Здравствуйте. При моей работе я много раз наблюдала такую картину — сотрудники МФЦ отказывались принимать договор купли-продажи и требовали его в нотариально-заверенной форме. Иногда сотрудники были не правы, поэтому я хочу разобрать — в каких случаях при купле-продаже доли в квартире обязателен нотариус, а в каких нет.
Для наглядности указала примеры.
Я подготовила инфографику:
(чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)
Нотариус обязателен в таких ситуациях
- Если квартирой владеют несколько собственников по долям(1/2, 1/3, 3/4 и т.п.; это долевая собственность) и один из этих собственников хочет продать свою долю кому-либо — нотариус обязателен(п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Неважно кому собственник собирается продать свою долю — другому собственнику или постороннему, родственнику или нет, одному человеку или нескольким, несовершеннолетнему или взрослому, всю долю или только часть от неё и т.п. Запомните, раз продается доли в квартире, которая находится в долевой собственности — идём к нотариусу.
Пример №1 : Андрею, Оксане и Владимиру перешла квартира по наследству от отца. У каждого из них по 1/3 доли. Андрей решил продавать свою долю Оксане. В его ситуации обязателен нотариус. Без разницы продаст ли он долю Оксане или любому другому человеку.
Пример №2 : Олег со своей матерью купили квартиру на двоих. У Олега 1/3, у матери — 2/3. Потом Олег решил продать свою долю, чтобы купить себе целую квартиру. Т.к. мать отказалась покупать долю, Олег нашёл покупателя по объявлению. Договор купли-продажи они оформляли у нотариуса, потому что таков закон.
И еще: когда Олег покупал эту квартиру с матерью, он находился в браке с Еленой. А значит его купленная доля считается совместной/общей собственностью обоих супругов, хоть и оформлена только на мужа — п. 2 ст.34 СК РФ. Поэтому Елена должна оформить у нотариуса согласие на продажу.
Пример №3 : Супруги Марина и Дмитрий приватизировали квартиру на двоих — по 1/2 у каждого. Через какое-то время они начали разводиться. Дмитрий предложил Марине выкупить свою долю, потому что он решил уехать в другой город. Марина согласилась, и они пошли к нотариусу, чтобы он составил и заверил договор купли-продажи.
Пример №4 : Максиму и Екатерине родители подарили квартиру, у каждого по 1/2. Позже Максим решил продать половину своей доли. Покупателя он нашел со стороны, т.к.
Екатерина отказалась. Максим с покупателем пошли к нотариусу и оформили договор купли-продажи, где у Максима покупается доля в 1/4.
Налог с продажи доли квартиры — в каких случаях от него можно освободится, как его правильно посчитать и как заплатить
Пример №1 : Супруги Владимир и Алла купили квартиру в браке и оформили её в совместную собственность. Затем они решили продать половину квартиры отцу Владимира, т.е. 1/2. Для начала супруги пошли к нотариусу, где он составил и удостоверил им брачный договор.
По этому договору квартира из совместной собственности переходит в долевую. Супруги определили доли по 1/2. Отнесли этот договор на регистрацию в МФЦ.
Теперь они могут продать половину квартиры. Т.е. они снова пошли к нотариусу, и уже оформили договор купли-продажи, где каждый из супругов продает по 1/4. Так и получилось, что отец Владимира купил 1/2 квартиры. Пример №2 (исключение) : Супруги Андрей и Светлана купили квартиру в браке и оформили её в совместную собственность. Затем они решили продать квартиру и купить более просторную.
Нашли покупателей по объявлению. Так как они продают всю квартиру, то нотариус им не нужен. Договор купли-продажи достаточно в простой форме.
Показать пример ↓ Артур с супругой Мариной и братом Андреем купили квартиру. У Андрея доля в 1/3 в его личной собственности, а оставшеюся долю в 2/3 супруги оформили в совместную собственность, а не по 1/3 каждому. Так можно.
Потом супруги захотели продавать свою долю. Нет разницы кому они её продадут, но договор им потребуется только нотариальный.
Выписка из ЕГРН на квартиру — что это за документ и для чего нужен
Случай когда нотариус не обязателен и договор купли-продажи подойдет в простой форме
Если квартирой владеет один собственник и он продает в ней долю — нотариус НЕ обязателен. Не важно кому собственник квартиры продает долю — договор купли-продажи не обязательно удостоверять нотариально, а подойдет в простой форме. Простая форма — это когда договор просто напечатан на листе А4.
Составляйте договор купли-продажи у юриста — подробности.
Такое же мнение у Росреестра, который разобрал вышеуказанный случай здесь. Цитата — «Положения об обязательном нотариальном удостоверении сделки по отчуждению доли в праве на объект недвижимого имущества, находящийся в ЕДИНОЛИЧНОЙ собственности, не применяются.»
Пример №1 : Василий купил квартиру до брака и решил продать долю в 1/3 своему брату. К нотариусу им идти необязательно, поэтому им договор купли-продажи составил юрист. Супруга Василия к данной квартире не имеет никакого отношения, ведь он купил её до брака с ней, а значит и согласие её не требуется.
Пример №2 : Когда Марина была в браке, ей родители подарили квартиру. Она единственный собственник. Теперь она хочет подарить долю в ней своему сыну.
Марине необязательно идти к нотариусу, т.к. она единственный собственник и супруг к данной квартире не имеет никакого отношения.
Пример №3 : Людмиле в браке квартира досталась по наследству от матери, она единственный собственник. Если она захочет продать долю в ней (без разницы кому), то нотариус необязателен. Ее супруг к данной квартире не имеет никакого отношения.
Во многих статьях в интернете пишут, что якобы всегда требуется нотариус при любой сделке купли-продажи доли. Это не так. Я специально задала вопрос в Росреестр — ответы ниже. Сотрудники МФЦ часто требуют нотариально заверенный договор в тех случаях, когда он необязателен.
Вообще в МФЦ обязаны принять договора в любом виде, ведь они лишь посредники и должны передать документы в Регистрационную палату. Только регистратор может отказать в регистрации сделки.
Ответы с Росреестра
Москвы
Санкт-Петербурга
Если у Вас договор купли-продажи доли подойдет в простой форме — составляйте его у юристов
Крайне не советую искать шаблоны договоров в интернете или составлять его самому. Почти все шаблоны там устаревшие или типовые. Поймите, что почти каждая сделка продажи уникальна, а типовые шаблоны не имеют тех пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. Поэтому обращайтесь к юристу, т.к. он посмотрит на вашу ситуацию, учтёт все нюансы и составит правильный договор.
Ведь если в договоре будет найдена даже одна орфографическая ошибка в данных, то сделку могут приостановить — п. 6 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
Понравилась статья? Пожалуйста, поставьте лайк 😉
Есть вопросы?Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):
8 (800) 350-24-83 все регионы РФ .
Добрый день, Светлана!
Только у Вас нашла четкий ответ на мой вопрос. По схеме: Один единоличный собственник продает долю по простой письменной форме, без нотариуса.
Так и было. Была квартира в единоличной собственности. Продана доля 22/100 другому лицу.
Зарегистрирована в росреестре.
Теперь тот собственник (владелец 22/100) продает свои доли третьему лицу, для чего обратился к нотариусу. И! Нотариус утверждает, что «ваша сделка была не законна». Он в панике, его покупатель тоже.
Причем нотариус тоже ссылается на п.1.1. ст.42 218-ФЗ.
Как «прочитать» эту норму закона правильно?
Светлана Митрофанова :
Здравствуйте, Ольга. Не переживайте, у вас все законно. И ничего оспаривать не будут. Идите к другому нотариусу. Объясню.
П.1.1. ст.42 218-ФЗ — «Сделки по отчуждению долей В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению». Общая собственность — это когда недвижимостью владеют несколько человек. Общая собственность бывает долевой (где доли определены) или совместной (доли не определены) — ст. 244 ГК. Когда в квартире несколько собственников (т.е. квартира в общей собственности) и один из них продает свою долю (это доля в общей собственности), нужен нотариальный договор.
Когда квартирой владеет один человек, то она не в общей собственности, а в личной (индивидуальной). Раз доля продается с личной собственности (не общей), то договор подойдет в простой форме. Когда у Вас сделка прошла, то квартира с личной собственности (один собственник) стала в общей собственности (несколько собственников).
Не указан случай, когда все собственники долей продают свои доли. В этом случае нотариус не обязателен.
В ч. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости указано: «Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;».
Светлана Митрофанова :
Здравствуйте, Алексей. Вы правы. Просто здесь статья про куплю-продажу доли, а не долей.
У нас есть отдельная статья — в каких случаях обязателен нотариус при купли-продаже квартиры.
Здравствуйте, у меня 3/4 доли в квартире, хотим с мужем купить у второго собственника 1/4 долю в этой квартире, нужно ли заверение договора у нотариуса?
Светлана Митрофанова :
Здравствуйте, Екатерина. Да, заверение договора обязательно.
Здравствуйте. У меня 1/2 доли в доме по наследству, вторая 1/2 у тети также по наследству, хочу купить у нее 1/2 долю по мат капу. Нужно ли удостоверение нотариуса при данной сделки.
Светлана Митрофанова :
Здравствуйте. Да, обязательно — п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
Как быть троим собственникам квартира в равных долях , двое за размен жилплощади и разъезд, один против .
Прядок оформления у нотариуса интересует , как отказнику предложить свои доли ?
Светлана Митрофанова :
Здравствуйте, Валерий. Обратитесь к нотариусу. Он пошлет отказнику письменное предложение о выкупе доли. Вам все равно придется обращаться к нотариусу, потому что договор купли-продлажи отдельной доли обязателен в нотариальной форме — п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
Инструкция я описала здесь — как продать свою долю.
Здравствуйте Светлана .
От чьего имени подаст нотариус письменное предложение ?
У нас две доли , у отказника третья, нотариусу придется составлять два письменных предложения от каждого собственника и направлять их отказнику ?
Я это имел в виду , когда задавал вопрос .
Светлана Митрофанова :
Да вашего имени, Вы же предлагаете отказнику выкупить свои доли. От каждого собственника свое письменное предложение.
Добрый день!
Немного запуталась с ипотекой. Поясните, пожалуйста. Отец и сын имеют доли в квартире.
Отец хочет продать сыну долю. Сын будет платить ипотечными денежными средствами. Договор тоже нужен нотариальный? В данном случае подп.
5 п. 1.1. ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ не подходит?
Светлана Митрофанова :
Здравствуйте, Арина. Подходит подп. 5 п. 1.1. ст.
42, поэтому ипотечный договор Вам не нужно удостоверять у нотариуса. А договор купли-продажи обязательно удостоверяем.
Добрый день, Светлана!
Перелопатил множество сайтов, но не нашёл ответ со ссылкой на источник (везде сплошной копипаст, только на Вас надежда): какова минимальная доля комнаты, которую можно продать? Поясню. Три комнаты в коммуналке — у жены в двух комнатах по 1/5, у меня в третьей. Все три доли менее 4-х м. кв. Остальные 4/5 принадлежат дочери.
Имеем ли мы право продать свои доли не ей? Вопрос сугубо теоретический. Надеемся получить вид на жительство за рубежом.
Когда возникнет вопрос о пособии по старости и пр. — нам могут сказать: продайте свою недвижимость в России, и живите на эти деньги. Если я правильно понимаю ситуацию, то ответ мой будет таков -запрещено продавать доли менее 4-х м. кв., хоть их и три. А дочь пока не может купить эти доли.
Встречал голословные утверждения, что в Москве минимальная доля жилой площади, которую можно продать -10 м.кв. Так ли это? Спасибо!
Светлана Митрофанова :
Здравствуйте, Александр. Вы путаете понятия. По закону доля — это НЕ часть недвижимости, которая считается в квадратах. ЭТО ДОЛЯ В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА ЭТУ НЕДВИЖИМОСТЬ. Простые граждане считают квадраты с доли когда им нужно определить проживание.
Поэтому по закону Вы можете продать любые свои доли кому-угодно — п. 2 ст. 246 ГК РФ. Не имеет значение их размер. Только на практике не все так радужно.
Во-первых, дочь имеет преимущественное право покупки — ст. 250 ГК РФ. Во-вторых, трудно будет найти покупателя.
Инструкция для собственников по продаже своей доли в квартире в 2023 году
Здравствуйте. По продаже доли у меня было около 15 клиентов за всё время работы. У каждого была своя причина.
Обычно свои доли продают кому-либо для прописки. Это актуально для Москвы. Или долю получили по наследству и дарению, и собственник не хочет проживать в этой квартире.
Все написано здесь на моем опыте и моих коллег.
Если вашу долю выкупает один из собственников в квартире, есть отдельная инструкция — продажа доли другому/второму собственнику. Продать арестованную долю нельзя, но разрешено когда другая доля в аресте/залоге. К тому же долю не нужно выделять в натуре или делить лицевой счет.
Без нотариуса не обойтись
Хоть с 31 июля 2019 года были внесены изменения, которые упростили оформления договоров в сделках с недвижимостью (ст. 5 Федерального закона от 01.05.2019 N 76-ФЗ), но данные изменения НЕ коснулись сделок по продаже доли.
Если собственник доли хочет ее продать, в данном случае требуется нотариус — п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Для регистрации такой сделки Росреестр примет договор только в нотариально-заверенной форме.
И БЕЗ РАЗНИЦЫ: 1) Кому собственник продаст свою долю — другому собственнику в квартире или нет, родственнику или покупателю по объявлению. 2) Как продавцу эта доля досталась — он её купил, ему подарили, получил в наследство, приватизировал и т.п. Инструкция одинакова для всех и нотариус нужен в любом случае.
Более подробно писала здесь.
Преимущественное право покупки
Другие собственники квартиры имеют право преимущественной покупки на покупку доли — п. 1 ст. 250 ГК РФ. То есть прежде чем продавать свою долю кому-либо, нужно сначала предложить выкупить её другим собственникам, причём ПИСЬМЕННО. Если другие собственники в течение месяца не купят долю, её можно продавать кому угодно.
Но только НЕ НИЖЕ той цены, которая указана в уведомлении. Лучше, чтобы нотариус письменно уведомил других собственников. Ведь всё равно к нему придется обращаться.
Чтобы продать свою долю НЕ потребуется: 1) Ни согласия других собственников, но нужно сначала их письменно уведомить. 2) Ни согласия прописанных/проживающих в квартире 3) Ни согласия органов опеки, когда в квартире есть несовершеннолетний собственник. Нет дополнительных ограничений или запретов по сделке, если если второй собственник — несовершеннолетний ребенок.
- Этап №1 – Устно предложите купить долю остальным собственникам
- Этап №2 — Ищем другого покупателя
- Этап №3 — Выберите нотариуса
- Этап №4 – Нотариус письменно уведомляет других собственников о продаже доли
- Этап №5 — Собираем документы на продажу
- Этап №6 – Нотариус составляет и заверяет договор купли-продажи доли
- Этап №7 – Нотариус подает договор на регистрацию
- Этап №8 – Забираем у нотариуса документы после регистрации сделки
- Стоимость услуг нотариуса при оформлении
- О налогах
Этап №1 — Устно предложите купить долю остальным собственникам
Для этого заранее определитесь с ценой продажи. Если один из собственников согласен купить её, ссылка на мою отдельную инструкцию найдете в начале статьи.
Если никто из собственников не собирается покупать, попросите их оформить у любого нотариуса отказ от покупки. Стоит 1 000 — 2 000 рублей. Если они не собираются ни покупать долю, ни оформлять отказ от покупки, они вообще против продажи или с ними нет связи, переходите на следующий этап.
Перед сделкой проверьте квартиру на обременения — онлайн способ Отдельная инструкция о проверке на арест
Этап №2 — Ищем другого покупателя
Подайте объявление в Авито, ЦИАН, Домофонд, Из рук у руки и т.п. Обязательно укажите размер доли, цену, количество комнат в квартире. Можете обратиться в риэлторское агенство.
Есть такие, которые специализируются именно на продаже/покупок долей.
С покупателем обязательно обговорите окончательную цену за долю, т.к. её нужно будет указать в письменном уведомлении другим собственникам (этап №4).
Потом подумайте о способах оплаты. Об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора (не советую), во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки в МФЦ.
Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:
- Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку от руки в получении. Я не очень люблю такой способ, но если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют, я не отговариваю.
- Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
- Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
- Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.
Этап №3 — Выберите нотариуса
Можно обратиться к любому местному нотариусу по месту нахождения квартиры, но в пределах субъекта РФ — ст. 56 Основ о нотариате. Список субъектов РФ указан в ст.
65 Конституции. Это значит, что если квартира находиться в Москве или Санкт-Петербурге, можно обратиться к любому нотариусу Москвы или Санкт-Петербурга. Потому что эти два города считаются отдельными субъектами РФ. В остальных случаях можно к любому нотариусу области/края/республики/округа.
Например, если квартира в Краснодаре, к любому нотариусу Краснодарского края.
Искать нотариуса лучше на Яндекс.Карте. Искать на ней удобно — можно найти нотариуса недалеко от себя, почитать отзывы о нём, посмотреть на оценки, узнать телефон, адрес, часы работы и т.п.
По моему опыту, главное при выборе нотариуса — это качество обслуживания, который он оказывает. Цены у них на все услуги практически одинаковы, поэтому читайте отзывы — вежлив ли он с клиентами, быстро ли работают его сотрудники, готовы ли консультировать и т.п. Я советую на этом заострять внимание, ведь с 2016 года около 90% сделок с недвижимостью проходят только через них.
Из-за этого у нотариусов нет проблем с заказами, вот многие и перестают следить за качеством своих услуг. Считают что всё равно спроса много и народ будет обращаться в любом случае. Также почти у каждого риэлтора есть знакомый нотариус, с которым он постоянно сотрудничает.
Продавцу и покупателю советую заранее пойти к нотариусу и подробно рассказать о сделке. Он составит весь план действий и список документов, которые нужно собрать. Еще он может выехать на дом, если одна из сторон не может его посетить по состоянию здоровья или возраста.
Это чтобы оформить доверенность.
Этап №4 – Нотариус письменно уведомляет других собственников о продаже доли
- Продавцу нужно предоставить свой паспорт и выписку из ЕГРН на квартиру. В ней указаны ФИО всех собственников квартиры (только если заказать ее на свою недвижимость). Получить её можно в любом МФЦ, стоит 460 рублей — инструкция заказа. Еще нужно сообщить стоимость доли и адрес квартиры, в котором продается доля. На этот адрес и отправляются уведомления. Если собственник проживает в другому известному адресу, его тоже нужно сообщить. За эту услугу нотариусы берут 2 000 — 2 500 рублей + почтовые расходы. Они руководствуются Письмом ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 и ст. 86 Основ о нотариате. (нажмите на картинку для ее увеличения) Выписка из ЕГРН
- Нотариус составляет и через почту отправляет уведомления о продаже. Теперь остаётся ждать МЕСЯЦ. Срок считается с момента доставки уведомления, а не отправки — п. 1 ст. 165.1 ГК РФ. Обычно собственники отказываются получать уведомления, но они считаются всё равно доставленными. А почта отправляют уведомления обратно нотариусу по истечении месячного срока.
- В итоге, нотариус оформляет продавцу свидетельство о направлении/передаче уведомления. Как только месяц прошёл, теперь можно продавать долю, т.е. оформлять у нотариуса договор купли-продажи.
Как и писала выше, другие собственники могут оформить у любого нотариуса отказ от покупки доли, тогда и ждать месячный срок не потребуется — п. 2 ст. 250 ГК РФ. Стоит 1 000 — 1 500 рублей.
Если один из собственников несовершеннолетний, его отказ от покупки оформляется после получения на это разрешения от органов опеки — п. 3 ст. 60 СК РФ и п. 2 ст. 37 ГК РФ.
А если один из уведомленных собственников все-таки согласится купить долю по цене, указанной в уведомлении? У согласившегося собственника все равно есть только месяц на подписание договора и подачи его на регистрацию. Если не успеет, продавец может продать кому захочет. Простого согласия здесь не достаточно.
Некоторые ошибочно думают, что могут потянуть время, если просто дадут свое «согласие». А на самом деле и не собирались покупать.
Если покупатель с продавцом потом сторгуются на цену НИЖЕ, которая указана в отправленных уведомлениях, им придётся 1) Или повторно уведомлять других собственников с указанием новой цены. 2) Или в договоре купли-продажи и расписке указывать старую цену. Не нужно повторно уведомлять остальных собственников, когда доля будет продана дороже, чем в их уведомлении.
Может вообще не уведомлять остальных собственников? Сделку не зарегистрируют на основании пп. 40 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
Вместе с договором нужно обязательно принести письменные доказательства об извещении.
Этап №5 – Собираем документы на продажу
Документы нужны нотариусу в оригиналах. Это основной список, но могут быть и дополнительные:
- Паспорта покупателя и продавца; Если покупателю от 14 до 18 лет, нужен его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если ему до 14 лет, его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если сторону представляет доверенное лицо, его паспорт и нотариальная доверенность. При этом оригинал паспорта доверителя или копию приносить не нужно. Доверенность можно оформить у того же нотариуса.
- Свидетельство о регистрации права или бумажная выписка из ЕГРН; Эти документы должен предоставить продавец. Они нужны, чтобы подтвердить право собственности на продаваемую долю. Свидетельства о регистрации отменены и не выдаются с июля 2016 года. Но если есть свидетельство, которые выдано раньше июля 2016 года, принесите его. Если свидетельства нет, нужна бумажная выписка из ЕГРН на объект недвижимости. Объект недвижимости в этом случае — это квартира. Выписка также подтверждает право собственности. Её может заказать любой человек за 460 рублей в МФЦ. Ссылку на инструкцию я давала выше.
- Договор основания; Это документ, на основании которого продавец владеет долей. Если доля была куплена — договор купли-продажи. Она досталась по наследству — свидетельство о наследстве. При приватизации – договор приватизации. Думаю мысль понятна.
- Технический паспорт на квартиру от продавца. Заказать его можно в БТИ и в МФЦ.
(горизонтальная прокрутка)
Этап №6 – Нотариус составляет и заверяет договор купли-продажи доли
- Продавцу и покупателю нужно прийти к нотариусу и отдать документы. Список перечислен выше в четвертом этапе. Или их отдаёт доверенное лицо.
- Нотариус составит договор купли-продажи в нескольких экземплярах, которые стороны должны подписать в его присутствии. Если покупателю долю до 14 лет, его присутствия не потребуется, а договор за него подписывает один из родителей (опекун, попечитель). Если ему от 14 до 18 лет, он сам ставит подпись в договоре, плюс подпись ставит один из родителей (опекун, попечитель). Услуги за составление договора оплачиваются заранее. Количество экземпляров договора зависит от количества участников плюс один остаётся у нотариуса для архива. Например, когда один продавец и один покупатель, экземпляров будет три. Для покупателя заверенный экземпляр договора будет оформлен на специальном бланке с водяными знаками, а для продавца и самого нотариуса заверенные экземпляры будут на обычной бумаге. Также я указала ниже, что договор могут составить сами стороны, необязательно чтобы его оформлял сам нотариус.
- Составленные договора стороны подписывают только перед нотариусом, затем нотариус заверит договора (удостоверит подписи на нём). Гос.пошлину за удостоверение договора стороны оплачивают до его подписания. Стоимость узнаете по ссылке ниже.
Этап №7 – Нотариус подает договор на регистрацию
Теперь нотариус обязан САМ, БЕСПЛАТНО И В ЭТОТ ЖЕ ДЕНЬ подавать нотариальный договор на регистрацию . Это уже входит в услугу по удостоверению сделки. Такие обязанности у нотариусов появились с февраля 2019 года на основании ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ.
Этот закон исключил тариф нотариуса из ст. 22.1 Основ о нотариате, и в ней же дополнил 2 пункт — что нотариус не имеет право брать деньги за дополнительные правовые услуги. Разъяснения Федеральной нотариальной палаты — ссылка.
Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. Тогда сделку должны зарегистрировать в один рабочий день. Если у нотариуса не будет возможности подать электронно, он или его помощник должен подать документы лично в отделение Росреестра и максимум в течение 2 рабочих дней. А срок регистрации будет 3 рабочих дня после подачи. Все это указано в п. 9 ст.
16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
Участники сделки должны оплатить нотариусу только госпошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей.
По закону госпошлину оплачивает покупатель, т.к. он выгодоприобретатель, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.
Конечно, стороны могут отказаться от бесплатной услуги нотариуса и сами подать договор на регистрацию в МФЦ или Рег.палату. Госпошлина будет та же — 2000 р. (пп. 22 п. 1 ст.
333.33 НК РФ).
Этап №8 – Забираем у нотариуса документы после регистрации сделки
На основании поданных документов, регистратор Росреестра зарегистрирует переход права собственности и внесет соответствующую запись в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН). Срок регистрации — 3 рабочих дня после приема документов (п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Росреестр часто загружен, поэтому будьте готовы к задержкам. После регистрации сделки все документы отправят нотариусу обратно. Нотариусы обычно не оповещают клиентов о получении документов, поэтому придется ему звонить и уточнять это по телефону.
Участникам сделки можно в разные дни придти к нотариусу за документами. Покупателю, как новому владельцу, выдадут новую выписку из ЕГРН. В ней в строке «Правообладатель» будет написано его ФИО. Договора купли-продажи будут с печатью о переводе в электронный вид в виде скан-образа.
Печать о государственной регистрации теперь не ставят.
Стоимость услуг нотариуса
Про стоимость оформления нотариального договора купли-продажи доли и как её считать я подробно написала по ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/dolja/prodazha/tarify-u-notariusov-za-dogovor-kupli-prodazhi (в первом разделе — «Когда договор заверяется в обязательном порядке»).
О налогах
По этой ссылке можете прочитать, какой налог нужно заплатить с продажи доли квартиры, в каких случаях от него можно освободится, как его правильно посчитать и как заплатить.
Понравилась статья? Пожалуйста, поставьте лайк 😉
Есть вопросы?Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):
Когда можно передать долю в квартире или доме без нотариуса: разбираем три случая
Рассказываем, когда без нотариального удостоверения возможно передать долю в праве собственности на недвижимость на примере трех историй.
Если предметом договора является доля в праве собственности на недвижимость, то, по общему правилу, он подлежит нотариальному удостоверению(п. 1.1 ст. 42 закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).
Стоимость услуг нотариуса составит 0,5 % суммы договора, но не более 20 000 рублей (ст. 333.24 НК), плюс – плата за услуги правового и технического характера, размер которой зависит от региона, где работает нотариус (ст. 22 Основ законодательства о нотариате).
Как видно, нотариальный договор обойдется недешево– поэтому для многих людей наверняка будет актуальным освещение вопроса о том, в каких случаях закон все-таки позволяет передать долю в квартире или доме без нотариуса.
Все сособственники передают свои доли одновременно
- все сособственники объекта недвижимости являются совершеннолетними и полностью дееспособными(если хотя бы один из них не отвечает этим критериям, сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению),
- все сособственники передают свои доли одновременно, по одному договору – так что в результате объект недвижимости переходит в собственность другого лица (покупателя или одаряемого).
Например, жилой дом принадлежит трем взрослым сособственникам в равных долях. Они решили продать его и поделить между собой деньги: заключается договор купли-продажи дома, где на стороне продавца выступают три сособственника, к покупателю переходит право собственности на весь дом.
Такая сделка не нуждается в удостоверении нотариусаи является действительной со дня подписания ее всеми участниками.
Переход права собственности регистрируется Росреестром после обращения всех участников сделки в МФЦ.
Владелец всей квартиры или дома передает долю в праве собственности на этот объект
До недавнего времени вопрос о необходимости нотариальной формы такого договора был спорным, но с подачи ВС Росреестр вскоре подтвердил, что этот случай не подпадает в число тех, когда обращение к нотариусу обязательно.
Например, отец, единственный собственник квартиры, дарит своей дочери 1/2 в этом жилом помещении. Для регистрации такой сделки опять-таки достаточно будет договора в простой письменной форме, без нотариального штампа.
Один сособственник передает свою долю второму сособственнику
На данный момент закон прямо не предусматривает, что договор между двумя сособственниками объекта недвижимости не нуждается в нотариальном удостоверении.
В частности, разбирался спор по поводу обжалования отказа Росреестра зарегистрировать в ЕГРН договор дарения, по которому владелец 2/3 квартиры дарил свою долю второму сособственнику (владельцу 1/3) – в результате одаряемый становился единоличным собственником этой квартиры.
Росреестр отказался регистрировать сделку, т. к. она не была удостоверена нотариусом. ВС признал отказ незаконным, поскольку:
- во-первых, при дарении доли остальные сособственники не имеют преимущественного правана ее приобретение,
- а, во-вторых, квартира по такой сделке полностью переходила в собственность одного лица, право долевой собственности прекращалось.
При таких обстоятельствах суд счел, что необходимость в нотариальном удостоверении сделки отсутствует, поскольку здесь не требуется устанавливать правомочия сторон, проверять действительность их намерений и соблюдение прав преимущественной покупки доли остальных сособственников (все это должен делать нотариус при удостоверении сделки).
Росреестр в своем Информационном письме от 2 февраля 2023 г. № 13-0823-АБ/23 обозначил, что исходит из буквального толкования закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ – а там не предусмотрено исключения из правила о нотариальном удостоверении сделок для договоров по отчуждению доли в недвижимости между сособственниками.
Поэтому пока без судебного обжалования решения Росреестравряд ли удастся добиться регистрации договора дарения доли между двумя сособственниками.
- недвижимость
- регистрация прав на недвижимость
- доля в праве собственности
- отчуждение доли
- Верховный Суд РФ
- Росреестр
- право собственности на недвижимость
КВАРТИРА -БЕЗ-АГЕНТА.ру
Покупка доли в квартире вторым собственником без нотариуса
Справки и документы, покупка и продажа, альтернативные сделки, ипотека, права несовершеннолетних, органы опеки, Росреестр и ЕГРН, права собственности и прописка, дееспособность, обременения, наследство, маткапитал и другие темы по купле-продаже квартир.
4 сообщения • Страница 1из 1
Gertrude Новичок Зарегистрирован:25 авг 2021 Сообщения:2
Покупка доли в квартире вторым собственником без нотариуса
#1 Сообщение Gertrude» 25 авг 2021, 10:21
Добрый день!
По договору купли-продажи имею в собственности 1/2 доли в квартире. Хочу выкупить долю второго собственника (так же 1/2). Покупали вместе одним договором, в котором прописаны доли. В браке не состоим. Второй собственник согласен на сделку.
Необходим ли нотариус в таком случае, ведь получается новая сделка будет совершаться «всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке»?
Вернуться к началу
AnnaSmart Советник Имя:Анна Зарегистрирован:26 янв 2020 Сообщения:150 Благодарил (а):45 раз Поблагодарили:235 раз
Re: Покупка доли в квартире вторым собственником без нотариуса
#2 Сообщение AnnaSmart» 25 авг 2021, 18:26
Вы правы, в Вашем случае Вы можете покупать долю в квартире у второго собственника по обычному договору купли-продажи, без нотариуса.
Закон, который регламентирует обязательное нотариальное удостоверение сделок покупки-продажи долей недвижимости устанавливает явные критерии для исключений из этого правила:
Статья 42, 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости»:
1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
В Вашем случае в сделке задействованы ВСЕ участники долевой собственности, поэтому участие нотариуса здесь не обязательно.
Тот факт, что в законе говорится буквально об «отчуждении долей» всеми собственниками — всего лишь несовершенство законодательных формулировок. Очевидно, что здесь речь идет об «участии» всех долевых собственников в одной сделке (об этом же свидетельствует и упоминание ипотеки в этом пункте).
То есть смысл статьи закона в том, чтобы не допустить проведение сделок купли-продажи долей квартир без обязательного согласия всех участников долевой собственности. Отказ от преимущественного права выкупа долей и уведомление о продаже доли в квартире — также удостоверяются нотариально. И чтобы не создавать лишних конфликтных ситуаций, за такими сделками должны следить нотариусы.
Если же в сделке с долями квартиры участвуют ВСЕ ее долевые собственники, то очевидно, что нет нужды кого-либо уведомлять о продаже или получать отказ от преимущественного права покупки доли. Следовательно, покупка доли одним долевым собственником у другого может быть оформлена без участия нотариуса.
Вернуться к началу
Gertrude Новичок Зарегистрирован:25 авг 2021 Сообщения:2
Re: Покупка доли в квартире вторым собственником без нотариуса
#3 Сообщение Gertrude» 07 сен 2021, 18:26
Вы, к сожалению, как и я то же — ошибаемся, у росреестра логики нет, сделку без нотариуса не зарегистрировали. Выдали уведомление о приостановлении регистрации.
Вернуться к началу
AnnaSmart Советник Имя:Анна Зарегистрирован:26 янв 2020 Сообщения:150 Благодарил (а):45 раз Поблагодарили:235 раз
Re: Покупка доли в квартире вторым собственником без нотариуса
#4 Сообщение AnnaSmart» 07 сен 2021, 19:16
Да, такое, к сожалению, происходит, и не так уж редко. Но дело тут не в «ошибке», а как я и говорила выше — в несовершенстве законов и, соответственно, в разной их трактовке. Один юрист Росреестра мог бы трактовать данную ситуацию исходя из «духа закона» (т.е. понимая его смысл).
Тогда при участии в сделке всех долевых собственников, регистрация прошла бы и без нотариуса.
Другой юрист Росреестра наверняка решил не напрягаться со здравым смыслом, а просто трактовал ситуацию согласно «букве закона». А там сказано, что нотариус не нужен в сделках «при ОТЧУЖДЕНИИ всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке». То, что слово «отчуждение по одной сделке» и «участие в одной сделке» — это идентичные понятия, его, видимо, не волновало.
Если не задумываться и просто следовать «букве закона», то он формально прав. и на случай какой-нибудь проверки, он будет прикрываться этой самой «буквой закона».
Конечно, это можно оспорить в суде, но кому это нужно?
В том же Росреестре, например, происходит и обратная ситуация со спорной трактовкой законов.
С недавних пор, например, там стали приостанавливать регистрацию сделок, если у кого-либо из участников обнаружились неоплаченные долги и есть сведения об исполнительном производстве в отношении должника. Хотя, согласно «букве закона» (статья 26, 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») они этого делать не вправе. В этой статье дан перечень случаев, на основании которых регистратор имеет право приостановить регистрацию, и там нет ни слова о долгах и исполнительном производстве.
Вот так.
Поэтому всегда надо учитывать, что есть закон, а есть практика рынка. И они далеко не всегда совпадают.
Как продать долю в квартире в 2023 году
Человек может владеть не целой квартирой, а ее половиной или меньшей частью. Это случается, когда люди вместе покупают жилье, например, в браке. Или когда при разводе делят имущество.
Или в ситуации, когда несколько человек, например, братья и сестры, получают в наследство жилплощадь.
Поскольку физически невозможно разделить квартиру пополам или на 3 части, возникает необходимость как-то совмещать права собственников. И хотя теоретически они могут делать со своей собственностью все, что разрешено законом, при этом нужно учитывать мнение других собственников.
Важная деталь!
В законе есть два разных понятия: долевая и совместная собственность. Последнее описывает ситуацию, когда двое или больше людей владеют неким объектом, но их доли не выделены, то есть не закреплено юридически, кому какая часть полагается. Например, супруги купили квартиру – это их совместная собственность.
Чтобы она стала долевой, нужно выделить доли.
Как определить долю в квартире
Доли указаны, например, в домовой книге. Или их можно узнать из выписки ЕГРН.
Когда речь идет о недвижимости, полученной по завещанию, то в документе, фиксирующем последнюю волю, как раз и указано, в каких пропорциях наследники получают жилье. Когда же квартиру делят при разводе супруги, по умолчанию каждый получает ½ недвижимости. Если, конечно, один из них не внес так называемые существенные улучшения в жилье.
Сделал за свои деньги ремонт, например.
Вообще же определение долей – это во многом предмет договора. Те же самые бывшие супруги могут разделить семейное гнездо, как посчитают нужным. Если, конечно, договорятся.
Если же им не удастся прийти к согласию, определять доли будет суд. И вот там можно доказать те самые существенные улучшения.
Варианты продажи долей в квартире
Если вы хотите продать свою долю в квартире, у вас есть два пути. Причем они не исключают один другого, наоборот, пройти их нужно по очереди.
- Первым делом предложите выкупить долю собственникам других долей в этой квартире. Это называется преимущественное право покупки.
— Продавец обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю. Причем в этом извещении необходимо указать цену и другие условия продажи, — объясняет адвокат Ольга Власова. — У держателей других долей есть месяц, чтобы купить выставленную на продажу долю на заявленных условиях. Чтобы избежать проблем в дальнейшем, стоит озаботиться доказательствами того, что другие собственники получили извещение.
Его можно передать через нотариуса, заказным письмом с описью вложения или взять с получателей расписку.
Если кто-то из соседей согласен на сделку, заключается обычный договор купли-продажи.
- Если за месяц никто из соседей не изъявил желания выкупить долю, ее можно продавать стороннему покупателю. Можно и раньше, если собственники других долей письменно откажутся от преимущественного права выкупа.
В таком случае собственники других долей подтверждают, что они не против, чтобы вы продали свою часть квартиры кому-то другому. Никакого права влиять на выбор покупателя после такого отказа у них нет. А собственник доли может продать ее, как полноценную квартиру, с той лишь разницей, что в договоре будет указана именно доля.
Доля ребенка
Несовершеннолетние становятся собственникам долей в недвижимости, как правило, благодаря материнскому капиталу. Одно из условий покупки жилья с использованием этих денег — выделение долей детям. Хотя ребенок, как и взрослый, может и получить долю в наследство.
— Продать долю ребенка можно, но это довольно сложно, — предупреждает адвокат Ольга Власова. — В этом случае нужно не только просить собственников других долей, не хотят ли они выкупить вашу, но и заручиться согласием органов опеки на сделку. А их задача — проследить, чтобы права ребенка не были ущемлены, то есть родители должны доказать, что купят ребенку в собственность другое жилое помещение, размер и прочие характеристики которого будут как минимум не хуже того, что планируется к продаже.
Доказывать это придется документально — то есть уже нужно иметь на примете новое жилье. Опека может не дать добро, например, на переезд из крупного города в деревню или в район, где наблюдается нехватка школ или детских садов.
Важно знать
1/2 доля
Это, пожалуй, самый удобный вариант. Если вы владеете квартирой с кем-то напополам, то есть только один человек, которого нужно спрашивать о продаже. К тому же, скорее всего, это родственник или близкий человек.
2 доли
С юридической точки зрения нет никакой разницы, доли какой величины вы продаете. Порядок один и тот же: сначала нужно предложить купить долю другим собственникам, а если они не захотят, можно продавать на свободном рынке.
3 доли
И в этом случае порядок такой же, как при продаже 1 доли. Другое дело, что если вам принадлежит, скажем ¾ квартиры, возможно, проще будет самому купить недостающую четверть, а не искать покупателя на свои 3 доли.
Популярные вопросы и ответы
Можно ли помешать соседу продать его долю?
— Если продавец и покупатель твердо намерены осуществить сделку, то единственным способом препятствовать такой сделке может стать только право преимущественного выкупа. Конечно, соседи могут «ставить палки в колеса». Например, часто возникает проблема расчета задолженности по ЖКУ.
Если продаваемая доля незначительна, то существует риск отказа во вселении и регистрации в жилом помещении по месту жительства, но каких-либо правовых способов запретить продажу доли у соседей нет, — говорит заведующий бюро адвокатов «Де-юре», почетный адвокат России Никита Филиппов.
Как учесть при продаже долги за жилищно-коммунальные услуги?
— Прежде всего необходимо определить их размер хотя бы на момент совершения сделки и зафиксировать в договоре, — говорит Филиппов. — Если между владельцами нет соглашения о порядке оплаты ЖКУ, то ЖКУ обычно распределяется соответственно размеру доли каждого собственника. По общему правилу, погашение долга по ЖКУ должно осуществляться продавцом доли на момент подписания передаточного акта. После подписания все расходы ложатся на покупателя.
Если продавец погасить задолженность не имеет возможности, то вполне допустимо включить размер этой задолженности в стоимость самой доли.
Можно ли продать долю от доли?
— Закон не запрещает собственнику выделять из своей доли другие доли и продавать их, главное, чтобы вы также соблюдали порядок их продажи. Но прежде чем это сделать, подумайте о том, что с появлением еще одного собственника могут появиться или усилиться конфликты и противоречия, — советует юрисконсульт онлайн-платформы Податьвсуд.РФ Эльвира Прусакова.
Есть ли спрос на доли?
— Есть, но очень специфический, — предупреждает адвокат Ольга Власова. — Это либо люди в сложной жизненной ситуации, у которых недостаточно денежных средств, чтобы бы приобрести даже комнату. Либо это «серые», а то и «черные» риелторы, которые потом начинают третировать соседей, создавать им ужасные условия, чтобы принудить или продать свою долю за копейки, или выкупить долю нового собственника по завышенной цене.
Как выкупить долю соседа против его воли?
Когда у квартиры несколько собственников, это может привести к конфликтам. Например, не так редки ситуации, когда один человек хочет выкупить все доли и стать единственным хозяином жилья, а другие собственники не хотят продавать свое имущество или требуют слишком высокую цену.
— Закон позволяет выкупить долю против воли собственника, но только если доля эта очень маленькая, например, десятая или даже сотая часть, — говорит юрисконсульт онлайн-платформы Податьвсуд.РФЭльвира Прусакова. — Есть и другие условия. Невозможно выделить конкретную площадь для проживания, и у самого собственника нет заинтересованности в проживании в данной квартире.
В любом случае, если не получается договориться по-хорошему, придется идти в суд.
— Пригодятся документы: выписка из ЕГРН, справки о том, что вы несете расходы на содержание общего имущества, сведения об отсутствии возможности выделить долю в натуре и так далее, — продолжает Прусакова. — На их основании нужно составить исковое заявление и обратиться в суд по месту нахождения объекта недвижимости.
Скорее всего, суд будет на стороне обладателя более крупной доли. Дело в том, что закон в первую очередь защищает права тех, кто может жить в квартире. Сложно себе представить, как использовать для проживания 1/10 однокомнатной квартиры.
Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире?
— В рамках закона другие собственники либо могут выкупить долю, либо смириться с продажей этой доли посторонним лицам. Чаще всего нежелание проявляется в том, что соседи намеренно срывают показы квартиры, — говорит эксперт по инвестициям в недвижимость инвестиционного центра «P&P» Наталья Павлова. —Лучший вариант — это договориться и сообщить о том, что есть возможность вместе выбрать будущих соседей.
Если договориться не удается, то вы можете обратиться в компании по выкупу долей, но цена выкупа будет со значительной скидкой. Также у вас есть вариант подарить вашу долю. В этом случае согласие остальных соседей не нужно, но здесь есть риски признания сделки недействительной, и поэтому назвать этот вариант надежным нельзя.
Ну и последний вариант — обратиться к услугам специалистов по продаже недвижимости. Возможно ему, как нейтральному лицу, удастся договориться со всеми сторонами.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире
— Безусловно можно, — уверяет заведующий бюро адвокатов «Де-юре», почетный адвокат России Никита Филиппов. — Следует учесть, что в таком случае также не будет применяться преимущественное право выкупа иными сособственниками. Поэтому данный способ иногда используется для того, чтобы не предоставлять другим сособственникам преимущественное право выкупа.
Иногда договором дарения маскируют продажу квартиры. Это рискованно, потому что юридически нигде не закреплено, что покупателя обязан платить продавцу какие-то деньги. К тому же собственники других долей могут попытаться оспорить сделку дарения в суде.