Неисполнение обязательств по договору аренды

Неустойка по договору аренды является обеспечением своевременной выплаты арендатором суммы в качестве оплаты арендуемого помещения. То есть она в данном случае выступает одним из способов защиты прав арендодателя. В зависимости от выбранного сторонами способа расчета неустойки может потребоваться применение сложных расчетов по специальной формуле, позволяющей корректно высчитать размер подлежащих выплате штрафных санкций.

Неустойка по договору аренды нежилого помещения

Одним из ключевых условий договора аренды на основании п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса (далее также ГК) является его возмездность. Арендатор обязан вносить платежи в порядке и в сроки, определенные в момент заключения соответствующей сделки.

Обеспечивается исполнение данного обязательства законным способом; кроме того, стороны могут самостоятельного оговорить в договоре дополнительные способы защиты прав арендодателя в случае просрочки платежа (платежей).

Выплата неустойки по договору аренды возможна лишь в том случае, если стороны заранее оговорили данное обеспечение и закрепили в договоре параметры его расчета. Нормативными правовыми актами законная неустойка для данной гражданско-правовой сделки не устанавливается.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК стороны могут предусмотреть 2 варианта расчета неустойки в случае просрочки платежа: штраф или пени. При этом в силу указанной нормы договоренность о неустойке считается достигнутой и действительной лишь в том случае, если устанавливается в письменном виде. Подобное соглашение может:

• включаться в основной договор;
• заключаться в качестве дополнительного соглашения;
• являться приложением к договору;
• составляться в форме отдельного документа.

Хотя законом и не дается развернутого определения каждому из видов неустойки, практика применения штрафов в гражданско-правовых сделках по передаче имущества в аренду закрепляет следующие признаки штрафа:

• устанавливается, как правило, в твердой сумме или фиксированном проценте от такой суммы;
• носит разовый характер (выплачивается единожды по факту неисполнения обязанности);
• не зависит от срока неисполнения обязательства по внесению арендного платежа.

Таким образом, предъявление неустойки в виде штрафа не требует проведения сложных расчетов вследствие особенностей данной санкции. Несколько сложнее обстоят дела с расчетом пени.

Расчет пени по договору аренды

Произвести расчет неустойки по договору аренды, выраженной в форме пени, можно при наличии следующих данных:

• размер платежа по арендной плате, который не был выплачен в определенный договором срок (П_пр);
• временной отрезок в днях, начинающийся после крайнего дня для внесения данной платы арендатором, и заканчивающийся днем предъявления требования об уплате пени (С_пр);
• размер санкций, закрепленных сторонами, который обычно устанавливается за 1 календарный день просрочки платежа (Р_с).

В том случае, если в течение времени просрочки арендатор вносил какие-либо суммы в счет уплаты задолженности, это должно быть учтено при расчете. После оплаты части задолженности проценты могут начисляться лишь на оставшийся долг.

В общем виде формула выглядит следующим образом:

Так, если 31.05.2017 был последним днем для оплаты аренды в размере 50 000 рублей, а период просрочки составляет месяц (30 дней), то при размере пени 1% и внесении частичной оплаты в размере 20 000 рублей в середине срока (на 16-й день) размер пени составит:

Пени = 50 000 × 15 × 1% + 30 000 × 15 × 1% = 7 500 + 4 500 = 12 000 рублей.

При установлении процентов в договоре за иной срок, чем календарный день, также потребуется высчитать их дневной размер. Например, если в договоре указаны проценты за месяц, то при подсчете дневного размера необходимо процент за месяц разделить на количество дней в месяце, в котором допущена просрочка.

Итоги

Таким образом, обеспечение исполнения обязанности арендатора по оплате помещения может быть оговорено сторонами и установлено в виде штрафа или пени. В первом случае размер санкций устанавливается в твердой сумме и не представляет сложности при расчетах, во втором требуется применение специальной формулы для подсчета суммы пеней.

Арендодатель ограничил доступ в помещение. Может ли он требовать оплаты за этот период?

Не так давно мне на глаза попался договор аренды недвижимости (нежилого помещения) с хитрым условием, смысл которого состоит в следующем:

• При наличии задолженности по арендной плате, арендодатель наделяется правом прекратить доступ арендатора в арендуемое помещение;
• За арендатором сохраняется обязанность вносить арендную плату за период, когда доступ в арендуемое помещение был прекращен по указанному выше основанию.

Иными словами, если арендатор вовремя не заплатил, то арендодатель может не пустить его в помещение, но деньги за соответствующий период попросит. Приведенное условие, очевидно, «разрывает» синаллагму договора аренды, обязывая арендатора платить арендодателю при отсутствии какого-либо встречного предоставления, что, по идее, должно вызывать некоторые сомнения о его допустимости, в первую очередь – у судов.

О том, как в настоящее время суды относятся к этому договорному условию, будет написано чуть ниже, а пока – небольшой экскурс в историю вопроса о существе арендной платы.

Начиная с 1996 года ВАС РФ последовательно придерживался позиции, согласно которой право требовать арендную плату возникает у арендодателя только с момента передачи помещения в аренду (Постановление Президиума ВАС РФ от 02.07.1996 № 678/96, п. 10 Информационного письма от 11.01.2002 № 66).

В 2011 году, эта позиция получила дальнейшее развитие и новую формулировку в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 № 2123/11:

«…исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловленоисполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса)».

Иными словами, ВАС РФ пришел к выводу о том, что условием возникновения требования к арендатору на стороне арендодателя (об оплате аренды) является первоначальное исполнение арендодателя – предоставление арендатору правомочий владения и пользования.

Примечательно, что ВАС РФ даже рассматривал дело (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 13689/12), где арендодатель закрыл просрочившему арендатору доступ в помещение в период действия договора аренды (правда, такое право у арендодателя договором не было предусмотрено, по крайней мере, в тексте судебных актов об этом – ни слова), и встал на сторону арендатора:

факт не является основанием для возникновения у общества права требования по взысканию арендных платежей за период с 05.03.2011 г. — то есть с того дня, когда в результате действий арендодателя арендатором была утрачена возможность владения и пользования арендуемым имуществом».

Был бы результат рассмотрения этого дела другим, если бы такое право арендодателя (ограничивать доступ в помещение и требовать оплаты за этот период) было предусмотрено договором?

К сожалению, Высшему арбитражному суду не было суждено ответить на этот вопрос, эстафету принял Верховный суд, и вот что у него получилось.

Отказывая в передаче на рассмотрение экономколлегии дела № А73-2101/2015, в котором суды взыскали с арендатора сумму арендных платежей за период, когда арендодатель, основываясь на положениях договора аренды, прекратил доступ арендатора в помещение (определение от 22.04.2016 № 303-ЭС16-3057), ВС РФ указал следующее:

«Общество имело непогашенную задолженность по арендной плате, поэтому Союз, временно ограничив ему с 15.12.2014 доступ в арендуемое помещение, действовал в соответствии с пунктом 4.3 договора, предусматривающим право арендодателя на прекращение доступа арендатора в арендуемое помещение при несвоевременности внесения арендных платежей; в этом случае, временное прекращение доступа арендатора в арендуемое помещение нельзя расценивать как обстоятельство, исключающее обязанность арендатора вносить арендную плату за указанный период, предусмотренную условиями договора».

Интересно заметить, что есть, как минимум, еще одно дело, где ВС РФ занял аналогичную позицию по этому вопросу (Определение от 08.02.2019 № 301-ЭС18-24636):

«…указание заявителя жалобы на отсутствие оснований для взыскания арендных платежей за период ограничения истцом доступа в арендуемое помещение является несостоятельным как основанное на неверном толковании норм законодательства».

Более того, эта позиция подхвачена и некоторыми нижестоящими судами, которые ссылаются на приведенные определения при рассмотрении аналогичных споров (постановления 9ААС от 14.08.2020 № 09АП-6517/2020, от 22.04.2020 № 09АП-12572/2020, от 12.11.2019 № 09АП-52823/2019, постановление 8ААС от 05.12.2019 № 08АП-13528/2019 и т.д.), а значит, можно констатировать, что в судебной практике формируется вполне конкретный подход при разрешении споров по поводу описанного договорного условия.

К большому сожалению, ни ВС РФ, ни нижестоящие суды не разъяснили, по какой причине правовые последствия ограничения арендодателем доступа в помещение на основании договора отличаются от последствий ограничения доступа на основании п. 2 ст. 328 ГК РФ.

Впрочем, логику судов можно проследить.

Так, по общему правилу (п. 3 ст. 328 ГК РФ) ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Между тем, ГК РФ предусматривает возможность изменить это правило (п. 4 ст. 328 ГК РФ), то есть наделить одну из сторон договора правом требовать встречного исполнения, не предоставив причитающегося (о чем отдельно высказался Пленум ВС РФ в п. 58 Постановления от 22.11.2016 № 54).

Значит ли это, что условие об обязанности арендатора внести арендную плату за период, когда доступ в помещение был ограничен – допустимо, и формирующийся в судебной практике подход корректен?

На первый взгляд – да, но поставить точку в вопросе не дают, как минимум, два нюанса.

Во-первых, ни в одном из перечисленных выше судебных актах я не увидел ответа на вопрос о том, за что должен заплатить арендатор, если ему закрыли доступ в помещение?

Если арендодатель прекратил исполнение обязательства по передаче имущества в аренду, то арендатор, очевидно, платит не за временное владение и пользование имуществом.

Логичнее всего было бы предположить, что обязанность вносить арендную плату в таких ситуациях – это изощренная формулировка санкции (своего рода штраф), которая наступает при нарушении арендатором денежного обязательства, но ни один из судов на это даже не намекнул.

Более того, судя по логике ВС РФ (определение ВС РФ от 08.02.2019 № 301-ЭС18-24636), который признал правомерным взыскание с арендатора и пени по договору, и проценты по ст. 395 ГК РФ, и плату за период, когда доступ в помещение был ограничен, такую плату нельзя квалифицировать в качестве санкции (в обратном случае следует признать, что ВС РФ допустил двойную меру ответственности за одно и то же нарушение обязательства).

Во-вторых, не всякая норма, где указано, что «стороны договора могут предусмотреть иное», наделяет их безграничным усмотрением: такое усмотрение должно соответствовать целям законодательного регулирования того вида договора, который они заключают.

Об этом писал ВАС РФ в п. 3 Постановления от 14.03.2014 № 16 :

«если норма содержит прямое указание на возможность предусмотреть иное соглашением сторон, суд исходя из существа нормы и целей законодательного регулированияможет истолковать такое указание ограничительно, то есть сделать вывод о том, что диспозитивность этой нормы ограничена определенными пределами, в рамках которых стороны договора свободны установить условие, отличное от содержащегося в ней правила».

Где искать эти пределы для п. 3 ст. 328 ГК РФ?

На мой взгляд, диспозитивность этой нормы должна заканчиваться там, где начинает «рушиться» кауза договора, который заключают стороны.

Поскольку кауза договора аренды состоит в передаче имущества во временное владение и пользование за плату, диспозитивность п. 3 ст. 328 ГК РФ не должна приводить к ситуации, в которой арендодатель наделяется правом требовать платы за изъятое имущество (фактически — платы ни за что).

В обратном случае, такое условие следует рассматривать как «противоречащее существу законодательного регулирования» договора аренды в контексте п. 74 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, то есть — ничтожным.

Интересно понаблюдать за практикой разрешения аналогичных споров: вдруг ВС РФ изменит свое отношение к описанному договорному условию, или хотя бы расскажет, за что обязан платить арендатор, если у него «забрали» объект аренды?

(Данная статья опубликована на сайте: https://advokat-drozd.ru)

Международные санкции. Работа с санкционными рисками в России

Комплексное повышение квалификации юристов

Журнал «Закон»

Похожие материалы

Дмитрий Морев
Сайгид Багатиров
Судебный юрист
Роман Макаров
Виктор Филипенко

Сергей Прокопьев
Денис Козырев

Комментарии (7)

Написать комментарий
Вячеслав Дрозд Москва Адвокат, Адвокатский кабинет
03.10.2020 — 18:48 Вячеслав Дрозд автор

« Хотелось бы обратить внимание на то, что доступ арендатору ограничивается не просто так, а вследствие неисполнения им обязательства по уплате арендных платежей. »

И это прямо следует из п. 2 ст. 328 ГК РФ, иначе у арендодателя не возникло бы права ограничить доступ в помещение (приостановить исполнение обязательства). На что здесь нужно обратить внимание?

« Второе. Арендная плата в период ограничения доступа взимается потому, что имущество в указанный период не может использоваться арендодателем. Оно, по факту, простаивает.

И, замечу, простаивает не по вине арендодателя, а по вине арендатора. Фактически, арендатор не использует некоторое время имущество. А, как известно, неиспользование арендатором арендуемого имущества не освобождает его от обязанности уплачивать арендную плату. »

Что есть ограничение доступа в помещение? Это изъятие правомочий владения и пользования у арендатора, а значит, что после такого изъятия арендодателю никто и ничто не мешает использовать помещение на свое усмотрение (другой вопрос в том, что это технически сложно осуществить: придется вывозить имущество арендатора из помещения и т.д., однако, повторюсь, такая возможность у арендодателя появится). Соответственно, если доступ в помещение был ограничен арендодателем, то факт простоя этого помещения – следствие действий (бездействия) самого арендодателя, который не нашел ему применения (и это следствие не может быть поставлено в вину арендатору).

Давайте представим ситуацию: арендодатель ограничил арендатору доступ в помещение и нашел на этот период другого арендатора, получил с последнего деньги. Затем потребовал у первого арендатора (для которого закрыл помещение) оплатить задолженность по арендной плате за этот же период. Какова природа такого требования, чем обусловлено его возникновение?

Кроме того, неиспользование арендатором арендуемого имущества не освобождает его от обязанности уплачивать арендную плату только в тех случаях, когда арендодатель предоставил объект аренды. Простой пример: если арендатор нарушает сроки одностороннего расторжения договора (уведомляет, например, о расторжении за месяц, а не за три, как того требует договор), и съезжает из помещения через месяц, то с него совершенно справедливо можно требовать арендную плату за недостающие два месяца: ведь даже если он не использовал помещение, ему никто не чинил в этом препятствий, у него была такая возможность, которой он не воспользовался. В рассматриваемой ситуации такой возможности нет.

« Тут можно возразить: мол, арендатор не по собственной воле не пользуется имуществом ! Увы, по собственной:
— он сам (по собственной воле) согласился претерпевать нежелательные для себя последствия неисполнения обязательств по договору. По собственной воле подписал договор на условиях об ограничении доступа к арендуемому имуществу в случае неисполнения в срок обязательства по уплате арендных платежей;
— он сам (по собственной воле) не исполнил обязательства по договору, чем способствовал наступлению нежелательных для себя последствий. »

Следуя вашей логике, своими волевыми действиями стороны могут заключать любые сделки, на любых условиях, и нет предела их усмотрению. Это весьма своеобразное (и в корне неверное) понимание принципа свободы договора.

« Поэтому не уместен вопрос автора обсуждаемой статьи »

От ответа на «неуместный» вопрос зависит, например, то, как будет квалифицировано требование арендодателя в деле о банкротстве арендатора за период прекращенного доступа в помещение: попадет ли это требование в третью очередь реестра к «основному» долгу, или будет учтено наряду с неустойками?

Я же писал, что было бы логично рассматривать это договорное условие (об обязанности платить за период прекращенного доступа) как меру ответственности (да и последний абзац вашего второго пункта к этому сводится: арендатор «согласился претерпевать нежелательные для себя последствия неисполнения обязательств»), но почему тогда ВС РФ разрешает взыскивать этот «штраф» наряду с пени?

« Третье. Исключительно от действий арендатора зависит его возможность пользоваться имуществом: как только арендатор погасит задолженность по арендным платежам, так сразу же получит возможность пользоваться арендуемым имуществом. »

Не совсем. От действий (бездействия) арендатора зависит возникновение у арендодателя права закрыть ему доступ в помещение, и с этим никто не спорит. Вопрос был о последствиях реализации этого права, но вы сочли его неуместным.

« Четвёртое. Арендатор вправе расторгнуть договор аренды и не платить арендные платежи за тот период, на который арендодатель собирается ограничить доступ арендатора к имуществу. Ничто не мешает арендатору отказаться от договора аренды. »

Расторжению договора аренды, как правило, предшествует определенная процедура, которая включает в себя заблаговременное уведомление арендодателя, поэтому отказ от договора не спасет арендатора от обязанности «платить арендные платежи», если ему закроют доступ в помещение на период, который должен быть выдержан до даты расторжения договора.

Более того, арендодатель тоже не лишен права отказаться от договора с неугодным арендатором при наличии у последнего просрочек. А вот закрытие доступа в помещение (что, во многих случаях, может парализовать работу арендатора) с одновременным начислением долга по аренде – довольно странное решение, если арендодатель действительно хочет получить причитающееся (а не утопить арендатора в долгах).

« Зачем сидеть и чего-то ждать, а потом ещё пытаться убедить суд в том, что он (арендатор) не пользовался имуществом, поэтому не должен платить арендную плату ? »

Не все предприятия имеют стабильную выручку. Например, розничная торговая точка, с каким-нибудь сезонным товаром. По вашей логике, если арендатор видит, что у него нет возможности заплатить за аренду за какой-то период (но возможность закрыть долг вместе с неустойкой появится позже), то он непременно должен съехать из помещения (фактически — закрыть бизнес)?

« Я поддерживаю практику ВС РФ. Как следует из представленной на обсуждение статьи, ВС РФ принимает решения в пользу добросовестных участников гражданских правоотношений, создавая недобросовестным участникам препятствия для извлечения необоснованной выгоды от пользования чужим имуществом на условиях безвозмездного кредитования. »

ВС РФ, принимая «решения в пользу добросовестных участников гражданских правоотношений», должен руководствоваться, в первую очередь, законом. Из приведенных выше судебных актов неясно, каким образом (руководствуясь какими нормами) ВС РФ сформировал описанный подход . Это, как минимум, не позволяет адекватно оценить правовую природу требований арендодателя. Потому и трудно согласиться с приведенной практикой ВС РФ.

Не могу согласиться и с посылом о «безвозмездном кредитовании»: я не видел ни одного договора аренды, в котором не была бы оговорена неустойка (которую, к слову, суды снижают не так охотно, как несколько лет назад, и это, как раз, положительная тенденция в борьбе с «безвозмездным кредитованием»). Где же, все-таки, безвозмездность?

Образец претензии по договору аренды нежилого помещения

Образец претензии по договору аренды нежилого помещения доступен для ознакомления на нашем портале. В статье расскажем, что представляет собой этот документ.

Вам помогут документы и бланки:

• Претензия по договору аренды: когда обязательна?
• Структура и образец претензии арендодателю
• Особенности претензий о выплате задолженности по аренде
• Итоги

Претензия по договору аренды: когда обязательна?

Направление претензии ― необходимый этап перед обращением в суд, если того требует закон или договор (ч. 5 ст. 4 АПК РФ, абз. 7 ст.

132 ГПК РФ).

В арендных отношениях лишь арендодатель обязан по закону направлять претензию арендатору, но только если он намерен воспользоваться правом на досрочное расторжение договора в судебном порядке (ст. 619 ГК РФ). Напомним, что это право возникает, если:

• имущество используется не по назначению (к примеру, организовано производство в офисных помещениях);
• помещение или находящееся в нем имущество разрушается;
• более двух раз подряд арендатор не оплатил аренду;
• не был проведен капремонт, хотя арендатор обязан был его осуществить.

В прочих случаях арендодатель обязан направить досудебную претензию, если это предусмотрено в договоре.

Арендатора закон не обязывает предварительно направлять претензию, если он захочет досрочно расторгнуть договор в суде (ст. 620 ГК РФ). Но такая обязанность может следовать из договора.

Как расторгнуть договор аренды с минимальными потерями, рассказали эксперты КонсультантПлюс. Чтобы все сделать правильно, получите пробный доступ к системе и переходите в Готовое решение. Это бесплатно.

Структура и образец претензии арендодателю

Если в договоре есть требования к содержанию претензии, нужно руководствоваться ими. В противном случае претензия составляется согласно обычаям делового оборота, так как нормативно вопрос не урегулирован.

В названии документа указывается слово «претензия», а также потенциальные предмет и основание иска, к примеру: «Претензия об устранении препятствий к пользованию арендованным помещением». Это нужно, чтобы снять вопрос о квалификации документа и его относимости к иску в суде.

В тексте обязательны:

• ссылка на договор, условия которого нарушены, с указанием его номера и даты (особо важно, если договоров между сторонами несколько);
• ссылка на норму закона и/или договора, предусматривающую обязанность, которая не выполняется;
• подробное описание сути нарушения (особо важно, если планируется в связи с этим нарушением расторгать договор в судебном порядке ― см. постановление ФАС ЗСО от 26.08.2011 по делу № А45-4281/2011);
• указание на недопустимость нарушения обязательств и отказа от них (ст. 309, 310 ГК РФ);
• требование о добровольном устранении нарушений;
• указание на намерение обратиться в суд в случае неисполнения требований.

Претензия подписывается предпринимателем или руководителем организации либо по доверенности иным лицом. К ней прикладываются документы, на которых основаны требования (копия договора, подтверждения нарушения), копия доверенности представителя.

Предлагаем ознакомиться с образцом претензии арендодателю по договору аренды на нашем сайте.

Эксперты КонсультантПлюс подготовили образец претензии в связи с непредоставлением или невозможностью использования имущества по договору аренды. Получите пробный доступ к системе К+ и бесплатно переходите в Готовое решение, чтобы скачать документ.

Особенности претензий о выплате задолженности по аренде

Если нарушение выражается в невнесении арендной платы, необходимо произвести расчет долга на дату составления претензии. Расчет может быть сделан как в тексте претензии, так и в отдельном документе. В претензии по договору аренды нежилого помещения задолженность, как правило, включает:

• саму арендную плату, которая может состоять, к примеру, из платы за пользование помещением и коммунальных платежей;
• договорную или законную неустойку (их одновременное взыскание допускается, только если договорная неустойка носит штрафной характер ― см. определение ВАС РФ от 23.10.2009 № ВАС-13468/09).

Сумма долга рассчитывается на дату направления претензии. На дату подачи иска она будет пересчитана. Когда арендодатель планирует расторгнуть договор в связи с систематической неуплатой, важно в претензии обозначить, за какие именно периоды образовался долг (постановление ФАС Поволжского округа от 19.06.2009 по делу № А65-9835/2008).

Образец претензии об уплате задолженности и неустойке по арендной плате также можно скачать в КонсультантПлюс. Если у вас нет доступа к системе К+, получите пробный онлайн-доступ бесплатно.

Итоги

Залог признания претензионного порядка по договорам аренды соблюденным ― следование простым правилам. Необходимо подробно описать суть нарушения, сослаться на конкретные нормы закона и/или договора, при необходимости ― сделать расчеты. Направлять претензию нужно так, чтобы на руках остались доказательства ее отправки.

Арендатор не платит аренду

Я расскажу о последних новостях и публикациях.
Читайте меня, где угодно. Будьте всегда в курсе главного!

• https://deportes.elhierro.es/
• http://torginolpaints.com/
• https://astronomia.ufes.br/
• indoxxi.co.id
• slot online
• https://panen-gg.id/
• https://glpi.riu.edu.ar/slot/panen138/
• slot300
• https://app.semovi.cdmx.gob.mx/glpi/slot138/
• https://homologacao-atendimento.ufma.br/panen138/
• http://www.peru2011.cba.pl/
• https://aset.stikesrespati-tsm.ac.id/inc/rtp-live/
• http://gestion.puntodigital.gob.ar/glpi/inc/panen138/
• http://glpi.ville-somain.fr//glpi/vendor/panen138/
• http://soporte.abidetecnologia.com/vendor/slot138/
• https://glpi.transporte.gba.gob.ar/glpi//vendor/slot138/
• https://camcm.aefcm.gob.mx/talleres/slot138/
• https://www.trabajoarequipa.gob.pe//glpi/slot/panen77/
• panengg login
• rtp live slot
• demo slot
• panengg slot
• sultan69 login
• sultan69 login
• prediksi sgp hari ini
• prediksi sgp
• paito hk
• erek-erek
• slot
• rtp slot
• berita judi online
• https://slot88.indojabar.id/
• http://94.237.67.101/
• Prediksi Sydney Hari Ini
• Prediksi Singapore Hari Ini
• Prediksi Hongkong Hari Ini
• Live Draw Hongkong Tercepat Hari Ini
• Result Hongkong Hari Ini
• https://bildungsportal.magdeburg.de/glpi/slot300/
• http://glpi.ville-somain.fr/glpi/vendor/panen138/
• https://achr.ui.ranepa.ru/slot138/
• https://itrm.hcww.com.eg/slot138/
• https://qa.tni.ac.th/panen138/
• https://blogs.ui.ranepa.ru/panen138/
• https://intranet.jumilla.org/glpi/panen138/
• https://itrm.hcww.com.eg/-/panen138/
• sultan69
• sultan69
• sultan69
• sultan69
• sultan 69
• sultan 69
• sultan 69
• sultan 69
• login sultan69
• login sultan69
• login sultan69
• login sultan69
• link alternatif sultan69
• link alternatif sultan69
• link alternatif sultan69
• link alternatif sultan69
• daftar sultan69
• daftar sultan69
• daftar sultan69
• daftar sultan69
• https://suporte.feliz.ifrs.edu.br/inc/slot300/
• https://herterich.musin.de/wp-includes/panenpoker/
• https://leb.inenco.unsa.edu.ar/wp-includes/panenpoker/
• https://memsait.oa-roma.inaf.it/wp-includes/duniacash/
• https://herterich.musin.de/wp-includes/duniacash/
• https://leb.inenco.unsa.edu.ar/wp-includes/duniacash/
• https://info-dngi.senescyt.gob.ec/wp-includes/panenpoker/
• https://dev-incidentes.dpt.gba.gob.ar/panen77/
• https://glpi.ulaex.cu/glpi/slot138/
• https://eng-imo.swan.ac.uk/wp-content/uploads/panen77/
• https://memsait.oa-roma.inaf.it/vendor/slot138/
• https://iqra.edu.pk/north/panen77/
• https://dic.iith.ac.in/wp-content/uploads/2022/slot138/
• https://suporte.fucam.mg.gov.br/css/slot138/
• https://partner.cromg.org.br/wp-includes/panen138/
• https://fjl1.vietvang.net/wp-includes/assets/panen138/
• https://dev-incidentes.dpt.gba.gob.ar/front/slot138/
• https://roaming.bitel.com.pe/images/panen77/
• https://itrm.hcww.com.eg/inc/panen77/
• http://eticket.tangaza.ac.ke/glpi/-/panen99/
• https://glpi.synvios.pt/-/panen99/
• https://helpdesk.fedegan.org.co/glpi/-/panen99/
• gudang138
• agen tiktok88
• http://94.237.65.11/
• SLOT138: Daftar Judi Slot Gacor Online Pragmatic Play Hari Ini
• rtp slot online
• idn poker
• https://piaud.inisnu.ac.id/-/slot-online/
• https://ccew.acm.org/
• duniacash
• https://psk2021.com/
• slot 5000 situs judi slot online Gacor
• https://formalegno.com.br/
• https://eajc.org/
• slot online gacor
• https://tec.edu.vn/
• panen4d
• daftar panen4d
• situs panen4d
• https://portal.eecs.wsu.edu/aiq/
• agen slot online
• slot online terpercaya
• https://www.municipiodurango.gob.mx/wp-includes/panen4d/
• https://akunvippro.com/
• https://www.ateliercoton.com/wp-includes/js/panen4d/
• https://esm.emines.um6p.ma/css/panen4d/
• https://mpv.regionarequipa.gob.pe/glpi/-/panen4d/
• https://webinar.thundercomm.com/wp-content/css/panen4d/
• daftar sultan69
• https://cruzrojands.org/
• https://intranet.canalcapital.gov.co/intranet/
• situs slot online panengg
• daftar slot online panengg
• situs judi slot online panengg
• agen judi slot online panengg
• https://coes.dypgroup.edu.in/
• https://www.asaltech.com/
• https://malicious.life/wp-includes/panen4d/
• https://qa.tni.ac.th/-/panen4d/
• https://ise.usj.edu.mo/wp-includes/-/panen4d/
• https://rds.hawken.edu/panen4d/
• https://ujungbaru.desa.luwutimurkab.go.id/-/slot-gacor/
• http://dkv.fsrd.uns.ac.id/wp-content/slot-gacor/
• https://elhierroendirecto.com/
• https://www.uco.es/biodehesaapp/
• https://nflalumni.org/
• https://resources.kariera.gr/
• https://www.imaginart.es/
• https://if.ipb.pt/
• https://www.norvision.com/
• https://centrodeinvestigacioningenieria.udd.cl/
• https://sabujsangha.org/
• https://pulso.iberoleon.mx/
• https://horizon.ac.id/slot-gacor/
• http://dkv.fsrd.uns.ac.id/wp-admin/slot-gacor/
• https://bemfeb.unisba.ac.id/-/slot-gacor/
• https://palgo.se/wp-content/css/sdp/
• https://medphys.royalsurrey.nhs.uk/scicom/wp-content/css/flickshoot/slot-deposit-pulsa/
• https://courses.pavaedu.com/
• https://resources.kariera.gr/
• https://caillesdechanteloup.fr/
• https://www.ifc-riodosul.edu.br/
• https://www.imaginart.es/
• https://if.ipb.pt/
• https://www.norvision.com/
• https://www.subaru.es/blog/
• https://astronomia.ufes.br/
• https://esm.emines.um6p.ma/
• https://prepa.la-nativite.fr/
• https://cruzrojands.org/
• https://www.recycleyourfurniture.co.uk/
• http://stiebalikpapan.ac.id/-/slot-gacor/
• http://fpsi.unmuhjember.ac.id/-/slot-gacor-hari-ini/
• panen77
• s77
• daftar s77
• login s77
• https://glpi.reactis.fr/css/panen4d/
• slot138
• https://lppm.utssurabaya.ac.id/wp-content/uploads/slot-gacor-petir-merah/
• https://smamazraatululum.sch.id/-/slot-gacor-hari-ini/
• slot onlinehttps://unissula.ac.id/-/panen-slot-gacor/
• https://silat.uinsaizu.ac.id/-/mpo-slot/
• https://www.sman1lmg.sch.id/-/slot-gacor777/
• https://sites.unpad.ac.id/enjangsuwitno/2023/08/18/slot-gacor-hari-ini-di-indonesia-paling-di-minati/
• https://blog.iik.ac.id/umianita/2023/08/17/gacor777-slot-online-gacor-gampang-maxwin-2023-terpercaya/
• https://blog.iik.ac.id/umianita/2023/08/17/gacor777-slot-online-gacor-gampang-maxwin-2023-terpercaya/
• https://blog.iik.ac.id/umianita/2023/08/17/gacor777-slot-online-gacor-gampang-maxwin-2023-terpercaya/
• http://student.unisbank.ac.id/betar/2023/08/17/daftar-slot-gacor-hari-ini-2023/
• https://167.172.78.62/
• panen4d
• https://nycftc.com/wp-includes/-/genit77/
• https://padelproshop.com/-/genit77/
• https://binocs.co/blog/-/genit77/
• lk21
• https://139.59.237.90/
• https://165.232.162.31/
• https://178.128.58.161/
• https://188.166.215.207/
• https://139.59.239.159/
• https://157.245.62.29/
• https://128.199.178.247/
• https://188.166.237.97/
• https://128.199.172.191/
• https://128.199.246.135/
• https://159.89.196.164/
• https://206.189.45.242/
• https://139.59.242.181/
• https://178.128.212.244/
• https://157.245.205.233/
• https://128.199.161.136/
• https://146.190.83.3/
• https://165.22.97.242/
• https://134.209.111.134/
• https://5.22.218.21/
• https://159.89.124.245/
• https://164.92.189.158/
• https://138.68.170.15/
• https://64.227.177.93/
• https://209.97.172.164/
• http://lppm.takumi.ac.id/-/slot-gacor/
• https://ulbpress.ulb.ac.id/-/asia99/
• https://ulbpress.ulb.ac.id/-/bet88/
• https://ulbpress.ulb.ac.id/-/888slot/
• https://ulbpress.ulb.ac.id/-/1win/
• https://ulbpress.ulb.ac.id/-/tekno88/
• https://ulbpress.ulb.ac.id/-/hoki188/
• https://ulbpress.ulb.ac.id/-/gacor777/
• https://ulbpress.ulb.ac.id/-/gb777/
• https://ulbpress.ulb.ac.id/-/66kbet/
• https://myapps.aio.co.id/-/slot77-gacor/
• https://biropemotda.kalselprov.go.id/-/slot-gacor/
• https://akm.mtsn1lumajang.sch.id/*/slot-gacor/
• https://smpbilingualterpadu.sch.id/digilib/slot-gacor/
• https://alumni.smkbahusda.sch.id/tmb/slot-gacor-online/
• idn slot
• data sgp
• mpo slot
• rtp slot
• slot gacor
• togel data sdy
• togel online https://desa-ngembalrejo.kuduskab.go.id/
• slot gacor
• slot gacor maxwin
• slot gacor
• slot777
• slot demo
• slot thailand
• slot gacor
• togel online
• slot gacor maxwin
• slot88
• daftar panengg
• panengg
• https://bengkuluutarakab.bawaslu.go.id/-/data-macau/
• https://bengkuluutarakab.bawaslu.go.id/-/data-hk/
• https://site.mercubuana.ac.id/-/slot-gacor/
• slot gacor
• https://siln-jeddah.kemdikbud.go.id/-/slot-gacor/
• https://genit-77.net/
• https://genit77slot.org/
• https://genit77slot.com/
• https://genit-77.vip/
• https://genit-77.org/
• idn slot
• rtp slot
• slot online
• mpo slot
• http://blogs.acatlan.unam.mx/wp-content/-/1win/
• http://blogs.acatlan.unam.mx/wp-content/-/66kbet/
• http://blogs.acatlan.unam.mx/wp-content/-/888slot/
• http://blogs.acatlan.unam.mx/wp-content/-/asia99/
• http://blogs.acatlan.unam.mx/wp-content/-/bet88/
• http://blogs.acatlan.unam.mx/wp-content/-/gacor777/
• http://blogs.acatlan.unam.mx/wp-content/-/gb777/
• https://kelurahan-benteng.ciamiskab.go.id/-/panenslot/
• https://desa-ngembalrejo.kuduskab.go.id/
• https://uinmataram.ac.id/-/slot-deposit-pulsa/
• https://www.lspr.ac.id/-/slot-dana/
• https://www.sltl.com/https://reviewnunghd.com/
• slot dana gratis
• situs slot gacor
• http://blogs.acatlan.unam.mx/wp-content/-/lapakslot/
• http://blogs.acatlan.unam.mx/wp-content/-/rhino88/
• http://blogs.acatlan.unam.mx/wp-content/-/giant86/
• http://blogs.acatlan.unam.mx/wp-content/-/ole88/
• http://blogs.acatlan.unam.mx/wp-content/-/bangsajp/
• http://blogs.acatlan.unam.mx/wp-content/-/nusantaraslot66/
• http://blogs.acatlan.unam.mx/wp-content/-/fafafa777/
• http://blogs.acatlan.unam.mx/wp-content/-/istanaslot789/
• http://blogs.acatlan.unam.mx/wp-content/-/dewabandot/
• http://blogs.acatlan.unam.mx/wp-content/-/raja98/
• http://blogs.acatlan.unam.mx/wp-content/-/agenslot78/
• http://blogs.acatlan.unam.mx/wp-content/-/gacorslot138/
• http://blogs.acatlan.unam.mx/wp-content/-/elangwon/
• http://blogs.acatlan.unam.mx/wp-content/-/bersama388/
• http://blogs.acatlan.unam.mx/wp-content/-/era168/https://mpp.karanganyarkab.go.id/-/slot-thailand/https://mc.selumakab.go.id/wp-includes/-/slot-gacor-maxwin/https://bapenda.garutkab.go.id/-/slot-demo/
• https://peternakindonesia.id/-/panenslot/
• https://kelurahan-benteng.ciamiskab.go.id/wp-includes/panenslot/
• https://mc.selumakab.go.id/wp-includes/backup/rtp-live-slot/
• https://site.mercubuana.ac.id/dynamic/panenslot/
• https://handswomen.com/-/slot-gacor-maxwin/
• https://cendana.desa.luwutimurkab.go.id/-/slot-gacor-hari-ini/
• https://app.semovi.cdmx.gob.mx/glpi/-/slot-gacor/
• panenslot
• https://dispora.gunungkidulkab.go.id/wp-includes/panen777/
• https://uinmataram.ac.id/-/panen777/
• https://silat.uinsaizu.ac.id/wp-includes/panen777/
• https://mesin.pnb.ac.id/wp-includes/Panen777/
• https://desa-ngembalrejo.kuduskab.go.id/wp-includes/panen777/
• https://tv.uinmataram.ac.id/wp-includes/backup/panen4d/
• https://cloud.franceparkinson.fr/glpi/panen4d/
• https://myapps.aio.co.id/rnd/panen4d/
• https://ppid.pkr.ac.id/backup/panen4d/
• https://www7.civil.kyushu-u.ac.jp/test/wp-content/panen4d/
• https://admission.ensea.ed.ci/-/panen4d/
• https://alumni.smkbahusda.sch.id/-/panen4d/
• http://fpsi.unmuhjember.ac.id/backup/panen4d/
• https://cdsl.qc.ca/vendor/panen4d/
• https://bapenda.garutkab.go.id/backup/panen4d/
• https://reviewnunghd.com/-/panen4d/
• https://rmutp.ac.th/u2t/khlongkrachaeng/wp-content/panen4d/
• https://mpp.karanganyarkab.go.id/css/panen777/
• https://aset.stikesrespati-tsm.ac.id/css/panen777/
• https://desa-gondoharum.kuduskab.go.id/css/panenslot/
• https://piaud.inisnu.ac.id/css/panenslot/
• https://mapa360.itabira.mg.gov.br/wp-content/-/panen4d/
• https://cetran.segup.pa.gov.br/-/panen4d/
• http://beta.celeb.vn/-/panen4d/
• https://suporteti.lolacosmetics.com.br/glpi/wix/panen4d/
• http://www.justice.mg//glpi/css/panen4d/
• https://ee.eng.rmutp.ac.th/wp-content/css/panen4d/
• https://petite-tete.ath.cx/glpi/panen4d/
• https://bildungsportal.magdeburg.de/moodle/panen4d/
• https://pgmi-fitk.iaingorontalo.ac.id/wp-content/maxwin/
• https://pnc.universitaspahlawan.ac.id/wp-includes/server-thailand/
• https://www.acpin.net/panenslot/
• https://rokanhulu.bawaslu.go.id/-/maxwin/
• https://rokanhulu.bawaslu.go.id/-/rtp/
• https://rokanhulu.bawaslu.go.id/-/dana/
• https://rokanhulu.bawaslu.go.id/-/mpo/
• https://rokanhulu.bawaslu.go.id/-/idn/
• idn slot
• rtp slot
• slot online
• mpo slot
• data sgp
• togel data sdy
• https://jakartautara.bawaslu.go.id/-/data-macau/
• https://jakartautara.bawaslu.go.id/-/data-hk/
• https://cloud.cnpgc.embrapa.br/wp-content/-/slot-gacor-hari-ini/
• https://cloud.cnpgc.embrapa.br/wp-content/-/slot-resmi-2023/
• https://cloud.cnpgc.embrapa.br/wp-content/-/slot-shopeepay/
• https://student.iainlhokseumawe.ac.id/-/idn-slot/
• https://student.iainlhokseumawe.ac.id/-/mpo-slot/
• https://student.iainlhokseumawe.ac.id/-/slot-thailand/
• https://student.iainlhokseumawe.ac.id/-/slot-gacor/
• https://student.iainlhokseumawe.ac.id/-/slot-maxwin/
• https://student.iainlhokseumawe.ac.id/-/panenslot/
• https://intranet.canalcapital.gov.co/convivencia/panen4d/
• https://marketing.udla.edu.ec/joko77/
• https://wp.boe.ttct.edu.tw/wp-includes/css/joko77/
• https://getso.pl/joko77/
• http://disbud.karangasemkab.go.id/wp-content/panen4d/
• https://rattaphum.rmutsv.ac.th/business/wp-includes/backup/panen4d/
• https://glpi.deportes.gob.ar/panen4d/
• https://painel.oncondo.ea.app.br/backup/panen4d/
• https://www.javeriana.edu.co/mecl/-/888slot/
• https://ccew.acm.org/-/888slot/
• https://endopath.bio.uth.gr/-/sultan188/

Надо признаться, что ситуация, когда арендатор не платит арендную платуили платит ее не в полном объеме в наше время встречается все чаще. Мало того, в некоторых случаях, арендатор не платит и не освобождает помещение.

Причины, по которым арендатор не платит аренду, могут быть самые разные. Арендатор может отказываться платить, мотивируя свое решение какими-либо нарушениями со стороны арендодателя, тем, что арендодатель не известил арендатора об изменении ставки арендной платы по договору, тем, что не пользовался имуществом из-за каких-либо недостатков, отсутствием денежных средств или может не платить в силу иных обстоятельств.

Соответственно арендодатель может мириться с данным положением дел, а может защитить свои имущественные интересы.

В настоящей статье мы будем исходить из того, что договор аренды между арендодателем и арендатором заключен в надлежащей форме, он является действующим, никем не оспорен и по условиям договора в аренду передано, скажем, помещение, ну или любое иное недвижимое имущество. Тяжело в рамках одной статьи описать все возможные ситуации или сразу очертить круг вводных, поэтому будем импровизировать по ходу повествования.

Рассмотрим вариант, когда арендная плата не выплачивается в отсутствие каких-либо виновных действий со стороны арендодателя.

Что делать, если арендатор не платит аренду

Обязанность арендатора оплачивать арендную плату вытекает из ст. 614 ГК РФ и соответствующего договора аренды.

Конкретные условия оплаты арендной платы определяются договором аренды.

Как правило, арендная плата состоит из непосредственно арендной платы, так и из переменной ее части в виде различных коммунальных и эксплуатационных платежей. Зачастую арендатор платит постоянную часть, но почему-то игнорирует оплату переменной части.

Если обязанность по оплате арендной платы возникла, но арендатор не платит, представляется целесообразным следующий алгоритм действий.

Если арендатор не платит аренду, просит подождать, дает обещания оплатить в кратчайшие сроки, как бы хорошо вы не относились к арендатору, не стоит терять время. Опыт жизни подсказывает, что в подавляющем большинстве случаев арендаторы продолжают пользоваться имуществом (помещениями), долг растет, а перспектива получения причитающихся денег уменьшается. Не секрет, что в настоящее время процент организаций, не имеющих в собственности хоть каких-либо активов, либо находящихся в предбанкротном состоянии довольно большой, а если вы не собственник торгового центра и ваш арендатор не крупная торговая сеть, то шанс встретить такую «пустышку» еще больше.

Соответственно если арендатор не платит – сразу составляем письменную претензию арендатору

В результате достигаются сразу две цели.

Во-первых, получив претензию арендатор, с большой долей вероятности на нее ответит. Возможно вы получите письменные заверения об оплате к определенному сроку, что уже не просто слова.

Во-вторых, в случае, если расторжение вашего договора возможно только в судебном порядке, а договором аренды предусмотрен претензионный порядок (а я встречал и двухмесячные сроки на рассмотрение претензий), направляя претензию срок на рассмотрение претензии начинает течь, соответственно при негативном сценарии развития событий вы сэкономите время.

Поймите, что направление претензии арендатору– это не обращение в суд, а попытка мирного урегулирования спора.

Ранее я уже писал статью о том, как писать претензии. С тех пор ничего не поменялось.

Когда после получения арендатором претензии задолженность по договору арендыпогашена – проблема решена, конфликт исчерпан.

Обратите внимание, что ст. 614 и сложившаяся судебная практика, дает право арендодателю требовать досрочного внесения арендной платы, например, за два месяца вперед, если арендатор систематически нарушает условия договора о сроке оплаты, либо платит арендную плату в меньшем размере (частями). Отказ оплатить аренду досрочно также предоставляет вам право отказаться от исполнения договора аренды или обратиться в суд с требованием о расторжении, если договором не предусмотрен внесудебный порядок прекращения договора аренды.

Если арендатор не платит арендную плату, покинул помещение, освободил от своих вещей арендодателю необходимо принять решение простить долг или взыскивать задолженность по договору аренды. Взыскание задолженности по арендной платев суде осуществляется в общем порядке без каких-либо особенностей.

Если же арендатор не платит арендную плату и продолжает пользоваться вашим помещением, а арендодатель принял решение выгнать арендатора, то арендодатель, в зависимости от условий договора аренды, может:

– предложить арендатору заключить соглашение о расторжении договора аренды (предложение о расторжении по соглашению сторон можно включить и в претензию арендатору);

– направить письмо арендатору о расторжении договора, в случае если договором предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке;

– обратиться в суд с требованием о расторжении договора, если арендатор отказываетсяподписывать соглашение о расторжении.

Как видно досрочное расторжение договора возможно по соглашение сторон, в случае, если такое право предоставлено арендодателю договором или в судебном порядке.

При расторжении договора по соглашению сторон вопросов возникать не должно. Если договор был изначально заключен на срок не менее года и зарегистрирован в соответствующем регистрирующем органе – несете соглашение в регистрирующий орган.

Что касается одностороннего расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, то в уведомлении о расторжении арендыцелесообразно прописать конкретный срок, с которого договор считается прекращенным, если соответствующего условия нет в договоре аренды. Это может быть и дата получения письма о расторжении аренды, либо дата по истечении какого-либо периода с момента уведомления арендаторао расторжении договора. Также, если договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке – несете свое уведомление о расторжении аренды с документами, подтверждающими вручение письма арендатору, в территориальное подразделение регистрирующего органа, осуществившего регистрацию договора и снимаете обременение в виде аренды.

В случае расторжения договора аренды в судебном порядке договор будет считаться действующим все время, пока не вступит в законную силу соответствующее решение суда о расторжении договора. Арендатор все это время вправе пользоваться имуществом и должен платить арендную плату. О судебном расторжении договора аренды также можно почитать в моей статье «Расторжение договора по инициативе арендодателя».

Как застраховать интересы арендодателя

Самая лучшая страховка для арендодателя – это грамотно составленный договор аренды, предусматривающий максимальное количество решений спорных вопросов. Понятно, что все случаи предусмотреть не реально и нет договоров аренды на все возможные ситуации. Поэтому для составления договора аренды целесообразно обратиться к проверенному специалисту.

Как известно, гражданский кодекс в целом ряде случаев устанавливает условия договора аренды, действующие по умолчанию, и одновременно предлагает сторонам договора аренды на свое усмотрение изменить такие условия (например сроки изменения размера арендной платы (ст. 614 ГК РФ), субаренда, проведение ремонта и т.д.).

Существуют различные способы обеспечения обязательств по договору аренды.

Хорошо если вашим договором аренды предусмотрен, например, обеспечительный платеж (иногда его называют депозитным).

Есть такой способ обеспечения исполнения обязательств как удержание. Это когда арендодатель, в случае неисполнения арендатором обязательств по оплате арендной платы, может удерживать имущество арендатора до тех пор, пока арендная плата не будет выплачена. Об этом способе я, пожалуй, расскажу в отдельной статье.

Если арендатор настаивает на том, что задолженность по арендной плате будет выплачена и просит не расторгать договор, при этом арендатором является юридическое лицо, ничего не мешает заключить договор поручительства с руководителем такого юридического лица, либо с иным «ликвидным» представителем арендатора. В результате такого поручительства непосредственный руководитель будет отвечать за оплату арендной платы перед арендодателем лично.

Как выселить арендатора

В ряде особо тяжелых случаев, арендатор отказывается в добровольном порядке освобождать помещение. Выгнать арендаторане всегда задача из легких.

Если арендаторы не платят и не съезжают, то в зависимости от ситуации арендодатель встает перед выбором, действовать быстро и жестко или цивилизованным путем.

Выселить арендатора, отключая свет, воду, выставляя имущество арендатора на улицу, арендодатель рискует быть привлеченным к ответственности за причинение ущерба. Более того, существует риск привлечения арендодателя к ответственности за самоуправство (ст. 330 УК) или даже кражу или грабеж.

Необходимо крайне осторожно обращаться с чужим имуществом, чтобы избежать дополнительных проблем с арендатором.

Если действовать цивилизовано, обращаться в суд с требованием об освобождении помещения, то нужно быть морально готовым к достаточно долгому процессу. Без особых усилий со стороны арендатора до момента вступления в силу решения суда, устанавливающего обязанность арендатора освободить помещение может пройти год. И хорошо если ваш арендатор платежеспособен и вы сможете взыскать ущерб по истечении этого года.

Получив соответствующее решение суда вы, уже с судебными приставами, сможете освободить свои помещения не рискуя быть привлеченным к ответственности.

Напоследок пожелаю вам хороших, платежеспособных арендаторов.

С наилучшими пожеланиями,

Адвокат Мугин Александр С.

Составляем претензию по договору аренды

Претензия по договору аренды — это юридический документ, который фиксирует требование арендодателя к арендатору (или наоборот) по факту нарушения обязательств одной из сторон. Необходимость его досудебного использования определяется законодательством и действующим договором.

Когда надо соблюдать досудебный претензионный порядок

Претензионный порядок урегулирования спора обязателен в случаях, предусмотренных законом или договором (ч. 5 ст. 4 АПК, п. 3 ст. 132 ГПК, ч. 3 ст.

4 КАС). При несоблюдении претензионного порядка исковое заявление:

• возвращается судом (п. 5 ч. 1 ст. 129 АПК, п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК, п. 1 ч. 1 ст. 129 КАС);
• в случае принятия к производству оставляется без рассмотрения (п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК, абз. 2 ст. 222 ГПК, п. 1 ч. 1 ст. 196 КАС).

Применительно к соглашениям по аренде обязательный досудебный претензионный характер предусмотрен только для досрочного расторжения по требованию арендодателя (абз. 3 п. 4 ст. 619 ГК).

Этой же статьей определены основания для такой инициативы.

Арендным соглашением устанавливаются и другие основания досрочного расторжения по требованию арендодателя (п. 2 ст. 450 ГК).

Как написать

Если арендатор задерживает арендную плату, к обращению в суд необходимо приложить документ, удостоверяющий выполнение обязательного досудебного порядка решения споров. Например, при наличии долгов и нерегулярной оплаты — претензию об оплате задолженности по договору аренды (ст. 132 ГПК), которая оформляется в произвольной форме.

Придется соблюсти требования к структуре делового письма-обращения. Схему, которая иллюстрирует, какая информация вносится в претензию, содержит ГОСТ Р ИСО 10002-2007:

• первая часть — вводная, содержит описание правоотношений, существующих между сторонами;
• во второй описывается нарушение обязательств, допущенных контрагентом;
• третья часть содержит требования к нарушителю.

В соответствии с описанной структурой претензия по договору аренды нежилого помещения при наличии задолженности арендатора заполняется следующим образом.

Шаг 1. Во вводной части укажите:

• реквизиты арендодателя (лучше использовать бланк, в котором есть все данные);
• реквизиты адресата — название арендатора, Ф. И. О. руководителя, другие данные;
• исходящий номер и дату регистрации;
• заголовок письма «Претензия о задержке оплаты по договору».

Шаг 2. В основной части претензии о взыскании арендных платежей и неустойки следует подробно, со ссылкой на статьи закона, описать:

• факт существования соглашения аренды, указать его номер и дату, адрес и занимаемую площадь;
• факт задержки оплаты и общую сумму задолженности на день оформления.

Шаг 3. В резюмирующей части изложите требование о погашении задолженности и возмещении убытков. Приведите расчет долга и включите в него пени или неустойку на день подготовки документа. Дайте ссылку на законодательные акты.

Шаг 4. Обязательно приложите документы, которые упоминаются в тексте, например расчет задолженности, акт сверки платежей по аренде.

Подписывает претензию, как правило, директор.

Особенности претензии к арендатору-должнику в период и после режима повышенной готовности

В период пандемии предоставлена отсрочка арендаторам недвижимости, работающим в отраслях из перечня пострадавших (указаны в постановлении правительства №434 от 03.04.2020). Отсрочка предоставляется на арендную плату, начисленную:

• с даты введения на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС до дня прекращения такого режима — в размере 100% арендной платы, начисленной за этот период;
• со дня прекращения действия режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта РФ до 01.10.2020 — в объеме 50% арендной платы, начисленной за этот период (пп. «б» п. 3 Требований).

При подготовке претензии к арендатору о невыполнении условий договора следует помнить, что обязательства сторон изменяются в части расчетов за имущество с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта. В связи с этим и на основании Обзора №2 Президиума Верховного суда от 30.04.2020:

• арендодатель не вправе требовать с арендатора внесения платы в полном размере (и применять договорную неустойку) с даты введения режима до дня его отмены;
• арендодатель вправе требовать с арендатора арендную плату и договорную неустойку за период возникновения задолженности до даты введения режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта.

Стороны соглашения, отношения которых не регулируются противоэпидемическими НПА, ведут расчеты на основании прежних договоров либо изменений, принятых на основании договоренности сторон.

Как написать требование арендодателю

Арендатор при расторжении соглашения аренды не обязан соблюдать досудебный порядок (ст. 620 ГК). Все основания, перечисленные в статье, связаны с ограничениями в использовании помещений. Для расторжения следует обратиться в суд, если не установлены другие причины (п.

2 ст. 450 ГК). Претензия используется как досудебная форма урегулирования.

В остальных случаях, например для взыскания задолженности с собственника имущества, претензия составляется в обычном порядке и затем прилагается к судебному иску.

Для взыскания затрат на устранение недостатков арендованного имущества используется досудебная претензия по договору аренды о погашении задолженности, возникшей в ходе ремонта, проведенного арендатором за свой счет.

Адрес: ул. Этажная, д. 21А, Тверь, 121000

Адрес: ул. Холодная, д. 12

о возмещении расходов арендатора на устранение недостатков арендованного имущества

01.06.2020 между ООО «Фирма» (арендатор) и ООО «Недвижимость» (арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения №10221033/12 (далее — Договор). В соответствии с п. 1.1 арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование и владение нежилое помещение (далее — помещение) со следующими характеристиками:

• объект недвижимости: нежилое помещение №8А общей площадью 125 кв. м, расположенное по адресу: Тверь, ул. Заволжская, д. 21, стр. 3;
• кадастровый номер: 11:20:0120302:211;
• назначение: нежилое.

Согласно п. 1.2 помещение передается в аренду для использования его арендатором в своей коммерческой деятельности, для размещения холодного склада пищевой продукции. Как предусмотрено п. 1.3 Договора, помещение передается арендодателем в состоянии, полностью пригодном для использования его по назначению, вместе с необходимым холодильным оборудованием. В соответствии с п. 3.1.2 Договора арендодатель обязан обеспечить в помещении температурный режим от -15 до -18°C, своевременно и за свой счет производя обслуживание, текущий и капитальный ремонт холодильного оборудования.

02.07.2020 из-за нарушения температурного режима в помещении, вызванного поломкой холодильного оборудования, появилась угроза порчи пищевой продукции, принадлежащей арендатору. Арендатор незамедлительно устранил поломку холодильного оборудования, что подтверждается договором подряда с ООО «Холод-сервис» №11 от 02.07.2020, актом о выполнении работ от 02.07.2020, счетом №102 от 02.07.2020, счетом-фактурой №10121 от 02.07.2020. Стоимость работ по устранению недостатков составила 101 000 (сто одна тысяча) рублей 00 копеек.

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

• потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
• удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
• потребовать досрочного расторжения договора.

На основании изложенного в соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ предлагаем в срок до 20.07.2020 возместить расходы на устранение недостатков арендованного имущества в размере 101 000 (сто одна тысяча) рублей 00 копеек, перечислив денежные средства на расчетный счет арендатора, указанный в п. 12.1 Договора. В случае отказа удовлетворить вышеуказанные требования арендатор обратится в арбитражный суд для защиты своих прав.

1. Копия договора аренды нежилого помещения №10221033/12 от 01.06.2020 на 12 л. в 1 экз.
2. Копия договора подряда №11 от 02.07.2020 на 8 л. в 1 экз.
3. Копия акта о выполнении работ от 02.07.2020 на 1 л. в 1 экз.
4. Копия счета №102 от 02.07.2020 на 1 л. в 1 экз.
5. Копия счета-фактуры №101/1 от 02.07.2020 на 1 л. в 1 экз.

ООО «Фирма» И. И. Иванов

Скачать образец претензии к арендатору о неуплате арендной платы и коммунальных платежей и о погашении долга

Скачать образец претензии к арендодателю при невозможности использования помещения с расторжением договора

2021-11-17 01:33:09

Подскажите как составить претензию о порче имущества в моей квартире арендатором.Отказывается,говорит,что доказать нужно

2021-11-17 04:17:48

Ирина, составляет в произвольной форме, все равно вам в суд идти, вряд ли возместят добровольно, да и не понятно, был ли акт передачи имущества, может оно в таком виде было передано

2022-10-14 08:35:17

Как поступить с арендодателем, если он не хочет отдавать деньги за квартиру, в которой арендатор не жил, так как она не пригодна для жилья? И если договор не был составлен?

2022-12-21 12:19:15

Интересует вопрос: я оформлена как самозанятая, каждый платежей арендатора я фиксировала в приложении, но чеки не выдавала (они есть у меня в телефоне в отдельной папке). При составлении претензии по неоплате мне нужно прилагать чеки за оплаченные периоды или нет? А также, если человек три раза сломал за 9 месяцев стиральную машину, могу ли я также требовать компенсацию за этот акт вандализма?