Выселение без предоставления другого жилого помещения

Каким же образом можно защитить свои права, и какие обстоятельства суд может посчитать обоснованием для выселения?Для начала необходимо выяснить, какого рода выселение предстоит: 1. Выселение в случае смены собственника. Согласно части 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Но иногда даже после покупки или обмена квартиры новый собственник сталкивается со сложностями при выселении бывшего собственника или снятия с регистрационного учета членов семьи бывшего собственника. При нежелании «выписаться» спор рассматривается в судебном порядке.

2. Выселение бывшего члена семьи собственника. К бывшим членам семьи относятся, как правило, бывшие супруги. Данная позиция изложена в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

При этом важно понимать, каким образом собственником была получена квартира. Если помещение приобретено в порядке наследования, в дар или на личные средства супруга до брака, то основания для выселения имеются. Если же квартира приобреталась в порядке приватизации или в период брака на совместные денежные средства, то оснований для выселения нет. 3. Выселение из муниципального жилья. В соответствии со статьей 91 Жилищного кодекса РФ если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения.

Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Кроме того, без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из муниципального жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. 4. Выселение в связи с утратой права пользования помещением. Данная ситуация возможна, когда гражданин указан в ордере на вселение в квартиру, но фактически в нее не вселился или добровольно ее покинул.

Здесь суд будет учитывать следующие обстоятельства: как долго физическое лицо не проживает в спорной квартире; участвует ли в оплате коммунальных услуг; имеет ли личные вещи в квартире; добровольно ли гражданин не проживает в квартире; чинятся ли препятствия в проживании; есть ли в наличии у выселяемого гражданина другое жилье. Любой спор относительно выселения лица из жилого помещения в итоге будет рассматриваться в судебном порядке, ведь лишить человека места проживания – это достаточно серьезное правовое воздействие. Судебная практика относительно данной категории споров достаточно обширна. Рассмотрим наиболее показательные примеры. Березовским городским судом Свердловской области по делу № 2-802/2014 вынесено решение от 27.05.2014 по иску Т.А.Ф. к В.Е.М., В.С.В. о признании их прекратившими право пользования жилым помещением, выселении.

Истцу на праве собственности на основании договора дарения принадлежит квартира. Ранее данная квартира на основании договора купли-продажи принадлежала его матери Р. В настоящее время в спорной квартире зарегистрированы и проживают по месту жительства семья В.: В.Е.М., В.С.В. и их несовершеннолетняя дочь А. В.Е.М. и А. состоят в родстве с Р., приходятся Р. внучкой и правнучкой соответственно. В.С.В. является супругом В.Е.М. Поскольку В. поддерживали с Р. отношения, после приобретения Р. спорной квартиры на денежные средства, полученные в порядке государственной субсидии для улучшения жилищных условий, ответчики вселились в нее и зарегистрировались по месту жительства.

Р. исходила из того, что В. будут оказывать ей помощь и поддержку, но по истечении года между Р. и ответчиками стали возникать конфликты. Спустя недолгое время отношения прекратились и свелись к независимому сосуществованию в одном жилом помещении. Несмотря на факт вселения ответчиков в спорную квартиру в качестве членов семьи в расчете на помощь с их стороны, в настоящее время В. следует считать бывшими членами семьи. В то же время членами его (истца) семьи в смысле семейного и жилищного законодательства ответчики также не являются, совместно не проживают, ни в каких обязательствах относительно квартиры не находятся. В связи с чем полагает, что право пользования ответчиками спорным жилым помещением прекратилось.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 13 постановления Пленума от 02.07.2009 № 14 указал, что по общему правилу в соответствии с частью 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением собственника с бывшим членом его семьи. Это означает, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить его (часть 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ). В противном случае собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

По смыслу части 1 и части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ, к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения. Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным. Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и тому подобного, а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами. При этом необходимо иметь в виду, что семейные отношения характеризуются, в частности, взаимным уважением и взаимной заботой членов семьи, их личными неимущественными и имущественными правами и обязанностями, общими интересами, ответственностью друг перед другом, ведением общего хозяйства.Судом установлено, что собственником спорного жилого помещения является истец Т.А.Ф., при этом при переходе к истцу права собственности на спорное жилое помещение по договору дарения сохранение права пользования жилым помещением за ответчиками В.Е.М., В.С.В., А. не предусматривалось, членами семьи собственника спорного жилого помещения – истца Т.А.Ф. – ответчики в настоящее время также не являются, волеизъявление истца Т.А.Ф. как собственника спорного жилого помещения на наделение или сохранение за ответчиками права пользования жилым помещением отсутствует.

Суд также считает необходимым отметить, что ответчики В.Е.М., В.С.В., их несовершеннолетняя дочь А. были вселены в спорное жилое помещение в качестве членов семьи бывшего собственника данного жилого помещения Р. с согласия и по волеизъявлению последней, факт вселения ответчиков истцом, как следует из текста искового заявления, признавался, однако в настоящее время ответчики не являются членами семьи бывшего собственника спорного жилого помещения, фактически семейные отношения между бывшим собственником жилого помещения и ответчиками прекращены, общее хозяйство не ведется, общий бюджет и общие интересы отсутствуют, взаимная поддержка не оказывается. Бывший собственник спорного жилого помещения выехала в другое место жительства, в спорном жилом помещении более не проживает, отношения между ними не отличаются взаимным уважением и заботой друг о друге как членах одной семьи. Таким образом, ответчики В.Е.М., В.С.В. и А. утратили статус членов семьи бывшего собственника спорного жилого помещения в смысле применения жилищного законодательства.Таким образом, суд приходит к выводу о прекращении у ответчиков В.Е.М., В.С.В., А. права пользования спорным жилым помещением и необходимости их выселения без предоставления другого жилого помещения.

Другим показательным примером является заочноерешениепо делу № 2-554/2014 от 24.06.2014, вынесенное Благовещенским районным судом Республики Башкортостан по иску Н.А.Г. к Ш.В.Г., Б.В.В. о выселении Б.В.В.Вобоснование иска указано, что истец проживал в квартире на основании включения в ордер. Его сестра Ш.В.Г. без согласия других членов семьи вселила в указанную квартиру Б.В.В.Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 26 постановления Пленума от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», по смыслу находящихся в нормативном единстве положений статьи 69 Жилищного кодекса РФ и части 1 статьи 70 Жилищного кодекса РФ лица, вселенные нанимателем жилого помещения по договору социального найма в качестве членов его семьи, приобретают равные с нанимателем права и обязанности при условии, что они вселены в жилое помещение с соблюдением предусмотренного частью 1 статьи 70 Жилищного кодекса РФ порядка реализации нанимателем права на вселение в жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи.Для вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи нанимателем должно быть получено согласие в письменной форме не только членов своей семьи, но и наймодателя.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 28 указанного постановления Пленума от 02.07.2009 № 14, следует, что если на вселение лица в жилое помещение не было получено письменного согласиянанимателя и (или) членов семьи нанимателя, а также согласия наймодателя, когда оно необходимо (часть 1 статьи 70 Жилищного кодекса РФ), то такое вселение следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи нанимателя на жилое помещение. В таком случае наймодатель, наниматель и (или) член семьи нанимателя вправе предъявить к вселившемуся лицу требование об устранении нарушений их жилищных прав и восстановлении положения, существовавшего до их нарушения (пункт 2 часть 3 статьи 11 Жилищного кодекса РФ), на которое исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 Жилищного кодекса РФ) применительно к правилам, предусмотренным статьей 208 Гражданского кодекса РФ, исковая давность не распространяется. При удовлетворении названного требования лицо, незаконно вселившееся в жилое помещение, подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

Оценивая представленные доказательства в их совокупности, принимая во внимание, что Б.В.В. проживает в жилом помещении без законных оснований, учитывая, что Б.В.В. не имеет регистрации по месту жительства по указанному адресу, также учитывая, что Н.А.Г. не давал ни устного, ни письменного согласия на вселение Б.В.В. в указанное жилое помещение, суд приходит к выводу, что исковые требования в части выселения подлежат удовлетворению, а Б.В.В. подлежит выселению из жилого помещения без предоставления иного жилого помещения.В случае же лишения родительских прав лишенный прав родитель не всегда подлежит выселению. Должен быть установлен факт невозможности совместного проживания.

Решением Зеленоградского районного суда города Москвы от 25.02.2014 рассмотрено гражданское дело № 2-2782014 по иску Г.С.В. к Л.А.В. о выселении.Истец обратился в суд с иском к Л.А.В. о выселении его из жилого помещения, ссылаясь на то, что указанное жилое помещение они занимают на условиях социального найма, ответчик был зарегистрирован в жилом помещении по месту жительства после регистрации брака. В связи с лишением его родительских прав и невозможностью совместного проживания в одном жилом помещении с несовершеннолетним ребенком он подлежит выселению. Истец пояснила, что она вселила ответчика в квартиру после регистрации брака, после продажи им своей квартиры. От брака они имеют двоих детей, дочь в настоящее время является несовершеннолетней и в отношении нее ответчик лишен родительских прав.

Ответчик злоупотребляет спиртными напитками, ведет аморальный образ жизни, дочь боится отца. Образ жизни ответчика и его влияние на дочь исключает возможность совместного проживания с ответчиком в одном жилом помещении, в связи с чем он подлежит выселению.В соответствии с частью 2 статьи 91 Жилищного кодекса РФ без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.Таким образом, закон к юридически значимым обстоятельствам относит факт лишения родительских прав в отношении несовершеннолетнего ребенка, проживания в жилом помещении и признания такого проживания невозможным.Судом установлено, что ответчик в 2013 году лишен родительских прав в отношении несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении.

По мнению суда, при рассмотрении дел о выселении без предоставления жилого помещения необходимо исходить из того, что такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта невозможности совместного проживания с ребенком в одном жилом помещении.В подтверждение факта невозможности совместного проживания судом по ходатайству истца были допрошены свидетели, которые показали, что выезжали по заявлениям Г.Е.В. и вызовам полиции в связи с поведением ответчика, который нарушал тишину в ночное время суток. Они проводили с ним профилактическую беседу, в отдельных случаях составляли протокол, однако привлекался ли Л.А.В. к административной ответственности, им неизвестно. В их присутствии Л.А.В. никаких хулиганских действий не допускал, находился в своей комнате в нетрезвом состоянии, в их присутствии с ребенком не общался, вину свою отрицал.

Суд отмечает, что согласно сообщениям органов полиции Л.А.В. к административной ответственности за обозначенный период не привлекался.Между тем, оценивая показания свидетелей в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд отмечает, что в них отсутствуют факты, позволяющие суду прийти к выводу о невозможности совместного проживания Л.А.В. в одном жилом помещении с ребенком. Так, отсутствуют данные о привлечении ответчика к ответственности, факты проявления агрессии в отношении ребенка или другие обстоятельства, исключающие возможность совместного проживания. Довод истца о том, что ответчик лишен родительских прав, сам по себе не влечет прекращение его жилищных прав в отношении спорной квартиры, так как юридически значимые обстоятельства, установленные при рассмотрении дела о лишении родительских прав, касались уклонения ответчиком от исполнения своих родительских обязанностей, при этом решение не содержит сведений о том, что совместное проживание ответчика с несовершеннолетним ребенком в одном помещении невозможно.

Суд учитывает тот факт, что ответчик постоянно в квартире не проживает и, как пояснил сам истец, с дочерью не общается.Доводы истца о том, что ранее при совместном проживании с ответчиком он устраивал скандалы, унижал ребенка, мог его ударить, не может быть принят судом во внимание, поскольку относится к периоду до разрешения спора о лишении его родительских прав и ничем не подтверждаются при рассмотрении настоящего дела.На основании изложенного, суд находит исковые требования Г.С.В. о выселении ответчика Л.А.В. в настоящее время необоснованными и подлежащими отклонению.

Помимо вышеизложенного, следует учитывать, что при разрешении споров, связанных с жилищными правами граждан, основная рекомендация, которая была дана судам, – подходить индивидуально к каждой ситуации, обращать внимание на тонкости каждого конкретного случая и обязательно, при принятии решения о выселении, соблюдать конституционное право каждого россиянина на жилище.

• принудительное выселение
• выселение
• права собственников

Автор: Виктория Носачева, юрист ООО «ПИП «ВИСХАГИ-ЦЕНТР-Геоинформ»
Источник: журнал «Жилищное право»

За прием на работу без военного билета будут штрафовать на 100 тыс. рублей

Команда «Клерка» подготовила для вас вебинар , где подробно расскажем:

✅ Новые правила воинского учета с 1 октября 2023 года.

✅ Реестр воинского учета.

✅ Обязанности по ведению воинского учета в организации.

✅ Заполнение карточки гражданина, подлежащего воинскому учету.

Бонус для всех участников: образцы документов для работодателей.

Как отвечать на требования налоговой: навигатор на 2023 год

В течение года ИФНС может присылать компании или предпринимателю запрос на предоставление документов или сведений. Причины могут быть разные, так же как объем запрашиваемого и срок, который дается. Чтобы бухгалтеру избежать неприятностей и не нервничать каждый раз, собрали в статье решения на все случаи.

Власти Таиланда вводят налог на любой доход из-за рубежа, в том числе от торговли криптовалютой

Закон коснется как граждан, так и иностранцев, находящихся в стране больше 180 дней (то есть на основании долгосрочной визы или ВНЖ).

Курсы повышения квалификации для бухгалтера с дипломом

С вещами на выход: 9 ситуаций, когда могут законно выселить из квартиры

Правило «мой дом — моя крепость» работает не всегда. Бывает так, что выселить из квартиры могут даже собственников, в том числе и тех, кто ничего не нарушал. И все это — абсолютно легально.

В этой статье расскажем, почему так может случиться и как этого избежать. Почитайте, если живете в квартире.

Вот в каких случаях могут выселить из квартиры:

Заемщик не платит по ипотеке

С кем может случиться.Если просрочить дату ипотечного платежа на пару дней или пропустить целый месяц, волноваться рано: такая ситуация, скорее всего, ухудшит кредитную историю, но из квартиры никого не выселят.

А вот заемщики, которые не платили банку минимум три месяца и пропустили взносы уже на серьезную сумму — 5% от стоимости квартиры или больше, рискуют оказаться на улице. Не спасут ни прописанные дети, ни инвалидность, ни другие тяжелые жизненные обстоятельства: выселения не избежать, даже если жилье единственное.

Мы уже писали о семье, которая столкнулась с такой ситуацией: суд не только выселил должников, но еще и обязал выплатить крупную компенсацию — несмотря на то, что в квартире были прописаны дети, а другого жилья у заемщиков не было.

Как защититься.Нет ипотеки — нет проблем: не спешите покупать квартиру даже по очень привлекательной ставке, если не до конца уверены, что потянете платежи. Чтобы трезво оценить свое финансовое положение, исходите из пессимистического сценария: например, если вы рассчитываете на повышение зарплаты в ближайший год, представьте, что этого не случится и придется выкраивать взносы из прежнего заработка.

Если вы уже пропустили платеж, обратитесь в банк и попробуйте договориться о реструктуризации или ипотечных каникулах. Это работает: например, банк может разрешить какое-то время платить только проценты, чтобы дать заемщику шанс снова встать на ноги.

Если все по-прежнему плохо, попробуйте сами продать квартиру: обычно это выгоднее, чем продажа с торгов.

Должник не может расплатиться с кредиторами

С кем может случиться.Если знакомый взял небольшую сумму в долг до зарплаты и не вернул, потребовать у него за это квартиру, конечно, не получится.

Другое дело — злостные неплательщики, которые накопили много долгов, но отдавать им нечего: на счетах пусто, а из имущества только квартира. В таком случае выполнить долговые обязательства поможет продажа жилплощади: судебные приставы выставят ее на торги принудительно.

Сразу выселить должника приставы не смогут: сначала они спишут деньги со счетов и проверят, нет ли у человека движимого имущества, чтобы закрыть долги им. До продажи квартиры дойдет только в том случае, если у должника ничего больше нет, а долги остались.

Формально закон запрещает отбирать у должника единственное жилье — даже если это роскошный дворец. Но иногда этот запрет можно проигнорировать: так решил Конституционный суд.

Если должник живет в огромной квартире в дорогом районе, суд может разрешить выставить ее на торги. Но с условием, что вместо этого жилья должник получит другое — в том же городе и площадью не меньше, чем предоставляют по условиям социального найма. А вот если должник купил квартиру уже после возбуждения исполнительного производства, суд может подумать, что он хитрит и пытается уклониться от долговых обязательств: в таком случае новое жилье уже вряд ли предоставят.

Если квартир несколько, суд сам решит, какое именно жилье продать, а какое оставить. Обычно должнику достается квартира, в которой он живет, но иногда судья может выбрать другую, поскромнее.

Бывает, что должники выдумывают уловки, чтобы сохранить более дорогое жилье, но это срабатывает не всегда. Например, один мужчина попросил суд оставить ему квартиру площадью 51 м² в Новочеркасске, где он не жил. План был в том, чтобы суд отказал и наоборот обратил взыскание на эту квартиру, — тогда бы мужчина остался жить в другой квартире семьи: в центре Москвы, в шесть раз больше по площади и в шестьдесят раз дороже новочеркасской.

Продать эту жилплощадь на торгах уже бы не удалось: московская квартира стала бы единственным жильем должника.

Ничего не вышло: Верховный суд РФ раскусил его план и обратил на них внимание судов.

Как защититься.Рассчитывайте долговую нагрузку: если у вас уже есть кредиты, не спешите брать новые. Если уже задолжали, не прячьтесь от кредиторов и приставов.

Постарайтесь вносить платежи хотя бы частично: к должникам, которые прилагают усилия, чтобы уменьшить долг, обычно применяют меньше штрафных санкций.

Договориться о льготных условиях платежей можно на любом этапе: даже если дело уже передали приставам, суд может пойти навстречу и дать время погасить долг. Правда, обычно для этого нужны уважительные причины — болезнь или тяжелое финансовое положение: например, если работы нет, а пособия едва хватает на жизнь.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
Подписаться

Ваша почта будет в безопасности. Детали — в политике конфиденциальности

Жильцы не оплачивают коммуналку

С кем может случиться.Выселить собственника квартиры за долги перед коммунальщиками довольно сложно. С точки зрения закона этот долг не отличается от любого другого: даже если дело дойдет до суда и взысканием займутся судебные приставы, сначала долги попытаются погасить деньгами со счетов и другим имуществом.

Но если жильцы пользуются квартирой по договору социального найма, неуплата по коммуналке может отразиться на площади, которую предоставляет государство. Должников, которые не платили по счетам больше полугода без уважительных причин, суд может принудительно переселить — размер нового жилья будет уже рассчитываться по размерам, установленным для общежития, а не для квартиры.

Как защититься.Чтобы избежать переселения, жильцам нужно погасить долги и доказать, что они не могли заплатить вовремя по уважительной причине: например, на работе задержали зарплату или наниматель долго болел. Еще уважительными причинами считаются несовершеннолетние члены семьи и инвалиды: суд соглашается, что траты на их содержание важнее, чем оплата счетов.

Владелец квартиры не хочет делить площадь с другими жильцами

С кем может случиться.Такая ситуация опасна для людей, которые прописаны в квартире, но не владеют метрами. Собственник в любой момент может выписать жильцов и сразу же потребовать их выселить.

Исключение — члены семьи собственника: дети, родители и супруги. А вот бывших жен и мужей, а также более далеких родственников это уже не касается: их можно выселить. Например, один мужчина выгнал из дома племянницу с детьми и без собственного жилья, а бывшая жена выселила мужа на улицу из общего дома.

Помимо членов семьи, государство заботится о людях, которые отказались участвовать в приватизации квартиры: они могут пользоваться жильем пожизненно, даже если квартиру продадут.

Как защититься.Можно остаться в чужой квартире, если доказать свое право на проживание. Хотя в первую очередь членами семьи считаются дети, родители и супруги, претендовать на этот статус могут и другие родственники, если ведут с владельцем квартиры общий бюджет и хозяйство, а также были вселены в дом самим собственником в качестве членов семьи.

Другой способ сохранить прописку и пользоваться жилплощадью — доказать право собственности на квартиру или долю в ней. Бывает, что собственники не успевают оформить документы по уважительным причинам: например, пропускают срок принятия наследства по болезни. В таком случае суд может пойти навстречу — восстановить сроки подачи документов и позволить наследнику получить свое.

Еще на долю в квартире могут рассчитывать жильцы, которые не отказывались от приватизации письменно, но собственниками не стали: их права нарушены, и такую сделку можно оспорить через суд.

Если защититься не получается, выселение можно отсрочить. Правда, потребуется доказать суду, что переезду мешают уважительные причины, а не просто упрямство жильца.

В квартире сделали незаконную перепланировку

С кем может случиться.Владельцы квартир, которые в пылу ремонта решили достроить гардеробную, расширить балкон или проделать дверной проем в нестандартном месте, рискуют лишиться всей жилплощади. Если не согласовать проект заранее с администрацией города, собственника могут обязать вернуть все как было, а если он откажется, квартиру принудительно продадут с торгов.

• Один мужчина решил увеличить количество комнат в квартире: он объединил жилую комнату с лоджией, на лоджии устроил кухню, а на месте кухни сделал еще одну спальню. Чтобы все это провернуть, мужчина перенес на лоджию трубы и канализацию через несущую стену, а еще сделал там теплый пол, подключившись к стояку отопления. Когда тайное стало явным, ЖСК обратился в суд. Мужчину обязали привести все в первоначальное состояние, но владелец квартиры проигнорировал требования — тогда подключилась администрация, и мужчину выселили.

Деньги за продажу квартиры получит бывший владелец, но есть нюанс: новый собственник будет обязан вернуть квартире первоначальную планировку, поэтому стоимость жилья будет значительно ниже рыночной — чтобы скидка покрыла издержки на ремонт.

Как защититься.Если планируете перепланировку, заранее выясните, сможете ли вы согласовать изменения, которые задумали: узаконить ремонт постфактум может быть сложно.

Перед покупкой квартиры сверьте ее реальное состояние со схемой в выписке из ЕГРН. Если план квартиры не совпадает с ней, после покупки такого жилья все претензии администрации могут быть уже к новым собственникам. Но часто, когда такое разбирательство доходит до суда, тот встает на сторону нового собственника и принимает решение, которое обязывает орган власти узаконить перепланировку, если помещение не опасно для жильцов дома.

Дом попадает в программу реновации

С кем может случиться.Жителей Москвы могут выселить из собственной квартиры, если многоквартирный дом попал в программу реновации. Вместо старой квартиры городские власти предоставят жильцам новую большей площади, той же стоимости или денежную компенсацию — на выбор собственников.

Отказаться переезжать нельзя. Если дом включен в программу, значит, за реновацию проголосовали жильцы как минимум двух третей квартир: этого достаточно, чтобы остальных переселили принудительно. В исках против жителей, которые с этим не согласны, Департамент городского имущества Москвы часто просит вынести решение с условием о немедленном исполнении — это значит, что жильцов выселят, даже не дожидаясь апелляции.

Что говорят суды.Суды удовлетворяют иски о выселении: дома готовят к отключению от коммуникаций, поэтому жить там небезопасно, а еще город терпит убытки из-за необходимости содержать частично отселенный дом.

Если в новой квартире оказались щели в окнах, кривые стены и плохая проводка, суд все равно не разрешит остаться в старом доме — вместо этого жильцам предложат подать отдельный иск о недостатках в предоставленных квартирах. Неудобное расположение — тоже не аргумент для суда: никто и не обещал, что ребенку будет так же удобно ходить в садик или школу, как и раньше.

Как защититься.Если дело дойдет до переселения и сноса, защититься от выселения не получится. Поэтому действовать нужно раньше.

Выясните, где именно будет новый дом и какой будет отделка в квартире: посмотреть это можно на сайте «Фонда реновации». Если вариант, который предлагает город, вам не нравится, узнайте, сколько денег могут заплатить за вашу квартиру или попытайтесь продать ее самостоятельно: включение дома в программу реновации этому не препятствует.

На месте дома будут строить дорогу или метро

С кем может случиться.Иногда оказывается, что удобнее всего построить магистраль или проложить железнодорожные пути прямо на месте жилого дома.

В таком случае государство изымает земельный участок у собственников и возмещает убытки: уплачивает рыночную стоимость квартиры, возмещает расходы на переезд и оформление прав на новую квартиру, а также оплачивает аренду жилья на время поисков.

Вместо изымаемого жилья и земли под ним администрация может предложить компенсацию или другую квартиру: такую же по стоимости или дороже — с доплатой. Соглашаться сразу необязательно: можно заказать собственную оценку стоимости недвижимости и предложить администрации свою выкупную цену.

Как защититься.Если вы только ищете квартиру, попытайтесь узнать, не планируются ли на месте дома какие-то изменения. Это можно посмотреть на генплане города или уточнить в органах, которые отвечают за архитектуру и градостроительство в конкретном районе.

Если вам пришло уведомление об изъятии жилья, отговорить государство от запланированной стройки, увы, не получится. Лучше сосредоточиться на выборе новой квартиры, постараться получить компенсацию побольше и не тратиться на ремонт в старой: если после вынесения решения об изъятии вы сделаете какие-то вложения, чтобы увеличить стоимость вашего жилья, их могут не компенсировать.

Дом признали аварийным

С кем может случиться.Если многоквартирный дом уже слишком старый или пострадал от стихийных бедствий, например землетрясения или наводнения, его могут признать аварийным. В таком случае здание понадобится реконструировать или сносить, и делать это должны собственники за свой счет.

Обычно собственники это требование не выполняют. Тогда власти изымают земельный участок под домом и каждое помещение в доме, а жильцам предлагают денежную компенсацию или квартиру такой же площади, как и старая. За нежилые помещения в аварийном доме тоже положено возмещение: это подтвердил Верховный суд.

Как защититься.Если принято решение о сносе, избежать выселения не получится. Лучше выехать из дома добровольно, не дожидаясь иска о выселении, но потратить силы на получение достойной компенсации.

Покупать жилье в аварийном доме невыгодно: новые собственники не смогут претендовать на равнозначное жилье в новое доме, а возмещение получат не выше суммы, которую заплатили за покупку.

Сделка оказалась недействительной

С кем может случиться.Пострадать может любой владелец жилья, который заключил сделку и оформил право собственности на квартиру. Даже если сделка была абсолютно честной.

Дело в том, что бомба может быть заложена в договорах между предыдущими собственниками: если какая-то прошлая сделка с этой квартирой окажется недействительной, подорвется вся цепочка. Например, один мужчина купил квартиру, а потом выяснилось, что предыдущие собственники владели ей незаконно и на метры претендует администрация города. Чтобы отстоять право на жилье, мужчине пришлось годами ходить по судам.

Выдохнуть можно будет только через десять лет после покупки квартиры: по общему правилу срок исковой давности не может превышать десяти лет со дня нарушения права.

Как защититься.Полностью застраховаться от неприятных сюрпризов практически невозможно, особенно если вы покупаете квартиру на вторичном рынке. Но вот несколько советов, которые помогут минимизировать риски:

1. Заключайте сделки под руководством опытного юриста. Специалист может сам провести необходимую проверку и подготовить документы или подсказать вам, что спросить у продавца квартиры и какие документы проверить перед покупкой.
2. Узнайте о популярных подводных камнях, которые могут сопровождать покупку квартиры.
3. Заверяйте сделку у нотариуса: он удостоверит личность собственника и проверит его дееспособность и волю.
4. Оформите титульное страхование. Если договор купли-продажи признают недействительным, страховая вернет деньги за квартиру. Освободить квартиру все равно придется, но зато будет на что купить другое жилье.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Обложка — Blue Bird / Pexels

Наталия Сивонина
Планируете купить квартиру? Расскажите о своих опасениях:

Главное опасение это юридическая частота прошлого владения. Вы указали иски о признания сделок недействительными, но для них нужна отдельная статья. На вторичном рынке, когда до вас была дюжина собственников, это очень актуально.

Роман, актуально, правда в нынешнее время половина квартир, особенно старых по приватизации опасно брать(

Артём, если приватизация первичная и квартира 25 лет имела одних и тех же собствеников-безопасно.опасно-когда за 7 лет -третий раз продают.

Аля, речь о слишком большом количестве орфографических ошибок. Ну и не слишком ясно излагаете. Это вам история известна, а люди со стороны понять вряд ли что смогут из вашего текста.

Ключевая фраза — рыночная стоимость для компенсации. Чью оценку примет суд, собственника или администрации? особенно, если дело идет о частном секторе — вообще непочатый край для расхождения раз в 10

Андрей, а если рыночная цена такова что на эти деньги не купишь равнозначную.двушка стоит меньше однушки.

Для тех кто считает что частная собственность существует

Аля, вообще не понятно «кто на ком стоял», выражайте мысли яснее и последовательно.

Последний пункт — бездонная кладезь сюрпризов и случаев из судебной практики.

Я хотел бы узнать подробнее, как государство заботится о людях, которые отказались участвовать в приватизации квартиры: они могут пользоваться жильем пожизненно, даже если квартиру продадут? В том числе и помимо членов семьи.

Сергей, отказались .на основании чего? В пользу остальных.или уже участвовалив приватизации на территории России?

Сергей, отказники от приватизации могут сохранить право пожизненного проживания если не перерегистрируются по другому адресу и есть отдельные случаи, когда им и часть доли в собственности могут выделить

Сергей, Вы решили этот вопрос

Евгений, только если Ваш долг по кредитке сопоставим хотя бы с половиной рыночной стоимости квартиры в регионе. В любом случае решение принимает суд, в который кредитору надо еще подать иск

Фашистская

Аля, адвоката хорошего надо брать, тем более когда такая малограмотная.

Автор, можно список случаев в Москве и МО по которым страховые вернули 100% денежные средства?

«Если вариант, который предлагает город, вам не нравится, узнайте, сколько денег могут заплатить за вашу квартиру или попытайтесь продать ее самостоятельно: включение дома в программу реновации этому не препятствует» — а кому нужна там квартира? совет года просто.

Aleksei, квартира в новом доме стоит дороже чем в пятиэтажке, их с удовольствием покупают

olga.put, ерунда, хотя если только «инвесторы»

Посторонним, не ерунда, многие покупают квартиры в таких домах чтобы потом переехать в новый дом по программе.

Сфабрикованым судом сына лишили законного жилья Администрация г Кемерово обратилась Исковым заявлением в Рудничный рай суд
Три суда Жилищный комитет проводит без нашего уведомления и участия Тема переселения из аварийного жилья Конституционный суд Прокуратура СК Пресса Президент РФ Путин ВВ Самоуправление Дело переводите на Уголовное Беспредельщики нас четыре законные квартиры лишили Заслужили строгого сурового наказания Суд введут в заблуждение А факты и материалы мы предоставим Нам ваше Разобрались Сожалеем о случившемся Найдите себе хорошего адвоката по телефону сказано Вы чинуши угробили нормальную многодетную семью Суды по нашему делу прихоть ваша Причем очередная ПРИКОЛЫ С 1957ГОДА Над Ветервнами и лежачим больной один а другой инвалид 2гр Самоуправление у вас Его в фикцию не превращайте И за дедушку Персональный пенсионер союзного значения Хоронили с воинскими почестями Одна из улиц будет названа его именем Так власть заявила Но не выполнила Кто я такой? ДВОРОВОЙ! Ветеран труда и Начальник своей партии Партия многодетной семьи и на квартире с тремя поколениями в двушке эконом класса А на дворе КОВИД Комиссия по правам человека ПРИСОЕДИНЯЙТЕСЬ Мы Вам всем писали Квартиру сыну Компенсацию И лечение Подвели до инвалидности крепкого умного здорового Жили мы на хуторе Че там говорить Все там перепутали Теперь негде жить! Как можно так возненавидеть свой народ чтоб довести его до такого состояния

что же сделать чтобы администрация наконец-то выселила собственника, который устроил притон в квартире? страдает несколько этажей в доме, а делать с ним ничего не хотят

Могут ли выселить из квартиры, если нет другого жилья

Принудительное выселение из жилого помещения – явление неприятное, можно сказать, прискорбное и не такое редкое, как хотелось бы. Любое выселение печально, но особо остро встает вопрос – куда обращаться за помощью, что делать, если человека выселяют из квартиры, а другого жилья у него нет.

Да, Конституция РФ гарантирует право гражданина на жилище, но, с другой стороны, законом предусмотрены ряд оснований, по которым человек может потерять единственное жилье и остаться в прямом смысле на улице.

Можно ли выселить человека из единственного жилья

Под термином «единственное жилье» подразумевается регистрация в жилом помещении при отсутствии иного альтернативного жилья. Из этого следует, что если гражданин будет выселен из этого помещения, то это выселение будет «в никуда».

Закон называет ряд причин, по которым гражданин может быть выселен, но эти основания должны быть достаточно вескими и серьезными. Поэтому выселение без предоставления альтернативного жилого помещения крайне редко и происходит при совсем уже вопиющих случаях, когда по-другому решить проблему не получается.

Обычно вначале происходят множество попыток разрешить ситуацию более мягкими способами:

• выносится предупреждение;
• гражданина обязывают устранить нарушение;
• на нарушителя накладывается штраф;
• происходит административный арест;
• присуждаются принудительные работы,

и только тогда, когда все меры воздействия не принесли желаемого результата, инициируется принудительное выселение.

Основания для выселения из единственного жилья

Некоторые граждане ошибочно полагают, что выселить могут только из муниципального жилого помещения, а если они являются собственниками квартиры, то никто и ни за что не сможет их выселить, но это далеко от истины. Бывают ситуации, когда возможно выселение и из приватизированной квартиры.

Основания, по которым могут выселить из жилого помещения, даже если нет альтернативного жилья:

1. Дом, в котором находится жилое помещение, признан аварийным и должен быть снесен. В таком случае расселяется весь дом независимо от принадлежности здания и жилых помещений, расположенных в нем.
2. Жилое помещение переводится в нежилой фонд.
3. В результате капитального ремонта площадь квартиры уменьшилась, в результате чего она перестала соответствовать жилищным нормативам.
4. Допущена задолженность по коммунальным платежам за период более полугода.
5. Наниматель произвел в жилом помещении незаконную перепланировку (без разрешения собственника).
6. Жилое помещение используется не по назначению.

Достаточно, чтобы жилец допустил хотя бы одно из вышеназванных нарушений, либо присутствовала хоть одна из вышеназванных причин, чтобы инициировать выселение, но зачастую эта процедура возможна только при сочетании нескольких причин, например, гражданин допускает порчу муниципального имущества (квартиру, по которой проживает по договору социального найма) и регулярно нарушает права соседей.

Но и при наступлении перечисленных выше оснований суд не всегда встает на сторону истца.

Например, если наниматель жилого помещения самовольно произвел перепланировку, но она не нарушает права соседей и не угрожает целостности здания, суд вряд ли примет решение по выселению жильца. Для начала суд вынесет предупреждение и обяжет нарушителя либо узаконить перепланировку (если техническая экспертиза даст на это разрешение), либо привести жилое помещение в первоначальное состояние за свой счет, если независимая экспертиза обнаружит , что при перестройке жилого помещения были нарушены строительные нормы и правила.

Нюансы выселения из различных типов жилья

Различные типы жилых помещение требуют различной процедуры при выселении. Если из одного типа квартиры (например, служебной) можно выселить жильца без особых проблем, то из другой (к примеру, приватизированной) выгнать жильца достаточно сложно.

Рассмотрим некоторые нюансы выселения из жилых квартир с разной формой собственности.

Служебное жилье

Служебные (специализированные) квартиры предоставляются во временное пользование по договору служебного найма на период трудовых отношений работодателя и сотрудника организации. Поэтому договор найма действует только до тех пор, пока продолжаются трудовые отношения.

Как только работник увольняется из организации, либо у него заканчивается срочный трудовой договор, он обязан покинуть служебную квартиру.

Но иногда собственник жилого помещения еще до окончания трудовых отношений инициирует выселение сотрудника из служебной квартиры. В каких случаях это может произойти?

1. Жилец нарушает права соседей. Если наниматель жилья ведет асоциальный образ жизни, дебоширит, постоянно шумит по ночам, то, скорей всего, он будет выселен из жилого помещения.
2. Арендатор использует служебную квартиру не по назначению. Это может быть сдача квартиры в поднаем, использование ее под склад или цех по производству какой-то продукции, любое другое использование не для проживания.
3. Задолженность по услугам ЖКХ более трех месяцев.
4. Умышленное повреждение объекта недвижимости. К умышленному повреждению законодательство относит незаконную перепланировку жилого помещения, приведение ее в негодность по причине нарушения санитарных норм и пр.

Но в законодательстве указаны некоторые категории граждан, которые не могут быть выселены из служебной квартиры без предоставления альтернативного жилья, даже если они нарушили все правила и пункты договора, это:

• инвалиды первой и второй групп, если причиной инвалидности стало выполнение ими своих служебных обязанностей;
• пенсионеры по возрасту;
• члены семьи нанимателя, если последний умер;
• члены семьи сотрудника силовых ведомств, если он погиб при исполнении служебного долга;
• дети-сироты.

Например, Надежда и Петр Заманковы проживали с двумя детьми в служебной квартире по договору служебного найма. Во время аварии на предприятии отец погиб, а мать получила серьезные ранение, ставшие причиной инвалидности. Надежда больше не могла работать, и вынуждена была расторгнуть трудовой договор в предприятием.

Но выселить ее из занимаемой квартиры организация не имеет права, так как она получила инвалидность в результате несчастного случая на производстве. Кроме того двое детей остались сиротами, потеряли отца, который погиб при исполнении им служебных обязанностей.

Муниципальное

В муниципальном жилом помещении граждане проживают по договору социального найма, который, в отличие от договора служебного найма, дает право на проживание в жилом помещении бессрочно. Законодательство РФ оговаривает несколько оснований, по которым гражданина могут выселить из муниципального жилого помещения, например:

• если жилой дом предназначен под снос;
• жилое помещение передается для нужд государства или муниципальных органов;
• дом находится в аварийном состоянии и требует капитального ремонта,

но в вышеперечисленных случаях нанимателю обязаны предоставить альтернативное жилое помещение такого же, либо лучшего качества.

В случаях длительной задолженности по коммунальным платежам, наниматель может быть выселен, но с обязательным предоставлением альтернативного жилья меньшей площади, либо худшего качества.

Есть ряд оснований, по которым наниматель может быть выселен без предоставления другой жилплощади. Это может произойти в случае:

1. Длительного отсутствия в жилом помещении по неуважительной причине. Например, гражданин переехал на постоянное место жительства в другой населенный пункт и квартира долгое время пустует.
2. Порча муниципального имущества.
3. Лишение нанимателя родительских прав. Такое возможно, если несовершеннолетний ребенок зарегистрирован на жилплощади родителей, которых суд лишает родительских прав. Так как ребенок не может быть выселен из муниципальной квартиры «в никуда», а лишенные родительских прав граждане не имеют права проживать со своим ребенком, они выселяются из квартиры, где ребенок зарегистрирован.

Законом определены две категории лиц, которые не могут быть выселены из муниципального жилого помещения без предоставления альтернативного жилого помещения ни при каких обстоятельствах, это:

1. Несовершеннолетние дети. Соответственно, если мать и отец не лишены родительских прав, они тоже не подлежат выселению.
2. Инвалиды первой группы.

Обращение муниципальных органов в суд с иском о выселении мера крайне редкая. Обычно органы местного самоуправления пытаются урегулировать проблему в досудебном порядке:

• проводят профилактические беседы, подключая для этого органы правопорядка;
• выносят предупреждения;
• в случае неуплаты коммунальных платежей предоставляют рассрочку либо производят реструктуризацию долга,

и только в крайних, особо сложных случаях подают исковое заявление о выселении в суд.

При этом судебные разбирательства в таких ситуациях проводятся особенно скрупулезно, рассматриваются множество «за» и «против» выдворения нарушителя с занимаемой им жилой площади, особенно если это иск о выселении без предоставления альтернативного жилья.

Собственное (приватизированное)

Если собственник квартиры не имеет другого жилья, то его выселение невозможно. В случае даже серьезных нарушений к нему могут применяться другие способы воздействия, но выселить собственника из его квартиры даже суд не имеет права.

Если же нарушитель имеет в собственности другой объект жилой недвижимости, то на основании судебного иска суд может принять решение о выдворении собственника из его квартиры и последующей ее продажи с публичных торгов. При этом, средства, оставшиеся после взыскания с ответчика всех судебных издержек, передаются владельцу проданной квартиры.

Исключением можно назвать выселение из ипотечной квартиры. В этом случае, пока долг по ипотеке полностью не погашен, жилое помещение находится в залоге у кредитного учреждения, то есть, фактически, собственником объекта недвижимости является не проживающий в ней нарушитель, а банк.

В этом случае даже тот факт, что жилье является единственным, не является смягчающим обстоятельством, способным повлиять на решение суда. Также суд вряд ли сочтет смягчающим то обстоятельство, что в семье есть несовершеннолетние дети, в этом случае суд может только предоставить семье отсрочку на выселение.

Процедура выселения

Как говорилось выше, выселить из любой квартиры могут только по решению суда. Если жилец не исполняет это решение добровольно, истец обращается в службу судебных приставов с ходатайством о возбуждении исполнительского производства.

После того, как сотрудник ССП принимает исполнительный лист и открывает по нему производство, он уведомляет об этом истца и ответчика по данному делу. Кроме того, он направляет требование ответчику о взыскании с него исполнительского сбора.

Затем сотрудник ССП назначает срок выселения и направляет письменное уведомление ответчику, в котором предлагает последнему исполнить судебное решение добровольно.

По истечению указанного в уведомлении срока, пристав имеет право произвести принудительное выселение без предварительного предупреждения, при необходимости привлекая сотрудников МЧС и правоохранительных органов.

Основной задачей сотрудников ССП является освобождение объекта недвижимости от незаконных жильцов, их имущества, а также домашних животных. Вся процедура происходит в присутствии двух понятых. При проведении освобождения жилого помещения пристав должен составить два документа:

• акт о выселении, который обязаны подписать все участники процедуры;
• опись имущества ответчика.

Если выселяемому некуда вывезти свои вещи, они, после того как будут описаны, могут оставаться на ответственном хранении в течение двух месяцев, в этом случае в документ проставляется пометка, где именно будет находиться имущество ответчика и последний может в любое время его забрать.

Куда выгонят

Чаще всего, если человеку совсем некуда пойти, а денег на аренду другого жилого помещения нет, его могут временно поселить в так называемый резервный фонд, либо дать комнату в общежитии. При выселении из муниципальной квартиры взамен прежней выделяют другое жилое помещение меньшей площади (но не менее шести квадратных метров на человека), при этом прежний договор социального найма расторгается и заключается новый.

Если же гражданин должен покинуть квартиру без предоставления любого другого альтернативного жилья, то суды придерживаются негласного правила: дают отсрочку на выселение до завершения отопительного сезона. В мороз на улицу никого не выгонят, какие бы злостные нарушения человек не совершил.

Как избежать выселения

Если решение суда уже вынесено и вступило в законную силу, то воспрепятствовать его исполнению невозможно. Более того, это чревато дополнительными денежными затратами. Пока решение суда не вступило в законную силу, его можно оспорить, но в подавляющем большинстве случаев это малоперспективно.

Остается одно: не допускать нарушений, которые могут стать основанием для такой процедуры, либо, если нарушение все-таки произошло – попытаться урегулировать проблему, не доводя ее до судебных разбирательств. Для этого достаточно будет исправить нарушение, которое вы допустили.

1. Если это долг по коммунальным платежам – заключить договор с органами местного самоуправления о его реструктуризации.
2. Если вы получили требование покинуть жилое помещение в связи с тем, что вы нарушаете права соседей – попытаться как-то урегулировать проблему, найти общий язык в недовольным соседом, не допускать таких нарушений впредь.
3. Если вы провели незаконную перепланировку – попытаться ее узаконить (законодательство позволяет проведение такой процедуры «задним числом»), если же независимая техническая экспертиза сделала заключение, что ваши действия нарушили целостность несущих стен, либо угрожают устойчивости здания – приведите жилое помещение в первоначальный вид.

Не все потеряно даже в том случае, если вы уже получили повестку в суд. Обратитесь к юристу за помощью. Он поможет собрать доказательства, способные помочь вам в судебном разбирательстве, подскажет, как вести себя в суде, при необходимости, представит ваши интересы в судебном заседании.

Идите на компромисс, пытайтесь урегулировать проблему, пока это возможно.

Если суд увидит, что вы искренне хотите исправить положение, скорей всего, он пойдет вам навстречу, по крайней мере, даст отсрочку.

Немного по-другому следует поступить, если у вас имеется большой долг по ипотеке и вам грозит выселение. Как поступить в этом случае?

1. Проявите инициативу и не ждите, пока кредитное учреждение направит вам претензию. Идите в банк и пишите заявление с просьбой об отсрочке либо реструктуризации долга. В заявлении укажите причину, по которой вы не смогли вовремя выплачивать долг, обязательно приложите к заявлению справку о доходах, приказ об увольнении, сведения об иждивенцах, квитанции на лечение, справку из стационара – любой документ, который докажет уважительную причину просрочки. Кредиторы охотнее идут навстречу заемщикам, которые не прячутся от долгов.
2. Если вы упустили время и уже получили повестку в суд, то все равно, возможность не потерять квартиру у вас остается. Соберите документы, доказывающие уважительную причину образования задолженности, в судебном заседании обратитесь к представителю кредитора с просьбой о предоставлении рассрочки по платежу либо об отсрочке, если в данный момент у вас нет никакой возможности выплачивать ипотеку. Кредитному учреждению крайне невыгодно расторгать с заемщиком кредитный договор, в этом случае он теряет прибыль, поэтому, если кредитор увидит, что вы искренне хотите исправить положение и прилагаете к этому определенные усилия – он пойдет вам навстречу.

Принудительное выселение без предоставления альтернативного жилого помещения крайне редко. Но такие прецеденты есть. Подавляющее большинство ответчиков по таким делам – должники по ипотечному кредиту либо по жилищно-коммунальным услугам.

Но встречаются и дебоширы, лишенные родительских прав, а также сдающие муниципальное жилье в субаренду без разрешения муниципалитета.

Все эти судебные иски могли бы и не состояться, если бы граждане лучше знали не только свои права, но и обязанности, при необходимости пользовались бы услугами грамотных юристов и пытались бы решить проблему, если уж она появилась, в досудебном порядке.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;

Принудительное выселение собственника из квартиры

Гражданин является собственником жилого помещения. Неважно, купил он его, приватизировал, получил в подарок или унаследовал, он – владелец. Его право собственности дает ему возможность распоряжаться жильем по своему усмотрению. Но, порой, у такого владельца возникает мысль, что, если эта квартира его собственная, то он волен делать в ней все, что ему заблагорассудится – производить незаконную перепланировку, превращать ее в торговую лавку или цех по пошиву одежды. Так ли это?

Возможно ли выселение владельца жилого помещения из его квартиры?

Можно ли выселить собственника жилого помещения

Собственник любого объекта недвижимости согласно законодательству имеет право на проживание, владение, распоряжение этим жилым помещением. Закон гласит:

1. Любая частная собственность защищена государством.
2. Ни один собственник не может быть лишен имущества без решения суда.
3. Запрещено выселение собственника жилого помещения, если у него нет альтернативного жилья.

Ни в одном законодательном акте РФ нет упоминания о невозможности выселения. Отсюда следует, что выселение возможно, но для этого нужны веские основания.

Варианты выселения владельца жилого помещения

Выселение хозяина квартиры возможно:

• добровольно, например, при переходе собственности от одного лица к другому (продажа, дарение и т.д.) в тех случаях, когда владелец квартиры не оспаривает факт передачи собственности;
• принудительно, то есть, по решению суда;
• с предоставлением альтернативной жилой площади, например в тех случаях, когда земля под объектом недвижимости необходима для нужд органов самоуправления;
• с предоставлением жилого помещения в маневренном фонде, например при выселении должника по ипотеке, но только в том случае, если решение суда о выселении вступило в законную силу;
• без предоставления альтернативного жилого помещения, но с обязательной денежной компенсацией (такой вариант возможен в случае продажи объекта недвижимости с торгов).

Судебная практика не имеет прецедентов выселения собственника без предоставления другого жилого помещения либо выплаты компенсации. Даже в тех случаях, когда владелец квартиры переходит все мыслимые и немыслимые границы и происходит выселение через суд, ему компенсируется стоимость жилого помещения.

Основания

Основаниями для выселения согласно ГК РФ могут стать как различные нарушения со стороны собственника, так и другие, не зависящие от него обстоятельства. Итак, за что можно выселить владельца их жилого помещения:

1. Использование собственником объекта недвижимости не по прямому назначению. Например, владелец квартиры превратил жилую площадь в склад, магазин, офис и т.п. согласно ГК РФ любое жилое помещение должно быть использовано только по прямому назначению.
2. Бесхозяйственное использование объекта недвижимости, приведшее к созданию угрозы для проживания либо дискомфорту для других жителей. Например, любые факты антисанитарии, создающие дискомфорт для соседей (запах от огромного количества домашних животных, полчища насекомых и пр.) должны быть немедленно устранены, в противном случае хозяина квартиры может ждать выселение.
3. Незаконная (то есть, проведенная без разрешения органов местного самоуправления) перепланировка, повлекшая за собой повреждение либо разборку несущих конструкций, изменение инженерных коммуникаций, тем более, создание аварийной ситуации, создающей угрозу жителям дома. В этом случае суд не только выселит владельца, но и потребует устранить все нарушения за счет собственника квартиры.
4. Длительная неуплата коммунальных платежей без уважительных причин. В этом случае выселение возможно только при наличии у собственника альтернативного жилого помещения. Если жилье является единственным, ГПК РФ запрещает выселение, предлагая органам местного самоуправления другие меры воздействия на должника.
5. Передача прав собственности другому владельцу. Это может быть продажа объекта недвижимости, договор дарения, обмена. После любой сделки по передаче права собственности бывший владелец теряет право на проживание в жилом помещении, если в заключенном договоре специально не оговорены условия, при которых бывший собственник может оставаться в квартире.
6. Изъятие участка земли под жилым объектом на нужды муниципалитета. В этом случае местные власти должны либо компенсировать стоимость объекта недвижимости, либо предоставить владельцу изымаемой квартиры альтернативное жилье.
7. Снос аварийного дома. В этом случае собственник может (по желанию) получить взамен либо альтернативное жилое помещение, либо денежную компенсацию.
8. Злостное нарушение владельцем жилого помещения правил общежития, создание для соседей невыносимых условий, снижение их качества жизни. если такие нарушения продолжаются длительное время, а увещевания соседей либо участкового не достигают положительного эффекта, соседи могут обратиться в суд в иском о выселении шумного соседа.

Все вышеперечисленные основания для выселения подразумевают обязательную компенсацию (любым способом) собственнику жилого помещения, из которого его выселяют. Но это не относится к ипотечным квартирам, долг по ипотеке за которые еще не погашен. До тех пор, пока ипотека не выплачена в полном объеме, жилой объект находится в залоге у кредитного учреждения и в случаях, когда жильцы таких квартир допускают длительную задолженность по ипотечным платежам, банк может обратиться в суд с иском о выселении.

В этих случаях выселение происходит без предоставления альтернативного жилого помещения. Но банк возвращает должнику ту сумму, которая была им выплачена без учета процентов, либо, в отдельных случаях, может пойти навстречу должнику и подыскать ему альтернативное жилое помещение меньшей площади с пересчетом суммы долга.

Можно ли выселить собственника, если он не платит за квартиру

Любой, даже внушительный долг по коммуналке не может стать основанием для выселения собственника жилого помещения. Но это вовсе не значит, что такой владелец может вовсе не платить коммунальные платежи.

Кредитор может инициировать судебный иск по принудительному взысканию долга, который впоследствии будет погашаться за счет иного имущества неплательщика. Это может быть арест счетов и вкладов в банке, опись с последующей продажей с торгов другого движимого или недвижимого имущества.

Как выселить собственника из квартиры за систематические нарушения прав соседей

Если владелец квартиры систематически нарушает права соседей, то его выселение возможно только в том случае, если у него есть альтернативное жилье. На практике такие «счастливые» для страдающих соседей обстоятельства встречаются крайне редко, поэтому, чаще всего, нарушитель получает неоднократные предупреждения о ненадлежащем поведении, штрафы, иные меры воздействия.

Например, гражданка Надеждина устроила в своей квартире студию современного танца. С раннего утра до позднего вечера из квартиры доносились звуки музыки, на площадке толпились люди, повсюду валялись окурки, нередко посетители Надеждиной устраивали между собой и с соседями драки или дебоши.

Соседи неоднократно обращались к шумной соседке с просьбами прекратить шумные сборища, но она игнорировала их просьбы, заявляя в ответ: «Моя квартира, что хочу, то и делаю». Соседи неоднократно обращались в жилинспекцию и фиксировали факты систематического нарушения гражданкой Надеждиной правил общежития.

Был составлен коллективный иск о выселении шумной соседки. Однако, суд не удовлетворил исковые требования жильцов дома, так как у Надеждиной не было альтернативного жилого помещения. Но суд предупредил Надеждину, что она не может использовать квартиру не по назначению и если она не прекратит свои занятия танцами в жилом помещении, то может быть выселена.

Порядок действий при выселении

Выше мы говорили о том, что выселение за нарушение прав соседей возможно только при наличии у владельца альтернативного жилого помещения. Поэтому будем рассматривать именно такой вариант выселения.

Алгоритм действий следующий:

1. Проведение собрания соседей нарушителя, где они оговаривают дальнейшие действия и выбирают своего представителя для общения с официальными органами от имени всех жильцов.
2. Представитель посещает участкового или полицию и просит проверить нарушителя и зафиксировать его поведение в протоколе.
3. После посещения нарушителя полицией представитель пострадавших жильцов получает протокол о нарушении, собирает иные доказательства (это могут быть аудио- или видео-файлы, акты жилищной комиссии и т.п.).
4. Составляется жалоба в ЖЭУ или УК.
5. По жалобе соседей ЖЭУ или УК уведомляет соственника-нарушителя о том, что он обязан устранить все нарушения.
6. Если нарушитель не реагирует, следует обращение в суд с коллективным иском о выселении. помимо коллективного иска соседей, требование о выселении могут заявить официальные органы местного самоуправления.
7. Участие в судебных слушаниях по делу. Часто в таких случаях пострадавшие соседи привлекают адвокатов либо доверяют участие в слушаниях своему представителю, избранному на общем собрании жильцов. Остальные пострадавшие соседи также могут участвовать в судебных слушаниях.
8. Исходя из материалов дела, суд принимает решение. Это может быть выселение нарушителя либо обязательство устранить все нарушения силами и средствами ответчика.

Исковое заявление (образец)

Требования к составлению искового заявления о выселении такие же, как и к любому другому иску. Оно должно быть составлено юридически грамотным языком, не должно содержать юридических и грамматических ошибок, а также оскорбительных определений любого лица.

В исковом заявлении должны содержаться следующие сведения:

1. Наименование и реквизиты суда, в который подается иск.
2. Информация и контакты всех сторон процесса (истца, ответчика, третьих лиц, участвующих в процессе).
3. В описательной части иска необходимо указать основания, по которым истец обращается к суду, например, нарушения владельцем жилого помещения прав соседей. Обязательно подробное описание, каким образом, с какой кратностью права соседей нарушались.
4. Описать документы, в которых содержатся доказательства таких нарушений. Это могут быть протоколы, составленные полицией либо сотрудниками УК, письменные свидетельские показания (с обязательным условием подтверждения своих показаний свидетелями лично в судебном заседании).
5. Сведения о попытках досудебного урегулирования споров. В доказательство необходимо представить копии требований, уведомлений о недопустимости поведения нарушителя.
6. Далее истец должен озвучить требования, которые он предъявляет к суду. В нашем случае таким требованием является выселение собственника из занимаемого им жилого помещения. Необходимы ссылки на статьи законов, на основании которых истец требует выселить нарушителя.
7. Нумерованный перечень прилагаемых документов.
8. Дата и подпись.

При подаче иска необходимо соблюсти подсудность. Иск подается в районный (городской) суд по месту жительства ответчика. Чаще всего истцом выступает представитель органов местного самоуправления, но не возбраняется подача искового заявления от коллектива жильцов дома, где проживает нарушитель либо от одного жителя этого дома.

Документы

Для того, чтобы суд принял исковое заявление, к нему необходимо приложить пакет документов, а именно:

• несколько экземпляров иска (по количеству сторон процесса, но не менее трех);
• квитанция об уплате госпошлины;
• любое удостоверение личности заявителя;
• документы, подтверждающие факты злостного нарушения прав соседей (это могут быть фото- аудио- или видео-документы, протоколы из полиции и т.п.);
• копии уведомления, требования к ответчику о недопустимости его поведения;
• любой документ о регистрации истца (эта бумага подтвердит, что истец имеет право предъявлять претензии ответчику);
• иные документы, которые могут стать доказательствами по делу.

Все документы подаются в копиях. Исключение составляет квитанция об уплате госпошлины, ее необходимо прикладывать к иску в оригинале.

Сроки и стоимость

Обычно на выселение нарушителя из жилого помещения уходит от двух и более месяцев, но процесс может значительно затянуться, если ответчик подаст встречный иск либо, после вынесения вердикта – апелляцию на решение суда.

Иск о выселении не является имущественным, поэтому госпошлина составит 300 рублей. В случае заявления дополнительных требований, размер госпошлины увеличится на 300 рублей за каждое дополнительное ходатайство.

Как выселить бывшего собственника из купленной квартиры

При продаже жилого помещения априори подразумевается, что бывшие владельцы после заключения договора купли-продажи должны сразу же покинуть квартиру, если иное не оговорено в договоре. Но зачастую бывший собственник не торопится съехать, создавая неудобства новому владельцу. Приходится прибегать к принудительному выселению.

Например, гражданка Бойцова продала свою квартиру гр. Гизатовой. При заключении сделки они договорились, что Гизатова дает Бойцовой месячный срок для решения всех проблем с переездом.

Но и через три месяца Бойцова по-прежнему занимала жилое помещение и выезжать отказывалась, мотивируя это тем, что новая квартира еще не подготовлена.

Гизатова отправила заказным письмом с уведомлением Бойцовой требование о выселении, но та проигнорировала и это требование. Гизатовой ничего не оставалось, как обратиться с иском о выселении в суд. К иску она приложила договор купли-продажи, где был оговорен месячный срок на выселение ответчицы из жилого помещения.

Суд удовлетворил исковое требование в полном объеме, обязав Бойцову в недельный срок покинуть объект недвижимости и передать ключи от квартиры истице.

Что делать новому владельцу, если прежний не съезжает

Если бывший собственник не торопится съезжать добровольно, новому собственнику придется предпринять несколько последовательных шагов:

1. Уведомить бывшего владельца о необходимости покинуть помещение. Необходимо либо выслать требование заказным письмом с уведомлением, либо передать его лично в присутствии двух свидетелей. Это нужно для того, чтобы в суде иметь доказательства, что ответчик получал уведомление.
2. Если бывший владелец ответил отказом либо проигнорировал требование – приступить к составлению искового заявления и сбору необходимых документов.
3. Передать весь пакет документов в секретариат суда по месту жительства ответчика.
4. Принять участие в судебных заседаниях.
5. Дождаться вступления решения суда в законную силу и получить на руки документ о выселении.
6. Передать исполнительный лист в ССП и написать заявление об открытии исполнительного производства.

Ни в коем случае не нужно пытаться самостоятельно принудительно выселить нарушителя из квартиры. В таком случае вы легко можете из истца превратиться в ответчика, если в процессе такого принудительного выселения испортите какое-то имущество ответчика либо нанесете ему телесные повреждения.

Исковое заявление и документы

Исковое заявление о выселении прежнего владельца и перечень документов почти не отличаются от опубликованных выше. Дополнительно придется приложить:

• копию договора купли-продажи;
• выписку из ЕГРН, которая подтвердит право собственности на жилое помещение истца.

Необходимо помнить, что истец и в этом случае должен обязательно соблюсти порядок досудебного урегулирования спора. Без этого суд вернет исковое заявление либо оставит его без движения.

Сроки и стоимость

Как и в предыдущем случае, выселение может затянуться на срок от двух месяцев и до полугода.

Расходы на суд составят от 300 рублей (госпошлина) до нескольких тысяч, если истец прибегнет к услугам адвоката. В случае положительного решения суда, а в конкретном случае это происходит в подавляющем большинстве случаев, суд взыщет все судебные издержки с ответчика.

Как выселить собственника доли из квартиры

Следующей распространенной ситуацией является выселение одного из совладельцев жилого помещения, который владеет долей квартиры. Нередко такой долей является отдельная комната, где и проживает собственник доли.

Чаще всего к выселению прибегают собственники других долей, для которых нарушитель создает невыносимые условия для проживания.

Необходимо соблюсти следующую последовательность действий:

1. Составить жалобу на действия (либо бездействия) владельца доли, в результате которых для остальных собственником создались невыносимые условия в УК либо другой жилищный орган.
2. Зафиксировать эти нарушения с помощью сотрудников УК.
3. Предупредить нарушителя (письменно либо в присутствии двух свидетелей) о недопустимости его поведения.
4. В случае отказа либо игнорирования предупреждения, подготовить исковое заявление и необходимые документы.
5. Передать пакет документов в канцелярию суда.
6. Принять участие в судебном процессе.
7. Получить решение суда, вступившее в силу.
8. Выселить нарушителя с помощью ССП и полиции.

Нет никакой гарантии, что в этом случае суд пойдет навстречу заявителю и примет положительное для него решение суда. Необходимо будет представить веские доказательства того, что совладелец вашей квартиры создает невыносимые условия для проживания, причем необходимо будет доказать, что его нарушения являются злостными (многократно повторяющимися), а не единожды случившимся конфликтом.

Например, в двухкомнатной квартире, доставшейся им от родителей по наследству, проживают два совладельца, брат и сестра, каждый в своей комнате, остальные помещения используют совместно. брат ведет асоциальный образ жизни, постоянно устраивает пьяные дебоши, приводит в квартиру собутыльников, которые неоднократно обворовывали сестру. Были случаи, когда брат и его «друзья» ломились в комнату сестры поздно ночью, требуя у нее деньги на дальнейшую попойку.

Она обращалась к участковому, но профилактические беседы с братом приносили только временный эффект, через короткое время все повторялось.

Сестра подала исковое заявление о выселении брата из жилого помещения. Суд, рассмотрев все материалы дела, принял решение: так как у ответчика нет иного жилья, он является таким же собственником квартиры, как и истица, в иске отказать. Суд порекомендовал оппонентам в судебном споре попытаться продать квартиру и разъехаться, что вскоре они и сделали.

Если бы сестра обратилась к адвокату, он объяснил бы ей бесперспективность ее исковых требований и порекомендовал бы точно такой же выход их сложившейся ситуации.

Документы, исковое заявление

Обращение в суд в случае выселения долевого собственника ставит перед собой цель доказать правонарушение со стороны совладельца, дающего основание для выселения. Для таких исков необходимы веские основания, поэтому доказательства должны быть тоже неопровержимыми. Истцу потребуется собрать следующий пакет документов:

1. Свидетельские показания других жильцов, соседей. Необходимо, чтобы они были написаны каждым из свидетелей от руки. Второе условие – каждый свидетель должен будет подтвердить свои показания в судебном заседании лично.
2. Фото-, видео- или аудио-доказательства на СD или DVD-диске. Они должны быть переданы секретарю суда вместе с другими документами, приложенными к иску.
3. Протоколы, составленные участковым либо другими сотрудниками полиции.
4. При необходимости также могут быть приложены заключения СЭС, медицинского учреждения, органов опеки и попечительства.

Исковое заявление составляется по образцу, указанному выше.

Необходимо иметь в виду, что собственник доли не может быть выселен без компенсации его части жилого помещения. Чаще всего суд принимает решение о выселении совладельца с выплатой истцом денежной компенсации ответчику за его долю собственности.

Сроки, цена

При таких исках о выселении действует стандартный период рассмотрения подобных исков – два-три месяца, если ответчик обжалует решение, то срок может продлиться до полугода.

Цена такого иска состоит из стоимости госпошлины (за иск неимущественного характера сумма составит 300 рублей) и, в случае обращения истца к адвокату, из стоимости услуг конкретного юриста.

Порядок выселения

После вынесения решения суда о принудительном выселении, начинается непосредственно сама процедура. Ситец получает исполнительный лист и передает его в ССП, где пишет заявление об открытии исполнительского производства, далее действуют судебные приставы.

Действия судебного пристава

Если после получения решения суда ответчик отказывается добровольно выселяться, ССП имеет право в принудительном порядке заставить нарушителя покинуть помещение. Принудительное выселение должно происходить в присутствии двух понятых. Если ответчик не открывает дверь, для того, чтобы попасть в жилое помещение, приставы имеют право привлечь сотрудников МЧС и правоохранительные органы.

Каждое последующее действие пристава отражается в акте исполнения судебного решения.

Сотрудник ССП должен составить опись всего имущества ответчика, которое находится в выселяемом помещении с подробным описанием каждой вещи, указанием на ее состояние и количество.

Принудительное выселение с помощью сотрудников ССП – процедура малоприятная, поэтому, если уж суд принял решение о выселении, лучше не доводить дело до крайностей и самому покинуть жилое помещение.

Судебная практика

Надеяться в удовлетворении исковых требований о выселении в полном объеме возможно только в случаях выселения бывшего собственника жилого помещения. Во всех остальных ситуациях, поскольку зачастую нарушитель не имеет альтернативного жилья, суд вряд ли пойдет на такие крайние меры, если только случай не будет совсем уж вопиющим.

В каких случаях суд априори откажет в выселении владельца квартиры:

1. Если ответчик не имеет альтернативного жилья.
2. Если ответчик ранее отказался от приватизации этого жилого помещения в пользу другого. В этом случае он имеет право на пожизненное проживание в спорной квартире.
3. Если на иждивении ответчика находятся несовершеннолетние, либо недееспособные члены семьи.
4. Если ответчик не достиг совершеннолетия.

Каждая ситуация по-своему уникальна. Разобраться во всех перипетиях, юридических тонкостях в конкретном случае сможет только грамотный юрист по жилищным спорам. В любом случае, чтобы попытаться решить проблему с недобросовестными собственниками жилых помещений, лучше, хотя бы на первом этапе, обратиться к грамотному адвокату.

Он не только разъяснит, что необходимо сделать в первую очередь, что оставить за скобками, но и разъяснит доверителю судебную перспективу вашего дела. Рассмотрев все нюансы дела, он прямо ответит на вопрос – есть ли шансы в суде, стоит ли вообще начинать судебную тяжбу, либо необходимо искать другие пути решения проблемы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;

Выселение без предоставления другого жилого помещения

Может ли гражданин остаться без жилья, если до некоторых пор он занимал благоустроенное жилое помещение? Да, в некоторых случаях может. Но для того, чтобы выселить человека из квартиры, тем более без предоставления альтернативного жилья, нужны веские основания, при этом доказывать обоснованность требований о выселении должен инициатор.

Основания выселения из жилого помещения без предоставления другого жилья

Для того, чтобы гражданина выселили из занимаемой им жилой площади, да еще без предоставления ему другого, пусть меньшего по площади или менее благоустроенного жилья, он должен совершить серьезное нарушение, а именно:

1. Использовать свое жилье не по назначению. Любое жилое помещение предназначено только для проживания в нем граждан, следовательно, если кто-то решил переоборудовать свою квартиру под склад, производственную площадку, офис или магазин, он должен быть готов, что при обнаружении такого нарушения, он, скорей всего, потеряет эту жилплощадь безвозвратно. при этом сдача квартиры в аренду другим гражданам для их проживания в ней не считается нарушением, так как она используется по прямому назначению. Исключением из этого правила является использование жилого помещения творческими людьми (художник, скульптор и т.п.) под студию. Также не запрещено использование жилой квартиры для проведения адвокатской либо научной деятельности, но при условии, что эта деятельность не ущемляет права соседей.
2. Умышленно повреждать либо уничтожать жилой объект недвижимости. Акцент здесь именно на определении «умышленное», никто не выселит жильца, если у него случайно произошел пожар, либо лопнула батарея отопления. Но если он без разрешения органов местного самоуправления и проведения технической экспертизы каким-либо образом изменил конструкцию несущих стен или коммуникационных систем, которые, в свою очередь нарушили нормальное функционирование, либо создали опасность для других людей, то выселение последует незамедлительно. Более того, суд заставит такого жильца за свой счет привести все в первоначальный вид.
3. Создавать в жилом помещении антисанитарные условия. Речь идет о злостном нарушении прав соседей. Если граждане не соблюдают санитарные нормы внутри квартиры, и это никоим образом не затрагивает права соседей, то выселить их никто не вправе. А вот если гражданин захламил свою квартиру так, что мусор уже «выбрался» наружу, в результате чего у соседей постоянные набеги полчищ тараканов и мышей, либо он из своей квартиры сделал приют для огромного количества животных, то неоднократные жалобы соседей в муниципалитет вполне могут стать поводом для выдворения нарушителя из жилого помещения.
4. Нарушать права третьих лиц. Никто не вправе нарушать покой соседей. Поэтому, в тех случаях, когда один из жильцов многоквартирного дома держит в страхе остальных, постоянно дебоширит, нарушает покой соседей в ночное время или устроил из своего жилого помещения притон алкоголиков или наркоманов, у соседей есть законное право инициировать процедуру выселения шумного соседа.
5. Самовольно захватывать жилое помещение. Здесь все просто. Если кто-то самовольно занял квартиру, не имея на это никаких законных оснований, то, естественно, вскоре последует его выселение из данного жилого помещения, причем, без предоставления альтернативного жилья.
6. Проживать в квартире после того, как право пользования ею прекратилось либо закончилось.Это может быть окончание срока действия трудового договора (в случае со служебным жилым помещением), прекращение договора аренды (по истечению его срока действия), продажа жилого помещения либо прекращение семейных отношений. В некоторых случаях собственник может разрешить гражданину пожить в квартире еще какое-то время, например, дать жильцу месяц-другой для поиска альтернативного жилья, но это разрешение должно быть специально оговорено либо в устной форме, либо (желательно) в письменной форме.
7. Копить долги за квартиру. Выселение может последовать только за долги по кредитным обязательствам, где жилое помещение находится в залоге у банка. В таком случае банк вправе подать на должника в суд с требованием о выселении и передаче квартиры в собственность банка в счет погашения долга по кредиту. Если гражданин проживает в муниципальном жилом помещении, накопил долги по коммунальным услугам, то муниципалитет не вправе инициировать выселение без предоставления альтернативного жилья, пусть и меньшего по площади.

Например, супруги Петровы купили по ипотечному кредиту трехкомнатную квартиру. Несколько лет они исправно погашали долг, но затем муж потерял работу, зарплаты жены хватало только на питание, долг по ипотеке рос. Банк несколько раз направлял должникам требование о погашении долга, но супруги никак не реагировали, будучи уверенными, что из единственного жилья их никто не выгонит.

Кредитное учреждение подало исковое заявление в суд о выселении супругов из квартиры и передачи ее в собственность банка в счет погашения ипотечного кредита.

Суд, рассмотрев все материалы дела, вынес решение: снять с регистрации ответчиков и передать жилое помещение в собственность банка. Банку вернуть супругам выплаченную часть долга за вычетом судебных издержек кредитного учреждения. Впоследствии супруги смогли купить небольшую однокомнатную квартиру, использовав средства, которые банк им вернул.

В этом случае можно сказать, что супругам Петровым повезло, они успели выплатить банку такую сумму, которая в дальнейшем позволила им приобрести в собственность другую квартиру, пусть и небольшую. Нередки случаи, когда семьи берут огромный ипотечный кредит, покупают хорошую квартиру, переезжают в нее, но, не рассчитав свои силы, не справляются с выплатами по кредиту в самом начале исполнения обязательств. В таких ситуациях они теряют все: и квартиру, и средства, которые пошли на выплату процентов по кредиту.

Зачастую долг по ипотеке получается больше, чем банк выручит от реализации жилого помещения, тогда должники вообще остаются ни с чем.

Кого могут выселить

При выселении статус выселяемого порой не играет никакой роли: им может стать как арендатор, так и собственник жилого помещения. Выселить могут:

• прежнего владельца квартиры, если он, утратив на нее право, не съезжает добровольно;
• родителей, лишенных решением суда родительских прав;
• нарушителей спокойствия соседей (дебоширов, содержателей притонов);
• должников по жилищно-коммунальным услугам;
• бывших членов семьи, если они не являются совладельцами жилого помещения;
• граждан, умышленно испортивших жилое помещение;
• граждан, подпадающих под другие законные поводы для выселения.

Например, гражданин Мишин купил двухкомнатную квартиру и решил переоборудовать ее в квартиру-студию. Он считал, что, если жилое помещение находится в его собственности, то он волен делать с ним все, что захочет, не получая никаких разрешительных документов.

Он снес в квартире все перегородки, в том числе и несущие стены, произвел демонтаж всей инженерной системы водоснабжения и канализации, перенес кухню и ванную комнату в другое место. В результате в квартирах соседей на этаже выше стены потрескались, вытяжка перестала работать, вода поступала с перебоями.

Соседи провели независимую экспертизу, которая определила, что Мишин, в нарушение всех СНиПов снес несущие стены и произвел перепланировку коммуникаций, в результате он подверг всех жителей опасности, так как нарушил несущие конструкции здания.

Соседи подали в суд коллективное исковое заявление с требованием о выселении Мишина. Суд, рассмотрев все материалы дела, постановил:

1. Снять Мишина с регистрации в жилом помещении.
2. За счет ответчика провести все восстановительные работы в квартире, вернув ее в первоначальный вид.
3. Продать жилое помещение на торгах и вырученные средства за вычетом всех расходов по восстановлению жилого помещения передать ответчику.

Кого выселить не могут

Некоторые категории лиц защищены от выселения российским законодательством. К примеру:

• инвалиды;
• недееспособные граждане;
• несовершеннолетние

не могут быть выселены «в никуда», то есть, без предоставления альтернативного жилого помещения ни при каких обстоятельствах.

Все остальные граждане при наступлении обстоятельств, дающих повод для выселения, могут быть выдворены из занимаемого ими жилого помещения, однако, в некоторых случаях эта процедура потребует больше времени.

Например, гражданин Иванов проживал в своей квартире с женой Людмилой и сыном Денисом. Все трое были зарегистрированы в жилом помещении. Через несколько лет после вступления в брак Иванов узнал, что жена ему изменяла, и засомневался в своем отцовстве. Он подал исковое заявление в суд о расторжении брака и оспаривании отцовства. Была проведена судебная экспертиза, по результатам которой было подтверждено, что сомнения Иванова не напрасны, он не является биологическим отцом Дениса.

Брак был расторгнут. Также суд определил: изъять запись в отделе ЗАГСа об отцовстве Иванова из свидетельства о рождении Дениса.

Иванов подал исковое заявление в суд о снятии с регистрации и выселении бывшей жены Людмилы и ее сына Дениса, так как у них прекратились родственные отношения.

Так как у Людмилы в собственности имелась комната в общежитии, куда она могла переехать с сыном, суд принял решение: снять с регистрации и выселить бывшую супругу Иванова с сыном в связи с прекращением родственных отношений между бывшими супругами.

Последствия

Какие последствия грозят гражданину, если его выселяют без предоставления другого жилого помещения? Он утрачивает право на использование квартиры и должен незамедлительно ее покинуть. При этом альтернативное жилье он должен искать сам.

Если выселяют собственника жилого помещения, то квартира в дальнейшем будет продана на торгах, а вырученные от продажи средства после вычета всех судебных издержек истца (если они были) и расходов по продаже жилого помещения передаются бывшему владельцу квартиры. Впоследствии он может на эти средства купить себе другое жилое помещение.

Не так радужно обстоят дела у нанимателей жилья по договору аренды. В этом случае он имеет право обратиться в органы соцзащиты с просьбой о признании его малоимущим. Если принадлежность к этой категории будет доказана, то гражданин будет поставлен на очередь на получение муниципального жилья по договору социального найма.

Но очередь эта движется очень медленно, ждать приходится, порой, десятилетиями.

Граждане должны знать, что пока решение суда не вступило в законную силу, выселение незаконно. Жилец может обжаловать судебный вердикт в вышестоящей судебной инстанции, вплоть до Конституционного суда. Но если уж и эта инстанция оставила решение суда в силе, то вернуть квартиру не получится, решения Конституционного суда обжалованию не подлежат.

Порядок выселения без предоставления другого жилья

При любом выселении из жилого помещения необходимо соблюдать определенный порядок. Любое отступление от процедуры может грозить, в лучшем случае, затягиванием процесса, в худшем – суд откажет в удовлетворении иска.

Кто может подать иск о выселении

Любое лицо, считающее, что ответчик нарушает его права, может подать исковое заявление о выселении. Заявителем может стать:

• собственник жилого помещения;
• соседи ответчика, проживающие в других квартирах;
• жильцы той квартиры, в которой проживает ответчик;
• сотрудники органов опеки и попечистельства (в тех случаях, когда нарушаются права несовершеннолетних);
• прокуратура;
• муниципалитет (если жилое помещение, из которого необходимо выселить нарушителя, является муниципальной);
• организация или предприятие (в том случае, когда квартира является служебной).

Алгоритм действий

Обращение в суд с иском о выселении – крайняя мера и применяется она только в тех случаях, когда никакие методы досудебного урегулирования спора не подействовали и жилец не хочет съезжать. В таком случае истец должен соблюсти определенный алгоритм действий, а именно:

1. Зафиксировать нарушение со стороны жильца.
2. Уведомить последнего о том, что он должен устранить нарушение и о последствиях его бездействия (либо незаконных действий). Обязательно должен быть указан срок, за который нарушение должно быть устранено.
3. По истечении указанного в уведомлении срока, если жилец никак не отреагировал, следует начинать подготовку доказательств нарушения и составление иска в суд. До этого срока производить дальнейшие действия бессмысленно.
4. Следующий шаг — подача искового заявления. К иску необходимо приложить все имеющиеся доказательства нарушения со стороны жильца.
5. Принять участие в судебном разбирательстве (лично или через законного представителя).
6. Если суд принял вердикт не в пользу истца – обжаловать его решение.
7. При положительном решении суда после его вступления в законную силу – посетить ССП и написать заявление об открытии исполнительского производства, передав исполнительный лист сотрудникам ССП.
8. Последнее действие по выселению должны производить судебные приставы. Истец не имеет права самостоятельно производить принудительное выселение.

Процесс

Процесс выселения происходит в соответствии с вышеописанным алгоритмом. Каждое действие должно происходить только после того, как закончилось предыдущее. Итак, что должен сделать инициатор выселения.

1. Определить сам факт нарушения. За какие нарушения возможно выселение, указано выше. Никто не должен мириться с тем, что нарушитель портит имущество, ведет себя по-хамски по отношению к другим, создает угрозу жизни и здоровью других жителей и т.п.
2. Предупредить нарушителя о недопустимости его действий. Предупреждение должно быть в форме письменного уведомления, направленного нарушителя заказным письмом, либо переданного ему лично в присутствии свидетелей.
3. Определить дату, до которой нарушение должно быть исправлено. Если в уведомлении не будет указано конкретной даты, до которой необходимо устранить нарушение, доказать в суде, что ответчик его проигнорировал, будет достаточно сложно. Истец будет считать, что уже прошло достаточно времени, чтобы выполнить требование, а ответчик в суде заявит, что он просто не успел.
4. Приступить к выселению в судебном порядке. Уведомление было направлено, жилец предупрежден, время, выделенное для исправления нарушения, истекло, при этом никакой реакции от нарушителя не последовало. Только теперь истец может обращаться в суд с иском о выселении.
5. Обратиться к судебным приставам. Основанием для такого обращения служит исполнительный лист, выпущенный судом после вступления решения суда в законную силу. Если ответчик, получив решение суда, согласится покинуть жилое помещение добровольно, обращение в ССП не потребуется. Но, зачастую, жильцы до последнего не желают покидать квартиру, порой ведут себя агрессивно. В этих случаях кроме приставов для выселения могут быть привлечены сотрудники полиции или МЧС.

Исковое заявление

Как и любой другой официальный документ, исковое заявление должно быть составлено в соответствии с нормами и правилами, например, в тексте иска не допускаются юридические или грамматические ошибки, оскорбительные определения участников процесса, ошибки в указании личных данные сторон процесса. Документ должен быть составлен сухим юридическим языком и должен содержать следующие сведения:

1. Наименование судебного органа, в который подается иск и адрес его местонахождения.
2. Данные обо всех участниках процесса.
3. Точный и подробный адрес (с указанием улицы, номера дома, корпуса, номера квартиры) жилого помещения, в котором произошло нарушение.
4. Наличие либо отсутствие прав собственности на жилое помещение.
5. Информация обо всех жильцах, проживающих в квартире (как взрослых, так и несовершеннолетних) и степени их родства с нарушителем.
6. Основания для обращения в суд.
7. Указание на досудебный порядок урегулирования.
8. Требование к суду.
9. Информация о приложенных к иску документах (в пронумерованном списке).
10. Дата и подпись.

Истец сам решает – составлять ему исковое заявление самостоятельно, либо прибегнуть к помощи адвоката. Но, если вы не имеете юридического образования, вряд ли вы сможете учесть все нюансы, разобраться во всех статьях и положениях законодательства. Поэтому юристы рекомендуют доверять составление искового заявления грамотному адвокату.

Документы

К иску о выселении заявитель должен приложить пакет документов, среди которых:

• ксерокопия паспорта;
• правоустанавливающие документы на жилое помещение;
• уставные документы юридического лица (если истцом является организация, предприятие или муниципалитет);
• доказательства обоснованности требований истца (свидетельство о разводе, справки из полиции, заключение санэпидстанции или жилинспекции);
• квитанция об уплате госпошлины;
• другие документы, способные повлиять на исход судебного заседания.

Все документы, кроме квитанции об уплате госпошлины, передаются в суд в копиях, последняя должна быть в оригинале. Истцу необходимо будет на заседание суда принести оригиналы всех приложенных документов для ознакомления суда.

Сроки

Длительность и сроки окончания судебного процесса по выселению зависят от сложности дела. Минимально – не менее двух месяцев, максимально – судебная тяжба по выселению может длиться годами. Чаще всего на рассмотрение иска о выселении уходит 3-5 месяцев, но если ответчик обжалует вердикт суда, то процесс затянется на неопределенное время.

Известны случаи, когда таким образом ответчики продлевали свое проживание в спорной квартире на несколько лет.

Стоимость

В любом случае истец должен будет уплатить госпошлину, которая при подаче иска неимущественного характера составляет 300 рублей для физических лиц и 6 000 рублей для юридических.

Кроме расходов на уплату госпошлины, могут понадобиться деньги на получение некоторых справок, например, выписка из домовой книги будет стоить примерно 200 рублей.

Если истец не уверен в своих юридических познаниях, он обращается за помощью к юристу. Составление искового заявления обойдется истцу в 1-3 тысячи рублей.

Судебная практика

Судебная практика последних лет показывает, что количество исков о выселении без предоставления другого жилого помещения возрастает. При этом, если исковое заявление составлено правильно, все доказательства собраны, иск обоснован, то решение суда в пользу истца выносится в подавляющем большинстве случаев (порядка 90%).

Суд не удовлетворяет исковые требования только в тех случаях, когда истец требует выселения несовершеннолетних, недееспособных граждан и инвалидов.

Выселение жильца без предоставления альтернативного жилья – мера крайняя и непопулярная, поэтому суды в ряде случаев пытаются каким-то образом примирить стороны, склонить их к подписанию мирового соглашения с более мягкими вариантами выхода их создавшейся ситуации. Например, предлагает ответчику возместить потери истца, устранить нарушения, пересмотреть свое поведение с целью недопущения подобных нарушений в дальнейшем.

Особенности судебной практики по выселению без предоставления другого жилого помещения:

• законодательство гарантирует некоторым категориям граждан социальную защиту, которая основывается на праве этих граждан занимать жилое помещение в особом порядке, который не допускает выселения ни при каких обстоятельствах;
• итоговое решение в большинстве случаев, даже когда исковое заявление удовлетворяется в полном объеме, дает ответчику время для поиска альтернативного жилья, обычно суд устанавливает отсрочку на выселение на срок от одного месяца до полугода.

Что делать, если вас собираются выселить

Каждый гражданин РФ имеет право на защиту своих интересов, в том числе и в суде. Но это относится как к инициаторам выселения, так и к выселяемым, тем более, что практика знает немало случаев, когда выселение инициировалось по незаконным основаниям.

Если вас решили выселить, юристы советуют для защиты своих прав придерживаться некоторых правил:

1. Внимательно изучите доказательную базу. Вполне возможно, что истец переценил свои права и в суде вы сможете защитить свои интересы.
2. Также внимательно изучите свои доказательства, если вы подойдете к к этому достаточно невнимательно и ваши доводы покажутся суду поверхностными, то отстоять свою позицию в суде будет сложно.
3. Подготовьте пакет документов, которые смогут доказать или подтвердить вашу правоту. Это могут быть платежные документы и выписка из лицевого счета (как доказательство отсутствия задолженности по коммунальным платежам), выписка из домовой книги, которая подтвердит, что вы зарегистрированы в жилом помещении, характеристика от участкового уполномоченного (подтвердит, что истец в полицию с жалобами на вас не обращался), показания соседей-свидетелей, которые подтвердят вашу добропорядочность.
4. Если вас выселяют за долги по ЖКХ – посетите управляющую компанию и попытайтесь реструктурировать долг по коммуналке. Обычно договора о рассрочке по платежам бывает достаточно, чтобы суд приостановил судебное разбирательство до окончания срока последнего платежа и, в дальнейшем, при полном погашении долга, отказал истцу в удовлетворении иска.

Одними из самых сложных и запутанных являются судебные споры о выселении, здесь каждый нюанс имеет значение. И от того, насколько юридически грамотно будет вестись судебный процесс, зависит конечный результат. Не стоит пытаться самим защищать свои права, если вы не уверены на сто процентов, что справитесь самостоятельно, лучше будет, если вы обратитесь к грамотному юристу и поручите ему заниматься вашей проблемой.

В таком случае шансы остаться с жильем у вас значительно возрастут.

Таким же образом лучше поступить, если вы являетесь инициатором выселения. Опытный юрист поможет провести досудебный этап спора, возможно, на этом все и закончится. Если же придется обращаться в суд, то и в этом случае адвокат поможет собрать документы, составить исковое заявление, при необходимости, представит ваши интересы в суде.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;