Продажа недвижимости сопряжена с получением немалого дохода. При реализации доли в квартире важно не только правильно оформить сделку, но и осуществить выплаты в бюджет в виде налогов. Предварительно стоит разобраться в следующих вопросах: как меняется сумма налога в зависимости от срока владения недвижимостью, и как его правильно рассчитать при реализации доли имущества; положен ли продавцу налоговый вычет (НВ)?
Нужно ли платить налог с продажи доли квартиры?
Поскольку стоимость доли, перечисленная на счет продавца или полученная в виде наличности, относится к доходам (ст. 249 НК РФ), с нее положено уплатить налог. Однако из любого правила есть исключения. В законодательстве указано, что возможность полного или частичного освобождения от уплаты зависит от нескольких факторов:
- периода владения имуществом;
- порядка обретения права собственности;
- стоимости объекта.
Как правильно определить срок владения
Если доля была получена в процессе приватизации, заключения договора купли продажи (ДКП) или иным способом, выдается документ — свидетельство о праве собственности. В нем указана дата, являющаяся началом отсчета срока владения.
Если собственник продает несколько долей одновременно в 1-ом объекте недвижимости, которые были получены по разным основаниям, например, часть — наследственное имущество, другая часть — по договору дарения, срок считается с даты, обозначенной в первом оформленном документе о владении жильем.
Например, если наследник стал собственником 1/6 доли в 2016 г., а затем приобрел еще 1/3 в 2018 г., он сможет продать обе части по истечению 3 лет — в 2019 г. Отсчет начинается с 2016 г., то есть с момента получения первой доли.
При получении части квартиры в наследство действует правило: срок исчисления начинается не с момента оформления имущества в Росреестре, а с момента открытия наследства.
В процессе определения, нужно ли платить в государственную казну, срок владения исчисляется в месяцах. Три года — это 36 мес.с момента оформления права собственности, 5лет— 60 мес.
Пример.Гражданин М. получил 1/6 квартиры в дар в ноябре 2016 г. С наступлением 2019 г. он решил, что 3 года истекли и он может не платить НДФЛ после реализации имущества. Это не так, освобождение возможно только с 01.11.2019 г.
Если имущество находится во владении более 5 лет
Законодательством предусмотрена возможность освобождения от уплаты налогов.
До 2016 г.действовало правило, согласно которому от внесения НДФЛ освобождались лица, владеющие жильем от 3 лет.Законом № 382-ФЗ от 29.11.2014 г. были внесены изменения, согласно которым срок владения для приобретения 100% льготы увеличивается до 5 лет.
Прежним остается 3-летнийсрок только для категорий граждан, получивших недвижимость путями, перечисленными п. 3 ст. 217.1 НК РФ.
Поскольку новые правила вступили в силу с 01.01.2016 г., они не касаются недвижимости, приобретенной ранее указанной даты.
Пример.Гражданин С. купил ½ квартиры по ДКП в декабре 2015 г. Срок владения, равный 3 годам, истекает в декабре 2018 г. С января 2019 г. С. может продать долю, не уплачивая налог. Если бы С. не успел оформить покупку в 2015 г., а приобрел жилье в январе 2016 г., продажа без уплаты налогов стала бы возможна только в январе 2021 г., спустя 5 лет.
Если срок владения имуществом более 3 лет
Согласно ст. 217.1 НК РФ, при продаже объекта владелец не вносит НДФЛ в том случае, если доля была получена одним из способов и срок владения превышает 3 года:
- по договору дарения от лица, которое является близким родственником или членом семьи;
- в порядке наследования;
- в результате приватизации;
- в результате оформления договора пожизненного содержания с иждивением.
Являясь собственником менее 36 мес., владелец может использовать иные виды льгот.
Пример.А. получила 1/7 квартиры в наследство в феврале 2016 года, и решила ее продать в январе 2019 года. Придется платить налог, ведь 3 года еще не истекли.
Подождав до февраля, А. вправе воспользоваться освобождением от уплаты НДФЛ.
Налоговый вычет при продаже доли квартиры, пребывающей в собственности менее 3 (5) лет
При необходимости продажи доли ранее 3 (5) лет, придется оплатить НДФЛ в размере 13%от стоимости. Однако необходимо знать тонкости произведения расчетов.
Стоимость доли и НДФЛ
Базой налогообложения является цена недвижимости. Она указывается в договоре купли-продажи доли.
Если жилье было приобретено после 01.01.2016г., реализатор производит расчет, взяв за базу налогообложения большую из 2-х величин:
- Цену части недвижимости по договору.
- Стоимость, указанную в кадастровом паспорте. При расчете применяют понижающий коэффициент — 0,7.
Например, если стоимость по договору равна 1 820 000 руб., а кадастровая — 2 400 000 руб., то необходимо брать в расчет договорную цену, поскольку при умножении кадастровой на коэффициент 0,7 получается меньшая сумма (1 680 000 руб.).
У правила есть 2 уточнения:
- Несмотря на установленный размер понижающего коэффициента (0,7), он может быть изменен по усмотрению местных органов власти для всех граждан или отдельных категорий: пенсионеров, инвалидов или иных.
- Если в документах по состоянию на 01.01 года продажи не установлена кадастровая стоимость, к расчету берется цена по договору.
Пример расчета.Кадастровая стоимость квартиры оставляет 6 млн. руб. Собственник ¼ жилья решил его продать за 1 млн.
100 тыс. руб. По кадастровой стоимости база налогообложения составит:
6 млн. х 0,7 х ¼ = 1 050 000 руб. Поскольку полученная сумма меньше договорной, из последней исчисляется НДФЛ.
Законные пути уменьшения величины налога
Если недвижимость была во владении до 3(5) лет, сумму налогооблагаемого дохода можно уменьшить одним из способов:
- уменьшить базу налогообложения на стоимость приобретения недвижимости;
- воспользоваться вычетом в 1 млн. руб.
Владелец волен в своем выборе, опираясь на главный критерий — достижение максимальной выгоды.
Способ 1. Вычесть расходы
Согласно п.2 пп. 2 ст. 220 НК РФ, продавец вправе воспользоваться вычетом, равным величине затрат, понесенных на приобретение доли.
Важное условие! Все расходы должны быть документально подтверждены.
Пример.Гражданин Ф. в 2017 г. приобрел ½ квартиры по цене 3 млн. руб. В 2019 г. он решил ее продать по цене 4 млн. руб., а поскольку срок владения меньше 5 лет, налог придется платить. Вычет в 1 млн. руб. возможен, но выгоднее уменьшать базу на размер понесенных затрат, которые документально подтверждены договором купли-продажи 2017 г.
Сумма налога составит: (4 000 000 – 3 000 000) х 13% = 130 000 руб.
Если бы цена покупки и продажи совпали, Ф. не платил бы НДФЛ, поскольку не получил от продажи никакого чистого дохода.
Если доли были выделены позже, и продается одна из них, то вычет определяется пропорционально общей цене квартиры.
Например, если объект был куплен за 5 млн. 400 тыс. руб., а после выделения доли продается ½ имущества, ее владелец имеет право вычесть из суммы реализации половину первоначальной стоимости, то есть 2 млн.
700 тыс. руб.
Способ 2.Вычесть 1 млн. руб.
Такая возможность применяется при совпадении условий:
- возникновение базы налогообложения;
- невозможность подтвердить расходы на приобретение объекта.
Если доля была получена в результате дарения, приватизации, по наследству, ее владелец не понес затрат, а значит не может претендовать на льготу в размере стоимости недвижимости.
До2016 г.многие продавцы указывали в договорах фиктивную сумму, близкую к налоговому вычету в 1 млн. руб., дабы занизить НДФЛ. Однако, после введения правила о сравнении стоимости по ДКП с кадастровой, такие уловки потеряли смысл.
Обратите внимание! Доля может быть получена в результате наследования имущества. При этом содольщикам становятся одномоментно и иные лица, причем по тому же основанию.
Тогда в случае продажи имущества вычет в размере 1 миллиона будет распределяться между всеми совладельцами пропорционально.
Пример.Гражданин С. получил в дар ½ квартиры в мае 2016 г. Он мог бы ее продать после мая 2019 г. и не платить налог, но нашелся выгодный покупатель, и сделка была заключена в январе 2019 г. При сумме продажи в 2 млн. 200 тыс. руб. НДФЛ составит:
(2 200 000 – 1 000 000) х 13% = 156 000 руб.
Поскольку доля может быть выделена в принудительном порядке, например, ребенку при покупке квартиры, не исключена продажа всего объекта, фактически находящегося в долевой собственности. Тогда возникает вопрос, как продать квартиру выгоднее: по долям или согласно одному договору?
При оформлении продажи долей одним договором
Оформив 1 договор, в котором указано несколько продаваемых объектов, совладельцы получат право на вычет, соразмерный их части в недвижимости.
Пример.Стоимость квартиры составляет 8 млн. 100 руб.
Собственников четверо, каждому принадлежит 1/4 жилья. Квартира была получена в результате наследования в 2018 году. При продаже по 1-му договору вычет в размере 1 млн. руб. будет поделен между содольщиками (на каждого придется 250 тыс. руб.). НДФЛ будет для каждого равен, и составит:
((8 100 000 х 1/4 (доля) – 250 000 (вычет)) х 13% (НДФЛ) = 230 750 руб.
При оформлении продажи долей отдельными договорами
Если в ДКП указывается 1-на продаваемая доля, на нее распространяется вычет в 1 млн. руб.При продаже целой квартиры долями по отдельным договорам каждый из совладельцев вправе воспользоваться вычетом в размере 1 млн. руб.
Так, если в вышеприведенном примере каждый из 4 содольщиков заключил договор о продаже своего имущества с покупателем отдельно, НДФЛ был бы равен:
((8,1 млн. х 1/4 – 1 млн.) х 13% (НДФЛ) = 133 250 руб.
Выгода: 230 750 – 133 250 = 97 500 руб.
Если один из содольщиков не должен платить налог
Существует законная уловка, позволяющая избежать уплаты НДФЛ, но только при условии, что один из совладельцев квартиры освобожден от уплаты.
Дело в том, что в ДКП не обязательно обозначать стоимость доли, соразмерную части имущества. Например, собственник 1/5 может указать цену продажи большую, чем остальные содольщики вместе взятые. Такое право дает письмо ФНС России N ЕД-4-3/9664 от 13.06.2012 г. В результате «львиная часть» стоимости будет освобождена от налогообложения.
Пример.Гражданке С. в 2012 году была подарена ½ квартиры. Ее дочери унаследовали по ¼ имущества от своей бабушки в 2018 г. По общему согласию женщины решили продать квартиру.
Ее стоимость составила 5 млн. 200 тыс. руб. Они оформили договор, согласно которому мать продавала свою долю за 4 млн. 800 тыс. руб.
Стоимость долей дочерей составила по 200 тыс. руб.
Поскольку С. владеет имуществом более 3 лет, она освобождена от уплаты НДФЛ. Дочери получают право на имущественный вычет в размере 250 тыс. руб. каждая (1/4 от 1 млн. руб.). Поскольку сумма продажи долей дочерей ниже величины имущественного вычета, они освобождаются от уплаты НДФЛ.
Куда платить
Для уплаты НДФЛ необходимо обратиться в отделение Инспекции Федеральной налоговой службы по месту жительства и подать налоговую декларацию по форме «3-НДФЛ».
Срок обращения — не позднее 30 апрелягода, следующего за истекшим налоговым периодом п. 1 ст. 229 НК РФ.
Оплатить рассчитанную сумму нужно не позднее 15 июляпосле подачи декларации (п. 6 ст. 227 НК РФ).
Декларация предоставляется, даже если имущественный вычет превышает размер дохода, и платить налог не нужно. За неподачу нулевой отчетности грозит штраф в 1 000 руб.(ст. 119 НК РФ).
При несвоевременной подаче 3-НДФЛ штраф составит 5% за каждый день просрочки, но не более 30% указанной в декларации суммы, и не менее 1 тыс. руб.
За неуплату или частичное внесение НДФЛ предусмотрены санкции — 20%от величины налога.
При намеренном укрывании доходов грозит штраф в размере 40%от суммы НДФЛ, а если сумма к уплате была более 900 тыс. руб.,возможно уголовное преследование (ст. 198 УК РФ).
Сделки с недвижимостью связаны с аккумулированием больших финансовых ресурсов, потому требуют особой подготовки. Важно не только корректно оформить договор, но и своевременно выполнить долг перед государством путем уплаты налога.
Чтобы избежать наложения штрафов, преследований, а также минимизировать сумму НДФЛ, задайте вопросы юристу os-nasledstvo.com: сколько составляет ставка налога при продаже квартиры? Какой размер льгот и вычетов? Через сколько лет можно продать недвижимость и избежать уплаты налогов?
Консультация специалиста предоставляется бесплатно.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
Уплата налога с продажи доли квартиры
Сделки с недвижимостью, как и любые операции с имуществом, находятся под пристальным вниманием контролирующих органов и подлежат обязательному налогообложению. Продажа одной или нескольких долей в квартире довольно распространенная, но не всегда понятная с точки зрения расчета сборов в бюджет, операция. Законодательно утверждены определенные льготы и вычеты, а также послабления для собственников имущества.
Сегодня мы поговорим о том, как платить налог с продажи доли в квартире в 2018 году.
Нужно ли платить налоги?
Облагается ли продажа доли квартиры налогом?Ответ на этот вопрос неоднозначен – это зависит от суммы сделки, порядка оформления, срока владения имуществом. Основным видом сбора, которым облагается реализация недвижимости, является налог на доходы физических лиц, сокращенно НДФЛ.
Ставка для данного вида операций стандартная – 13 %. Сумма исчисляется независимо от того, продается ли квартира целиком или же лишь ее часть (доля).
Например, Петрова И.С. реализовала свою долю за 1,5 млн. рублей. В таком случае стандартный расчет налога будет выглядеть так:
1500000 * 13% = 195000 рублей
Как снизить налог?
Государство предоставляет гражданам России ряд послаблений, которые позволят им снизить налоговое бремя при продаже имущества. Разъяснения предоставлены с учетом поправок в НК РФ, вступающих в силу 01.01.2017 г.
Срок владения
Значительное влияние на расчет суммы налога оказывает длительность владения имуществом. В частности, собственник имеет право не платить в бюджет никаких отчислений с договора купли-продажи, если он владеет недвижимостью определенное количество лет.
Согласно новым требованиям минимальный период владения доли квартиры для пользования этой льготой – 5 лет.
При этом стоит учитывать, что под этим сроком понимается именно календарный период, т.е. 60 месяцев с даты приобретения статуса собственника.
Имущество, находящееся в собственности более 3 лет, также подпадает под льготу лишь в следующих ситуациях:
- получено в дар или по наследству от родственника;
- приватизировано;
- приобретено в рамках договора пожизненной ренты с иждивением.
Если же имущество находилось в собственности менее 3 лет, то продавец может применять другой вид льгот, чтобы снизить свою налоговую нагрузку.
Немного об определении срока владения имуществом
Основным документом, устанавливающим факт владения долей квартиры, является свидетельство о праве собственности, которое выдается контролирующими органами. Для удобства расчета минимального срока стоит ориентироваться на дату, указанную в данной форме. В действительности момент начала владения имуществом наступает в день регистрации пакета документов.
Немного более сложный порядок с долями. Например, Сидоров А.М. в 2011 г. приобрел квартиру в совместное владение со своими родителями, т.е. стал собственником 1/3 имущества. В 2014 году умер его отец и передал ему по завещанию свою долю.
В 2017 Сидоров решает продать свои доли. В этой ситуации он имеет полное право не платить налоги со сделки, поскольку впервые он стал владельцем части квартиры в 2011 году. Важна дата получения первой доли, а не каждой отдельно взятой!
Расходы на приобретение
Одним из способов значительно уменьшить сумму налога с продажи доли в квартире, является документальное подтверждение расходов на ее приобретение. Если же владелец не может никак доказать понесенные убытки по покупке недвижимости, то он может воспользоваться следующим видом льготы – фиксированным имущественным вычетом.
Лодыгин Р.Д. приобрел долю в квартире в 2016 году за 2,5 млн. рублей. В 2017 он реализует свою часть имущества по цене 3,6 млн. рублей. В такой ситуации расчет налога будет следующим:
(3600000 – 2500000) * 13% = 1100000 * 13 % = 143000 рублей.
Казалось бы, что мешает указать в договоре купли-продажи меньшую сумму и не платить никаких налогов. Однако, законодательно утвержден порядок определения минимальной стоимости реализуемого имущества. В ст.
217.1 НК РФ четко указано, что сумма дохода, получаемая от продажи недвижимости не должна быть меньше, установленной кадастровой стоимости имущества на 1 января года совершения сделки, уменьшенной на коэффициент 0,7. При этом не всегда есть требуемые данные об объекте. В такой ситуации собственник не ограничен требованиями данного пункта (п.
5 ст. 217.1 НК РФ).
Доброва А.Ж. продала свою долю – ½ квартиры за 4,5 млн. рублей. Кадастровая стоимость всего имущества составляет 15 млн. рублей. Пример расчета налогооблагаемого дохода со сделки:
15000000/2 * 0,7 = 5250000 рублей.
Поскольку стоимость продажи существенно ниже кадастровой, то при расчете НДФЛ используется сумма 5,25 млн. рублей.
Имущественные вычеты в фиксированном размере
Статья 220 НК РФ содержит развернутую информацию о таком способе уменьшения налога как имущественный вычет. Фиксированный размер льготы установлен в пределах 1 млн. рублей. Важно понимать, как его применять:
- на один объект недвижимости;
- в разные налоговые периоды.
Немного интереснее ситуация происходит при применении вычета для сделок с продажей долей квартир. Собственники недвижимости могут выбрать три сценария получения льготы в зависимости от конкретной ситуации.
Рассмотрите примеры расчета на основе следующих данных:
Лопатин А.Д. и В.Д. решили продать квартиру, полученную в наследство, за 3,5 млн. рублей. Оба работают, поэтому вправе применять вычеты. Каждый владеет ½ имущества.
Использование вычета на целый объект недвижимости. В такой ситуации оформляется договор купли-продажи квартиры, и совладельцы могут применить льготу в размере 1 млн. рублей пропорционально своим долям.
1000000/2 = 500000 рублей
(3500000/2 – 500000) * 13 % = 162500 рублей. Именно такую сумму налога заплатит каждый собственник квартиры в бюджет.
Использование вычета на доли квартиры. Совладельцы реализуют свою часть отдельно по разным договорам купли-продажи. Это возможно при наличии свидетельств о праве собственности на каждую долю. Тогда расчет будет выглядеть следующим образом:
(3500000/2 – 1000000) * 13 % = 97500 рублей.
Еще один интересный вариант решения вопроса возможен, если один из совладельцев является собственником более установленного минимального срока. В такой ситуации при продаже имущества заключается дополнительное соглашение, в котором указывается распределение дохода от сделки:
Лопатин А.Д – 3 млн. рублей (собственник более 3 лет)
Лопатин В.Д. – 500 тыс. рублей (пользуется имущественным вычетом на свою долю в размере 500000 рублей). Таким образом продавцы недвижимости полностью освобождаются от уплаты НДФЛ.
Как видно из примера, разный подход к юридическому оформлению долей имущества, позволяет значительно снизить размер налога с продажи части квартиры. Важно правильно и точно сопроводить сделку, поскольку наличие ошибок или неточности дают возможность ФНС признать ее недействительной, а порядок применения вычетов изменить в сторону увеличения налоговой нагрузки.
Как уведомить о доходах контролирующие органы?
Уплата налога с продажи доли квартиры ничем не отличается от установленного порядка по сделкам с другой недвижимостью. Владелец части имущества обязан в срок до 30 апреля предоставить информацию о сделках в прошлом году, предоставив в ФНС отчетность по форме 3-НДФЛ. Не нужно передавать налоговую отчетность в контролирующие органы при продаже имущества, которым владели более установленного срока.
В остальных же случаях важно показать, что собственник воспользовался вычетом или снизил налог на расходы по покупке недвижимости.
Крайней датой перечисления сумм налога в 2017 году является 15 июня. Уплатить взнос возможно лишь после подтверждения правильности оформления декларации и получения реквизитов в контролирующей организации. Граждане не вправе производить расчет с бюджетом наличными средствами, поэтому потребуется обращаться в банк или использовать интернет-ресурсы.
За нарушение сроков уплаты налогов и подачи декларации предусмотрены штрафы.
Если у вас есть какие-либо вопросы или вам требуется помощь в заполнении налоговых деклараций, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно вас проконсультировать.
- В закладки
- Распечатать
- Задать вопрос
- Подписаться
- Наш канал в Яндекс.Дзен
Продажа квартиры до 1 миллиона – налог: надо ли платить
Для тех, кто принял решение выставить недвижимость на продажу, помимо множества организационных и финансовых нюансов, одним из немаловажных может стать вопрос уплаты налога с продажи. Давайте разберемся, всегда ли возникает такая необходимость, и какие законодательные изменения вступили в силу в этом отношении за последнее время. Итак, как и всякое получение прибыли, выручка денежных средств после продажи квартиры влечет за собой необходимость уплаты налога в государственную казну.
Размер стандартный – 13 % от суммы сделки для граждан России. Если же в качестве продавца выступает резидент другого государства, ему придется выплатить гораздо более значительную долю – 30 % от вырученной от продажи суммы. Обязательства по уплате налога возникают не только при продаже домов, квартир или комнат, но и когда происходит отчуждение земельных участков.
Нужно ли платить налог при продаже квартиры узнайте из статьи.
Когда нужно платить налог при продаже квартиры
Нет, не всегда. Первым и главным основанием для освобождения от налога на доходы является срок владения недвижимостью. Если гражданин являлся законным владельцем объекта недвижимости более пяти лет, выплачивать 13 % не нужно.
Важно! Обратите внимание, в связи со вступлением в силу поправок в Налоговый Кодекс в 2015 году, минимальный период владения объектом недвижимостью, который освобождает продавца от налоговых отчислений, увеличен с трех до пяти лет.
Из данной статьи можно узнать, какова величина налогового периода для налога на прибыль.
С какой минимальной суммы берется подоходный налог, подробно описано здесь в статье.
какой налог с выигрыша в лотерею гослото придётся уплатить каждому кто выиграет, указано здесь: https://ruleconsult.ru/grazhdanskoe/finansovoe/kakoj-nalog-s-vyigrysha-v-lotereyu.html
Возможно вам так же будет интересно узнать про имущественные налоги ставки и льготы.
Эта поправка не касается лишь тех случаев, когда дом, квартира или комната продавцом унаследованы, перешли по дарственной или в силу договора пожизненной ренты, а также стали собственностью в результате приватизации. Для таких ситуаций законодатель сохранил прежний, трехлетний срок.
Причиной введения новшества стало стремление государства сократить долю спекуляций на рынке недвижимости, когда жилье приобретается не «для жизни», а с целью последующей перепродажи.
Точкой отсчета для срока владения приобретенным жильем является дата государственной регистрации права собственности. Если же речь идет об унаследованном объекте, учитывается дата открытии наследства – то есть дата смерти наследодателя.
По новому закону не будут облагаться налогом на доходы продавца единственного жилья. При этом не важно, как давно он вступил во владение объектом недвижимости. Эта существенная поправка была внесена в Налоговый Кодекс в 2014 году.
На видео-нужно ли платить налог при продаже квартиры:
Сделки стоимостью менее миллиона рублей
Третье основание, которое позволит продавцу жилья на законных основаниях не нести налоговую повинность – сравнительно низкая стоимость продаваемого объекта. Сделки с недвижимостью стоимостью менее миллиона рублей налогообложению не подлежат.
Однако следует предостеречь нерадивых продавцов от намеренного занижения суммы продажи в договоре.
Если заявленная в документе сумма сделки будет меньше кадастровой стоимости объекта в текущем году (а она более или менее сопоставима с ценами в среднем по рынку), налогооблагаемая база для него будет рассчитана как 70% от этой кадастровой стоимости.
Даже если сумма продажи жилого объекта или участка меньше миллиона рублей, но при этом не соблюден период минимального владения объектом (три или пять лет в зависимости от способа приобретения), налоговую декларацию предоставить все же нужно. Просто сумма налогового платежа при этом будет нулевая.
Продажа объектов стоимостью больше миллиона рублей
Миллион рублей – это размер налогового вычета, предоставляемого государством продавцу недвижимости. Ровно на эту сумму может быть уменьшена налогооблагаемая база. Иными словами, если вы продаете дом стоимостью три миллиона рублей, собственником которого стали год назад в результате заключения сделки купли-продажи, 13 % придется уплачивать не со всей суммы, а только с 2 миллионов рублей.
Если собственников у объекта несколько, воспользоваться правом на имущественный вычет может каждый из них пропорционально доле находящегося во владении имущества.
Еще одна возможность снизить сумму налоговой выплаты – посчитать и документально подтвердить фактические затраты, которые были понесены на благоустройство объекта – проектирование, ремонт и даже услуги риэлтора.
Возможно вам так же будет интересно узнать про то, какой срок сдачи декларации по налогу на имущество.
Так же будет интересно узнать про то, какие налоги платит ооо.
Каким образом происходит возврат налога на обучение ребенка, так же указано в данной статье.
Когда подавать декларацию
В срок до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимого имущества, продавец должен предоставить в налоговую по месту жительства пакет документов.
Он включает в себя налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, договор купли-продажи, акт передачи объекта, а так же все документы, на основании которых появляются основания для снижения налогооблагаемой базы (договоры об оказании услуг, счета, чеки и пр.) Промедление обойдется 5%-ным штрафом за каждый месяц просрочки.
Когда платить налог
Обязательства по уплате налога возникают с момента получения налогового уведомления. Сделать это необходимо единым платежом в срок до 1 декабря. Возможно, вас также заинтересует, сколько процентов от зарплаты НДФЛ.
Налог на доход от продажи доли в квартире
Доход с продажи долевой собственности облагается НДФЛ по общим правилам. В статье поделимся, кто может не платить налог с продажи доли, как законно уменьшить его размер, как правильно отчитываться в доходе, чтобы избегать штрафных санкций.
Когда не нужно платить НДФЛ с продажи жилья
- Жилье находилось в собственности продавца не менее пяти, а в некоторых случаях — не менее трех лет. Декларировать такой доход не нужно. Подробно о том, в каких случаях учитываются те или иные сроки владения жильем, можно узнать из нашей статьи «Налог с продажи квартиры, дома, земельного участка и другой недвижимости».
- Сумма расходов, связанных с покупкой недвижимости или доли, равна или превышает стоимость продажи. Декларацию необходимо подать на следующий год не позднее 30 апреля.
- Доля продана за 1 млн рублей или дешевле. Декларацию подавать не нужно.
При исчислении налога необходимо учитывать следующее. Стоимость проданного жилья или доли по договору купли-продажи может оказаться ниже 70% его стоимости, указанной в государственном кадастре недвижимости (ГКН). Если это так, то НДФЛ нужно рассчитывать исходя из кадастровой стоимости.
Например, стоимость комнаты в договоре купли-продажи — 1 млн рублей, а по кадастру —1, 5 млн рублей. Считаем 70% от цены, указанной в ГКН: 1 500 000 * 70% = 1 050 000. А раз стоимость больше 1 млн рублей, то нужно подать декларацию и рассчитать налог.
Существуют способы, помогающие сэкономить на налоге или свести к 0, об этом поговорим ниже.
Если же договорная цена преобладает над кадастровой, то за налоговую базу нужно принимать стоимость из договора.
Правило введено с целью выявления сокрытого дохода и применяется к сделкам по продаже имущества, приобретенного после 1 января 2016 года.
Если стоимость жилья по договору сильно занижена, то проверяющий инспектор может обратить на это внимание и потребовать пояснений.
Как рассчитать срок владения квартирой, если доли приобретались в разное время
Бывает и так, что недвижимость доставалась владельцу частями. Допустим, одна доля в квартире принадлежит вам больше пяти (или трех) лет, а другая — меньше. Как посчитать срок владения всей квартирой при продаже?
Владелец жилья, приобретающий его по частям, должен каждый раз регистрировать право собственности. При этом срок владения будет исчисляться с момента регистрации первой доли, так как последующая сделка расценивается как увеличение уже существующей собственности.
Например, 10 мая 2022 года вам подарили половину квартиры. Год спустя вы унаследовали остальную часть и, в итоге, стали владельцем всей площади. Моментом возникновения права собственности будет считаться дата регистрации первой доли, то есть май 2022 года.
При продаже такого объекта срок владения будет также исчисляться с мая 2022 года.
Пример из практики налоговых экспертов онлайн-сервиса НДФЛка.ру
Галина Т. обратилась к нам с вопросом, с какой даты считать срок владения домом и нужно ли платить НДФЛ при продаже этого дома?
Документы, загруженные в онлайн-сервис, внимательно просмотрел налоговый эксперт. Вот предыстория.
В июне 2017 года семья приобрела дом в долевую собственность. Участники сделки — мать, дочь и сестра матери оформили дом поровну — по одной трети на каждого. В 2021 году мать скончалась, и ее часть перешла дочери по наследству.
В июле 2022 года сестра матери подарила Галине свою долю. Таким образом, с июля 2022 года Галина становится единоличной владелицей дома и решает его продать за 5 млн. рублей.
В ходе консультации клиента порадовали новости. Срок владения домом нужно считать с июня 2017 года, поскольку унаследованная материнская часть и тетин подарок просто увеличили долю клиента. Галина имеет полное право не платить налог со сделки, поскольку минимальный срок владения имуществом уже превысил пять лет.
А впервые она стала собственницей части дома в 2017, то есть пять лет назад.
Если вы объединили несколько объектов недвижимости или, наоборот, выделили отдельный самостоятельный объект, потребуется новая регистрация права собственности. В этом случае длительность владения имуществом будет считаться с момента новой регистрации.
Как снизить налог с продажи доли
Если вы продали долю в квартире до истечения минимального срока владения или ее стоимость составила более 1 млн рублей, у вас возникает обязанность по уплате НДФЛ.
Есть два способа уменьшения налогооблагаемого дохода:
- На сумму расходов при покупке доли. Это более выгодный способ, но расходы должны быть подтверждены документами. ИФНС их тщательно проверит.
- На имущественный вычет в размере 1 млн рублей. Если в одном году продавалось несколько объектов недвижимости, то вычет предоставляется на совокупный доход с проданных объектов.
Выбрать можно только один способ по своему усмотрению.
Вычет расходов на приобретение жилья
Если у вас на руках документы на покупку доли в имуществе (договор, платежки), то вы вправе уменьшить доход на сумму таких расходов.
На полученную разницу начисляем 13% НДФЛ. Не забывайте свериться с кадастровой стоимостью!
Доля в недвижимости может достаться в качестве подарка или наследства. Вы не понесли личных расходов, поэтому при продаже такой доли до истечения трех лет вам необходимо уплатить налог с полной стоимости.
Наследники, у которых сохранились документы на покупку доли наследодателем, могут уменьшить доход с продажи на эту сумму. Но только в том случае, если сам наследодатель не воспользовался таким правом при жизни.
Если вы решили применить имущественный вычет, то будет иметь значение юридическое оформление договора купли-продажи.
Приведем пример расчета НДФЛ с двумя вариантами оформления договора.
Продажа долей как самостоятельных объектов
Имущественный вычет предоставляется каждому владельцу в размере 1 млн рублей.
Супружеская пара приобрела квартиру в долевую собственность. Доля жены составляет 2/3, мужа — 1/3.
Четыре года спустя жилье продали за 2,8 млн рублей двумя отдельными договорами купли-продажи. То есть каждый из супругов оформил продажу своей доли как отдельного объекта недвижимости.
70% от кадастровой стоимости квартиры — 3 млн рублей.
Доход жены — 2 млн рублей (3 000 000 /3 * 2)
Доход мужа — 1 млн рублей (3 000 000 /3 * 1)
Документы на покупку квартиры утеряны, но каждый из совладельцев имеет право на налоговый вычет в 1 млн рублей.
Рассчитаем налог с продажи доли в квартире:
для жены — 13% * (2 000 000 — 1 000 000) = 130 тыс. рублей
для мужа — 13% * (1 000 000 — 1 000 000) = 0, где
3 млн — доход с продажи квартиры (по кадастру)
1 млн — вычет на каждого продавца
Общий налог с продажи квартиры, подлежащий уплате — 130 тыс. рублей.
Продажа недвижимости как единого объекта
Если вы оформляете общий договор купли-продажи, то сумма вычета будет составлять 1 млн рублей на весь объект недвижимости. Вычет распределится между всеми собственниками пропорционально размеру долей.
Возьмем те же условия. Супруги продали квартиру за 2,8 млн рублей, 70% от кадастровой стоимости составляет 3 млн рублей, Квартирой владели меньше пяти лет, документы на покупку утеряны. Жена владеет 2/3, муж — 1/3.
Рассчитаем сумму НДФЛ для каждого из собственников:
для жены: 13% * (2/3 * 3 000 000 — 2/3 * 1 000 000) = 173 333 рубля
для мужа: 13% * (1/3 * 3 000 000 — 1/3 * 1 000 000) = 86 667 рублей, где
3 млн — доход с продажи квартиры (по договору)
1 млн — налоговый вычет за квартиру как на единый объект
Общий налог, подлежащий уплате = 260 тыс. рублей.
Очевидно, что продажа долей как самостоятельных объектов отдельными договорами выгоднее. В первом случае супруги воспользовались вычетом в сумме 2 млн рублей, а во втором — всего 1 млн. рублей. Налог, подлежащий уплате в первом случае оказался меньше на 130 тысяч.
Правила и сроки подачи декларации 3-НДФЛ
Если вы продали недвижимость или долю в недвижимости и не освобождены от декларирования дохода, то необходимо сообщить о сделке в налоговый орган.
В следующем году не позднее 30 апреля нужно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту регистрации. Уплатить налог необходимо не позднее 15 июля.
Нарушение сроков подачи декларации крайне нежелательно. В противном случае вас ждут штрафные санкции:
- Декларация подана с опозданием — штраф от 5 до 30% от суммы налога, но не менее 1 000 рублей.
- Установлено, что доход занижен — штраф 20% от доначисленной суммы налога.
- Доказано, что доход занижен умышленно — штраф 40% от суммы доначислений.
- За каждый день просрочки платежа начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на тот момент.
Если вы уменьшали налоговую базу на сумму расходов при покупке недвижимости, то вместе с декларацией потребуется представить копию договора на покупку жилья, копии платежных документов.
В этой же декларации можно указать другие налоговые вычеты, которые положены вам по праву. Опытные эксперты НДФЛка.ру помогут разобраться во всех тонкостях, рассчитать максимальную сумму вычетов, собрать необходимые документы и заполнить декларацию!
Подводим итоги:
- Доход с продажи доли в недвижимости можно уменьшить на расходы при ее покупке или на имущественный вычет 1 млн. рублей.
- При продаже долей как самостоятельных объектов каждый содольщик вправе применить налоговый вычет в размере 1 млн рублей.
- Для определения срока владения недвижимостью важна дата получения первой доли, а не каждой последующей.
- Перед тем, как подавать декларацию, рекомендуем проконсультироваться с налоговым экспертом. Специалист расскажет, какие нужно собрать документы в вашем случае, подберет оптимальный вариант снижения налога, грамотно составит декларацию.