Каждый россиянин, который платит налог на доходы физических лиц (НДФЛ), имеет право на налоговый вычет при покупке жилья, в том числе в ипотеку. Максимально с помощью вычета можно вернуть до 650 тыс. руб. Но есть ситуации, когда вычет получить нельзя.
Что именно может помешать — рассказываем вместе с юристами.
Кто не может получить налоговый вычет
Чтобы иметь право на вычет, нужно соблюдать определенные требования. Самые основные:
- быть налоговым резидентом России, то есть человеком, который находится на территории России более 183 дней в году. Эти лица подлежат обложению НДФЛ по всем полученным ими доходам независимо от их источника;
- вычет предоставляется только с доходов, которые облагаются по ставке в 13%. Чаще всего это зарплата.
Если одно из этих условий не соблюдается, то получить налоговый вычет нельзя. «Например, если человек постоянно живет за границей и в течение нескольких лет остается нерезидентом РФ, даже при наличии доходов на территории России, он не сможет воспользоваться вычетом, пока не получит статус резидента РФ», — отметила ведущий налоговый консультант консалтинговой компании «Селен гранд» (SELEN GRAND) Елена Степнова. При этом если покупатель не являлся резидентом в год покупки квартиры, имущественный вычет можно получить в последующие годы, став резидентом, добавил юрист адвокатского бюро Asterisk Степан Хантимиров.
Исходя из второго требования, получить налоговый вычет не могут физлица, у которых в принципе нет облагаемого НДФЛ дохода. Например, у безработных. Налоговый вычет также не могут получить пенсионеры, самозанятые и индивидуальные предприниматели.
Исключением являются случаи, когда перечисленные выше лица работают по трудовому или гражданско-правовому договору.
Два основных вычета при покупке жилья
Существует два основных вида вычета при покупке жилья: основной (имущественный) и за уплаченные банку проценты по кредиту (если недвижимость приобретается в ипотеку). В первом случае максимальная сумма, с которой можно получить вычет, составляет 2 млн руб. Таким образом, покупатель может вернуть до 260 тыс. руб., то есть 13% от 2 млн руб.
Если стоимость квартиры меньше 2 млн руб., то вычет рассчитывают в зависимости от суммы покупки, а остаток можно перенести на покупку других объектов.
Во втором случае в расчет берутся все реально погашенные проценты по ипотеке. Но и здесь лимит — не более 3 млн руб. То есть максимальная сумма к возврату по процентам по кредиту составляет 390 тыс. руб. (13% от 3 млн руб.). Вычет от уплаты процентов по ипотеке возвращается одноразово и действует в отношении одного объекта недвижимости.
Таким образом, российский налогоплательщик при покупке квартиры может максимально вернуть 650 тыс. руб.
Когда получить вычет нельзя
Для получения имущественного налогового вычета при покупке жилья, в том числе с привлечением ипотеки, требуется соблюдать дополнительные условия. Они определены в ст. 220 НК РФ.
- Во-первых, чтобы получить вычет, нужно не просто купить квартиру или дом, необходимо также официально зарегистрировать право собственности на объекты. Это могут быть акт приема-передачи для новостройки, выписка из Росреестра для вторичного жилья. Сам налоговый вычет при покупке жилья можно вернуть только с момента возникновения права собственности, пояснил Степан Хантимиров. Например, если квартира была куплена по договору долевого участия (ДДУ) в 2019 году, а сам дом сдали в 2022 году и тогда же был подписан акт приема-передачи с правом регистрации жилья, то право на вычет появится только в 2022 году.
- Во-вторых, покупка должна быть оплачена собственными средствами или заемными (ипотека). Например, если дети купили дом родителям и оформили на них, то получить налоговый вычет родители не смогут. «За другое лицо могут получить только родители, усыновители, опекуны и попечители при покупке квартиры, которая будет оформлена на детей в возрасте до 18 лет или признанных судом недееспособными людей», — пояснила Елена Степанова.
- В-третьих, расходы на приобретение жилья должны быть документально подтверждены. Если сделать это нельзя, то и получить вычет тоже. Например, расходы на погашение процентов по ипотеке должны быть подтверждены банковскими документами, в частности — справкой банка о сумме фактически оплаченных процентов по ипотечному кредиту и кредитным договором, пояснила ведущий юрист налоговой практики Amulex.ru Ирина Бычкова. «При несоблюдении даже одного из вышеперечисленных условий в вычете будет отказано», — отметила юрист.
Для получения имущественного налогового вычета при покупке жилья, в том числе с привлечением ипотеки, требуется соблюдать дополнительных условия (Фото: Natalia Belay/shutterstock.com)
Наследство, маткапитал и военная ипотека
Есть ситуации, при которых налоговый вычет также не удастся получить.
Например, нельзя получить вычет по унаследованной или подаренной квартире, поскольку в данном случае человек не понес расходов и не уменьшил налогооблагаемую базу. Исключением является ситуация, когда человек получил в наследство взятую в ипотеку квартиру, по которой он обязан выплачивать кредит вместо наследодателя, отметила ведущий налоговый консультант консалтинговой компании «Селен гранд» (SELEN GRAND). «В данном случае он может получить имущественный вычет по этой квартире в части расходов на ее приобретение (расходы на покупку квартиры, проценты банку), которые он оплатил сам со дня смерти наследодателя», — пояснила эксперт.
Оформить налоговый вычет не получится при покупке квартиры у родственников (взаимозависимых лиц). Близкими родственниками считаются родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, супруги, полнородные и неполнородные братья и сестры, опекуны (попечители) и подопечные, пояснила Ирина Бычкова. К примеру, купить квартиру у сестры можно, но получить налоговый вычет в таком случае нельзя. «Исключение, когда квартира, приобретается супругами, это будет их совместная собственность.
Не имеет значения, на кого оформлено и кто вносил деньги — оба супруга вправе получить вычет по НДФЛ», — добавила Елена Степанова.
Получить налоговый вычет за недвижимость нельзя, если оплата строительства (приобретения) жилья произведена за счет средств работодателя, средств маткапитала, а также за счет бюджетных средств (например, военной ипотеки), сказала Ирина Бычкова. При этом в случае с маткапиталом налогоплательщик не лишается полностью возможности получить вычет при покупке квартиры. Из расходов исключается сумма маткапитала, но с оставшейся части он может получить вычет. Например, человек купил квартиру за 2 млн руб., включая средства маткапитала в размере 524,5 тыс. руб.
Из расходов (2 млн руб.) вычитается сумма маткапитала и остается 1,475 млн руб. С этой суммы может быть начислен вычет, пояснила юрист.
Участники программы военной ипотеки не могут использовать вычет на общих основаниях, так как часть суммы на жилье им дает государство. Но военнослужащие, получившие квартиру от государства, могут получить вычет в части суммы, которую они доплачивали из своих денег за «лишний» метраж, уточнила ведущий налоговый консультант консалтинговой компании «Селен гранд» (SELEN GRAND).
Еще одной из причин для отказа в вычете может быть тот факт, что налогоплательщик ранее уже получил вычет в полном объеме. Например, был получен вычет по покупке квартиры в 2012 году в размере 2 млн руб., а затем была подана декларация для получения вычета по покупке квартиры за 2021 год.
Читайте также
- Налоговый вычет в 2022 году: что нужно знать при покупке квартиры
- Три налоговых вычета: как сэкономить при покупке и продаже жилья
- Налог с продажи квартиры — 2022: инструкция по НДФЛ
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Налоговый вычет при покупке квартиры у родственников
Жилье и родственники – смесь непредсказуемая! Бывает, что квартирный вопрос делает из родственников непримиримых врагов. Но бывает и наоборот.
Когда, например, честно покупаешь квартиру у своего родственника «почти по рыночной цене», по настоящему договору, за настоящие деньги (т.е. не фиктивно).
Казалось бы, все прекрасно – и квартиру получил в собственность, и родственники не в обиде. Но есть одна закавыка! Дело в том, что при покупке квартиры у близкого родственника, ты теряешь право на имущественный налоговый вычет. То есть не сможешь вернуть себе 13%-НДФЛ от государства за покупку жилья.
А это очень серьезная сумма – до 260 тыс. руб. (если покупал без ипотеки), и до 590 тыс. руб. (если с ипотекой).
Как же так? Почему? Кого считать близким родственником, а кого – «неблизким»? И что делать, если нужно купить квартиру именно у родственника? Как не потерять право на налоговый вычет?
Объясняем.
Распределение налоговых вычетов между супругами при покупке квартиры – как это происходит?
Возврат налога НДФЛ при покупке квартиры у родственников
Налоговики очень не любят, когда их дурят, поэтому предусмотрительно вставили в Налоговый кодекс такой пункт (п.5, ст. 220, НК РФ), который запрещает применять налоговый вычет тем Покупателям квартир, которые покупают их у своих близких родственников (формально – «у взаимозависимых лиц»).
Очевидно, фискалы имели в виду, что таким образом, чрезмерно хитрые граждане могли попеременно покупать друг у друга жилье, каждый раз возвращая себе значительную сумму из бюджета. В итоге и квартира, и деньги, и возвращенный несколько раз налог оставались бы в одной и той же семье, радуя всех ее предприимчивых членов.
Но… не тут-то было. Налоговая всех перехитрила и запретила возвращать налог тем, кто приобретает жилье у своих ближайших сородичей. Но только у самых близких!
Покупка квартиры у близкого родственника лишает Покупателя права на налоговый вычет (Письмо Минфина России от 26.04.2017 №03-04-05/25014)
Кого же закон относит к близким родственникам (буквально – к взаимозависимым лицам)? Здесь перечень вполне конкретный (пп.11, п.2, ст.105.1, НК РФ):
- муж и жена;
- дети (в том числе усыновленные) и их родители (усыновители);
- братья и сестры (в том числе сводные);
- опекуны (попечители) и их подопечные.
Сделки купли-продажи квартир между этими родственниками не позволяют воспользоваться правом на возврат налога, положенный каждому Покупателю жилья.
А что если, допустим, у брата и сестры разные фамилии, и то, что они близкие родственники у них на лбу не написано? Тогда брат может купить у своей сестры квартиру и получить от государства налоговый вычет в полном объеме? Как налоговая узнает, что они родственники?
Может, и не узнает. Но если узнает (а там возможности для сбора данных огромные), то придется не только вернуть все полученные от государства деньги, вместе со штрафом, но можно и схлопотать статью за мошенничество. Мало не покажется.
Так что экспериментировать с такими затеями не рекомендуется.
Кстати, при подаче декларации для возврата налога, в ИФНС могут попросить Покупателя подписать заявление, что он не является родственником Продавцу. И в случае сокрытия этих данных, Покупателю грозит уголовная ответственность.
. Справки, выписки, консультации, базы данных и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.
Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.
Если квартира куплена у других родственников, можно ли применить налоговый вычет?
А что насчет остальных родственников – дедушки, бабушки и их внуки, а также зятья, невестки, тести, тещи и т.д.? Если квартиру покупать у них, налоговый вычет дадут?
В общем случае – да, дадут. Но и тут есть исключения. Это касается права общей собственности супругов (подробнее – см. по ссылке в Глоссарии).
Например, если муж покупает квартиру у своего тестя, то формально (по Налоговому кодексу РФ) они не являются «близкими родственниками», и муж должен иметь право на получение налогового вычета.
Но другой закон (из Семейного кодекса РФ) говорит о том, что жена при покупке квартиры мужем, по умолчанию тоже становится собственницей этого недвижимого имущества. А это означает, что сделка проходит уже между близкими родственниками (взаимозависимыми лицами – женой и ее отцом). Налоговая в этом случае может отказать мужу в предоставлении имущественного налогового вычета.
Что делать?
Муж в этой ситуации может предварительно заключить брачный договор со своей второй половиной, где указать условие, что в случае покупки квартиры, она станет его единоличной собственностью. Тогда жена в результате сделки не будет иметь прав на недвижимость. А муж сможет вернуть себе налог за покупку жилья у тестя.
Какой пакет документов для продажи квартиры нужно собрать Продавцу – смотри на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.
Как можно получить налоговый вычет при покупке квартиры у близкого родственника?
А что же делать, если ситуация так сложилась, что квартиру нужно купить именно у своего близкого родственника? Терять налоговый вычет? Ну, не обязательно… Некоторые находчивые граждане, например, перепродают квартиру через третье лицо (не родственника).
Как они это делают? Вот пример:
Брат хочет купить квартиру у сестры, но не хочет при этом терять налоговый вычет. Тогда брат оформляет покупку квартиры на своего друга (или друга сестры), а тот затем перепродает ее брату. А чтобы этот друг-посредник не платил налог с продажи квартиры, он должен продавать ее по той же цене, что и «покупал».
В качестве посредника может выступать и «не близкий» родственник, например, дядя, тетя, дедушка, бабушка и т.д. Этих родственников нет в списке взаимозависимых лиц (см. выше), а значит, налоговый вычет (возврат НДФЛ) за покупку квартиры получить можно.
И хоть такие действия с перепродажей недвижимости прямо не запрещены законом, все же стоит помнить о понятии «мнимые и притворные сделки» (ст. 170, ГК РФ), которые могут быть признаны ничтожными (что это такое – см. по ссылке в Глоссарии).
Порядок действий для возврата налога за покупку жилья (включая список документов для ИФНС) – см. в отдельной заметке по ссылке.
Нужно ли прописываться в купленной квартире? Обязательно ли это?
Когда налоговый вычет при покупке жилья не предоставляется?
Вообще, Покупателю квартиры надо иметь в виду, что согласно п.5, ст.220, НК РФ налоговый вычет не предоставляется в следующих случаях:
- если Покупатель нигде официально не трудоустроен и не платит подоходный налог;
- если на покупку квартиры использовались субсидии работодателя;
- если квартира была куплена с привлечением средств материнского капитала или другой госсубсидии;
- если Покупатель купил квартиру у взаимозависимого лица (в т.ч. у своего близкого родственника – см. выше).
Итак, запоминаем главное: получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников можно, но не у всех. Если Продавцом выступает близкий родственник Покупателя, то последнему возврат налога будет недоступен. Исчерпывающий перечень «близких родственников», указанных в законе, представлен выше.
Поэтому, при прочих равных, квартиру лучше покупать у постороннего человека – дешевле выйдет в итоге. Вот такой законодательный парадокс!
Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти — ЗДЕСЬ.
Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Положен ли возврат подоходного налога при покупке жилья у родственника
На вопрос «Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников?» однозначно ответить нельзя, так как в каждом правовом случае Налоговой службой или судом могут быть приняты разные постановления, которые могут зависеть от степени родства и экономических причин заключения договора купли-продажи. Поэтому нужно отдельно рассмотреть каждый нюанс и выявить условия получения налогового вычета. Вообще, «покупка квартиры у родственников налоговый вычет» — наиболее частый запрос в российских поисковых системах в налоговой сфере, что говорит о безусловной актуальности этой проблемы.
При каких условиях возможно получить вычет?
Итак, положен ли налоговый вычет при покупке квартиры у родственника? Данная тема чётко регулируется конкретным нормативно-правовым актом, а именно двести двадцатой статьёй налогового кодекса. В соответствии с положениями этой статьи получать налоговый вычет могут только стороны сделки, которые не состоят в каких-либо родственных связях. В уже устаревшем законодательстве, родственниками признавались любые граждане, связанность родственными узами которых было доказано.
Поэтому до 2012 года это был широкий круг людей, не имеющих права получать налоговый вычет.
В данный момент родственниками считаются люди, входящие в следующие три категории:
- Супруги, состоящие в официальном государственном браке со штампом в паспорте (гражданский брак в законодательстве никак не котируется).
- Родители и дети, причём как родные, так и приёмные.
- Родные или сводные братья и сёстры.
- Соответственно, двоюродные братья и сёстры, племянники и прочие не входящие в список категории граждан родственниками по налоговому кодексу не являются и могут претендовать на налоговый вычет.
Но распространяется ли отсутствие налогового вычета на приобретение не целой квартиры (дома и прочих помещений), а на определённую долю нежилого помещения? В соответствии с тем же налоговым кодексом двести двадцатая статья работает на все виды собственности, поэтому даже при покупке доли квартиры у родственников вычет не полагается.
Изменения в НК РФ после 2012 года
Перед тем как перейти к подробному рассмотрению видов налогообложения в разных редакциях кодекса, нужно определиться, что из себя представляет налоговый вычет.
Когда покупатель приобретает жилую недвижимость (или берёт её в ипотеку), он вправе претендовать на возврат НДФЛ (налога на доходы физических лиц). Для того, чтобы его получить, помимо соблюдения требований, перечисленных в двести двадцатой статье НК РФ, человек должен иметь источник дохода (говоря простыми словами, должен получать зарплату).
Однако, покупатель не сможет претендовать на получение вычета, если жильё приобретается:
- на средства предприятия, на котором работает получивший недвижимость человек;
- на средства, предоставленного государством, материнского капитала;
- на средства, полученные от государства иным способом.
Основным понятием, которое отличает законодательство до и после 2012 года, является «прямое родство». Вернее, до 2012 года его вообще в налоговом кодексе не существовало, и, как сказано ранее, любые родственники, даже самые дальние, были лишены налогового вычета.
Сейчас законодательство значительно смягчилось, теперь в нём присутствует термин «прямого родства», со строгим определением круга лиц, в него входящих. Такие меры законодателей были вполне предсказуемы, так как из жёсткости и исключения любых родственных связей проистекало повальное нарушение этого закона путём возникновения различных способов сокрытия родственных связей.
Естественно, любое нарушение норм права подлежит наказанию, и в судебной практике довольно часто встречались административные дела, касающихся данной проблемы.
Но даже сейчас существует ряд способов обхода налоговых норм и сокрытия родственных связей:
Оформление договора дарения. Конечно, по закону при дарении вычет не положен, но налог и бюрократическая составляющая (оформление документов и пр.) значительно ниже, чем при заключении договора купли-продажи. Поэтому довольно часто люди отдают в дар квартиру родственнику, а оплату за неё получают на руки, без налогов и всего остального.
Оформление договора переуступки права требования. Составление данного договора регламентируется федеральным законом, и не предусматривает никаких отличий в процедуре как с родственниками, так и с незнакомыми людьми. Поэтому налоговая служба обязана выплатить вычет гражданину в любом случае.
Кроме того, это не подлежит никакой административной ответственности, так как по сути не является правонарушением. Единственное, процесс оформления договора переуступки занимает много времени и требует заполнения большого количества документов.
В итоге получается, что обойти налоговые нюансы благодаря существованию других форм сделок не составляет большого труда. Но возникает вопрос – почему нельзя просто при оформлении договора купли-продажи указать, что стороны сделки не являются родственниками? Каким образом налоговая сможет это проверить.
Может ли налоговая вычислить родство?
Руководствуясь обыкновенной логикой можно догадаться, что в некоторых случаях достоверно определить — являются ли люди родственниками или нет, не представляется возможным.
Существуют источники, которыми пользуются сотрудники налоговых служб:
- паспортная информация. Одинаковые ли фамилии, место прописки участников договора (поэтому, как минимум муж с женой не смогут скрыть своё родство);
- специальные базы данных о налогоплательщиках. Это возможно только в том случае, если ранее родственники указывали в каких-либо договорах то, что связаны родственными узами (в связи с некоторой вероятностью технической ошибки или сбоя, этот способ может и не сработать);
- письменное подтверждение участников сделки отсутствие родственных связей. Дело в том, что в случае раскрытия недостоверной информации, при наличии письменного подтверждения, это будет являться уже умышленным обманом, и сослаться на ошибку или незнание уже будет невозможно. Соответственно, наказание при умышленном обмане гораздо строже, чем при неумышленном.
Так что, если, например, договор купли-продажи оформляют сводные братья с разными фамилиями, которые раньше в экономических отношениях не состояли, доказать их родство будет практически невозможно, и они смогут добиться налогового вычета.
Последствия раскрытия обмана
Но что произойдёт, если всё-таки каким-то образом налоговая служба раскроет родство между участниками сделки? Возможны два варианты дальнейшего развития событий:
Никакой административной, и уж тем более уголовной ответственности не наступает, если удастся доказать, что обман был неумышленным. В таком случае участникам сделки просто придётся вернуть сумму налогового вычета в полном объёме.
Если участники сделки письменно подтвердили отсутствие родства, хотя на самом деле являлись родственниками:
- это уже классифицируется как умышленный обман налоговой инспекции;
- в силу вступает административная ответственность и участникам сделки будет, кроме всего прочего, выписан штраф.
Но такое происходит редко, и чаще всё ограничивается тем, что скрывший родство человек в течение определённого времени должен будет возвращать налоговый вычет.
Поэтому кроме морального неудовлетворения недобросовестным родственникам, укрывшим своё родство, никакого ущерба нанесено не будет.
Судебная практика
Наиболее частая причина, по которой подаются исковые заявления в суд, связанные с предоставлением налогового вычета родственникам – это неправомерный отказ в выплате вычета.
Так как в 2012 году в налоговый кодекс были внесены значимые изменения, то, соответственно, исход судебных решений по схожим делам также поменялся. Поэтому следовало бы рассмотреть примеры из судебных хроник до редактирования статьи и после этого. Ниже будут приведены реальные дела без личной информации об участниках.
Несмотря на то, что в Налоговом кодексе теперь чётко прописано, что определённому кругу близких родственников выплата вычета не полагается, в некоторых случаях истцам получается выиграть суд, доказав отсутствие экономической связи между ними. Это сложный юридический процесс, требующий подключения к рассмотрению дела хороших адвокатов.
Например в апреле 2013 года в арбитражный суд города Саратов было направлено исковое заявление от гражданина N, который заключил договор купли-продажи со своей родной сестрой, на саратовскую налоговую службу, которая отказала в выплате вычета. В 220 статье НК РФ в редакции от 2012 года прописано, что при заключении сделки между родными братьями и сёстрами, налоговый вычет не полагается. Но адвокату гражданина N удалось аргументировано убедить судью в том, что никакой экономической выгоды от данной сделки не будет не для кого.
Суд принял этот факт на рассмотрение и постановил: признать решение саратовской ИФНС по удержанию вычета неправомерным и обязать выплатить гражданину N сумму этого вычета в установленном законом размере.
Но не всегда судебные дела касаются оспаривания отказа в вычете. Изучая хроники, можно встретить процессы, в которых, наоборот, истцом является налоговая служба, а ответчиками – рядовые граждане. Такое может произойти в ситуации, рассматриваемой в предыдущем разделе, а именно при разоблачении сокрытия родственных связей между участниками сделки.
В декабре 2015 года в Тверской арбитражный суд было подано исковое заявление от представителя Федеральной Налоговой Службы Тверской области на двух граждан, имеющих разные фамилии и не числившиеся в налоговой истории как родственники, заключивших сделку купли-продажи недвижимости (квартиры). Граждане предоставили письменное подтверждение отсутствия родственных связей между ними, а также устно заверяли сотрудников налоговой об этом.
Но, в дальнейшем, после получения полагавшегося в соответствии с налоговым кодексом вычета, при проведении некоторых экономических операций выявилось, что два гражданина являются сводными братьями. Налоговая служба, в связи с умышленном обманом представителей федеральных органов, требует, во-первых, возмещения в полном объёме сумму вычета и, во-вторых, привлечь граждан к административной ответственности. В свою очередь, адвокат ответчиков, ссылаясь на юридическую безграмотность своих подзащитных, убеждал судью в непредумышленном обмане налоговиков.
Приняв к сведению выступления истца и ответчика, суд постановил обманные действия ответчиков непредумышленными и обязал их выплатить денежную сумму в размере налогового вычета.
Изучив все эти примеры, несложно сделать основной вывод: возврат подоходного налога при покупке квартиры у родственников возможен. Главное, не прибегать к обману налоговой службы и использовать только законные методы. Кроме того, гарантией успешного завершения судебного процесса будет своевременное обращение к опытному адвокату.
Конечно, услуги хороших специалистов стоят немало, но, иногда, сумма налогового вычета превышает стоимость обращения к адвокату.
Подводя итог, необходимо написать, что при грамотном подходе к любым, не только связанным с двести двадцатой статьёй нюансам, можно спокойно добиться нужного результата.
Нужно лишь соблюдать три простых правила:
- внимательное изучение законодательных актов;
- своевременное обращение к юристам;
- честность перед законом.
Даже если гражданин заключает сделку с близким человеком, он вправе требовать возвращения налогов. Вообще, такое правовое решение конкретных служб – явление частое, это доказывают различные правовые форумы, на которых люди делятся своим реальным опытом участия в судебных заседаниях. При правильном обращении с Налоговым кодексом покупка жилья у родственников и возврат подоходного налога пройдут безболезненно.
Налоговый вычет при покупке доли в квартире
Как получить налоговый вычет при покупке или продаже доли в квартире в 2023 году, если права распространяются на часть квартиры или дома, а не на всю недвижимость? Как правильно оформить документы и разделить налоговый вычет, если у квартиры 2 собственника? Обо всем этом расскажем в нашей статье.
Как вернуть налог за покупку доли квартиры
В большинстве случаев совместная собственность оформляется супругами, и вопрос с возвратом налога решается просто — по соглашению между владельцами.
Вычет распределяется по заявлению в налоговую инспекцию, подписанному обоими супругами, в котором указывается, кто и на какую сумму претендует. Исходя из этого, инспектор проверяет декларации и выносит решение.
Оформить вычет при общей долевой собственности не намного сложнее. И здесь важную роль играет дата регистрации права на жилье: до 2014 г. или позднее. Именно с 2014 г. работают новые правила, прописанные в Налоговом Кодексе РФ.
Специалист по налогообложению • Стаж 3 года
Сохраняйте документы на покупку жилья. Вы сможете их использовать при оформлении вычета на покупку недвижимости и последующую продажу. Обращайтесь к нашим экспертам: мы за два дня составим для вас декларацию 3-НДФЛ и поможем вернуть максимальную сумму.
Покупка до 01.01.2014
Если в 2023 г. вы оформляете имущественный вычет на долю, купленную до 1 января 2014 г., для вас будут действовать правила, актуальные на момент регистрации:
- Если на квартиру два собственника или более, налоговый вычет делится в той же пропорции, что и доли — в пределах потраченных денежных средств (абз. 25 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в старой редакции). Например, при покупке 1/4 квартиры возмещение составит именно 1/4 часть налоговой компенсации.
- Собственник не может отказаться или передать другому владельцу право на налоговую льготу по своей доле, если по каким-то причинам не может претендовать на вычет. Только супруги имеют право по заявлению поделить вычет в пределах двух миллионов рублей в любых пропорциях.
- Максимальный суммарный размер налогового вычета на всех собственников одного объекта недвижимости составляет 2 млн рублей (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в старой редакции). Именно эта сумма распределяется между совладельцами в той же пропорции, что и доли, то есть в пределах затраченных сумм.
Главное, что нужно понимать — при покупке квартиры единым объектом недвижимости, но с разделением по долям, налоговый вычет распределяется между собственниками в той же пропорции, что и установлены доли, и в пределах потраченных денежных средств.
В 2012 г. Иванов и Петров приобрели в долевую собственность жилье за 3 млн рублей. Иванов заплатил за ⅓ квартиры, а Петров — за ⅔. Имущественная льгота в размере 2 млн рублей будет распределена в той же пропорции. В итоге Иванов вернет себе ⅓ от 2 млн, а Петров — ⅔.
Рассчитайте свою сумму Калькулятор всех налоговых вычетов
Если же каждая доля приобретена как отдельный объект недвижимости, то налоговый вычет предоставляется на каждую долю в пределах установленного лимита и стоимости купленного объекта.
В 2013 г. Соловьевым была куплена ½ квартиры за 1,7 млн рублей. Соловьева не интересует, сколько стоит весь объект недвижимости, и будет ли второй собственник заявлять свое право на налоговый возврат. Соловьев может вернуть налог со всей суммы покупки, то есть 13% от 1,7 млн рублей.
Ипотека на долю в квартире при покупке до 01.01.2014
При долевой собственности на квартиру, купленную в ипотеку до 1 января 2014 г., действуют те же правила, что и для основного вычета. То есть возмещение за фактически уплаченные в банк проценты владельцы получают в тех же пропорциях, в которых была приобретена их недвижимость.
Осипов купил квартиру в ипотеку напополам с братом. Каждый из совладельцев имеет право претендовать на ½ уплаченных процентов по ипотеке, так как именно в этой пропорции распределены их доли.
Общедолевая собственность на квартиру оформлена после 01.01.2014
В 2014 г. в Налоговый Кодекс были внесены изменения, согласно которым имущественный вычет предоставляется каждому собственнику в размере 2 млн рублей. Это условие действует только для жилой недвижимости, приобретенной после 01.01.2014 г.
Фото: Размер имущественного вычета при долевой собственности
Остальные правила при расчете основного налоговой льготы остались прежними. То есть выплаты распределяются в соответствии с суммами, внесенными каждым из дольщиков (пп. 1 п. 3 ст.
220 НК РФ).
Расходы в декларации 3-НДФЛ необходимо подтвердить платежными документами. Помните, что размер вычета не может превышать стоимость доли, а ежегодный размер возврата — суммы НДФЛ, уплаченной на доход за аналогичный период.
Образец заявления
Перечень необходимых документов для оформления налогового вычета при покупке жилья
Покупка части квартиры в ипотеку после 01.01.2014
За долю в квартире можно получить не только основной вычет на стоимость приобретения, но и дополнительный — за фактически уплаченные проценты в пределах потраченных сумм. Максимальный размер льготы составляет 3 млн рублей на каждого собственника.
Основной — при покупке
На проценты по ипотеке
Максимальный размер имущественного вычета
2 000 000 рублей
3 000 000 рублей*
Сумма к возврату
260 000 руб. (13% х 2 млн руб.)
390 000 руб. (13% х 3 млн руб.)
*До 1 января 2014 года максимальный размер имущественной льготы за фактически уплаченные проценты по ипотеке не имел верхнего предела. Для такого жилья расчет НДФЛ осуществляется по старым правилам — на всю сумму процентов.
Обязательное условие: дольщики должны быть созаемщиками при оформлении кредитного договора. Если один из собственников не участвовал в кредите, вернуть НДФЛ за проценты он не сможет.
Важно! Супруги, в отличие от других совладельцев, могут распределять возврат за проценты по ипотеке без привязки к долям. Для этого они должны написать заявление о распределении и в составе документов передать в налоговую инспекцию.
Налоговый вычет по доле ребенка
При покупке жилья родители могут получить вычет на долю в квартире за своих несовершеннолетних детей. При этом не важно — является ребенок долевым собственником или жилье полностью оформлено на него (п.6 ст.220 НК РФ). Но, разумеется, все это в пределах положенных ограничений по размеру льготы.
Фото: Документы на возврат НДФЛ при долевом участии
То есть детская доля не увеличивает максимальный размер имущественной льготы родителя, а лишь позволяет добрать до максимальных 2 млн рублей.
Ивановы в 2020 г. купили недвижимость в долевую собственность за 3 млн рублей и оформили по ⅓ на каждого члена семьи — родителей и несовершеннолетнего сына. Вернуть налог за сына, то есть заявить 2 млн, может любой из родителей — в полном размере или пополам со вторым супругом.
Купить жилье в долевую собственность можно на свои средства и на заемные, то есть по ипотечному договору с банком или по целевому кредиту с другой организацией, например, с компанией-работодателем. На уплаченные проценты по детской доле также можно заявить возврат НДФЛ.
Серовы купили дом за 8 млн рублей и оформили по ¼ доли собственности на каждого члена семьи — родителей и двух несовершеннолетних детей. Каждый член семьи имеет право на 2 млн рублей. Но вернуть НДФЛ на детей не удастся, так как размер родительских льгот уже достиг максимума.
Налоговый вычет при продаже доли в квартире
Вернуть налог можно не только при покупке, но и при продаже жилой недвижимости. С помощью налоговой льготы снижается налогооблагаемая база, и НДФЛ платится с меньшей суммы. Размер льготы составляет 1 млн рублей (пп.
1 п. 2 ст. 200 НК РФ).
При этом, согласно пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ, размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами пропорционально их доле.
В случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности— по договоренности.
Это означает, что имущественный вычет распределяется на всех дольщиков. И если вы владеете частью недвижимости, то вычет будет поделен в соответствии с размером вашей доли.
Супруги в 2021 г. купили дом и оформили поровну в долевую собственность. В 2022 г. они продают его за 3 млн рублей. При этом сделку оформляют по общему ДКП.
В 2023 г. каждый супруг заплатит налог в размере: 13% * (1 500 000 – 500 000) = 130 000 рублей.
где: 1 500 000 — стоимость доли (½ дома). 500 000 — доля вычета (½ от общей суммы).
Не забудьте, что при расчете НДФЛ вместо налогового вычета можно использовать расходы на приобретение. В том числе, если недвижимость получена в дар от близкого родственника или по наследству. Расходы на покупку необходимо подтвердить документально.
При продаже долей отдельными договорами
Чтобы получить имущественную льготу в полном размере, можно оформить каждую сделку отдельным договором купли-продажи. В этом случае все совладельцы при долевой собственности на квартиру заявят к вычету по 1 млн рублей.
В 2021 г. супруги купили квартиру в общую долевую собственность. В 2022 г. они продают эту недвижимость за 3 млн рублей. При этом сделку оформляют по отдельным ДКП.
Каждому супругу придется заплатить НДФЛ в размере: 13% * (1 500 000 – 1 000 000) = 65 000 рублей.
где: 1 500 000 — стоимость доли каждого собственника (½ комнаты). 1 000 000 — вычет для каждого собственника.
Таким образом, при продаже недвижимости по отдельным договорам каждый дольщик получит льготу в полном объеме и законно снизит налогооблагаемую базу на 1 млн рублей.
Специалист по налогообложению
При продаже долей оформляйте отдельные ДКП. Так вы сможете применить имущественный вычет в полном размере. Обращайтесь к нашим экспертам: мы проверим ваши документы, за два дня составим декларацию 3-НДФЛ и отправим вам в формате pdf и xml.
Заполним декларацию 3-НДФЛ за вас
Стандартный
Заполните самостоятельно декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета в интуитивном конструкторе
Максимальный
Наш эксперт проверит ваши документы, заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета и самостоятельно отправит ее в ИФНС
Оптимальный
Наш эксперт проверит ваши документы, рассчитает максимальный налоговый вычет и заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ
Показать все
Частые вопросы
Уже вернул НДФЛ за себя. Как получить остаток за счет доли сына?
Подайте уточняющую декларацию и заявите имущественную льготу по доле несовершеннолетнего сына. Вам на счет зачислят остаток средств в пределах 260 тыс. рублей с учетом уже полученной суммы и стоимости купленного жилья.
При покупке доли в доме оплатили со счета брата. Могу я вернуть НДФЛ?
Можете, если документально подтвердите, что поручили брату внести за вас оплату, например, к пакету документов приложите доверенность и расписку от брата, что он получил от вас деньги.
Ребенку принадлежит доля в праве собственности на квартиру. Нужно ли брать согласие ребенка?
Нет, вы имеете право использовать долю несовершеннолетнего без его согласия. Помните, что ребенок не теряет право на льготу в будущем, когда купит собственное жилье и начнет платить НДФЛ.
Заключение эксперта
Чтобы получить имущественный налоговый вычет при долевой собственности в 2023 году, следует помнить о правилах расчета и дате регистрации недвижимости. Налоговый вычет за жилье, купленное до 2014 г., рассчитывается по законодательным нормам, действовавшим на дату регистрации.
Помните, что при покупке квартиры вы имеете право вернуть налог по доле ребенка. Это право у вас сохраняется, даже если вы всю жилплощадь оформили на несовершеннолетнего ребенка.
Передайте пакет документов в ИФНС по месту постоянной регистрации — через личный кабинет налогоплательщика на официальном сайте ФНС или с помощью нашего сервиса. Оформляйте документы с нашими экспертами — это самый короткий путь, чтобы вернуть свои налоги!
Публикуем только проверенную информацию
Налоговый вычет за покупку квартиры у родственников
В статье мы разберем, можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственника в 2023 году, кто такие взаимозависимые лица, какие суммы можно вернуть с помощью имущественной льготы при сделке между родственниками, и как это оформить.
Покупка у взаимозависимых лиц
Самое главное, что необходимо знать об имущественном вычете при сделке с родственниками, это то, что согласно Налоговому Кодексу (п. 5 ст. 220 НК РФ), возврат налога не предусмотрен, если сделка купли-продажи совершается между взаимозависимыми лицами.
Разберемся, кто такие взаимозависимые лица.
Важно! Если сделка была между взаимозависимыми лицами, то налоговый вычет оформить не удастся.
Сделка между родственниками состоялась до 01.01.2012 г.
До 2012 г. к взаимозависимым лицам относили всех родственников, и степень родства была не важна. Родители, бабушка, дядя, кузен, теща, свекор или кто-то другой по родственной линии, пусть и весьма дальней, — считались взаимозависимыми.
Таким образом, если сделка купли-продажи прошла до 2012 г., и продавцом выступал любой родственник, даже по линии супруга, налоговый вычет получить нельзя.
Сделка между родственниками состоялась после 01.01.2012 г.
В 2012 году в НК РФ появился строго обозначенный перечень взаимозависимых лиц (ст. 105.1 НК РФ).
С этого времени взаимозависимыми лицами считаются:
- Супруг/супруга;
- Родители (усыновители);
- Опекуны/попечители;
- Дети (усыновленные в том числе);
- Братья/сестры.
Как видите, ни бабушек/дедушек, ни тетей/дядей, ни родных супруга в этом списке нет (пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ)
Иванов приобрел жилье у своего брата. Но так как они являются взаимозависимыми лицами, то налоговую льготу при покупке квартиры у брата он получить не может.
Рассчитайте свою сумму Калькулятор всех налоговых вычетов
Если вы покупали квартиру после 01.01.2012 у родственника вне этого списка, вы можете подать на налоговый вычет, так как эти лица уже не считаются взаимозависимыми, то есть теми, кто может повлиять на результат сделки.
Петров в 2022 г. приобрел жилой дом у двоюродного дяди. Петров может оформить имущественную льготу, так как не считается взаимозависимым лицом с таким дальним родственником.
Размер имущественного вычета
У вас есть право на налоговый вычет и вы можете претендовать на возврат налога, если вы:
Налоговый резидент РФ
Плательщик НДФЛ по ставке 13% или 15%
Налоговый резидент РФ — лицо, находящееся на территории России более 183 дней в течение 12 месяцев, идущих подряд. Статус резидента не привязан к гражданству. Налоговым резидентом может быть как гражданин России, так и иностранец.
И россиянин, надолго выехавший из России, перестает быть резидентом РФ и теряет право на возврат НДФЛ.
Есть еще одно условие при получении вычета: нельзя вернуть налогов больше, чем было уплачено за год. И если с вашей зарплаты или другого дохода в бюджет государства за год поступило, например, 130 тыс. рублей, то вернуть с помощью всех вычетов вы сможете не больше 130 тысяч.
Фото: Максимальные возвраты по имущественному вычету
Если налогов, уплаченных за год, не хватило, чтобы получить всю сумму возврата, недополученный остаток на следующий год не переносится и сгорает. Исключение — имущественный налоговый вычет.
Остаток имущественной льготы можно перенести на следующий налоговый период (календарный год) и продолжить ежегодно возвращать НДФЛ до тех пор, пока не будет исчерпана вся причитающаяся сумма.
Специалист по налогообложению • Стаж 15 лет
Перенести на будущие налоговые периоды можно только имущественный вычет. Чтобы правильно распорядиться льготами, обращайтесь к нашим экспертам: мы проверим ваши документы, в течение 2 дней заполним декларацию 3-НДФЛ и самостоятельно отправим в ИФНС.
Покупка за свои средства
Основной налоговый вычет на покупку ограничен суммой в 2 млн рублей (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).
То есть максимально по закону вернуть можно только 13% от этой суммы — 260 тыс. рублей.
Сидорову продал квартиру дальний родственник за 3 млн руб. Несмотря на то, что покупка больше, чем 2 млн, Сидоров может заявить к возврату только 260 тыс. рублей.
Покупка квартиры у родственников — налоговый вычет за ипотеку
Помимо основной имущественной льготы налоговый резидент РФ имеет право на вычет по процентам ипотеки. Покупка в ипотеку между родственниками — обычная и частая практика. Если родственники не взаимозависимые, можно оформлять возврат подоходного налога по процентам.
Он ограничен суммой в 3 млн рублей (п. 4 ст. 220 НК РФ).
То есть к возврату можно заявить не более 390 тыс. рублей.
Имейте в виду, что возврат НДФЛ за проценты по ипотеке возможен только из расчета фактически уплаченных процентов, а не общей суммы долга.
Алексеев взял ипотеку и купил квартиру у двоюродного брата. Потратил 5 млн рублей. По процентам уже заплатил 300 тыс. рублей.
Алексеев может вернуть налог в размере 260 тыс. рублей по основной имущественной льготе и еще 39 тыс. рублей (13% от 300 тыс. руб.) по ипотеке.
Налоговый вычет при покупке у родственников по уступке права
Несмотря на то, что имущественный вычет при покупке квартиры у родственников получить нельзя, существует ситуации, когда льготу за квартиру, проданную близким членом семьи, получить все же можно.
Как следует из п. 5 ст. 220 НК РФ, ограничение затрагивает только сделки купли-продажи между взаимозависимыми лицами.
Имущественные налоговые вычеты не предоставляются, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 НК РФ.
Но в отношении других видов сделок, например, по договору переуступки прав требований, таких ограничений нет. То есть вычет при покупке у близкого родственника по ДКП получить нельзя, но по другому виду сделки — вполне возможно.
Иванов-старший заключил договор ДДУ и внес оплату. Позднее он продал сыну право на строящуюся квартиру по договору о переуступке прав требований. Передачу средств зафиксировали в расписке.
Так как никаких ограничений на данный вид сделки между родственниками нет, Иванов может подать на вычет по НДФЛ после подписания Акта приема-передачи.
Вычет при продаже квартиры родственнику
На такой вид сделок НК РФ ограничений не накладывает.
Максимальный имущественный налоговый вычет при продаже жилья составляет 1 млн руб. Его можно получить при продаже жилой недвижимости любому лицу, как взаимозависимому, так и нет.
Как оформить вычет после покупки у родственника
Если вы стали владельцем жилья, купленного у члена семьи, не являющегося взаимозависимым лицом, налоговый вычет можно оформить двумя способами: через ФНС и через работодателя.
Фото: Список документов для получения вычета
Через Налоговую инспекцию
Вычет через инспекцию можно получить на следующий год после получения права на льготу. Такое право при покупке жилья в новостройке подтверждает Акт приема-передачи, при покупке на вторичном рынке по договору купли-продажи — выписка из ЕГРН.
Для ИФНС вам понадобится:
- Декларация 3-НДФЛ;
- Справка 2-НДФЛ со всех мест работы, если вы меняли их в течение года;
- Договор о приобретении недвижимости;
- Выписка из ЕГРН при покупке по договору купли-продажи или Акт приема-передачи при покупке по ДДУ;
- Документы, подтверждающие оплату: чеки, платежные поручения, банковские выписки, расписка продавца и т.д.;
- Кредитный (ипотечный) договор, если были использованы заемные средства;
- Справка банка об уплаченных за год процентах;
- График погашения кредита и уплаты процентов по кредитному (ипотечному) договору;
- Документы, подтверждающие оплату кредитных процентов (чеки, платежные поручения, банковские выписки и т.д.).
Камеральная проверка документов обычно длится три месяца. Затем в течение 10 дней выносится решение, и еще месяц потребуется на перечисление средств на ваш счет.
Специалист по налогообложению
Отсутствие хотя бы одного документа может стать причиной отказа в вычете. Чтобы не ошибиться и не потерять законные выплаты, обращайтесь к нашим экспертам: мы проверим все ваши документы, включим в декларацию 3-НДФЛ максимальную сумму возврата, в течение 2 дней заполним форму и самостоятельно отправим в вашу ИФНС.
Оформим налоговый вычет за вас
Стандартный
Заполните самостоятельно декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета в интуитивном конструкторе
Максимальный
Наш эксперт проверит ваши документы, заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета и самостоятельно отправит ее в ИФНС
Оптимальный
Наш эксперт проверит ваши документы, рассчитает максимальный налоговый вычет и заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ
Показать все
Через работодателя
Возврат НДФЛ при покупке квартиры у родственников можно оформить через работодателя в том же году, когда получено право на льготу. В Личном кабинете на сайте ФНС заполните специальную форму и приложите необходимые документы.
В течение 30 дней инспектор проверит ваши бумаги и вынесет решение о предоставлении вычета. Будет составлено Уведомление, которое налоговая служба самостоятельно переправит вашему работодателю.
После этого бухгалтерия предприятия приостановит удержание НДФЛ из вашей заработной платы и вернет налоги, выплаченные вами с начала года. Так будет происходить до тех пор, пока не будет исчерпана вся сумма возврата или до конца календарного года — в зависимости от того, что наступит ранее.
Образец заявления
Перечень необходимых документов для оформления налогового вычета при покупке жилья
Частые вопросы
Купила квартиру у своей бабушки. Отдала всю сумму. Я имею право на вычет?
Да, вы можете получить имущественную льготу, так как вы с бабушкой не считаетесь взаимозависимыми лицами.
Сестра купила комнату у бывшего мужа. Может она вернуть подоходный налог?
Если сделка оформлена после расторжения брака, то ваша сестра имеет право на возврат налога.
В 2011 купил у дяди дом и налог не возвращал. Могу это сделать сейчас?
Нет, не можете, потому что до 2012 г. дядя считался близким родственником, при сделках с которыми имущественная льгота не предоставляется.
Заключение эксперта
Закон не запрещает оформить налоговый вычет за покупку квартиры у родственников за 2022 год, если они не являются взаимозависимыми лицами. Поэтому обращайте внимание на взаимозависимость с другими участниками сделки. Купля-продажа между близкими родственниками лишит вас возможности получить возврат 13% в 2023 году.
Публикуем только проверенную информацию