Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Разорвать отношения по договору аренды можно в одностороннем порядке. Сделать это допустимо по инициативе арендатора или арендодателя на законных основаниях только в ряде случаев.

Намного проще решается вопрос прекращения договорных отношений по аренде недвижимого или движимого имущества при обоюдном согласии сторон. В случае его отсутствия обоснованность расторжения договора аренды решается судебным органом. Сегодня мы рассмотрим ситуацию, когда инициатором является арендодатель.

• Скачать письмо о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя в одностороннем порядке нежилого помещения
• Скачать бланк уведомления о расторжении договора аренды — образец от арендодатора 2023 года

Стороны вправе заключить договор аренды с указанием в нем конкретного срока или бессрочно.

Гражданский кодекс в статье 610 оговаривает ситуацию с бессрочной основой, когда для некоторых видов имущества могут быть установлены предельные сроки аренды. С истечением их действие договора прекращается.

В этой же статье устанавливается возможность любой стороны сделки отказаться от нее в период действия арендных отношений. При этом инициатор обязан предупредить вторую сторону о своих намерениях в срок.

Поскольку соглашение об аренде заключается с согласия двух участников, то и его досрочное расторжение должно происходить по обоюдному решению. Гражданское законодательство защищает арендатора и арендодателя в этом случае. Одностороннее прекращение договора аренды может произойти только по судебному решению, когда сторона имеет на то веские основания, представленные на рассмотрение суда.

Сроки расторжения

Обязанность извещать вторую сторону договора аренды закреплена законодательно. Гражданский кодекс устанавливает следующие сроки для направления уведомления:

• за 3 месяца до даты прекращения договора для недвижимого имущества;
• за 1 месяц для иного арендуемого имущества.

Порядок досрочного прекращения арендных отношений без суда, либо через суд

По инициативе арендодателя возможно расторгнуть договор аренды одним из способов: внесудебном и судебном.

1. Внесудебное прекращение арендных отношений.

В случае, когда заключен договор аренды без указания срока (бессрочно) арендодателю достаточно предупредить арендатора в письменной форме. Согласно п.2 ст. 610 ГК это необходимо сделать не позднее, чем за один месяц (или три месяца для недвижимого объекта) до момента расторжения договора.

Если же договор аренды имеет срок действия, то условия досрочного его прекращения должны быть прописаны в отдельном пункте.

Гражданское законодательство не обязывает стороны мотивировать свое решение. Однако арендодатель должен учитывать интересы арендатора и не злоупотреблять своим правом. Например, в случае использования участка земли в период полевых работ, когда досрочное прекращение договора аренды повлечет убытки арендатора в результате прекращения его деятельности.

1. Судебное решение о расторжении договора аренды раньше срока.

Досудебный порядок разрешения спора является обязательным, но в случае, когда стороны не смогли самостоятельно договориться, потребуется обращение в суд. Эта норма закреплена в статье 619 ГК. Однако, арендодатель обязан представить суду доказательства, являющиеся основанием для досрочного прекращения договора аренды. Это могут быть следующие нарушения, допущенные арендатором:

• нарушения условий договора, которые являются существенными и происходили неоднократно (сюда входит и случаи, когда предмет договора аренды использовался арендатором не по назначению);
• использование арендуемого имущества значительно снижает его качество;
• не производится капитальный ремонт арендуемого имущества в сроки, установленные договором;
• арендатор не производит оплату арендных платежей в объеме и сроки, указанные в договоре, более двух подряд периодов.

Отметим, что предварительно со стороны арендодателя должна быть проделана работа по извещению арендатора о нарушении условий договора и иных причинах, которые могут повлечь за собой расторжение арендных отношений. То есть он должен направить письменное сообщение и установить сроки для устранения нарушений.

Суд расторгнет договор аренды по инициативе арендодателя только в случае, когда им будет доказано, что нарушения являются существенными. При этом будет учтено, что арендатору на устранение нарушений был дан разумный срок.

Особенности составления уведомления о расторжении аренды по образцу 2023 года

Не достаточно в устной форме сообщить второй стороне о своем намерении прекратить досрочно договор аренды. Это должно быть письменное уведомление с изложением объективных причин.

Законодательно форма уведомления не закреплена, как и требования к ее заполнению. Но в ней обязательно должны присутствовать следующие пункты:

• адреса и реквизиты инициатора — отправителя и второй стороны – получателя документа;
• сведения о договоре аренды;
• информация о намерении расторгнуть договор с указанием причины.

Арендодатель может вручить уведомление арендатору лично либо направить по почте.

Образец письма о расторжении договора аренды в одностороннем порядке:

Последствия расторжения аренды

Прекращение договора аренды должно повлечь за собой возврат предмета соглашения к арендодателю. Целесообразно при обращении в суд указывать не только требование о расторжении договора, но и о возврате имущества. Это поможет избежать повторного искового заявления в суд и запустить процедуру принудительного возвращения как можно раньше.

При передаче имущества следует составить передаточный акт, где указать состояние, в котором получено обратно. Тогда арендодатель сможет затребовать возмещение ущерба при значительном его ухудшении.

Причиной досрочного расторжения арендного договора может стать и просрочка платежей. Пострадавшая сторона вправе требовать погашения задолженности за весь период пользования имуществом.

Подведем итоги: арендодатель может запустить процедуру одностороннего прекращения договора аренды, опираясь на пункт договора либо в силу закона. При этом необходимо попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке. Только в крайнем случае следует обращаться в суд, предоставив доказательства причин, по которым договорные отношения более не могут существовать.

Видео: советы от юриста о правильном составлении уведомления о досрочном расторжении договора аренды.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя.

Не так давно на нашем сайте была опубликована статья о досрочном расторжении договора аренды арендатором.

Мы получили запросы от действующих и будущих арендодателей, некоторые из которых тоже захотели разобраться, как им быстро и недорого избавиться от арендатора, нарушающего условия договора аренды.

Ничего не имею против, нарушители должны отвечать за нарушение договора. Хочу лишь напомнить, что расторжение договора – это крайняя мера. Прежде чем прибегать к ней, подумайте, практически всегда существуют другие правовые способы заставить сторону по договору соблюдать его условия.

В сторону лирику, переходим к теме нашей статьи «расторжение договора аренды по инициативе арендодателя».

По каким основаниям можно расторгнуть договор аренды недвижимости.

Что нужно делать, чтобы соблюсти процедуру расторжения договора аренды и не дать шанса арендатору предъявить вам финансовых требований.

Какой срок для расторжения договора аренды.

Как составить и как направлять уведомление о расторжении договора аренды.

1. Одностороннее расторжение договора аренды недвижимости по инициативе арендодателя.

Арендодатель, также как и арендатор, может расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке только при наличии оснований. Без наличия серьезных оснований прекратить договор очень сложно. Скорее всего сделать это можно будет лишь через договоренность с арендатором и при условии компенсации его расходов.

Основания для расторжения договора аренды указаны в Гражданского кодексе и в самом договоре аренды.

Где искать основания для расторжения договора аренды недвижимости арендодателем?

Начнем с общих. Ст. 619 ГК РФ содержит несколько оснований, которые арендодатель может использовать для расторжения договора аренды.

1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2. существенно ухудшает имущество;
3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Три из четырех указанных здесь оснований связаны с порядком использования арендованного имущества. Это и понятно. Аренда помещение подразумевает под собой владение и пользование. Именно за владение и пользование арендатор уплачивает арендодателю.

Пользование недвижимостью предполагает постепенное ухудшение ее потребительских качеств. Наиболее показательный пример с автомобилем. Через несколько лет использования его уже нельзя будет продать за первоначальные деньги, так как состояние автомобиля ухудшилось.

Тоже самое происходит и с офисом. Например, арендатор арендовал офис с проведенным в нем ремонтом. В ходе многолетней эксплуатации состояние помещения уже не будет таким, каким оно было при заключении договора аренды.

Полы будут потерты, стены испачканы. Если такое ухудшение произошло вследствие нормальной эксплуатации, то все нормально. Но бывают случаи, когда арендатор использует помещение не по назначению и значительно ухудшает его потребительские свойства.

В квартире устраивается общежитие, в офисе – цех для распилки дерева и т.п.

Именно для таких случаев законодатель предусмотрел право арендодателя расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, не дожидаясь пока арендатор окончено «убьет» здание или помещение.

Еще одно основание для расторжения договора аренды, указанное в ст. 619 ГК РФ связано с неоплатой арендной платы. С точки зрения арендодателя это существенное условие договора, так как сдача в аренду это бизнес, а не получая вовремя деньги финансовое положение арендодателя может существенно ухудшиться и привести даже к банкротству. Как? Да легко.

Многие профессиональные рантье брали кредиты на покупку коммерческой недвижимости, любая просрочка в оплате арендной платы могла лишить таких собственников не только денег, но и недвижимости из-за неоплаты кредитов. И таких случаев в 2008-2009гг. и в 2015-2016гг. было очень много.

Если арендатор перестает платить, то арендодатель должен иметь возможность в максимально короткие сроки расторгнуть договор аренды с неплательщиком и найти нового арендатора.

Основания, указанные в ст. 619 ГК РФ, будут применяться к отношениям сторон договора аренды даже если стороны не прописали их в договоре.

Но самым главным документов, в котором арендодатель должен искать основания для расторжения договора аренды является сам договор аренды. Арендодатель должен для себя решить, нарушение каких условий договора арендатором является недопустимым и прописать в договоре аренды, что за нарушение этих условий договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по его инициативе.

2. Порядок расторжения договора аренды.

Договор аренды помещения или здания может быть расторгнут либо в судебном, либо внесудебном порядке.

Договор аренды по основаниям, указанным в ГК РФ может быть расторгнут только в судебном порядке и только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. То есть, если арендатор устроил хлев в вашем помещении, вы сначала в соответствии с ГК РФ должны потребовать прекратить нанесение ущерба помещению, а также устранить нанесенный ущерб. Вот если он не выполнит ваше требование, тогда вы можете обратиться в суд и требовать расторжения договора и возмещения ущерба.

Согласитесь, что вариант с расторжением договора по основаниям, установленным в ГК РФ крайне неэффективный. Пока будет идти суд, помещение может прийти в такое состояние, что потребуется проведения серьезного ремонта и огромных денег.

Чтобы избежать таких печальных последствий, необходимо в договоре предусмотреть основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в одностороннем внесудебном порядке.

Какие нарушения с нашей точки зрения являются достаточным основанием для расторжения договора аренды:

• Неоплата или регулярная задержка оплаты арендной платы.
• Нанесение ущерба помещению или использование его не по назначению.
• Сдача помещения в субаренду без согласия арендодателя.
• Систематическое нарушение правил противопожарной безопасности.

В принципе, этого вполне достаточно. Если арендатор платит арендную плату и другие платежи, предусмотренные договор, использует помещение в соответствии с условием договора, то у арендодателя не должно возникнуть мыслей и оснований для расторжения договора.

3. Процедура расторжения договора аренды по инициативе арендодателя.

Судебный порядок.

Если арендодателю приходится расторгать договор аренды в судебном порядке, то нужно сделать следующее:

1. собрать доказательства, которые подтверждали бы наличие фактов нарушения договора арендатором и/или нанесение ущерба помещению. В качестве доказательств могут быть рассмотрены: письма, заключения экспертизы, акты, оценки, ответы государственных и иных органов, видео и фотофиксация нарушений.
2. Прежде чем обращаться в суд, арендодатель обязан соблюсти процедуру, установленную в ст. 619 ГК РФ и направить арендатору требование об устранении нарушения в разумный срок. Например, в случае просрочки арендной платы, нельзя сразу направлять письмо о расторжении договора аренды и подавать иск в суд, так как суд откажет в удовлетворении иска из-за несоблюдения процедуры. А арендодатель потеряет время и деньги.

Разумный срок, о котором говорится в ст. 619 ГК РФ должен быть именно разумным. Если речь идет о просрочках оплаты, то он может составлять не более двух недель.

В случае требования о восстановлении помещения или проведения ремонта, тот разумный срок может быть и несколько месяцев.

• Уточнить подсудность. То есть выяснить, в какой суд подавать. Если в договоре не указано, в каком суде должны рассматриваться споры, тогда иск следует подавать в суд по месту нахождения объекта недвижимости. Следует также помнить, что арбитражный суд рассматривает дела с участием предпринимателей, суды общей юрисдикции дела, в которых одна из сторон не является предпринимателем.

Внесудебный порядок.

Арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды, заключенный на какой-то фиксированный срок без обращения в суд только в том случае, если такое право установлено в договоре аренды. Если там про это ничего не сказано, то расторгнуть договор можно только через суд либо договорившись с арендатором.

Предположим, такое право арендодателя предусмотрено. Тогда читаем договор и смотрим, какой порядок действий арендодателя в нем установлен. В случае расторжения договора аренды из-за нарушения его условий арендодателем, то порядок следующий:

1. Фиксируем нарушение договора: выписку со счета, акты осмотра, фото и видеофиксация, экспертиза, оценка ущерба и т.д.
2. Если в договоре прописано, что арендодатель перед расторжением договора обязан потребовать у арендатора устранить допущенное нарушение договора, то арендодатель обязан направить такое требование и убедиться, что оно получено арендатором. Последствия несоблюдения этого требования может привести к отказу арендатора от признания договора расторгнутым. В этом случае придется либо все-таки направить такое требование, либо идти в суд.
3. Если про предварительное направление требований об устранении нарушения договора ничего не сказано, то можно сразу направлять письмо о расторжении. Тем не менее мы все-таки рекомендуем направить сначала требование об устранении нарушения. В случае обращения в суд, арендодатель сможет ссылать на данный факт, как на то, что он проявил необходимую степень добросовестности, старался найти решение проблемы и сохранить договор аренды.
4. Арендатор не устранил нарушение или не отреагировал на претензию. Направляем письмо о расторжении договора аренды тем способом, который прописан в договоре аренды. Если написано, что такое письмо должен вручить курьер – направляем курьера, если почтой – направляем письмо с описью вложения и уведомлением о вручении.

В письме нужно четко прописать, на каком основании расторгается договор с указанием статьи договора, даты или срока, когда договор будет считаться расторгнутым и с приложением документов, подтверждающих нарушение.

• Отслеживаем получение уведомления о расторжении договора арендатором.

Арендатор может посчитать, что он договор не нарушал и не признать действия арендодателя по расторжению договора. В таком случае он может отказаться от подписания акта приема-передачи и предпринимать действия по восстановлению своих прав на аренду помещения, в том числе и через суд. Поэтому нарушение должно быть серьезным и у арендодателя должны быть не менее серьезные доказательства нарушения договора со стороны арендатора.

Расторжение договора аренды недвижимости по инициативе арендатора во внесудебном порядке без нарушений условий договора.

При расторжении договора в одностороннем внесудебном порядке при отсутствии нарушений со стороны арендатора самое главное, что должен сделать арендодатель — это четко соблюсти процедуру уведомления арендатора о расторжении договора аренды.

Во внесудебном одностороннем порядке в любое время может быть расторгнут Договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок, на основании ст. 609 ГК РФ. В этом случае арендодатель должен письменно предупредить арендатора за 3 месяца до даты расторжения.

Договор, заключенный на определенный срок, арендодатель может расторгнуть во внесудебном порядке при наличии такого права в договоре аренды. Там должен быть прописан срок, за который арендодатель должен направить арендатору уведомление о расторжении. При наступлении этого срока договор будет считаться расторгнутым.

Этот срок может быть от 1 месяца до нескольких лет до даты расторжения договора аренды.

В случае, если арендодатель решит расторгнуть договор ранее этого срока, то такое уведомление не будет считаться надлежащим и арендатор вправе его не исполнять.

В уведомлении, также как и в случае расторжения договора при нарушении со стороны арендатора, должно быть прописано, что договор расторгается, на основании какой статьи договора, и когда последний день действия договора аренды.

Способ уведомления.

Если в договоре не прописан способ направления уведомления о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя, то рекомендуем:

• Вручить в руки под роспись с проставлением даты получения. В этом случае срок начинает течь на следующий день после вручения.
• Почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении. В этом случае срок начинает течь на следующий день после получения уведомления. Если письмо не получено, то срок начинает течь после того, как истечет срок хранения письма в почтовом отделении. Это не очень удобно, поэтому такой способ лучше использовать как запасной вариант, если по каким-то причинам не удается вручить уведомление под роспись.

Заключение.

• Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя в одностороннем порядке возможно только по основаниям, указанным в Гражданском кодексе или в самом договоре.
• Расторгнуть договор аренды можно в судебном или внесудебном порядке.
• Для расторжения договора в связи с его нарушением, арендодатель должен собрать и представить доказательства нарушения.
• Арендодатель должен действовать добросовестно и четко соблюдать процедуру одностороннего расторжения договора аренды, установленную в законе или в договоре.
• Уведомить об одностороннем отказе от договора аренды, если в самом договоре не прописан порядок и способ уведомления, можно вручением уведомления о расторжении под роспись или отправкой почтой РФ с описью вложения и уведомлением о вручении.
• Срок начинает течь на следующий день после получения уведомления арендодателем.

Расторжение договора аренды: основания, особенности и соглашение

Договор аренды является одним из наиболее распространенных типов договоров в сфере недвижимости. Однако порой возникают ситуации, когда необходимо расторгнуть существующее арендное соглашение. В данной статье мы рассмотрим основания для расторжения договора аренды, а также особенности заключения соглашения об остановке аренды.

Одной из основных причин расторжения договора аренды является нарушение условий соглашения одной из сторон. Например, невыполнение арендатором своих обязательств по оплате арендной платы или сохранению арендуемого объекта в надлежащем состоянии может привести к инициированию процесса расторжения договора. Также, в случае обнаружения фактов незаконной деятельности или использования арендованного объекта не по назначению, арендодатель вправе потребовать расторжения соглашения по суду.

Важно отметить, что расторжение договора аренды может быть произведено только по решению суда или на основании соглашения сторон. При расторжении по решению суда, необходимо обратить внимание на определенные формальности и требования, предусмотренные законодательством. С другой стороны, соглашение об остановке аренды является вольным договором между арендодателем и арендатором, в котором стороны договорились о расторжении существующего арендного соглашения без обращения в суд.

В заключение, расторжение договора аренды является сложным и ответственным процессом, требующим соблюдения определенных условий и процедур. При возникновении необходимости расторгнуть арендное соглашение, рекомендуется обратиться за консультацией к специалистам в сфере недвижимости или юристам, чтобы грамотно и правильно осуществить данную процедуру, соблюдая права и интересы всех сторон.

Общие сведения о расторжении договора аренды

Расторжение договора аренды является процессом, в результате которого действие арендного договора прекращается и стороны освобождаются от своих обязательств. Расторжение может происходить по разным основаниям, например, по истечении срока договора, соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения условий договора другой стороной.

При расторжении договора аренды необходимо учесть особенности, в зависимости от вида аренды и условий договора. Важно обратить внимание на сроки и порядок уведомления другой стороны о расторжении, а также на возможность возмещения убытков, которые могут возникнуть в связи с прекращением аренды.

В случае расторжения договора аренды стороны обязаны возвратить друг другу имущество, переданное по договору. При этом необходимо провести инвентаризацию и составить акт возврата имущества. Если в договоре предусмотрено уплата штрафа или иных санкций в случае несоблюдения условий договора, то одна из сторон может потребовать их взыскания при расторжении договора.

Статья по теме: Часто задаваемые вопросы о работе МФЦ в Пермском крае

Расторжение договора аренды является сложной юридической процедурой, требующей соблюдения определенных правил и процедурных норм. При возникновении споров или разногласий между сторонами расторжения следует обратиться к компетентному специалисту или юристу для получения консультации и содействия в урегулировании спора.

Основные основания для расторжения договора аренды

Расторжение договора аренды может произойти по различным основаниям, которые обусловлены законодательством и условиями самого договора.

Одним из основных оснований для расторжения договора аренды является истечение срока аренды. В этом случае арендатор и арендодатель сами выбирают, хотят ли они продлить договор или окончить его. Если стороны не придут к соглашению о продлении срока договора, то он автоматически расторгается.

Другим основанием для расторжения договора аренды является неисполнение обязательств одной из сторон. Если арендатор не платит арендную плату или не выполняет другие оговоренные в договоре условия, арендодатель имеет право расторгнуть договор по решению суда или согласованию с другой стороной.

Также договор аренды может быть расторгнут по инициативе одной из сторон в случае утраты или повреждения арендуемого имущества в результате форс-мажорных обстоятельств, например, пожара или стихийного бедствия. При этом стороны должны прекратить исполнение договора и уведомить друг друга об этом в установленные сроки.

В некоторых случаях расторжение договора аренды может произойти по взаимному согласию сторон. Например, если арендодатель планирует реконструкцию или продажу арендуемого имущества, а арендатору это не подходит, они могут договориться о расторжении договора.

Вышеперечисленные основания являются лишь некоторыми примерами возможных оснований для расторжения договора аренды. В каждом конкретном случае применяются свои условия и правила, установленные законодательством и договором.

Процедура расторжения договора аренды

Расторжение договора аренды – это юридическая процедура, которая предполагает прекращение отношений между арендодателем и арендатором. Существуют различные основания, по которым может быть расторгнут договор аренды.

Одним из основных оснований является нарушение условий договора аренды одной из сторон. Это могут быть просрочка выплаты арендной платы, повреждение арендованного имущества, незаконное использование помещения и другие нарушения, указанные в договоре. В таком случае, другая сторона имеет право обратиться в суд с иском о расторжении договора и взыскании убытков.

Кроме нарушения условий договора, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон. Если обе стороны согласны расторгнуть договор до истечения срока его действия, необходимо составить соответствующее соглашение. Форма и условия соглашения могут быть определены сторонами самостоятельно.

Статья по теме: Правила отпуска: основные нормы и законы для комфортного отдыха

Судебное расторжение договора аренды – это еще одна процедура, которая предусматривается законом. По исковому заявлению одной из сторон суд может принять решение о расторжении договора в случае нарушений или иных обстоятельств, указанных в законе.

Расторжение договора аренды – это ответственный и сложный процесс, который требует соблюдения определенных процедур. Важно знать свои права и обязанности, предусмотренные законом, и обратиться к юристу для получения юридической консультации.

Особенности расторжения договора аренды жилой недвижимости

Расторжение договора аренды жилой недвижимости предусматривает ряд особенностей, которые отличают его от расторжения аренды коммерческой недвижимости. Во-первых, при расторжении договора аренды жилой недвижимости соблюдаются особые правила, установленные жилищным законодательством.

Одним из основных оснований для расторжения договора аренды жилой недвижимости является невыполнение одной из сторон своих обязательств. Если арендатор не оплачивает арендную плату в установленные сроки или не соблюдает правила пользования недвижимостью, арендодатель имеет право расторгнуть договор.

Другим основанием для расторжения договора аренды жилой недвижимости является соглашение сторон. Их общее согласие может выражаться в письменном виде или подтверждаться в протоколе составленном по итогам переговоров. Если стороны достигли такого соглашения, договор может быть расторгнут.

Важно отметить, что расторжение договора аренды жилой недвижимости может быть обусловлено также решением суда. Например, если арендодатель попросил арендатора выселиться из-за неуплаты арендной платы, суд может принять решение о расторжении договора в пользу арендодателя.

Особенности расторжения договора аренды коммерческой недвижимости

Расторжение договора аренды коммерческой недвижимости является правовой процедурой, которая требует соблюдения определенных оговорок и представляет собой особую форму прекращения правоотношений между арендатором и арендодателем.

В отличие от договора аренды жилой недвижимости, расторжение договора аренды коммерческой недвижимости может быть осуществлено не только по соглашению сторон, но и по истечению срока договора, при нарушении условий договора или в случае изменения качественных характеристик арендованного помещения.

Стандартные условия договора аренды коммерческой недвижимости обычно предусматривают возможность расторжения договора при нарушении одной из сторон условий договора, таких как неуплата арендной платы, невыполнение ремонта, приведение помещения в негодное состояние, нарушение порядка использования арендованного помещения и прочее.

При расторжении договора аренды коммерческой недвижимости необходимо учесть такие моменты, как уведомление сторон заранее (обычно за определенный срок), возврат арендодателю переданного имущества в хорошем состоянии, урегулирование вопросов по возможным убыткам и компенсациям.

Важно помнить, что расторжение договора аренды коммерческой недвижимости часто требует согласования судом и может вызывать сложности, поэтому важно внимательно изучить условия договора и при необходимости проконсультироваться с юристом.

Соглашение о расторжении договора аренды и его последствия

Соглашение о расторжении договора аренды является документом, которым стороны договора по соглашению прекращают его действие до истечения срока. Это обусловлено различными причинами и основаниями, такими как изменение условий аренды, недобросовестное исполнение условий договора, или согласие обоих сторон на досрочное расторжение. Вместе с тем, соглашение может быть составлено и в случае возникновения споров и конфликтов между арендодателем и арендатором.

Статья по теме: В 2023 году могут ли посадить в тюрьму за неуплату алиментов?

Соглашение о расторжении договора аренды имеет свои последствия для сторон. Первое и наиболее очевидное — освобождение арендатора от обязательств по оплате арендной платы и использованию объекта аренды после истечения срока действия договора.

Однако, расторжение договора аренды также может иметь пагубные последствия для арендодателя. Например, он может оказаться в сложной ситуации, связанной с поиском нового арендатора для своего объекта, что может занять значительное время и потребовать дополнительных затрат. Также возможны финансовые потери, если арендатор не выплатит исполнение по договору аренды.

• Основной вопрос, который нужно учесть при расторжении договора, — это вопрос об остаточной арендной плате.
• Также стоит обратить внимание на вопрос возврата залога, если такой был установлен при заключении договора.
• Срок и условия расторжения договора оговариваются в соглашении, а также определяется порядок уведомления сторон о желании расторгнуть договор.
• Важным моментом при составлении соглашения является описание состояния и сохранности объекта аренды, чтобы исключить возможные споры и разногласия о возникших повреждениях или ущербе.

Соглашение о расторжении договора аренды является важным юридическим документом, позволяющим сторонам однозначно урегулировать вопросы, связанные с прекращением действия договора. Такое соглашение позволяет избежать долгих и сложных судебных разбирательств и способствует сохранению доброжелательных отношений между сторонами.

Советуем также:

1. Процессуальный порядок возбуждения уголовного дела: основные этапы и правила
2. Статья 58 УПК РФ: последние изменения и поправки, комментарий и судебная практика в 2023 году
3. Сроки хранения посылок на Почте России: что делать после истечения срока; как получить посылку без извещения; поиск и оплата
4. Государственные пошлины и сборы за юридически значимые действия в Ленинградской области

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Аренда – это двусторонняя сделка, поэтому закон защищает интересы и арендодателя, и арендатора. После возникновения правоотношений у одной из сторон могут появиться причины для расторжения договора.

Возможно ли это сделать без судебного разбирательства, зависит от специфики сделки и желания участников. В этой статье вы узнаете, как прекратить правоотношения в одностороннем порядке.

Возможно ли расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

В зависимости от периода действия выделяют 2 вида договора аренды – заключённый на конкретный срок и бессрочно.

В первом случае расторжение сделки по инициативе одной из сторон возможно, если подобное условие содержится в самом договоре. При этом арендатору или арендодателю нет необходимости обращаться в суд.

Если условия о возможности отказа от выполнения обязательств по сделке в одностороннем порядке отсутствует, расторгнуть договор можно 2 способами:

• через суд;
• с помощью соглашения сторон.

Договор с неопределённым сроком действия вправе быть расторгнут одной из сторон в любой момент, в соответствии с 2 частью 610 статьи ГК РФ.

Лицо, являющиеся инициатором прекращения правоотношений, обязуется оповестить второго участника сделки о своём решении за 3 месяца (при арендовании недвижимости) или 30 дней (при арендовании движимого имущества). В тексте документа может быть указан иной период для уведомления в случае прекращения договора.

Как расторгнуть сделку без обращения в суд?

Мирный способ разрешения ситуации возможен, если обе стороны согласны на отмену сделки. По закону расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем или арендатором осуществляется, если в документе имеется пункт, разрешающий прекращение правоотношений по инициативе одного из указанных лиц.

По сути, отказ контрагента в подписании соглашения будет считаться незаконным.

Расторгнуть сделку можно и в случае, когда договор не содержит условия об одностороннем отказе от выполнения обязательств. Однако при этом раскладе и арендатор, и арендодатель должны быть согласны с данным решением.

Процесс прекращения правоотношений:

1. оформите оповещение, содержащее основание для расторжения сделки;
2. направьте его контрагенту и дождитесь ответа на уведомление (сроки обычно не превышают месяца, однако иной период может быть указан в содержании договора или самом оповещении);
3. составьте и подпишите со второй стороной соглашение о расторжении сделки.

Вышеуказанное соглашение должно оформляться в том же виде, что и сам договор (если он был составлен в простом письменном виде, соглашение должно иметь аналогичную форму).

В тексте оповещения требуется указать следующие данные:

• сведения о сторонах сделки (ФИО, место проживания);
• реквизиты договора, подлежащего отмене;
• предмет сделки и его подробное описание;
• правовое основание для прекращения правоотношений;
• информацию, уточняющую сроки для направления ответа контрагента и отмены договора;
• дату написания уведомления;
• перечень документов, прилагаемых к оповещению;
• подпись стороны, желающей отменить сделку.

После получения положительного ответа стороны заключают соответствующее соглашение о расторжении договора. Если же контрагент не прислал ответ на уведомление в течение указанного срока или не согласен с отменой сделки, единственным выходом из ситуации является подача искового заявления в судебную инстанцию.

Как расторгнуть сделку через суд?

Если стороны не способны урегулировать возникший спор без обращения в суд, один из участников вправе составить исковое заявление. Досрочное расторжение возможно в случае, если контрагент нарушил условия сделки или если одна из сторон имеет существенное основание для прекращения правоотношений, прописанное в законе.

Исковое заявление оформляется в простом письменном виде и включает в себя перечисленные сведения:

• информацию об истце и контрагенте;
• наименование суда;
• реквизиты договора аренды и описание предмета сделки;
• суть обращения;
• обоснование позиции истца;
• дату составления документа;
• перечень бумаг, приобщаемых к заявлению;
• основания для отмены договора;
• подпись истца.

Заинтересованное лицо подаёт иск в районный или мировой суд (выбор зависит от суммы исковых требований). Обращение должно быть дополнено документальным подтверждением правовой позиции заявителя и обоснованности его просьбы.

Здесь вы можете скачать образец искового заявления о досрочном расторжении договора аренды.

Основания для прекращения правоотношений

Согласно 619 статье ГК РФ, к основным причинам для отмены сделки арендодателем относятся:

• неоднократное нарушение второй стороной условий договора;
• просрочка уплаты арендных платежей больше двух раз подряд;
• использование предмета аренды не по назначению;
• ухудшение состояния объекта имущества по вине контрагента;
• отсутствие осуществления капитального ремонта в установленные договором или законом сроки, если это входит в обязанности арендатора;
• прочие причины, содержащиеся в самом договоре.

Арендодатель вправе требовать прекращения сделки, если для этого у него имеются весомые причины. Однако окончательное решение по делу принимается мировым или районным судом.

Как сдать гараж в аренду правильно?

Что такое рента с пожизненным содержанием — читайте здесь.

Статья 620 ГК РФ установила законные причины для расторжения договора аренды в одностороннем порядке арендатором, а именно в следующих случаях:

• арендодатель препятствует распоряжению арендованным имуществом;
• предмет сделки имеет существенные недостатки, которые не оговаривались сторонами во время подписания бумаг (то есть были сокрыты арендодателем и не были обнаружены контрагентом);
• предоставленное имущество не пригодно для использования;
• арендодатель не осуществляет капитальный ремонт, входящий в его обязанности, согласно условиям договора;
• предмет аренды не был предоставлен арендатору;
• прочие основания, установленные договором и не противоречащие закону.

Советы специалиста

Даже если вы уверены, что расторжение договора не предвидится, юристы рекомендуют включать условие о возможности досрочного прекращения правоотношений в текст документа.

Если в вашем случае арендование бессрочное, также лучше прописать в договоре сроки, в течение которых одна из сторон должна оповестить другую о необходимости расторжения сделки. Включение подобных условий в содержание документа не противоречит российскому законодательству.

При передаче имущества обратно арендодателю требуется составление передаточного акта. Это действие служит гарантией исполнения решения суда или подписанного сторонами соглашения.

Последствия отмены договора

Официально сделка считается расторгнутой в момент подписания соответствующего соглашения сторон или вступления в законную силу постановления суда.

Исключение могут составлять длящиеся обстоятельства, если они имеются (к примеру, если предмет договора требуется вернуть обратно арендодателю). Пени и неустойки будут продолжать начисляться до момента исполнения указанного обязательства.

Если предмету аренды был нанесён ущерб, вторая сторона вправе требовать выплаты компенсации. Если причиной отмены правоотношений стала неоплата арендных платежей, прекращение сделки не освобождает арендатора от выплаты задолженности.

Условия и порядок расторжения договора аренды земельного участка

Большое количество российских земельных ресурсов — собственность государства, субъектов и отдельных муниципальных образований, предоставляющих, в свою очередь, землю во временное пользование физ- и юрлиц. Можно ли расторгнуть договор аренды земельного участка? Арендные отношения, по общему правилу, прекращаются, как только истечет установленный срок.

Однако закон предусматривает и досрочное расторжение договора аренды земельного участка в 2023 году.

Основание прекращения аренды

Рассмотрим основания для расторжения договора аренды земельного участка. Период действия арендных отношений отличается в зависимости от того, кто является арендодателем, и для каких именно целей берется в пользование земельный участок. Договор можно заключить на срок от нескольких месяцев до нескольких десятков лет — период будет зависеть от субъектного состава и целей договора аренды.

Максимальный срок аренды применяют при передаче государственной или муниципальной земли для размещения на ней линейных объектов. В таком случае аренда может длиться до 49 лет.

Согласно ст. 46 ЗК РФ и ст. 610 ГК РФ, отношения по аренде земли подлежат прекращению, когда прописанный в договоре период закончился.

Это основание является главным, но закон допускает и другие правила расторжения контракта.

Как можно расторгнуть договор

1. Автоматическое прекращение права аренды земельного участка после истечения срока действия контракта, если фактически арендные правоотношения не продолжаются. Этот период может быть определен законом или по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, а со стороны арендодателя нет возражений, в этом случае договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Если имеются в виду случаи, когда период действия соглашения не определен, он считается заключенным на неограниченный срок, но, при этом, подлежит прекращению по истечению предельно допустимого законом срока (статья 610 ГК РФ).

Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех

Есть три способа прекращения аренды земли: автоматически, по соглашению сторон или по инициативе одного из участников соглашения. Наши юристы в удаленном формате помогут вам найти правильное основание для расторжения договора, подготовить нужные документы и подать их в соответствующую инстанцию.

Работаем
по всей РФ
0 + активных клиентов ЕЮС
0 лет на рынке
Получить консультацию
+ 250 юристов готовы помочь в решении вашей ситуации

Основания расторжения по инициативе арендодателя

Расторгнуть соглашение об аренде земли по инициативе ее владельца можно в следующих случаях:

Основания для досрочного прекращения аренды

1. Арендатор использует участок, нарушая требования российского законодательства:

• портит землю;
• не приводит участок в состояние, соответствующее целевому назначению;
• самовольно возводит на участке постройки или не исполняет требование об их сносе или не приводит здания в порядок в соответствии с законом;
• использует участок не по назначению;
• использует землю таким образом, что это приводит к ухудшению ее характеристик или к загрязнению окружающей среды;
• не пользуется землей сельскохозяйственного назначения либо участком, выделенным для жилищного строительства в течение трех лет;
• не соблюдает требование по рекультивации.

1. Возникла необходимость изъять землю для государственных или муниципальных нужд.

1. Землепользователь не перечисляет арендодателю плату более чем два раза подряд.
2. В результате использования землевладения его характеристики значительно ухудшаются.
3. Арендатор использует надел, неоднократно нарушая те или иные условия договора.

Приведем в пример случай, когда инициируется расторжение договора аренды земли арендодателем. В июне 2012 года между администрацией муниципального образования, являющейся арендодателем, и гражданином РФ — арендатором — заключен договор аренды земельного участка сроком на 49 лет. Земля находится в муниципальной собственности.

Участок должен был использоваться для ведения дачного хозяйства в индивидуальном порядке. В декабре 2021 года арендодатель обратился в судебный орган с иском о расторжении договора аренды и о возврате арендатором участка из-за нарушения условий договора. В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 619 ГК РФ, договор аренды может быть досрочно расторгнутым судом по требованию арендодателя в тех случаях, когда арендатор пользуется объектом аренды не по назначению или с неоднократными существенными нарушениями условий договора.

Арендодатель осмотрел участок и обнаружил, что он не был огорожен, зарос деревьями и кустарником. На земле не был построен дом, хотя по условиям договора строительство предусмотрено. По мнению владельца земли, арендатор более девяти лет не проводил никаких работ по освоению участка.

Арендодатель обратился в суд, представив акт осмотра земельного участка в обоснование своих требований.

Основания расторжения по инициативе арендатора

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, расторжение или изменение первоначальных условий соглашения разрешается по соглашению сторон. При этом, по инициативе одного из участников, документ расторгается или изменяется по решению суда в следующих случаях:

• когда имеет место существенное нарушение договора (одной из сторон был причинен ущерб, несоизмеримый с выгодой, которую можно было бы извлечь, если бы условия соглашения были соблюдены);
• когда есть основания, предусмотренные законодательством.

Важно! С точки зрения закона, у собственника правовая защита больше, чем у арендатора, который может рассчитывать только на восстановление прав, нарушенных арендодателем.

Расторжение по обоюдному согласию

Расторгнуть договор по соглашению сторон — еще один способ отказаться от взаимных обязательств. Тут риски возникновения крупных дополнительных расходов или нежелательных последствий минимальны. Стороны должны сами урегулировать конфликт.

Порядок расторжения договора аренды земельного участка, равно как и достигнутые договоренности, прописываются в письменном соглашении, которое затем регистрируется в Росреестре. Кроме выражения желания прервать арендные отношения, в документе можно прописать условия их прекращения — к примеру, условие о выплате той или иной суммы. Чтобы вам было легче составить свой вариант такого документа, мы подготовили для вас бланк:

Образец заявления
Образец соглашения о расторжении договора аренды земельного участка в 2023 году

Одностороннее расторжение

Когда невозможно урегулировать конфликт по соглашению сторон договора, можно обратиться в судебный орган для расторжения договора в одностороннем порядке. Если основания, заявленные истцом, являются достаточными, суд вынесет решение о прекращении контракта и определит юридические последствия.

Так, если арендатор за то время, пока использовал землю, в значительной степени улучшил ее состояние, в его пользу могут взыскать денежную компенсацию.

Если после вынесения судебного решения нет претензий, землепользователь обязан передать участок назад арендодателю. Процедуру необходимо оформить с помощью акта приема-передачи.

Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех

Если одна из сторон против добровольного расторжения договора, вторая может прервать договорные отношения через суд. Наши юристы дистанционно помогут вам составить исковое заявление, подготовить сопутствующие документы и обратиться в соответствующую судебную инстанцию, чтобы добиться справедливости.

Работаем
по всей РФ
0 + активных клиентов ЕЮС
0 лет на рынке
Получить
консультацию
+ 250 юристов готовы помочь в вашей ситуации

Порядок расторжения договора в суде

Любые споры, касающиеся расторжения договора аренды, предполагают обязательный досудебный порядок разрешения конфликта. Перед тем, как обратиться в суд, инициатор должен уведомить оппонента о своих намерениях. Это следует сделать в письменной форме с помощью вручения уведомления.

В нем надо прописать основания прекращения сделки.

Получив извещение, вторая сторона может или отказаться от внесудебного решения спора, или ответить согласием на предъявленные требования. В последнем случае стороны должны подписать соглашение. Если же оппонент не согласен или вообще проигнорировал врученное ему уведомление, то инициатор вправе обратиться в суд.

В зависимости от статуса сторон, иск подается:

• в арбитражный суд, если сторонами выступают юрлица;
• в районный или в городской суд, если спор возник между физлицами.

Выбор судебной инстанции, при этом, осуществляется по месту нахождения арендованного участка.

Что указать в заявлении

Существенные обстоятельства дела.

Причину обращения в суд.

Ссылки на нормы действующего законодательства.

Также в иску нужно приобщить пакет документов:

• документ, удостоверяющий личность гражданина или статус юрлица;
• договор аренды;
• уведомление с отметкой о вручении ответчику;
• квитанция об уплате госпошлины.

Согласно НК РФ, государственная пошлина уплачивается в размере 300 руб., если иск подается гражданином, и 6 тыс. руб., если истцом выступила организация.

Рассмотрение искового заявления и вступление в силу судебного решения осуществляются в сроки, установленные ГПК РФ или АПК РФ. В первом случае решение выносится в течение двух месяцев, а вступает в силу спустя месяц, во втором — разбирательство может длиться до полугода, а вынесенное решение вступит в силу не раньше, чем через месяц после его принятия.

Если вы не уверены, что можете самостоятельно грамотно составить иск, воспользуйтесь вариантом, подготовленным нашими юристами или обратитесь к ним за помощью напрямую:

Образец заявления
Исковое заявление расторжение договора аренды образец в 2023 году

Судебная практика: прекращение договора аренды земельного участка с застройщиком

Итак, рассмотрим конкретную ситуацию, связанную с расторжением договора аренды земельного участка на примере из судебной практики.

При наличии регистрации права собственности лиц на объекты долевого строительства в многоквартирном доме (МКД) право аренды застройщика на земельный участок (ЗУ) прекращает свое действие (определение ВС РФ от 22 декабря 2020 г. по делу №А53-23224/2018).

В 2011-м году между Департаментом и Обществом (застройщиком) был заключен договор аренды ЗУ для строительства МКД. В отношении земли были зарегистрированы обременения в пользу Общества (речь идет об аренде) и в пользу участников долевого строительства (имеется в виду ипотека в силу закона).

Через несколько лет, в 2014-м году Департаментом и Обществом было подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка. В 2016-м году дом ввели в эксплуатацию, и после этого была произведена регистрация прав участников долевого строительства на помещения в МКД.

В 2017-м году Департамент подал в регистрирующий орган заявление о регистрации соглашения о расторжении договора аренды. Заявителю было в этом отказано со ссылкой на ч. 1 ст. 13 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. Росреестр сообщил, что госрегистрацию прекращения права аренды, обремененного ипотекой, можно произвести лишь при условии погашения записи об ипотечном кредитовании.

Поэтому Департаменту пришлось обратиться в суд с заявлением о признании указанного отказа незаконным и об обязании произвести госрегистрацию соглашения о расторжении контракта.

Требования Департамента были удовлетворены судами первой и апелляционной инстанции. Однако окружной суд отменил акты нижестоящих судов, т.к. счел необходимым применить в данном случае специальные нормы о возможности прекращении залога и права аренды ЗУ исключительно с момента передачи всех объектов долевого строительства в МКД, возведенных на участке.

Далее Судебная коллегия ВС РФ определением №308-ЭС20-17579 от 22 декабря 2020 г. отменила постановление окружного суда и оставила в силе решение суда первой инстанции, а также постановление суда апелляционной инстанции, поскольку выводы суда кассационной инстанции противоречат действующему законодательству, а также сделаны без учета норм, изложенных в ч.8.1 ст. 13 214-ФЗ (в редакции 202-ФЗ). Так, возникший в связи с заключением договора участия в долевом строительстве залог ЗУ либо залог права аренды ЗУ, на котором расположен МКД, возведенный с привлечением средств участников долевого строительства, прекращается с момента осуществления государственного кадастрового учета данного МКД.

Положения названной части закона применяются в том случае, если ЗУ образован в границах, в которых он, согласно ЖК РФ, переходит в собственность собственников помещений в МКД после регистрации права собственности на эти помещения. Соответствующая запись в ЕГРН о залоге в отношении данного ЗУ подлежит погашению органом регистрации прав автоматически, без заявления о погашении такого залога одновременно с государственным кадастровым учетом МКД, построенного с привлечением финансовых вложений участников долевого строительства.

Таким образом, с учетом расторжения договора аренды по соглашению сторон в 2014-м году, окончание строительства объекта долевого участия и передачу застройщиком участникам долевого строительства помещений в многоквартирном доме, отсутствие на момент рассмотрения судебного спора доказательств обращения на основании ст.14 214-ФЗ взыскания на предмет залога, у регистрационного органа не было оснований для отказа в регистрации соглашения о прекращении арендного контракта.