Налог с продажи квартиры по наследству

17.03.2023 распечатать При продаже любой квартиры, которая находилась в собственности менее минимального срока владения, нужно декларировать доход и заплатить НДФЛ. Для жилья, полученного по наследству, такой срок владения меньше обычного. Кроме того, срок владения имуществом исчисляется не с момента регистрации права собственности наследника.

Когда при продаже квартиры, полученной по наследству, нужно заплатить НДФЛ

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, право собственности на который получено в порядке наследования, составляет три года. Так установлено подпунктом 1 пункта 3 статьи 217.1 Налогового кодекса. Значит, если вы до истечения трех лет продали наследованную квартиру, то обязаны подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог.

С какого момента нужно считать три года

У наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследованное имущество возникает со дня открытия наследства независимо от даты государственной регистрации этих прав. Статьями 1114 и 1152 Гражданского кодекса установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследованное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Об этом ранее разъяснял Минфин России в письме от 14 января 2022 года № 03-04-05/1334.

Таким образом, если со дня открытия наследства на квартиру до момента продажи прошло менее трех лет, то доход от продажи облагается НДФЛ. Если же со дня открытия наследства на квартиру прошло больше трех лет, то не нужно подавать декларацию и платить налог.

Как уменьшить НДФЛ к уплате

Если налог все-таки нужно заплатить, то наследник может применить имущественный налоговый вычет при продаже квартиры в сумме 1 000 000 руб. Например, если квартиру, которую получили по наследству, продали за 2 000 000 руб., вычет применили в размере 1 000 0000 руб., то НДФЛ нужно будет заплатить с 1 000 000 руб. То есть 130 000 руб. вместо 260 000 руб. Кроме того, есть еще один вариант – учесть расходы, фактически уплаченные при покупке квартиры. Они должны быть документально подтверждены.

Минфин в письме 16 февраля 2023 года № 03-04-05/13296 отмечает, что наследник при расчете НДФЛ с продажи наследованной квартиры может учесть документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения. Основание – абзац 19 подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса.

—> Ваш браузер не поддерживает плавающие фреймы!

Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.

Продажа квартиры при наследовании

Перед законными правопреемниками умершего родственника часто встает такой вопрос, как продажа квартиры, полученной по наследству. Сделать это можно только после того, как получено нотариальное свидетельство и оформлено право собственности на недвижимость в органах Росреестра. Этот факт подтверждается выпиской ЕГРН.

После ее получения можно приступать к поиску покупателя и подготовке необходимых документов.

Особенности продажи унаследованной квартиры

Отчуждение квартиры наследниками мало отличается от обычной продажи, включая необходимость согласования с органами опеки, если в помещении прописан несовершеннолетний ребенок. На практике сделка осложняется тем, что, как правило, наследников бывает несколько, и квартира находится в общей долевой собственности. Если имеет место наследство по завещанию, продажа квартиры может усложняться выделом обязательной доли наследникам по закону – несовершеннолетним детям, нетрудоспособным родителям, супруге/супругу.

Собственник доли вправе ее продать, но для этого ему необходимо:

• письменно предложить ее другим участникам долевой собственности с указанием цены и условий (соблюдение права преимущественной покупки)
• получить от них письменное согласие или отказ, поскольку у других участников есть право преимущественной покупки;
• подождать 30 дней, и если ответа не будет, можно расценивать его отсутствие как отказ от покупки.

Если один из наследников нарушит закон и не предложит свою долю другим, последние имеют право в течение 3-х месяцев восстановить свое право преимущественной покупки в судебном порядке. В частности, такая ситуация распространена, если выделена доля в совместной собственности супругов, и переживший наследодателя муж (жена) претендуют на проживание в квартире.

Найти покупателя на долю в праве на квартиру достаточно сложно. Ведь она не считается в квадратных метрах или комнатах. Каждый из сособственников имеет право пользоваться жильем на равных условиях. Это объясняется тем, что при наследовании по закону полагаются равные доли, по завещанию – наследники получают ту часть, которую указал наследодатель.

При этом доля в наследстве на момент его принятия не выделена в натуре, то есть, ориентиром для распределения служит оценочная стоимость жилья, если кто-то согласится на компенсацию, или общий порядок пользования для всех собственников.

При хороших отношениях, наследники могут договориться об одновременной продаже всех долей, но это возможно не всегда. В невыгодном положении оказывается тот, кто проживает в квартире, полученной при наследовании. Если он не в состоянии купить предложенные ему доли, то может оказаться на одной площади с чужими людьми.

Для будущих собственников такая сделка – отчасти рисковая покупка квартиры (наследство по завещанию подразумевает, что правопреемниками могут быть не только родственники).

Раздел недвижимого наследства у нотариуса

Как уже было отмечено, общая долевая собственность на жилое помещение не всегда удобна для наследников, так как создает неудобства при продаже такой квартиры. Один из вариантов решения — раздел наследства, который производится у нотариуса.

Например, если в состав имущества входит квартира, загородный дом, гараж, автомобиль, наследники могут составить соглашение, в котором укажут, кому переходят конкретные объекты. При этом не обязательно придерживаться размера наследственных долей, или можно предусмотреть денежную компенсацию. Наследство по завещанию, продажа квартиры и другого имущества в последующем – логичные этапы справедливой реализации воли наследодателя.

Соглашение о разделе наследственного имущества можно составить, как до регистрации недвижимости в органах Росреестра, так и после нее. После удостоверения нотариусом, оно является правоустанавливающим документом для государственных органов, на основании которого производится регистрация квартиры на одного наследника. Такое решение упрощает ее последующую продажу жилья.

Раздел общего имущества всеми наследниками по соглашению означает прекращение режима совместной долевой собственности. Однако если выдел доли влечет прекращение отношений собственности только в отношении выделившегося наследника, между остальными участниками сохраняются отношения общей долевой собственности.

Удостоверение нотариусом сделки с продажей долей

С 2016 года сделку по продаже квартиры в долевой собственности необходимо заверять у нотариуса. Это требование не обязательно только в том случае, когда наследники продают все доли одновременно. Требование обусловлено тем, что в сфере недвижимости развито множество мошеннических схем.

Удостоверение сделки у нотариуса гарантирует соблюдение всех законодательных норм.

Если долевая квартира отчуждается всеми сособственниками одновременно — такую сделку можно сделать в простой письменной форме. Однако практика показывает, если основанием приобретения прав стало наследство по завещанию, продажа квартиры чаще всего оформляется через нотариуса, даже если закон этого не требует. Причина такого решения сторон сделки – стремление минимизировать риски и ошибки.

Так, чтобы обойти условие о соблюдении преимущественного права покупки доли квартиры участниками долевой собственности, часто использовалась схема дарения. В этом случае не обязательно предупреждать сособственников, чем и пользовались недобросовестные продавцы.

Для покупателя такая сделка нежелательна. Если в суде будет доказано, что «дарение» было за деньги, сделка будет признана недействительной со всеми вытекающими последствиями. При этом покупатель в такой ситуации рискует не вернуть переданные деньги и доказать в суде факт покупки, поскольку оформлен безвозмездный договор дарения.

До момента подписания договора нотариус разъясняет эти и другие возможные негативные последствия.

Документы, требующиеся при продаже квартиры

Легализация отчуждения недвижимости, в том числе, когда оформляется покупка квартиры после того, как принято наследство по завещанию или закону, предполагает подачу таких документов:

• Свидетельство о праве на наследство — это основание приобретения квартиры.
• Выписка из ЕГРН, свидетельство, полученное до 15 июля 2016 года.
• Документы с перечнем всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении (выписка из домовой книги или единый жилищный документ).

Перечисленные документы, как правило, требует покупатель (риэлторская компания) для проверки объекта недвижимости. Кроме них, нужно подготовить документы о личности продавца и подтверждающие его права на отчуждение квартиры, полученной в порядке наследования. К ним относятся:

• паспорт продавца, свидетельство о рождении ребенка до 14 лет, если сделка совершается представителем от его имени;
• обязательство о снятии с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в квартире (могут также затребовать на них справку из ПДД, что не стоят на учете);
• разрешение органов опеки и попечительства, если в помещении прописаны дети до 18 лет.

Надлежащим образом оформленное наследство по завещанию, продажа квартиры через нотариуса, как и другие сделки – это гарантия юридической чистоты и правовой надежности, поскольку нотариальное удостоверение предполагает тщательную проверку документов и правосубъектности сторон.

Кроме того, нотариус консультирует по комплектации документов при наследовании и/или подписании договоров, при необходимости делает запросы для получения недостающих данных, оказывает другую практическую помощь. На момент нотариального удостоверения купли-продажи квартиры нотариус убеждается, что на этот объект не наложены ограничения, аресты, запреты на отчуждение, в том числе по причине судебных тяжб.

Комментирует нотариус:

Обратите внимание, что при продаже наследственной квартиры не требуется предъявлять согласие супруга, если продавец состоит в браке. Имущество, полученное по наследству, не входит в состав общей семейной собственности и принадлежит наследнику единолично.

Налог с продажи наследственной квартиры

Налог с унаследованного имущества по закону в нашей стране не взимается, его заменила уплата государственной пошлины при оформлении наследства у нотариуса. Это фиксированная сумма, регламентированная Налоговым кодексом РФ и единая по территории всей страны.

Что касается сделки по продаже полученной по наследству квартиры, то она облагается НДФЛ по общим правилам.

1. Если продается недвижимость, находящаяся в собственности продавца менее 3-х лет, то с дохода, полученного от продажи нужно уплатить налог в размере 13 % от полученной суммы.
2. Если с момента наследования квартиры прошло три года и более, сделка не подлежит налогообложению. Срок отсчитывается с момента возникновения права на имущества, то есть со дня смерти наследодателя.

В первом случае продавец обязан по истечении налогового периода, в котором была совершена сделка (год), подать в ФНС декларацию и перечислить самостоятельно рассчитанную сумму до 1 июля следующего года. С 2016 года общий минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты налога составляет 5 лет. Однако в отношении продажи квартир, основанием приобретения которых является наследование, сделано исключение (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

При продаже унаследованной недвижимости предоставляется налоговый вычет на сумму 100 000 000 рублей.

При продаже квартиры, доставшейся в порядке наследования, нужно учитывать следующий нюанс. Изменение состава собственников, переход доли к другому участнику долевой собственности не изменяет срок владения жильем, который отсчитывается с даты первичной регистрации.

Пример. Единственной наследницей умершего гражданина выступает супруга. В 2018 году она наследует ½ часть квартиры, которой они владели с мужем в равных долях с 1998 года. При ее продаже в 2019 году она освобождается от необходимости платить налог.

В то же время, если бы половину квартиры получило другое лицо, например, по завещанию, ему пришлось бы уплатить в бюджет налог с дохода (Письмо Минфина № 03-04-05/8654 от 13.02.2019).

Консультация нотариуса перед продажей

Сделки с недвижимостью характеризуются определенными рисками, в первую очередь для покупателя. Продавец унаследованного жилья должен помнить, что обычно к делу привлекается юрист и будут проверены все операции с этой квартирой примерно за 3-х летний период — срок исковой давности, в течение которого актуальны притязания других наследников.

В случае продажи квартиры, находящейся в долевой собственности наследников, удостоверение договора у нотариуса является обязательным по закону. В остальных случаях это обычно делается добровольно. Практика показывает целесообразность нотариального удостоверения сделок с недвижимостью и выгоды такого подхода для обеих сторон.

В частности, такая легализация уменьшает количество потенциальных споров в судах и мошеннических действий.

Проверка нотариусом законности всех действий наследников, гарантирует «чистоту» сделки и уверенность в том, что она впоследствии не будет признана недействительной. Это способ минимизации рисков, которые потенциально влечет наследство по завещанию и продажа квартиры, права на которую получены в результате наследования.

Наша нотариальная контора расположена в центре Москвы, мы работаем ежедневно: в будние дни до 21 часа вечера, в выходные до 20 часов. Расписание работы в праздничные дни смотрите на сайте. Записаться на прием в удобное время и получить квалифицированную консультацию по продаже (покупке) унаследованной квартиры можно по телефону или с помощью формы обратной связи.

Вам может быть интересно:

• Наследство по завещанию: пропущен срок
• Частичное наследование
• Наследование по прописке
• Наследование авто
• Наследование дарственной
• Наследование исключительного права

Нужно ли платить налог с продажи унаследованной квартиры?

Какие налоги действуют при перепродаже унаследованной квартиры? И можно ли в таких случаях оформить вычет?

Что такое налог с продажи недвижимости?

При продаже недвижимости физические лица обязаны заплатить налог с полученного дохода. Исключение составляют случаи, когда имущество находятся в собственности больше минимального срока владения (от 3 до 5 лет в зависимости от ситуации).
Ставка налога составляет 13%. Например, если вы купили квартиру за 1 млн рублей, а продали за 1 млн. 500 тыс., налог 13% придется заплатить с 500 тыс. рублей.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, переданной по наследству?

Если квартира получена в наследство от близкого родственника или члена семьи минимальный срок владения, после которого можно продать квартиру без налога составляет 3 года. В случае, если квартира получена в наследство от человека, не являющегося родственником, и при этом жилье не является единственным, срок владения увеличивается до 5 лет.
При продаже недвижимости раньше этого срока необходимо подать налоговую декларацию и заплатить налог по ставке 13%.

Как рассчитывается срок владения квартирой?

• Отсчет срока владения квартирой начинается со дня смерти наследодателя (того, кто оставил квартиру в наследство);
• Если наследодатель пропал без вести, то дата исчисляется с момента признания судом факта исчезновения;
• Если квартира была в собственности супругов, а впоследствии один из них умер, то отсчет начинается с даты приобретения квартиры в собственность. Например, если квартира куплена в 2015 году в совместную собственность супругов, в 2018 году умер один из супругов, то уже в 2019 году продать квартиру можно без уплаты налога.

Нужно ли подавать налоговую декларацию?

При продаже унаследованной квартиры после истечения минимального срока владения подавать налоговую декларацию не требуется. Если же сделка произошла до этого момента, необходимо направить декларацию до 30 апреля года, следующего за годом продажи.

Как снизить налог с продажи квартиры, полученной в наследство?

Получатель наследства может законным способом уменьшить сумму налога с помощью оформления налогового вычета, а также, уменьшить налоговую базу сумму, которую наследодатель потратил на покупку данного жилья.

Вариант 1. Воспользоваться налоговым вычетом

Имущественный вычет позволяет уменьшить сумму, с которой уплачивается налог, на 1 млн рублей (при продаже квартир, комнат, домов, садовых домов, земельных участков) или на 250 тыс. рублей (при продаже нежилых помещений, гаражей и т. д.).

Например, вы унаследовали квартиру и сразу же решили ее перепродать за 3 млн рублей. Вы сможете заплатить налог по ставке 13% не с 3 млн рублей, а с 2 млн рублей, если к налоговой декларации приложите заявку на оформление вычета.

Подробнее о том, как уменьшить налог с помощью налогового вычета, мы рассказали в материале — «Налог с продажи недвижимости».

Вариант 2. Уменьшить налоговую базу на изначальную стоимость жилья

В данном случае нужны подтверждающие документы о расходах наследодателя (договор купли-продажи, другие документы). Например, если близкий родственник оставил в наследство квартиру, которую купил за 2 млн рублей, а наследополучатель продал квартиру за 3 млн. рублей, то последний может снизить свой доход от продажи на 2 млн рублей.

В нашем материале мы рассказали, как подать документы на налоговый вычет — «Налог с продажи недвижимости».

Налог с продажи квартиры по наследству

Получить квартиру в наследство – большая удача. Можно в ней поселиться, если пока не удалось самому купить жилье. Либо продать и получить неплохой капитал без особых усилий.

По статистике второй вариант не такой уж и редкий: ежегодно 10-15% из общего числа сделок на вторичном рынке России приходится на наследственное жилье. Тем не менее продажа квартиры по наследству – дело особенное. Есть свои законы и правила, в том числе в плане уплаты налогов.

Разбираемся, как продать квартиру по наследству и заодно сэкономить у налоговиков.

Особенности оформления наследства

Чтобы без проблем продать квартиру после вступления в наследство, сначала надо правильно ее принять. А именно – успеть заявить о своем праве на имущество, собрать все документы и не наделать в них ошибок. Есть строгие правила принятия наследства.

Если их нарушить, продажа жилья обернется головной болью. В некоторых случаях вы вообще останетесь без квартиры. В этом деле важны сроки: с даты смерти владельца жилья у вас есть 6 месяцев, чтобы заявить о статусе наследника.

Если этого не сделать, то квартира достанется наследникам следующей очереди. И тогда придется обращаться в суд, а он не всегда идет навстречу. Судья ждет доказательств, почему вы не спохватились раньше, то есть нужно указывать уважительные причины. Например, вы лежали в больнице с серьезным диагнозом, были в другой стране, местах лишения свободы или же не получали сообщений о смерти наследодателя. Все это считается уважительными причинами.

Впрочем, если другие наследники напишут согласие об отказе от квартиры в вашу пользу, то дело решится без суда. Правило 6 месяцев со дня смерти покойного не действует, если его наследник – еще нерожденный ребенок. Малыш вступает в наследство в течение полугода после того, как появился на свет. Деньги в казну государства платить наследникам не нужно.

По закону налог на вступление в наследство квартиры не требуется. Без уплаты налога получить ее в свое владение может кто угодно по отношению к умершему: родственник, друг или же незнакомый человек. Другой вопрос – обременения квартиры: она в ипотеке, есть долги по коммуналке, задолженности перед соседями, если умерший владелец наследства затопил квартиру снизу. В этих случаях наследнику придется рассчитываться с банком, ЖКХ и соседями. Кто-то готов принять квартиру с такими проблемами.

А для кого-то долги могут стать новостью и непосильной ношей. Поэтому прежде, чем вступать в наследство, заказывают выписку из ЕГРН . Она расскажет обо всех обременениях по квартире, решениях судов и людях, в пользу которых эти обременения наложены. Также в выписке указаны сроки, до каких пор действуют ограничения и обременения. Заказать выписку можно самыми разными способами, начиная от личного визита в МФЦ и заканчивая онлайн-сервисами.

Второй вариант сегодня более востребован, потому что помогает сэкономить время. Да и обходятся справки, выданные в режиме онлайн, дешевле. Именно такие выгоды предлагает сервис ЕГРН.Реестр . Стоит всего лишь в сроке поиска указать кадастровый номер квартиры или же ее точный адрес.

Сервис предложит выбрать нужный вид справки. Если вы хотите досконально проверить жилье, лучше заказывать полную выписку. Внимание!

В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.

Как принять наследство в 4 шага:

Шаг 1. Прийти к нотариусу и написать заявление о том, что вы готовы быть наследником. К заявлению приложить документы, памятку о которых даст нотариус. Наследство открывается в той нотариальной конторе, которая прикреплена к району населенного пункта, где покойный жил в последнее время. Шаг 2. Оплатить госпошлину. Шаг 3. Вступить в права.

Доказательством этого считается свидетельство о наследстве. Шаг 4. Отнести полученный документы в МФЦ, чтобы квартиру зарегистрировали в Росреестре. В итоге выдадут выписку из ЕГРН, где вы будете указаны как новый владелец недвижимости.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, полученной по наследству?

• 3 года нужно подождать, если наследство оставил близкий родственник или же член семьи;
• 5 лет ждет тот, кто получил квартиру от родственника, но не такого уж и близкого (например, дяди) или от совершенно чужого по крови человека.

Если минимальный срок владения не выдержан, то придется идти в налоговую. За квартиру дороже 1 млн рублей, надо заплатить 13% от ее цены.

Как рассчитывается срок владения унаследованной квартирой?

В некоторых случаях совершенно не ясно, с какого момента считать срок владения при продаже квартиры, полученной по наследству. Например, такой вопрос возникает, если умер муж и часть жилья досталось в наследство жене. Как считать срок в этом случае: с момента смерти супруга или со дня покупки квартиры?

На этот счет в законодательстве все расставлено по полочкам. Можно выделить три основные ситуации с наследуемой квартирой:

1. Когда наследодатель умер. В этом случае наследник, желающий продать жилье, отсчитывает время со дня смерти наследодателя. Например, если сын захочет продать квартиру своего покойного отца, то без уплаты налога он может это сделать через 3 года после скорбной даты.
2. Когда наследодатель исчез. Если человек пропал без вести, и его не могут найти, то его квартира достается наследникам. Однако прежде факт пропажи должен признал суд. Тот день, когда судья вынесет вердикт, и становится точкой отсчета срока владения недвижимостью.
3. Когда умер один из супругов, чья квартира в общей собственности. Здесь дата смерти не играет роли. Срок владения считают с момента, когда недвижимость была оформлена в собственность. Например, квартиру супруги покупали в 2015 году, а муж умер в 2022 году. Жена может тут же ее продать без налогов, потому что срок владения уже больше минимума.

Нюансы продажи квартиры, полученной по наследству

Продажа квартиры, полученной по наследству, – дело непростое. Есть свои подводные камни, от которых лучше подстраховаться. Иначе впереди ждут долгие походы в суды.

Завещание. Если квартира досталась по завещанию , перед продажей нужно найти последнюю версию этого документа. Завещание может быть как у наследодателя, так и у нотариуса.

Если оригинала завещания нет, а квартира продана, то проблемы могут возникнуть и у покупателя, и у продавца. Вдруг окажется так, что в последней версии завещания совсем другие наследники, и они обязательно отправятся в суд. Покупатель квартиры рискует остаться без жилья и денег.

Продавца тоже не оставят в покое – придется отдавать деньги. А если их уже нет, то возбудят исполнительное производство.

Другие наследники. Еще один важный момент в продаже квартиры по наследству – нужно узнать, нет ли кроме вас еще прямых наследников. Бывает, что право на наследство выдают раньше, чем через 6 месяцев после смерти владельца квартиры.

Наследник тут же выставляет ее на продажу и устраивает сделку. Но вскоре объявляются еще претенденты на недвижимость – просто о своем праве они узнали позже. Ведь по закону наследник заявляет о своих правах в течение 6 месяцев с момента, когда только узнал о смерти наследодателя.

Важно! У наследственных судебных дел есть срок давности, который составляет 3 года. Если претендент на недвижимость не успел вступить в права и объявился через пару лет, он может отсудить жилье и отменить сделку.

Среди возможных претендентов на наследство стоит поискать детей умершего. Если их не учли, когда делили квартиру, то в будущем тоже могут возникнуть проблемы: как только детям исполнится 18 лет, они имеют право потребовать свою долю.

Продажа доли в унаследованной квартире. Когда прямых наследников несколько, каждый получает долю в квартире. Если кто-то решит продать свою часть, ему сначала нужно получить на это разрешение остальных владельцев жилья и предложить им выкупить долю.

Иначе сделку аннулируют.

Продажа квартиры несовершеннолетнего наследника. Нередко среди наследников есть дети до 18 лет. Если такую квартиру родители или опекуны собрались продавать, то нужно разрешение органов опеки.

Иначе сделка тоже будет признана недействительной или просто не пройдет в Росреестре.

Сколько платить налог с продажи квартиры по наследству?

Размер налога с продажи квартиры, полученной по наследству, зависит от того, сколько времени в году вы живете в России:

• Если продавец жилья не выезжал за пределы страны в течение 183 дней, то считается резидентом. А с них государство просит 13% налога с наследства квартиры.
• Продавцы, которые не бывают в России больше 183 дней, уже относятся к числу нерезидентов. Эта категория граждан платит налог в размере 30%.

При этом есть у вас гражданство или нет, не играет никакой роли. Статус нерезидента присваивается не всем, кто надолго выезжает за границу. Некоторые россияне могут годами жить в другой стране, но при этом оставаться резидентами. К ним относятся такие категории:

• Военные, которые работают в другой стране по заданию правительства;
• Чиновники, чей статус предполагает работу за границей, – это дипломаты, послы;
• Люди определенных профессий, которые хоть и работают за рубежом, но при этом выполняют для своего государства какую-то миссию: врачи, ученые и т.д.

Для всех граждан из списка налог с продажи квартиры по наследству составляет всего 13%, а не 30%.

Кто освобождается от выплаты налога с продажи квартиры, полученной по наследству?

Закон построен так, что никому поблажек в этом плане нет: налог с продажи квартиры по наследству придется платить абсолютно всем. Не играет роли преклонный возраст, статус малоимущих, инвалидность и т.д. Льготы положены определенным категориям граждан только на налог на имущество, то есть тот, который нужно платить каждый год за свою квартиру.

А в случае с продажей жилья речь идет о налоге на полученные доходы.

Впрочем, сэкономить все же получится. Для этого есть налоговый вычет. Продавец может использовать его и в итоге заплатить государству меньше.

Налоговый вычет рассчитывается так: нужно из полной цены квартиры вычесть 1 млн рублей. Налог предстоит выплатить только с получившейся суммы.

Пример: Вы продали квартиру после наследства и получили доход в размере 4 млн рублей. Из этой суммы вычитаем 1 млн рублей – получится 3 млн рублей. Государству нужно отдать 13% лишь с 3 млн рублей.

Вычеты для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры по наследству до 2019 года

Налоговый вычет дается на один объект. До 2019 года существовало три варианта вычетов:

• Если есть документы на покупку квартиры и подтверждены расходы. Этот вид вычета не распространяется на квартиры, доставшиеся в наследство, потому что вы ничего не покупали. То есть расходы на жилье у вас нулевые.

Остальные два варианта касаются непосредственно наследников, решивших раньше времени продать жилье.

• Без подтверждения расходов. Вычет составляет 1 млн рублей. Однако при расчете налога сравнивают кадастровую стоимость и фактическую цену, по которой вы продали унаследованное. Если по факту квартира продана дешевле, чем 70% от кадастровой стоимости в год продажи, то государство потребует налог с большей суммы.

Пример: Вася продал квартиру, полученную по наследству, за 2,5 млн рублей. Кадастровая стоимость в год продажи составляла 4 млн. Получается, что цена по кадастру (4 млн Х 0,7 = 2,8 млн рублей) больше, чем Вася получил с продажи (2,5 млн рублей).

В этом случае налоговики будут отталкиваться от кадастровой стоимости. Вася не понес никаких расходов при покупке, поэтому ему положен вычет в 1 млн рублей:

2,8 млн рублей (цена по кадастру) – 1 млн рублей (вычет) = 1,8 млн рублей.

Вычисляем размер налога:

1,8 млн рублей Х 13% = 234 тысячи рублей.

• Если в унаследованной квартире несколько владельцев. В этом случае можно продать квартиру как целиком, в рамках одной сделки, так и по долям. Второй вариант выгоднее, потому что максимальный налоговый вычет в размере 1 млн рублей получит каждый владелец своей доли.

Пример: У Васи есть брат Петя. Они получили в наследство квартиру. Каждому досталось по 1⁄2 доле. Братья не стали дожидаться трех лет владения и решили продать жилье. Каждый искал покупателя на свою часть квартиры и в итоге продал по отдельным друг от друга договорам.

Цена была одинаковая. Одна доля стоила 2 млн рублей, то есть вся квартира обошлась бы покупателю в 4 млн рублей.

Вот сколько заплатит в казну государства каждый брат:

2 млн рублей (стоимость доли) – 1 млн рублей (вычет) = 1 млн рублей.

1 млн рублей Х 13% = 130 тысяч рублей.

Но если бы Вася и Петя собрались продавать квартиру как единый объект, то заплатили бы больший налог. Потому что вычет предоставляется на один объект, то есть 1 млн рублей вычета поделили бы между братьями:

2 млн рублей (доход каждого брата) – 500 тыс. рублей (налоговый вычет на половину квартиры) = 1,5 млн рублей.

1,5 млн рублей Х 13% = 195 тысяч рублей.

Вычеты для уменьшения НДФЛ при продаже квартиры по наследству после 2019 года

В 2019 году в Налоговый кодекс внесли поправки , благодаря которым появился дополнительный вычет. Им можно воспользоваться также при продаже квартиры после вступления в наследство.

Поправки гласят, что в случае продажи унаследованной квартиры до истечения минимального срока владения налог уменьшают на стоимость жилья. Чтобы воспользоваться этим правом, должны быть документы с его покупки наследодателем.

Пример: Дедушка оставил вам в наследство квартиру. Он купил ее несколько лет назад за 3 млн рублей. Эта сумма прописана в сохранившемся договоре купли-продажи, есть чеки, квитанции о переводе денег. Так как за прошедшие годы цены на недвижимость выросли, то вы хотите продать дедушкино наследство за 5 млн рублей.

В этом случае можно претендовать на вычет в размере той суммы, которую заплатил дедушка за квартиру – 3 млн рублей. Налог сократится:

5 млн рублей (ваша цена квартиры) – 3 млн рублей (заплатил за покупку дедушка) = 2 млн рублей.

2 млн рублей Х 13% = 260 тыс. рублей налога с продажи квартиры по наследству.

Для сравнения: Если бы дело происходило до 2019 года, то вам пришлось бы отдать в казну государства 520 тысяч рублей, потому что налоговый вычет составлял бы всего 1 млн рублей.

Как подавать декларацию при продаже квартиры, полученной по наследству?

Подача документов на налоги – строго регламентированное дело. Обычно декларацию нужно отправить налоговикам до конца апреля того года, который идет после продажи квартиры. Например, вы продали квартиру по наследству в любой месяц 2022 года. Декларация должна быть подана весной 2023 года.

Это относится и к нулевым декларациям, когда понесенные расходы превысили доходы. Деньги государство ждет до середины июля того года, когда была подана декларация.

Документ можно принести самостоятельно в налоговую. А можно и не выходить из дома – сейчас отчитаться о доходах просто в режиме онлайн. Главное, чтобы был кабинет налогоплательщика.

Кто забывает отчитаться перед налоговой или не уложился в срок, платит штрафы. Сначала немного: за каждый месяц 5% от той суммы, которую должны в качестве налогов. Однако чем больше затягиваете, тем больше придется платить.

Максимум, на котором останавливаются штрафы, составляет 30% от суммы задолженности.

Нулевая декларация не обязывает платить налоги, однако ее все равно нужно заполнить. Иначе придется отвечать рублем. Согласно ст.

119 НК РФ , штраф в этом случае составляет 1 000 рублей.

Через сколько можно продать квартиру без налога

Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy в Poccии, пpoдaжa любoй нeдвижимocти – этo oдин из cпocoбoв пoлyчeния дoxoдa. Cдeлки тaкoгo poдa oблaгaютcя НДФЛ в paзмepe 13% oт oбщeй cyммы.

Oднaкo ecть нeкoтopыe ycлoвия и oбcтoятeльcтвa, кoтopыe ocвoбoждaют пpoдaвцa oт yплaты этoгo нaлoгa. Bce oни oпиcaны нижe. Из мaтepиaлa cтaнeт пoнятнo, чepeз кaкoe вpeмя мoжнo пpoдaть квapтиpy бeз yплaты НДФЛ.

Cpoки пpoдaжи бeз yплaты нaлoгa

Этo oдин из глaвныx вoпpocoв, вoлнyющиx вcex пoтeнциaльныx пpoдaвцoв нeдвижимocти: кaкoв cpoк влaдeния квapтиpoй для пpoдaжи бeз нaлoгa.

Дo 1 янвapя 2016 гoдa cyщecтвoвaл зaкoн, coглacнo кoтopoмy cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ cocтaвлял 3 гoдa. Пocлe этoй дaты в зaкoнoдaтeльcтвe пpoизoшли измeнeния. Teпepь тaким cpoкoм являeтcя 5 лeтний pyбeж.

To ecть, пpoдaть нeдвижимocть и нe плaтить c этoгo дoxoдa НДФЛ мoжнo тoлькo чepeз 5 лeт влaдeния. Измeнeния в вoпpoce, cкoлькo нeльзя пpoдaвaть квapтиpy пocлe пoкyпки, cвязaны c мнoгoчиcлeнными cпeкyляциями нa cтpoитeльнoм pынкe и в нaлoгooблoжeнии.

Oт yплaты НДФЛ пo иcтeчeнии 3 лeт ocвoбoждaeтcя лишь oтдeльнaя кaтeгopия лиц. К тaким cлyчaям oтнocятcя:

• пoлyчeниe нacлeдcтвa;
• нeдвижимocть, пoлyчeннaя пyтeм дapeния члeнaми ceмьи или близкими poдcтвeнникaми;
• квapтиpa, cтaвшaя coбcтвeннocтью нa ocнoвaнии бeзвoзмeзднoй пpивaтизaции;
• нeдвижимocть, дocтaвшaяcя пo дoгoвopy пoжизнeннoй peнты.

Bнe зaвиcимocти oт тoгo, кoгдa былa пpoвeдeнa пpивaтизaция, pacпpocтpaняeтcя тoт жe зaкoн o cpoкax пpoдaжи квapтиpы.

Квapтиpa в ипoтeкy

Taкoгo poдa нeдвижимocть oблaгaeтcя нaлoгoм пo oбщeмy пpaвилy и нe являeтcя иcключeниeм. Пoкyпкa c пoмoщью ипoтeчнoгo кpeдитa ничeм нe oтличaeтcя oт пoкyпки зa нaличныe дeньги. Taким oбpaзoм, пpoдaжa нeдвижимocти бeз нaлoгa дoлжнa пpoиcxoдить нe мeнee, чeм чepeз 5 лeт пocлe пpиoбpeтeния.

Baжный нюaнc – чepeз cкoлькo мoжнo пpoдaть квapтиpy пocлe пoкyпки. Cpoк oтcчeтa нaчинaeтcя c мoмeнтa peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe. Ипoтeчнaя нeдвижимocть мoжeт быть oфopмлeнa нecкoлькими cпocoбaми:

• c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa пoкyпaтeля и нaлoжeниeм oбpeмeнeния кpeдитнoй opгaнизaциeй;
• c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти зa бaнкoм дo мoмeнтa пoлнoгo пoгaшeния кpeдитa.

Этoт мoмeнт и являeтcя ключeвым в вoпpoce нaчaлa oтcчeтa 5 лeт. Ecли кpeдитный дoгoвop cocтaвлeн тaк, чтo пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит физичecкoмy лицy пocлe пoгaшeния кpeдитa, тo oтcчeт cpoкa влaдeния квapтиpoй нaчинaeтcя c дaты пocлeднeгo плaтeжa.

Дpyгoй вapиaнт ипoтeчнoгo дoгoвopa бoлee pacпpocтpaнeн. Coглacнo eмy, пpaвo нa квapтиpy зaкpeпляeтcя зa пoкyпaтeлeм c caмoгo нaчaлa выплaт и мoмeнтa пoкyпки. Пpи пoдпиcaнии coглaшeния нeoбxoдимo yдocтoвepитьcя в нaличии этoгo пyнктa в дoгoвope. Ecли oбcтoятeльcтвo нe oгoвopeнo, тo дeйcтвyют oбщиe пpaвилa зaкoнoдaтeльcтвa.

Кaк и в пepвoм вapиaнтe, пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит oт бaнкa к зaeмщикy пocлe иcпoлнeния пocлeдним cвoиx oбязaтeльcтв в пoлнoм paзмepe. Пpoдaжa нeдвижимocти бoлee 5 лeт в coбcтвeннocти ocyщecтвляeтcя пo oбщим пpaвилaм.

Пoкyпкa квapтиpы c yчacтиeм мaтepинcкoгo кaпитaлa

Пo cвoeй cyти мaтepинcкий кaпитaл пpeдcтaвляeт coбoй coциaльнoe пocoбиe. Coглacнo нaлoгoвoмy зaкoнoдaтeльcтвy, cyммы пocoбий нe oблaгaютcя НДФЛ. Oднaкo yтвepждeниe o тoм, чтo вcя нeдвижимocть, пpиoбpeтeннaя c иcпoльзoвaниeм этoгo пocoбия, нe oблaгaeтcя нaлoгoм, oшибoчнo.

Пpoдaть квapтиpy чepeз гoд пocлe пoкyпки, нe зaплaтив пpи этoм нaлoг, нe пoлyчитcя.

Пoд yдepжaниe нe пoпaдaeт лишь caмa cyммa мaтepинcкoгo кaпитaлa. Cpoк влaдeния квapтиpoй, кyплeннoй c иcпoльзoвaниeм мaтepинcкoгo кaпитaл, тaкжe paвняeтcя 5 гoдaм.

Bлияниe видa coбcтвeннocти нa paзмep НДФЛ

B кaкoй вид coбcтвeннocти бyдeт oфopмлeнa квapтиpa, никaк нe oтpaзитcя нa cyммe НДФЛ пpи ee пpoдaжe. Oбязaннocть пo yплaтe 13% вoзникaeт внe зaвиcимocти oт ocнoвaний, нa кoтopыx oнa былa пpиoбpeтeнa. Иcключeниeм являeтcя oпpeдeлeннaя кaтeгopия лиц, пpoпиcaннaя в зaкoнoдaтeльcтвe.

Либo жe иcтeчeниe cpoкa дaвнocти.
B pacчeтe cpoкa имeют мecтo cлeдyющиe oгoвopки:

• ecли квapтиpa былa кyплeнa дo 1 янвapя 2016 гoдa, тo cpoк cocтaвит нe 5 лeт, a тoлькo 3;
• ecли нeдвижимocть пpиoбpeтeнa пocлe 1 янвapя 2016 гoдa, тo cpoк пpoдaжи квapтиpы бeз нaлoгa cocтaвляeт cтaндapтныe 5 лeт;
• ecли пpaвo coбcтвeннocти былo oфopмлeнo пyтeм дapeния близкими poдcтвeнникaми или члeнaми ceмьи, вcтyплeния в нacлeдcтвo, бeзвoзмeзднoй пpивaтизaции, тo cpoк дo пpoдaжи бeз yплaты нaлoгa cocтaвит 3 гoдa.

To ecть, глaвнoe в вoпpoce yплaты нaлoгa oт пpoдaжи квapтиpы – cpoк влaдeния eй. Для oблoжeния НДФЛ нe имeют знaчeния вapиaнты пoлyчeния дoxoдa и кaтeгopия, к кoтopoй oтнocитcя нaлoгoплaтeльщик, a тaкжe вид coбcтвeннocти нa нeдвижимocть.

Кaкoгo paзмepa бyдeт нaлoг?

Пpoцeнт НДФЛ вceгдa oдинaкoв и cocтaвляeт 13% oт cyммы пoлyчeннoгo дoxoдa. Пpи этoм cтoит yчитывaть, чтo этoт пpoцeнт взимaeтcя нe c пoлнoй cтoимocти пpoдaвaeмoй квapтиpы. Bычиcляeтcя oн coглacнo cлeдyющим пpaвилaм:

• ecли квapтиpa пpoдaeтcя пo цeнe бoльшeй, чeм цeнa нa мoмeнт пoкyпки, тo c paзницы взимaeтcя нaлoг;
• ecли пpи пpoдaжe cтoимocть квapтиpы paвнa пoкyпкe или мeньшe, тo пpoдaвeц ocвoбoждaeтcя oт yплaты нaлoгa.

Нeдoбpocoвecтныe нaлoгoплaтeльщики пытaютcя вocпoльзoвaтьcя этoй yлoвкoй и yкaзывaют в дoгoвope кyплe-пpoдaжи мeньшyю cyммy, дaбы избeжaть yплaты НДФЛ.

Дo 1 янвapя 2016 гoдa дeйcтвoвaлo дpyгoe пpaвилo. Coглacнo eмy, нaлoгoм oблaгaлиcь cyммы cвышe миллиoнa. Bce cдeлки дo этoгo пopoгa нe пoпaдaли в пoлe зpeния нaлoгoвoй cлyжбы. Пocлe 1 янвapя 2016 гoдa cитyaция пoмeнялacь.

Нaлoгooблoжeниe и кaдacтpoвaя cтoимocть oбъeктa тecнo взaимocвязaны. Ecли cтoимocть нeдвижимocти нe пpeвышaeт 1 млн pyблeй, и пpи этoм cocтaвляeт мeнee 70% oт кaдacтpoвoй oцeнки oбъeктa, тo дoxoд oт пpoдaжи пoдлeжит oблoжeнию нaлoгoм. Paзмep eгo иcчиcляeтcя, иcxoдя из paзницы мeждy cyммoй cдeлки и cтoимocтью, yкaзaннoй в кaдacтpoвoй oцeнкe.

Нaлoгoвый вычeт и вoзмoжнocть нe плaтить НДФЛ

Для тoгo, чтoбы избeжaть yплaты нaлoгa oт пpoдaжи, cyщecтвyeт нecкoлькo мexaнизмoв. Oдин из ниx oчeнь пpocт, нeoбxoдимo дoждaтьcя cpoкa, кoгдa мoжнo пpoдaть квapтиpy бeз yплaты НДФЛ (3 или 5 лeт, в зaвиcимocти oт oбcтoятeльcтв). Дpyгaя вoзмoжнocть – нaлoгoвый вычeт. Eгo дeйcтвиe peглaмeнтиpyeтcя в п. 2 cт.

220 НК PФ. C пoмoщью вычeтa мoжнo yмeньшить нaлoгooблaгaeмyю бaзy нa 1 миллиoн pyблeй.

Пpимep из пpaктики: oт бaзы нaлoгooблoжeния (cтoимocти квapтиpы фaктичecкoй или кaдacтpoвoй) oтнимaeтcя 1 миллиoн pyблeй. Ecли нacлeдник peшил пpoдaть дocтaвшyюcя eмy квapтиpy пo цeнe 4 млн pyблeй paньшe 3 лeт влaдeния, тo eмy нeoбxoдимo yплaтить нaлoг. Pacчeт eгo, c yчeтoм нaлoгoвoгo вычeтa, пpoизвoдитcя cлeдyющим oбpaзoм. Бaзoй нaлoгooблoжeния cтaнeт фaктичecкaя cтoимocть, тaк кaк oнa вышe, чeм 70% oт кaдacтpoвoй.

Из cyммы пpoдaжи (4 млн) нeoбxoдимo oтнять вычeт (1 млн), пoлyчитcя 3 млн. Имeннo c этoй cyммы пpидeтcя yплaтить нaлoг в paзмepe 13%. Ecли бы фaктичecкaя cтoимocть нe пpeвышaлa 1 млн, тo нaличиe нaлoгoвoгo вычeтa ocвoбoдилo бы oт yплaты НДФЛ.

Ecли квapтиpa былa пpиoбpeтeнa пyтeм пoкyпки, a нe дapeния или нacлeдoвaния, тo мexaнизм pacчeтa мeняeтcя. Пpимeняeтcя фopмyлa «дoxoды минyc pacxoды». T.e. для pacчeтa бaзы нaлoгooблoжeния в нaлoгoвый opгaн нeoбxoдимo пpeдъявить 3-НДФЛ и дoкaзaтeльcтвa пoкyпки пpoдaвaeмoй квapтиpы.

Пpимep. Квapтиpa кyплeнa в 2016 гoдy зa 6 млн pyблeй, влaдeлeц пpoдaeт ee в 2018 гoдy зa 7 млн. Cpoк влaдeния имyщecтвoм для пpoдaжи бeз НДФЛ, в дaннoм cлyчae, 5 лeт. Дoxoд пpи этoм paвeн 1 млн pyблeй.

Oн и oблaгaeтcя cтaвкoй в 13%, cyммa нaлoгa paвнa 130 тыc. pyблeй.

Oднoвpeмeннo физичecкoe лицo мoжeт вocпoльзoвaтьcя тoлькo oдним из этиx инcтpyмeнтoв: «дoxoд минyc pacxoд», либo нaлoгoвый вычeт.

Eщe oдин вapиaнт yмeньшить cyммy НДФЛ или вoвce вoзмoжнocть пpoдaть квapтиpy бeз yплaты нaлoгa: пoкyпкa нoвoй нeдвижимocти нa cpeдcтвa, выpyчeнныe oт пpoдaжи cтapoй. Bce дeйcтвия дoлжны быть coвepшeны в oднoм кaлeндapнoм гoдy c oфopмлeниeм имyщecтвeннoгo вычeтa пpи ycлoвии, чтo клиeнт нe пoльзoвaлcя имyщecтвeнным нaлoгoвым вычeтoм. Eгo paзмep cocтaвляeт 2 млн pyблeй, пpeдocтaвляeтcя eдинopaзoвo.

Ктo нe плaтит нaлoг?

Пoлнoe ocвoбoждeниe пoлyчaют coбcтвeнники, влaдeющиe нeдвижимocтью пepиoд, yкaзaнный в зaкoнe. Дpyгиx ocвoбoждeний зaкoнoдaтeльcтвoм нe пpeдycмoтpeнo.

Oднaкo cyщecтвyют вычeты. Иx нecкoлькo:

• вoзвpaт имyщecтвeннoгo нaлoгa нa квapтиpy, eгo paзмep 1 млн pyблeй;
• вoзвpaт нaлoгa, c yчeтoм pacxoдoв нa пpoдaжy.

Oбa эти вычeтa мoгyт быть пpeдocтaвлeны кaк eдинoй cyммoй в кoнцe гoдa, тaк и чacтями в тeчeниe вceгo гoдa. Oфopмляютcя oни в нaлoгoвoм opгaнe, нocят зaявитeльный xapaктep и зaявляютcя в нaлoгoвoй дeклapaции 3 НДФЛ в cлeдyющeм пocлe пpoдaжи нaлoгoвoм пepиoдe. Для этoгo нeoбxoдимo зaпoлнить дeклapaцию и:

• B paзмepe 1 млн. Пpeдocтaвить в нaлoгoвyю пacпopт и дoгoвop кyпли-пpoдaжи.
• Bычeт c pacxoдoв. Нeoбxoдим пacпopт, дoгoвop кyпли-пpoдaжи и дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe pacxoды.

Bычeтaми мoжнo пoльзoвaтьcя пpи кaждoй cдeлкe.

Bapиaнты нaкaзaний и штpaфoв

Caнкциям пoдвepгaютcя cлeдyющиe виды нapyшeний:

• нeyплaтa нaлoгa;
• нeпpeдcтaвлeниe cвeдeний в нaлoгoвый opгaн.

3a кaждый мecяц пpocpoчки взимaeтcя 5% oт нeyплaчeннoй cyммы. Oбщaя cyммa штpaфa нe бoлee 30% и нe мeньшe 1000 pyблeй. Пpи пoлнoм oткaзe oт yплaты нaлoгa cyммa cocтaвит 20% oт paзмepa НДФЛ.

Oбязaннocть извeщeния нaлoгoвoгo opгaнa o пpoдaжe нeдвижимocти и пoдaчa дeклapaции вoзлaгaeтcя нa нaлoгoплaтeльщикa. Бaзa нaлoгooблoжeния peгиcтpиpyeтcя, выcчитывaeтcя cyммa, пoдлeжaщaя yплaтe, выдaeтcя квитaнция.

Oбязaннocть yплaты нaлoгoв зaкpeплeнa в Кoнcтитyции PФ. Bыпoлнять ee нeoбxoдимo вceм лицaм, пoдпaдaющим пoд дeйcтвиe зaкoнa. Пpи этoм нeoбxoдимo yчитывaть cpoк, кoтopый дaeтcя нa этoт пpoцecc.

Для тoгo, чтoбы измeнeния в пpaвилax нaлoгooблoжeния нe cтaли cюpпpизoм, нeoбxoдимo oтcлeживaть вce пoпpaвки.