Можно ли продать неприватизированную квартиру

Большинство граждан, проживающих в муниципальном жилье, сталкивается с вопросом о том, можно ли продавать неприватизированную квартиру. Интересуются они этим с целью улучшения жилищных условий. Законодательство на этот счет говорит вполне конкретно, что у физических лиц нет права на совершение сделок купли-продажи с квартирами, которые не были приватизированы.

Если ранее гражданин не воспользовался своим правом на подобное действие, то теперь у него есть такая возможность снова. Используется такой вариант, если квартира неприватизирована, а ее необходимо обменять на приватизированную, вне зависимости от местоположения обеих.

Особенности процедуры

Делается это так. Любой человек, которого интересует продажа или обмен неприватизированной квартиры, может отыскать покупателя, которому требуется жилплощадь в другом городе или он готов обменять ее на иное жилье. После проведения этой процедуры у него есть возможность регистрироваться там, где он желает проживать. Некоторые агентства сейчас работают именно в этом направлении.

Они располагают домом в определенном месте, через квартиры в котором производится такая манипуляция.

Конечно, такие сделки не совсем «прозрачны», и часто их даже называют неправомерными. Но в результате этого продавец получает очевидную выгоду, так как он реализует жилье, что фактически ему не принадлежит. Основной недостаток касается того, что нигде не указывается факт передачи денежных средств, и именно тут открываются возможности для мошенничества.

Как обезопаситься?

В этом случае, как и в любых сделках с недвижимостью, требуется проявить предельную осторожность. Ловушек можно избежать только при условии внимательного ознакомления со всеми документами, которые вы собираетесь подписывать. Важно помнить, что договор обмена можно признать недействительным в течение года с момента заключения.

Если вы поняли, что вас обманули, требуется незамедлительно обратиться в полицию.

Второй вариант

Говоря о том, можно ли продавать неприватизированную квартиру, стоит отметить, что при возникновении подобной необходимости имеется еще один способ решения проблемы. Сначала вы должны найти на свою жилплощадь покупателя. Можно узнать, есть для вас возможность приватизировать жилье. Нельзя это сделать с такими объектами, как квартиры в домах спецназначения и военных городках, в домах с капремонтом, комнаты в общежитии и жилье социального значения.

Если ваша квартира не из перечисленных категорий, то можно собирать пакет документов, требуемых для приватизации: справку о составе семьи и жилом помещении; справку о начисленной жилой квоте; паспорта, свидетельства о рождении детей, которым еще нет 18 лет; свидетельства о льготах.

Разбираясь в вопросе о том, как продать неприватизированную квартиру, обратите внимание на то, что с указанным перечнем документов вы должны обратиться со всей семьей в районную администрацию. Там вы заполните заявление, а все члены семьи оставят под ним подписи. Это условие является обязательным. Рассматривается заявление в течение месяца. Договор о приватизации составляется в присутствии нотариуса.

После его признания государством вам будет доступна продажа неприватизированной квартиры.

А что же покупатель?

В данной ситуации очень хорошо, если покупатель будет в курсе всего. В том случае, если он заинтересован в приобретении именно вашей квартиры, то будет готов внести задаток и подождать, пока вы оформите всю документацию. Нотариального заверения требует и договор о задатке.

Естественно, в этом случае конечная стоимость жилья окажется меньше, чем в случае с заранее приватизированным, но стороны сделки будут в выигрыше.

Третий вариант

Разбирая вопрос о том, можно ли продавать неприватизированную квартиру, стоит рассказать еще об одном способе. Вы можете оформить договор социального найма имеющейся недвижимости на покупателя. Для этого вам потребуется сначала с ним договориться, а потом прописать его в своем жилье в соответствии с правилами социального найма. Когда оговоренная сумма вами будет получена, вам можно выписываться из квартиры.

А покупатель после этого может оформлять договор социального найма на себя, после чего имеет право и на приватизацию квартиры.

Что дает приватизация?

Итак, теперь вы знаете, как продать неприватизированную квартиру, поэтому можно разобраться с другими вопросами. Как собственник приватизированного жилья вы можете делать с ним все что угодно: обменивать, продавать, передавать. Для продажи квартиры требуется определенный перечень документов, которые вам поможет собрать нотариус, занимающийся ведением вашей сделки.

Если есть желание реализовать свое жилье в минимальные сроки, можно воспользоваться услугами специализированных агентств. Специалисты не только могут помочь в поиске покупателя, но и сэкономят ваше время. Если вас интересует, как разменять неприватизированную квартиру, то тут ситуация немного отличается. Для этого вам потребуется две другие квартиры, статус которых является таким же. Это один из способов раздела жилплощади.

Ранее для этого проводилось разделение лицевых счетов, а теперь законодательством запрещена такая процедура.

Особенности договоров

Часто граждане, которые решили приобрести квартиру, опасаются ее двойной продажи или иных мошеннических действий со стороны продавца. Для таких людей в практике ведения сделок с недвижимостью ввели предварительный договор продажи недвижимости. С его помощью обе стороны получают определенные, вполне конкретные права. Это в некотором смысле обязательство того, что в будущем стороны совершат сделку. Предварительный договор также обеспечит защиту от повышения стоимости квартиры и ее сохранение в первоначальном виде без ухудшения состояния передаваемого имущества в будущем.

Однако в некоторых случаях предварительный договор продажи недвижимости может включать условия, создающие определенные моменты совершения сделки. Именно поэтому требуется предельная внимательность во время его составления.

Что содержится в предварительном договоре?

В этот документ включается полный перечень необходимых условий для составления основного договора в будущем. В нем обязательно прописываются сроки, в которые между сторонами обязательно должна быть проведена сделка купли-продажи, размер денежной суммы, которая вносится в качестве аванса со стороны покупателя.

При продаже жилья вместе с каким-то имуществом обязательно прописывается его текущее состояние, чтобы продавец в будущем нес ответственность за порчу или ненадлежащее состояние объектов. От этих обязательств он не сможет отказаться в будущем, когда будет заключаться основной договор. Если одна из сторон будет уклоняться от совершения сделки, то все эти документы позволят призвать ее к ответственности.

Убытки, которые в этом случае будут причинены, будут взиматься в суде.

Что вас может ожидать?

Итак, теперь вы знаете, можно ли продавать неприватизированную квартиру. Теперь стоит разобраться с некоторыми «подводными камнями», с которыми можно столкнуться. Любой из описанных вариантов несет в себе определенный риск. Основным фактором является мошенничество со стороны покупателя либо агентства.

Например, вы можете столкнуться с тем, что вы выпишитесь из квартиры, а вам не выплатят деньги, которые вам обещаны, либо фирма откажется выкупать буферную квартиру обратно. Для начала требуется тщательно проверить человека или организацию, с которой вы намерены работать. Покупатель тоже может пострадать при использовании «буферной» схемы, ведь если он ранее уже использовал свое право на приватизацию, теперь он останется просто жильцом.

Ждет определенная опасность и со стороны правоохранительных органов. Вполне возможно, что кем-то из заинтересованных лиц в суд будет подано заявление о недействительности сделки, которая совершается. На то есть все основания с формальной точки зрения.

Такая продажа теоретически может рассматриваться как притворная или мнимая сделка, а это нарушение законов. Результат судебной тяжбы в этом случае прогнозировать проблематично.

Выводы

Какой бы вариант вы ни выбрали в итоге, необходимо помнить, что вас может ожидать множество проблем. Именно поэтому стоит приватизировать жилье, а потом проводить с ним любые операции. А каждый сделанный шаг должен обязательно отражаться в документах, чтобы в будущем не было никаких проблем с законом.

Можно ли продать неприватизированную квартиру? Предварительный договор купли-продажи квартиры

У многих людей, имеющих муниципальное жилье, часто возникает вопрос о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, чтобы улучшить свои жилищные условия. В законодательстве четко прописано, что у физических лиц нет права на совершение сделок купли-продажи с недвижимостью, которая не была приватизирована. Если в свое время человек не воспользовался правом на приватизацию жилья социального найма, то теперь он может выкупить это право.

Эта операция обычно проводится в том случае, если приватизированное жилье обменивают на неприватизированное вне зависимости от его местоположения.

Как это делается?

Это выглядит вполне определенным образом. Любой человек, у которого есть неприватизированная квартира или доля в коммуналке, может найти подходящего покупателя, которому либо необходима жилплощадь в другом городе, либо он готов ее обменять на нужное жилье. Когда эта процедура будет проведена, продавец может регистрироваться в той квартире, где он желает жить. На данный момент некоторые фирмы специализируются именно на таких сделках.

У них есть дом в другом городе, через квартиры в котором и производятся операции обмена.

Естественно, у подобного вида сделок есть «подводные камни», а по их поводу часто разгораются споры о правомерности или неправомерности. Однако в результате этого выгода продавца очевидна, так как он продает жилье, которое ему не принадлежит. Единственным недостатком является то, что факт передачи денег не будет нигде указан.

А это привлекает особое внимание со стороны мошенников, желающих воспользоваться такой ситуацией.

Правила безопасности

Как и в любой иной сделке с недвижимостью, в данном случае требуется быть предельно осторожными. А чтобы не попасть в лапы аферистов, требуется внимательно ознакомиться со всеми документами, которые вы подписываете, а также помнить, что договор обмен может быть признан недействительным в течение года после того, как его заключили. Если вы поняли, что стали жертвой обмана, то требуется обратиться в полицию как можно скорее.

Если фирма, которая занимается такими сделками, добросовестная, то она не допустит подобной ситуации, так как продавцу вручат деньги за квартиру после того, как он будет зарегистрирован на жилой площади, которая предусматривалась для него с самого начала оформления сделки.

Второй вариант выхода из ситуации

Если отвечать на вопрос «можно ли продать неприватизированную квартиру», то стоит отметить, что имеется еще один вариант того, как поступить при возникновении такой необходимости. Для начала требуется отыскать потенциального покупателя на вашу недвижимость.

Может выяснить, есть ли возможность для приватизации вашего жилья. Следует помнить, что приватизации не подлежат такие объекты, как квартиры в военных городках, в домах специального назначения, в домах с текущим капремонтом, социальное жилье, а также комнаты в общежитиях. Если ваше жилье никак не относится ни к одному из названных видов, то можете собирать пакет документов на приватизацию. Это:

— справка о составе семьи и жилом помещении;

— справка о начисленной жилой квоте;

— свидетельства о рождении детей, которым еще нет 18 лет;

— документы, говорящие о наличии определенных льгот.

Если говорить даже о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, то стоит отметить, что с перечисленными документами вам потребуется явиться в районную администрацию со всей семьей. Тут вам нужно будет заполнить заявление, которое должны подписать все члены семьи. Его будут рассматривать в течение одного месяца. В присутствии нотариуса происходит составление договора о приватизации.

Как только он будет признан государством, квартира получит статус приватизированной.

Как быть с покупателем?

В описываемой ситуации необходимо сказать, что покупатель должен быть в курсе того, что квартира не приватизирована. Часто, если потенциальный покупатель заинтересован в приобретении именно этого конкретного жилья, он готов внести задаток, которые вам потребуется для оформления всех необходимых документов. Договор о задатке лучше всего заверить нотариально. Конечно, в этом случае стоимость квартиры будет немного ниже той, что была бы в случае, когда она изначально уже приватизирована.

От покупателя вам поступает задаток, после этого у вас будет оформлено право на продажу квартиры, а далее вы можете ее продавать.

Третий вариант

Если продолжить разбираться в вопросе о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, то стоит сказать и еще об одном варианте. Можно оформить договор социального найма на недвижимость, которая имеется у вас в распоряжении, на покупателя. Для этого сначала вы должны договориться с ним, после чего можете прописать его в свою квартиру в соответствии с договором социального найма. После того как вы получите оговоренную между вами сумму, вы можете выписываться из квартиры.

Далее у покупателя появляется возможность оформить договор социального найма на жилье на свое имя, а потом и приватизировать его в собственность.

Какие права вы получаете после приватизации?

После приватизации вы, как собственник, имеете право продать квартиру. Какие документы нужны для этого, вам подскажет нотариус, с которым вы будете работать при заключении договора и совершении сделки. Как правило, к базовым бумагам относятся: технический паспорт на объект недвижимости; документ с отметкой БТИ; справка из ЖЭКа (форма №3) о составе прописанных людей в квартире; справка о регистрации права собственности (выписка из Реестра) на недвижимость; документ, подтверждающий отсутствие задолженности за пользование коммунальными услугами, ваш паспорт и ИН.

Вы можете не только продать жилье, но и обменять его.

Если вы желаете продать квартиру в минимальные сроки, то вам стоит обратиться в агентство. Специалисты не только окажут вам помощь в поиске покупателя, но и помогут заметно сэкономить время. Если на сбор справок для приватизации у вас тоже нет времени, то вам помогут сделать обмен на буферное жилье, они же подскажут, нужны ли для этого какие документы.

Продать квартиру можно будет уже после того, как вы станете собственником. Вы обмениваете свое жилье на буфер, то есть квартиру, принадлежащую фирме. От вас и покупателя в государственную организацию потребуется подать заявку на обмен, а потом дождаться разрешения.

Когда вы его получите, покупатель станет распоряжаться вашей квартирой. Вам не стоит опасаться подобных сделок, так как это не только безопасно, но и довольно выгодно.

Если вас заботит вопрос о том, как разделить неприватизированную квартиру, то стоит отметить, что новое законодательство запрещает это делать. Под данным понятием имелось в виду разделение лицевых счетов в ней. Теперь можно только разменять неприватизированную квартиру на две другие, имеющие такой же статус.

Особенности договоров

Довольно часто граждане, которые собрались приобрести жилье, опасаются его двойной продажи и мошенничества со стороны продавца. Именно для таких людей в российскую практику был введен предварительный договор купли-продажи квартиры. Он дает обеим сторонам сделки вполне определенные права.

Это своеобразное обязательство того, что в будущем сторонами будет совершена сделка, а также позволяет устранить повышение стоимости объекта недвижимости и сохранения его первоначального вида без ухудшений передаваемого имущества в будущем. Но иногда предварительный договор купли-продажи квартиры содержит условия, которые создают определенные нюансы совершения сделки. Поэтому при его составлении и заключении требуется быть предельно внимательными.

Этот документ содержит в себе полный перечень необходимых условий для составления в будущем основного договора. В указанном документе должны обязательно содержаться сроки, в которые между сторонами должна быть совершена сделка купли-продажи квартиры, размер денежной суммы, вносимой покупателем в качестве задатка или аванса. Также в предварительном договоре может указываться состояние объекта, мебели, которая передается вместе с квартирой.

В этом случае продавец берет на себя определенные обязательства, от которых он не вправе отказаться в будущем, когда будет заключаться договор купли-продажи квартиры. Документы в этом случае призваны привлечь одну из сторон к ответственности, если она будет уклоняться от совершения сделки. Убытки, причиненные в результате этого, могут взиматься в судебном порядке.

Подводные камни при продаже

Итак, теперь, когда вы знаете, можно ли продать неприватизированную квартиру. Стоит сказать о тех подводных камнях, с которыми часто сталкиваются в таких ситуациях. Риск есть при любом варианте продажи неприватизированной квартиры. Основной фактор здесь – это мошенничество со стороны агентства или покупателя.

К примеру, вы можете столкнуться с тем, что после вашей выписки из квартиры вам не выплатят полагающиеся деньги. Либо агентство просто не захочет выкупать обратно квартиру-буфер. Вы должны сначала тщательно проверить репутацию человека и фирмы, с которыми желаете сотрудничать.

Интересы покупателя тоже пострадают при «буферной» схеме, так как если его право на приватизацию уже было использовано, то он не станет собственником новой квартиры, а просто останется в ней жильцом.

Со стороны закона подстерегает еще одна опасность. Кто-то из заинтересованных лиц вполне может подать в суд заявление о недействительности совершенной сделки. Формально на то будут все основания: теоретически такая продажа вполне может рассматриваться в качестве мнимой или притворной сделки.

И довольно сложно прогнозировать результат судебной тяжбы.

Вместо заключения

А если вы задумались над тем, как продать квартиру с несовершеннолетними, то тут вас ждет еще больше проблем и вопросов, так как вы должны доказать, что этим лицам будет где проживать в будущем. Именно поэтому самым правильным вариантом будет приватизация жилья, даже если вы уже договорились с покупателем и получили от него задаток. При совершении каждого своего шага требуется тщательно все документировать, что поможет вам избежать множества проблем.

Можно ли продать неприватизированную квартиру

Несмотря на возможность бесплатной приватизации, часть жилого фонда продолжает оставаться собственностью государства. Можно ли продать неприватизированную недвижимость, не нарушив при этом закона? Какие способы считаются наименее рискованными для продавца и покупателя?

✅ Можно ли продать неприватизированное жилье?

Неприватизированное жилье числится на балансе муниципалитета/государства. Человек, на которого оно оформлено, является не собственником, а нанимателем (ст. 674 ГК). С него не взимается арендная плата (жилье предоставляется бесплатно), но обязательным условием является своевременная оплата всех коммунальных услуг. Поскольку прав собственности жилец не имеет, напрямую продать недвижимость он не может.

Но ее отчуждение все же возможно – существует 3 способа, позволяющих перевести процедуру в законную плоскость.

✅ Как продать неприватизированную квартиру?

Полное соблюдение законодательных норм, минимальные затраты (2 000 руб. госпошлины), возможность продать недвижимость по рыночной цене

Процедуру купли-продажи придется отложить до момента получения прав собственности на реализуемый объект

Возможность срочной продажи жилья и отсутствие необходимости в сборе/подаче документов на приватизацию (процедурой займется уже новый владелец)

• Необходимость в получении разрешения на прописку постороннего лица от муниципалитета (ст. 81 ЖК);
• риск остаться и без квартиры, и без денег (порядочность покупателя под большим вопросом);
• сложности с поиском заинтересованного в покупке лица;
• значительное снижение цены (платить рыночную стоимость за неприватизированную недвижимость никто не будет)

Обмен с участием буферного жилья

Сделка не нарушает норм закона, проводится она с участием агентства недвижимости (считается защищенной от мошеннических действий)

• Покупателя найти сложно;
• для проведения обмена требуется получить разрешение от муниципалитета;
• стоимость услуг АН значительно уменьшает полученную прибыль

✅ Продажа после приватизации

Ограничения по срокам сняты Госдумой в 2017 году, поэтому все, кто еще не использовал своего права на перевод государственной собственности в частную (оно предоставляется 1 раз в жизни), могут им воспользоваться. Если наниматель уже потерял такую возможность, то приватизировать квартиру могут члены его семьи.

Если жилье будет приватизировано на не достигшего совершеннолетия ребенка, то после достижения 18 лет он сможет еще раз принять участие в государственной программе.

🔻 Порядок действий

Для начала придется обсудить необходимость приватизации со всеми прописанными жильцами – они либо соглашаются принять участие в процедуре и становятся участниками долевой собственности, либо отказываются от этого. В последнем случае придется получить письменно оформленный отказ (если жилец не напишет его, но и не даст согласия, то приватизация становится невозможной). Далее необходимо:

• собрать все необходимые документы;
• прийти в МФЦ, написать заявление, приложить к нему пакет бумаг;
• после одобрения заявки – подписать договор;
• зарегистрировать права собственности на всех участников в Росреестре.

После завершения процедуры нужно:

• найти покупателя и обсудить все детали;
• составить ДКП и подписать его (нотариальное заверение в обязательном порядке потребуется, если продаются не все доли квартиры или жильем владеет недееспособное лицо/несовершеннолетний);
• подписать акт приема-передачи и оформить расписку о получении денег;
• передать запрос на переход прав собственности в Росреестр.

В зависимости от региона последние 2 пункта могут поменяться местами. Если территориальный орган не требует предоставления для регистрации акта приема-передачи, то лучше отложить его подписание до момента фактического вселения.

🔻 Документы

Для приватизации требуются:

• паспорта всех, кто проживает в квартире (если присутствуют дети, то нужны их свидетельства о рождении);
• письменно оформленные отказы/согласия;
• справка об отсутствии долгов по оплате коммунальных услуг;
• подтверждение, что ранее не было использовано право на приватизацию;
• техпаспорт;
• документ, дающий основания проживать в квартире;
• заявление.

При оформлении прав на несовершеннолетнего следует получить разрешение органов опеки и попечительства.

При продаже потребуются практически те же документы, за исключением договора социального найма и отказов от приватизации. Дополнительно нужно подготовить выписки из ЕГРН и из домовой книги. Покупатель может потребовать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы убедиться в дееспособности продавца.

🔻 Расходы

Приватизация бесплатна (затраты ограничены лишь оплатой государственной пошлины). После того как право собственности зафиксировано в реестре, можно продать приватизированный объект по рыночной цене.

К статье расходов после продажи относится оплата налога – придется заплатить 13% от прибыли. Налог не взимается в случае, если квартира перешла в собственность по безвозмездной сделке за 3 годаи более до момента продажи (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст.

229 НК РФ).

Продавцам государство предоставляет налоговый вычет – полученная сумма уменьшается на 1 млн. руб., налог начисляется на остаток.

Дополнительные траты возможны, если:

• покупатель просит предоставить справки ПНД/НД (цена зависит от лечебного заведения);
• продавец действует через агентство недвижимости (2-5%от суммы сделки);
• сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению – оно требуется, если квартира принадлежит недееспособному/несовершеннолетнему, либо продается только ее доля (5%от зафиксированной в ДКП цены).

Если ДКП не подлежит обязательному заверению нотариуса, но участник сделки настаивает на обращении в контору, то траты обычно берет на себя инициатор. В ряде случаев стороны договариваются об их распределении (обычно – по 50%). В таком случае продавцу придется заплатить оговоренную часть суммы, которая зависит от стоимости жилья.

Лица, находящиеся в близком родстве

0.2% от стоимости объекта + 3 000

3 000 + 0.4% от суммы, приведенной в ДКП

Продажа неприватизированной квартиры

Неприватизированное жилье принадлежит муниципалитетам на праве собственности. Однако некоторые граждане стараются продать неприватизированную квартиру: возможна или невозможна такая процедура? Действующее законодательство дает вполне однозначный ответ «Нет!».

Тем не менее способы продать неприватизированное жилье имеются – они, хоть и рискованные, но не являются запрещенными.

Дело в том, что в законодательстве имеется ряд лазеек, с помощью которых можно совершить сделку купли-продажи неприватизированной жилплощади. Мы подготовили для вас 3 наиболее действенные схемы. Рассмотрим плюсы, минусы каждой из них, а также поговорим о порядке действий.

✅ Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Продажа приватизированной квартиры регламентируется положениями гражданского законодательства (549-558 ГК РФ). Все, что связано с неприватизированными объектами находится в ведении Жилищного кодекса. Закон запрещает продавать такое жилье в чистом виде.

Представим ситуацию: гражданин заселился в муниципальную квартиру по договору соц найма. Через год он захотел продать жилье. Но сделка купли-продажи станет невозможной, т.к. собственником квартиры является муниципалитет.

Следовательно, прежде чем продавать квартиру, гражданину придется пройти процедуру приватизации.

Но вместе с тем существуют вполне законные способыобойти данное правило. Речь идет не о прямой продаже квартиры без приватизации, а о сделке через посредников.

В чем сложность продажи неприватизированной квартиры?

1. Закон запрещает продавать такие объекты напрямую.
2. Оформление документов и взаимодействие с покупателем отнимает много времени.
3. Риски столкнуться с мошенниками и остаться “в дураках”.

Однако у процедуры имеются и плюсы – например, получить деньги от покупателя за неприватизированную квартиру. Очень часто этот фактор перевешивает отрицательные моменты.

Читайте также «Можно ли продать неприватизированную жилплощадь?»

✅ Как продать муниципальную квартиру без приватизации?

Риелторы выделяют три способа заключить договор купли-продажи на неприватизированную квартиру. Для наглядности распишем их в сравнительной таблице.

🔻 Способы

• Возможность отказаться от продажи на этапе приватизации

• Продажа жилья за более высокую стоимость

• Продавец не участвует в приватизации

• Получение денег за квартиру

• Утомительный поиск желающих купить неприватизированное жилье

• Получение согласия на прописку: родственников – от жильцов; посторонних – от муниципалитета

• Утомительный поиск нужного покупателя

• «Буферная» схема обмена жильем

• подача заявки в администрацию – от 2 месяцев;

✅ Способ 1. Продажа с приватизацией

Представляет собой приватизацию квартиры и дальнейшую продажу. Такая схема применяется чаще всего, но в то же время она самая длительная.

🔻 Порядок, этапы

1. Проверьте, можно ли приватизировать квартиру.
2. Подайте объявление о продаже жилья.
3. Подыщите подходящего покупателя.
4. Подайте документы в местную администрацию (см. “Заявление на приватизацию квартиры“, а также “Какие нужны документы?“).
5. Дождитесь ответа властей.
6. Подпишите договор о приватизации квартиры.
7. Получите аванс от покупателя.
8. Зарегистрируйте право собственности в Росреестре.
9. Завершите сделку купли-продажи.

Особых сложностей нет, но продавец должен быть уверен в покупателе. В противном случае, сделка может не состояться.

🔻 Процедура, процесс

Подробная инструкция в 2023 году выглядит следующим образом:

• Первым делом, нужно уточнить: разрешена ли приватизация квартиры? Если жилье подлежит сносу, находится в военном городке или является служебным – в приватизации откажут, а значит о продаже можно даже не думать.
• Затем, нужно подыскать потенциального покупателя, который согласится приобрести квартиру. Подписывать с ним документы пока не нужно – аванс передается на этапе заключения договора о приватизации квартиры.
• Следующий шаг– обращение в местную администрацию с просьбой разрешить приватизацию квартиры. Срок рассмотрения заявок от населения не превышает 2 месяцев. После этого администрация выносит письменный ответ.
• Подписание договора о приватизации.На этом этапе продавец передает аванс за квартиру. Сделка оформляется договором о передаче аванса. Документ нужно заверить у нотариуса.
• Заключительные действияпродавца – уплата госпошлины и регистрация права собственности в Росреестре. Территориальный орган выдает выписку из ЕГРН – отныне ее обладатель становится владельцем квартиры. Следовательно, он имеет право на продажу жилья.

Стороны подписывают окончательный вариант договора купли-продажи. Продавец выписывается из квартиры, а приватизированное жилье отходит покупателю.

✅ Способ 2. Прописка покупателя

Предполагает доверие между покупателем и продавцом. В противном случае, одна из сторон может остаться ни с чем.

🔻 Порядок, этапы

1. Запросите, можно ли приватизировать квартиру?
2. Договоритесь с потенциальным клиентом.
3. Возьмите согласие на прописку (принцип: если регистрируют родственника – согласие других жильцов квартиры; если постороннего человека – разрешение от местных властей).
4. Переоформите на покупателя лицевой счет.
5. Заключите договор о передаче денег за квартиру, заверьте расписку у нотариуса.

Дальнейшие действия зависят от покупателя: он может приватизировать жилплощадь или сохранить за жильем статус муниципального. Продавец получает деньги за неприватизированную квартиру и подыскивает новое место жительства. Обратите внимание, что прописаться на новом месте нужно как можно быстрее — иначе последуют штрафы.

🔻 Процедура, процесс

Основная суть схемы с пропиской покупателя – передача права на приватизацию квартиры под видом купли-продажи. Естественно, это не считается продажей жилья в чистом виде. Но, с другой стороны, никаких нарушений закона нет.

Самое главное грамотно переоформить документы и подыскать новую жилплощадь.

Отдельно следует сказать о финансовых рисках. Как показывает практика, не все нотариусы спешат заверить расписку в ходе такой схемы. Если других вариантов нет, сторонам придется действовать на свой страх и риск.

Желательно иметь представление о покупателе, а лучше проводить подобные сделки с родственниками.

✅ Способ 3. Обмен

Закон разрешает обменивать одно неприватизированное жилье на равноценное (ст. 72-73 ЖК РФ). Совершать операцию в отношение приватизированного жилья нельзя.

Вместе с тем, существуют запреты на обмен:

• если жилье отнесено к аварийному и подлежит сносу;
• если в квартире производилась неузаконенная перепланировка;
• если жилье изъято из оборота;
• если наниматель не имеет прав на совершение юридических сделок (недееспособный).

Обмен одной неприватизированной квартиры на другую встречается довольно часто. Но здесь имеются определенные нюансы, без которых сделка попросту не состоится.

🔻 Порядок, этапы

Прежде чем приступать к обмену, нужно определиться с новым жильем. Для этих целей обычно обращаются к риелторам. Но возможны и другие варианты.

Пошаговый алгоритм в 2023 году:

1. Разместите объявление о намерении обменять квартиру.
2. Найдите потенциального покупателя.
3. Клиент связывается с агентством и приобретает «буферную» жилплощадь. Второй вариант – обмен на уже имеющуюся муниципальную квартиру (со схожим метражом).
4. Обратитесь в местную администрацию.
5. Получите разрешение на обмен.
6. Дождитесь, пока агентство завершит регистрацию обмена.
7. Оформите право собственности на «буферную» квартиру.
8. Продайте «буфер» агентству и получите деньги за жилье.

Схема выглядит необычно, но с помощью нее можно договориться об обмене практически любой неприватизированной квартиры. Впрочем, удобнее, если продавец и покупатель договариваются об обмене напрямую. Но для этого нужно иметь схожие по площади квартиры, которые бы устроили обе стороны.

🔻 Процедура, процесс

Процесс обмена одной неприватизированной квартиры на другую имеет множество «подводных камней». Не стоит связываться с сомнительными фирмами. Лучше всего доверить операцию проверенному агенту.

Действия продавца:

• подать объявление;
• указать местоположение, адрес, метраж, технические характеристики и прочие детали квартиры;
• написать заявление на имя главы местной администрации с просьбой разрешить обмен (для справки: собственник квартиры указан в квитанциях на оплату ЖКУ);
• получить одобрение сделки;
• передать документы представителю агентства;
• продать «буфер» обратно агентству.

Отметим, что многие агентства имеют специальные «буферные» жилые помещения. Через них проводятся распространенные сделки с жильем. Государство не «закручивает гайки» в отношение таких схем. Поэтому обмен неприватизированного жилья вполне рабочий.

Главное не нарваться на агентства-мошенников.

✅ Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами?

Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист.

Специализация семейное, жилищное право.

Встречаются ситуации, когда нужно срочно продать неприватизированную жилплощадь, но за нанимателем числится долг по ЖКУ. Что делать в такой ситуации? Разумеется, продать квартиру с долгами вам никто не позволит.

Правда, существует лазейка в виде перевода долга на нового собственника. Но в случае с неприватизированной квартирой это работает далеко не всегда.

Инструкция, как продать квартиру без приватизации с долгами:

1. Подайте объявление о продаже недвижимости.
2. Найдите покупателя, переговорите с ним на предмет оплаты долга.
3. Заключите договор о том, что клиент оплачивает ваши долги и приватизацию квартиры.
4. Снимитесь с регистрации.
5. Пропишите покупателя в квартире.
6. Переоформите на него лицевой счет.
7. Получите деньги за квартиру.

Если действовать через агентство, то порядок действий будет гораздо проще. Вот только стоимость квартиры при этом существенно упадет. Кроме того, агентства берут комиссию за посреднические услуги.

Мнение эксперта
Семен Фролов
Юрист. Стаж 7 лет.

Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Оптимальным вариантом считается погашение долга в рассрочку. Нанимателю муниципальной квартиры нужно обратиться в УК с заявлением о предоставлении рассрочки. Если компромисс будет найден, лучше сперва оплатить долги самостоятельно. В дальнейшем можно будет продать неприватизированную квартиру по одной из описанных выше схем.

Стоимость жилплощади сохранится в первоначальном виде – снижать цену не придется. Почитайте “Как выписаться из квартиры с долгами“.

✅ Подводные камни, сложности

Основные трудности в сделках с жильем – обилие мошеннических схем и финансовых рисков. Прежде чем приступать к продаже, нужно определиться с инструкцией. Крайне желательно проконсультироваться с юристом или риелтором.

Сложности процесса:

1. Агентства недвижимости могут продать «буферную» квартиру нескольким покупателям сразу. Мошенники действуют в расчете на доверчивость людей. Найти желающих на неприватизированное жилье довольно трудно, поэтому многие люди соглашаются на предложения аферистов.
2. Второй сложностью считают регистрацию в муниципальной квартире. До тех пор, пока один жилец не выпишется из жилплощади, подселить нового (продавца) невозможно. Данный нюанс увеличивает сроки продажи неприватизированной квартиры.
3. Нередко одна из сторон участвует в сделке по поддельным документам. Махинации быстро выявляются в Росреестре, однако если аванс уже передан – вернуть деньги без суда очень сложно.

Что делать в сложной ситуации? Разумеется, обращаться к юристам, которые помогут выявить сомнительные схемы и предотвратят фиктивную сделку. Специально для вас на нашем сайте имеется бесплатная консультация.

Вы можете обратиться к юристам и задать свой вопрос по жилищным проблемам.

✅ Как подстраховаться?

Юристы рекомендуют не надеяться на порядочность второй стороны. Фиксируйте каждый свой шаг с помощью документального подтверждения.

Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист.

Специализация семейное, жилищное право.

Например:

• Если покупатель предлагает заплатить аванс, заключите с ним договор аванса (предварительный). Пропишите условие, что вы обязуетесь оформить полноценный договор купли-продажи сразу после завершения приватизации. Не забудьте заверить документ у нотариуса. Это убережет от возможных махинаций с неприватизированной квартирой.
• Получая суммы денег, составляйте расписки. Желательно заверять их у нотариуса – так проще установить факт получения/передачи денег.

Еще один совет – передавайте денежные средства за квартиру через «банковскую ячейку». Безопасная сделка выгодна как продавцу, так и покупателю. До тех пор, пока продавец не снимется с регистрации, он не получит денег.

Перед этим он направляет обменный ордер второй стороне.

О чем мы узнали:

• Напрямую продать муниципальную квартиру нельзя.
• Существует 3 рабочих схемы, как заключить договор купли-продажи на неприватизированную жилплощадь.
• Первый способ — продажа с приватизацией. Суть в том, что продавец вначале оформляет жилье на себя, а затем продаёт ее покупателю (аналог с обычной сделкой).
• Второй способ — прописка покупателя. Представляет собой «продажу» регистрации в квартире за наличные. Что делать с жильем дальше — уже на усмотрение «покупателя».
• Третий способ — обмен неприватизированными квартирами (при участии агентов). Подходит не во всех случаях, куплей-продажей такую сделку назвать сложно.
• Если у «продавца» есть долги, могут возникнуть проблемы с реализацией жилплощади.
• Участников сделки подстерегают проблемы. Во избежание мошеннических схем лучше заверять договоренности у нотариуса + составлять расписки, соглашения, договора и т.д.

Можно ли продать неприватизированную квартиру? С этим вопросом часто обращаются к юристам. Ответ зависит от многих факторов. Зачастую власти накладывают запрет на приватизацию или «тормозят» куплю-продажу на первых этапах.

Прежде чем оформлять передачу квартиры, нужно узнать о нюансах, тщательно проверить вторую сторону, почитать законы, сделать анализ практики. Схожие случаи по таким делам имеются. Но нужно помнить, что каждая сделка имеет индивидуальные особенности.

Если что-то нарушить — рухнет вся цепочка, а значит можно потерять и жилплощадь, и деньги.

Юристы нашего сайта помогут разобраться в непростой процедуре. Если вы хотите продать/купить неприватизированную квартиру, посоветуйтесь с юристом. Он оценит будущую сделку и укажет на ошибки.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:

Продажа неприватизированной квартиры

Не у каждого гражданина есть возможность или желание приватизировать жилье, в котором он проживает. А можно ли продать то, что фактически принадлежит государству? Ответ на этот вопрос вы узнаете из этой статьи.

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Данный вопрос задают многие, ведь если квартира, в которой Вы проживаете не приватизирована, то она фактически принадлежит муниципалитету.

В настоящее время законодательством не предусмотрена продажа не приватизированного жилья. Однако в некоторых случаях, такая процедура все-таки возможна.

Как продать муниципальную квартиру без приватизации

Для того чтобы продать не приватизированное жилье существует несколько способов. Рассмотрим основные моменты, плюсы и минусы некоторых из них.

Способ 1. Продажа квартиры с дальнейшей приватизацией самим покупателем

Данный способ предполагает первоначально приватизацию жилья, а затем его продажу. Однако это является самой длиной процедурой.

Порядок, этапы

Для реализации такой схемы продажи необходимо:

• узнать можно ли продать квартиру;
• подать объявление о продаже с указанием, что жилье не приватизировано;
• подача заявления о разрешении на приватизацию в муниципалитет;
• после получения согласия, заключить договор о приватизации квартиры;
• получение аванса;
• регистрация права собственности в Росреестре;
• заключение договора купли-продажи.

Процедура, процесс

Для продажи необходимо знать к какой категории жилья относится объект. Если жилая площадь является служебной или передана нанимателю по договору спецнайма, то такую жилую площадь продать будет невозможно.

Жилую площадь можно продать только в том случае, если с гражданином (нанимателем) заключен договор социального найма. В данном случае необходимо подыскивать покупателя, и в случае если покупатель будет найден, нужно подать заявление в муниципалитет с просьбой о разрешении приватизации.

После получения письменного согласия на приватизацию, между сторонами заключается договор о приватизации, в ходе которого покупатель передает продавцу аванс, передачу которого заверяет нотариус.

Далее продавец уплачивает госпошлину и все документы передает для дальнейшей регистрации права собственности в Росреестр. Территориальный орган Росреестра по окончании процедуры выдает выписку из ЕГРН, после получения которой стороны подписывают окончательный вариант договора купли-продажи. При этом продавец выписывается из квартиры, а покупатель становится собственником уже приватизированной квартиры.

Способ 2. Прописка покупателя

Данный способ продажи основывается только на доверии между покупателем и продавцом.

Порядок, этапы

Для осуществления продажи жилой недвижимости необходимо:

• как и в первом способе необходимо узнать к какому жилфонду относиться квартира;
• найти покупателя;
• взять согласия всех зарегистрированных на прописку покупателя;
• переоформить все лицевые счета для начисления оплаты за коммунальные услуги на покупателя;
• получить денежные средства, оформив у нотариуса расписку;
• выписаться из квартиры.

Процедура, процесс

Данная процедура фактически не является продажей квартиры, а является грамотным переоформлением всех необходимых документов.

Поэтому чтобы не попасться на уловки мошенников, данный способ продажи квартиры лучше совершать с родственниками. Передача денежных средств за квартиру должна быть зафиксирована распиской, заверенной при необходимости у нотариуса.

Способ 3. Обмен

Данный способ предусмотрен законодательством. Однако имеются запреты на совершение сделки, в случае, если это жилье признано аварийным, оно изъято из гражданского оборота и продавец является недееспособным, то есть не может совершать сделки.

Порядок, этапы

• подать объявление об обмене самостоятельно или обратиться в агентство;
• найти покупателя;
• приобрести у агентства «буферную» жилплощадь;
• подать заявление на обмен в муниципалитет;
• после получения согласия на обмен, зарегистрировать данную сделку;
• оформить право собственности на «буферную» жилплощадь;
• продать агентству «буферную» жилплощадь, получив деньги.

Процедура, процесс

Как и в первом способе необходимо узнать можно ли продать данное жилье и только потом обращаться в агентство. Оно находит покупателя, который желает купить неприватизированное жилье.

Затем на данного гражданина оформляют предоставленное агентством и находящееся в собственности иное жилье, так называемое «буферное». После чего оформляется обмен между квартирой и «буфером», а затем заключается договор купли-продажи «буфера» с сотрудниками агентства.

Подводные камни

Любой вышеуказанный вариант является рискованным. Так, обмен является притворной сделкой, и в данном случае мы можем рассчитывать только на риелторов, при этом риски при такой процедуре остаются.

Одним из рисков обмена является тот факт, что агентство может отказаться выкупить «буферную» жилплощадь. Кроме этого любое заинтересованное лицо может обратиться в суд о признании сделки недействительной и данном случае Вам предстоит долгое судебное разбирательство.

Таким образом, наилучшим способом продажи квартиры будет все такие ее первоначальная приватизация, а только потом ее продажа.

Как подстраховаться?

Чтобы Ваша процедура продажи квартиры произошла быстро и без особых проблем, необходимо письменно оговаривать все нюансы, а именно:

• при даче задатка, необходимо заключить предварительный договор купли-продажи, в котором в обязательном порядке прописывать обязанность продавца после завершения процесса приватизации заключить договор купли-продажи;
• в договоре купли-продажи необходимо четко прописывать все условия продажи, цену квартиры, ответственность и обязанности сторон, а также условия расторжения договора.

А вот лучшим способом защитить свои интересы станет обращение за помощью к квалифицированным юристам. Так, специалисты нашего сайта окажут бесплатную консультацию, если вы свяжетесь с ними любым удобным для вас способом.

Участие в процессе продажи неприватизированного жилья опытного юриста обеспечит законность сделки и максимально снизит риски.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!