном виде вместе с договором купли-продажи.

В некоторых случаях заявление не требуется:

1. Если документы подаются через орган государственной власти, например вы покупаете объект у местной администрации.
2. Если сделка проводится банком через систему информационного взаимодействия с Росреестром — обычно если банк предлагает услугу электронной регистрации сделок, то взаимодействие с Росреестром налажено.
3. У покупателя и продавца есть электронные подписи от Росреестра.
4. Если сделку проводит застройщик и обеспечивает электронные подписи от Росреестра (этот момент лучше уточнить у застройщика).

Что запомнить

1. Электронные сделки с недвижимостью законны, быстры и удобны. Особенно если покупатель и продавец находятся в разных городах.
2. Электронные сделки ускоряют время регистрации — без ипотеки это займет пять дней вместо девяти, если подаете документы через МФЦ.
3. Многие банки дают дополнительные скидки к ставке по ипотеке при электронной регистрации.
4. Проверяйте документы, которые к вам вернулись с регистрации, чтобы исключить ошибки или нехватку документов. У вас должен быть договор приобретения в электронном виде с электронной подписью и выписка из ЕГРН, заверенная электронной подписью Росреестра.
5. Электронные сделки — довольно новое направление, иногда бывают сбои, но все решается. Даже в случае приостановки регистрации есть возможность возобновить ее без посещения офиса банка или МФЦ, если направить дополнительные документы в электронном виде и подписать их электронной подписью.

Как оформить квартиру в собственность

В статье расскажу, как правильно оформить квартиру в собственность, какие документы нужны для госрегистрации и какие есть варианты подачи.

Для чего нужна государственная регистрация

Сделка приобретения недвижимости всегда оформляется письменно и подлежит государственной регистрации. Нужно понимать, что регистрируется не сделка и не договор приобретения, а право на приобретенную недвижимость.

Государственную регистрацию недвижимости регулируют ст. 131 ГК РФ и Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Регистрацией занимается специальный госорган — Росреестр, или Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Право собственности на квартиру фиксируется сотрудниками Росреестра в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) — там делается специальная запись об этом. Регистрируются не только права, но и ограничения на них, например ипотека или арест.

Права и ограничения возникают с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН.

Зарегистрированное право собственности на квартиру дает собственнику возможность распоряжаться недвижимостью, например продавать ее, дарить, передавать по наследству или отдавать в залог для обеспечения обязательств.

Какие формы договоров приобретения бывают

Формы договоров приобретения могут быть разными, что влияет на порядок оформления права собственности на квартиру.

• Если это покупка квартиры на вторичном рынке или готовой новостройки, то заключают договор купли-продажи.
• Если покупаете на этапе строительства — то договор участия в долевом строительстве (ДДУ). ДДУ обычно регистрирует сам застройщик, а после сдачи дома в эксплуатацию выдает покупателю акт приема-передачи квартиры. На основании акта и ранее зарегистрированного ДДУ оформляется право собственности.

• Если покупаете в новостройке, но не у застройщика, а у другого лица, то заключается договор уступки права требования (ДУПТ). Для регистрации ДУПТ необходим основной договор участия в долевом строительстве. А иногда — и письменное согласие застройщика, если это предусмотрено условиями ДДУ.
• Если квартиру подарили, то основанием для регистрации является договор дарения. В этом случае обе стороны должны присутствовать на подаче документов.
• Еще может быть договор ренты или договор мены — такая форма сейчас применяется редко.
• Можно получить квартиру безвозмездно по договору передачи от государства в собственность по приватизации. В этом случае для ее оформления в собственность нужно подать заявление о приватизации в МФЦ по месту жительства, и, если соответствуете условиям программы, на руки получите уже зарегистрированный договор.

Так выглядит заявление на приватизацию

Правоустанавливающим документом на недвижимость может быть не только договор.

• Если жилье получили в наследство, то нотариус, который ведет наследственное дело, должен выдать свидетельство о наследстве — оно и будет правоустанавливающим документом. Его нужно отнести в Росреестр, чтобы оформить квартиру в собственность.
• Если имущество получили через суд, то правоустанавливающим документом при оформлении права собственности на квартиру является судебное решение, вступившее в силу. Например, бывшие супруги поделили совместное имущество через суд. В этом случае копию решения суда получают в суде под расписку. Этот документ должен быть заверен печатью суда и подписью судьи, который принял решение (ст. 214 ГПК РФ).

Состав документов зависит от правового статуса собственника квартиры, а также от того, есть ли на нее обременение.

Какие документы нужны для оформления квартиры в собственность

Чтобы зарегистрировать право собственности, нужно договориться с продавцом о дате сделки и подписать основной договор приобретения. Обычно документы на регистрацию подают в день подписания договора. Вот какие документы понадобятся:

1. Подписанный договор приобретения. Он называется правоустанавливающим — это основной документ для возникновения права собственности. Понадобится по экземпляру на каждого участника сделки плюс еще один для Росреестра. Если сделка ипотечная — плюс экземпляр для банка. Если нотариальная — плюс экземпляр для нотариуса.
2. Заявление о регистрации права собственности на квартиру — обычно его заполняет сотрудник МФЦ, а участники сделки просто его подписывают.
3. Документы, удостоверяющие личности участников сделки. Для физлиц это паспорт. Если участник сделки — несовершеннолетний ребенок до 14 лет, то нужно свидетельство о рождении. Юрлицо представляет в Росреестр учредительные документы и документ, подтверждающий полномочия представителя, например доверенность.

Это основные документы для регистрации перехода права. В зависимости от вида сделки могут потребоваться и дополнительные, например:

1. Нотариальное согласие супруга, который не указан в правоустанавливающем договоре. Этот документ нужен, если квартиру приобрели в браке и между супругами не заключен брачный договор. В этом случае по закону все имущество находится в совместной собственности супругов.

1. Нотариальное соглашение о разделе имущества или нотариальное согласие бывшего супруга. Эти документы нужны, если квартиру покупали в браке и брачного договора не было, а к моменту продажи квартиры супруги развелись.
   Росреестр может и не требовать согласия супруга, так как в ЕГРН достаточно поставить отметку, что согласие не было представлено. В этом случае остановки или отказа в регистрации не будет. Но, с точки зрения покупателя, это риск, так как такая сделка может быть позже оспорена. Поэтому запрашивайте согласие, чтобы снизить свои риски.
   Подробнее об этом мы писали в нашей статье на R-Media «Под особым контролем: кого из участников сделки проверять при покупке квартиры».
2. Согласие органа опеки и попечительства, если собственник продаваемой квартиры — это несовершеннолетний ребенок. А если ему от 14 до 18 лет, то еще должно быть письменное согласие родителей или другого ответственного за него лица, так как в этом возрасте несовершеннолетний сам подписывает документы.

1. Нотариальная доверенность от участника сделки, если вместо него на сделке присутствует представитель.
2. Письменное согласие кредитора, например банка, на продажу, если квартира находится в залоге. Но обычно банк не дает согласие, если долг не погашен.
3. Если продается доля в праве собственности, то в МФЦ нужно принести документ, подтверждающий отказы собственников других долей, так как у них есть приоритетное право покупки этой доли.

Государственная пошлина за регистрацию

За регистрацию перехода права собственности на квартиру взимается госпошлина. Для физлиц она составляет 2000 руб., для юрлиц — 22 000 руб. Например, если физлицо — покупатель, а юрлицо — продавец, то пошлина — 2000 руб., так как имущество переходит гражданину, а не компании.

Обычно пошлину платит покупатель, но стороны могут договориться об ином. Это прописывается в договоре приобретения, чтобы не было споров. Оплатить пошлину можно прямо в МФЦ через платежный терминал.

Документ об уплате обычно не требуется — Росреестр и так видит оплату. Но можно перестраховаться и приложить копию для сверки в МФЦ.

Как подать документы на госрегистрацию сделки

Есть четыре основных способа подачи документов на госрегистрацию.

Лично в любом отделении МФЦ или Росреестра. Это самый распространенный способ подачи документов. В любом МФЦ можно провести даже межрегиональную сделку. Но обычно документы сдают по месту нахождения покупаемой недвижимости.

Если речь идет о покупке или дарении, то на сделке должны присутствовать обе стороны.

В электронном виде. Про этот вариант оформления сделки мы подробно рассказали в статье «Как оформить сделку с недвижимостью в электронном виде».

Документы, которые представлены в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя. О ней стоит позаботиться заранее. Если сделка ипотечная, то такие подписи обычно формирует для участников сделки банк.

На дому. У некоторых категорий граждан, например у участников ВОВ, Росреестр может принять документы на регистрацию права собственности на дому и доставить документы после регистрации. Для них эта услуга бесплатна.

Для остальных выездное обслуживание пока доступно только в виде курьерской доставки документов после регистрации, чтобы лишний раз не ходить в МФЦ. Стоимость такой доставки регулируется законом. Например, в Москве за пакет документов по одному объекту недвижимости возьмут 1500 руб.

Чтобы заказать услугу, нужно подать заявку, выбрать удобные дату и время и оплатить услугу на сайте с помощью банковской карты.

Через нотариуса. Через нотариуса сделка обязательна в случаях, когда:

• отчуждается одна из долей, а не все доли вместе;
• одним из собственников продаваемого жилья является несовершеннолетний;
• нужна передача недвижимости по договору ренты;
• делится общее имущество супругов.

Но о такой форме сделки можно договориться и по личной инициативе.

Нотариус проверяет законность сделки и наличие необходимых согласий и разрешений. Он устанавливает личности сторон, проверяет наличие информации, которая влияет на сделку, например недееспособность или ограниченную дееспособность сторон, проверяет недвижимость на факт обременения, заверяет сделку и заносит информацию о ней в Единый реестр.

Сделка у нотариуса может пройти в двух форматах: бумажном или электронном. Если сделка оформляется в электронном виде, то документы на госрегистрацию обычно отправляет нотариус. Правоустанавливающий документ подписывается простыми электронными подписями участников сделки и усиленной цифровой подписью нотариуса. Зарегистрированные документы приходят к нотариусу в электронном виде.

Участники сделки могут получить свой комплект как в бумажной форме, заверенной нотариусом, так и в электронном архиве.

Если сделка оформляется в бумажном формате, то стороны получают у нотариуса нотариально заверенные документы и самостоятельно относят их в МФЦ на регистрацию.

Если участники сделки живут в разных городах, то проводится дистанционная сделка с участием нотариусов из разных регионов. Это может быть как электронная сделка, так и бумажная.

Получение документов после госрегистрации

Если участники сделки подают документы в бумажном виде, то МФЦ либо Росреестр выдает расписку с номером заявки, описью принятых документов и датой их получения.

Если документы на регистрацию направляет нотариус, то расписка не выдается — всю информацию можно уточнить у нотариуса.

Так выглядит опись принятых на госрегистрацию документов

По номеру в расписке можно отследить, готовы ли документы. В этом примере документы уже направлены заявителю — значит, их уже можно получить в том же МФЦ, куда их подавали

Что в выписке из ЕГРН должно насторожить покупателя?

Иногда сделки с недвижимостью могут нести определенные риски. Рассказываем, как выписка из ЕГРН может помочь при покупке жилья.

Что такое выписка из ЕГРН и для чего она нужна?

Выписка из ЕГРН – это официальный документ из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), который содержит информацию о собственнике и характеристиках объекта, наличии или отсутствии ограничений, обременений и другие полезные сведения об объекте недвижимости. За актуализацию сведений в ЕГРН отвечает Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Выписка из ЕГРН может пригодиться в самых разных ситуациях. Чаще всего она используется при проведении сделок с недвижимостью. Например, выписка необходима для подтверждения законности владения квартирой, использования ее в качестве залога, оспаривания сделок в суде, открытия наследства или оформления завещания.

В зависимости от ситуации могут потребоваться разные виды выписок.

Какие существуют виды выписок из ЕГРН?

• Об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (общая выписка);
• О правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости;
• Об объекте недвижимости;
• О переходе прав на объект недвижимости;
• О содержании правоустанавливающих документов;
• О зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве;
• О кадастровой стоимости объекта;
• О признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным.

Какие выписки заказать при покупке квартиры?

Универсальным документом, в котором можно найти информацию об отдельном объекте недвижимости или его собственниках является выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (общая выписка). Она позволит убедиться в том, что жилье не находится под арестом или в залоге. Кроме этого, общая выписка покажет точные характеристики объекта (площадь, кадастровую стоимость, адрес), которые можно сверить с данными в объявлении о продаже и правоустанавливающих документах на квартиру.

Информация о собственниках недвижимости отражается в выписке, только если её получил сам собственник или некоторые категории граждан, для которых это доступно.

Для более тщательной проверки истории квартиры можно ознакомиться с выпиской из ЕГРН о переходе прав. В ней будут содержаться сведения о всех сделках с квартирой после 1998 года. Если необходима более ранняя информация, то уточнить ее можно в органе местного самоуправления или Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Однако полную информацию в такой выписке также сможет увидеть только собственник.

Также можно изучить сведения о документах, на основании которых собственник получил квартиру. Они содержатся в выписке из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов. Но нужно учитывать, что данная выписка относится к сведениям ограниченного (закрытого) доступа, и получить ее может только собственник жилья.

На что обратить внимание в выписке из ЕГРН?

Первое, на что стоит обратить внимание – это дата выдачи выписки из ЕГРН. Закон ? Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не определяет сроки, в течение которых выписку можно считать действительной. Но большинство госорганов и организаций считают ее актуальной в течение одного месяца с момента получения.

Лучше всего попросить продавца показать (или запросить самостоятельно, если информация доступна для третьих лиц) наиболее свежую выписку, полученную за несколько дней до сделки. Так вы будете уверены в точности сведений о собственниках и возможных обременениях, наложенных на квартиру.

Особое внимание нужно уделить информации о собственниках и характеристиках объекта, а также проверить соответствие сведений ЕГРН другим правоустанавливающим документам, например, договору купли-продажи или дарения.

Продавец не является собственником квартиры в соответствии с выпиской

Нередко встречаются случаи, когда квартиру продает доверенное лицо — родственник, знакомый собственника или риелтор. В таких ситуациях у фактического продавца должна быть доверенность от человека, который указан в выписке из ЕГРН и других правоустанавливающих документах в качестве собственника жилья. Доверенность лучше проверить на сайте федеральной нотариальной палатыпрямо перед сделкой.

Если фактический продавец по документам не является владельцем квартиры, а также не имеет доверенности от собственника, то велика вероятность мошеннической схемы и от покупки такой квартиры стоит воздержаться.

В выписке указано несколько собственников

Наличие в выписке нескольких собственников говорит о том, что квартира находится в долевой собственности.

Если квартира продается целиком, то участниками сделки должны стать все лица, указанные в выписке из ЕГРН. Это можно сделать одним из следующих способов:

• Все собственники должны лично подписать договор купли-продажи;
• Собственник, выступающий продавцом, должен оформить нотариальное согласие на продажу или нотариальную доверенность на совершение сделки.

Если вы покупаете только долю в квартире у одного из указанных в ЕГРН собственников, то нужно учитывать, что остальные собственники имеют приоритетное право выкупа этой доли.

В таком случае для продажи своей части квартиры другим покупателям, у продавца должен быть нотариально удостоверенный письменный отказ ? п.п.2, п.2, ст.250 Гражданского кодекса РФ сособственников от приоритетного права покупки доли, либо копия уведомления о продаже квартиры, направленного по почте не менее 30 дней назад. Важно, что в уведомлении или нотариальном отказе должна быть указана та цена, за которую вы покупаете долю, иначе они считаются недействительными.

Частые переходы права собственности на квартиру

Выписки из ЕГРН о переходе прав и содержании правоустанавливающих документов помогут узнать о всех сделках, которые проводились с квартирой. Если в них прослеживаются частые переходы права собственности, то нужно внимательнее изучить информацию в выписках и сверить ее с правоустанавливающими документами.

Если вы купите квартиру и выяснится, что какая-либо из прошлых сделок была совершена с нарушением закона (например, без уведомления других собственников о продаже), то суд может признать все последующие сделки недействительными и вы потеряете приобретенную квартиру.

В договоре и выписке из ЕГРН не совпадают кадастровые номера

Если в выписке из ЕГРН указан один кадастровый номер, а в правоустанавливающих документах другой, то, скорее всего, это говорит о дублировании (задвоении) кадастровых номеров. Часто причиной становится смена собственника квартиры в период с 2008 по 2012 годы, когда Бюро технической инвентаризации (БТИ) передавало Росреестру сведения по недвижимости, и квартирам присваивались старые номера.

Задвоение кадастровых номеров грозит проблемами в переоформлении прав при купле-продаже квартиры. В этом случае до совершения сделки собственнику желательно заранее подать заявление в Росреестр о погашении информации о дублирующих кадастровых номерах. К заявлению прикладываются все имеющиеся документы, в которых указаны правильные сведения.

Ведомство рассматривает заявление в течение 5 рабочих дней, и в течение 3 рабочих дней с момента обнаружения ошибки — исправляет данные в ЕГРН.

Росреестр может отказать в устранении ошибки, если представленные документы не содержат достаточных для этого оснований. В этом случае собственнику нужно будет решать вопрос с ведомством в судебном порядке ? п.1, ст.61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» .

В выписке и документах на квартиру указаны разные площади

Если в выписке из ЕГРН и других правоустанавливающих документах, по которым квартира перешла в собственность продавца (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и другие), указаны разные площади, собственнику перед продажей квартиры следует обратиться в Росреестр и исправить техническую ошибку.

В выписке ЕГРН указан статус «ранее учтенный»

В общей выписке из ЕГРН у юридически чистой недвижимости будет прописан статус «актуальные». Это означает, что все данные проверены и соответствуют действительности.

Если в графе стоит отметка «ранее учтенные», то объект оформлялся в собственность до 2008 года ? Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости . В таком случае собственнику нужно подать в Росреестр заявление о государственной регистрации ранее возникшего права и актуализировать данные.

На квартиру наложено ограничение (обременение) на регистрацию

В общей выписке из ЕГРН, в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» может содержаться информация о заключенном договоре аренды (найма), ипотеки, наложенном аресте или других ограничениях.

Договор аренды или найма квартиры не запрещает ее продажу. Но нужно учитывать, что после перехода такой квартиры в вашу собственность договор аренды останется в силе (если иное не прописано в его условиях), и арендатор останется жить в квартире до истечения срока договора аренды.

В случае если квартира обременена ипотекой, ее также можно продать, но для этого потребуется согласие банка, в котором был получен ипотечный кредит.

Однако если в выписке из ЕГРН есть информация об аресте имущества, то оформить переход права собственности в Росреестре уже не получится, даже если договор купли-продажи был заключен до наложения ареста. Стоит воздержаться от покупки арестованной квартиры или дождаться, когда продавец выплатит долги и снимет ограничение.

Должен ли продавец предоставлять выписку из ЕГРН покупателю?

Да, на данный момент единственным документом, который подтверждает государственную регистрацию права собственности является выписка из ЕГРН. При этом действующий закон не обязывает продавца предоставлять выписку из ЕГРН на продаваемый объект недвижимости.

Кто может получить выписки?

Если продавец отказывается предоставить свежую выписку из ЕГРН, то вы можете заказать ее самостоятельно.

Общую выписку и выписку о переходе прав на квартиру может получить любой гражданин или организация. Для этого достаточно знать кадастровый номер объекта. Однако получить выписку о содержании правоустанавливающих документов может только собственник недвижимости.

Однако с 1 марта 2023 года полную выписку из ЕГРН с информацией о собственниках может получить только сам собственник. Другой гражданин может получить такие сведения только с его согласия. Также если вы уже заключили предварительный договор купли-продажи или соглашение о задатке, то за полной выпиской можно обратиться к нотариусу даже без согласия собственника.

Также ограниченный круг лиц в отношении конкретного объекта недвижимости могут получить полную выписку и без обращения к нотариусу.

Где заказать выписки?

Получить выписку можно одним из трех способов:

1. Через МФЦ. Если вы хотите получить выписку из ЕГРН в бумажном виде, вы можете подать заявление в МФЦ по месту жительства. С собой необходимо иметь только паспорт. Стандартный срок оформления выписки составляет 5 дней.
2. На портале «Госуслуги». Заявление на получение выписки можно подать в электронном виде через портал «Госуслуги». Срок рассмотрения также находится в пределах 5 дней.
3. На сайте Росреестра. Официальныйсайт Росреестра позволяет подать заявление в формате онлайн. Основным преимуществом данного способа подачи документов являются сроки рассмотрения. Для граждан они составляют 3 дня.

Как узнать, кто заказывал выписку на мою квартиру?

Информацию об этом также может предоставить Росреестр. Для этого нужно через МФЦ, на портале «Госуслуги» или на сайте Росреестра запросить справку о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости.