Можно ли и как продать долю в квартире

По статистике, более 50% российского жилья находится в долевой собственности. Обстоятельства приобретения долей бывают разные – это и покупка в складчину, и наследство, и приватизация, и сознательное приобретение доли в жилом помещении и т.д. Если между сособственниками мир и согласие, то проблем в распоряжении общим имуществом не возникает, но так бывает далеко не всегда, я бы даже сказала, что это скорее исключение.

Рано или поздно у людей, которые не могут договориться между собой, возникает закономерный вопрос: как продать свою долю в квартире? Хочу ответить на самые популярные вопросы, которые чаще всего задают юристам.

Продажа доли в квартире: ЗАКОН

Согласно закону, сделка по продаже доли в квартире подлежит обязательному нотариальному заверению. Если вы составите договор в простой письменной форме, Росреестр его просто не зарегистрирует.

Вторая особенность.Перед тем, как продать долю постороннему человеку, ее надо обязательно предложить выкупить своим сособственникам (ст. 250 ГК РФ).

Если кто-то продал долю в квартире с нарушением установленного порядка, не предложив выкупить ее сособственнику, тот, чьи права были ущемлены, может обратиться в суд и требовать перевода прав покупателя на себя. Т.е. не требовать признать сделку недействительной – это невозможно, а просить суд на тех же условиях за ту же сумму выкупить эту долю самому.

Это можно сделать также в том случае, если человек продал долю постороннему лицу по цене ниже, чем предлагал сособственнику. Закон говорит однозначно: продать долю третьему лицу можно по цене не ниже той, которая была указана в предложении о продаже доли, которое должно быть отправлено совладельцам.

Зависит ли схема продажи доли от ее размера?

Нет. Условия и порядок действий одинаковы в любой ситуации, когда речь идет о продаже доли, неважно 1/3 это 2/3, 1/32 или 9/10.

Можно ли продавать долю ребенка в квартире?

Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу.

Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.

Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев.

Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.

Можно ли помешать соседу продать его долю?

Если все условия соблюдены: продавец уведомил своих сособственников о продаже, предложил им выкупить долю, и в результате их отказа или бездействия продал ее третьему лицу по той же цене, то помешать соседу продать его долю нельзя.

Можно ли продать долю от доли?

Да. Это можно сделать с соблюдением преимущественного права покупки.

Кто чаще всего становится покупателем доли?

Спрос на рынке недвижимости на доли есть. Конечно, он не сравним со спросом на отдельное жилье, но все же их покупают. При этом огромным заблуждением собственников является оценка стоимости доли.

Например, цена ½ доли в квартире и рыночная стоимость целого объекта, поделенная на два – это совершенно разные вещи. Цена доли всегда будет ниже, потому что в данном случае есть отягчающие обстоятельства, которые могут помещать новому собственнику полноценно пользоваться имуществом. Для определения рыночной цены своей доли лучше всего обратиться к независимому оценщику.

Лично на мой взгляд, рыночная цена доли всегда стремится к нулю, потому что это чемодан без ручки.

(Светлана Петрикова, юрист, партнер юридической компании PG Partners)

Если эту долю можно хотя бы выделить, например, речь идет об 1/3 в трехкомнатной квартире, при этом собственник может рассчитывать на отдельную комнату – это еще куда ни шло.

Получить консультацию юриста по продаже доли в квартире

Если мы говорим о доле, к примеру, в однокомнатной квартире, где всего одна комната и ничего выделить нельзя, то владение долей не гарантирует даже того, что хозяин сможет в этой квартире проживать.

Еще одно заблуждениедумать, что размер доли пропорционален правам собственника занимать определенную площадь в квартире. Доля – это право совместного владения.

При этом собственник даже самой большой доли может занимать самую маленькую комнату или вообще не иметь возможности проживать в квартире. Все зависит от условий и обстоятельств других сособственников.

Допустим есть двухкомнатная квартира, комнаты метражом 10, 19 кв. м. У квартиры есть два собственника – первый одинокий мужчина имеет 2/3 доли, второй — женщина с ребенком имеет 1/3 доли. При этом, если сособственники не могут договориться и определяют порядок пользования жилым помещением через суд. Женщина с ребенком может получить большую комнату, несмотря на то, что имеет меньшую долю.

Поэтому рассчитывать при покупке доли на то, что вы сможете получить пропорциональную площадь в жилом помещении в пользование, не стоит.

Для обычного рядового покупателя доля в квартире не представляет особого интереса, он скорее рассмотрит даже самую маленькую студию. Доли представляют большой интерес в основном для черных риэлторов, которые вселяются в жилое помещение и планомерно выживают оттуда остальных жильцов, склоняя к продаже своих долей за копейки.

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?

Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников.

В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно.

Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет.

Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.

Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.

Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда.

Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире?

Соблюсти все условия ст. 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки» и продавать. Если соседи не пускают потенциальных покупателей в квартиру на просмотр, то продавать без просмотра.

Такие предложения тоже встречаются, правда, цена на такие варианты ничтожно мала.

Вам так же может быть интересно:

Узнать стоимость доли в квартире в Москве — Здесь

Как заставить продать долю?

На вопрос отвечаетС уважением, Виктория Суворова, ведущий юрист семейной юридической фирмы «Суворовъ и партнеры» (г.Пятигорск)

Жили-были люди в трешке, одной комнаткой пользовался Саша. Ну как пользовался – мебель там хранил, вещи свои ненужные, короче склад. В других двух комнатах жила его бывшая жена Света с дочкой.

Света очень хотела эту комнату у Саши купить и больше его самого и его вещички никогда не видеть.

Саша жил отдельно, но продавать свою комнату ей не хотел. В деньгах он не нуждается, и пусть себе будет 1/3 доля в квартире. Как говорится, хозяин барин, хочет мебель хранит, а захочет там табор поселит.

Света думала-думала и решила пойти в суд. Иск был о признании доли Саши малозначительной, и ее выкупе.

Но первый суд она проиграла, и апелляцию тоже. Дело обжаловали и Верховный суд (это главный в нашей стране) встал на ее сторону.⠀

Что сказал по этому поводу Верховный суд

Согласно тексту решения: действия Саши «являются недобросовестными так как усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения».⠀

По итогу, суд решил иск Светы удовлетворить. То есть долю Саши признали незначительной (1/3, на секундочку). Света должна выплатить ему денежную компенсацию за его долю. Причём стоимость этой доли должен определять сам суд (Определение ВС № 78-КГ16-36).⠀

Если у вас похожая ситуация, то вы можете также обратиться в суд.
Я помогу вам выиграть дело и решить проблему.

Светлана Петрикова

юрист, партнер юридической компании PG Partners

Трудная доля. Почему опасно покупать часть квартиры?

Долевая собственность является одной из самых распространенных форм владения недвижимостью. В крупных городах на долю такой формы собственности приходится до 80% всего рынка недвижимости, свидетельствуют данные участников рынка.

Рассказываем, в каком случае от покупки доли в квартире лучше воздержаться.

Преимущественное право

Доля может быть идеальной (то есть не привязанной к конкретной комнате, а просто упомянутой в документах, например 7/20 или 1/2), а может быть выделена в натуре с привязкой к определенной комнате в квартире, поясняет юрист Полина Меркеева.

Первое, на что следует обратить внимание при покупке доли в квартире — это «преимущественное право покупки» (ст. 250 Гражданского кодекса РФ). Согласно ему, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, за исключением продажи с публичных торгов.

«Указанная норма является своеобразным барьером на пути расширения участников таких правоотношений, а также, само собой, встает на защиту интересов участников общей долевой собственности, поскольку личность нового собственника будет играть немаловажную роль, ведь владение и пользование общим имуществом осуществляется по соглашению всех собственников», — поясняет Меркеева.

Продавец доли обязан уведомить собственников о намерении продать свою часть. Если уведомительный порядок не соблюден (продавец рассылает уведомления туда, где собственники не могут их получить, либо участники долевой собственности уклоняются от их получения), а продажа доли все же каким-то образом состоялась, то есть риск потерять купленную недвижимость. Дело в том, что остальные собственники могут обратиться в суд с заявлением о переводе прав и обязанностей покупателя и, вероятнее всего, выиграют его.

Доля в дар

На совершение сделки по дарению доли согласие остальных собственников не требуется. Дарением часто пытаются прикрыть реальную сделку купли-продажи недвижимости, если, например, другие собственники согласились выкупить долю по преимущественному праву.

Недобросовестные продавцы оформляют продажу как сделку дарения, а оплату получают по расписке. В этом случае покупателю придется оплатить налог, поскольку дарение происходит не между близкими родственниками. Если всех все устраивает, сделка не оспаривается и остальные собственники ничего не имеют против, то можно считать, что покупателю крупно повезло.

Если нет — сделка будет оспорена, предупреждает Меркеева.

Только через нотариуса

Оформлять покупку доли можно только у нотариуса (ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Это дополнительные расходы.

Регистрация не для всех

В крупных городах доли приобретаются не для дальнейшего проживания, а для получения постоянной регистрации, чтобы пользоваться всеми преимуществами, которые она дает (например, прикрепление к поликлинике или оформление ребенка в детский сад). К тому же, стоимость доли значительно ниже, чем стоимость даже самой небольшой квартиры-студии.

Тут есть один неочевидный, но очень важный нюанс — покупатель доли сможет зарегистрироваться в данной квартире, а вот своих родственников, которые не являются собственниками, он поставить на регистрационный учет уже не сможет, поскольку для этого потребуется согласие сособственников жилья. Исключением из этого правила являются несовершеннолетние дети приобретателя доли — вот их можно поставить на регистрационный учет по этому адресу.

Спорный маткапитал

В законе отсутствует прямое указание на возможность приобретения за счет средств материнского капитала доли жилого помещения, органы ПФР нередко отказывают в направлении средств на приобретение доли в квартире. Тогда начинаются суды.

«В этом вопросе суд будет отталкиваться от того, является ли приобретение доли улучшением жилищных условий семьи, поскольку это одно из возможных направлений использования материнского капитала. Из обзора судебной практики Верховного Суда РФ следует, что использование материнского капитала на приобретение доли возможно только при двух условиях: площадь помещения и размер доли позволяют выделить семье изолированную часть помещения (например, комнату или несколько комнат), либо если материнский капитал используется для выкупа доли у сособственника и квартира целиком переходит в собственность семьи», — объясняет юрист.

Доли в однушках

Эксперт не рекомендует покупать доли в «однушках», где уже проживает второй собственник и нет возможности проживать изолированно, ведь в таком случае вам просто не дадут вселиться, даже если обращаться в суд. Особенно, если вы не являетесь родственниками.

Как продать долю в однокомнатной квартире: пошаговая инструкция

Продажа доли в однокомнатной квартире – это самая сложная сделка с недвижимостью. Найти покупателя на такую долю почти невозможно. Поэтому удобнее всего продать долю второму собственнику.

Но если совладелец отказывается выкупать часть имущества, придется искать другого покупателя. О том, как провести сделку без согласия других собственников, читайте в нашей статье.

Можно ли продать долю в однокомнатной квартире

Продажа доли в однокомнатной квартире отличается тем, что часть не может быть выделена в натуре как в других объектах недвижимости.

Тем не менее, с юридической точки зрения возможно выделение доли, как и ее продажа. Если другие собственники согласны ее выкупить, то проблем не должно возникнуть. В противном случае найти покупателя будет трудно.

Справка! Доля не отчуждается без уведомления других собственников. Совладельцы имеют преимущественное право покупки (ст.

250 ГК РФ).

Пошаговая инструкция

Пошаговая инструкцияпродажи доли в квартире выглядит следующим образом:

• выделение доли;
• установка стоимости и условий сделки;
• предложение выкупа другим собственникам;
• если получен отказ от совладельцев, то поиск другого покупателя;
• подготовка документов и составление договора;
• посещение нотариуса;
• регистрация перехода права собственности в Росреестре;
• оплата налогов.

В результате новый собственник получает выписку из Росреестра о переходе права собственности. Эти сведения также вносятся в реестр недвижимости.

Выделить долю

Однокомнатная квартира может принадлежать нескольким собственникам, но долю нельзя выделить в натуре. Она может быть только идеальной. В документах прописывается, что собственник владеет ½частью объекта недвижимости.

Выделить долю можно двумя способами:

• добровольным соглашением;
• через суд.

Первый вариант является самым простым решением. Соглашение в обязательном порядке должно быть заверено у нотариуса (ст. 42 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г.).

В документе необходимо указать следующие сведения:

• личные данные о каждой из сторон;
• место и дата составления документа;
• сведения об объекте недвижимости;
• размер долей.

Документ подписывается каждой из сторон.

Если граждане не могут договориться друг с другом, то можно обратиться в суд.

Уведомить сособственников

Перед тем, как начать искать покупателя, необходимо направить уведомление другим собственникам. Отказ от предложения необходимо оформить в письменном виде. Собственник имеет право продать свою долю в случае, если в течение 30 дней после получения уведомления совладелец не дал ответа.

Уведомления рекомендуется разослать в письменном виде всем, кто владеет частями собственности. Для этих целей можно обратиться к нотариусу. Долю нельзя продать без согласия второго собственника.

Исключение составляют случаи, когда совладелец проигнорирует предложение продавца о выкупе или даст отказ.

Собственник может искать посторонних покупателей в следующих ситуациях:

• отсутствие ответа;
• уклонение от получения письма-предложения;
• неявка за корреспонденцией.

На рассмотрение предложения дается месяц.

Сособственники могут сразу отказаться от покупки. Документ оформляется в письменном виде. В нем указываются сведения об объекте недвижимости, дата и реквизиты извещения о продаже, предложенная стоимость.

Для оформления отказа не обязательно ждать 30 дней, его можно оформить сразу после получения предложения.

Найти покупателей

Следующим этапом является поиск покупателей. Найти граждан со стороны бывает достаточно трудно, так как мало кто хочет проживать в одной комнате с совершенно посторонним человеком или семьей.

Подготовить документы

В необходимый комплект включаются копии следующих документов:

• удостоверения личности участников сделки;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• технические и кадастровые паспорта;
• выписка из домовой книги;
• извещения о предложении покупки другим собственникам и ответы на них.

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы. Например, если в сделке участвует несовершеннолетний, то требуется согласие органов опеки.

Составить договор

Договор необходимо составить в письменной форме.

В нем должны содержаться следующие сведения:

• наименование документа;
• дата и место составления;
• данные об участниках сделки;
• информация об объекте недвижимости;
• основание права собственности;
• порядок расчета;
• информация об обременении квартиры или его отсутствии;
• порядок передачи объекта недвижимости.

В договоре могут быть прописаны и дополнительные условия. В нем могут быть указаны сведения о том, в каком порядке распределяются расходы между сторонами сделки. Договор в обязательном порядке заверяется у нотариуса. Примерный образец можно посмотреть тут:

В договоре не может указываться цена меньше чем та, которая была в предложении о покупке другим собственникам объекта недвижимости. Рекомендуется прописать в документе наличие или отсутствие обременений.

Договор должен удостоверяться нотариусом. Исключение составляет документ, когда все владельцы долей передают их по одной сделке. Стоимость услуг должностного лица составляет 0,5% от стоимости недвижимости, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.

Сумма платится независимо от количества участников сделки.

Зарегистрировать договор в Росреестре

Регистрация договора в Росреестре является обязательным этапом. Процедура позволяет подтвердить переход права собственности от покупателя к продавцу и то, что последний является новым собственником.

Для регистрации необходимо подготовить следующие документы:

• документы, удостоверяющие личность;
• выписка с лицевого счета;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Сотрудники Росреестра дадут образец заявления, которое понадобится заполнить обеим сторонам сделки. Госпошлина за регистрацию сделки составляет 2000 руб. для покупателя и 350 руб. для продавца. Квитанцию об оплате можно предоставить при подаче документов.

Внимание! Документы в Росреестр при желании подаются через МФЦ. Нотариус, заверяющий сделку, может передать бумаги в электронном виде.

Переход права собственности регистрируется в течение 3 рабочих дней после получения документов. Если заявление передается в электронном виде, то на процедуру уходит 1 день. В случае, когда документы подаются через МФЦ, срок может быть продлен до 5 дней.

После регистрации новый собственник получает выписку из ЕГРН. На договоре купли-продажи ставится соответствующая отметка.

Оплатить налоги

После продажи доли продавец обязан оплатить налог на прибыль. В 2023 году он составляет 13% от суммы, указанной в договоре.

Продавец не оплачивает налог, если владеет недвижимостью более 5 лет.

Когда доля в собственности более 3 лет, НДФЛ не берется в случае, если она:

• куплена до 1.01.2016 г.;
• получена по дарственной или по наследству;
• оформлена через приватизацию.

Налог не уплачивается, если доля в квартире была единственной недвижимой собственностью гражданина. Перечислять сбор в госказну не потребуется, если продавец не получил прибыль, продал по той же стоимости, что покупал или ниже (ст. 220 НК РФ).

Гражданин все равно обязан подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Документ можно оформить в личном кабинете на сайте ФНС или при личном посещении налоговой службы.

Устали от чтения?

Сложности при продаже доли в квартире

Судебная практика показывает, что при продаже доли в однокомнатной квартире могут возникнуть споры.

Если долю хотят купить два сособственника

Если владелец получил согласие на выкуп от двух сособственников, то он может продать свою часть любому из них, по своему усмотрению. Обычно выбор делается в пользу более выгодного предложения.

Если сособственник хочет выкупить долю

Совладельцы недвижимости имеют преимущественное право покупки. Если сделка была заключена без ведома сособственника или с посторонним лицом, то в течение 3 месяцев ее можно оспорить.

Как продать часть доли

Закон не запрещает выделять из своей доли части и продавать их. При этом необходимо соблюдать все те же правила, что и к сделке, касающейся всей доли.

Если находитесь в браке

Когда гражданин находится в браке, для оформления договора купли-продажи необходимо получить письменное согласие второго супруга. Оно дается, если квартира или ее часть была приобретена после официальной регистрации отношений, независимо от того, на чьи деньги покупалась.

Согласие от супруга не требуется в случае, если объект недвижимости:

• получен в дар;
• куплен до брака;
• получен по праву наследования.

В остальных случаях доля в квартире считается общей собственностью. Ее нельзя продать или передать в дар без согласия второго супруга.

Допускается выделение доли из общей собственности (ст. 38 СК РФ). Процедура выполняется заключением добровольного соглашения или через суд.

После этого один из супругов может распоряжаться своей частью по своему усмотрению.

Если квартира куплена в ипотеку

Недвижимость, приобретенная в ипотеку, находится в залоге у банка до полного погашения долга. Встречается два варианта продажи собственности.

Владелец может досрочно погасить ипотеку, после чего реализовать недвижимость по собственному усмотрению. Допускается заключение предварительного договора купли-продажи и о получении задатка. В таком случае гражданину потребуется известить финансовую организацию о досрочном погашении долга.

После этого с объекта недвижимости снимаются обременения.

Важно! Ипотечную квартиру можно продать через банк, если покупатель согласен взять на себя долговые обязательства продавца. Для заключения сделки необходимо обратиться в финансовую организацию.

Если один из сособственников несовершеннолетний

Если одним из собственников долей является ребенок,то отказ от приобретения части по преимущественному праву покупки оформляется его законным представителем. Перед этим необходимо получить разрешение от органов опеки на совершение сделки.

Законный представитель может продать долю ребенка от его имени. Перед заключением договора понадобится обратиться в органы опеки. Они дадут разрешение на сделку только в том случае, если имущественные права несовершеннолетнего не будут нарушены.

Поэтому родителям понадобится представить пакет документов, подтверждающий, что продажа доли в интересах ребенка.

Минимальная доля для продажи

Если в квартире прописано много людей, то доля может быть выделена на каждого из них. Они могут распоряжаться своей частью по собственному усмотрению, независимо от количества квадратных метров. Рассматривается законопроект, ограничивающий минимальную долю для продажи.

Планируется, что она будет привязана к жилым нормативам на одного человека, установленным в регионе.

Вопросы наших читателей

Когда при продаже однокомнатной квартиры нужно обращаться к нотариусу?

Обращение к нотариусу является обязательным в следующих случаях:

• при отчуждении доли в праве общей собственности на объект недвижимости;
• при продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину;
• при заключении сделки на условиях опеки;
• если основной договор купли-продажи заключается с учетом условий предварительного документа, заверенного у нотариуса.

Стоимость услуг нотариуса регулируется нормами Налогового кодекса.

Подводные камни

Граждане при совершении сделки могут столкнуться со следующими проблемами:

1. Любой из сособственников может подать иск в суд, если считает, что сделка нарушает его права. На это гражданину дается 3 месяца. Судья может принять решение перевести на совладельца права покупателя. В таком случае он должен будет выкупить долю на тех же условиях, что и участник сделки.
2. Если у собственника незначительная доля в квартире (менее ¼ части), то совладельцы могут обратиться в суд с просьбой выкупить ее в принудительном порядке. Должностное лицо может принять решение в пользу истца. В таком случае собственнику незначительной доли должна быть выплачена компенсация.
3. Продавец доли затрудняется с составлением извещения совладельцам. Гражданин может обратиться к нотариусу, который поможет ему не только правильно написать, но и отправить предложения другим собственникам.

Заключение

На основании сказанного можно сделать следующие выводы:

1. Долю в однокомнатной квартире можно выделить только в идеальном виде.
2. Собственник может распоряжаться своей частью по собственному усмотрению.
3. Преимущественное право покупки у совладельцев недвижимости. Искать продавца на стороне можно только, если они отказались от приобретения доли.
4. Договор купли-продажи в обязательном порядке заверяется у нотариуса.

Если у вас остались вопросы о том, как продать долю в однокомнатной квартире, юристы нашего портала придут на помощь. Опишите проблему в форме связи и получите консультацию юриста.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1.Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат

2.Позвоните на горячую линию:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней

Продажа квартиры в долевой собственности

Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, отличается от продажи квартиры, которой владеет только один человек. При совершении подобной сделки Продавцу понадобится учесть интересы всех дольщиков, соблюсти юридический регламент и составить договор купли-продажи с учетом актуальных стандартов и норм. Так из каких же конкретных пунктов состоит порядок продажи квартиры, находящейся в долевой собственности?

Как продать квартиру в долевой собственности: начальные положения и условия

Долевое владение жилым помещением предполагает наличие группы собственников (от 2 и более). Недвижимость распределяется между несколькими людьми в следующих случаях:

1. Квартира была приватизирована тогда, когда в ней было зарегистрировано сразу несколько граждан.
2. Супруги решили разделить совместно нажитое имущество, которым до этого они владели в равной степени и на общих правах (без какого-либо фактического выделения).
3. Жилое помещение перешло в наследство нескольким лицам.

Обычно продажа доли в квартире подразумевает не продажу конкретных метров, а продажу права собственности на отчуждаемую долю. В этом смысле квартира отличается, например, от земельного надела, где можно вычислить конкретную долю владельца, ограничить ее «в натуре» с помощью кадастровых инженеров и уже впоследствии произвести с ней желаемые юридические действия.

Когда речь идет про жилое помещение, разделение его на части «в натуре» возможно только при наличии обособленных входов и обособленных подключений к газу, воде и электричеству для каждого потенциально отдельного собственника. В большинстве жилых помещений данные условия отсутствуют. Поэтому в законодательстве применяется понятие «идеальная доля».

Эта дробная величина отражает то, какая доля по отношению к общему праву собственности принадлежит каждому из совладельцев.

Как же осуществляется пользование жилым помещением, если при его реализации происходит продажа именно права, а не реальной и физически ощутимой площади? Совладельцы могут пользоваться квартирой на общих правах, например, разделив ее между собой полюбовно и установив график посещения кухни, туалета, ванной комнаты, гостиной и пр. Если же собственникам не удастся прийти к консенсусу, разрешить конфликт им поможет суд.

Судья вынесет постановление о режимном пользовании квартирой каждым из совладельцев и о разделении квадратных метров между участниками процесса в соответствии с их долями (ст. 247 ГК РФ).

Дольщики оплачивают коммунальные платежи и налоги на жилье в равных размерах, вне зависимости от того, какие доли закрепляются за ними в официальных правоустанавливающих документах на квартиру. Если представить, что жилое помещение принадлежит 3 гражданам (в пропорциях 3/5 доли, 1/5 доли и 1/5 доли), то оплатить налог на имущество граждан и пришедший коммунальный счет они должны будут уже по другой, равной, схеме – по 1/3 от общей суммы с каждого.

Соблюдение преимущественного права выкупа

Если один из собственников решит продать свою долю в квартире, ему понадобится быть готовым к ряду сложностей. Во-первых, такой объект окажется на рынке куда менее востребованным, чем если бы квартира отчуждалось целиком. Продавцу не удастся выручить за подобную сделку много средств, ведь людей, желающих приобрести уже используемую квартиру, отыскивается мало.

Во-вторых, собственнику понадобится сначала предложить свою часть недвижимости другим совладельцам, т.е. соблюсти преимущественное право выкупа.

Как составить уведомление

Согласно ст. 250 ГК РФ, собственники имеют возможность приобрести отчуждаемую долю в первоочередном порядке, если они не желают делить жилое помещение с новым соседом. Продавцу понадобится направить каждому владельцу письменное уведомление, содержащее следующую информацию:

• ФИО адресата (кому);
• ФИО отправителя (от кого);
• дополнительные данные об отправителе (дата и место рождения, паспортные сведения);
• описание будущего предмета продажи (доля в праве собственности на квартиру с указанием ее адреса, номера, площади, количества комнат);
• основание долевого владения (приватизация, наследование и пр.);
• ссылка на правоустанавливающий и правоподтверждающий документ;
• указание цены (цифрами и прописью);
• просьба сообщить о намерении по поводу отчуждаемой недвижимости в соответствии со ст. 250 ГК РФ;
• дата составления и подпись.

Продавцу также потребуется обезопасить себя на тот случай, если впоследствии кто-либо из собственников заявит о неполучении уведомления. Можно составить каждое извещение в 2 экземплярах (или же в копиях) и попросить совладельцев расписаться на дубликатах, предназначенных для них писем. Здесь же нужно будет проставить даты росписей.

Все материалы понадобится сохранить. Продавец также может направить уведомления ценными или заказными письмами, сохранив чеки об их отправке.

Дольщики будут иметь только 1 месяц на раздумья. При этом они не смогут запретить гражданину продать его собственную долю – даже если такой «запрет» поступит, Продавец вправе оставить его без внимания.

В течение 30 дней собственники могут согласиться на предложение. Тогда Продавцу потребуется заключить с заинтересованным лицом договор купли-продажи. При наличии сразу нескольких заинтересованных совладельцев Продавец может выбрать Покупателя по своему желанию.

Если дольщики откажутся от предложения, от каждого из них нужно будет постараться получить нотариально заверенный отказ.

Однако иногда случается так, что собственники специально избегают получения извещения. Процесс продажи это не сорвет. Если 1 или несколько совладельцев проигнорируют уведомление и не ответят на него в течение 30 дней, разрешение на проведение сделки с 3 лицами будет считаться автоматически полученным.

Единственное, что понадобится сделать Продавцу в этом случае, – документально подтвердить соблюдение преимущественного права выкупа со своей стороны.

Игнорирование преимущественного права выкупа: последствия

Если гражданин решит незаконно «перешагнуть» через процедуру по уведомлению других дольщиков, это обернется для него серьезными неприятностями. В течение 3 месяцев после обнаружения нарушения собственник, оставшийся непроинформированным, сможет обратиться в суд с просьбой перевести на него права и обязанности Покупателя. Это значит, что при удовлетворении иска владельцем доли будет назначен именно он.

То же самое произойдет, если Продавец попробует обмануть дольщиков с точки зрения реализуемых условий – например, предложит им завышенную цену за приобретение права собственности на недвижимость, а затем, когда дело дойдет до публичных торгов, снизит ее.

Когда преимущественное право выкупа доли не учитывается

В некоторых ситуациях преимущественное право выкупа доли все же может остаться несоблюденным. Речь идет про следующие случаи:

1. Заключение договора дарения.Другие совладельцы не могут запретить Дарителю безвозмездно расстаться со своей долей в пользу лица, которое он выберет сам. Иногда Продавцы пользуются этой «лазейкой» для того, чтобы скрыть сделку по купле-продаже недвижимости. Они также могут подарить постороннему гражданину лишь часть от своей доли, чтобы впоследствии предложить выкупить ее полностью (т.е. как будто бы соблюсти преимущественное право выкупа). За подобные махинации Продавец и Покупатель рискуют столкнуться с реальными последствиями – такая сделка может быть оспорена совладельцем жилья и признана недействительной.
2. Заключение договора займа.Суть этой схемы также заключается в сокрытии фактического правонарушения. Продавец якобы обращается с просьбой о даче займа к Покупателю. Сумма займа равняется стоимости доли в праве собственности на квартиру. Обеспечительную функцию в соглашении выполняет сама доля, которая сначала закладывается, а при неисполнении обязательств – переходит к «заемщику» (Покупателю). Продавец берет деньги, однако срок возврата займа намеренно пропускает. Тогда «заемщик» и «должник», минуя суд, заключают отступное соглашение. В результате Продавец получает деньги, а Покупатель – долю в праве собственности. Такая сделка также может быть признана ничтожной после обращения в суд другого совладельца. Покупателю («заемщику») придется возвратить долю Продавцу («должнику»), ведь отступное соглашение будет признано недействительным. А вот Продавцу понадобится выплатить долг в пользу Покупателя в соответствии с уже заключенным, пусть и фиктивным, договором займа.
3. Продажа доли должника с публичных торгов. Недвижимость может быть реализована кредиторами в принудительном порядке, если должник не имеет других ресурсов для покрытия накопившихся долгов. В этом случае право преимущественного выкупа также не будет учитываться.

Кредиторы получают возможность продать долю должника с публичных торгов, только если он имеет другую недвижимость для проживания. Лишать человека единственного жилья взыскатели не имеют права. Однако из этого правила находится исключение – ипотека.

Если долг сформировался в связи с приобретением доли в этой самой квартире, то кредиторы вполне могут отобрать и реализовать ее в пользу 3 лиц.

Продажа квартиры целиком: пути и методы

Совладельцы могут прийти к добровольному решению продать всю квартиру сразу, целиком. Это обернется для них и ускорением процесса, и, вероятнее всего, более ощутимой выгодой, ведь в таком приобретении будет заинтересовано уже куда больше Покупателей.

Оформить подобную сделку можно 2 способами:

Заключение договора купли-продажи со множественностью лиц, выступающих в роли «Продавца».

Этот способ предпочтителен в том случае, если совладельцы жилья проживают близко друг к другу (ведь им понадобится собраться вместе при определенных юридических операциях). Кроме того, данный вариант выгоден с финансовой точки зрения – за заключение договора, предметом которого выступает целая квартира, понадобится оплатить только 1 государственную пошлину в размере 2000 рублей.

Соблюдать право преимущественного выкупа не требуется, т.к. не остается никого, в чью пользу его можно было бы реализовать.

При подписании договора всем собственникам понадобится лично присутствовать в кабинете нотариуса и проставить на документе свои подписи.

При желании совладельцы могут составить нотариальную доверенность, указав, что от их лица будет выступать только 1 гражданин – тогда на него ляжет обязанность по сбору необходимых материалов и составлению договора купли-продажи.

Заключение нескольких договоров купли-продажи.

Каждый собственник заключает с одним и тем же Покупателем отдельное соглашение. В результате тот приобретает целую квартиру и общее право собственности на нее, но с технической точки зрения делает это дробно, по долям.

Данный способ подходит в том случае, если собственники проживают далеко друг от друга, желают сами курировать процесс отчуждения и/или не хотят доверять дело лишь 1 человеку из всей группы дольщиков. За каждую отдельную перерегистрацию права собственности понадобится уплатить по 2000 рублей.

Кроме того, каждому из собственников понадобится соблюсти право преимущественного выкупа доли в отношении всех других совладельцев. В кабинете нотариуса понадобится присутствовать, соответственно, только сторонам отдельно взятого договора – Продавцу и Покупателю.

Собственник против продажи: судебное урегулирование спора

Если все собственники выражают заинтересованность в продаже, и только 1 из них отказывается расставаться со своим правом на недвижимость, способ разрешения конфликта будет зависеть от фактических размеров долей каждого совладельца.

Гражданин, противящийся проведению сделки, может владеть крайне малой долей в сравнении с долями других собственников. Тогда совладельцы могут побудить его к продаже его права собственности благодаря судебному постановлению. Такая практика носит название «принудительной продажи»и соответствующего «принудительного выкупа».

Согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ, подобный вариант может применяться при одновременном выполнении следующих условий:

1. Доля гражданина в общем праве собственности ничтожно мала (например, 1/30).
2. Не имеется объективной возможности для выделения доли гражданина «в натуре» (т.е. квартира оснащена только 1 входом, санузлом, кухней).
3. Гражданин практически незаинтересован в пользовании квартирой, находящейся в долевом владении (т.е. он не проживает в данном жилом помещении и не нуждается в его наличии).

Если все 3 вышеперечисленные положения имеют место, тот или иной собственник может обратиться в районный суд по месту проживания ответчика(гражданина, несогласного с продажей). Сначала рекомендуется все же попробовать урегулировать ситуацию в досудебном порядке, направив совладельцу письмо с просьбой выкупить долю на общих основаниях и в добровольном порядке. Даже если обращение не возымеет успеха, у истца появится наглядное доказательство того, что он пытался разрешить конфликт (копия письма или квитанция о его отправке/уведомление о вручении).

В своем исковом заявлении человеку, выступающему от лица других дольщиков, понадобится отразить следующую информацию:

• название и адрес расположения судебной инстанции;
• ФИО и адрес проживания истца;
• ФИО и адрес проживания ответчика;
• цена иска (рассчитывается на основании стоимости ничтожной доли);
• описание обстоятельств, предшествующих обращению в суд;
• указание размеров долей как истца, так и ответчика;
• основания, в соответствии с которыми истец и ответчик получили свои доли в праве собственности на квартиру;
• адрес квартиры, ее техническое описание (площадь, количество комнат и пр.);
• суть спора;
• попытки мирного урегулирования (были ли, чем завершились, чем подтверждаются);
• результаты оценочной экспертизы (по своему желанию истец может заранее провести оценку стоимости имущества, однако такая же процедура может быть назначена и судом либо по ходатайству сторон, либо по ходатайству ответчика);
• требования, обоснованные ссылками на нормы действующего законодательства;
• список прилагаемых материалов;
• дата составления и подпись.

В случае удовлетворения требований истца ответчику понадобится возместить ему все понесенные расходы, в т.ч. и за проведение оценочной экспертизы.

Исковое заявление понадобится дополнить следующим комплектом материалов:

• документ, подтверждающий право собственности истца на его долю;
• справка о регистрации обеих сторон в спорном жилом помещении;
• копия паспорта истца;
• техническая документация на квартиру;
• заключение эксперта о стоимости доли (если оценка уже проводилась);
• выписка о собственниках и размерах их долей из ЕГРН;
• квитанция об оплате госпошлины (составляет от 400 до 60000 рублейв зависимости от цены иска);
• доказательства мотивированности обращения (акт о непроживании ответчика в спорной недвижимости, справка о наличии у него другого жилья и пр.);
• подтверждение намерения урегулировать ситуацию в досудебном порядке (если такая попытка предпринималась).

Если все будет сделано правильно, судопроизводство начнется в 5-дневный срок после подачи заявления. Само рассмотрение дела по существу занимает до 2 месяцев. Итоговый результат будет зависеть от того, насколько серьезно каждая из сторон подойдет к защите и обоснованию своей позиции, сбору аргументированных доказательств и пр.

При удовлетворении иска ответчику придется продать свою долю истцу. Тогда у дольщиков появится возможность реализовать квартиру целиком в пользу 3 лиц. Если же суд отклонит иск, совладельцы ничего не смогут с этим поделать – продать жилое помещение полностью они будут уже не в состоянии, т.к. ничтожная доля останется закрепленной за выигравшим дело ответчиком.

Отчуждать квартиру придется только в дробном формате.

Если против продажи выступает сразу несколько собственников, Продавцу вовсе не нужно обращаться в суд. Совладельцы не имеют права распоряжаться той частью недвижимости, которая им не принадлежит. Все, что потребуется сделать Продавцу – это учесть преимущественное право покупки.

Далее он будет волен продавать долю по своему личному желанию и усмотрению.

Оформление договора купли-продажи доли квартиры

Как только Покупатель будет найден, сторонам понадобится заключить договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру. Соглашение должно быть составлено в письменной форме. Договор необходимо оформить в экземплярах по количеству сторон, участвующих в деле (считается Покупатель, Продавец, нотариус и Росреестр).

В договоре указываются следующие обязательные сведения:

• место и дата составления;
• ФИО, паспортные данные и адреса проживания участников сделки;
• предмет договора (N-ная доля в праве общей долевой собственности);
• техническое описание квартиры (адрес расположения, этаж, площадь, количество комнат);
• указание документа, подтверждающего приобретение Продавцом права собственности (например, Договор купли-продажи);
• указание на отсутствие ограничений и обременений квартиры;
• стоимость доли (цифрами и прописью);
• права и обязанности сторон;
• порядок расчета, условия расчета между участниками соглашения;
• порядок составления и подписания передаточного акта;
• порядок оплаты расходов;
• персональная информация о лицах, зарегистрированных и/или проживающих в жилом помещении (ФИО, дата рождения, пол, паспортные данные);
• указание на необходимость государственной перерегистрации права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии;
• адреса и реквизиты сторон с подписями.

Вне зависимости от того, отчуждается ли квартира целиком всеми собственниками или только ее доля, договор купли-продажи потребует нотариального заверения (согласно ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218). Нотариальный тариф рассчитывается по формуле «0,5% от цены сделки», однако окончательная стоимость услуги не может оказаться меньше 300 и больше 20000 рублей.

Кроме того, дополнительно оплачивается техническая работа нотариата – перепечатывание договора, его проверка и пр.

Какие документы нужны для продажи квартиры в долевой собственности

Договор купли-продажи понадобится сопроводить дополнительными бумагами. Это:

• документ, устанавливающий право собственности Продавца на отчуждаемую долю;
• подтверждение государственной регистрации права на имущество – выписка из ЕГРН, выдаваемая в бумажном формате (в течение 3 рабочих дней) или в электронном формате (сразу же или на следующий день);
• справка из Бюро технической инвентаризации (БТИ), технический паспорт и поэтажный план – подготавливаются и выдаются в срок до 2-3 недель;
• выписка из домовой книги;
• акт приема-передачи;
• квитанция об оплате госпошлины за перерегистрацию права собственности (2000 рублей);
• согласие на проведение сделки от других собственников или документы, подтверждающие автоматическое разрешение на проведение сделки;
• нотариально заверенное согласие супруга/супруги, если жилое помещение было приобретено во время брака (т.е. считается совместно нажитым);
• разрешение на продажу доли от Органов опеки и попечительства, если реализуемая доля принадлежит несовершеннолетнему ребенку/недееспособному лицу.

Завершающие шаги: обращение в Росреестр

Чтобы завершить процесс приобретения, Покупателюпонадобится подать экземпляр договора купли-продажи вместе с прилагаемыми материалами в территориальное отделение Росреестра, расположенное по месту нахождения квартиры. Гражданин может обратиться в учреждение:

• лично;
• посредством своего представителя, в т.ч. и нотариуса (понадобится приложить доверенность);
• по почте (путем отправки ценного письма с описью содержимого и уведомлением о вручении);
• по электронной почте;
• через специального курьера Росреестра, выезжающего на дом и забирающего бумаги.

Переход права собственности регистрируется в срок от 1 до 5 рабочих дней – в зависимости от способа, которым были поданы документы. Процедура считается завершенной тогда, когда новый владелец доли получает выписку из ЕГРН.

НДФЛ и налоговый вычет

Денежные средства, которые Продавец получает после реализации своей доли, относятся к статьям дохода, а с каждого дохода физического лица должен быть уплачен налог. Для резидентов Российской Федерации НДФЛ равняется 13%, а для нерезидентов – 30%. Расчет производится:

• либо от стоимости сделки, прописанной в договоре купли-продажи;
• либо от кадастровой стоимости всего жилья, умноженной на понижающий коэффициент (0,7).

То значение, которое окажется больше, и будет применяться для расчета НДФЛ.

Продавец получает право не уплачивать НДФЛ, если доля находилась в его владении 5 лет и более (ранее – 3 лет и более). Если имущество было получено им в дар, в качестве наследства, в рамках договора пожизненного содержания с иждивением или приватизировано, то будет достаточно только 3 лет владения.

Кроме уменьшенной ставки НДФЛ резиденты имеют перед нерезидентами и еще одну привилегию, – они могут уменьшить размер налога на сумму т.н. «имущественного налогового вычета». Имущественный налоговый вычет не может быть больше 1 млн. рублей, однако здесь имеются определенные нюансы.

Сумма в 1 млн. рублейустанавливается для 1 объекта продажи. Таким объектом может выступать как целая квартира (если свои доли в ней продали сразу все собственники с заключением общего договора купли-продажи), так и отдельные ее части (если доли продавались с заключением нескольких договоров или с предшествующим выделением долей). Это значит, что:

1. При продаже квартиры как единого объекта налоговые вычеты будут рассчитываться для собственников пропорционально их долям, но не более 1 млн. рублейв целом. Например, если 4 дольщика вместе реализовали по ¼ своих долей, то суммы налоговых вычетов для каждого из них будут равняться по 250 000 рублей. Именно на эту величину уменьшатся НДФЛ, которые им понадобится заплатить.
2. При продаже квартиры отдельными долями каждый из собственников будет иметь право на получение налогового вычета в размере 1 млн. рублей.

Если стоимость всей сделки по продаже доли в праве общей собственности составляет 1 млн. рублей или менее, то НДФЛ не уплачивается, т.к. налог полностью покрывается имущественным вычетом.

Юридическая практика

Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, – довольно распространенное явление. Несмотря на это, процесс нельзя назвать простым, ведь он требует от Продавца не только денежных и временных затрат, но и четкого знания действующего законодательства.

Гражданин Н. решил реализовать принадлежащую ему 1/5 долю в общем праве собственности на жилое помещение. Благодаря услугам оценщиков мужчина установил, что цена его имущества составляет 2 млн. рублей. Сначала Н. обратился к остальным совладельцам с предложением приобрести у него его долю по преимущественному праву покупки.

Дольщики ответили гражданину письменными отказами, в результате чего мужчина получил «зеленый свет» для поиска заинтересованного покупателя среди 3 лиц.

Как только приобретатель был найден, Н. составил с ним договор купли-продажи доли. Документ был проверен и заверен нотариусом после того, как его подписали обе стороны сделки. Покупатель получил от Н. все необходимые бумаги на долю и отправился в территориальное отделение Росреестра для перерегистрации права собственности.

Между тем Н. отправился в местную Налоговую службу, куда подал налоговую декларацию для уплаты НДФЛ. Размер налога с учетом имущественного налогового вычета составил 130000 рублей (2 млн. – 1 млн. имущественного вычета *0,13 ставку НДФЛ).

Т.к. в последнее время процедура купли-продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности, претерпела ряд нормативных изменений, владельцам необходимо быть максимально внимательными при ее отчуждении. Не знаете, с чего начать процесс по реализации доли, нескольких долей или целого жилого помещения? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта os-nasledstvo.com и получите ответы на имеющиеся вопросы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;