Налогообложение дохода от продажи недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем на упрощенке во многом зависит от момента приобретения этого имущества и целей его использования. Рассмотрим, какие налоги должен заплатить ИП при продаже недвижимости.
- Имущество приобретено и использовалось для личных целей
- Имущество использовалось для предпринимательской деятельности
- Как считают суды?
Имущество приобретено и использовалось для личных целей
Если недвижимость была приобретена для личного пользования предпринимателя, выручка от ее продажи не является доходом от предпринимательской деятельности. Поэтому данная сумма должна облагаться НДФЛ, а не налогом по УСН.
При этом, если имущество находилось в собственности предпринимателя более пяти лет, доход от его продажи полностью освобождается от налога. Основанием для этого является льгота по п. 17.1 ст. 217 НК РФ, реализуемая с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 кодекса, а ранее, до ее введения, имущественный вычет по подп.
1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Если с момента приобретения недвижимости пяти лет не прошло, предприниматель может воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ на сумму не более 1 млн руб. (подп.
1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Такой подход к налогообложению выгоден для предпринимателя. В то же время:
- По мнению Минфина РФ, применять его можно лишь в том случае, если индивидуальный предприниматель не учитывал расходы на приобретение недвижимости при расчете налога по УСН (письма от 30.10.2009 № 03-11-09/364, от 07.10.2009 № 03-04-05-01/730).
- ФНС России считает, что к моменту продажи недвижимости индивидуальный предприниматель должен также прекратить ее использование в своей предпринимательской деятельности (Письмо от 19.08.2009 № 3-5-04/1290@ (п. 1)).
- По мнению Минфина, если ИП осуществляет виды деятельности по продаже недвижимого имущества, и такое имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по УСН (письмо от 17.12.2021 № 03-04-05/103144).
- По мнению Минфина, если недвижимость ИП на УСН нежилая и при этом использовалась в предпринимательской деятельности, то доход от ее продажи не освобождается от НДФЛ независимо от срока владения помещением (письмо от 26.08.2021 № 03-04-05/68971).
Если указанные требования не выполнить, то такой вариант налогообложения вызовет претензии проверяющих. Налоговые органы могут отказать предпринимателю в льготах по НДФЛ и пересчитать упрощенный налог, включив в базу для налогообложения доход от реализации недвижимого имущества.
Имущество использовалось для предпринимательской деятельности
Продажу недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, следует рассматривать как доход от такой деятельности. Следовательно, возможность воспользоваться льготами по п. п. 1 п. 1 ст. 220 или п. 17.1 ст.
217 НК РФ отсутствует, и сумму от продажи недвижимости следует включить в налоговую базу для уплаты налога по УСН. Такие разъяснения дает Минфин РФ в письмах от 28.03.2014 № 03-11-11/13850, от 29.04.2013 № 03-11-11/15091, от 21.01.2013 № 03-11-11/15, как и в отмеченном выше письме № 03-04-05/103144.
ВНИМАНИЕ! Исключением является продажа жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности. С 2019 года продажа вышеперечисленной недвижимости, срок владения которой превышает 5 лет, при условии использования ее в бизнесе, тоже не облагается НДФЛ.
В данном случае для индивидуального предпринимателя существует риск лишиться возможности применения УСН. Если в результате продажи недвижимости сумма его доходов по УСН за отчетный (налоговый) период, например 2022 года, превысит 219 200 000 руб., он утрачивает право на применение спецрежима с начала соответствующего квартала и должен доплатить налоги по общей системе налогообложения (п. 4 ст.
346.13 НК РФ, приказ Минэкономразвития России от 28.10.2021 № 654).
Как считают суды?
Арбитражная практика по таким спорам противоречива.
Существуют решения судов, которые принимали решения в пользу налоговых органов, если объект недвижимости на момент реализации или за некоторое время до этого использовался упрощенцем в предпринимательской деятельности.
К ним относятся, например, постановления:
- Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 № 18384/12;
- ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.08.2012 № А78-9263/2011 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 06.12.2012 № ВАС-15941/12);
- ФАС Западно-Сибирского округа от 19.05.2014 № А67-3365/2013;
- ФАС Северо-Западного округа от 24.12.2012 № А66-4622/2012.
- ФАС Уральского округа от 05.12.2012 № Ф09-11733/12, от 13.11.2012 № Ф09-10672/12, от 28.09.2012 № Ф09-8627/12, от 26.04.2012 № Ф09-2845/12, от 02.02.2011 № Ф09-2465/10-С3, от 04.08.2010 № Ф09-5178/10-С3;
- ФАС Центрального округа от 29.03.
- ФАС Поволжского округа от 26.07.2011 № А12-23664/2010;
- АС УО от 02.12.2019 № Ф09-8071/19 по делу № А76-12057/2019;
- АС ЦО от 07.07.2021 № Ф10-2608/2021 по делу № А35-788/2020.
В то же время имеются судебные решения, которые, рассматривая аналогичные обстоятельства, указывают, что реализация недвижимости осуществлялась не в рамках основной предпринимательской деятельности и выручка от ее продажи в доходы по УСН не включается.
Такие выводы можно найти в постановлениях:
- ФАС Уральского округа от 26.01.2010 № Ф09-11305/09-С3 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 20.08.2010 № ВАС-6946/10);
- ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 № А05-5609/2011;
- ФАС Уральского округа от 03.04.2012 № Ф09-1610/12.
Следует отметить, что, при отсутствии четкой позиции судов для налогоплательщика существуют достаточно серьезные налоговые риски. Поэтому индивидуальным предпринимателям целесообразно соблюдать разумную осторожность и подходить к налогообложению дохода от продажи недвижимого имущества с учетом рекомендаций контролирующих органов.
Купить как ИП или как физлицо?
Если хочется послушать, то вот видео, в котором всё по полочкам, ещё и с перерывами на коварные мысли и реальные судебные кейсы.
Вопрос не как купить, а как продать
Вопрос с налогами встаёт не в момент, когда вы покупаете недвижимость, а в момент, когда вы её продаёте, ведь именно тогда вы получаете доход. За продажу имущества, квартиры в том числе, физлица по умолчанию платят 13% НДФЛ, но почти всегда не со всей суммы продажи. Во-первых, эту сумму можно уменьшить на расходы, которые вы понесли при её покупке. Правда, только если у вас есть подтверждающие документы. Если документов нет, то вам готовы предоставить имущественный вычет — целый миллион.
В-третьих, если будете владеть квартирой больше 5 лет (иногда больше 3 лет), то платить налог при продаже не придётся совсем. То есть купили-продали — ничего не потеряли.
Ну и сразу спойлер: покупать и продавать недвижимость как физлицо — выгоднее всего, вряд ли на УСН получится выгоднее. Поэтому вопрос обычно не в том, на кого же оформить продажу: на ИП или на физлицо, а в том, можно ли продать как физлицо, а не как ИП.
Важно, как недвижимостью распоряжались, а не что написали в договоре
По сути, всё, что приобретает ИП, он приобретает как физлицо, недвижимость регистрируется на физическое лицо, а не на ИП. Поэтому в принципе неважно, как вы будете значиться в договоре купли-продажи помещения: ИП Варежкина М. А. или просто Варежкина М. А. Важно, как это имущество вы будете использовать: в предпринимательской деятельности или в жизни, от этого уже будет зависеть налогообложение.
И логика проста: использовали недвижимость для личных нужд — платите НДФЛ или получаете освобождение от налога спустя 5 (3) лет владения. Используете имущество в предпринимательской деятельности — точно платите налог по своей системе налогообложения.
Когда всё смешано, всё сложно
Иногда случаются более сложные ситуации, например, когда изначально купили квартиру себе, а потом сдавали её как ИП, потом снова использовали для себя и решили продать. В этой ситуации можно рискнуть и закрыть глаза на то, что когда-то квартира использовалась в предпринимательской деятельности и воспользоваться вычетом и освобождением от НДФЛ (моё мнение). Особенно, если на момент продажи вы уже не ИП.
Ну а если на момент продажи вы всё ещё ИП, и уж тем более если вы всё ещё сдаёте квартиру, то придётся заплатить с продажи налог УСН.
Если же такая смешанная ситуация случилась с нежилым помещением, например, с офисом, то отделаться от налога УСН вообще сложно. Если получали от него доход как ИП, то заплатить налоги нужно по своей системе налогообложения, вычетом и освобождением физлица тут воспользоваться не получится. Даже если покупали офис как физлицо. К слову, даже если на момент продажи вы уже не ИП, вычетом и освобождением всё равно воспользоваться не получится.
Всё потому, что в законе есть оговорка о том, что это освобождение не работает, если имущество использовалось в предпринимательской деятельности (благо, квартир и жилых домов это не касается).
Сколько придётся заплатить как ИП
ИП на УСН «Д-Р» может учесть расходы на покупку недвижимости в налогах — это хорошая новость. При это важно, чтобы недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности.
Учесть такой большой расход можно постепенно в течение года, по правилам учёта расходов на основные средства. Если коротко, то нужно просто разбить сумму расхода по кварталам до конца года. Поэтому такие покупки в конце года лучше не совершать, чтобы потом не возиться с переносом убытков на следующий год.
Здорово, в расходах учли, очень сэкономили на налогах в год покупки. Но, что же будет, когда вы решите продавать эту недвижимость? Во-первых, вам нужно будет заплатить налог с доходов.
Это чаще всего 15%, но за вычетом ваших накопившихся расходов. Но это ладно, этого можно было ожидать. Есть вторая вещь, совсем неочевидная: если ИП владел недвижимостью менее 10 лет и решил её продать, то он должен будет убрать из расходов затраты на покупку недвижимости, которые он учел в год покупки. Получается, он должен будет пересчитать налог за год покупки, доплатить его и подать новую декларацию.
Включить в расходы можно будет только амортизацию за всё время использования помещения.
В общем, практически весь профит от того, что вы когда-то учли миллионы в расходах просто пропадает. Не пропадёт лишь в том случае, когда вы покупаете недвижимость исключительно с целью перепродажи. Тогда вы сможете учесть все расходы на покупку недвижимости в момент перепродажи.
ИП на УСН «Доходы» в расходах ничего учесть не могут, а при продаже должны заплатить все 6%, иногда чуть меньше. Это сильно больше, чем ничего как физлицо. Напомню, никаких вычетов при продаже недвижимости на упрощенке со ставкой 6% не положено.
И освободить объект от налога с учетом срока владения тоже не получится.
ИП на патенте не могут подвести доход от продажи недвижимости под патент, поэтому с них придётся заплатить НДФЛ. Если выполните правило о минимальном сроке владения, сможете воспользоваться освобождением. НО если вы совмещаете патент с УСН, то нужно будет заплатить налог УСН.
Пожалуй, это первый раз, когда совмещение УСН с патентом — невыгодное решение.
Статья актуальна на 06.12.2021
Продолжайте читать
Грузоперевозчикам: правила записи на проезд через границу
Новые правила уменьшения УСН и патента на взносы
Как ИП избавиться от рутины: подборка статей
Ещё больше полезного
Рассылка для бизнеса
Дайджест о законах, налогах, отчётах два раза в месяц
Успех! Мы выслали подтверждение на адрес указанной вами электронной почты.
Подписываясь, вы соглашаетесь на обработку персональных данных и получение информационных сообщений от группы компании СКБ Контур
Соцсети
Новости и видео — простыми словами, с заботой о бизнесе
Мы всегда рады комментариям, которые не нарушают наши правила и поддерживают дружелюбную атмосферу на сайте. Стараемся в течение 2-4 дней отвечать на все вопросы по Эльбе и несложным бухгалтерским темам. Если вопрос срочный, лучше обратиться в техподдержку .
Полезности
- Справочная
- Курсы
- Рассылка
- Регистрация бизнеса
- Справочник ОКВЭД
Налог при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом
Коммерческую недвижимость покупают не только юридические лица и различные организации. Довольно часто сами предприниматели приобретают коммерческую недвижимость от собственного имени, в качестве физического лица, после чего обычно используют ее для получения определенной прибыли.
Варианты в этом случае могут быть разные, начиная с простой сдачи в аренду и заканчивая прямым использованием недвижимости в своем бизнесе. Причины на это довольно простые – налог при продаже для физического лица всегда ниже, чем для юридического лица. Поэтому есть смысл приобретать недвижимость на себя, а не на свою организацию.
Коммерческая недвижимость
Налоги с продажи такого объекта отличаются. Именно поэтому сначала стоит разобраться в том, что же является коммерческой недвижимостью. В целом коммерческой считается недвижимость, которая используется для получения прибыли, которую можно измерить в денежном эквиваленте.
Однако есть определенные особенности, которые устанавливают более четкие рамки.
[attention type=green]Дело в том, что в определенной ситуации коммерческой недвижимостью можно посчитать и квартиру, которая сдается в аренду, но при этом сама квартира все равно не считается коммерческой недвижимостью, даже, несмотря на то, что используется для заработка денежных средств.[/attention]
Коммерческой считается недвижимость, которая не подходит для постоянного проживания и может быть использована для извлечения финансовой или иной выгоды. Здесь же есть еще одна оговорка – гостиницы в целом пригодны для постоянного проживания, однако, они используются для предоставления временного жилья клиентам, что считается бизнесом.
В целом коммерческую недвижимость можно разделить на несколько категорий:
- свободного назначения;
- офисная;
- социальная;
- розничная торговля;
- индустриальная;
- апартаменты.
Список довольно большой, причем он задевает самые разные сферы. В целом налогов при продаже коммерческой недвижимости любого из типов будет всегда больше, чем при продаже обычной квартиры, а потому рассмотрим немного подробнее каждый из них.
Под недвижимость свободного назначения подпадают все рестораны, здания общепита, отели, гостиницы, здания спортивного характера (стадион, тренажерный зал, фитнес-клуб и так далее). С офисами все предельно понятно, так же как и с индустриальной недвижимостью (склад, цех, здание производства и так далее). В розничную торговлю попали магазины, ларьки, торговые центры, рынки и тому подобные здания.
Интереснее дела обстоят с апартаментами. В эту категорию относятся многоквартирные дома, которые принадлежат физическому лицу или организации. Это касается домов, в которых квартиры будут сдаваться в будущем или будут проданы отдельным владельцам.
Социальной недвижимостью считаются помещения, которые назначены для массового использования. Среди них можно выделить медицинские центры, аэропорты, гольф-клубы, бассейны и так далее. Важно помнить, что вся эта недвижимость должна использоваться все равно для получения прибыли, то есть на коммерческой основе.
Налоги с продажи коммерческой недвижимости
Законодательством предусмотрено, что продажа коммерческой недвижимости должна сопровождаться определенными налогами. Если условным складом владеет физическое лицо, то налоги при его продаже будут меньше, нежели если владельцем выступала бы организация или ИП.
[attention type=green]Более того, если физическое лицо владеет коммерческой недвижимостью более 5 лет, при продаже вовсе не нужно будет платить дополнительные налоги. Да, такая же схема работает и с жилой недвижимостью, именно поэтому многие ИП покупают комме ческую недвижимость от своего лица. Но есть у такой схемы и негативные стороны.[/attention]
Покупая тот же склад на свое имя, как физическое лицо, вы становитесь его владельцем. Если же вы состоите в браке в тот момент, склад становиться совместно нажитым имуществом, а потому будет предметом споров при разводе. Это может навредить бизнесу.
Более того, для того чтобы купить коммерческую недвижимость в браке, вам потребуется письменное согласие второго супруга на такую сделку.
С другой стороны, вы можете купить коммерческую недвижимость, как ИП или от имени организации. В таком случае имущество не будет рассматриваться как совместно нажитое, а потому и делить его в случае развода также не нужно будет. Проблема лишь в том, что за это нужно будет платить, ведь продажа недвижимости в такой ситуации повлечет за собой дополнительные расходы.
[attention type=yellow]Налог на продажу коммерческой недвижимости физическим лицом, если объект находится в собственности меньше 5 лет, составляет 13%, как и обычный подоходный налог. В то же время юридическому лицу нужно все еще заплатить эти 13%, как минимум, к которым добавится еще и НДС в размере 18%.[/attention]
В итоге практически треть от стоимости недвижимости отходит в качестве налогов, а ведь может быть и больше. Ставка в 13% создана лишь для резидентов РФ – лиц, которые в течение календарного года проводят более 182 дней на территории страны, независимо от наличия российского гражданства. Для физических и юридических лиц, которые не являются резидентами РФ, есть своя ставка налогов на доходы – 30%.
В итоге получаем, что юридическое лицо в случае продажи коммерческой недвижимости может в казну выплатить порядка половины от суммы сделки. Вот поэтому многие ИП и покупают коммерческую недвижимость на свое личное имя, а не на баланс организации.
Продажа коммерческой недвижимости физическим лицом
Мы разобрались в том, что продажа коммерческой недвижимости физическим лицом с финансовой точки зрения намного выгоднее, чем следка с участием юридического лица. На коммерческую недвижимость, которая находится во владении физического лица, распространяются те же нормы, что и на обычную жилую недвижимость, вроде квартиры или дома.
Есть особые условия, которые касаются срока владения объектом недвижимости. В зависимости от этого срока, будет начисляться налог. Есть два варианта:
- вы приобрели объект недвижимости до 2016 года;
- вы приобрели объект недвижимости после 2016 года.
[attention type=green]Согласно законодательству, недвижимость, которая была приобретена до 2016 года, имеет период «охлаждения» в размере 3 лет. В течение этих трех лет, в случае продажи недвижимости, вам нужно будет заплатить 13% от ее стоимости в качестве налога.[/attention]
Если же вы приобрели недвижимость до 2016 года и владеете ею больше 3 лет – налог при продаже упраздняется. Начиная с 2016 года период «охлаждения» изменился и теперь составляет 5 лет. Другими словами, вся недвижимость, которая была куплена после 2016 года, может быть продана без дополнительных налогов, лишь начиная с 2021 года.
Однако в законе есть небольшая оговорка – если стоимость объекта недвижимости составляет меньше 1 миллиона рублей, его можно продавать без дополнительных налогов сразу после приобретения.
Способы уменьшения налога при продаже
Текущим законодательством предусмотрен ряд мер. Они могут быть направлены на уменьшение размера налогов, которые нужно выплатить в случае продажи объекта недвижимости, жилого или коммерческого типа. Первым вариантом является уменьшение облагаемой налогами суммы на 1 миллион рублей.
Применить этот способ можно 1 раз в год на 1 объект недвижимости. Забегая наперед можно сказать, что такой способ отлично сочетается со следующим вариантом.
Наиболее частый и популярный вариант, особенно для юридических лиц – вычет расходов. Покупая объект коммерческой недвижимости, вы идете на определенные расходы. Позже, продавая этот объект недвижимости, вы получаете прибыль в размере ее стоимости.
Эта прибыль облагается налогами, и процент считается от ее полного размера, но это можно изменить.
Вычет расходов заключается в том, что от прибыли, которую вы получили с продажи объект недвижимости, отнимаются расходы, которые были произведены для ее приобретения. В итоге мы получаем, что нужно платить налоги с коммерческой недвижимости лишь на разницу между значениями, причем ее может и вовсе не быть. Для этого рассмотрим пример.
Вы приобрели в 2017 году склад за 10 миллионов рублей. Вы пользовались им в коммерческих целях до 2019, выплачивали все сопутствующие налоги и решили его продать. Даже если вы покупали его, как физическое лицо, спустя два года нужно все равно платить налоги с продажи.
Продали вы этот склад дороже, уже за 12 миллионов рублей. В итоге вам могут насчитать более полутора миллионов рублей в качестве налогов, не говоря уже о государственной пошлине.
Однако мы можем воспользоваться вычетом на расходы, которые были произведены для того, чтобы изначально купить этот склад. Разница составляет 2 миллиона рублей, из которых можно еще отнять 1 миллион первым способом. В итоге нам нужно заплатить в качестве налогов на доход 130 тысяч рублей.
Для юридического лица в такой же ситуации налог бы составил порядка 300 тыс. рублей, если следовать всем пунктам. Без вычета и уменьшения облагаемой налогами базы, юридическое лицо заплатит с такой сделки более 3 миллионов рублей. Вычет на расходы сделал торговлю недвижимостью намного выгоднее, как для физических, так и для юридических лиц.
Больше всего выигрывают от вычета расходов организации, которые чаще покупают и продают коммерческую недвижимость.
Возможные нюансы
Для того чтобы воспользоваться вычетом на расходы, вам нужно налоговой службе представить документы, которые подтверждают ваши расходы на приобретение объекта недвижимости. Другими словами, если вы получили коммерческую недвижимость через дарение или в наследство, вычет на расходы вам будет недоступен.
Также не стоит пытаться искусственно занижать цену недвижимости при продаже исключительно для документов. Теневые схемы, по которым в документах устанавливалась умышленно заниженная цена, с передачей дополнительных средств в обход договору, не являются чем-то новым. Начиная с 2016 года, в сделках учитывается кадастровая стоимость объекта недвижимости, а потому налог будет учитывать минимум 70% от нее.
Более того, налоговая служба внимательно рассматривает сделки с коммерческой недвижимостью и в случае обнаружения возможных махинаций вам начислят штраф и заставят выплатить налоги.
Налог с продажи коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость – это строения, сооружения, здания, земельные участки, которые владелец использует, чтобы получать прибыль. Главной ее особенностью является то, что она не предназначена для постоянного проживания.
Исключение делается для гостиниц, поскольку в них возможно временное проживание граждан. Кроме того, объектами коммерции являются права на обладание участками земли, использование ее недр, водные бассейны, участки леса.
Когда реализация частного недвижимого имущества подлежит налогообложению
Такая собственность может находиться во владении и распоряжении как граждан (в том числе и имеющих статус предпринимателя), так и организаций.
Важно!Следовательно, если она продается, то с учетом того, кто является реализатором, им должна производиться уплата налогов:
- на доходы физических лиц (НДФЛ);
- на прибыль организаций;
- выплаты по упрощенной системе налогообложения (УСН);
- НДС.
Если продается коммерческая недвижимость, с дохода в любом случае взимается налог: ни статус продавца, ни категория налога в данном случае в расчет не принимаются.
Это можно понять, проанализировав Налоговый кодекс РФ. Ясно, что при продаже какой-либо собственности продавцы получают деньги, которые представляют собой доход. Общий порядок предусматривает обязательные выплаты с прибыли.
Исключение предусмотрено для льгот, к которым относятся налоговые вычеты и необлагаемые доходы. Но когда продается коммерческая собственность, полностью не освобождаются от выплат даже граждане.
С кого взимается налог: с покупателя или продавца
Внимание! Чтобы рассчитать платеж, который должен поступить в бюджет после того, как была продана или куплена собственность, за основу берут сумму поступивших доходов. Статья 41 НК РФ (далее – Кодекс) в пункте 1 определяет доход как экономическую выгоду, которая может иметь денежную или натуральную форму.
Когда происходит купля-продажа, покупатель приобретает соответствующий объект собственности, а продавцу передаются деньги. Соответственно, получателем выгоды является именно последний, на которого и возлагаются выплаты.
На покупателя не возлагается обязанность по выплатам, связанным с доходами (НДФЛ, налог на прибыль, УСН). Перечислять НДС также должен продавец, однако по факту его уплачивает покупатель, так как эта сумма включена в цену имущества.
Размер суммы платежей для физического лица
Граждане, которые не обладают статусом ИП или же сделали покупку, являясь таковыми, а продажу осуществили, уже лишившись статуса ИП, уплачивают НДФЛ в размере 13% от суммы прибыли. Если речь идет о нерезидентах РФ, происходит увеличение налоговой ставки до 30%.
Сумма налога для ИП
Важно! Выплаты предпринимателями могут осуществляться с применением следующих систем:
- патентной (ПСН);
- единого налога на вмененный доход (ЕНВД);
- упрощенной (УСН).
Кроме того, у них есть право сочетать такие системы, используя для одного вида деятельности одну из систем, а для других – иной режим. Можно с уверенностью сказать, что в случае неиспользования ИП «упрощенки» он по-прежнему обязан уплачивать НДФЛ.
При этом к ИП применяется та же ставка и порядок взимания налога, что и к остальным гражданам:
- 13% если речь идет о резидентах;
- 30% для нерезидентов.
Граждане, которые занимаются предпринимательством и уплачивают налоги, пользуясь упрощенной системой, освобождены от уплаты, так как, продавая недвижимость, производят выплаты по данной системе.
Налог при УСН для ИП и юрлиц
Использование данного специального режима возможно и организациями, и ИП. Суммы, подлежащие выплате, для них рассчитываются по одинаковым правилам. Статья 346.14 Кодекса дает гражданам право самостоятельно определять, с какого объекта будут взиматься выплаты.
Внимание! Исчисление ставки по платежам будет происходить в соответствии с их выбором:
- 6% для доходов;
- 15% для доходов с вычетом расходов.
Нужно принять во внимание, что в ст. 346.20 Кодекса закреплена допустимость использования в регионе плавающих ставок от 1% до 6% касательно доходов и от 5% до 15% относительно прибыли (доходы за вычетом расходов) и снижения ставок до 0%.
Какой сбор с прибыли
Не предусмотрено взимание платежей с доходов, которые получены при продаже в чистом виде для организаций, так как они уплачивают налог с выручки, которым предусмотрено уменьшение доходов на осуществленные затраты.
Так, на предприятия возложена обязанность по перечислению в бюджет выплат, составляющих 20% прибыли. Одновременно допускается уменьшение ставки до 15,5% в соответствии с региональным законодательством.
Нужно ли уплачивать НДС
Внимание! Если продавцом уплачивается НДС, к основной цене прибавляется его сумма. Размер ставки равен 18 %. Однако есть возможность уплатить в бюджет НДС не в полном объеме, вычтя из него сумму «входящего» НДС, то есть того, который был выплачен при приобретении.
Альтернативным вариантом является последующий возврат НДС, который был уплачен сверх необходимой суммы.
С какой суммы налог выплачивается
Если налог уплачивает гражданин, не имеющий статуса ИП, для расчета НДФЛ при реализации недвижимости за основу берут всю сумму полученной прибыли.
Если продается именно коммерческая недвижимость, граждане не могут пользоваться какими-либо вычетами и льготами, так как они применяются только в случае получения прибыли от реализации жилого помещения.
Для организаций и ИП предусмотрен учет также всего полученного от реализации дохода, однако чаще всего (исключая случаи, когда применяется УСН, где объект – «доходы»), приобретая недвижимость, такие плательщики получают право учета в расходах на выплату налогов затрат, которые были произведены при покупке такой собственности, или амортизационных отчислений.
Учет расходов, уменьшающих базу налогообложения, производится не в тот момент, когда недвижимость реализуется, а на протяжении периода, когда плательщик владеет основной суммой.
Возможна ли оптимизация
Вопрос, каким образом оптимизировать и уменьшить размер налоговых выплат, решается в зависимости от того, кто осуществляет продажу. Следует отметить основные тонкости, которые позволяют значительно снизить налоги на прибыль от продажи недвижимости.
Важно! Граждане могут воспользоваться двумя способами, оформление каждого из которых необходимо произвести до подписания договора реализации:
- не пользоваться объектом в целях получения прибыли весь календарный год, в который планируется его продажа (это сделает возможным снижение налоговой выплаты с помощью вычетов);
- оформление статуса ИП с выбором наиболее оптимальной системы уплаты налогов для последующего отчета.
Разумным будет заранее получить консультацию от специалиста в налоговой сфере относительно возможности снижения налоговых выплат, чтобы впоследствии не возникли проблемы с заполнением декларационной документации и штрафами.
Предприниматели и организации могут снизить выплаты в бюджет в зависимости от выбранной системы уплаты налогов. К примеру, если ИП или предприятие использует общую схему налоговых выплат, с них осуществляется взыскание налога на прибыли.
Размер ставки такого налога равен 20 %, но НК РФ содержит различные способы снижения базы для уплаты налогов – такие, как учет расходов на покупку и содержание объекта или снижение стоимости имущества по причине амортизации.
Заметьте! В отдельных режимах уплаты налогов, рассчитывая сумму выплат, не учитывают расходные операции (например, при выборе ИП схемы УСН-Доходы). В такой ситуации снижение суммы налоговых выплат за счет затрат, осуществленных ранее, невозможно, что следует заранее учитывать до реализации имущества.
Как разделить НДФЛ, если владельцев двое
Часто продавцами являются двое или больше человек по причине того, что они владели недвижимостью в долях или совместно.
Размер доходов при реализации будет зависеть от принадлежавшей гражданину доли. Соответственно, НДФЛ будет рассчитываться также с учетом доли от прибыли.
К примеру, если одному из владельцев принадлежало 70%, а второму 30% имущества, то расчет НДФЛ будет производиться в такой же пропорции: 70% и 30%.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:Как оплатить долги по налогам?
Какой доход не учитывается
Как уже было сказано, обязанностью и организаций, и граждан является включение в базу всех доходов, полученных в результате продажи собственности, которая использовалась для коммерции. При этом возможен учет расходов, произведенных при покупке такой недвижимости, в расходах.
Следует разобрать, в каких ситуациях и как это делается.
Организация, рассчитывая налог на прибыль, может произвести уменьшение дохода, который облагается выплатами, на конкретные виды расходов. При этом учет трат на приобретение недвижимости происходит не единоразово, так как она относится к амортизируемому имуществу.
Внимание! Уменьшение налоговой базы в различных периодах происходит поэтапно в соответствии с суммами, начисленными в связи с амортизацией в соответствии с положениями пп. 3 п. 2 ст.
253 Кодекса.
После продажи на предприятие возлагается обязанность по включению в базу для расчета налоговых выплат всей суммы дохода от такой сделки. Однако фактически происходит вычет определенной части суммы, так как учитываются отчисления на амортизацию.
Если недвижимость приобреталась не для производственных процессов, а для последующей реализации, ее можно оформить не в качестве основного средства, а в качестве товара. В таком случае в соответствии с пп. 3 п. 1 ст.
268 Кодекса происходит уменьшение прибыли, полученной при продаже объекта, на сумму, уплаченную при его покупке.
У граждан, имеющих статус предпринимателя, есть возможность, рассчитывая НДФЛ, использовать профессиональные вычеты.
В соответствии с п. 1 ст. 221 Кодекса вычет можно производить в отношении расходов, которые возникают в связи с полученной прибылью.
Учет расходов производится в соответствии с правилами, которые действуют, когда рассчитывается налог на прибыль. Если документальное подтверждение расходов невозможно, производится снижение доходов, с которых взимаются платежи, на 20%.
Если налогоплательщиками вносятся налоговые выплаты в упрощенном порядке, им необходимо произвести выбор объекта, облагаемого налогом. Если объектом являются доходы, то при расчете налогов необходим учет всей прибыли, которая получена при реализации собственности.
Внимание!Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.Узнайте подробности здесь.
Если платежи взимаются с доходов за вычетом расходов, то пп.1 п. 1 ст. 346.16 Кодекса допускает произвести уменьшение поступившей выручки на расход, который произошел при покупке. Снижение не может быть единоразовым, расходы учитываются в порядке, предусмотренном п. 3 вышеупомянутой статьи (на определенные части на протяжении нескольких лет, учитывая срок, когда используется имущество).
Запрещено производить вычет расходов от продажи гражданам, не имеющим статуса ИП, а также компаниям и ИП, которые используют УСН, где предполагается взимание платежей по статье «доходы».
Каков порядок расчета
Следует рассмотреть, как рассчитываются платежи в разных случаях.
Учтите! Чтобы рассчитать НДФЛ нужно применить формулу: НДФЛ = Доход * Ставка.
К примеру, Николаевым С.С. была осуществлена реализация торгового павильона за 2,1 млн. руб. Если он относится к резидентам, ставка по налогам составит 13 %, если же его пребывание в стране длится меньше, чем 183 дня, то 30 %.
В таком случае НДФЛ будет равен 273 тыс. руб. или 630 тыс. руб. (если речь идет о нерезиденте).
У ИП есть право на профессиональный вычет, равный 20 % от прибыли.
Расчет производится так: НДФЛ = (Доход – 20%) * Ставка
Будучи ИП, Николаев С. С. имел бы возможность использовать вычет и заплатить меньше: 248 400 тыс. руб. или 504 тыс. руб., если он не резидент.
В случае использования УСН платеж, уплачиваемый с выручки, рассчитывается немного сложнее. За основу берется вся сумма прибыли, однако за то время, что они используют имущество до его реализации, у них есть право на учет отчислений на амортизацию (при выплатах с прибыли) или затрат на покупку(при УСН).
Посмотрите видео.Как снизить налог на коммерческую недвижимость?
Как оплатить налог
Внимание! Внести платеж можно как наличным, так и безналичным способом. Для этого есть несколько вариантов:
- в отделении банковской организации;
- используя платежный терминал;
- в режиме онлайн.
Общий алгоритм уплаты таков:
- отражение суммы платежа в отчетности;
- подача декларации;
- производство выплат.
Учтите! В какие сроки должны производиться платежи при продажах, указано в нижеприведенной таблице:
Нужно ли сообщать в налоговую?
Перед тем как производить оплату, в налоговую службу всегда требуется представление бумаг, в которых содержится расчет платежа вместе с подтверждающей документацией.
Необходимые документы
Для того чтобы подтвердить, что была получена определенная сумма доходов, вместе с отчетом необходима подача также копий соглашения о купле-продажи, выписки из банка, расписки, подтверждающей получение средств.
Также в случае наличия у граждан льгот они тоже подлежат документальному подтверждению, к примеру с помощью договора, который заключается в случае покупки продавцом.
Сроки
От вида налога, который подлежит уплате, зависят сроки представления документации в Налоговую инспекцию,
Внимание! Их можно увидеть в таблице внизу:
Существуют ли льготы
Следует проанализировать законодательство относительно предоставления льгот, связанных с процедурой продажи.
Учтите! Глава 23 НК РФ регулирует правила уплаты НДФЛ:
- освобождение граждан от выплат на доходы, которые они получили, продав недвижимость, если они являлись ее собственниками больше установленного периода (5 лет в общем порядке и 3 года в особых случаях), как указано в п. 17.1 ст. 217 и ст. 217.1 Кодекса;
- предоставление имущественного вычета, который равен сумме, полученной от реализации, но не больше 1 млн. или 250 тыс. руб. (зависит от того, какую собственность продают), закрепленного в пп. 1 п. 1 и п. 2 ст. 220 Кодекса. Однако в обеих ситуациях в вышеназванных нормах НК РФ указывается на то, что предоставления льгот не происходит, если реализуется коммерческая собственность, используемая для предпринимательства.
Соответственно, при уплате НДФЛ гражданами, не имеющими статуса ИП, льготы не положены.
Обязанность по уплате НДФЛ возлагается не только на граждан, но и на ИП, пользующиеся ЕНВД и патентной системой относительно прибыли, которая получена не в связи с операциями, виды которых перечислены в ст.ст. 346.26 и 346.43 Кодекса. С такой прибыли взимается именно НДФЛ.
Гражданам, занятым предпринимательством, доступны привилегии, называемые профессиональными вычетами. Одним из них является вычет суммы затрат, которые были произведены в связи с получением выручки, установленной п. 1 ст. 221 Кодекса.
При этом необходимо, чтобы затраты, которые снижают прибыль, с которой берется налог, входили в список, который организации используют, рассчитывая налог на выручку.
Заметьте! Если бумаги, фиксирующие затраты, отсутствуют, ИП могут снизить платеж на 20 % от прибыли.
Вывод: Уплачивая НДФЛ, ИП, использующие патентную систему и ЕНВД, получают право на профессиональный вычет.
Согласно ст. 247 Кодекса, при поступлении в организацию прибыли с нее взимаются платежи. Прибылью считается разница между доходами и расходами.
Доходы состоят из выручки от продаж и прибыли, не связанной с ними.
К первым относится и прибыль от продажи коммерческого имущества (ст. 250 Кодекса). В ст. 251 Кодекса включен список доходов, не подлежащих включению в базу для расчета выплат, но вышеперечисленные в него не входят.
Отсюда следует, что при продаже любых недвижимых объектов с прибыли компаний должны взиматься платежи, но они могут уменьшить базу налогов, применяя отчисления на амортизацию.
Это снижение по природе своей не может считаться льготой, так как вычет затрат из доходов, связанный с налогообложением, представляет собой часть концепции получения налога с прибыли.
Вывод: Рассчитывая платеж на выручку, которую они получили, реализовав собственность, предприятия не могут воспользоваться льготами, хотя и могут учесть в расходах отчисления на амортизацию.
В пп. 2 и 3 ст. 346.11 Кодекса установлено право лица, занимающегося предпринимательством (как компании, так и гражданина), при переходе на «упрощенку» не выплачивать НДФЛ или налог на прибыль, получаемую в связи с коммерческими операциями.
По этой причине, реализуя объекты недвижимости, используемой в предпринимательстве, следует опираться на нормы главы 26.2 Кодекса, регулирующей вопросы, касающиеся «упрощенки».
Пункт 1.1. ст. 346.15 Кодекса содержит список доходов, с которых не нужно уплачивать налоги. Выручка от продажи недвижимой собственности в этот список не входит, и, как следствие, выплаты должны производиться.
Вывод: Организации и ИП, использующие упрощенную систему, не могут пользоваться льготами, но они имеют право на учет стоимости покупки основных средств (если объект, облагаемый налогом, – «доходы за вычетом расходов»).
Когда реализуются товары, осуществляется уплата НДС. Глава 21 Кодекса, регламентирующая порядок уплаты таких платежей, включает в понятие «товары», помимо прочих, недвижимые объекты.
В ст. 149 предусмотрены ситуации, в которых начисления НДС не происходит. Но коммерческая недвижимость в ней не упомянута: в пп.
22 п. 3 говорится о том, что платежи не производятся, только если продаются помещения жилого фонда. Следовательно, компании и ИП (за исключением использующих УСН) несут обязанность по начислению НДС в случае реализации коммерческой собственности.
Вывод: если реализуется коммерческая недвижимость, льготы относительно НДС не предоставляются. Но при начислении таких платежей предусматривается использование вычета «входящего» НДС, что можно применять в данной ситуации.
Нужно учитывать, что подача деклараций и уплата налогов обязательны независимо от того, какой статус имеют плательщики. Обязанность по расчету сумм платежей возлагается на плательщиков. При этом НК РФ не содержит положений, которые предполагают полное освобождение от такого налога.
Как продать коммерческую недвижимость в 2019 году
До продажи имущества следует вначале решить вопрос о цене. С этой целью может быть приглашен оценщик, или же имущество оценивается самостоятельно путем сравнения похожих вариантов.
Кроме того, можно воспользоваться интернетом или СМИ. Разумным будет также воспользоваться услугами риэлтора. Он не просто может дать примерную оценку собственности, но и оказать помощь при ее продаже и подготовить сделку.
Процедура занимает несколько стадий и начинается с оформления в нотариальной конторе соглашения о купле-продаже и заканчивается выдачей новых бумаг на недвижимость.
Внимание! Пошаговый алгоритм прохождения процедуры:
- размещение объявлений на различных ресурсах (в сети, СМИ, в общественных местах при помощи расклейки) с указанием на цель (к примеру, сдача в аренду или использование в качестве склада или офиса);
- проверка «чистоты». Необходимы сбор и проверка документов. Если вся документация собрана, но осуществлялось проведение перепланировки, неучтенной в документах, ее необходимо оформить согласно закону. Если недвижимость была отдана в залог, требуется подтвердить снятие обременения. Кроме того, если речь идет о недостроенных коммерческих объектах, для их оформления используется договор соинвестирования;
- подписание договора купли-продажи в нотариальной конторе. Работнику нотариата должны быть предоставлены все документы;
- осуществление регистрации прав в Росреестре. Необходима подача всей документации, включая нотариальный договор. С 2016 выдача свидетельств о праве собственности прекращена, подтверждение своих прав производится с помощью выписки из ЕГРН, содержащей всю информацию о недвижимости.
Возможные нюансы после сделки по продаже КМ:
- невозможность сокрытия факта продажи, поскольку информацию об этом содержат ордера и чеки банка, а также счета;
- правильность внесения платежей проверяется специалистами, поэтому избежать внесения выплат в полном объеме при помощи различных хитростей нельзя. Все манипуляции легко раскрываются и влекут за собой наказание, поэтому являются крайне нежелательными;
- в случае намеренного занижения стоимости в случае проверки произойдет наложение штрафа, и возникнет обязанность по доплате оставшихся выплат;
- встречаются случаи принудительного взыскания всей суммы через судебные органы в случае обнаружения контролерами неполной оплаты.
Посмотрите видео.Покупка и продажа коммерческой недвижимости:
Дорогие читатели нашего сайта!Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн консультанта справа. Это быстро и бесплатно !Или позвоните нам по телефонам:
+7-495-899-01-60
Москва, Московская область
+7-812-389-26-12
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8-800-511-83-47
Федеральный номер для других регионов России
Если ваш вопрос объемныйи его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма,куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.