Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

В период антиковидных мер супермаркет попросил арендодателя уменьшить размер платежей или расторгнуть договор по причине существенного изменения обстоятельств. Он указывал, что прибыль снизилась, потому что поток покупателей стал меньше. Арендодатель отказался, ведь магазин работал в обычном режиме. Суды также не смогли прийти к единому мнению. Первая инстанция и кассация заняли сторону супермаркета, а апелляция поддержала арендодателя.

Дело дошло до Верховного суда.

Дорогая аренда

В 2014 году два индивидуальных предпринимателя передали АО «Торговый дом «Перекресток» помещение в Москве рядом со станцией метро «Проспект Мира» для супермаркета. А в 2016 году ИП Юрий Березовский выкупил объект у предыдущих собственников.

В марте 2020 года, после начала локдауна из-за пандемии, у «Перекрестка» возникли трудности с выплатой арендной платы. По словам представителей магазина, прибыль супермаркета снизилась в период ковидных ограничений. Поэтому, не медля, 26 марта 2020 года «Перекресток» попросил снизить размер платежей или расторгнуть договор аренды.

Договор действует до конца 2022 года, и арендатор не мог его расторгнуть в одностороннем порядке.

Березовский отказался выполнять просьбу «Перекрестка». Он не увидел оснований рассчитывать на снижение платежей и расторжение договора, ведь розничная торговля не входит в правительственный перечень отраслей, пострадавших от коронавируса. В период ограничений «Перекресток» продолжал работать и потребительский спрос на его товары не снижался, утверждает ИП.

Также Березовский напомнил, что купил помещение в кредит и гасил его из денег, полученных от аренды.

Существенное изменение обстоятельств

Арендатор посчитал отказ Березовского незаконным. В июне 2020-го он обратился в Арбитражный суд города Москвы с требованием о расторжении договора аренды. «Перекресток» утверждал, что магазин стал убыточным именно в период пандемии, так как из-за ограничений очень снизился общий поток покупателей. По мнению истца, это привело к существенному изменению обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Это, согласно ст.

451 ГК, является основанием, чтобы изменить или расторгнуть соглашение.

21 сентября, 11:50

Березовский возражал, что истец не смог доказать существенное изменение обстоятельств. В своем отзыве на иск ответчик также сослался на отчет управляющей компании «Перекрестка» X5 Retail Group, по которому общие показатели сети за второй квартал 2020 года увеличились на 12,6%. Несмотря на это, АСГМ удовлетворил иск «Перекрестка» и признал антиковидные меры существенным изменением обстоятельств, которые позволяют расторгнуть договор аренды.

Девятый арбитражный апелляционный суд с выводами суда первой инстанции не согласился и отменил решение. Апелляция поддержала доводы ответчика, что истец не обосновал существенного изменения обстоятельств, а также не представил доказательства своих убытков и отсутствия денег на оплату аренды. Также апелляционная «тройка» приняла во внимание, что ответчик представил отчет управляющей компании об увеличении показателей.

Судьи отметили и то, что арендная плата в договоре была фиксированной и не зависела от прибыли арендатора.

Тот самый «Перекресток», из-за которого возник спор

Арбитражный суд Московского округа отменил постановление апелляции и поддержал позицию АСГМ, оставив решение первой инстанции в силе. Суд округа указал, что введение карантинных мер изменили обстоятельства настолько, что у арендатора отсутствует возможность исполнять договор на прежних условиях.

Березовский решил обжаловать отмену постановления апелляции и обратился в Верховный суд.

Жалоба в ВС

В своей жалобе Березовский указал, что кассация отменила постановление, не опровергнув выводы апелляционной инстанции. Также суд не учел, что арендатор — это крупная торговая сеть, которая имела средства и ресурсы для адаптации к изменениям, порожденным ковидом. Отменив постановление апелляции, кассация переложила риск изменения покупательского спроса на арендодателя, что противоречит существующим положениям судебной практики, утверждал ответчик.

В жалобе Березовский сослался на позиции Высшего арбитражного суда. Так, в определении от 30 ноября 2010 года по делу № А17-1960/2009 ВАС указывал, что резкое ухудшение финансового состояния не относится к обстоятельствам, которые нельзя предвидеть, так как вступая в договорные отношения, стороны могут и должны учитывать экономическую ситуацию и прогнозировать ухудшение своего финансового положения.

Судья ВС Ирина Грачева сочла доводы жалобы заслуживающими внимания и передала дело № А40-100692/2020 на рассмотрение экономколлегии. Заседание назначено на 16 декабря.

Мнение эксперта

Практику по вопросу изменения или расторжения договора из-за существенно изменившихся обстоятельств нельзя признать однородной, так как в каждом случае суд исходит из фактов конкретного дела, поясняет Артем Баринов, руководитель практики разрешения споров SAVINA LEGAL SAVINA LEGAL Федеральный рейтинг. группа Банкротство (споры mid market) группа Транспортное право × .

Эксперт считает не самыми убедительными позиции всех трех инстанций. Судебные акты первой и кассационной инстанции преимущественно состоят из цитирования норм закона. Cуды практически не мотивируют свои выводы, поэтому их сложно оценивать.

При этом нельзя согласиться и с мнением апелляции, так как экономическую успешность отдельной точки продаж нельзя определять по всей сети в целом, уверен эксперт.

Одна торговая точка действительно могла пострадать больше других. Истец должен был подкрепить свои аргументы более убедительными данными о динамике финансовых показателей именно этого магазина и обосновать, какие усилия он приложил, чтобы снизить издержки.

Эксперт считает, что ВС, скорее всего, отменит судебные акты и возвратит дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Односторонний отказ от исполнения договора по ГК РФ: основания и последствия

Срок договора еще не истек, а контрагент отказывается от него. Правомерно ли это? Рассказываем, когда одна из сторон может отказаться исполнять сделку в одностороннем порядке, а в каких случаях придется договариваться.

Полина Романовских Юрист, автор статей

В этой статье:

• Статья 450.1 ГК РФ Отказ от договора
• Законодательство об одностороннем отказе от договора
• Какие договоры может расторгнуть одна из сторон
• Включение условия об одностороннем отказе в договор
• Последствия одностороннего отказа от договора
• Как отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке
• Разъяснения Верховного суда РФ по вопросам одностороннего отказа от сделки
• В какой срок можно отказаться от договора
• Расторжение договора в одностороннем порядке через суд
• Расторгаем договор по соглашению сторон
• Как сообщить о расторжении договора

Статья 450.1 ГК РФ Отказ от договора

По общему правилу, односторонний отказ от исполнения договора не допускается (п. 1 ст. 310 ГК РФ). Если стороны заключили сделку, они должны добросовестно исполнять ее условия.

Арендодатель не может просто выселить арендатора, а покупатель отказаться платить за товар.

Московский экономико-правовой институт арендовал у компании «Русский продукт» нежилое здание на девять лет. Спустя шесть лет институт отказался исполнять договор, направил арендодателю уведомление и перестал платить за помещение. Компания подала на институт в суд. Истец просил признать отказ от исполнения обязательств незаконным, а также взыскать с ответчика арендную плату и неустойку. Две инстанции отказали истцу, но кассация требования удовлетворила.

Верховный суд также встал на сторону арендодателя. Суд указал, что ни в законе, ни в договоре не предусмотрено право арендатора в одностороннем порядке отказываться от срочного договора аренды. Поэтому уведомление института об отказе от исполнения обязательств не имело юридического значения, договор продолжал действовать (определение Верховного Суда РФ от 27.08.2014 №305-ЭС14-932).

Однако в некоторых случаях отказаться от договора можно. Это указано в ст. 450.1 ГК РФ. Если в Гражданском кодексе РФ или другом законе прямо прописано право стороны отказаться от договора, она может не исполнять сделку. В некоторых случаях отказ возможен при определенных условиях.

Например, если сторона договора не исполняет обязательства.

Проверьте вашего контрагента на благонадежность

Законодательство об одностороннем отказе от договора

Право стороны отказаться от исполнения договора должно быть закреплено в законе. Большинство оснований для отказа от сделки есть в Гражданском кодексе РФ. Он регулирует разные виды обязательств: купля-продажа, поставка, оказание услуг и другое.

Правила об одностороннем отказе прописаны в разделах, посвященных отдельным договорам.

Однако нормы об отказе от сделки есть не только в ГК РФ. Их можно найти и в других нормативных актах. Вот некоторые из них:

• Градостроительный кодекс РФ. Госорган или орган местного самоуправления могут отказаться от договора комплексного развития территории, если сторона не исполняет некоторые обязательства по нему. Например, компания не предоставила в срок документацию по планировке территории комплексного развития (ч. 13 ст. 68).
• Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Дольщик может отказаться исполнять сделку, если застройщик просрочил сдачу объекта на два месяца, построил некачественное жилье или нарушил при строительстве обязательные требования, из-за которых жить в квартире невозможно (ч. 1 ст. 9).
• Закон «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Он предусматривает несколько случаев, когда заказчик обязан отказаться от договора. Один из них — поставщик перестал соответствовать требованиям, которые предъявляет к нему закон (пп. а) п. 1 ч. 15 ст. 95). Например, организация-банкрот не может быть поставщиком. Если с компанией заключили контракт, а в процессе исполнения суд признал ее несостоятельной, заказчик отказывается от договора.
• Закон «Об акционерных обществах». Человек или фирма могут направить акционеру добровольное или обязательное предложение о покупке акций. Если держатели ценных бумаг не перечислили их на лицевой счет, хотя покупатель заплатил за них, от исполнения обязательств можно отказаться (п. 8 ст. 84.3).

Какие договоры может расторгнуть одна из сторон

Многие основания отказа от договора установлены в Гражданском кодексе РФ. Рассмотрим некоторые из них.

Договор поставки

Одна из сторон может отказаться от сделки, если другая существенно нарушает ее условия (ст. 523 ГК РФ). Для поставщика серьезными нарушениями считаются неоднократная поставка товаров не вовремя и продажа товаров с недостатками, которые нельзя устранить быстро.

Договор оказания услуг

Для каждой стороны сделки закон предусматривает разные условия отказа от договора. Заказчик может перестать исполнять сделку в любое время, если возместит исполнителю расходы. А исполнитель вправе отказаться от договора, если выплатит заказчику убытки (ст.

782 ГК РФ).

Договор аренды

Правила об одностороннем отказе касается только сделок, заключенных на неопределенный срок. Отказаться от такого договора можно в любое время, предупредив об этом другую сторону заранее: за один месяц при аренде движимого имущества и за три месяца при аренде недвижимости (п. 2 ст.

610 ГК РФ).

Договор подряда

Пока подрядчик не закончил работу, заказчик вправе отказаться от сделки в любое время. При этом он выплачивает подрядчику цену, пропорциональную выполненной работе, а также убытки (ст. 717 ГК РФ).

Договор транспортной экспедиции

По такой сделке экспедитор перевозит для клиента груз. Каждая из сторон может отказаться от исполнения договора в любое время. При этом об отказе нужно уведомить в разумный срок, а еще возместить убытки и заплатить штраф в размере 10% от понесенных другой стороной затрат (ст. 806 ГК РФ, п. 5 ст.

6 Закона «О транспортно-экспедиционной деятельности»).

Договор банковского счета

Клиент может отказаться от договора в любое время без дополнительных условий. А вот у банка такое право возникает только при определенных обстоятельствах. Если на счетах клиента два года нет денег, кредитная организация может направить ему уведомление об отказе от сделки. Если за два месяца деньги на счете не появились, договор перестает действовать (п.

2 ст. 859 ГК РФ).

Договор доверительного управления имуществом

Учредитель управления и доверительный управляющий могут отказаться от сделки без дополнительных условий, однако, должны предупредить об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 1024 ГК РФ).

Наследственный договор

Такую сделку заключают между собой наследодатель и наследники. В договоре определяют круг наследников и порядок наследования имущества. Наследодатель может отказаться от сделки, если возместит всем участникам убытки (п.

10 ст. 1140.1 ГК РФ).

Договор отчуждения исключительного права

По такой сделке правообладатель передает приобретателю исключительные права на результат интеллектуальной деятельности: товарный знак, произведение, компьютерную программу. Правообладатель может в одностороннем порядке отказаться от договора и потребовать возместить убытки, если приобретатель не выплатил вознаграждение в срок (п. 5 ст. 1234 ГК РФ).

При этом важно, чтобы исключительное право еще не перешло приобретателю. Например, право на товарный знак еще не зарегистрировано на нового владельца. Если исключительное право уже перешло, отказаться от договора нельзя — последствия будут другими.

Договор авторского заказа

По такой сделке автор создает для заказчика произведение науки, литературы или искусства. Автор выполняет работу в установленный срок. Если он по уважительной причине не успел создать произведение, заказчик может дать автору дополнительное время, чтобы завершить работу. Если автор и в этот срок не исполнил договор, заказчик может отказаться от него в одностороннем порядке (п.

3 ст. 1289 ГК РФ).

Есть и универсальный случай, когда сторона может отказаться от договора вне зависимости от вида обязательства. Если стороне сделки для ее исполнения нужна лицензия или членство в СРО, а их нет, другая сторона вправе отказаться от договора и требовать возместить убытки (п. 3 ст.

450.1 ГК РФ).

Проверьте контрагента по ИНН в Фокусе

Включение условия об одностороннем отказе в договор

Если закон не позволяет отказаться от сделки в одностороннем порядке, контрагенты могут включить такое условие в текст договора. В документе прописывают условия и порядок одностороннего отказа от сделки. При этом нужно быть точным в формулировках. Лучше избегать в договоре фраз «досрочное расторжение договора» или «одностороннее расторжение договора», если имеется в виду отказ от исполнения обязательств. Дело в том, что суд может квалифицировать такое условие как основание для судебного расторжения договора, указанного в п. 2 ст.

450 ГК РФ. Судебная практика это подтверждает.

Московский университет взял в аренду здание под филиал в Казани у «АС Менеджмент». Через несколько лет филиал закрылся. В договоре аренды было условие, по которому сделку можно расторгнуть досрочно, поэтому университет направил уведомление арендодателю.

Но он не согласился расторгнуть договор и обратился в суд с требованием взыскать долг по арендным платежам.

ВАС указал, что договор можно расторгнуть либо по соглашению, либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Отказ от договора возможен во внесудебном порядке, но он должен быть предусмотрен законом или договором. В договоре аренды было указано, что «арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора». Как указал суд, такая формулировка не позволяет арендатору в одностороннем порядке отказаться от договора.

Такое условие означает только то, что он вправе предложить арендодателю расторгнуть договор, и если он не согласится, оспорить его отказ в суде.

В итоге суды взыскали долг в пользу «АС Менеджмента». Договор расторгли в судебном порядке, а не с того момента, как университет направил требование об одностороннем отказе арендодателю (постановление президиума ВАС РФ от 20.10.2011 № 9615/11).

Чтобы проблем не возникло, используйте в договоре формулировки из закона: «отказ от договора», «отказ от исполнения договора».

Последствия одностороннего отказа от договора

Договор прекращает действовать со дня, когда участник сделки получил уведомление об отказе стороны от исполнения обязательств. С этого момента контрагенты больше не исполняют обязанности, предусмотренные сделкой. При этом если закон или договор устанавливает условия отказа от сделки, их необходимо выполнить.

Так, исполнитель возмещает заказчику убытки, когда отказывается от договора оказания услуг.

Стороны могут обусловить отказ от договора выплатой денег (п. 3 ст. 310 ГК РФ). Такое условие в текст сделки могут включить только ИП и организации. Например, контрагенты договорились, что если одна из сторон отказывается от срочного договора аренды, она выплачивает другой 20 тысяч рублей.

В такой ситуации после отказа от договора у участника сделки возникает обязанность — выплатить контрагенту деньги.

Проверить компанию в Фокусе

Как отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке

Вот алгоритм, который поможет отказаться от исполнения договора.

Шаг 1. Определите, есть ли основания для отказа от договора. Изучите законы, которые регулируют обязательство, а также условия сделки.

Шаг 2. Подготовьте уведомление об отказе от договора. В нем укажите, что отказываетесь исполнять сделку в одностороннем порядке. Сделайте ссылку на норму закона или пункт договора, который дает вам такое право. Если для отказа от сделки должны наступить определенные условия, укажите их тоже. Например, расторгая договор поставки, напишите, что контрагент по договору поставки три раза не заплатил за товар вовремя.

Не забудьте указать в документе реквизиты сторон, а также поставить дату, подпись руководителя и печать организации.

Шаг 3. Направьте уведомление об отказе от договора контрагенту. Сделка считается расторгнутой с момента получения другой стороной уведомления. При этом способ передачи сообщения вы выбираете сами. Можно вручить его лично руководителю организации или уполномоченному по доверенности сотруднику под расписку. Еще один вариант — направить заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

Можно передать уведомление курьером.

Если по условиям договора стороны могут направлять друг другу юридически значимые сообщения в форме электронных документов или по электронной почте, воспользуйтесь этим способом.

Какой бы способ вы ни выбрали, должна быть возможность установить факт получения контрагентом сообщения в конкретную дату.

Шаг 4. Выполните те обязанности, которые возникают у отказавшейся от сделки стороны по закону или договору: возместите убытки, заплатите штраф или деньги контрагенту.

Проверьте контрагента по ИНН в Фокусе

Разъяснения Верховного суда РФ по вопросам одностороннего отказа от сделки

Пленум Верховного суда в Постановлении от 22.11.2016 № 54 дал несколько разъяснений по поводу применения норм об отказе от договора. Вот некоторые положения, которые стоит учитывать:

• В публичном договоре право на односторонний отказ от исполнения обязательств может быть предоставлено только той стороне, которая не обязана заключать сделку (абз. 2 п. 11). Публичный договор — это сделка между предпринимателем и любым другим, кто к нему обратился. Например, если человек покупает хлеб в супермаркете, магазин не может ему отказать и не продать товар. Предприниматель по публичному договору обязан заключить договор, а у другой стороны есть такое право.
• Если односторонний отказ не предусмотрен законом или договором или стороны не выполнили его условия, он не влечет юридических последствий (п. 12). В таком случае сделка сохраняет свое действие, стороны продолжают исполнять ее условия.
• Сторона, которая отказывается от договора, должна действовать разумно и добросовестно (п. 14). Отказываясь от исполнения обязательств, участник сделки учитывает права и интересы другого. Иначе суд признает отказ ничтожным или не предоставит стороне судебную защиту.
• Если в законе есть императивная норма об отказе от сделки, его нельзя обусловить выплатой денег по условиям договора (абз. 2 п. 15). Норма считается императивной, когда она не позволяет изменить ее условия договором. Например, по закону, если поставщик неоднократно нарушает сроки поставки, покупатель может отказаться от договора. В таком случае стороны не могут обусловить отказ покупателя от договора выплатой денежной суммы. Такое условие противоречит закону, поэтому будет ничтожным.

В какой срок можно отказаться от договора

Отказаться от сделки получится, пока договор действует. Если он еще не подписан или, наоборот, уже расторгнут, отказаться от договора нельзя.

Расторжение договора в одностороннем порядке через суд

Одна из сторон договора может потребовать расторгнуть сделку в судебном порядке. Такое право возникает, если контрагент существенно нарушает условия сделки (п. 2 ст.

450 ГК РФ). Нарушение считается существенным, если участник не получил того, на что рассчитывал при заключении договора.

По обстоятельствам одного судебного дела продавец передал покупателю грузовой самосвал. Однако вскоре МВД аннулировало регистрацию машины, из-за этого покупатель не смог использовать самосвал по назначению. Покупатель потребовал расторгнуть договор, суд требование удовлетворил (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.12.2015 по делу №А75-8945/2014).

В законе есть и другие обстоятельства, которые позволяют одной из сторон расторгнуть договор через суд. Например, исполнитель по договору подряда может подать иск в суд о расторжении, если потребитель отказался увеличить твердую смету из-за непредвиденного удорожания материалов или оборудования (абз. 2 п. 2 ст.

33 закона «О защите прав потребителей»).

Расторгаем договор по соглашению сторон

Если хочется расторгнуть договор, но оснований для одностороннего отказа или расторжения сделки через суд нет, всегда есть возможность договориться с контрагентом. Закон позволяет расторгнуть договор по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Если контрагент согласится прекратить сделку, она перестанет действовать.

Однако если он этого не захочет, договор останется в силе.

Как сообщить о расторжении договора

Если вы решили расторгнуть договор, сообщите об этом контрагенту. Подготовьте уведомление, в котором предлагаете прекратить действие договора. К нему можно сразу приложить два подписанных экземпляра соглашения о расторжении.

Так контрагент сразу подпишет документы, если согласен на расторжение: один останется у него, а второй получите вы.

В соглашении о расторжении договора укажите следующее:

• реквизиты сторон;
• дату и место заключения соглашения;
• реквизиты расторгаемого договора;
• момент расторжения договора: факт подписания, дата и другое;
• обязательства, которые сохраняют силу после расторжения. Например, если у одной стороны есть неоплаченный долг, это нужно указать. Есть претензии к контрагенту? Их тоже можно зафиксировать в документе.

Уведомление и соглашение можно передать контрагенту лично, отправить заказным письмом, курьером или по электронной почте.

Есть разные варианты прекратить действие договора: односторонний отказ от сделки, обращение в суд, расторжение по соглашению. Нормы закона и условия договора укажут, как лучше поступить в конкретной ситуации.

Проверяйте контрагентов из России и СНГ

Полина Романовских Юрист, автор статей

Пять вопросов о новых правилах расторжения договоров аренды

Госдума проголосовала за новые правила расторжения договоров аренды. Теперь компании малого и среднего бизнеса, пострадавшие от пандемии, смогут прекращать ее без штрафов. Как это повлияет на ретейлеров и рантье — в материале РБК

Фото: Сергей Киселев / АГН «Москва»

Часть арендаторов получит право временно расторгать договоры аренды недвижимости без штрафов и необходимости оплаты неустоек, даже если они оговаривались в договоре. Это положение входит в законопроект «О принятии неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции». Госдума 21 мая приняла этот законопроект во втором чтении.

Второе чтение — основное, в ходе третьего, которое пройдет в пятницу, 22 мая, суть законопроекта поменяться уже не может.

Кто сможет разрывать договор без штрафа

Упрощенный порядок выхода из арендных отношений получат не все компании, а только компании малого и среднего бизнеса, которые относятся к отраслям экономики, наиболее пострадавшим от распространения коронавируса. К малому и среднему бизнесу относятся компании, в которых работает не более 250 человек, а годовая выручка не превышает 2 млрд руб. Госучастие в них не должно превышать 25%, доля иностранцев — не выше 49%.

Список отраслей, наиболее пострадавших от коронавируса, определяет правительство. Сейчас в нем около 30 отраслей, в том числе торговля непродовольственными товарами, гостиничный бизнес, туризм, авиаперевозки, кинотеатры, стоматологические клиники, музеи и зоопарки. Список не окончательный, правительство уже несколько раз его расширяло.

Арендаторы, подходящие под оговоренные в законе критерии, смогут расторгать договоры аренды всех типов коммерческой недвижимости — не только торговых центров, но и офисов, складов и т.п.

В каком случае можно расторгнуть договор без штрафов

• В регионе, где находится арендуемая недвижимость, введено чрезвычайное положение или режим повышенной готовности, и договор аренды был заключен до введения этих режимов.
• Не менее чем за 14 дней до отказа от договора арендатор обратился к собственнику помещения и попросил о скидке по аренде (на срок не более года, размер возможной скидки не указан в законопроекте), но арендодатель скидку не предоставил.
• Уведомление об отказе от договора арендатор направил арендодателю не позднее 1 октября 2020 года.

Если при заключении договора арендатор заплатил обеспечительный платеж, он остается у арендодателя. При этом арендодатель будет не вправе требовать от арендатора, разорвавшего договор, возмещение упущенной выгоды.

Как менялся законопроект между чтениями в Госдуме

В первоначальной версии законопроекта, которая была внесена в Госдуму правительством и принята в первом чтении, предлагалось дать право одностороннего отказа от аренды всем компаниям, в том числе крупным торговым сетям. Поправки о малом и среднем бизнесе не фигурировали в версии, которую профильный комитет Госдумы (по бюджету и налогам), загрузил в систему обеспечения законотворческой деятельности за час до заседания как рекомендованную к принятию.

Выступая на заседании парламента во время второго чтения законопроекта, глава комитета Андрей Макаров рассказал, что поправки в документу готовились до 4:30 утра.

Ко второму чтению исключили норму, согласно которой для одностороннего разрыва договора ежемесячные доходы арендатора должны сократиться более чем на 50% с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта федерации. В документе также больше не упоминается условие, что арендатор до пандемии должен был исправно платить аренду.

Как отнеслись к новым правилам ретейлеры и владельцы недвижимости

Андрей Макаров, выступая на заседании Госдумы, назвал новую версию законопроекта сбалансированной. По его словам, он поддерживает законопроект, поскольку им в равной степени будут недовольны и арендаторы, и арендодатели. При этом документ, по мнению Макарова, решит проблемы малого бизнеса и граждан.

Управляющий директор Российского совета торговых центров (в него входят владельцы торговых центров «Гагаринский», «Невский центр», «Охта Молл», сети «Мега» и других) Олег Войцеховский считает, что государственное вмешательство в отношения арендатора и арендодателя приведет к снижению доверия между ними. При этом последний вариант законопроекта он называет «компромиссным» и «наиболее корректным». По словам Войцеховского, РСТЦ «интенсивно работал над вариантами поправок к законопроекту для снижения ущерба, который будет неизбежно нанесен отрасли и экономике страны в целом». «Мы рады, что большая часть наших предложений вошла в принятый текст», — говорит Войцеховский.

Ретейлеры считают принятые меры поддержки арендаторов недостаточными. По словам президента Ассоциации компаний интернет-торговли (АКИТ) Артема Соколова, необходимо поддерживать весь непродуктовый ритейл вне зависимости от его размеров.

Финальная редакция законопроекта не решает проблем подавляющего большинства арендаторов, которые формируют значительное количество рабочих мест, говорит председатель президиума Ассоциации компаний розничной торговли (АКОРТ) Сергей Беляков. Он напоминает, что 75% арендаторов торговых центров не относятся к малому и среднему бизнесу (МСП).

«Для арендаторов, не относящихся к МСП, возможности по сохранению фонда оплаты труда и вообще финансовой устойчивости без пересмотра арендных платежей в текущих условиях теперь очень ограничены», — добавляет Беляков. По его словам, от таких арендаторов зависит значительное количество контрагентов — поставщиков непродовольственных товаров и продуктов питания. «Можно ожидать серьезных проблем и у арендаторов (рестораторы, ритейл, вся сфера услуг), и у контрагентов этих компаний», — заключает Беляков.

Как новые правила повлияют на судебную практику

«Законопроект стал беспрецедентным вмешательством государства в договоренности предпринимателей. В период прошлых кризисов ничего подобного не было», — говорит адвокат Forward Legal Олег Шейкин. Несмотря на то что в последней редакции законопроект содержит более четкие условия для отказа от договора, он все равно вызовет новые судебные споры, прогнозирует адвокат.

Шейкин полагает, что арендодатели могут спорить с тем, что арендатор до отказа от договора ненадлежащим образом обратился с предложением изменить ставку по аренде. «Не исключено также, что арендодатели в некоторых случаях будут ссылаться на злоупотребление правом и доказывать, что хотя арендатор формально и попадал под критерии лица, имеющего право на отказ, но в действительности от кризиса он не пострадал», — считает Шейкин.

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем допускается только в крайних случаях. Что это могут быть за ситуации и как правильно оформить прекращение арендных отношений – об этом и поговорим.

Вам помогут документы и бланки:

• Что значит досрочно разорвать аренду
• Когда арендодатель получает право досрочно потребовать свое имущество
• Порядок досрочного прекращения арендных отношений
• Последствия расторжения аренды

Что значит досрочно разорвать аренду

Арендные отношения могут возникать на определенный срок, который стороны оговаривают в договоре, или на бессрочной основе. Есть еще случаи, когда на законодательном уровне к аренде определенного вида имущества устанавливаются так называемые предельные сроки аренды. Тогда арендные отношения не могут длиться дольше, чем эти предельные сроки.

Но в любом случае пока срок прекращения договора не наступил, любая из сторон может захотеть прекратить арендные правоотношения. Это и называется досрочным прекращением договора. Поскольку аренда – это двухсторонняя сделка, здесь защищаются права обеих сторон.

И чтобы отношения прекратились досрочно, нужно согласие обеих сторон.

И вот на случай защиты стороны договора аренды от внезапного и невыгодного расторжения сделки ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в одностороннем порядке расторжение происходит только через суд, и то если у инициатора процесса будут основания для выдвижения подобного требования.

Когда арендодатель получает право досрочно потребовать свое имущество

В уже вышеупомянутой статье 450 ГК РФ прописаны общие основания, по которым обе стороны сделки могут потребовать через суд досрочного ее прекращения. К ним относятся:

• существенное нарушение договора;
• другие случаи, которые прямо прописаны в законе или договоре.

Под существенным законодатель понимает такое нарушение одного из договорившихся, которое влечет за собой причинение ущерба, отчего другой договорившийся несет значительные потери. Но тут нет конкретики, поэтому суд решает, действительно ли нарушение было существенным.

К другим случаям как раз и относятся основания, закрепленные в ст. 619 ГК РФ, на основании которых арендодатель может потребовать прекратить договор. Арендодатель может потребовать вернуть ему предмет аренды, если установит, что арендатор:

• существенно нарушает условия договоренности;
• пользуется имуществом с нарушением его назначения, оговоренного в договоре, или вытекающего из природы самой вещи;
• существенно ухудшает имущество;
• два раза подряд не вносит аренду;
• не делает капитальный ремонт, если такое обязательство за ним закреплено.

Сами стороны могут в договоре аренды прописать дополнительные условия для досрочного прекращения аренды или детализировать те, что закреплены в законе. Кстати, такая детализация значительно упростит доказывание в суде наличие оснований для расторжения договора.

Порядок досрочного прекращения арендных отношений

Понятно, что если обе стороны согласны прекратить аренду раньше срока, то они просто совершают действия в этом направлении, такие как передача обратно предмета аренды и подписание акта-приема передачи. А сам договор закрывается дополнительным соглашением, составленным в аналогичной форме.

А вот если арендатор против, тогда арендодателю придется идти в суд, и то не сразу. Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вначале должен направить арендатору письмо, в котором потребовать от арендатора исправить допущенные нарушения.

Эта же позиция подтверждена в п. 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

Важно! В дополнении к требованию исправить нарушение должно идти предложение расторгнуть договор досрочно.

В том случае если арендатор выполнит поставленные перед ним требования в установленный или разумный срок, арендодатель теряет право на обращение в суд. Это подтверждается п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14. Так что досрочно расторгнуть договор можно только в случае, если арендатор продолжает не выполнять свои обязательства.

Последствия расторжения аренды

После того как суд вынесет положительное решение по делу, удовлетворив требование арендодателя, договорные отношения прекращаются. Но это не всегда означает, что предмет аренды тут же возвращают. В отдельных случаях требуется повторное обращение в суд для удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого пользования.

Поэтому многие юристы советуют уже в первом иске ставить сразу два этих требования. Тогда уже после первого судебного процесса можно будет получить исполнительный документ, на основании которого приставы смогут организовать принудительное возращение предмета аренды.

Если же арендатор решил сразу выполнить решение суда, то он возвращает предмет аренды по собственной инициативе, при этом стороны подписывают акт приема-передачи, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества.

При обнаружении существенного ухудшения состояния предмета аренды к арендатору могут быть предъявлены требования по возмещению ущерба. А в случае когда основанием для досрочного прекращения аренды послужила просрочка уплаты арендных платежей, арендодатель вправе добиваться возврата задолженности.

Арендодатель может инициировать досрочное расторжение арендных отношений только в случаях, когда арендатор допустил существенные нарушения в исполнении своих обязательств. А решать спор о досрочном прекращении аренды только в компетенции суда. Как только вступит в силу решение суда, арендные отношения прекращаются, за исключением моментов исполнения обязательств по уплате аренды и исправления других нарушений.

Еще больше материалов по теме в рубрике: «Договор».

• Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2
• Информационное письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 N 66

Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке: образец, правила и рекомендации

При заключении арендного соглашения стороны, кроме предмета, обязанностей, ответственности и прочих существенных условий, предусматривают порядок его расторжения. Включение соответствующего пункта в текст позволяет избежать разногласий и недопонимания при прекращении сотрудничества. Если правила в документе не прописаны, возникший спор разрешается в суде.

В статье рассмотрим, как происходит досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке.

Общие сведения

Прекратить правоотношения с арендатором собственник имущества может в любой момент, если срок действия соглашения не установлен. При этом он должен направить пользователю объекта сначала предупреждение, а затем (в случае невыполнения требований) – уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке (образец извещения представлен в статье).

Если в соглашении установлен срок действия, то прекращение правоотношений допускается только по судебному решению. При этом основания для расторжения сделки должны быть вескими.

Прекращение правоотношений по инициативе пользователя имущества

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором осуществляется, если:

• Собственник не предоставляет имущество, создает препятствия для его эксплуатации в соответствии с условиями соглашения или назначением объекта.
• Ценности были переданы, но имеют недостатки, препятствующие его использованию, если они не были оговорены законным владельцем при оформлении соглашения, не были известны арендатору заранее и не могли быть обнаружены в ходе осмотра/проверки состояния ценностей при подписании документа.
• Собственник не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью, в согласованные сторонами (или разумные) сроки.
• Объект стал непригодным к использованию в силу обстоятельств, от арендатора не зависящих.

Указанный перечень приведен в 620 статье ГК. Этот список считается открытым. Как указано в 620 норме, соглашение может быть прекращено и по иным основаниям, предусмотренным в самом договоре.

Расторжение зарегистрированного договора аренды в одностороннем порядке допускается только в судебном порядке. Речь, в частности, о соглашении, объектом которого является недвижимость.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Собственник имущества вправе требовать прекращения правоотношений, если арендатор:

• Использует имущество, существенно нарушая (допуская неоднократное нарушение) условия соглашения или не в соответствии с назначением объекта.
• Причиняет существенный ущерб имуществу.
• Не вносит плату за пользование больше двух раз подряд по окончании оговоренного соглашением срока.
• Не осуществляет капремонт в установленный (разумный) срок, если он является обязанностью пользователя на основании договора или закона.

Соглашением могут закрепляться и иные основания для прекращения арендных правоотношений.

Перед расторжением договора аренды в одностороннем порядке арендодател ь обязан направить пользователю предупреждение о необходимости выполнения условий соглашения в разумные сроки.

Данные правила закрепляет 619 статья ГК.

Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке

622 статья ГК предусматривает, что при прекращении правоотношений имущество должно быть возвращено собственнику. При этом стороны составляют передаточный акт. Целесообразно оформлять этот документ вне зависимости от объекта сделки.

Передаточный акт одинаково важен при расторжении в одностороннем порядке договора аренды и автомобиля , и недвижимости.

В этом документе приводятся сведения о сторонах сделки и имуществе, срок возврата и место передачи объекта.

Чтобы максимально четко соблюсти порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке , необходимо включить в акт как можно больше характеристик имущества.

Дополнительное соглашение

Оно имеет особое практическое значение.

Зачастую дополнительное соглашение, устанавливающее п орядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке прилагается к исковому заявлению в случае, если вторая сторона уклоняется от его исполнения. Кроме того, этот документ используется, если в основном договоре участники закрепили автоматическую его пролонгацию (продление) или срок действия вовсе не определен.

Нюансы

В дополнительном соглашении, закрепляющем порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке , необходимо предусмотреть срок направления уведомления о разрыве правоотношений. Он должен быть разумным.

Не следует спешить с составлением документа. При возникновении сомнений в грамотности оформления содержания лучше обратиться к квалифицированному юристу. Основная задача дополнительного соглашения состоит в минимизации рисков для обеих сторон сделки.

Образец уведомления

Общие правила прекращения действия договоров закрепляет 452 статья ГК. Правила нормы применяются и в отношении арендных соглашений. Для соблюдения положений статьи до направления иска в суд, необходимо направить уведомление. В нем следует указать:

• Реквизиты соглашения, которое должно быть расторгнуто.
• Норму ГК, на основании которой правоотношения прекращаются.
• Причину расторжения договора.
• Срок, в течение которого сторона должна направить ответ.

По общему правилу, участник сделки, направляющий уведомление, должен подождать не менее 30 дн. Меньший срок может предусматриваться только в договоре.

Следует сказать, что прекращение соглашения не избавляет стороны от погашения просроченных обязательств.

Существенные изменения обстоятельств

В ряде случаев возникают препятствия для дальнейшего исполнения условий договора. Перечень признаков, позволяющих определить изменения обстоятельств как существенные.

По каждому препятствующему фактору должны предоставляться доказательства. Стоит сказать, что судебная практика весьма неоднозначна по этому вопросу. Достаточно часто инстанции отказывают в удовлетворении исков, в которых в качестве существенных изменений первоначальных обстоятельств приводятся колебания валютных курсов и экономический кризис.

Эти факторы предугадать, а, тем боле, подтвердить достоверно документами нельзя.

В целом к числу существенных изменений можно отнести:

• Ухудшение финансового состояния.
• Недостаточность финансирования.

Прочие условия прекращения правоотношений

Дополнительные основания для расторжения арендного соглашения должны указываться в нем четко и однозначно. Если сторона в суде будет ссылаться на формулировку «иные основания», закрепленную в договоре, суд иск отклонит. Возможность отказаться от исполнения соглашения без объяснения причин должна приводиться прямым текстом.

По ГК, способ претензионного (внесудебного) расторжения соглашения называется односторонним отказом. Однако, несмотря на наличие прямой формулировки в законе, стороны достаточно часто включают в договор пункт о возможности прекращения правоотношений с уведомлением за оговоренное число дней (месяцев и пр.). Такое условие большинство инстанций считает допустимыми.

Тем не менее юристы рекомендуют формулировать его как право стороны выразить немотивированный отказ в соответствии со ст. 450.1 ГК или как возможность прекратить договор во внесудебном одностороннем порядке без приведения мотивов.

Важный момент

Порядок прекращения арендного соглашения по инициативе одного из его участников регламентируется исключительно законодательством или самим договором (дополнительным соглашением к нему). Распорядительные акты структур власти не могут определять правила расторжения договоров. В иске о прекращении соглашения будет отказано, к примеру, в случае отмены постановления о предоставлении участка земли в аренду.

Заключение

Основные проблемы при расторжении арендного соглашения возникают в случаях уклонения от исполнения или ненадлежащего выполнения его условий одной из сторон. При этом ситуация часто осложняется тем, что заинтересованный субъект не может сразу обратиться в суд. По закону, он должен предпринять попытки внесудебного урегулирования спора.

Несомненно, возможность одностороннего отказа от исполнения условий сделки целесообразно прописать в тексте основного договора. Зачастую наличие этого пункта в соглашении позволяет сторонам сэкономить время, силы и деньги на судебные тяжбы, поскольку все проблемы разрешаются без суда в соответствии с нормами права. В сложных случаях, конечно, лучше обратиться к юристу за помощью.