Если необходимо аннулировать договор купли-продажи, следует руководствоваться положениями статьи 450 Гражданского кодекса РФ.
- Стороны приняли решение о прекращении правоотношений по общему согласию, если это соответствует условиям договора или положениям законодательства.
- Судебное, если имеет место существенное нарушение договора другими участниками правоотношений.
Согласно гражданскому законодательству, существенным нарушением является нарушение, которое нанесло ущерб другой части сделки.
Примечание: Если договор не содержит условий, таких как описание предмета сделки или его цена, договор не сообщается, но считается недействительным.
Отмена сделки купли-продажи: способы
Прекращение правоотношений, вытекающих из договора с совместным договором сторон, происходит по инициативе одной из сторон или суда.
Если продавец или покупатель нарушает условия договора, другая сторона может обратиться за защитой своих законных прав в суд на любом этапе сделки.
Если продавец и покупатель достигли совместного соглашения об отмене продажи, возможность прекращения правоотношений напрямую зависит от того, обратились ли стороны в органы власти для регистрации перехода права собственности. Если они не сделали этого вовремя, то аннулировать сделку относительно легко. Для этого необходимо подписать договор того же типа, что и основной договор.
Савельев И. и Кондратьев В. заключили договор купли-продажи квартиры.
Договор не был ратифицирован. На следующий день заинтересованные лица намеревались отправиться в Росреестр для переоформления права собственности. Однако Савельев попал в аварию, и ему срочно понадобились деньги.
Покупатель попросил Кондрачева расторгнуть договор. Продавец согласился, тем более что на недвижимость были и другие претенденты. По обоюдному согласию стороны заключили дополнительное соглашение, отменяющее продажу.
Пострегистрационные договоры купли-продажи недвижимости могут быть аннулированы только в том случае, если они действительны и неисполнимы. Например, если продавец не передал объект сделки или покупатель не выполнил часть своих обязательств (например, не принял объект и/или не произвел расчет).
Советуем прочитать: Собственник компании.
Аннулирование сделки по согласию сторон
Согласно общим правилам, для расторжения сделки по взаимному соглашению сторон соглашение о расторжении должно быть заключено в той же форме, что и первоначальный документ. Обратите внимание, что, согласно общему правилу, это возможно даже до того, как стороны выполнили свои обязательства по договору.
Это означает, что если продажа недвижимости была оформлена письменным договором, то для расторжения сделки необходимо заключить письменное соглашение. Если сделка была заверена нотариусом, отмена также должна быть заверена.
Простое письменное соглашение о расторжении договора купли-продажи в одностороннем порядке по взаимному согласию сторон можно аннулировать, руководствуясь следующим пошаговым алгоритмом
- Переговоры об условиях прекращения правоотношений,
- Подписываем договор
- Подписываем дополнительное соглашение.
Единой модели соглашения о расторжении сделок с недвижимостью на законодательном уровне не существует. В зависимости от потребностей субъекта, в нем должны быть отражены наименования сторон, реквизиты основного договора и другие условия.
Если вам необходимо отменить сделку с недвижимостью, рекомендуется сначала проконсультироваться с юристом. Специалист подскажет, как правильно оформить договор, чтобы ни одно из прав субъекта не было нарушено, объяснит последствия отмены сделки и ответит на любые другие вопросы клиента.
Пошаговая инструкция расторжения договора в судебном порядке
Односторонний отказ от договора купли-продажи допускается, если это предусмотрено самим договором. При отказе от сделки инициатор должен соблюдать действующее российское законодательство.
Расторжение договора купли-продажи в судебном порядке происходит в следующем порядке
- доверитель направляет предложение о расторжении сделки другой стороне правоотношения; и
- В случае отказа или неполучения ответа по истечении 30 дней с момента отправки уведомления, договаривающаяся сторона подает иск в суд; и
- Суд назначает дату предварительного слушания, а затем дату основного слушания.
- В ходе слушания суд заслушивает стороны и изучает доказательства,
- судья выносит решение.
Советуем прочитать: Сколько можно ездить без ОСАГО после покупки и можно ли?
Если ни одна из сторон не подает апелляцию, решение вступает в силу через месяц после вынесения.
Согласно общим правилам, разбирательство ведется в районном суде по месту нахождения спорного имущества. Истец должен оплатить государственную пошлину в размере 4 000 рублей. Ее размер регулируется статьей 333.21 Налогового кодекса.
Вместе с заявлением и другими документами необходимо предоставить квитанции.
Когда аннулировать сделку невозможно
Договор купли-продажи не может быть расторгнут в одностороннем порядке, если стороны надлежащим образом выполнили свои обязательства. Продавец передает имущество, покупатель принимает и оплачивает имущество, а другая сторона сделки не желает аннулировать сделку.
Важно: Порядок изменения или расторжения договора купли-продажи регулируется статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебная практика
Суд Новиков о расторжении договора купли-продажи загородного дома Головина против г-на Р. Т. В. Истец пояснил, что его ответчики продали дачу. Головин выполнил свое обязательство по оплате всего имущества. Однако Новиков не предложил недвижимость в пользование и отказался обратиться в Росреестр для перерегистрации права собственности на дом.
Головин требует аннулировать сделку купли-продажи и обязать ответчика вернуть всю сумму, полученную по договору.
Новиков отказался аннулировать договор, отметив, что покупатель не рассчитался.
В ходе судебного заседания выяснилось, что стороны заключили договор о продаже дома. Стоимость недвижимости по нему составляла 1 млн рублей. Покупатель выполнил свои финансовые обязательства, перечислив деньги на счет продавца, что было подтверждено выпиской из банка.
Однако после совершения сделки продавец увеличил стоимость дома. Он потребовал от покупателя доплатить еще 300 000 рублей. Последний отказался выполнить требование, мотивируя это тем, что по условиям договора купли-продажи стоимость недвижимости составляет 1 млн рублей.
Головин потребовал расторгнуть сделку в связи с существенным изменением условий, но Новиков отказался подписывать договор.
Советуем прочитать: Значение слова АКТ. Что такое АКТ?
Рассмотрев дело, суд пришел к выводу, что отказ истца от заключения договора был правомерным, и принял дело в целом.
Частые вопросы
Можно ли осудить договор купли-продажи квартиры, если муж вначале отреагировал согласием на ее продажу?
Договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут, если произошло существенное нарушение условий договора, либо по соглашению сторон, либо одним из субъектов правоотношения. Если недвижимость принадлежит супругам совместно и супруга дала письменное согласие, заверенное нотариусом, на сделку, она не может теперь отказаться от нее. При отсутствии такого документа договор не должен быть аннулирован, а должен быть признан судом недействительным.
Повышение цены предмета сделки является существенным изменением условий договора. Это возможно, если другая сторона правоотношений не возражает против такой корректировки. Если покупатель возражает против повышения цены, продавец не имеет права ее изменять.
Может ли продавец отказаться от договора на проживание, если он отказывается переезжать и не отдает ключи?
С момента регистрации права собственности в Росреестре гражданин становится полноправным владельцем недвижимости. Стороны обязаны выполнять обязательства, предусмотренные договором. В противном случае любая из сторон имеет право настаивать на расторжении сделки.
Это интересно:
- Транспортная накладная 2023
- Расторжение договора ренты
- Нужна ли онлайн-касса для ИП 2021
- Как выглядит полис ОСАГО электронный и бумажный в 2019 году
- Приказ на прием на работу и как оформляют приказ на прием на работу
- Штраф за просроченные права — можно ли ездить с просроченными правами
Расторжение договора купли-продажи недвижимости: до и после регистрации
Как и любую сделку, договор купли-продажи можно расторгнуть. Не являются исключением и сделки с недвижимостью. Возможности в одностороннем порядке отказаться от своих обязательств — что у продавца, что у покупателя — ограничены.
Но, при выполнении определенных условий, законодательство допускает расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации.
Закон: основной нормативный акт, регулирующий заключение сделок — Гражданский кодекс РФ. На каких условиях можно изменить или отменить действие договора, рассказывают статьи 450-453.
Основания для расторжения
Условия, при которых возможно расторжение договора купли-продажи, обычно фиксируются в договоре. Это могут быть:
- срыв сроков по исполнению взятых на себя сторонами договора обязательств;
- несоответствие приобретаемого имущества заявленным характеристикам;
- изменение (в одностороннем порядке) графика платежей, формы выплаты, валюты покупателем;
- совместно принятое сторонами договора решение о том, что сделка должна быть аннулирована.
Расторжение договора: как вернуть все на свои места
Добиться возвращения денег покупателю, а собственности — продавцу можно в досудебном порядке или в суде.
Без суда
Важно! Не путайте предварительный договор (в котором фиксируется намерение совершить сделку) и финальный договор. Первый расторгнуть куда проще.
Да и финансовых обязательств (за исключением небольшого задатка) он не предполагает.
В досудебном порядке расторжение возможно при достижении сторонами сделки соглашения. Соглашение подтверждает новые намерения сторон, служит основанием для отзыва ими ранее взятых на себя обязательств. Правда, рабочим этот вариант будет лишь в том случае, когда право собственности еще не зарегистрировано в ЕГРП.
Чтобы расторгнуть договор после регистрации, придется заключать новую сделку. В ней стороны просто меняются местами. Соглашение будет приложено к главному документу, а деньги и недвижимое имущество вернутся к прежним владельцам.
Финансовых потерь при этом не избежать — пошлину придется уплатить дважды.
В одностороннем порядке, не обращаясь в суд, расторгнуть сделку невозможно. Но попытаться нужно. Если в течение месяца с момента отправки уведомления о намерении расторгнуть сделку ответа от адресата нет, можно готовить исковое заявление.
В суде
Вариант для тех, кто не смог договориться «полюбовно»: расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке. Возможно как по инициативе покупателя, так и на основании иска, поданного продавцом. Как правило, одна из сторон, заключивших сделку, чувствует себя пострадавшей, что и заставляет ее обратиться в суд.
Решением суда договор:
- остается в силе (с предписанием одной из сторон уплатить неустойку);
- расторгается;
- признается недействительным.
Основаниями для признания договора недействительным могут стать и недееспособность одной из сторон, и мнимость сделки, и несоответствие условий договора положениям законодательства.
Расторжение договора купли-продажи земельного участка и квартиры, нежилой или коммерческой недвижимости не гарантирует автоматического возврата покупателю выплаченных денег.
Важно! То же правило действует и при расторжении договора купли-продажи, например, автомобиля. Расторгнуть — можно, хоть и сложно.
Вернуть деньги — еще сложнее.
Судебная практика предполагает индивидуальное рассмотрение дел о расторжении или признании недействительными договоров этого типа. Поэтому без правовой поддержки даже на досудебном этапе расторжения добиться успеха затруднительно. В суде непродуманная позиция истца может стать причиной неприятных последствий: от выплаты неустоек до потери крупных сумм и имущества.
«Юридическое агентство Санкт-Петербурга» помогает правильно расторгать договоры купли-продажи как недвижимого, так и движимого имущества. Мы готовы взяться за работу как на досудебном этапе, так и в суде — на правах представителя и защитника интересов заказчика.
Судебные решения
Взыскание в Арбитражном суде с покупателя 38 000 000 рублей за поставленный товар по договору поставки, в том числе 19 миллионов рублей неустойки, удовлетворенной в 100% объеме
Спор в третейском суде при РСПП
Квартира не соответствует санитарным требованиям
Развод: как делить имущество, чтобы все остались довольны
Идем на мировую: Как успехи дипломатии сберегли кошелек
Межевание участка без согласия соседей
Отзывы клиентов
Выражаю огромную благодарность Павлюченко Александру Викторовичу за грамотную юридическую работу и профессионализм, а также его помощнице Елене Владимировне за оказанную квалифицированную помощь.
Желаю Вам процветания и достижения профессиональных вершин.
С уважением, Марина Кулешова.
15.08.2018 г.
Выражаю огромную благодарность за проявленную ко мне и к моему вопросу адвокату Сергею Вячеславовичу. Нет слов от чувств благодарности за проявленный профессионализм и самое большое человеческое сочувствие и понимание! Всего Вам самого хорошего!
Здоровья, успехов в работе и долгих лет жизни!
Большое спасибо!
С уважением, Надежда Анатольевна Уварова, 25.07.2019 г.
Благодарю Павлюченко Александра Викторовича за проделанную работу, проведённую в рамках расследования по административному делу. Отдельно благодарен за то, что практически все мероприятия в рамках дела были проведены Александром лично, без моего вовлечения, что позволило существенно сэкономить мое время.
Также хочу отметить эффективность, с которой была выполнена работа.
Хочу пожелать Александру дальнейших успехов в профессиональной деятельности и успешного завершения всех текущих и последующих дел, восстанавливая справедливость в отношении своих клиентов.
Болотин В.С., 12.02.2017 г.
Выражаю благодарность Степанову Денису Юрьевичу за проделанную работу, высокую квалификацию, а также за очень понятную, доступную помощь в решении моей проблемы (защита прав потребителей). Прекрасный очень грамотный юрист.
Большое спасибо!
С уважением, Потапова Тамара Ивановна, 09.07.2019 г.
Выражаю благодарность коллективу юр. отдела СПб. за оказанную услугу в расторжении кредитного договора на покупку косм. средств, который я имела неосторожность заключить с одной из недобросовестных компаний. Юристы быстро отреагировали, нанесли визит в компанию и сделали видеосъемку. Еще раз выражаю бесконечную благодарность и желаю дальнейшего процветания.
Огромное спасибо за качественную консультацию по интересующему меня вопросу. С наилучшими пожеланиями Степанову Денису Юрьевичу, консультировавшему меня.
Волкотруб Юрий Васильевич
У меня нет просто слов, чтобы выразить благодарность Сергею Вячеславовичу. Спасибо, что есть такие юрист. Спасибо за помощь по возникшему вопросу по трудовому договору.
Пискунов И.Б.
12.12.2018г.
Благодарим сотрудников ООО «Юридическое агентство Санкт-Петербурга»и в первую очередь Матвееву Яну Максимовну за высококвалифицированное и тщательное рассмотрение нашего вопроса и оперативное решение нашей жилищной проблемы.
Также Кутузову Дарью Валентивну за внимательное и доброжелательное отношение к посетителям.
Прошу выразить огромную благодарность сотрудникам Вашей компании, — Сергею Вячеславовичу Мавричеву и Константину Васильевичу Соловьеву за огромную поддержку, за грамотное разъяснение и хорошее отношение к людям. Желаю Вам успехов и расцветания.
Грешина П.В.
23.03.2018г.
Хочу выразить огромную благодарность Степанову Денису Юрьевичу за очень грамотное, высококвалифицированное ведение моего непростого дела по расторжению ДДУ с проблемным застройщиком, многократно переносившим сроки завершения строительства и полностью игнорировавшим наши претензии (от других юридических компаний). Претензия и жалобы Дениса Юрьевича поставили все на свои места достаточно быстро, избавив нас от угрозы штрафных санкций от застройщика, неправомерно включившего в договор их. Успехов Вам в отстаивании наших законных интересов!
Спасибо!
С уважением, Щербакова Т.И.
04.12.2017г.
Расторжение договора купли-продажи квартиры после регистрации
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации можно, но с учетом определенных особенностей. Стандартное соглашение о расторжении сделки в данном случае не подойдет, однако выход есть. Рассмотрим, как расторгнуть договор в мирном или судебном порядке, какие могут быть для этого основания, что делать продавцу и покупателю, какие документы понадобятся при обращении в суд, как избежать длительных судебных разбирательств, и какие могут ожидать трудности в процессе или после оспаривания.
Основания для расторжения договора
Расторгнуть договора купли-продажи (далее – ДКП)можно по взаимному согласию или в судебном порядке. В первом случае придется заключать обратный ДКП на тех же условиях, где покупателем уже будет бывший продавец, а продавцом – новый собственник. После регистрации ДКП считается исполненным, поэтому возможен только такой вариант.
Примечание:оформление обратного ДКП возможно лишь в том случае, если обе стороны согласны на это. К сделке применяются правила купли-продажи, установленные § 1 гл. 30 ГК РФ.
Если же продавец или покупатель не согласны на составление обратного договора, придется обращаться в суд. Расторжение возможно только при наличии оснований, предусмотренных гл. 29 ГК РФ.
Какие могут быть основания:
- Неисполнение обязательств продавцом. Например, если он отказывается выселяться из квартиры или аннулировать регистрацию.
- Ненадлежащее исполнение обязательств покупателем. Например, если оформлен ДКП с рассрочкой, и новый собственник не выплачивает деньги согласно установленному графику.
- Существенное нарушение условий сделки, при котором одна из сторон получает большой ущерб и лишается того, на что можно было бы рассчитывать при заключении ДКП.
- Существенное изменений обстоятельств, которые покупатель или продавец не могли предусмотреть при подписании ДКП, и не было возможности их предотвратить.
Сделку можно признать недействительной и по любому из оснований, указанных в § 2 гл. 9 ГК РФ.
Признание договора недействительным
Расторжение договора и признание недействительным – две разные процедуры. Но обе возможны только через суд, а последствием является возврат имущества продавцу, а денег – покупателю. Собственник меняется на основании решения суда, которое направляется в Росреестр после вступления в законную силу.
Когда сделка может быть признана недействительной:
- Договор составлен с нарушением действующего законодательства;
- Договор оформлялся с целью прикрытия другой сделки (притворный), или без цели создания дальнейших правовых последствий (мнимый);
- Продавец или покупатель до подписания ДКП признаны судом недееспособными. Сделки с их имуществом по закону проводятся только при участии опекунов и органа опеки, от которого требуется разрешение;
- Отчужденная недвижимость принадлежала несовершеннолетнему. Здесь тоже требуется разрешение органа опеки, взамен ребенку должно быть предоставлено другое имущество, соответствующее всем критериям. Без этого разрешение не выдадут;
- У проданной недвижимости есть другой собственник, который по закону может на нее претендовать.
- Договор оформлялся под влиянием заблуждения;
- В момент подписания ДКП одна из сторон находилась в состоянии алкогольного или наркотического опьянения;
- К заключению ДКП участник сделки был принужден угрозами и иными насильственными действиями.
Важно!Если продавалась доля в праве собственности, оспорить ДКП может второй собственник, которому продавец не предоставил преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Подать исковое заявление может и супруг продавца, если с него не было взято нотариальное согласие на сделку, а квартира куплена в браке (ст.
35 СК РФ).
Расторжение договора по взаимному согласию
Дорогие читатели!
Сам договор с 2013 года в Росреестре не регистрируется, происходит лишь переоформление права собственности. Если регистрация права произведена, нужно заключить обратный ДКП.
Процедура состоит из нескольких этапов:
- Покупатель или продавец договариваются о возврате в прежнее положение: бывший собственник получает недвижимость обратно, а действующий – деньги.
- Стороны заключают ДКП. В нем нужно определить порядок оплаты, сроки возврата жилья.
- Покупатель и продавец вместе обращаются в МФЦ или напрямую в Росреестр для регистрации права собственности. Уплачивается госпошлина, в ответ сотрудник выдает уведомление о принятии документов с датой готовности новой выписки из ЕГРН.
- Регистрация производится в течение 10 календарных дней.
По итогу новый владелец (бывший продавец) получает выписку из ЕГРН, где он будет указан в качестве собственника. Порядок передачи денег стороны определяют самостоятельно, но обычно они возвращаются в момент подписания договора.
Документы
Для сделки сторонам понадобится:
- Паспорта.
- Три экземпляра нового ДКП.
- Документы на квартиру.
Может пригодиться и квитанция об оплате госпошлины для регистратора, но сейчас все данные проверяются работниками учреждений самостоятельно через внутреннюю систему. Лучше все же взять с собой квитанцию, чтобы при необходимости подтвердить оплату.
Госпошлина
За переоформление права собственности уплачивается пошлина в размере 2 000 руб.
Налоги
Согласно ст. 217.1 НК РФ, минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты НДФЛ составляет 5 лет. Но при оформлении обратного ДКП на ту же сумму налог не платится.
Нужно только предоставить декларацию 3-НДФЛ в ИФНС и предыдущий ДКП, чтобы доказать, что доход от сделки получен не был.
Расторжение договора в судебном порядке
В суд можно обратиться с требованием о расторжении ДКП, взыскании моральной компенсации и судебных расходов. Последнее компенсируется пропорционально части удовлетворенных требований.
Исковое заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика, а не по адресу расположения недвижимости, т.к. предметом спора является сам договор.
Что нужно сделать:
- Составить исковое заявление грамотно и аргументированно, со ссылками на статьи законов.
- Отправить копию заявления ответчику и дождаться уведомления о вручении. Оно понадобится для подтверждения отправки, с 2018 года это делают истцы, а не суды.
- Подать заявление вместе с остальными документами в суд.
- Дождаться принятия материалов к производству, на это уходит до 5 дней. По результатам судья выносит определение, сторонам отправляются извещения.
- Получить извещение с указанием даты и места заседания.
- Прийти на заседание. Сначала проводится предварительное слушание, где уточняются исковые требования, запрашиваются дополнительные документы.
- Участвовать в основных разбирательствах. Сторонам дается право аргументировать свои позиции, привлекать свидетелей, подавать ходатайства и возражения.
- Получить судебное решение. Всем участникам производства его удостоверенная копия выдается в течение 5 дней после принятия в окончательной форме.
Когда решение вступит в силу, суд сам направит его копию в Росреестр для перерегистрации права собственности на истца, если его требования удовлетворены. Ему нужно прийти со своей копией и паспортом, и получить новую выписку из ЕГРН.
Документы
При обращении в суд понадобится:
- Исковое заявление.
- Паспорт.
- Расторгаемый договор.
Предоставляются и доказательства, подтверждающие наличие оснований для расторжения ДКП.Это может быть экспертное заключение о существенных недостатках в недвижимости; выписки по банковскому счету, подтверждающие нарушение сроков внесения платежей за квартиру, проданную в рассрочку. При необходимости участники могут ходатайствовать о вызове свидетелей.
Госпошлина
При обращении в суд истец уплачивает госпошлину – 300 руб. Если его требования удовлетворят, пошлину взыщут с ответчика (ст. 333.19 НК РФ).
Сроки
Срок исковой давности составляет три года с момента регистрации права собственности по оспариваемому ДКП. Само дело рассматривается и разрешается в течение двух месяцев (ст. 154 ГПК РФ), но срок может быть продлен при наличии оснований для приостановления производства (ст.
215 ГПК РФ).
Судебная практика
Есть вопросы по теме статьи?
Чаще всего ДКП оспаривают продавцы, которые продали недвижимость в рассрочку или с отсрочкой платежа, но не получили денег.
Между ней и ответчиком был заключен договор, во время осмотра жилплощади недостатков выявлено не было. Через несколько недель после переезда истица обнаружила дефекты, обратилась за помощью к экспертам. Они установили, что несущая способность стен снижена, общий износ составляет 60%, есть неровности и другие повреждения.
Ремонт обойдется минимум в 2 000 000 руб.
Ответчик требования не признал, подал возражение. Он пояснил, что при оформлении ДКП истица была оповещена о недостатках. Подтвердить это он ничем не смог, акт приема-передачи не составлялся.
Рассмотрев дело, суд удовлетворил исковые требования, обосновав это тем, что истица в результате сделки получила существенный ущерб, несопоставимый с тем, на что она могла бы рассчитывать при заключении ДКП.
Вот еще несколько примеров реальных дел и решений по ним:
- Решение № 2-632/2019 2-632/2019М-2/581/2019 М-2/581/2019 от 18 декабря 2019 г. по делу № 2-632/2019.
- Решение № 2-634/2019 2-634/2019М-633/2019 М-633/2019 от 25 декабря 2019 г. по делу № 2-634/2019.
- Решение № 2-1687/2019 от 16 декабря 2019 г. по делу № 2-1161/2019М-952/2019.
Возможные трудности
Если продавец решает оспорить сделку и вернуть недвижимость, он может столкнуться с отказом в выселении даже при наличии судебного решения. У покупателей тоже бывают проблемы: например, если бывший собственник уже потратил вырученные деньги. Суд может их взыскать, но, скорее всего, средства будут выплачиваться частями.
Если вам нужна помощь, вы можете обратиться за бесплатной консультациейк нашим юристам. Они внимательно изучат ваше дело и расскажут о самых оптимальных вариантах решения трудностей. Для этого достаточно подробно описать проблему в онлайн-форме или рассказать о ней по телефону.
Рекомендованные для вас статьи:
- Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации
- Расторжение договора купли-продажи квартиры
- Расторжение договора купли-продажи недвижимости
- Расторжение договора купли-продажи автомобиля
Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:
Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.
Вопросы и ответы: 4
Наталья 13.10.2020 в 22:30
Добрый вечер!
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации по обоюдному согласию, если с момента сделки прошло менее 30 дней? Документы после регистрации еще не получены, возможно подать документы через МФЦ или только через суд? Какие документы оформляются?
Главный Юрист 14.10.2020 в 18:50
Добрый вечер, Наталья. Вам не нужен суд, если на расторжение договора согласны обе стороны. Документы в Росреестр уже подали, но право собственность еще не оформлено. Уточните в Росреестре на какой стадии оформление ваших документов, если еще сведения в Реестр не внесены, подавайте заявление о приостановлении процедуры и отзывайте документы.
Затем составляйте между собой дополнительное соглашение к договору, удостоверяйте у нотариуса и все, договор купли-продажи расторгнут. Если же Росреестр уже завершил процедуру, проводите обратный процесс, то есть покупатель теперь будет продавцом.
Надежда 09.10.2020 в 10:47
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи при обоюдном согласии сторон в МФЦ без суда
Главный Юрист 10.10.2020 в 07:24
Доброе утро, Надежда. А зачем вам суд, если вы расторгаете договор пор обоюдному согласию сторон? В суд идут только при возникновении разногласий и невозможности их урегулировать самостоятельно.
Статья 450 ГК РФ допускает расторжение договора купли продажи по согласию сторон. Если речь идет о недвижимости, обратитесь к юристу, он составит соглашение о расторжении договора, заверите у нотариуса, передали деньги обратно и все.
Задайте вопрос юристу Отменить ответ
Бесплатный звонок юристу: 8 (800) 302-32-85
Бесплатная консультация
- По правам потребителей
- По трудовым спорам
- По семейным спорам
- По алиментам
- По разводу
- По разделу имущества
- По усыновлению
- По недвижимости
- По ЖКХ
- По ипотеке
Заявки на юридические консультации и услуги передаются партнерам ООО «ВЕСТА», ИНН 9701207095, ОГРН 1227700303093 и ООО «ЛЕГИСТКО» ИНН: 9704180691, ОГРН: 1227700797664. Вся информация на сайте носит информационный характер и не является указанием к действию. Перед использованием информации и принятием какого-либо решения обязательно проконсультируйтесь с юристами.
Контакты администрации сайта.
Данный сайт использует файлы cookie, чтобы предоставить пользователям больше возможностей. Условия использования читайте тут: политика обработки и защиты ПДН. Так же, обратите внимание на пользовательское соглашение и согласие на обработку ПДН.
Расторжение договора купли-продажи квартиры
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры может как продавец, так и покупатель. Но для этого нужны веские основания или обоюдное согласие. В остальных случаях придется обращаться в суд, но и там требования нужно обосновать.
Рассмотрим, как отменить сделку по соглашению до регистрации права собственности, в процессе или после, а также что сделать для возврата имущества или денег через суд, какие расходы ожидают истца, что делать при покупке за маткапитал или в ипотеку, и какие документы понадобятся для оспаривания сделки.
Основания и особенности расторжения договора
Расторжение договора купли-продажи квартиры подразумевает возврат денег покупателю, а недвижимости – продавцу. В Росреестре договор регистрировать не нужно с 2013 года, вместо этого регистрируется только переход права собственности. Особенности расторжения сделки зависят от того, были ли произведена регистрация, или нет.
Если договор купли-продажи (далее – ДКП)не предъявлялся в Росреестр, сторонам достаточно заключить соглашение к нему. Если право собственности находится в процессе регистрации, нужно подать заявление о прекращении процедуры. Если же покупатель уже числится собственником, можно оформить обратный ДКП.
Налог с прибыли платить не придется, т.к. в нем будет указана такая же сумма, как и при покупке недвижимости.
Особенности и основания отмены сделки регулируются гл. 29 ГК РФ. Расторгнуть договор можно по нескольким основаниям:
- Вне зависимости от причин, если обе стороны согласны на это.
- Существенное нарушение условий продавцом или покупателем: несоблюдение сроков передачи денег, отказ от переоформления права собственности или освобождения квартиры, наличие обременений: например, нахождение недвижимости в залоге у банка, право собственности у несовершеннолетних или недееспособных граждан. В последнем случае потребуется разрешение органов опеки, которое выдается только при предоставлении другой жилплощади. Нередко продавцы скрывают этот момент.
- Отказ от принятия недвижимости покупателем.
- Существенное изменение обстоятельств, если продавец или покупатель при подписании ДКП не могли предположить, что эти обстоятельства произойдут, и предотвратить их было нельзя.
Важно!Можно аннулировать ДКП и из-за существенных неустранимых недостатков квартиры. Но при условии, что продавец знал о них, они не были обнаружены в момент совершения сделки покупателем и не отражены в акте приема-передачи.
Основания для признания договора недействительным
Расторжение ДКП и признание недействительным – две совершенно разные процедуры.Первое возможно по соглашению сторон. Недействительным же договор признается только через суд.
Каковы основания для признания ДКП недействительным (§ 2 гл. 9 ГК РФ):
- Мнимая сделка, совершенная без дальнейших правовых последствий – фактической передачи недвижимости;
- Притворная сделка, проведенная с целью прикрытия другой сделки. Например, если попытаться прикрыть куплей-продажей обмен недвижимости с доплатой, чтобы не платить налоги;
- Договор подписан недееспособным. В сделках с недвижимостью таких граждан всегда участвуют органы опеки и опекуны. Если нет разрешения, ДКП признают недействительным;
- Квартиру продал несовершеннолетний собственник без согласия органа опеки. Разрешение здесь тоже требуется;
- ДКП заключен под влиянием угроз, обмана, психологического или физического воздействия.
- Не соблюдены требования к форме договора;
- В момент подписания ДКП покупатель или продавец находились в состоянии опьянения, и не понимали последствий своих действий.
Также суд может признать недействительным по требованию третьего лица, согласие которого нужно было для сделки. Например, если продана квартира, купленная в браке, и нотариальное согласие второго супруга не было получено (ст. 35 СК РФ).
Способы расторжения договора
Дорогие читатели!
Если право собственности еще не зарегистрировано или находится в процессе регистрации, аннулировать сделку можно по соглашению сторон. Если же продавец или покупатель отказываются отменять ДКП, можно расторгнуть его по требованию одной из сторон через суд, но только при наличии оснований.
Примечание:проще всего заключить соглашение. Это позволит избежать дополнительных расходов и других проблем. Если ДКП удостоверен нотариусом, то и оно оформляется в нотариальной конторе.
По соглашению сторон
Покупатель и продавец могут договориться о расторжении ДКП до регистрации или в процессе вне зависимости от оснований. Достаточно обоюдного согласия. В дальнейшем это не ограничивает право участников сделки на повторное заключение договора.
Как выглядит процедура пошагово:
- Инициатор направляет второй стороне письменное уведомление о намерениях расторгнуть ДКП. Это важно: если другой участник сделки не даст ответ в течение 30 дней или в иной срок, указанный в уведомлении, при наличии оснований придется обращаться в суд.
- Покупатель и продавец договариваются об оформлении соглашения.
- Заключается соглашение. Если регистрация уже начата, подается совместное заявление о прекращении. Из документов понадобятся паспорта, расторгаемый договор, и выписка из ЕГРН.
По требованию одной из сторон
Расторжение по инициативе покупателя или продавца возможно через суд. Придется готовить документы и собирать доказательства, подтверждающие обоснованность требований.
Какие могут быть основания:
- Покупатель не перечислил деньги;
- В квартире обнаружен существенный недостаток, исправление которого обойдется слишком дорого. При условии, что продавец знал о нем, но намеренно все скрыл;
- Один из участников сделки нарушил иные условия договора.
Обратите внимание!Для аннулирования сделки обязателен досудебный порядок урегулирования. Сначала нужно попытаться решить все мирным путем, а затем обращаться в суд.
Кроме того, если сделкой покупателю или продавцу причинен ущерб, можно потребовать компенсацию.
Расторжение после регистрации
Если переход права собственности уже состоялся, но стороны решили вернуть все на первоначальное положение, проще всего оформить еще один ДКП. По нему новый собственник обязуется вернуть недвижимость старому, а тот – передать ему деньги. Обычно указывается сумма, равная первоначальной стоимости.
Есть и другой вариант – составить обычное соглашение о расторжении договора и прийти с ним в МФЦ. Для переоформления права собственности на прежнего владельца придется повторно заплатить пошлину в 2 000 руб. Процедура занимает 10 календарных дней.
В обоих случаях после возврата права собственности к предыдущему владельцу выдается новая выписка из ЕГРН, где он указан в качестве собственника.
Из документов понадобится только соглашение, старый договор, и паспорта. Если процедура проводится на основании судебного решения, предоставляется и оно.
Если бралась ипотека или использовался маткапитал
Есть вопросы по теме статьи?
Если покупатель использует маткапитал для покупки недвижимости, по закону он обязуется выделить доли всем членам семьи. Чтобы отменить с ним сделку, придется привлекать органы опеки: просто так распорядиться имуществом несовершеннолетних без их согласия не получится.
Если же для покупки покупатель оформлял ипотеку, к сделке подключается и банк. Здесь все зависит от того, зарегистрировано ли право собственности и обременение. Если нет, достаточно просто оформить соглашение.
Когда покупатель уже числится в качестве собственника, любые действия с квартирой возможны только с согласия кредитора.
Здесь есть несколько вариантов:
- Стороны заключают предварительный ДКП, согласно которому бывший собственник возвращает полученные ранее деньги в качестве задатка. Новый владелец погашает им ипотеку, банк снимает обременения, стороны регистрируют изменения в Росреестре, предварительно оформив основной ДКП.
- Привлекается сам банк-кредитор. Заключается ДКП, арендуются две ячейки. В одну покупатель вносит часть средств для закрытия ипотеки. Деньги со второй продавец получает после снятия обременений.
Важно!При использовании ипотеки проще всего оформить обратную куплю-продажу, предварительно погасив задолженность перед банком.
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры через суд: пошаговая инструкция
Если договориться в досудебном порядке не получилось, и права продавца или покупателя нарушены, придется обращаться в суд.
Как это происходит:
- Истец собирает документы, при необходимости проводит экспертизу. Например, если речь идет о расторжении ДКП из-за существенных недостатков в квартире.
- Копия искового заявления направляется истцом ответчику. Понадобятся документы, подтверждающие получение им документа.
- Заявление и остальные документы подаются в районный или городской суд по месту жительства ответчика.
- Судья принимает заявление к производству, выносит определение.
- Стороны получают извещения с датой и временем первого заседания.
- Проводится предварительное слушание, после него – основные разбирательства.
На заседаниях нужно грамотно отстаивать свою правоту и подтверждать документами каждое требование. Разбирательства могут длиться несколько месяцев. Если решение вынесено в пользу истца, его заверенная копия направляется судом в Росреестр.
После этого нужно прийти и подать заявление о переоформлении права собственности на основании решения.
Следует знать:обратиться в суд можно только в течение трех лет с момента оформления ДКП. Если срок исковой давности пропущен, его придется восстанавливать.
Документы
При подаче искового заявления понадобится паспорт, акт приема-передачи, квитанция об уплате госпошлины, и оспариваемый ДКП. Если проводилась экспертиза, предоставляется заключение.
Госпошлина
При подаче искового заявления придется заплатить госпошлину в размере 300 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).
Судебная практика
При грамотной поддержке расторгнуть ДКП через суд можно. Обычно люди обращаются в суды за отменой сделок по причине неисполнения обязательств другими участниками. Например, в связи с неоплатой ежемесячных платежей по ДКП в рассрочку.
Вот несколько примеров из практики:
- Решение № 2-3090/2019 2-3090/2019М-3151/2019 М-3151/2019 от 18 декабря 2019 г. по делу № 2-3090/2019.
- Решение № 2-546/2019 2-546/2019М-520/2019 М-520/2019 от 17 декабря 2019 г. по делу № 2-546/2019.
- Решение № 2-3308/2019 2-3308/2019М-2972/2019 М-2972/2019 от 10 декабря 2019 г. по делу № 2-3308/2019.
Возможные сложности
Самая большая проблема для многих людей– собрать доказательства, подтверждающие обоснованность исковых требований. Это может быть экспертное заключение, аудио- и видеозаписи. Нередко привлекаются и свидетели, с которыми еще нужно договориться о посещении судебного заседания.
Вы можете получить консультациюу наших юристов по любому вопросу, связанному с расторжением договора. Для этого достаточно оставить обращение онлайн через специальную форму или позвонить по бесплатному номеру.
Рекомендованные для вас статьи:
- Расторжение договора купли-продажи квартиры после регистрации
- Расторжение договора купли-продажи недвижимости
- Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации
- Расторжение договора купли-продажи автомобиля
Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:
Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.
Вопросы и ответы: 12
Елена 06.02.2023 в 22:08Здравствуйте,продали квартиру ниже рыночной цены,квартира без излишеств,ремонт косметический но все чаистенько и аккуратно.Покупатели 2 раза смотрели квартиру,просили им оставить по возможности мебель хоть немного,мы согласились и оставили даже больше чем обещали.(в акте приёмки все прописали) Перед отъьездом все помыли. Сначала покупатели жаловались что плохо помыли им квартиру,потом стали просить расторжения сделки т.к увидели долги позапрошлого собственника,которые не ко мне не к ним никакого отношения не имеют (на меня были открыты новые лицевые счита по ком.услугам и они по нулям все погашенны) продала квартиру без долгов и обременений ,сделка юредически чистая,всю сделку сопровождали юристы.Далие стали жаловатся что квартира при осмотре с мебелью нашей красивее выглядела а сейчас им не нравится. С момента продажи прошло 2 месяца.Деньги мы с продажи квартиры вложили в ипотеку и купили другую недвижимость.
Весомое ли основания претензий покупателя для обращения в суд?
Главный Юрист 28.03.2023 в 15:49
Добрый день, Елена. Нет, претензии новых собственников не существенны. В рамках ст.450 ГК РФ договор купли-продажи мог бы быть расторгнут, если бы другая сторона существенно нарушила интересы покупателя и причинила ущерб либо же лишила возможности пользоваться проданным товаром по назначению без значительных финансовых вливаний. Тот факт, что где-то квартиру, по мнению, покупателей не домыли, не является основанием для расторжения договора. Также не является и основанием и наличие долга по ЖКХ, образовавшаяся по вине владельцев квартиры еще до вас.
И конечно, не является основанием ссылка на то, что квартира казалась сначала красивее. Теперь это их собственников, не устраивает, как помыли, пускай моют сами, не нравиться мебель, пускай меняют, не красиво – делают ремонт. А долги пускай уже выбивает УК из бывшего собственника, если найдут и исковые сроки позволят.
Марина 22.10.2022 в 21:05
Продали дом с участком,через три месяца звонит покупатель и требует деньги за то что якобы на втором этаже в стенах утеплитель вместо 150 только 50 мм ,если не оплатим ему деньги то грозится подать в суд.дом был куплен через субсидию,деньги соответственно уже потрачены были на решение проблем и недвижимость.
Главный Юрист 26.10.2022 в 16:09
Добрый день, Марина. В рамках ст.450 ГК РФ отменить сделку купли-продажи жилого помещения в одностороннем порядке по инициативе покупателя можно только при наличии веских оснований. В частности, при существенном нарушении договора одной из сторон. Под существенным нарушением понимается такое нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать.
Ну, допустим, если бы вы сказали, что грунтовые воды не подтопляют дом, а на самом деле через пару месяцев начали подтоплять и вы об этом знали, либо же не работает отопление и все нужно менять, а было заявлено, что все хорошо. То есть покупатель вынужден значительно потратиться для приведения дома в порядок для дальнейшего проживания. У вас второй этаж утеплен. Прописано ли где-либо в договоре купли-продаже, технической документации на дом и т.д. что утеплитель большей толщины либо это было только на словах.
Если только на словах, суд сделку не отменит. Утеплитель по факту есть, а доказать, что вы сказали другое невозможно. И дом при сделке осматривался. Нужно было сразу смотреть на утеплитель, а не через 3 месяца.
Отказывайте в возврате средств и говорите, что если кому-то что-то не нравиться, пускай обращается в суд.
Светлана 04.04.2021 в 21:16
Сын сейчас почти продал квартиру. Покупательница стала требовать отмены сделки через несколько дней после того, как они сдали документы в МФЦ на регистрацию: т.е. 02.04.21 вечером она звонит с этим (придралась к газовой колонке, я расцениваю это, как неадекват с ее стороны), он звонит с утра в МФЦ 03.04.21, где ему отвечают, что документы готовы. Осталось т.е. им только акт передачи подписать, и ему получить деньги по аккредитиву (еще не получил).Я сыну сказала, что ее никто не принуждал, квартиру ты показал, что она просила, показал и ответил на ее вопросы. И потом много времени у нее было: он много работает, т.е. они пока договор составили, потом в МФЦ не сразу попали.
Ничего я не понимаю. Эта покупательница взрослый человек, и что теперь?
Главный Юрист 09.04.2021 в 21:28
Добрый вечер, Светлана. Документы уже готовы, значит сделка прошла государственную регистрацию, теперь для того чтобы расторгнуть нужно заключать обратный договор купли-продажи либо же проводить расторжение договора в судебном порядке. Я бы вам рекомендовала передать заказчице, что если ее что-то не устраивает, пускай обращается в суд.
Квартиру она осматривала, в том числе и газовую колонку, поэтому тот факт, что ей там что-то не понравилось вряд ли послужит весомым аргументом для расторжения договора купли-продажи квартиры.
Татьяна 29.03.2021 в 14:07
После смерти мужа продала дом, поскольку не могла находиться одна, дети живут в другом городе, навещать часто не могут. Это совпало с пандемией, когда невозможно было ни выходить самой, ни меня не могли навещать. Уехала к детям, через некоторое время поняла, что хочу вернуться обратно в свой дом.
Можно ли надеяться на расторжение договора купли-продажи, если я совершила эту сделку под давлением сложившейся ситуации и находясь в депрессивном состоянии?
Главный Юрист 01.04.2021 в 11:19
Добрый день, Татьяна. Вы были собственником дома, продажи жилое помещение по собственному желанию, без давления со стороны детей и нового собственника. Вас не вводили в заблуждение по поводу характера сделки, не угрожали. Поэтому расторгнуть договор купли-продажи на основании того, что вы изменили свое решения в виду изменения душевного состояния не получиться. Оснований для расторжения купли-продажи недвижимости, которые предусмотрены законом, у вас нет.
Мне жаль.
Наталья 12.01.2021 в 22:09
Здравствуйте! При покупке квартиры продавец не пояснил, что Квартира приобреталась в браке, хотя собственник давно в разводе. Теперь бывший супруг требует расторжения сделки, продавец говорит что деньги уже давно потратил.
Какие шансы остаться без квартиры и без денег?
Главный Юрист 13.01.2021 в 16:53
Добрый день, Наталья. Для начала вам нужно заявить в суде, что вы являетесь добросовестным приобретателем. В силу ч.4 ст.302 ГК РФ если со дня регистрации права собственности продавцом за собой прошло более 3-х лет, квартира будет оставлена в собственности у добросовестного приобретателя. К тому же в рамках ч.7 ст.38 СК РФ требования о разделе совместно нажитого имущества между супругами может быть предъявлено в течение 3-х лет с момента развода.
Если покупатель расторг брак более 3-х лет назад, сделку не оспорят, не будет оснований в связи с истечением срока исковой давности.
Люда 13.10.2020 в 23:00
Продали квартиру. Спустя 5 дней покупателя не устроили условия проживания в квартир квартире. Требует расторжения договора купли продажи.
Имеит ли право?
Главный Юрист 14.10.2020 в 18:51
Добрый вечер, Людмила. Покупатель имеет право потребовать расторжение договора купли-продажи недвижимости, но отказ должен быть обоснован вескими причинами. Так в си.450 ГК РФ сказано: 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; Что не устроило новых владельцев в квартире? они же видели квартиру до заключения договора, акт приемки вы составляли? Все условия договора оговаривались, в итоге договор был подписан.
На что теперь покупатели жалуются? Если допустим соседи шумные, то это не является основанием. За 5 дней они не могли настолько обжиться, чтобы понять все недостатки квартиры, допустим стены сыреют, тонкие перегородки и т.д. Претензии, которые они предъявляют сейчас, оговорены в договоре? Если нет и претензии мелкие типа шумоизоляции, договор не расторгнут.
При этом расторгать договор придется только в судебном порядке. Укажите смысл их претензий, чтобы можно было понять есть ли основания для расторжения договора или нет, и нужен договор купли продажи для ознакомления. Без указанной информации более полный ответ я дать не могу.
Задайте вопрос юристу Отменить ответ
Бесплатный звонок юристу: 8 (800) 302-32-85
Бесплатная консультация- По правам потребителей
- По трудовым спорам
- По семейным спорам
- По алиментам
- По разводу
- По разделу имущества
- По усыновлению
- По недвижимости
- По ЖКХ
- По ипотеке
Заявки на юридические консультации и услуги передаются партнерам ООО «ВЕСТА», ИНН 9701207095, ОГРН 1227700303093 и ООО «ЛЕГИСТКО» ИНН: 9704180691, ОГРН: 1227700797664. Вся информация на сайте носит информационный характер и не является указанием к действию. Перед использованием информации и принятием какого-либо решения обязательно проконсультируйтесь с юристами.
Контакты администрации сайта.
Данный сайт использует файлы cookie, чтобы предоставить пользователям больше возможностей. Условия использования читайте тут: политика обработки и защиты ПДН. Так же, обратите внимание на пользовательское соглашение и согласие на обработку ПДН.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации
Регистрация перехода прав на квартиру после подписания договора купли-продажи недвижимости является обязательной процедурой завершения сделки. Но может сложиться ситуация, когда после регистрации открываются обстоятельства, по которым договор подлежит расторжению, в результате чего покупателю возвращаются выплаченные продавцу денежные средства, а продавцу – товар.
Когда это возможно, по какой причине и можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации, рассмотрим далее в статье.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно на основании главы 29 Гражданского кодекса, а также Федерального закона 218-ФЗ, которые регламентируют порядок совершения и прекращения сделок.
Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента подписания обеими сторонами, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.
При расторжении договора следует руководствоваться статьями Гражданского кодекса:
- ст. 450 — причины, по которым возможно прекратить действие соглашения;
- ст. 451 — расторжение при изменении обстоятельств;
- ст. 452 — порядок прекращения договора;
- ст. 453 — последствия расторжения сделки.
Важные моменты
Процесс расторжения договора сделки довольно сложный и неприятный. Чтобы минимизировать риски возникновения такой ситуации, следует придерживаться нескольких советов:
- Внимательно отнестись к выбору риэлтера, которому будет доверена сделка.
- Обязательно ознакомьтесь со всеми пунктами договора.
- Прописать пункты по срокам и размере оплаты, а также условия расторжения договора, если нарушены обязательства какой-либо из сторон.
Если же обстоятельства вынуждают прекратить договор после регистрации в Росреестре:
- попытайтесь договориться с другой стороной сделки в досудебном порядке: устно или направив письменное уведомление ожидая ответа в течении 30 дней (Статья 452 ГК РФ );
- при невозможности договориться обращайтесь в суд, но запаситесь доказательствами того, что нарушены существенные условия соглашения.
Дополнительно следует учитывать момент по частичной предоплате или авансе, которую требует продавец. Эта сумма при расторжении договора покупателю не возвращается, она становится собственностью получившего. Производите предоплату только в качестве задатка.
Признание договора купли-продажи недействительным
В случае признания договора купли-продажи квартиры недействительным с юридической стороны он как бы не существовал и последствий, в нем описанных, не имеет. Такая норма установлена п. 1 ст. 167 ГК.
Таким образом, сделка не считается состоявшейся.
Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в результате:
- оспаривания сделки;
- ничтожности сделки.
В чем же разница этих двух понятий разберем ниже.
Оспаривание сделки купли-продажи
При наличии серьезных оснований, сделка может быть признана судом недействительной. В этом случае с исковым заявлением обращается сторона, которая считает, что в результате были нарушены или не учтены ее права. Примером может служить случай, когда не учтены права при распоряжении унаследованной недвижимостью.
Какие имеются основания для признания сделки купли-продажи недействительной?
Исковое заявление о признание сделки недействительной может подать в суд любая из сторон сделки, иное заинтересованное лицо (государственный орган) либо прокуратура на следующих основаниях:
- продажа недвижимости не достигшим 18-летнего возраста гражданином, без согласия родителей;
- сделка совершена без согласия государственного органа или третьего лица;
- сделка совершена недееспособным лицом без согласия попечители или органа опеки и попечителя;
- если будет доказано, что в момент совершения сделки продавец не был способен отвечать за свои действия (находился в состоянии алкогольного, наркотического, психотропного опьянения).
Дополнительно следует учитывать, что договор купли-продажи может быть признан недействительным, если:
- совместная собственность продана без согласия супруга или супруги;
- при продаже квартиры не выполнены условия органа опеки и попечительства, чем нарушены права несовершеннолетних;
- продана унаследованная квартира, на которую права заявили иные наследники умершего.
Какие сделки признаются ничтожными?
Сделка, совершенная с нарушением законодательства, признается ничтожной или недействительной. Например, продавец подделал документы либо распорядился имуществом несовершеннолетнего собственника.
Виды ничтожных сделок
Гражданское законодательство определяет сделки, которые признаются ничтожными:
- сделки, которые совершены по недействительным или поддельным документам, т.е. продавец умышленно совершил противоправное действие (ст. 169 ГК);
- продажа недвижимости, принадлежащей недееспособным гражданам (ст. 171 ГК);
- незаконные сделки, посягающие на права третьих лиц (ст. 168 ГК); сделки с малолетними детьми (ребенок не достигший возраста 14 лет не вправе ставить свою подпись в договоре купли-продажи) (ст. 172 ГК);
- фиктивные, а также притворные сделки с недвижимостью, целью которых является не фактическая передача имущества, а укрытие его от ареста, описи и т.д. (ст. 170 ГК);
- сделки, предметом которых является имущество должника или банкрота, распоряжаться которым он не вправе по закону (ст. 174.1 ГК).
Важно!Статья 181 ГК определяет срок исковой давности:
- для оспариваемых один календарный год;
- для ничтожной сделки три года с возможностью увеличить его до 10 лет.
Поэтому покупателю нужно внимательно отнестись к изучению документов, чтобы исключить признаки, по которым сделка может быть признана ничтожной и/или оспоримой. Продавцу попроще, в любом случае недвижимость по судебному решению вернется назад.
Такие сделки признаются судом незаконными. Товар возвращается продавцу, а денежные средства – покупателю, при этом он может добиться компенсации нанесенного ущерба (ст. 167 ГК).
Отсутствие оплаты по договору купли-продажи
Любая сделка предполагает передачу товара при его оплате. Подтверждением передачи денежных средств при оплате квартиры, дома, земли и другой недвижимости выступает расписка либо выписка с банковского счета.
Если покупатель не оплатил товар, продавец вправе потребовать признать договор недействительным и вернуть его обратно. Но суд может принять решение о расторжении сделки или обязать покупателя исполнить условия договора с истребованием в пользу продавца не только суммы по договору, но и неустойки за все дни просрочки.
Обременения
Случаи с обременением жилья в виде прописанных в нём граждан встречаются достаточно часто. Это касается ситуаций с теми лицами, кто не является собственником помещения и отсутствует длительный срок.
Например, проживает фактически в другом регионе или отбывает наказание в местах лишения свободы. Регистрация в квартире за ним остается.
Недобросовестный владелец жилья продает его, а новые хозяева по прошествии времени сталкиваются с тем, что на их жилплощади объявляется гражданин, который заявляет, что имеет право на проживание. В этом случае покупатель может обратиться в суд за отменой сделки и вернет свои деньги, уплаченные продавцу.
Признание ДКП недействительным, это не редкое явление и судебная практика это доказывает.
Расторжение договора купли-продажи квартиры
Может быть по инициативе покупателя или продавца. А так же по обоюдному согласию.
Далее рассмотрим каждую ситуацию отдельно.
По обоюдному соглашению сторон
Любая из сторон сделки может стать инициатором для расторжения договора. Стороны могут достичь обоюдного согласия путем переговоров и заключить другой договор обратного порядка. Предметом будет выступать все тот же объект недвижимости, а продавец и покупатель поменяются местами.
Тогда каждый получит свое имущество, которым владел до заключения первого соглашения. После государственной регистрации в Росреестре собственником снова станет продавец, а покупатель получит уплаченные деньги.
В одностороннем порядке
Прекращение договора по обоюдному согласию встречается крайне редко. Чаще одной из сторон приходится добиваться его в судебном порядке. Рассмотрим ситуации, когда инициатором может стать продавец, а когда покупатель.
Ситуация 1. Расторжение по инициативе продавца.
Отказаться в одностороннем порядке от договора купли-продажи недвижимого объекта продавец вправе:
- при отказе покупателя вносить очередной платеж при продаже ему объекта в рассрочку, но невозможно расторгнуть договор, по которому выплачено более половины его стоимости;
- при отказе покупателя принимать предмет договора и его оплачивать;
- при неисполнении покупателем решения суда о взыскании с него денег.
Ситуация 2. Расторжение по инициативе покупателя.
В судебном порядке подлежит расторжению договор по заявлению покупателя:
- при обнаружении обременений и притязаний третьих лиц, о которых покупателю не было известно до совершения сделки;
- если продавец отказывается передавать ему недвижимость, являющуюся предметом договора сделки;
- при обнаружении существенных качественных недостатков объекта, обнаруженных при проведении экспертизы, которую назначает суд.
Возможные трудности
При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:
- продавец не торопится освобождать помещение — пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
- покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость в Росреестре, если иное не предусмотрено соглашением.
Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате. Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;
- сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.
Будьте внимательны и не соглашайтесь на уговоры продавца уменьшить стоимость недвижимости, прописав ее в качестве официальной. Такой уловкой могут воспользоваться мошенники.
Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе. Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.
Если у Вас появилась необходимость в решении спорного вопроса, обращайтесь!
Мы постараемся Вам помочь!
