Безвозмездно — то есть даром. Речь идет о передаче квартиры по договору дарения. Процедура нехитрая, но есть и тонкости.
Расскажем, в каких случаях получатель подаренного жилья должен заплатить налог и когда потребуются услуги нотариуса.
- Договор дарения квартиры — зачем он нужен
- Когда для сделки дарения требуется нотариус
- При каких условиях сделку считают действительной
- В каких случаях дарение запрещено
Договор дарения квартиры — зачем он нужен
Многим привычнее называть этот документ дарственной. Но в законодательстве такого термина нет, а вот определение «договор дарения» есть в ст. 572 ГК РФ .
Договор дарения — это та лазейка, которой пользуются граждане, когда нужно передать имущество в безвозмездное пользование кому-то из родственников. Оформить дарственную на квартиру значительно проще, чем заморачиваться с наследством.
У сделки дарения есть несколько особенностей:
- Процедура не может быть односторонней. Если даритель загорится желанием передать жилье — одного такого порыва недостаточно. Обязательно нужно, чтобы вторая сторона (одаряемый) приняла подарок. Звучит фантастически, но и такое тоже бывает ( ст. 573 ГК РФ ).
- Передача жилья должна быть строго безвозмездной. Если счастливчик, которому собираются подарить квартиру, выплачивает ее стоимость (какую-то часть) или ответным широким жестом дарит свое имущество, процедуру признают не дарением, а притворной (мнимой) сделкой. Гражданский кодекс пресекает такое трюкачество статьей 170 ГК РФ .
- Для передачи подарка не нужно ждать определенного момента. Сделка может состояться в любое время, когда обе стороны будут готовы. Этим дарение и отличается от завещания — не нужно дожидаться кончины родственника, и одаряемый знает о существовании подарка (в отличие от завещания).
Но есть и нюанс: нельзя просто передать документы на недвижимость и на этом успокоиться. Сделку обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре. Если родственник написал дарственную и не известил об этом госорганы, сделку признают незаключенной.
Причем обратиться в Росреестр с договором дарения нужно при жизни дарителя. После его смерти незарегистрированная сделка, оставшись лишь на бумаге, считается ничтожной.
Кстати, договор дарения может быть не только письменным, но и устным, но для квартиры такой вариант неприемлем ( п. 3 ст. 574 ГК РФ ).
Если вам не от кого ждать квартиру в подарок и где-нибудь за границей не проживает дедушка, обещавший оставить жилье в наследство, пора брать ситуацию в свои руки. Оформите онлайн-ипотеку с выгодной процентной ставкой в Совкомбанке, и тогда вы сами сможете стать дарителем для своих детей.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями.
Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
Когда для сделки дарения требуется нотариус
Сразу успокоим — услуги нотариуса нужны лишь в определенных случаях:
- У недвижимости несколько владельцев. Если хотят подарить не целиком жилье, а только долю в нем, поход к нотариусу неизбежен.
- В сделке дарения участвует несовершеннолетний (к примеру, ему дарят жилье) или ограниченно дееспособный человек ( п. 2 ст. 54 ФЗ №218 ) .
- Квартиру хотят подарить лицу, не относящемуся к родственникам. Как правило, такие сделки часто оспаривают, если их фигурантами стали лица, не состоящие в близком родстве или официальном браке.
Когда недвижимость принадлежит единственному собственнику, составляют письменный договор дарения и, минуя нотариуса, отправляются в Росреестр. Это же правило работает, когда у жилья два владельца и один из них хочет подарить свою долю второму.
Можно ли оспорить дарственную
При каких условиях сделку считают действительной
Пристальное внимание направлено на дарителя. Если одно из требований не совпадает, дарственную признают недействительной.
Дееспособность ( ст. 21 ГК РФ ) — даритель вправе распоряжаться имуществом, если он понимает значение своих действий и степень их последствий. Дети в возрасте до 14 лет не могут дарить свою долю в жилье. Те, кому от 14 до 18 лет, могут совершать какие-либо действия со своей квартирой или долей в ней, но с оглядкой на родителей или опекунов (законных представителей).
Необходимо их письменное согласие ( ст. 28 ГК РФ ).
Нормальное психическое здоровье — если будет доказано, что даритель не отдавал отчет своим действиям или на него оказывали давление, сделку признают недействительной.
Недвижимость находится в собственности — тут все просто: даритель должен владеть объектом дарения.
В каких случаях дарение запрещено
Иногда дарителя не спасут вменяемость, совершеннолетие и право собственности на недвижимость — есть ограничения, сдерживающие его порыв. Этому посвящена ст. 575 ГК РФ .
Итак, если стоимость подарка превышает 3000 рублей, его нельзя дарить:
- от имени малолетних или недееспособных граждан их законными представителями;
- сотрудникам образовательных и медицинских учреждений, а также представителям организаций, оказывающих социальные услуги (например, детдома);
- лицам, работающим в госструктурах (от федерального до муниципального уровня), и банковским служащим;
- коммерческими организациями друг другу и т. д.
Какие документы потребуются для оформления дарственной
При заключении сделки дарения нужны:
- Паспорта обеих сторон — дарителя и одаряемого.
- Свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН — их может не быть у владельца жилья, если право собственности возникло до 31.01.1998. В этом случае их заменяет штамп о регистрации, поставленный в БТИ.
- Акт приема-передачи — при желании сторон.
- Технические документы на квартиру (техпаспорт или экспликация и поэтажный план) — предоставляются по желанию, чтобы доказать одаряемому отсутствие неузаконенной перепланировки.
- Квитанция об оплате госпошлины.
В средневековой Англии деньги хранили в посуде под названием pygg. Это звучит как pig — свинья. Поэтому большинство копилок имеет именно такую форму.
Другой факт
Расходы дарителя и одаряемого
Начнем с налогообложения: есть категории граждан, которых закон ( п. 18.1 ст. 217 НК РФ ) освобождает от уплаты налога при получении в дар квартиры — 13% от ее кадастровой стоимости.
Одаряемые, которые не обязаны платить налог за подаренное жилье:
- супруг (супруга);
- родители;
- дети (в том числе усыновленные);
- старшее поколение — бабушки с дедушками;
- внуки;
- братья с сестрами (в том числе и неполнородные — только один из родителей общий).
Таким образом, договор дарения квартиры только между близкими родственниками (членами семьи) позволяет не платить 13% налога.
Дарителю при оформлении дарственной придется раскошелиться по следующим пунктам:
- стоимость составления договора — зависит от того, кто будет заниматься документами (риэлтор, юрист, нотариус или сотрудники МФЦ);
- госпошлина за регистрацию перехода права собственности — 2000 рублей;
- нотариальное согласие супруга, если даритель состоит в законном браке, — 1500-2500 рублей (оформляется по желанию клиента);
- стоимость бумажной выписки из ЕГРН — 750 рублей (полный перечень стоимости справок указан в приказе Росреестра № П/0145 от 16.05.2020 ).
Можно заполнить договор дарения без посторонней помощи, скачав бланк в интернете. Но лучше все же обратиться к специалисту, чтобы исключить ошибки, и при необходимости проконсультироваться с ним. Услуги юриста обойдутся дешевле, чем риэлтора, самая низкая стоимость — за работу сотрудников МФЦ.
Быстрее и проще (но одновременно и дороже) оформить договор у нотариуса: нужно только принести ему необходимые документы, заплатить за услугу и подписать составленный договор дарения. Нотариус не только объяснит каждый пункт в документе, но и сам подаст его на регистрацию в Росреестр.
Напомним, что обращаться в нотариальную контору необязательно, кроме отдельных случаев, о которых мы говорили выше.
Сколько стоит у нотариуса оформление дарственной на квартиру — на это влияют родство (близкий родственник или посторонний человек) и стоимость жилья. Размеры нотариальных тарифов прописаны в ст. 22.1 абз.
1, ч. 1 основ законодательства о нотариате . Плюс к этому нотариус возьмет еще стоимость технической работы.
Нюансы дарственной
У договора дарения нет срока действия — его можно подписать двумя сторонами, а зарегистрировать в Росреестре право перехода собственности в любое удобное время.
До тех пор, пока официально не подтверждено право перехода, имущество числится за дарителем. Соответственно, налог на имущество и расходы на содержание жилья должен оплачивать он. После регистрации договора в Росреестре эти расходы становятся священной обязанностью одаряемого.
В некоторых случаях дарственную можно аннулировать ( ст. 578 ГК РФ ). Но для этого требуются серьезные доводы: угроза жизни дарителю или его родственникам (со стороны одаряемого) или ненадлежащее отношение к подаренной квартире, что может привести к ее безвозвратной утрате.
В договор можно внести пункт об отмене дарения, если одаряемый скончался. Отменить дарственную, если вдруг даритель просто передумал, практически невозможно. Во всех остальных случаях придется обращаться в суд.
Что лучше – дарственная или договор купли-продажи
Дарственная и договор дарения – в чем разница? У каждого типа соглашения есть свои плюсы и минусы: наличие платы, величина налогов, возможность оспорить в суде. Прежде чем принять решение, взвесьте все последствия и сравните потенциальную выгоду для себя.
- Договор дарения и купли-продажи: определения
- Отличия купли-продажи и дарения
- Плата
- Налоги
- Стороны сделки
- Отмена или оспаривание в суде
- Преимущественное право покупки
Договор дарения и купли-продажи: определения
В статье остановимся на разнице между дарственной и куплей-продажей, когда речь идет о передаче прав на крупную собственность: квартиру, машину, дачу, землю.
Договор купли-продажи – это передача права на имущество, при которой получатель выплачивает деньги продавцу. Объектом договора может выступать физическая собственность, авторские и цифровые права.
Договор дарения предусматривает безвозмездную передачу имущества или права требования одним человеком другому. Даритель освобождает одаряемого от уплаты денег за имущество, а одаряемый принимает дар и ставит в соглашении подпись. Переход собственности нужно зарегистрировать в Росреестре.
Что указывают в дарственной:
- адрес недвижимости,
- паспортные данные обеих сторон,
- размер доли, если дарят часть квартиры/дома.
Как оформить дарственную на квартиру
У вас есть дом, земля или квартира? Значит, получить крупную сумму в кредит будет легче! Банк получает гарантии, а вы – необходимую сумму на выгодных условиях.
Владеете жилым домом с земельным участком? Этот объект недвижимости может выступать залогом по кредиту в Совкомбанке. С его помощью можно получить от 200 тысяч до 30 млн рублей сроком до 15 лет.
Оставьте онлайн-заявку и сделайте шаг к новым целям!
Отличия купли-продажи и дарения
На первый взгляд, основное различие между сделками – наличие или отсутствие платы за получение имущества, но есть еще ряд отличий.
Плата
Купля-продажа – возмездное соглашение, по которому покупатель получает имущество продавца за указанную в договоре плату.
Дарственная на квартиру имеет плюсы и минусы, но главное достоинство – безвозмездность. То есть даритель не получает выгоду от передачи имущества, но может выразить свою волю.
Тамара Петровна владеет двухкомнатной квартирой, по завещанию она перейдет ее сыну и дочери. Женщина хочет оставить половину жилья племяннице, которая за ней ухаживает, поэтому она решила оформить дарственную.
Что лучше – завещание или дарственная на квартиру
Налоги
- более пяти лет (общее правило);
- более трех лет, но это единственное жилье;
- более трех лет после приватизации, дарения или по наследству, а также по договору ренты;
- купленным в рамках приращения долей (наследование доли в жилье, где у покупателя уже была доля);
- проданным по цене, которая равна цене покупки (то есть вы как бы не получаете выгоду от сделки – за что купили, за то и продаете), но не менее 70% кадастровой стоимости).
Дарение недвижимости между близкими родственниками не облагается налогом, а если дар получен от посторонних лиц, то получатель должен заплатить налог 13%.
Вам не нужно платить налог, если подарок вы получили от:
- мужа/жены,
- родителей/детей,
- дедушки/бабушки или внуков,
- братьев/сестер.
Стороны сделки
Стороны сделки – это собственник и покупатель при купле-продаже, даритель и получатель при дарении. Для дарственной ограничений больше, для продажи – почти нет, если не затронуты интересы несовершеннолетних.
Купля-продажа возможна между близкими родственниками, любыми юридическими и физическими лицами. Если среди собственников недвижимости есть ребенок, то его интересы представляет законный представитель, продать «детскую» долю в недвижимости можно, получив согласие органов опеки.
Дарение квартиры близкому родственнику законно, оно возможно между любыми совершеннолетними дееспособными гражданами.
Запрещено делать подарки дороже 3000 рублей:
- от имени малолетнего или недееспособного;
- между коммерческими организациями;
- медработнику, учителю;
- чиновнику.
Важно: несовершеннолетний не вправе сам или по доверенности подарить квартиру или дом, а вот принять имущество в дар может ребенок в любом возрасте. Понадобятся свидетельство о рождении или паспорт. За детей до 14 лет дарственную от имени получателя подписывают родители (опекуны), а с 14 лет – сам ребенок с разрешения законного представителя.
По умолчанию ребенок сможет распоряжаться полученным имуществом после 18 лет.
Отмена или оспаривание в суде
Оспорить через суд можно оба вида договоров.
Аннулировать дарственную можно при определенных условиях.
- Даритель на момент сделки признан недееспособным (в результате болезни, был в состоянии алкогольного или наркотического опьянения, проходил медикаментозное лечение, которое влияло на его ментальное состояние).
- Дарителя принуждали (угрозами, шантажом) отписать имущество третьему лицу.
- Получатель умер, а в договоре смерть получателя была указана как условие для возврата подарка.
- Даритель – юрлицо, признанное банкротом в течение полугода после подписания дарственной.
- Получатель дара относится к нему небрежно, что может привести к порче или утрате имущества, которое представляет особую ценность для бывшего владельца.
- Одаряемый совершил покушение на жизнь собственника, его семью, нанес урон их жизни или здоровью.
- Дарение фактически заменило собой продажу, и есть доказательства того, что за имущество были уплачены средства.
- Дарственная не была зарегистрирована в Росреестре.
Тамара Петровна составила дарственную на племянницу, заверила ее у нотариуса, но до Росреестра так и не дошла. Сын Тамары Петровны обратился в суд: сделку сочли незаключенной, дарственная была аннулирована.
Дарственную можно аннулировать по взаимному согласию сторон или через суд. Суд обычно соглашается аннулировать документ, если есть доказательства того, что сделка совершена под давлением, без разрешения супруга (если квартира или дом были приобретены в браке), не была зарегистрирована или даритель был недееспособен.
Важно: оспорить дарственную можно в течение трех лет, а при покушении на жизнь или здоровье дарителя срок давности увеличивается до пяти лет.
- реквизиты сторон,
- данные первого документа (о купле-продаже),
- намерение расторгнуть соглашение,
- информация о недвижимости, обязательства сторон и сроки их исполнения.
Другой способ расторгнуть договор купли-продажи – оспорить его в суде. Рассчитывать на положительный исход дела можно, если есть доказательства, что права истца были ущемлены или нарушены. Например, муж продает жилье без согласия супруги и она может подтвердить, что не знала о продаже.
Грамотное составление любого договора или юридическое сопровождение в суде, если вы оспариваете сделку, требует затрат. Оплатить услуги юриста в рассрочку поможет Халва!
Халва знает, как заставить цвести ваше «денежное дерево» в любых условиях: покупать в беспроцентную рассрочку товары в более чем 250 000 магазинах-партнерах на сумму до 500 000 рублей, получать кешбэк до 10% и приумножать сбережения в удобной онлайн-копилке до 8,5% годовых. Оформите карту и получите «золотой ключик» финансового благополучия!
Преимущественное право покупки
При продаже совладельцы имеют право купить долю в жилье прежде, чем она будет выставлена на продажу в открытый доступ. Совладельцы могут выкупить долю или отказаться от нее.
Как продать долю в недвижимости, чтобы сделку не оспорили:
- укажите в уведомлении верные реквизиты недвижимости (адрес);
- разошлите уведомления и ждите ответа совладельцев месяц;
- выставите жилье на продажу, если никто из собственников не пожелал выкупить долю.
Дочь Тамары Петровны после смерти матери решила продать свою долю в квартире матери. По закону она предложила долю в жилье брату. Он не захотел выкупать половину сестры, и они решили выставить на продажу всю квартиру.
Если вы продаете часть квартиры совладельцу, то уведомлять остальных собственников необязательно.
При дарении никаких преимущественных прав у совладельцев нет. Если часть долевой собственности выражена в натуре и это зарегистрировано в Росреестре (например, комната в двухкомнатной квартире), то согласия других владельцев на требуется.
В средневековой Англии деньги хранили в посуде под названием pygg. Это звучит как pig — свинья. Поэтому большинство копилок имеет именно такую форму.
Другой факт
Экспресс-сравнение дарственной и купли-продажи
В таблице кратко представлены отличия между договорами дарения и продажи.
Критерий
Дарение
Купля-продажа
Плата по договору
Покупатель платит цену, указанную в соглашении
Получатель становится собственником жилья даром
НДФЛ платит тот, кто получает жилье в дар
НДФЛ платит продавец, если он владел жильем меньше трех или пяти лет
Нельзя дарить крупные подарки чиновникам, врачам и учителям, от одной компании другой
Режим совместной собственности
Подарок принадлежит только одаряемому
Приобретение становится общей собственностью
Можно дарить кому угодно
Продавать можно, если никто из совладельцев не против
Для каждого случая подходит свой тип передачи собственности: дарение выгодно, если недвижимость или автомобиль принадлежит вам давно и переходит члену семьи, а купля-продажа позволяет вернуть часть налогов и не вызывает вопросов у контролирующих служб.
Можно ли оспорить дарственную
Договор дарения — способ безвозмездно передать другому человеку свое имущество. К нему часто прибегают, когда хотят оставить близким наследство и избавить их от бумажной волокиты. Можно ли оспорить дарственную и в каких случаях?
Расскажем в статье.
- Что такое договор дарения
- Когда дарение невозможно
- Можно ли оспорить дарственную
- Как отменить договор дарения
- Основные причины для аннулирования сделки
- Оспаривание дарственной по недееспособности
- Оспаривание дарственной из-за принуждения
- Сделка без согласия супруга
- Притворная сделка
- Доказательство возмездности
Что такое договор дарения
По нему имущество изначального владельца переходит к новому без какой-либо платы. Ключевая особенность договора дарения — безвозмездность. Если прежний владелец что-то требует взамен, то это противоречит самой сути такой сделки.
В договоре нельзя прописать никакие компенсации, плату или ответные услуги.
Предметом выступает что угодно: от недвижимости и ценных вещей до обязательств. Например, кредитор может подарить должнику его долг.
Дарение бывает консенсуальным и реальным. То есть предмет договора может быть обещан в будущем или передаваться сразу по факту. В консенсуальном договоре дарения должны быть прописаны конкретные сроки передачи имущества.
Все мы дарим подарки время от времени, а юридически — заключаем устный договор дарения. Эта сделка действительна даже без письменного подтверждения.
Консенсуальный договор обязательно должен заключаться письменно. То есть если вам подарили что-то «на словах», обещая отдать потом, юридических обязательств у дарителя не возникает. А вот если он сразу передал подарок, то договор дарения считается заключенным в устной форме.
Не действует эта схема только с недвижимостью. В этом случае сделку нужно обязательно подтверждать документально. А когда речь идет о долях, потребуется еще и заверить договор у нотариуса.
В случае отдельной квартиры это не обязательно.
Как оформить дарственную на квартиру
Когда дарение невозможно
Начнем с того, что закон не запрещает получать мелкие подарки до трех тысяч рублей ни в каких ситуациях. На практике этот порог еще выше. Просто потому, что оспаривается дарственная через суд.
А пытаться вернуть подарки на сумму меньше, чем придется потратить на судебные издержки — экономически бессмысленно.
Подробнее о договоре дарение можно прочитать в статье 575 ГК РФ .
Договор невозможен в следующих случаях.
- Если подарок делает недееспособный или несовершеннолетний человек — такие люди не могут отвечать за свои действия по закону и принимать важные финансовые решения. Это логично.
- Между двумя юридическими лицами — речь идет, разумеется, о подарках, которые поступают на баланс организации. Один владелец юрлица может сделать подарок другому владельцу юрлица в частном порядке. Также коммерческие организации могут дарить физическим лицам.
- Если дарственную пишет опекаемый на опекуна — это распространяется и на близких родственников последнего. То есть если ваш супруг опекает пожилого человека, вы не сможете получить от него в дар что-либо дороже трех тысяч рублей.
- Государственные служащие, должностные лица, педагоги, медицинские работники или сотрудники социальной службы не могут получать подарки, связанные с их служебным положением. То есть хирург в больнице не может принять в дар от пациента что-то дороже трех тысяч рублей. Но от своих родственников может получить квартиру по дарственной. Исключение из этого правила — подарки в ходе протокольных мероприятий. Например, если делегация чиновников принимает гостей из другой страны, а те дарят им подарки. Их можно принять даже если стоимость превышает три тысячи рублей.
Можно ли оспорить дарственную
Мы подробно остановились на сути договора, чтобы объяснить юридическую логику такой сделки. Оспорить дарственную можно в случае, если она противоречит нормам законодательства. Происходит это через суд.
А еще сделку можно признать ничтожной, о таких случаях мы тоже поговорим. Наконец дарение можно просто отменить. Итог у всего этого одинаковый, разница лишь в процедуре и основаниях.
Риски при покупке квартиры по договору дарения
Принято считать, что риски покупателя при покупке подаренной квартиры минимальны. Дело в том, что договор дарения считается одним из самых надежных способов обретения права на недвижимость. Характер таких сделок крайне редко оспаривается в суде, поскольку свободное волеизъявление дарителя в этом случае считается приоритетным. Спорные ситуации могут возникнуть при ущемлении прав третьих лиц, явном нарушении действующего законодательства и откровенно мошеннических действиях как со стороны дарителя, так и со стороны одаряемого. В остальном же договор дарения защищает нового собственника жилья.
Если он оформлен правильно, одаряемый имеет полное право распоряжаться недвижимым имуществом на свое усмотрение, в том числе продавать его. Покупка квартиры, полученной продавцом по дарению, лишь в исключительных случаях может стать проблемной сделкой, но все же и для такого рода соглашений существуют свои нюансы.
Почему договор дарения считается надежным?
Если дарственная оформлена без нарушений, многие покупатели, а с ними соглашаются и некоторые специалисты, предпочитают приобретать жилье на вторичном рынке именно у тех продавцов, которые обрели право собственности путем дарения. Договор дарения имеет ряд неоспоримых преимуществ:
- Право владеть и свободно распоряжаться недвижимым имуществом наступает с того момента, когда оно было фактически передано от дарителя одаряемому. То есть, последний становится законным владельцем квартиры не после регистрации договора в Росреестре, как это бывает во время купли-продажи, а непосредственно после ее передачи.
- Дарственная может быть выходом из некоторых спорных ситуаций. Если один из владельцев квартиры, являющейся объектом долевой собственности, категорически не желает давать разрешение на ее продажу, другие собственники могут подарить свои доли. Чаще всего такой сценарий встречается, когда жилье является причиной бытовых или иных конфликтов между родственниками.
- Квартира, полученная в дар, например, от родителей, – это обеспечение ребенка собственным жильем в будущем и защита от притязаний его супруга/супруги в случае развода. В некоторых случаях она может стать совместной собственностью, однако доказать это непросто.
Чем опасен договор дарения при покупке квартиры? Причины его расторжения
Риски покупки подаренной квартиры начинаются в тот момент, когда возникает опасность расторжения самого договора дарения. Как уже говорилось, это происходит в особо сложных ситуациях, когда в результате дарения или вскоре после него грубо нарушаются права дарителя, или наступают иные, предусмотренные законом обстоятельства.
Договор дарения, согласно ГК РФ, может быть расторгнут по следующими причинам:
- После официальной регистрации договора дарения со стороны нового собственника относительно дарителя или его близких родственников были предприняты противоправные действия насильственного характера, несущие за собой угрозу жизни и здоровью. Естественно, в этом случае не только расторгается заверенное ранее соглашение, но и наступает криминальная ответственность.
- Недвижимость представляет для дарителя значительную моральную ценность, а действия нового собственника наносят ей непоправимый вред. К таким действиям относится пренебрежительное отношение одариваемого к жилью, что может повлечь за собой его разрушение или неминуемую потерю по иным причинам.
- В договоре дарения были прописаны особые условия. Чаще всего под этими условиями принято понимать пункт, согласно которому квартира возвращается в собственность дарителя, если он переживет одаряемого. При отсутствии такого пункта, наследники последнего собственника имеют право претендовать на жилье, но даритель также может подать исковое заявление о расторжении договора.
- После заключения сделки здоровье, финансовое, семейное или имущественное положение дарителя значительно ухудшается. В этом случае, доказав факт такого рода ухудшений, он может подать в суд для аннулирования договора дарения и вернуть себе недвижимость.
Эти подводные камни при покупке квартиры по договору дарения по сути не имеют срока давности. Если законные условия для расторжения такого соглашения наступят после продажи недвижимости, покупателю, ставшему новым собственником, придется иметь дело с многочисленными судебными заседаниями. Результат этих заседаний непредсказуем: если суд решит, что даритель имеет очень веские причины для возврата имущества, он получит свою квартиру назад.
Когда договор дарения может быть признан недействительным?
Риски покупки квартиры по дарению включают не только желание дарителя расторгнуть договор по объективным или личным причинам, но и другие законные причины, четко обозначенные и сформулированные в статьях 575-576 ГК РФ. Они содержат перечень условий, по которым факт дарения невозможен или имеет определенные ограничения. Если эти условия нарушены, такое соглашения может быть признано недействительным.
Подобные нарушения наступают в таких ситуациях:
- Собственником подаренной квартиры является несовершеннолетнее или недееспособное лицо. Даже в том случае, когда от его имени действует официальный представитель или опекун, при этом соглашение заключается с использованием нотариально заверенных доверенностей, такой договор дарения не имеет юридической силы и с легкостью аннулируется судом.
- На момент факта дарения даритель зависел от одаряемого или представленной в его лице социальной организации. Это означает, что, если одаряемый был официальным представителем образовательного, медицинского или другого учреждения, оказывающего безвозмездные услуги социально-бытового характера, он не может принять в дар недвижимость. Если подобный факт будет установлен, договор дарения также подлежит аннулированию.
- В случае, когда одаряемый являлся членом муниципалитета или находился на другой государственной должности на момент получения в дар квартиры, такое соглашение также считается недействительным. В том числе это касается ситуаций, когда новый собственник получил недвижимость в дар вследствие исполнения своих прямых служебных обязанностей.
- По закону договор дарения не может заключаться между юридическими лицами или организациями иного рода. Если передача недвижимости в дар имела место при подобных обстоятельствах, а затем она, в свою очередь, была передана новому собственнику-продавцу, договор купли-продажи подаренной квартиры в этом случае будет недействительным.
- Договор дарения может быть признан недействительным, если заключался по доверенности, которая по закону считается ничтожной. Это значит, что доверенность или была оформлена ненадлежащим, противоречащим законодательству образом, или срок ее действия на момент соглашения истек.
- Собственник совершил акт дарения вынужденно или по заблуждению. Под этим подразумевается, что он стал жертвой шантажа, давления, угроз, применения физической силы или обмана. Все действия подобного рода в отношении дарителя классифицируются как серьезные правонарушения криминального характера и влекут за собой уголовную ответственность. Разумеется, ни о какой законности подобного договора дарения не может идти речь.
- В случае, когда даритель является не единственным собственником квартиры, для оформления договора требуется согласие всех без исключения собственников. Если дарение было произведено без ведома одного или нескольких из них, такое соглашения считается недействительным.
- Если недвижимое имущество находится под залогом, являясь гарантией исполнения кредитных обязательств, дарить его новому собственнику нельзя. В этом случае будет иметь место нарушения прав третьих лиц: банка или другой кредитной организации. Часто подобным образом люди пытаются скрыть имущество от кредиторов и считают, что, раз оно было подарено, то отчуждению не подлежит. В реальности суд легко аннулирует договор дарения, а недвижимостью распорядится, согласно ситуации.
Основные риски приобретения квартиры, полученной по договору дарения
Минусы квартиры, полученной продавцом по договору дарения, могут быть такими же, как и у любой другой недвижимости. Опасными являются только некоторые обстоятельства, в связи с которыми покупка может обернуться серьезным стрессом или же потерей крупной денежной суммы.
Покупка квартиры с прописанным жильцом
Довольно часто договор дарения заключается с пометкой, что даритель имеет право пожизненного проживания в данной квартире. Если одаряемый согласен на такие условия, и свободное жилье ему нужно всего лишь в перспективе, старый собственник может находиться в этой квартире до конца жизни, и никто ни при каких условиях не сможет его выселить.
К сожалению, часто недобросовестные продавцы реализуют такую обремененную недвижимость, не ставя в известность покупателей. В законодательстве нет категорических запретов на продажу квартиры, в которой пожизненно проживает зарегистрированный человек. Все проблемы, с этим связанные, возлагаются исключительно на собственника.
После завершения процесса покупки новый владелец жилья может обнаружить неприятный сюрприз в виде нежелательного соседства. Ни по закону, ни по решению суда выписать из квартиры такое лицо нельзя.
Подобным способом обогащения часто пользуются мошенники, входя в предварительный сговор с хозяином квартиры. После ее продажи ни о чем не подозревающему покупателю специально создаются такие условия, что жить в квартире становится невозможно. Нередко встречались случаи, когда новые владельцы были вынуждены покупать еще одну жилплощадь для старого собственника только для того, чтобы он выписался из квартиры по собственной инициативе.
Купить подаренную квартиру и избежать рисков можно, внимательно просмотрев документы на нее, особенно тщательно – все пункты договора дарения.
Тяжба с родственниками
Иногда договор дарения рассматривается в качестве альтернативы завещанию. Сам характер этого договора, который оспаривается только в исключительных случаях, подразумевает, что собственником жилья станет именно тот родственник, чье имя указано в дарственной. Зачастую это делается для того, чтобы заранее отсечь притязания остальных потенциальных наследников на квартиру.
Но это вовсе не означает, что таких притязаний не будет вовсе.
После покупки квартиры, полученной продавцом по дарственной, например, от родителей детям, спустя некоторое время могут объявиться родственники и предъявить свои права на недвижимость. По закону полноправным собственником жилья является покупатель, однако нередко наследники обращаются в суд. Их основная задача – доказать недействительность самого договора дарения, а не купли-продажи.
В качестве аргументов могут быть выдвинуты: недееспособность дарителя на момент подписания дарственной, введение его в заблуждение относительно характера подписываемых бумаг, мошенничество, беспомощное состояние дарителя и другие факты в этом роде. Если имеются соответствующие доказательства заявленным аргументам, и суд сочтет их весомыми, есть риск признания договора недействительным. Как следствие, будет аннулирована и сделка купли-продажи как не имеющая законных оснований.
Приобретение квартиры, полученной незаконным способом
В этом случае речь идет о тех ситуациях, в которых дарственная была получена продавцом незаконным или преступным способом. Находясь под угрозой шантажа, физической расправы над собой или ближайшими родственниками или будучи обманутым, даритель может подписать договор, а затем по каким-либо причинам, чаще всего из страха, вовремя не заявить в полицию о преступных действиях. Вскоре такая квартира окажется проданной, а со всеми последствиями придется иметь дело новому собственнику.
Когда подобные факты всплывут в суде, договор дарения сразу же будет признан недействительным. После этого покупатель автоматически лишится всех прав на недвижимость. Впоследствии он может подать встречный иск продавцу о возврате уплаченных средств, однако шансы осуществить это на практике практически равны нулю.
Как результат, покупатель остается одновременно и без квартиры, и без денег.
Информированность покупателя о незаконности дарственной
Крайне рискованной является ситуация, когда покупатель осознанно идет на сделку, заранее зная, что договор дарения оформлен с нарушениями и может быть признан недействительным. В этом случае, когда правда вскроется, ему придется вернуть недвижимость законному владельцу и не претендовать на компенсацию.
Недобросовестным покупателя суд может признать не только по факту информированности, но и в некоторых других ситуациях. Если он в свое время невнимательно просмотрел договор дарения и не заметил в нем упоминания о третьих заинтересованных лицах, суд посчитает, что ему было известно о нарушении их прав. Также под определение недобросовестности может попасть факт неоднократной перепродажи квартиры за сравнительно короткое время, особенно, если она реализовывалась по ценам, значительно ниже рыночных.
Общая собственность супругов
Квартира, подаренная одному из супругов, не считается совместно нажитым имуществом и не делится в случае расторжения брака. Однако если они проживают в ней на протяжении длительного времени, она может изменить свой статус и станет считаться общей.
Так бывает, когда в квартиру вкладываются совместные денежные средства, результатом чего становится ее улучшение и повышение рыночной стоимости. Реконструкция, ремонт, покупка крупной бытовой техники, мебели, которые осуществлялись одновременно за счет обоих супругов, постепенно превращают недвижимость в совместно нажитое имущество. Конечно, для этого требуется не месяц и не два, а хотя бы несколько лет общего ведения быта.
При этом должно быть доказано, что оба супруга имели источник дохода и делали равномерные вложение в улучшение жилищных условий.
Покупка квартиры, полученной в дар, но затем ставшей общей собственностью, обязательно требует согласия второго владельца на продажу.
Неуплата налога продавцом
Когда договор дарения осуществляется между лицами, не являющимися близкими родственниками, одаряемый обязан заплатить налог, размер которого составляет 13% оценочной стоимости недвижимого имущества. Перед покупкой квартиры, если налицо факт дарения между чужими людьми, нелишне попросить продавца предоставить справку из налоговой об уплате этой пошлины.
В противном случае, когда при составлении договора купли-продажи всплывет факт неуплаты налога, процесс сделки может быть приостановлен. Переход обязанности выплатить налог от продавца к покупателю невозможен, это должен сделать только одаряемый.
Мнимая или притворная сделка
Под мнимой сделкой подразумевается такая договоренность, которая не несет функции настоящей сделки и не предусматривает наступления правовых последствий. Наряду с мнимыми, во время операций с недвижимостью встречаются и так называемые притворные сделки – когда один вид договора служит прикрытием для соглашения иного характера.
Мнимая или притворная сделка в случае с жильем, полученным продавцом по договору дарения, нередко встречается, когда один из участников договора пытается скрыть имущество от кредиторов на случай банкротства или взыскания имущества за долги. Для этого он передает в дар недвижимость, которая, имея нового собственника, защищена от взыскания. Мнимой такая сделка считается потому, что даритель фактически не утрачивает контроля над квартирой – одаряемый распоряжается ею только на бумаге.
Для пущей уверенности одаряемый может продать жилье невнимательному и неопытному покупателю, чтобы гарантированно защитить интересы дарителя.
Если подобные махинации раскрываются в суде, квартира будет возвращена дарителю в статусе его собственности со всеми вытекающими последствиями, связанными с долгами. Для покупателя, к сожалению, такое развитие событий не несет ничего хорошего: квартиру он теряет, а шансов вернуть деньги, даже после длительного судебного разбирательства, очень мало.
Для того, чтобы обезопасить себя от покупки квартиры, ставшей объектом мнимой сделки, нужно обратить внимание на время, прошедшее от момента дарения до продажи. Если оно составляет менее одного года – это повод насторожиться и дополнительно проверить, не заведено ли относительно дарителя судебное производство, не объявлен ли он банкротом.
Можно ли купить дарственную квартиру без риска?
Покупать квартиру, которая была подарена продавцу, можно без опасений, если точно знать, что процедура дарения прошла без нарушений и ущемления прав других людей. Очень важно, чтобы договор дарения был заверен нотариусом. В числе прочего нотариус в процессе оформления сделок удостоверяет дееспособность их участников, поэтому в будущем риск признания дарителя не отдающим себе отчет автоматически отпадает.
В целом процедура безопасного приобретения такого жилья должна включать следующие этапы:
- Покупая квартиру, даже если речь не идет о дарственной, и ее собственник имеет вполне законные права распоряжаться недвижимостью, нужно узнать всю историю этой недвижимости. Проще всего это сделать, запросив в Росреестре соответствующую выписку по нужному адресу, в которой будут указаны все собственники и характер перехода квартиры из рук в руки.
- Хоть это и выглядит странным на первый взгляд, не лишним будет поинтересоваться у продавца причинами продажи жилья. В этом вопросе нет ничего плохого, и человек, которому нечего скрывать, вполне охотно расскажет, что подвигло его выставить квартиру на продажу.
- Если недвижимость была получена путем дарственной, следует точно узнать обо всех лицах, так или иначе причастных к объекту продажи: зарегистрированных жильцах, несовершеннолетних, других наследниках, даже если те давно не проживают по указанному адресу и не поддерживают связь с дарителем. Также в этом вопросе важен возраст дарителя – если он моложе продавца, а договор дарения содержит условия возврата жилья после смерти одаряемого, такую квартиру покупать не следует.
- Если даритель жив и с ним можно пообщаться, это лучше сделать лично, а не посредством письма или телефонного разговора. Во-первых, так можно точно убедиться, что это именно даритель, а не подставное лицо. Во-вторых, при личном разговоре станет ясно, дееспособен ли даритель. Конечно, человек может потерять дееспособность уже после дарения, однако в такой ситуации лучше углубленно проверить, желательно при помощи свидетелей, отдавал ли он себе отчет в действиях в момент подписания договора.
- При составлении договора специалисты советуют включить в него пункты, согласно которым продавец обязуется компенсировать покупателю денежные потери в случае признания дарственной недействительной. Если продавец уверен в прозрачности договора дарения и не имеет опасений насчет его законности, такие условия соглашения его ни к чему не обязывают. Поскольку это довольно нехарактерные для документов купли-продажи пункты, составление подобного договора лучше поручить хорошему юристу. Он сможет учесть все нюансы покупки квартиры по договору дарения и максимально обезопасить финансы покупателя.
Следует помнить, что срок исковой давности для оспаривания законности дарственной составляет от 1 до 3 лет, зависимо от характера обнаруженного нарушения. Если квартира продается со значительным превышением этого срока, с большой долей вероятности можно надеяться, что сделка пройдет гладко и не будет иметь негативных последствий ни для продавца, ни для покупателя.
