Аренда квартиры – одно из самых распространенных решений для временного проживания в другом городе. Однако часто бывает так, что жилье далеко не соответствует ожиданиям и требует немедленного освобождения. В таком случае возникает острая необходимость вернуть уже уплаченную сумму за непрожитые дни.
К сожалению, вопрос возврата денег за непрожитые дни далеко не всегда имеет четкое решение. В большинстве случаев все зависит от условий договора, пунктов, которые были оговорены заранее. В общем случае арендодателю нет обязательства возвращать деньги за непрожитые дни, если в договоре это не прописано явно.
Однако, есть исключения из этого правила. Если арендатор принудительно выселяется из квартиры по решению суда или по иным причинам, не зависящим от него, то возврат денег за непрожитые дни является обязанностью арендодателя. Также, если арендатор прекращает договор по собственному желанию, но соблюдает оговоренный в договоре срок уведомления, то в ряде случаев арендодатель также может вернуть определенную сумму за непрожитые дни.
В любом случае, перед заключением договора аренды нужно тщательно изучить его условия и, при необходимости, добавить пункт о возможности возврата денег за непрожитые дни. К сожалению, эта проблема достаточно распространена, поэтому лучше предусмотреть все возможные ситуации, чтобы избежать возникновения споров и разочарований в будущем.
Возврат денег за непрожитые дни: права арендатора и арендодателя
Если арендатор решает досрочно покинуть арендованную квартиру или временно прекратить проживание по уважительной причине, возникает вопрос о возврате денег за непрожитые дни. В таких ситуациях важно знать свои права как арендатору, так и арендодателю.
Права арендатора:
- Арендатор имеет право на возврат уже уплаченной суммы за непрожитые дни, если он досрочно покидает квартиру или временно прекращает проживание по уважительной причине, такой как командировка, болезнь или ремонтные работы в квартире.
- Арендатор должен предупредить арендодателя заблаговременно о своих намерениях. В некоторых случаях, в договоре аренды может быть прописано, что арендатор должен предупредить арендодателя за определенное количество дней до планируемой даты ухода.
- Арендатор имеет право требовать возврата только за те дни, которые он не провел в квартире. Если арендатор прожил в квартире 10 дней в месяце, то он может требовать возврата оплаты только за оставшиеся 20 дней.
Права арендодателя:
- Арендодатель имеет право удержать часть уплаченной арендной платы за непрожитые дни. Величина этого удержания может быть указана в договоре аренды.
- Арендодатель имеет право требовать компенсацию за досрочное расторжение договора аренды, особенно если арендатор не предупредил арендодателя заблаговременно или в договоре аренды предусмотрено штрафное вознаграждение.
- Арендодатель может требовать документального подтверждения уважительной причины, по которой арендатор решил досрочно покинуть квартиру или прекратить проживание.
В случае возникновения споров между арендатором и арендодателем по вопросам возврата денег за непрожитые дни, рекомендуется обратиться к юристу или органам разрешения споров.
Условия договора аренды и возможности возврата денег
В условиях договора аренды часто прописаны правила и условия, регламентирующие возврат денег за непрожитые дни в квартире. Эти правила зависят от множества факторов, включая срок аренды, причину прекращения аренды, а также местные законы.
Если в договоре аренды прописано, что арендатор имеет право на возврат денег за непрожитые дни, то арендодатель обязан вернуть сумму, соответствующую этим дням. Однако, в некоторых случаях, возврат денег может быть ограничен определенными условиями.
Вот несколько типичных ситуаций, когда возможен возврат денег за непрожитые дни в квартире:
- Преждевременное расторжение договора: Если арендатор решает досрочно прекратить аренду по своей инициативе и есть соответствующая запись в договоре, то арендодатель должен вернуть деньги за непрожитые дни.
- Остановка предоставления услуг: Если из-за проблем или аварии в квартире арендатору временно не предоставляются услуги, такие как электричество, вода или отопление, то арендатор имеет право на возврат денег за период, в течение которого услуги не были предоставлены.
- Невозможность заселения: Если по вине арендодателя арендатор не может заселиться в квартиру в заявленный срок, то арендатору следует претендовать на возврат денежных средств за непрожитые дни.
Однако, возврат денег за непрожитые дни не всегда возможен. В некоторых случаях, договор аренды может содержать ограничения или исключения, касающиеся возврата денег. Также, если арендатор нарушает условия договора аренды, арендодатель может взыскать штраф или удержать определенную сумму в качестве компенсации за убытки.
В случае споров относительно возврата денег за непрожитые дни, рекомендуется обратиться к юристу, который поможет разобраться в ситуации и защитить ваши права как арендатора.
Основные ситуации, когда арендодатель обязан вернуть деньги
В случае непроживания арендатором всего срока аренды, возникает вопрос о возврате денег за непрожитые дни. Однако не во всех случаях арендодатель обязан вернуть средства. Ниже перечислены основные ситуации, когда арендодатель должен осуществить возврат:
- Несоответствие жилья заявленным условиям. Если квартира не соответствует заявленным условиям, которые были оговорены в договоре, арендодатель должен вернуть деньги за непрожитые дни. Например, если в договоре было указано наличие отдельной спальни, а на самом деле ее нет.
- Непригодность квартиры для проживания. Если квартира стала непригодной для проживания по причине аварии, пожара, затопления и т.д., а специалисты установили, что восстановление жилых условий не возможно в ближайшее время, то арендодатель обязан вернуть деньги за непрожитые дни.
- Преждевременное прекращение аренды по соглашению сторон. Если стороны решают прекратить договор аренды раньше установленного срока и в договоре есть условия о возврате денег за непрожитые дни, то арендодатель обязан их вернуть.
В случае непрожития арендатором всего срока аренды по другим обстоятельствам, арендодатель может рассмотреть вопрос о возврате денег на свое усмотрение. В таких случаях важно обратиться к арендодателю с соответствующей просьбой и объяснить причины непроживания. В некоторых случаях можно договориться о частичном возврате денег или переносе аренды на другой период.
Как правильно требовать возврат денег и защитить свои права
Если вы оказались в ситуации, когда вам необходимо потребовать возврат денег за непрожитые дни в арендованной квартире, важно знать свои права и следовать определенным шагам. В данной статье мы рассмотрим, как правильно требовать возврат денег и защитить свои права в случае непроживания в арендованном жилье.
1. Проверьте договор аренды
В первую очередь, необходимо внимательно изучить договор аренды. Возможно, в нем прописаны условия относительно возврата денег в случае непроживания в квартире. Обратите внимание на сроки и процедуры возврата.
2. Свяжитесь с арендодателем
Если в договоре нет прописанных условий возврата, следующим шагом будет связаться с арендодателем и попросить вернуть деньги за непрожитые дни. Объясните ему ситуацию и укажите на свои права, которые закреплены законодательством.
3. Составьте письменное заявление
Если арендодатель отказывается вернуть вам деньги, необходимо составить письменное заявление с требованием возврата. Укажите в заявлении все детали ситуации, даты непроживания и сумму, которую вы требуете вернуть. Не забудьте указать свои контактные данные.
4. Обратитесь в жилищную инспекцию
Если арендодатель не отвечает на ваше письменное заявление или отказывается вернуть деньги, следующим шагом будет обратиться в жилищную инспекцию. Подготовьте все необходимые документы, включая копию договора аренды и письменное заявление. Жилищная инспекция проведет проверку и примет соответствующие меры по возврату денег.
5. Обратитесь в суд
Если все вышеперечисленные шаги оказались неуспешными, остается последний вариант — обратиться в суд. В суде можно доказать свою правоту и потребовать возврат денег. Подготовьте все необходимые документы, включая копию договора аренды, письменное заявление и результаты предыдущих попыток разрешения конфликта.
Будьте готовы к тому, что процесс возврата денег может быть долгим и непростым. Важно иметь выдержку и продолжать отстаивать свои права.
Итак, если вы столкнулись с ситуацией, когда вам необходимо потребовать возврат денег за непрожитые дни в арендованной квартире, важно знать свои права и правильно действовать. Проверьте договор аренды, свяжитесь с арендодателем, составьте письменное заявление, обратитесь в жилищную инспекцию и, в крайнем случае, в суд. Продолжайте бороться за свои законные права и не сдавайтесь!
Как разрешить споры о возврате денег и найти компромисс
Споры между арендодателем и арендатором о возврате денег за непрожитые дни в квартире могут возникнуть по разным причинам, от отмены бронирования до проблем технического характера, требующих выселения. В таких случаях важно найти компромиссное решение, которое удовлетворит обе стороны.
1. Обратитесь к договору аренды. В договоре аренды часто прописаны условия, регулирующие возврат денег в случае преждевременного завершения аренды.
Ознакомьтесь с этими условиями, чтобы понять, какие права имеете.
2. Обсудите ситуацию с арендодателем. Если в договоре аренды отсутствует информация о возврате денег, обратитесь к арендодателю с просьбой рассмотреть вашу ситуацию и найти взаимовыгодное решение.
Чаще всего арендодатели готовы идти на компромиссы, особенно если вы обоснованно обосновали свою просьбу.
3. Поищите новых арендаторов. Если преждевременное выселение связано с вашей необходимостью покинуть квартиру, попытайтесь найти других арендаторов, которые смогут занять ваше место.
Предложите арендодателю вариант с новыми арендаторами и рассмотрите возможность вернуть деньги за непрожитые дни в случае успешного заселения.
4. Постарайтесь достигнуть компромисса. Если арендодатель не готов вернуть деньги за непрожитые дни полностью, попытайтесь договориться о возмещении только части суммы.
Подумайте о разумной пропорции, которая учтет ваши расходы и возможные убытки арендодателя.
5. Обратитесь в суд. Если все переговоры оказываются безуспешными и вы уверены в своих правах, можете обратиться в суд.
Однако, стоит заметить, что процесс может быть задержан и затратен, поэтому рекомендуется решать споры мирным путем.
В любом случае, важно помнить о том, что споры между арендодателем и арендатором могут иметь негативные последствия для обеих сторон. Поэтому стоит стремиться к взаимовыгодному и доброжелательному решению, которое учитывает интересы обеих сторон и помогает сохранить доверие.
Арендодатель выгоняет из квартиры арендатора
ВНИМАНИЕ: наш адвокат разъяснит права арендатору или арендодателю при съеме квартиры: профессионально и в срок. Звоните юристу АБ «Кацайлиди и партнеры» прямо сейчас.
За сколько нужно предупреждать арендодателя о съезде?
Если вы задумались сменить снимаемую квартиру или обзавелись своей жилплощадью, необходимо составить алгоритм расставания с нынешним жильем. Очень важно учесть все сроки, чтоб не возникло непредвиденных расходов или неприятных ситуаций.
Одним из важных сроков – срок предупреждения арендодателя (наймодателя) о съезде. По общему правилу, согласно ст.687 ГК РФ, нужно предупредить хозяина квартиры за три месяца.
- Если в договоре, заключенном сторонами, указан другой срок, например- уведомление о расторжении договора найма помещений за 30 дней, то нужно уведомить арендодателя (наймодателя) в срок, указанный в договоре.
- Если с собственником жилья сложились хорошие отношения, то велика вероятность, что он пойдет вам на встречу и вы найдете дату съезда- удобную для всех участников. Не забывайте, что уведомление должно быть в письменном виде. С указанием даты направления.
ПОЛЕЗНО: читайте также инструкцию по съему квартиры по ссылке
Что делать, если арендодатель выгоняет из квартиры?
Что делать, если срок договора найма жилья еще не истек, а наймодатель попросил освободить квартиру?
В первую очередь разберем, есть ли основания. Согласно Гражданскому кодексу РФ. Наймодатель в судебном порядке может расторгнуть договор в случае, если наниматель:
- более двух раз нарушил сроки внесения оплаты снимаемого жилья
- своими действиями или бездействиями причиняет портит жилое помещение или разрушает его
- иные основания расторжения могут быть установлены сторонами в договоре
Если вы не нарушали данных условий, то оснований о выселении вас из съемного жилья нет.
Также договор может содержать условие о расторжении договора по инициативе наймодателя с предупреждением нанимателя в установленный срок (например, за 2 месяца). В случае если наймодатель пользуется данным условием и сроки соответствуют установленным в договоре, то у нанимателя есть право проживать в снимаемом жилье до истечения указанного срока. Наймодатель не имеет права требовать оплаты дней, сверх срока фактического проживания.
Без решения суда наймодатель не вправе выселить нанимателя квартиры, поменять замки, удерживать вещи.
Не редки случаи, когда собственник жилья – собирается продать квартиру, в которой проживают наниматели- и требует съехать раньше для передачи квартиры новым собственникам. В таком случае, если наймодатель не уведомил нанимателя в установленный договором срок, то он не может требовать покинуть квартиру. Действующее законодательство закрепляет, что переход права собственности на квартиру не является самостоятельным основанием для расторжения договора найма.
В таком случае стороной наймодетелем по договору становится новый собственник и на него распространяются все условия договора, в том числе об уведомлении о расторжении договора в установленный срок.
Сколько времени дается на выселение из съемной квартиры?
Действующим законодательством не установлен срок, в течение которого квартиросъёмщик должен съехать. Стороны сами договариваются и устанавливают этот срок в договоре найма. В этот срок должно быть включено время на поиск нового жилья, сбор вещей, фактический выезд.
Днем выселения нанимателя при этом будет считаться день, когда он передал квартиру и ключи от нее наймодателю. Даже если наниматель вывез имущество раньше оговоренной даты- передать квартиру раньше можно только с согласия наймодателя. В случае если наймодатель не согласен- придется произвести оплату по день фактической передачи жилья.
Рекомендуем согласовывать время на выселение при заключении договора найма жилого помещения с учетом индивидуального учета необходимого времени.
Неустойка за досрочное расторжение договора аренды квартиры
Неустойка за досрочное расторжение договора часто включается по требованию Арендодателя (наймодателя) и может именоваться – неустойкой, штрафом и др. Чаще всего применяется в виде твердой фиксированной суммы или процентной части обеспечительного платежа (залога).
Нельзя относиться к данному условию легкомысленно. Далеко не всегда суды признают данное положение не соответствующим закону. Принцип свободы договора позволяет сторонам включать в договор в том числе и неустойки, штрафы и другие меры ответственности за нарушение условий договора.
Права квартиросъемщика без договора аренды
Закон говорит нам что сделки по найму жилых помещений должны производиться в простой письменной форме. Бывает так что фактически арендаторы заехали и проживают в помещении, а договор стороны так и не подписали.
Какими же правами обладают квартиросъёмщики? Теми же, что и по заключенному договору в письменном виде, а именно- проживать в помещении в установленный период времени, пользоваться коммунальными услугами и, соответственно, вносить за это плату. Но.
Очень важное, но! Без письменного договора найма жилья- обе стороны отношений не защищены от всевозможных возникающих рисков.
К рискам арендатора можно отнести и досрочное выселение, и требование об повторной оплате за проживание и отнесение расходов на ремонт жилого помещения или находящегося в нем имущества. Чтоб минимизировать риски рекомендуем заключать договор найма помещения в письменном виде и каждые перевод денежных средств обязательно фиксировать в письменном виде- распиской о получении или полным названием в назначении платежа при безналичных переводах.
Порча имущества в съемной квартире
Вместе с жилым помещением- наймодатель принимает и все имущество, находящееся в данном помещении. Рекомендуем обязательно закрепить перечень имущества и его состояние в акте приема-передачи. Не бойтесь указывать сколы, трещины и иные недостатки, в противном случае при расторжении договора- устранение данных недостатков могут удержать с залога или потребовать возместить.
Правильно оформленный перечень имущества и его состояния – смогут минимизировать данные риски.
Целесообразно при заключении договора распределить какие риски при порче имущества несет каждая из сторон, в какие сроки последуют ее устранение и, самое главное, за чей счет.
В случае если действия арендатора привели к порче имущества- например сломалась кровать или дверца шкафа, то ответственность за данные действия возлагается на квартиросъемщика. Во избежание спорной ситуации – необходимо сообщить о случившейся поломке арендодателю. Возможно, ситуацию удастся решить мирным путем.
В случае если Вам кажется, что арендодатель завышает цену испорченного имущества, находите меры ремонта предлагаемые собственников нецелесообразными и не разумными- можно решить вопрос взыскания возмещения порчи имущества в судебном порядке.
В случае если договор найма помещения не заключался, доказать порчу имущества значительно сложнее, так как нет документов, подтверждающих передачу данного имущества. В случае если при выезде с квартиры- арендодатель предъявляет вам к возмещению стоимость испорченного имущества- самым верным решением будет предложить данное взыскание в судебном порядке.
Арендодатель не имеет право удерживать ваше имущество либо денежные средства как возмещение порчи имущества либо обеспечение такого возмещения.
ПОЛЕЗНО: наш адвокат поможет составить иск в суд профессионально и в срок
Как вернуть деньги за аренду квартиры?
Как быть в ситуации, когда договор найма заключен, внесена оплата проживания, но проживать в данной квартире нет возможности? Дальнейшие действия и возможность возврата данных денежных средств зависят от того- почему вы не можете проживать в данной квартире.
Если основанием являются невозможные условия проживания- о которых вы не были предупреждены- например не предоставляются коммунальные услуги, температуры не соответствующие СанПинам и пр. , то необходимо составить уведомление о расторжении договора с указанием причин- аварийное состояние или состояние помещения непригодное для проживания, и сообщить требование о возврате уплаченных денежных средств.
Для себя подкрепите данные доводы фотографиями, свидетельскими показаниями, можно вызвать бригаду ЖЭК для составления акта. В таком случае, даже если арендодатель откажется возвращать денежные средства добровольно- можно будет потребовать их в судебном порядке.
В случае если ваши планы изменились или вы нашли другой вариант, но договор подписан, деньги уплачены, заселение произошло, то возврат денежных средств за весь период – добрая воля арендодателя. В противном случае, при надлежащем уведомлении о расторжении договора за срок, указанный в договоре, — дни до даты расторжения договора, указанного в уведомлении, подлежат оплате.
Помощь адвоката по защите квартиросъемщика в Екатеринбурге
Мы осуществляем помощь квартиросъёмщикам на любой стадии от заключения договора найма нежилого помещения до представительства в судебных спорах.
Наш адвокат Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» в г. Екатеринбург окажет консультации любой сложности, поможет в минимизации рисков при найме жилья, проверит предстоящую сделку на прозрачность, поможет составить договор с наиболее выгодными для вас условиями.
Возврат денег при досрочном расторжении договора аренды
Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;
– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;
– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;
– когда арендатор существенно ухудшает имущество;
– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.
При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.
Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.
Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом.
При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.
Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.
Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.
Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.
Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.
В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»
В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением
Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора
Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды.
То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.
Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.
Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны. В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.
Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.
При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст.
450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.
То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.
Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.
В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.
Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.
Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды
При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.
Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.
То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.
Еще один важный момент.
Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.
На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.
Суть страхового платежа
При въезде арендатора в помещение указанная сумма средств предоставляется арендодателю в виде денежного залога. Можно встретить и другие его названия – страховой депозит или гарантийный платеж.
Это своеобразная финансовая страховка арендодателя на случай того, что с помещением, техникой или мебелью что-то произойдет по вине арендатора. И если будет доказано, что офис затопили представители арендатора, с этого денежного залога будут возмещаться убытки.
Но часто реальных причин для невозврата средств не находится, и тогда арендодатель начинает придумывать ситуации, которые не имели места. Судебная практика показывает, что достаточно высок процент случаев, когда арендатору приходится обращаться для возврата гарантийного платежа в судебные инстанции.
Нормы действующего законодательства
Можно выделить несколько связанных с обеспечительными платежами определений, которыми описываются в ст. 381.1 ГК РФ:
Причины возникновения сложностей с возвратом средств
В большинстве случаев внесенные арендатором средства пускаются владельцем помещения в оборот или тратятся на иные цели. В связи с этим арендодатель может умышленно искать причины, по которым возвращать страховой депозит не придется.
Способы борьбы с нечестными арендодателями
Вернуть страховой депозит во многих случаях реально. Но обязательным требованием является письменная фиксация всех положений об обеспечительном платеже в договоре.
Условия возврата средств
Как правило, в стандартных договорах аренды обеспечительный платеж описывается общими фразами. Например: «по окончании действия договора арендодатель обязан выплатить арендатору оговоренную страховую сумму, но если по вине арендатора были понесены убытки, страховой депозит уменьшается на сумму их возмещения». Это достаточно общая формулировка, которую владелец офисного или иного помещения может трактовать полностью в свою пользу. Специалисты советуют несколько изменить условия типовых договоров аренды, чтобы формулировка выглядела так: «Арендодатель обязуется вернуть обеспечительную сумму в течение 5 дней с момента прекращения действия договора, в том числе, и в случае его досрочного расторжения».
Второй вариант — «Арендодатель обязан зачесть обеспечительный платеж в счет арендной платы за последний месяц эксплуатации помещения по требованию арендатора».
Виды описания помещения
Компания, снимающая помещение, должна вернуть его арендодателю в таком же виде, в котором принимала перед началом использования (на момент заключения договора), но с учетом износа. Данное требование описано в ст. 622 ГК РФ.
Поэтому особенно важно описать все характеристики помещения, которые имеют место до начала эксплуатации. В противном случае у арендодателя будут все предпосылки, чтобы утверждать собственные условия. Подробное описание арендуемого помещения должно быть зафиксировано в акте осмотра, который составляется в свободной форме. Главное – чтобы там были указаны участники, дата проводимого мероприятия, адрес офиса и все замечания, которые были выявлены в процессе осмотра.
Оптимальный вариант — прикрепить к данному документу фотографии выявленных недостатков.
Не торопитесь при проведении осмотра, т.к. все незамеченные проблемы могут превратиться для вас в финансовые затраты в будущем. А значит, сразу указывать, что «помещение находится в удовлетворительном состоянии», не стоит.
Пункт о проведении ремонта в договоре
- адрес помещения;
- номер договора;
- схему ремонта и план проводимых работ.
Кроме того, данный документ обязательно должен быть подписан как арендатором, так и арендодателем.
Возможность досрочного расторжения договора
Обязательно стоит изучить возможность досрочного переезда и внести соответствующие пункты о расторжении соглашения аренды в договор. Ведь при отсутствии условий для временного переезда арендодатель вправе оставить залоговый платеж у себя.
В ст. 620 ГК РФ указаны некоторые законные причины для досрочного расторжения договора:
- арендодатель не был уведомлен о каких-либо недостатках помещения, которые были выявлены в процессе эксплуатации;
- арендодатель предпринимает действия, мешающие использовать данное помещение в целях аренды;
- помещение находится в непригодном к использованию состоянии, но в этом нет вины арендатора;
- по условиям договора, арендодатель был обязан провести капитальный ремонт, но своевременно не выполнил свои обязательства.
Если вы находитесь только на этапе заключения договора аренды, предложите владельцу офиса внести в документ пункт о том, что арендатор вправе отказаться от условий данного договора в одностороннем порядке, если арендодатель будет предупрежден об этом за 2 месяца.
Акт приема-передачи помещения
Перед тем, как фирма-арендатор соберется покинуть снимаемое помещение, обе стороны должны подписать еще один важный документ – акт приемки. Ведь пока представитель владельца не осмотрел офис и не подписал данный акт, срок действия аренды не закончен. Следовательно, арендатор обязан оплачивать аренду за все дни вплоть до числа, которое будет указано в акте приемки, даже если уже давно вывез все вещи и оргтехнику.
Следует помнить, что некоторые недобросовестные арендодатели искусственно продлевают сроки аренды, все время откладывая процедуру осмотра по причине отъезда или болезни. Либо владелец отказывается подписывать документы, предъявляя требование провести ремонт помещения.
Часто в таких ситуациях арендаторы решают не терять драгоценного времени и съезжают, не подписывая акта приемки. Но в данном случае ваша фирма так и продолжит числиться арендатором, поэтому ей придется оплачивать аренду помещения, а при отказе – выплатить штраф за задержку денег.
Как вести себя в данной ситуации арендатору
Необходимо еще до начала пользования офисом добавить в договор пункт, который будет гласить следующее: «Арендатор обязан принять помещение у арендодателя по акту приема-передачи». Соответственно, в такой ситуации даже ненадлежащее состояние офиса не сможет считаться причиной, чтобы не подписывать акт приема-передачи. И так как обе стороны описывают состояние помещения в акте осмотра, а он, в свою очередь, становится частью акта приема-передачи, арендодатель не сможет уклоняться от его подписания.
В этом случае арендатор имеет право подписать документ в одностороннем порядке, что является законным основанием для прекращения аренды.
Еще одним способом не допустить искусственной задержки является письменное приглашение арендодателя на осмотр. Если далее возникнет необходимость участвовать в судебном разбирательстве, у арендатора будут доказательства того, что владелец знал о предстоящем осмотре. Для этого приглашение отправляется курьером или заказным письмом, чтобы получить подпись получившей его стороны.
Оценить состояние офисного помещения могут и независимые эксперты, которых вправе пригласить арендатор. Специалисты смогут составить заключение о том, какой тип износа является естественным, а какие неисправности или проблемы появились вследствие эксплуатации офиса арендатором. И даже если эксперт найдет изменения, появившиеся по вине арендующей стороны, вы сможете подтвердить, что фирма пыталась покинуть помещение в указанные в договоре сроки.
Действующее законодательство не ограничивает стороны договора от того, чтобы соединить акт приема-передачи помещения и акт осмотра. Главное требование – чтобы в одном из документов было указано, что арендодатель произвел прием помещения, которое освободил арендатор.
При отсутствии арендодателя в момент осмотра офиса независимым экспертом документ могут подписать специалист и арендатор. Затем его можно отправить арендодателю курьером или заказным письмом, чтобы зафиксировать факт получения документа.
Арендаторы не платят за квартиру и не съезжают, что с этим делать
— Пожалуйста, подождите недельку.
— Это уже вторая неделя пошла, съезжайте!
— Зарплату задержали, войдите в положение, я же всегда платила вовремя.
— Ну, ладно. Через неделю приду.
Извините, но сегодня не время денег
Знакомо? В результате арендатор садится на шею и всегда будет платить с опозданием.
С одной стороны, надо выселять, чтобы найти более надежного квартиранта. Сдача недвижимости в аренду — это бизнес. А в бизнесе важно зарабатывать деньги, а не развивать сострадание.
С другой стороны, арендатора просто по-человечески жалко и помогать людям надо. Мы же не звери! У вас может быть доброе сердце, которым и будут пользоваться арендаторы, пока не измотают вас окончательно.
Если арендаторы не платят и не съезжают, то нужно действовать, а не усугублять ситуацию. Мы расскажем о своем опыте работы с квартирантами, которые не платят и не торопятся забирать вещи.
Составляйте договор правильно
Обычно в договоре указывают размер арендной платы и срок оплаты. Понятно, что это ключевая информация, но этого недостаточно.
Стандартные договоры на аренду квартиры или коммерческой недвижимости не включают в себя множество необходимых условий. Чем больше условий детализировано в договоре, тем проще и дешевле урегулировать проблемы с арендаторами.
Договор аренды недвижимости — основной документ в соглашении двух сторон. Если квартиранты не платят, то правильный договор не только поможет урегулировать ситуацию быстро, но сообщит, что делать и в какой последовательности.
Отсрочка платежа
Женя снял квартиру у Михаила и исправно платил 3 месяца, но потом ему задержали зарплату. Платить нечем.
Михаил пришел за арендной платой, а Женя клянется, что заплатит на следующей неделе: “Ну, пожалуйста! Мне скоро дадут деньги, войдите в положение, прошу Вас!”. В результате Михаил дает отсрочку платежа на словах.
Но Женю сократили, компания — банкрот.
В результате бардак и испорченные нервы Михаила и Жени. Михаил вроде сам дал отсрочку и теперь непонятно, а надо ли удерживать неустойку. Неудобно как-то. Жалко Женю.
Женя думал, что ему заплатят, а его уволили без выходного пособия.
Чтобы такого не было, нужен пункт, разъясняющий условия предоставления отсрочки платежа. В нем нужно обозначить:
- за какое время можно просить отсрочку;
- на какое количество дней предоставляется отсрочка; если арендатор не оплатит, то какие штрафные санкции он несет за каждый день просрочки;
- каким способом можно просить отсрочку по платежу (желательно письменно!).
Претензионный порядок урегулирования спора (выселения)
Обязательный пункт. В нем прописываем последовательность действий, которые должен выполнить арендодатель с момента, когда арендная плата не поступила на счет.
Что необходимо зафиксировать:
“Если арендодатель не получает арендную плату в срок, указанный в пункте ___, а арендатор в письменном виде не попросил отсрочку платежа за 3 дня до внесения арендной платы, то арендодатель вправе начать урегулирование спора в установленном порядке:
- Обсудить ситуацию с арендатором в устной или письменной форме с сохранением результатов переговоров. Арендатор может записывать разговор в аудио- или видеоформате.
- Отправить письменную претензию арендатору лично или по почте о несвоевременной оплате аренды и требованием погасить задолженность.
- В течение 3 дней после просрочки отправить письменное уведомление о расторжении договора вследствие невыполнения арендатором условий договора. Договор считается расторгнутым.
- Арендодатель готовит исковое заявление в суд для взыскания месячной арендной платы с арендатора (пункт ____), а также неустойки (пункт _____), которая считается со дня неуплаты арендной платы.
Когда этот пункт есть, арендатор и арендодатель урегулируют спор согласно Договору. Все стороны понимают, что будет дальше и в какой последовательности.
Неустойка
Арендодатель самостоятельно должен указать размер неустойки, которую заплатит квартирант. Это позволит взыскать больше денег, чем может назначить суд.
Например: месяц аренды стоит 30 000 р., в день получается около 1000 р. Вы можете написать, что в случае неуплаты аренды неустойка в день — 1500 р. Обязательно учтите это в случае взыскания долгов с арендатора, который перестал платить.
Брошенные вещи
В этом пункте вы прописываете условия, при которых вещи, оставленные арендатором, считаются брошенными. Обычно указывают срок хранения и общую стоимость.
Напишите что-то вроде:
“Вещи, оставленные в квартире, считаются брошенными арендатором, если он не интересовался ими в течение 30 дней со дня расторжения текущего договора, а их суммарная рыночная стоимость не превышает 100 000 р. Арендодатель имеет право поступать с брошенными вещами по своему усмотрению: выбросить, продать, передать на хранение третьим лицам”.
Этот пункт поможет в ситуации, когда арендатор сбежал или разорвал договор, оставив в квартире свои вещи.
Нет договора = нет защиты
Договор защищает интересы арендатора и арендодателя. Сдавать недвижимость без договора — большой риск. Однако не все договоры одинаково хороши.
Стандартный договор риелтора не включает и половины того, о чем мы говорим в статье. У вас, как у собственника помещения, есть право составлять индивидуальный договор под конкретное помещение и арендатора. Пользуйтесь этим правом!
Чем точнее составлен договор и больше ситуаций разъяснено, тем выше шансы сберечь нервы и деньги. Прописывайте все, в чем есть сомнения. Не хотите сами — наймите юриста.
Это особенно актуально, когда вы строите бизнес на недвижимости.
Подумайте об уплате налогов (наказание вплоть до уголовной ответственности). Если уклоняетесь от уплаты налогов, то обиженный арендатор может испортить вам жизнь, написав заявления в налоговую и прокуратуру. Квартиранты не платят и отказываются съезжатьПостройте комфортный диалогНе превращайте деловые отношения в нервотрепку.
Не кричите, не истерите, держите себя в руках. Вам нужна максимально холодная голова для того, чтобы сохранить деловые отношения. Твердо отстаивайте свою позицию, ссылаясь на договор. Ваша задача объяснить арендатору, что если сейчас не договоритесь, то вы будете вынуждены действовать по претензионному порядку и обратитесь в суд.
Помните об условиях предоставления отсрочки платежа. Если даёте отсрочку, то берите расписку, в которой должно быть закреплено, что в случае неуплаты время простоя придется оплачивать.
Договор — ваша главная опора на переговорах
Фиксируйте результаты переговоров
- Когда договариваетесь устно, то записывайте разговор на диктофон или видео, предупредив об этом собеседника. Записи сохраняйте и копируйте на дополнительный носитель информации: ПК, флешку, переносной жесткий диск.
- Если ведете переписку в социальных сетях или мессенджерах, то сохраняйте её, делая скриншоты. Бывает, что арендаторы отвечают голосовыми сообщениями, настаивайте, чтобы арендатор отвечал письменно, или сохраняйте голосовые сообщения.
После завершения переговоров составьте бумагу с описанием того, о чем вы договорились. Подпишите этот совместно составленный документ. Обычно это отсрочка платежа.
Арендатор кормит завтраками — пишите и отправляйте претензию
Вручайте лично. Вам нужно, чтобы арендатор поставил дату и подпись в претензионном письме. Одно письмо остается вам, копию отдаете арендатору.
Отправьте заказным письмом на адрес регистрации арендатора (по паспорту). В этом случае порядок подачи претензии будет соблюден. Он подтверждается фактом отправки письма, поэтому сохраните все квитанции и чеки с почты.
Расторгайте договор
Напишите и отправьте квартиранту уведомление о расторжении договора. Уведомление желательно вручить лично. Если арендатор сбежал, то отправьте уведомление на адрес официальной регистрации.
С этого момента договор расторгнут.
Когда договор расторгнут, можно блокировать доступ арендатора в помещение: менять замки, препятствовать доступу с помощью полиции, а также удерживать имущество арендатора (ст. 359 ГК РФ).
Если договор не расторгнуть, то блокирование доступа в помещение (даже с полицией) или удержание имущества будет считаться незаконным.
Взыщите долги
- Мирный способ. Проведите переговоры и убедите квартиросъемщика отдать деньги за аренду. Ведите себя уверенно. Объясните арендатору, что подадите в суд, заставив его оплатить долги, неустойку и услуги юристов. Лучше сейчас отдать небольшую сумму и съехать, чем получить большие проблемы.
- Через суд. Подготовьте исковое заявление по взысканию задолженности по арендной плате, включив в него сумму неустойки за вынужденный простой доходной недвижимости. Приложите к иску все подтверждающие документы: договор аренды, акты, счета на оплату, расписки, переписку между сторонами (сообщения на почту, SMS, мессенджеры, записи разговоров).
Когда разрешил аренду с животными, узнайте как правильно сдавать квартиру, чтобы получать деньги, а не проблемы
Арендатор съехал, что делать с его вещами?
- Удержать (оставить у себя до 100% уплаты долгов). Согласно ст. 359 ГК РФ владелец квартиры имеет право удерживать имущество арендатора до уплаты задолженности по аренде. Если оплата полностью получена, то удерживать имущество незаконно.
- Выставить имущество арендатора на публичные торги. Для этого обращайтесь в суд. Пишите обращение на взыскание имущества арендатора, приложив к нему все обстоятельства дела. Без юриста не обойтись, потому что процесс затратный, долгий и сложный. Подумайте, стоит ли заниматься этим? Одно дело, когда арендатор оставил дорогое оборудование и задолжал 300 000 р. за коммерческое помещение, и совсем другое — оставленная квартирантом кофеварка, куртка и сумка с грязными носками.
- Вернуть арендатору. Если претензий к арендатору нет, то забытые вещи старайтесь вернуть арендатору. Зачем они вам?
- Передать вещи на хранение родственникам, друзьям арендатора, новому жильцу или другому третьему лицу. Так можно сделать, если арендатор оставил ценные вещи и сбежал не заплатив. Для этого составляем опись имущества, собираем комиссию из нескольких человек и передаем имущество по договору хранения третьим лицам (ст. 886 ГК РФ). Это абсолютно законная процедура, но важно правильно составить договор хранения и получить подпись третьего лица.
- Брошенные вещи. Если ценность оставленных вещей низкая, то их можно признать брошенными и поступить, как вы хотите. Для этого в договоре нужно заранее прописать, какие вещи считаются брошенными и что с ними имеет право делать арендодатель.
Итак, секретного способа решить проблему нет. Если квартирант не платит за квартиру и не съезжает, то обратитесь к договору. В договоре нет разъяснений?
Пишите претензии, нанимайте юриста, обращайтесь в суд. Времена, когда можно было обратиться к суду “черных курток на BMW” прошли.
Возможно, ситуация с проблемным арендатором, станет звоночком для перехода к доверительному управлению квартирой. В этом случае доверительный управляющий возьмет на себя неприятные переговоры и быстро решит вопрос через суд с помощью опытных юристов.
Информация от партнеров по европейской недвижимости: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Лигурии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.
Cпециалист инженерно-технической службы
Как выселить квартирантов без договора аренды
В статье рассмотрим, можно ли выселить квартирантов без договора в 2023 году, и как это сделать правильно. Нередко владельцы квартир сдают свое жилье в аренду, не оформив арендный договор. Когда арендодатели игнорируют законодательство, которое предписывает заключать с арендаторами соответствующий договор, собственники, по сути, сознательно идут на риск.
Чем это грозит? Квартиранты могут в итоге безнаказанно пренебрегать своими обязанностями, то есть не платить за съемное жилье и халатно относиться к чужому имуществу, порой нанося ему порчу. В подобной ситуации хозяину приходится инициировать выселение квартирантов.
Сдача жилья без договора найма: можно ли выселить квартиранта
- использование жилья не по назначению (в качестве склада, магазина, мастерской, офиса);
- уклонение арендаторов от оплаты аренды или коммунальных услуг;
- небрежное отношение к чужому имуществу;
- постоянные жалобы от соседей;
- регулярные вечеринки на территории снятой квартиры, злоупотребление алкоголем, шум, крики, драки и пр.;
- угроза жизни и здоровью владельца или других лиц;
- сдача жилплощади в поднаем третьим лицам.
Наиболее частой причиной является невнесение платы за жилье.
Выселение арендатора, с которым не заключен договор
Рассмотрим порядок выселения жильцов без договора. Тут решать вопрос через суд не имеет смысла. Ведь у хозяина нет возможности представить доказательства факта проживания на его территории арендаторов.
Здесь есть лишь два варианта: или решать вопрос мирным путем, или писать заявление в правоохранительные органы.
Несмотря на то, что отсутствует договор найма, необходимо руководствоваться требованиями закона. Иначе поведение собственника будет расцениваться как самоуправство.
Соколовская А.Н. позволила пожить во второй комнате своей квартиры дальней родственнице Игнатовой Н.К., т.к. та переехала в другой город получать высшее образование. Женщины решили не оформлять арендный договор и просто ограничились устной договоренностью. Спустя шесть месяцев проживания гражданка Игнатова стала сожительствовать с Вишневым В.Н. и установила замок на дверь комнаты, которую снимала.
Соколовская много раз просила Игнатову и Вишнева съехать из ее квартиры, но те игнорировали просьбы. Собственница не раз обращалась к участковому, однако он объяснил ей, что выселить из ее жилья квартирантов можно исключительно по решению суда. Тогда Соколовская обратилась в суд по месту своего проживания с исковым заявлением о признании Игнатовой утратившей право пользования квартирой. Суд внимательно рассмотрел имеющиеся материалы дела, заслушал обе стороны и пришел к выводу, что исковые требования законны и в полном объеме подлежат удовлетворению.
В итоге Игнатова и Вишнев были вынуждены покинуть занимаемую территорию.
Решение вопроса мирным путем
Нахождение граждан в чужом жилье, когда у них нет договора аренды — это, по сути, пребывание на чьей-то жилплощади без права на проживание.
Чтобы освободить свою жилплощадь, собственнику следует договориться с жильцами о встрече и провести переговоры. С собой нужно взять паспорт и свидетельство о праве собственности на квартиру. Жильцы должны покинуть помещение в течение семи дней, если срок исполнения обязательства не определен.
Если арендаторов нет на месте, лучше не вторгаться в помещение. Нерадивые жильцы могут воспользоваться ситуацией и обвинить арендодателя в краже их вещей. Следует лично встретиться с квартирантами и предложить им съехать в добровольном порядке.
Если они отказываются, можно сообщить им о своем намерении обратиться к участковому.
Запрещено самостоятельно применять силу, так как правда будет на стороне квартирантов, когда они обратятся в таком случае правоохранительные органы.
Важно! Наниматели вправе пожаловаться в налоговую инспекцию на то, что собственник незаконно получает доход за сдачу квартиры, не заключив соответствующий договор. Если владельцу передавали денежные средства по распискам, то они послужат доказательством уклонения от уплаты налогов.
Как обратиться в полицию
Если не выходит решить вопрос мирным путем, следует привлечь сотрудников полиции.
Учтите, что участковый не имеет полномочий принудительно выдворять квартирантов из квартиры без договора. Он может только присутствовать на переговорах и следить за тем, чтобы действия сторон были законными.
Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех
Если квартиранты отказываются покинуть чужое жилье, можно вызвать сотрудников полиции. Наши юристы удаленно помогут разобраться, как правильно действовать в сложившейся ситуации, чтобы добиться выселения квартирантов из вашей квартиры в соответствии с законодательством, если вы изначально не подписали договор.
Работаем
по всей РФ
0 + активных клиентов ЕЮС
0 лет на рынке
Получить консультацию
+ 250 юристов готовы помочь в решении вашей ситуации
Как вызвать участкового
Рекомендуем заранее подготовить письменное обращение в правоохранительные органы.
В заявлении пропишите следующие сведения:
Что указать в заявлении
Название правоохранительных органов.
Суть конфликта с арендатором.
Требование разобраться в ситуации, которая сложилась.
Заявление подают в канцелярию правоохранительных органов. Также можно позвонить участковому и пригласить его к себе.
Обращаем ваше внимание на то, что действующим законодательством не предусмотрен порядок выселения арендаторов из помещения посредством обращения к участковому. Для выселения арендаторов необходимо обращаться с исковым заявлением в суд общей юрисдикции, и учитывая то, что договор в письменном виде не заключен, арендодателю необходимо будет доказать заключение договора в устной форме, например, посредством предоставления переписки с арендатором в мессенджерах или посредством свидетельских показаний, при этом в исковом заявлении также необходимо ссылаться на нормативно-правовые акты, регулирующие договор аренды. Ниже вы найдете соответствующий унифицированный бланк иска:
Образец заявления
Исковое заявление о выселении квартирантов (без договора аренды) в 2023 году
Как зафиксировать факт незаконного проживания
Когда приедет сотрудник полиции, необходимо предъявить ему паспорт и свидетельство о праве собственности на квартиру. Кроме того, ради подстраховки можно пригласить соседей.
Если арендатор сменил замки, хозяин жилья вправе пригласить сотрудников МЧС, чтобы те вскрыли дверь в присутствии собственника и понятых и обеспечили доступ в помещение. На месте происшествия в итоге составляется протокол.
Выселение квартирантов с детьми
Если квартиранты проживают в съемной квартире со своими детьми, это усложняет ситуацию. Вероятнее всего, придется предоставить им определенное время на поиск нового жилья. Следует воздержаться от выдворения нанимателей в зимнее время года.
Тем не менее, в законе нет запрета на выселение жильцов в холодный период. Но сама процедура может занять до нескольких месяцев.
Наличие у арендатора несовершеннолетних детей — это не смягчающий фактор. Если у жильцов нет временной регистрации, они обязаны покинуть чужую собственность сразу по первому требованию.
Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех
Если у жильцов, снимающих квартиру, есть малолетние дети, проживающие с ними, выселение может занять больше времени, чем обычно. Наши юристы дистанционно разберутся в вашей конкретной ситуации и расскажут, как выселить квартирантов с детьми в рамках закона.
Работаем
по всей РФ
0 + активных клиентов ЕЮС
0 лет на рынке
Получить
консультацию
+ 250 юристов готовы помочь в вашей ситуации
Выселение жильцов с временной пропиской
Некоторые собственники дают согласие на временную регистрацию арендаторов в своем жилье. В такой ситуации выгнать квартирантов можно лишь после завершения ее срока или же по решению суда о досрочном прекращении.
По завершении срока регистрации квартирант теряет право на пользование снятой квартирой. По требованию собственника жилец обязан сменить место пребывания. В противном случае вопрос будет решаться уже в судебном порядке.
Если квартиросъемщик не вовремя вносит коммунальные платежи, конфликтует с соседями или, например, ведет аморальный образ жизни, то собственник имеет полное право обратиться за досрочным прекращением временной регистрации. Данный вопрос решается в суде.
Важно! Если вместе с нанимателем прописаны дети, они могут быть сняты с регистрационного учета на основании решения суда. Иначе выселить жильцов из квартиры не получится.
Выселение родственников
Чаще всего родственники проживают в квартире без всяких официальных договоров. Права собственника защищены законом, однако в то же самое время для арендаторов существует ряд поблажек:
- суд накладывает на собственника обязательство предоставления жилплощади на срок до 12 месяцев, если у родственника отсутствует источник дохода;
- точно такое же решение принимается касательно жильца, у которого есть работа, но нет средств;
- дети квартирантов-родственников ходят в школу рядом с данным местом временного проживания.
Минусы выселения из квартиры, если нет договора
Если стороны не заключили договор найма на квартиру, возникший по тем или иным причинам конфликт может принести негативные последствия всем сторонам. Далее разберем существующие риски подробнее.
Риски собственника
Больше всего неблагоприятные последствия наступают, в первую очередь, для арендодателя. Давайте, рассмотрим их.
Жалоба в налоговый орган
Некоторые владельцы не платят налоги от сдачи жилья в аренду, не заключая договор. Если денежные средства передаются по расписке, то квартирант может пожаловаться в налоговую инспекцию. Действия собственника жилплощади будут расценены как незаконное предпринимательство.
Арендодатель в данном случае нарушает ст. 75 НК РФ и ст. 119 НК РФ.
В соответствии с законодательством, он обязан оплачивать налог с полученных денег и вовремя подавать налоговую декларацию.
Важно! В случае неуплаты налога в установленный срок и нарушений налоговая инспекция потребует перечислить обязательные платежи в государственный бюджет, заплатить пени и штраф.
Административный штраф
Обычно граждане, снимающие жилплощадь, пребывают в съемном помещении без временной регистрации. Если владелец допустил подобную форму проживания в период свыше 90 дней, то ему грозит административная ответственность, в соответствии со ст. 19.15.1 КоАП РФ.
Хозяину придется заплатить штраф в размере от 2 тыс. до 5 тыс. руб. Если объект недвижимости расположен в Москве или Санкт-Петербурге, то штраф возрастет до 5 тыс. — 7 тыс. руб.
Уголовная ответственность
Владельца недвижимого имущества могут привлечь к уголовной ответственности по ст. 198 УК РФ за неуплату налогов. Правда, арендная плата должна быть больше 580 тыс. руб. в месяц для наличия состава преступления.
Если в такой ситуации человек долгое время сдает жилье в аренду без оформления контракта (договора), может образоваться крупная налоговая задолженность. В таком случае ужесточается наказание. Рассмотрим, каким будет уголовное наказание за отсутствие арендного договора.
Собственник будет должен:
Заплатить штраф от 100 тыс. до 300 тыс. руб. или же в размере заработка за 1-2 года.
Просидеть под арестом шесть месяцев.
Отбыть наказание в тюрьме в течение 12 месяцев.
Выполнять принудительные работы в течение одного года.
Материалы налоговой проверки являются доказательством преступления.
Если невозможно истребовать арендную плату
При нелегальной сдаче в отсутствие официального договора хозяин недвижимости лишается права истребовать задолженность по арендным платежам в случае ее возникновения. В суде у собственника не получится доказать основание возникновения у арендатора обязанности перечислять средства за пользование жильем, если тот не платит. При этом судья может заинтересоваться таким делом и сообщить в налоговую о незаконном предпринимательстве.
Если испорчено имущество
Обычно в договоре найма указываются обязанность арендатора содержать занимаемую жилплощадь в надлежащем состоянии и бережно относиться к используемому имуществу. Также в договоре прописывается, какая конкретно ответственность за порчу чужой собственности.
Важно! Если договор не был подписан, будет довольно трудно доказать имущественный вред. Расходы по восстановлению имущества в таком случае ложатся на арендодателя.
Чем рискует квартирант
Квартирант при отсутствии договора также не защищен со стороны государства. Он всегда должен быть готов к выселению. Рассмотрим неблагоприятные последствия для нанимателя.
Административная ответственность
Довольно часто квартиранты нелегально живут в съемном помещении в отсутствие временной регистрации. И за такое они могут быть привлечены к административной ответственности, наступающей по истечении 90 дней после заселения. Согласно ст.
19.15.1 КоАП РФ, необходимо будет заплатить штраф от 2-х до 3-х тыс. руб.
Важно! Если имеет место отсутствие прописки на территории столицы или Санкт-Петербурга, штраф будет больше и составит до трех-пяти тысяч рублей.
Изменение хозяином условий устной договоренности
Если отсутствует письменный договор, хозяин квартиры вправе изменить срок договора о найме. Тому, кто снял жилье, придется покинуть жилплощадь раньше, чем это планировалось. Причем ему могут не вернуть предоплату, если стороны изначально договорились, что арендные платежи будут вноситься заблаговременно за месяц или какой-то больший период.
Поднаем
При незаконной сдачи жилья в аренду хозяин может подселить к нанимателю других жильцов. Так как нет договора, арендатор не вправе принудить арендодателя к выселению третьих лиц. Ведь обычно условие о запрете поднайма закрепляется в как раз в письменном договоре.
Зеркальная же ситуация и с заселением третьих лиц вместе с нанимателем, когда по устной договоренности нельзя доказать, что наниматель должен был жить один, а, допустим, не с семьей.
Ответственность за незаконное выселение
Следует понимать, что прежде чем выгонять человека из квартиры без его согласия, надо быть уверенным наверняка, что тот проживает в ней действительно незаконно. Если же такой уверенности у вас нет, а вы при этом успели выгнать жильца, тот вправе обратиться в суд и взыскать с вас компенсацию, размер которой определяется в ходе судебных разбирательств.
Кроме того, законодательством предусмотрена также уголовная ответственность за самоуправство при выселении нанимателя. Это может произойти в двух случаях:
- если был причинен существенный вред;
- если было применено насилие либо была угроза его применения.
Петров В.П. сдал без договора аренды собственную квартиру супругам Авдеевым. Но уже спустя восемь месяцев Авдеевы перестали платить за аренду, объяснив это задержкой зарплаты. Поскольку Петров не получал от арендаторов средства в течении 2-х месяцев, то он попросил жильцов съехать. Авдеевы, однако, отказались, сообщив, что они непременно в ближайшее время оплатят долг и больше не будут допускать задержек платежей. Тем не менее, в указанный срок долг так и не был погашен.
Тогда гражданин Петров В.П. пришел к Авдеевым и в их отсутствие взял их личный ноутбук, рыночная стоимость которого соответствовала общему размеру задолженности. Об этом собственник жилья сообщил Авдееву уже по телефону. Мужчина сразу обратился в полицию, и Петрова В.П. привлекли к уголовной ответственности в соответствии с ч.1 ст.
330 УК РФ.
Существенность нанесенного ущерба всегда устанавливается судом, исходя из объективных обстоятельств рассматриваемого дела.
В соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», п. 14, арендодатель имеет право удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения арендного договора, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за это помещение. А потому такой способ защиты, как удержание, есть в гражданском праве, однако его можно применить лишь в том случае, если срок договора истек, но при устном договоре аренды нет возможности доказать, на какой срок стороны договаривались, и был ли запрет на удержание в их договоренности. В противном случае могут привлечь за самоуправство по ст.
330 УК РФ.
Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех
При выселении граждан, проживающих в жилье без договора аренды, следует действовать исключительно в правовом поле. Наши юристы дистанционно помогут вам избежать негативных последствий при выселении жильцов из вашей квартиры, расскажут о возможных рисках, объяснят, как правильно действовать, чтобы избежать проблем в будущем.
Работаем
по всей РФ
0 + активных клиентов ЕЮС
0 лет на рынке
Получить консультацию
+ 250 юристов готовы помочь в решении вашей ситуации
Судебная практика: выселение арендаторов
Решением Октябрьского районного суда г. Белгорода от 15 июня 2011-го г., вступившим в законную силу, постановлено выселить Носову Н.А. и Носову Е.Г. из квартиры без предоставления иного жилого помещения, однако сохранив за ними право пользования спорным жильем до 15 июня 2012-го г.
Судебный пристав-исполнитель РОСП №1 г. Белгорода УФССП по Белгородской обл. возбудил исполнительное производство №22020/12/07/31 в отношении Носовой Н.А. и Носовой Е.Г. 4 июля 2012-го г. До настоящего времени судебное решение о выселении не исполнено.
25 октября 2012-го г. гражданки Носовы обратились в суд с заявлением об отсрочке исполнения вышеуказанного судебного решения, а также о приостановлении исполнительного производства. Женщины сослались на отсутствие другого жилого помещения, пригодного для проживания, а также на тяжелое материальное положение, не позволяющее арендовать иное жилое помещение. Они попросили отсрочить исполнение решения суда вплоть до конца отопительного сезона.
Заявление было удовлетворено частично определением суда.
Носовой Н.А. и Носовой Е.Г. предоставили отсрочку исполнения судебного решения Октябрьского райсуда г. Белгорода от 15 июня 2011-го г. до окончания отопительного сезона, то есть до 15 апреля 2013-го г.
А вот в остальной части требования были отклонены.
В частной жалобе ФГКУ «Пограничное управление Федеральной службы безопасности РФ по Белгородской и Воронежской обл.» просит отменить определение в части предоставления отсрочки исполнения судебного решения, а также разрешении вопроса по существу.
Судебная коллегия внимательно проверила материалы дела, обсудила доводы частной жалобы, а также проверила законность и обоснованность определения суда и пришла к следующему.
Предоставив отсрочку исполнения судебного решения до 15.04.2013, т.е. вплоть до окончания отопительного сезона, суд учел состояние здоровья гражданки Носовой Н.А., имущественное положение заявителей и зимнее время года.
Доводы частной жалобы о том, что российским законодательством не предусмотрена возможность отсрочки исполнения судебного решения до окончания отопительного сезона, основаны на некорректном толковании норм существующего законодательства.
Согласно ч. 1 ст. 203 ГПК РФ, суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в данном деле, судебного пристава-исполнителя или же исходя из имущественного положения сторон или иных обстоятельств вправе отсрочить либо рассрочить исполнение судебного решения, изменить способ, а также порядок его исполнения.
Причем ни ГПК РФ, ни ФЗ «Об исполнительном производстве» от 2 октября 2007-го г. №229 не содержат списка оснований для отсрочки, рассрочки либо изменения способа и порядка исполнения судебного акта, а только устанавливают критерий их определения — т.е. обстоятельства, затрудняющие исполнение судебного акта, предоставляя суду возможность в каждом отдельном случае решать вопрос об их наличии с учетом всех значимых обстоятельств дела (см. Определение Конституционного Суда РФ от 18 декабря 2003 г. №467-О).
В каждом конкретном, отдельно взятом случае суд разрешает вопрос о наличии обстоятельств, которые затрудняют исполнение судебного акта, в пределах предоставленной ему действующим законом свободы усмотрения с учетом соблюдения интересов всех сторон на основании подробного исследования обстоятельств дела и их объективной оценки.
Учитывая тот факт, что отопительный период заканчивается со дня, следующего за днем окончания пятидневного периода, в течение которого среднесуточная температура наружного воздуха выше восьми градусов Цельсия (см. Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. №354 (ред. от 27 авг. 2012 г.) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах (МКД) и жилых домов»), выселение граждан из жилых помещений в зимний период считается негуманным.
Отметим, что доводы частной жалобы заключаются в несогласии автора жалобы с выводами суда о наличии оснований для отсрочки исполнения судебного решения по обстоятельствам, прописанным в заявлении об отсрочке, при этом не содержат ссылку на те или иные конкретные доказательства, способные повлечь отмену судебного акта.
С учетом данных обстоятельств, нет никаких оснований для отмены определения суда в апелляционном порядке.
Руководствуясь ст. 334 ГПК РФ и ст. 335 ГПК РФ, судебная коллегия в итоге определила следующее:
Оставить без изменения определение Октябрьского райсуда г. Белгорода от 19.11.2012 по заявлению Носовой Н.А. и Носовой Е.Г. об отсрочке исполнения судебного решения и приостановлении исполнительного производства, а также оставить без удовлетворения частную жалобу ФГКУ «Пограничное управление Федеральной службы безопасности РФ по Белгородской и Воронежской областям» (Апелляционное определение № 33-523/2013 от 12.02.2013, дело №33-523/2013, Белгородский облсуд).
Частые вопросы
Может ли арендодатель выселить арендатора раньше срока?
Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя, если наниматель не платит за жилье полгода, если договором не был установлен более длительный срок, а в случае с краткосрочным наймом при невнесении платы более 2-х раз по истечении срока платежа, установленного договором; если наниматель разрушает или портит жилье; по решению суда, если жилье перестало быть пригодным для постоянного проживания, находится в аварийном состоянии, а также в иных случаях, предусмотренных ЖК РФ. Поэтому наймодатель менее защищен законом, нежели наниматель.
Имеет ли право арендодатель входить в квартиру без арендатора?
Когда арендатора нет дома, арендодатель не имеет права посещать квартиру, если иное не предусмотрено заключенным договором или соглашением сторон.
Можно ли выселить арендаторов малосемейки?
Данный вопрос ничем не отличается от вопроса выселения нанимателей из обычной квартиры. Выселить соседей по комнате в малосемейке можно из-за долгов по арендной плате. Если нет официального договора аренды, разрыв финансовых отношений также может произойти по воле хозяина малосемейки, если последнего не устраивает несвоевременная оплата, состояние квартиры после жильцов, или если он просто нашел других арендаторов.
Выселение из квартиры такого типа арендатора допустимо также по общему заявлению жильцов квартиры, если выселяемый гражданин каким-то образом нарушает общественный порядок либо права соседей.
За сколько арендатор должен предупредить о съезде по закону?
Жильцы должны известить владельца о том, что решили съезжать, минимум за 3 месяца., если иное не будет указано в договоре. Сейчас, как правило, договоры содержат короткие сроки: например, 14-30 дней. В подобных случаях, если стороны сумели разойтись полюбовно, у квартирантов не бывает проблем.
Но при возникновении споров и разбирательств судья может признать недействительными иные сроки, отличные от нормативных трех месяцев.
Должен ли арендодатель уведомлять арендатора о смене арендодателя?
Переход права собственности на недвижимое имущество, сданное в аренду, к другому лицу не зависит от уведомления об этом арендатора. Ненадлежащее уведомление арендатора о смене арендодателя повлечет только возложение на нового арендодателя рисков, которые связаны с оплатой аренды предыдущему арендодателю.
Как выселить арендаторов из коммунальной квартиры?
Российским законодательством не предусмотрены какие-либо отдельные особенности для жильцов коммуналок. Как правило, выселить квартирантов из таких квартир без их согласия возможно после общего обращения всех жильцов. Ссоры в квартирах коммунального типа возникают достаточно часто, их приходится решать полюбовно или же параллельно подыскивать другое жилье. Собственник вправе выселить человека, снимающего жилплощадь, если тот мешает соседям и нарушает тем или иным образом общие правила, порядки и законы.
Отсутствие заключенного арендного договора лишь упрощает данный процесс.
Может ли недвижимое имущество сдаваться в субаренду?
Арендатор имеет право сдавать арендованное имущество в субаренду с согласия арендодателя. Ответственным по договору перед арендодателем остается именно арендатор, а договор субаренды при этом не может быть заключен на срок, превышающий срок арендного договора. К договорам субаренды применимы правила о договорах аренды, если что-то иное не установлено законом РФ или иными правовыми актами (см. п. 2 ст.
615 ГК РФ).
Заключение эксперта
Таким образом, собственник вправе выселить квартирантов без договора. Рекомендуется решить данный вопрос мирным путем. В случае возникновения конфликта придется обратиться в правоохранительные органы.
При этом обе стороны несут тот или иной риск ответственности перед государством.
Публикуем только проверенную информацию
Аванесов Юрий Петрович Ведущий юрист по жилищному праву
Стаж 15 лет
Консультаций 66 000
Эксперт в области жилищного и земельного законодательства. Результативно и напористо отстаивает интересы клиента перед государственными органами, полицейскими, приставами, чиновниками и т.п.