Часто жилье принадлежит на равных правах сразу нескольким собственникам. В этом случае любое решение — будь то обмен, продажа квартиры или загородного дома — они принимают вместе. Чем долевая собственность отличается от совместной и как ею можно распорядиться — рассказывают «Известия».
Что такое долевая собственность и какие права она дает
Дом, квартира и другая недвижимость могут находиться как в индивидуальной, так и общей собственности. В первом случае права на жилье принадлежат одному человеку, во втором — двум и более. Тогда речь идет уже об общей долевой собственности.
Это значит, что все собственники имеют одинаковые права владения, пользования и распоряжения жилплощадью, однако не могут этого делать только лишь по своему усмотрению, не согласовав свои действия с другими совладельцами.
Более того, каждый из них может пользоваться любой частью жилплощади, так как в квартире нет «своих» или «чужих» квадратных метров. По умолчанию все доли считаются равными. Выделить реальную долю можно только по соглашению с другими собственниками или через суд.
При этом количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены.
Неделимая доля: россиян хотят защитить от квартирных рейдеров
Депутаты вновь обсудят законопроект о запрете на продажу долей в квартирах третьим лицам
Что можно сделать со своей долей при общедолевой собственности в 2023 году
В ряде случаев владелец доли может принимать решения самостоятельно. В частности, он может заявить о пересмотре размера доли. Например, если он вложил в квартиру больше других и документально докажет это. Тогда его доля будет увеличена на основании решения суда.
Также каждый дольщик вправе зарегистрировать своего ребенка младше 18 лет без согласия остальных собственников. Если же он захочет прописать супруга или супругу, родителей или других лиц, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры. Согласие потребуется и в случае обмена или продажи доли.
Исключение — дарение и завещание.
Как продать свою долю в квартире при общедолевой собственности в 2023 году
При продаже доли ее владелец обязан уведомить сособственников о своем решении. По закону сначала нужно предложить выкупить долю каждому из совладельцев.
Доли, дети, опечатки: на что нужно обращать внимание при покупке недвижимости
Как не лишиться жилплощади и денег сразу после сделки
Лучше отправить им заказное письмо, чтобы в случае проблем доказать в суде, что требования Гражданского кодекса с вашей стороны не были нарушены. Стоит учесть, что другие дольщики могут подать иск в суд, если было нарушено право преимущественного выкупа. Если же в течение месяца никто из совладельцев не согласился на сделку, тогда можно приступать к поиску покупателя со стороны.
При этом когда один из владельцев доли несовершеннолетний, любые сделки с недвижимостью совершаются с участием органов опеки.
Можно ли выкупить долю при общедолевой собственности принудительно в 2023 году
Российское законодательство предусматривает возможность выкупить долю другого совладельца в принудительном порядке. Сделать это можно только через суд при наличии трех условий: совладелец не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, его доля незначительна и не может быть реально выделена.
Против своей доли: суд обязал «профессионального соседа» продать метры
Как собственники однушки в Москве добились решения о выкупе доли в своей квартире по честной цене
Как продать свою долю, если в общедолевой собственности дом с участком в 2023 году
Правила купли-продажи имущества в общей долевой собственности те же, что и в отношении земельного участка с домом. Однако здесь есть некоторые нюансы.
Тяжелая доля: невостребованные участки хотят забрать без суда
Работу над законопроектом о передаче земель, которыми не воспользовались россияне, просят ускорить
И жилой дом, и земельный участок — самостоятельные объекты недвижимости. Это значит, что каждый из них поставлен на кадастровый учет и право собственности регистрируется в отношении каждого объекта. Поэтому для продажи доли необходимо получить отказ всех дольщиков в отношении дома и участка. С финансовой точки зрения такая сделка крайне невыгодна, так как продавец теряет 25–30% стоимости. Если бы объект продавался целиком, он получил бы гораздо больше средств.
Ранее «Известия» писали о правах временно зарегистрированных в чужом жилье.
Неделимая доля: россиян хотят защитить от квартирных рейдеров
Законопроект, запрещающий продажу микродолей в квартирах сторонним лицам, спустя год возвращается на обсуждение в Госдуму. Этот документ призван защитить россиян от квартирных рейдеров — аферистов, скупающих малые площади в квартирах и затем разными способами вынуждающих граждан продавать свои доли по дешевке. Проблема острая: за 2022 год, по данным МВД, число мошенничеств с жильем в России выросло на 18%. «Известия» выяснили, в чем суть законопроекта «о порядке распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности» и может ли он защитить граждан.
Третий лишний: в чем суть законопроекта ФЗ 42326-8
«Долевое» рейдерство — системная проблема на рынке российской недвижимости. Криминальные группы незаконно приобретают микродоли в квартирах, не выделенные в натуре, создают в домах невыносимые условия и вынуждают собственников избавляться от недвижимости за бесценок или вовсе оставляют их без квадратных метров. Проблема жилищного рейдерства особенно остро стоит в Москве, Санкт-Петербурге и городах-миллионниках.
Искусство обмена: в РФ упростят продажу жилья с детскими долями
С какими сложностями сегодня сталкиваются семьи, купившие квартиру с использованием маткапитала
Авторы законопроекта ФЗ 42326-8 предлагают внести изменения в Гражданский кодекс, которые помогут справиться с незаконными захватами находящегося в общей долевой собственности имущества. Документ запрещает продажу и дарение посторонним лицам доли в праве общей собственности на жилое помещение, если она не выделена в натуре. Правонарушения возникают при разделе наследства, совместной собственности супругов или общедолевой собственности членов семьи.
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Андрей Эрштрем
Первая попытка узаконить происходящее с рынком недвижимости была предпринята в 2017 году, когда глава думского комитета по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников, председатель комитета по ЖКХ Галина Хованская и ее заместители Александр Сидякин и Павел Качкаев предложили ввести запрет на продажу микродолей, которые не соответствуют учетной норме, и ограничения на их регистрацию. Этот закон был принят осенью 2022 года. Нынешний законопроект впервые был внесен в Госдуму в декабре 2021 года, но в первой редакции не был поддержан правительством.
В новой редакции депутаты должны рассмотреть законопроект 20 апреля, однако будет ли он принят или отклонен — неизвестно.
Квартирный опрос: в России появилась новая схема мошенничества с жильем
Как люди могут защитить себя от аферистов
Минимальная доля в квартире — сколько метров
С 1 сентября 2022 года по закону № 310-ФЗ, жилые помещения (квартиры и дома) запрещено дробить на доли площадью менее 6 кв. м. Исключение делается для тех, кто получил долю по наследству или в случае приватизации жилого помещения. Это сделано с целью борьбы с «резиновыми квартирами», в которых люди прописываются сотнями, чтобы получать соцпособия. Также закон призван защитить социально неблагополучных граждан, пенсионеров или потерявших работу от мошенников, выкупающих микродоли, а потом перепродающих квартиры по рыночной стоимости.
Однако этот закон не может полностью оградить семьи от незаконного захвата имущества, не запрещает сам факт продажи посторонним лицам доли в неделимой квартире. Нерешенным остается и вопрос, что делать собственникам, которые уже имеют микродоли.
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Зураб Джавахадзе
Между тем такой сосед может стать неприятной неожиданностью для основного собственника жилья. Как пояснил глава комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов, во-первых, если владелец доли совершит преступление, разыскивать его будут по месту регистрации. Во-вторых, такую квартиру очень сложно продать.
Однако, по мнению других экспертов, право собственников свободно распоряжаться своей долей жилья ограничивать не стоит. Альтернативой могло бы стать временное ограничение, в течение которого новый собственник не сможет совершать сделки по отчуждению этой площади сторонним лицам, пояснила член комитета ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Сусана Киракосян.
Какие права есть у владельца микродоли
Права у владельца микродоли обширны и соотносятся с объемом прав «полноценного собственника». Как пояснил «Известиям» юрист группы «Совет» Иван Суворов, владелец микродоли может продать, подарить, завещать и даже заложить ее. Но самое главное, он может зарегистрироваться сам и зарегистрировать в квартире своих несовершеннолетних детей, а если доля превышает 6 кв. м, то и вселиться в нее.
При этом согласия иных собственников для таких действий не требуется.
Пустые города: подешевеют ли нераспроданные новостройки
Хотя количество вакантных квартир велико, эксперты не ждут краха рынка недвижимости в 2023 году
Проблема с незаконным захватом неделимого имущества носит системный характер, связана с порочным правоприменением, а также отсутствием единой практики нотариата, судов и правоохранительных органов, поясняют авторы нового законопроекта. В результате незаконных деяний нередко нарушают права несовершеннолетних, живущих в квартире. Чтобы предотвратить злоупотребления, авторы предлагают разрешить продажу долей только между собственниками-родственниками, а во всех спорных случаях продавать объект целиком и делить сумму пропорционально долям.
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Александр Казаков
Можно ли вернуть микродолю в квартире законному собственнику
Сделку по продаже микродоли можно попытаться оспорить в суде. Как пояснял «Известиям» адвокат Виталий Ревзин, суд может обязать нового владельца продать микродолю собственникам, доля которых больше, а стоимость сделки определит независимый эксперт. Второй вариант — доказать, что сделка была совершена с явно криминальным подтекстом.
В Росреестре «Известиям» рассказали еще об одном способе защиты квадратных метров. Нужно подать в ведомство заявление о невозможности проведения действий с недвижимостью без личного участия — в ЕГРН сделают об этом соответствующую запись. Благодаря этой пометке заявление на госрегистрацию прав на долю в квартире другими лицами можно отозвать.
Купля-продажа доли в квартире без уведомления других собственников: как поступить
Расскажем, может ли один из собственников продать свою долю без уведомления. И как поступить, если к вам пришли новые собственники.
Описание ситуации
Представьте, вы являетесь долевым собственником квартиры. И вдруг вам поступает звонок или, более того, к вам в квартиру приезжают неизвестные вам лица и заявляют, что теперь они новые сособственники по договору купли – продажи доли.
Ответ эксперта
Комментирует старший партнер юридической компании «Лекс Альянс» Шершнев Роман.
Убрав переживания и негативные эмоции от сложившейся непредвиденной ситуации рекомендуем вам сконцентрироваться на поиске решения исключительно в правовом поле.
Для начала необходимо разобраться, действительно доля в квартире была продана, ввиду чего рекомендуем вам запросить у данных лиц копии документов, подтверждающих их право собственности (договор купли-продажи доли).
Также параллельно рекомендуем вам самостоятельно запросить выписку из ЕГРН на квартиру, в которой Вы сможете увидеть актуальный список собственников, а также дату регистрации права собственности.
В чем же заключается нарушение ваших прав
Согласно п. 1 ст. 250 ГК при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца (если движимое имущество – в течение 10 дней), продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Таким образом, если продавец доли не направил в ваш адрес предложение (уведомление) о продаже, было нарушено ваше право преимущественной покупки.
В какой срок обращаться в суд
На основании п. 3 ст. 250 ГК при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
С каким требованием обращаться в суд
Важно знать, что вы в этой ситуации не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК.
В суд необходимо обращаться с исковым заявлением именно о переводе на вас прав и обязанностей покупателя по данному договору купли – продажи, а не о признании данной сделки недействительной.
Какие обстоятельства вам нужно будет доказывать в суде
Первостепенно вам необходимо будет подтвердить, что вы являетесь собственником доли в спорной квартире. Также необходимо будет доказать сам факт нарушения вашего преимущественного права покупки, то есть факт отсутствия направления в ваш адрес надлежащего предложения (сообщения) о покупке данной доли.
Также вам необходимо будет подтвердить свою платежеспособность, а именно внести на депозит суда обеспечительный платеж в размере цены договора купли – продажи.
Это минимальная информация, благодаря которой вы уже сможете сориентироваться в новой и непредвиденной для вас ситуации.
Для более подробных рекомендаций необходимо анализировать каждый конкретный случай индивидуально.
Присоединяйтесь к нашему телеграм-каналу!
Будем рады ответить на ваши вопросы.
Реклама: ООО «Лекс Альянс», ИНН 7715480735.
- #продажа доли имущества
- #приоритет
- #ГК РФ
- #Лекс Альянс
- #экспертное мнение
Что значит запрет на микродоли для собственников. Разобрали все нюансы
С первого сентября 2022 года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, которые запрещают микродоли в недвижимости. Теперь нельзя выделять долю меньше шести квадратных метров. Однако для некоторых россиян еще есть исключения.
Эта статья будет полезна собственникам долей жилья, которые планируют с ними сделки в ближайшем будущем, а также покупателям, которые планируют купить долю размером до шести квадратных метров. В новом материале Bankiros.ru расскажем:
- в каком случае сделки будут недействительны;
- чем рискует покупатель, приобретая микродолю;
- и что делать владельцам микродолей из-за запрета сделок с такими.
Какие правила действовали раньше
Недвижимость можно было делить на доли любого размера. К примеру, можно было купить одну сотую столичной квартиры, чтобы получить регистрацию, льготы и пособия. Или можно было получить одну десятую жилья, разделить его еще на несколько частей и продать посторонним людям, которые вселялись в жилье, а остальные жильцы терпели посторонних и вынуждены были продать недвижимость на совсем невыгодных условиях.
Банкирос рекомендует!
Совкомбанк, Лиц. № 963
Карта «Халва»
1095 дней без процентов, до 500 000
Оформить карту
Некоторые квартиры и вовсе называли резиновыми. В них были десятки зарегистрированных. Государство неоднократно пыталось решить проблему.
Что из этого получилось, расскажем ниже.
Что изменилось с первого сентября
Теперь под запретом сделки с долями в жилье меньше шести квадратных метров от общей площади. Купить одну двухсотую в московской квартире больше не получится, как и продать одну десятую в унаследованной комнате в коммуналке тоже.
Такие сделки будут считаться ничтожными. При этом такая проблема становится головной болью покупателей. Они лишатся права собственности и в большинстве случаев не смогут вернуть деньги.
Какие сделки затронут изменения
Запрет на микродоли касается только сделок с первого сентября включительно. Если собственник получил одну сотую доли еще до первого сентября, поправки его не затронут. Однако распорядиться такой долей будет проблематично: придется объединяться с другими владельцами или продавать микродолю владельцу большей доли в жилье на его условиях.
Когда запрет на микродоли бессилен
Банкирос рекомендует!
Альфа-Банк, Лиц. № 1326
Кредитка Год без % с кэшбэком за все покупки
365 дней без процентов, до 1 000 000
Оформить карту
Запрет на микродоли не действует в нескольких случаях:
- Наследство. Если недвижимость достается по наследству, ее можно разделить на доли менее шести квадратных метров. Ч. 1.1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ говорит о наследовании по любому основанию, в том числе и по завещанию.
- Приватизация. Здесь похожая ситуация. Если квартиру приватизируют несколько человек, они могут получить доли меньше шести квадратных метров на каждого.
- Маткапитал. Если для покупки недвижимости использовали материнский сертификат, доли выделяют всем членам семьи. Закон не устанавливает размер долей – их определяют по соглашению. Родители могут выделить ребенку и одну десятую доли. Важно, чтобы доля была соразмерна сумме маткапитала, которая приходится на каждого члена семьи. Ребенку может достаться и два метра и это будет законно.
Что может сделать с микродолей ее владелец
Если вы уже являетесь владельцем доли в квартире, проверьте, сколько квадратных метров составляет эта доля. Для этого проверьте документы на недвижимость или закажите сведения об основных характеристиках объекта недвижимости в ЕГРН.
Банкирос рекомендует!
Росбанк, Лиц. № 2272
Кредитная карта «#120наВСЕ Плюс»
120 дней без процентов, до 1 000 000
Оформить карту
Посчитайте размер своей доли. Если она составляет больше шести метров, вы можете распоряжаться ей как хотите, можете даже поделить на доли в минимальные шесть квадратных метров.
Если доля меньше шести метров, вариантов с ней не так много. Вы можете:
- Продать или подарить ее другому собственнику. Такие сделки не запрещаются. Важно, чтобы у нового владельца размер доли был не меньше шести метров.
- Продать все несколько долей сразу. Например, если у четырех наследников будет по пять квадратных метров, они могут продать свои доли одному покупателю. Тогда у него будет сразу 20 квадратных метров, и под сомнение такую сделку поставить нельзя.
Что в итоге:
- С первого сентября в качестве доли в квартире можно выделить долю размером не меньше шести квадратных метров.
- Больше поводов волноваться теперь есть у покупателей, сделки по покупке долей меньше шести квадратных метров посчитают ничтожными. Покупатель останется без денег и имущества.
- Если вы планировали что-то делать со своей долей, проверьте документы по недвижимости или закажите выписку об основных характеристиках объекта недвижимости в ЕГРН. Рассчитайте размер своей доли. Если она больше шести квадратных метров, вы можете поступать с ней, как хотите.
- Если доля меньше, вы можете продать ее владельцу большей доли. Объединиться с другими собственниками и продать доли одному владельцу.