Задают вопрос, права ли управляющая компания, которая вместо подписания договора управления разослала всем платёжки с уведомлением:
«Оплачивая, вы приступаете к исполнению договора путём совершения конклюдентных действий… Договор считается заключённым надлежащим образом».
В уведомлении есть даже ссылки на Гражданский кодекс РФ про оферту и акцепт условий. А ещё указали на 354 Правила предоставления коммунальных услуг, где написано, что договор о предоставлении коммунальных услуг может быть заключен путём совершения потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг.
А так можно было?
Возможно, где-то это работает, НО:
✔ компания «забыла», что в ст. 162 Жилищного Кодекса РФ, которая является специальной по отношению к нормам гражданского законодательства РФ, прямо буквами написано, как должен заключаться договор управления: – в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путём составления одного документа, подписанного сторонами.
✔ Ещё важно, что договор не сводится к одним лишь коммунальным услугам. Кроме них он касается услуг по управлению, работ по содержанию и ремонту общедомового имущества, другой деятельности, связанной с управлением (дополнительные услуги).
Хорошо об этом написал Арбитражный суд Московской области по делу № А41 – 80562/16.
Спор шёл об оплате дополнительных услуг. Суд согласился с жилищной инспекцией, что «вопреки утверждению компании о заключении соглашения, путём совершения собственником конклюдентных действий, данное не предусмотрено жилищным законодательством. Из системного толкования норм гражданского и жилищного законодательства следует, что договор управления по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Закон императивно устанавливает необходимость заключения договора управления с собственником.
При этом договор должен быть заключён на условиях, указанных в решении общего собрания. Внесение собственником платы на основании единого платежного документа к совершению конклюдентных действий не относится».
Однако есть и другая практика. Челябинск, дело № А76 – 10116/2018.
Признали незаконным отказ ГЖИ во внесении изменений в реестр лицензий. А отказано было как раз потому, что к заявлению не приложили копии договора управления. Согласно протоколу общего собрания собственники утвердили договор с управляющей организацией. При этом они определили, что утверждение договора и приложений к нему является акцептом (т.е. согласием). Акцептом также является внесение платы по выставленному на основании договора платёжному документу.
Так как это решение никем в судебном порядке не оспаривалось, то суд посчитал, что принятые собственниками решения являются обязательными для всех остальных жителей. Он пришёл к выводу, что большинство участников собрания акцептовали договор, и признал противоположное мнение жилищной инспекции ошибочным.
Обсудите материал или другие вопросы в нашем чате «Беседка ЖКХ» и подпишитесь на наше медиа в Тelegram, Вконтакте или Дзен , чтобы не пропустить свежие материалы.
Договор с управляющей компанией в 2020 году
Отношения собственников помещений в многоквартирном доме с УК должны быть официально закреплены. Именно факт заключения соглашения поможет жильцам отстоять свои права в коммунальных спорах. Читайте о том, как грамотно оформить договор с управляющей компанией.
Чем занимается управляющая компания
Управляющая компания представляет собой юридическое лицо, профессионально осуществляющее управление многоквартирным домом за плату. Она является посредником между поставщиками ресурсов и жильцами дома, контролирующим качество оказываемых услуг и выполняемых работ.
Собственники дома вправе выбрать подходящую им УК на основании своих представлений. Важно заметить, что многоквартирный дом может находиться в управлении только одной компании.
Деятельность УК должна быть открытой и прозрачной. Компания обязана обеспечивать свободный доступ к информации о показателях финансово-хозяйственной деятельности и об оказываемых услугах по содержанию и ремонту жилья. Кроме того, она несет ответственность за исполнение своих обязательств, а также за сохранность общедомового имущества.
Обязательно ли заключать соглашение с УК: требования законодательства
Законом, регулирующим отношения между УК, МКД и его жильцами, является Жилищный кодекс РФ . В поиске ответа на вопрос о том, нужно ли заключать договор на обслуживание с УК, следует обратиться к ст. 162 ЖК РФ. В ней указано, что многоквартирный дом должен подписать соглашение об управлении с обслуживающей организацией.
Договор управления заключается по решению более 50 процентов собственников жилья. Важно, что процент рассчитывается от площади владений.
На общем собрании жителей обсуждается несколько вариантов содержания документа, после чего большинством голосов собравшихся выбирается один из них.
Весь процесс фиксируется в протоколе собрания. Такое решение является основанием, подтверждающим, что обязанность заключения договора с управляющей компанией выполнена.
Кроме того, аналогичный документ следует подписать с каждым собственником помещения. Хотя уклонение от этой процедуры не препятствует возникновению юридических отношений между владельцем и компанией. Для этого достаточно наличия общего соглашения, заключенного по всем вышеописанным правилам.
Его условия будут распространяться на всех в равной степени. Поэтому споры о том, обязан ли собственник заключать договор, не имеют под собой оснований.
В настоящее время в рамках жилищного законодательства это обязанность – всего лишь формальность.
Стороны соглашения
Договор между управляющей компанией и жильцами представляет собой документ, оформленный в письменном или электронном виде, который должен быть заверен подписью каждой из сторон. Составление этого единого документа является первым шагом, устанавливающим правовые отношения с компанией для всех собственников в доме. Для его подписания требуется добровольное согласие сторон, которое закрепляется в протоколе общего собрания жильцов.
Подчеркнем, на что обратить внимание нужно обязательно при выборе УК: у обслуживающей организации непременно должна быть лицензия на осуществление деятельности по управлению домом. Такая проверка позволяет избежать мошенничества.
Кто, кроме владельцев, вправе подписывать соглашение с УК
Услугами, оказываемыми по договору управления, пользуются собственники квартир, жильцы, а также арендаторы и наниматели. В том случае, когда в помещении проживает сам владелец, он и подписывает документ.
Однако в иных ситуациях субъект правоотношений вызывает множество вопросов. Например, в квартире, арендованной по договору социального найма, стороной, заключающей соглашение, должна быть администрация. Однако зачастую эти документы так и остаются неподписанными из-за бюрократических трудностей.
В соответствии с нормами ЖК РФ, арендаторы и наниматели, снимающие квартиру, а также члены семьи собственника не входят в число тех, кто заключает договор с управляющей компанией в многоквартирном доме. Это возможно только тогда, когда собственник оформляет нотариальную доверенность, в которой предоставляет право на подписание иному лицу.
Права и обязанности сторон
Договор предполагает наличие взаимных прав и обязанностей у представителей многоквартирного дома и должностных лиц управляющей компании. Основополагающая обязанность жильцов — своевременная и полная оплата коммунальных услуг. Информация о том, что за оказываемые услуги можно не платить, если документа нет, ошибочна.
Плата формируется с учетом следующих составляющих:
- стоимость ресурсов, поставка которых обеспечивается через УК (газа, воды и так далее);
- цена аварийного обслуживания;
- плата за обслуживание мусоропровода, лифтов и иных коммуникаций;
- стоимость услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами, если УК является посредником.
В свою очередь, договор между управляющей компанией и собственником жилья возлагает на УК целый ряд ответных обязанностей:
- Обеспечение эксплуатации и поддержания МКД в должном техническом состоянии. Эта функция включает в себя:
- содержание и ремонт общего имущества МКД;
- уборку придомовой территории;
- проведение плановых проверок и осмотра общедомового имущества, подъездов, коммуникационных систем;
- выявление и устранение текущих поломок.
- заключение соглашений с ресурсоснабжающими организациями и контроль качества их исполнения;
- расчет ежемесячных платежей. Именно из платежного документа становится понятно, может ли управляющая компания выставлять счета. В квитанции указывается наименование и реквизиты компании. По ним можно проверить наличие договора с вашим МКД;
- формирование и представление отчетов о деятельности, в том числе финансовых;
- прием и рассмотрение заявок жильцов;
- реагирование на жалобы собственников.
- состав имущества, вверяемого в управление;
- перечень работ, которые УК обязуется выполнять в рамках содержания общедомового имущества;
- стоимость договора, а также сроки и порядок внесения платежей;
- ответственность сторон;
- форма контроля деятельности УК и порядок ее отчетности перед жильцами.
Состав имущества и перечень оказываемых услуг можно оформить в виде приложения.
Как и любой договор, соглашение об управлении может иметь свои подводные камни. Как правило, о них становится известно тогда, когда УК неожиданно повышает стоимость услуг или меняет иные условия.
Для того чтобы избежать неприятных сюрпризов, следует обращать особое внимание на периодичность и порядок повышения платы, четко прописав правила в документе. Кроме того, чем подробнее оговорены порядок и сроки отчета и контроля обслуживающей компании, тем эффективнее эти правовые инструменты будут работать.
Если соглашения с управляющей компанией нет
Как упоминалось выше, нормативно соглашение об обслуживании следует заключить не только с многоквартирным домом, но и с каждым отдельным собственником помещения. Некоторые из них сознательно не подписывают документ в надежде, что услуги УК можно будет не оплачивать.
Однако размышляя над вопросом, надо ли платить квартплату, если нет договора с управляющей компанией, следует учесть, что решение о его подписании уже приняло общее собрание МКД. Значит, установленные соглашением обязанности распространяются на всех владельцев помещений. Поэтому даже при отсутствии подписанной бумаги с отдельно взятой квартирой, оплачивать услуги УК и коммунальные ресурсы все равно придется.
При возникновении проблем и вопросов, лицо, которое не подписало индивидуальное соглашение, будет опираться на пункты общедомового договора. Это может вызвать формальные неудобства. Но, в принципе, это все, что будет, если договор не заключен.
Административная ответственность не предусмотрена.
Выводы
В 2019 году, как и прежде, для возникновения отношений по управлению многоквартирным домом УК обязана заключить договор с жильцами. Этот документ должен быть составлен письменно или в электронной форме на основании протокола общего собрания собственников МКД. Только он является основанием для возникновения взаимных прав и обязанностей.
Ответ на вопрос о том, имеет ли право управляющая компания взимать плату без договора с отдельным собственником, является положительным.
Правовые основы составления договора управления МКД
Ремонт в новой квартире, переезд и новоселье – не последние заботы, связанные с приобретением жилья в новостройке. Чтобы дальнейшее проживание и эксплуатация жилплощади не добавляли проблем, нужно участвовать в общественной жизни, взаимодействовать с соседями и, главное, внимательно изучить договор управления многоквартирным домом (МКД).
Обязательно ли жильцам заключать договор с управляющей компанией
Учитывая серьезность вопроса обслуживания МКД и последствия несоблюдения эксплуатационных норм, ст. 161 Жилищного кодекса РФ содержит варианты самоорганизации жильцов. Домом могут управлять:
- собственники, если в доме не более 30 квартир;
- ТСЖ или кооператив;
- выбранная жильцами управляющая компания (УК).
Поскольку чаще всего УК – это коммерческая структура, рассчитывающая на получение прибыли, собственникам квартир придется выбирать между затратами на передачу полномочий по управлению домом и качеством предлагаемых услуг.
Может ли ТСЖ передать управление УК
Согласно ст. 135 ЖК РФ, собственники могут организовать собственное некоммерческое товарищество для управления делами дома. Для принятия самостоятельных решений достаточно, чтобы в состав ТСЖ вошли более половины владельцев квартир в пределах одного МКД.
После регистрации вновь созданного ТСЖ в качестве юрлица его руководящий орган вправе определять форму управления МКД.
В силу собственных соображений и организационных ограничений товарищество может отказаться от идеи нести ответственность за эксплуатацию здания. В этом случае возникает вопрос, может ли ТСЖ заключить договор управления с управляющей компанией. При наличии согласия общего собрания жильцов правление имеет право заняться поиском подходящей управляющей компании (УК).
Законность такого шага будет подтверждена только в случае, если:
- устав ТСЖ позволяет привлекать к обслуживанию дома сторонние организации. Случается, что само товарищество создается исключительно для исполнения обслуживающих функций;
- приглашенная УК имеет лицензию (ст. 192 ЖК РФ);
- все члены ТСЖ уведомлены о будущих изменениях любым способом, предусмотренным в уставе.
В этой ситуации стороной договора будет выступать не каждый житель в отдельности, а юридическое лицо в виде ТСЖ. Но на деле получается, что ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, чтобы перенаправлять претензии жильцов в адрес УК, оставаясь при этом только посредником. На практике это ведет к путанице при осуществлении жилищного надзора и возникновении серьезных разногласий.
Текст соглашения
Общая суть договора об управлении состоит в том, что сторона, представляющая интересы владельцев квартир, на платной основе доверяет лицензированной УК услуги по обслуживанию жилья и общего имущества совладельцев МКД.
Как следует из ст. 162 ЖК РФ, в соглашении должны фигурировать следующие положения:
- предмет договора: состав общего имущества и адрес МКД;
- обязанности сторон:
- подробный перечень обязательств УК;
- сроки и периодичность предоставления услуг, проведения ремонтов, устранения аварий и проведения профилактических работ;
- параметры качества;
Каждый из перечисленных разделов требует отдельного обсуждения и утверждения, поэтому соглашение с УК не подпадает под понятие «публичный договор». Следовательно, независимо от решения собственников обслуживающая организация вправе отказаться от сотрудничества и подписания контракта с жильцами или ТСЖ.
Договор управления многоквартирным домом (образец.docx)
Договор управления МКД (образец.pdf)Порядок утверждения соглашения
В случае с согласованием условий обслуживания жилых домов механизм оферты или одностороннего предложения не работает. Обычно процесс требует индивидуального подхода и обсуждения тарифа.
В то же время порядок заключения договора управления МКД с управляющей компанией во многом зависит от Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ № 354 от 6.05.11 .
Общий механизм представляет собой следующую последовательность шагов:
- Объявление конкурса или принятие решения собственников о привлечении УК к обслуживанию их дома.
- Изучение предложений, обсуждение проекта договора и тарифов на услуги перед тем как заключить соглашение. На этом этапе стороны вольны предлагать свои варианты или отказаться от подписания договора.
- Выбор кандидата и фиксирование согласия в форме протокола общего собрания. Для вступления решения в силу достаточно простого большинства голосов собственников МКД, если иное не прописано в уставе ТСЖ.
- Заключение договоров с каждым владельцем, даже с теми, кто голосовал против или вовсе не принимал участия в собрании.
В завершении процесса УК обязана разместить протокол общего собрания и образец типового договора в электронной информационной системе ЖКХ. С этого момента дом попадает в перечень объектов, указанных в лицензии УК.
Срок действия договора
При стандартных условиях договор управления многоквартирным домом заключается на срок до 5 лет (ст. 162 ЖК РФ.) В зависимости от ситуации период сотрудничества жильцов и выбранной УК может составлять:
- от 1 до 5 лет, если УК избиралась большинством голосов общего собрания собственников или решением уполномоченного правления ТСЖ;
- от 1 до 3 лет, если УК была выбрана по результатам открытого конкурса в случае, когда собственники квартир не смогли принять решение или не реализовали его до окончания периода действия прежнего договора;
- от 30 до 90 дней, если соглашение было заключено с застройщиком.
Согласно нормам ЖК РФ, если ни одна из сторон не возражает, контракт автоматически продлевается на тот же срок, что был заключен изначально.
Изменение условий соглашения
Если в процессе сотрудничества требуется внесение изменений в договор управления, это нужно делать в соответствии с нормами гл. 29 ГК РФ :
- по обоюдному согласию;
- через суд, если одна из сторон нарушает договоренности;
- в связи с кардинальным изменением обстоятельств (обычно тоже в судебном порядке).
Все соглашения о корректировках должны быть составлены в письменном виде и внесены в реестр ЖКХ.
Условия расторжения договора управления МКД
В случае с обслуживанием жилого дома спонтанный или односторонний отказ от исполнения обязанностей по соглашению с собственниками не всегда возможен. Расторгнуть договор можно только при четком соблюдении его условий и норм жилищного законодательства.
Инициатива может исходить как от жителей дома или ТСЖ, так и от управляющей компании. Однако порядок действий будет существенно различаться.
Отказ собственников жилья
Поскольку жильцы дома являются клиентами управляющих компаний, расторжение договора с УК по инициативе собственников обычно происходит из-за неисполнения или некачественного исполнения обслуживающей организацией своих обязанностей.
Кроме того, в ГК РФ содержатся и другие основания для прекращения сотрудничества:
- согласие сторон;
- отсутствие или приостановление действия лицензии ЖКХ;
- наличие права на одностороннее расторжение при условии предварительного уведомления.
Особенность данных отношений состоит в том, что право отказа от соглашения с УК не может принадлежать одной квартире. Даже если основные нарушения касаются именно ее владельца, решение о прекращении договора следует принимать на общем собрании жильцов.
Еще одно условие – нужно обеспечить кворум, а за предложение недовольных владельцев должно проголосовать большинство членов ТСЖ или кооператива.
Некоторые ошибочно полагают, что данная норма противоречит законодательству. Это связано с тем, что при возникновении вопроса, как отказаться от услуг управляющей компании одному собственнику, владелец ссылается на правила предоставления услуг, согласно которым обслуживающая организация подписывает договор с каждой квартирой отдельно. Но это – лишь форма реализации договоренностей.
Наличие документа не дает права на совершение единоличных действий.
Как УК отказаться от управления МКД
Жилищное законодательство старается свести к минимуму потенциальные ситуации, в которых жилые дома останутся без квалифицированного обслуживания. Вот почему существует всего два правомерных ответа на вопрос, может ли УК отказаться от управления домом в одностороннем порядке:
- это возможно на основании подписанного с МКД соглашения;
- ТСЖ препятствует качественному исполнению работ или заявленный уровень благоустройства не совпадает с реальным, что не позволяет заключить договор.
Даже крупная задолженность некоторых жильцов не дает УК права оставить дом без попечения и технического обслуживания. Правила предоставления коммунальных услуг предусматривают возможность приостановить или уменьшить объем поставляемых ресурсов до полного погашения долга, но не односторонний порядок отказа УК от управления МКД.
Основание для признания договора недействительным
В соответствии с требованиями гражданского законодательства, недействительными признаются только сделки, правомерность которых признана судом (ст. 166 ГК РФ). Это означает, что стороны обязаны вернуть друг другу полученные блага или возместить их стоимость в денежном эквиваленте.
Исходя из тех же норм, признать договор управления многоквартирным домом недействительным можно на следующих основаниях:
- положения договора противоречат принятым законам и основам правопорядка;
- соглашение имеет признаки мнимых или притворных сделок;
- контракт заключен от имени недееспособного или несовершеннолетнего лица;
- не получено согласие местных властей или отсутствует лицензия;
- имело место намеренное заблуждение, например, если одной из сторон запрещено вести данный вид деятельности.
Где хранится оригинал договора
Хотя проработка соглашения происходит на уровне правления ТСЖ и руководства УК, это не означает, что собственник жилья не может получить свой экземпляр договора на руки. Более того, после представления проекта будущего контракта на рассмотрение общего собрания жильцов приглашенная или назначенная на основании открытого конкурса УК обязана заключить соглашение с каждой квартирой.
Считается, что это требование более выгодно обслуживающей организации, чем жильцам, потому что дает основания требовать плату за услуги. Но собственнику квартиры тоже стоит знать, где взять договор с управляющей компанией. Это позволит ссылаться на его положения при возникновении сложностей и разногласий, которые могут дойти до суда.
Только наличие подписанного с жильцом соглашения дает УК право требовать оплаты не только поставленных коммунальных ресурсов, но и услуг самой компании.
Без оригинала контракта с собственноручной подписью потребителя ни один суд не примет претензий исполнителя. Поэтому при возникновении споров относительно того, должна ли ЖКХ предоставлять договор каждому собственнику, руководство обслуживающей организации обязано помнить о возможности признания сделки частично недействительной.
Заключение
Решение о том, кому доверить управление собственным домом, нельзя отнести к простым. Проблему усложняет и то, что собственникам нелегко прийти к компромиссу. Но даже когда подходящая компания найдена, не стоит полагаться только на ее репутацию.
Вместо этого нужно ответственно подойти к вопросу составления договора на обслуживание МКД.
2 thoughts on “Правовые основы составления договора управления МКД”
У нас члены ТСЖ – это всего 6 человек и председатель седьмая. Всемером все бумажки оформляют и подписывают, типа ТСЖ так решило, а в доме больше ста квартир, согласие остальных собственников заочно приписывают. Большинство предпочитает не лезть в эти разборки, пока их кошелька лично не касается, потому и продолжается это всё. И вот как с ними бороться?
Это ТСЖ невыгодные нам договора с УК заключает, руки греют на этом.
Мне потребовалось снести перегородку в квартире. Не стал оформлять никаких документов. Но при продаже выявилось не соответствие техническому паспорту.
Пришлось заплатить около пятидесяти тысяч за узаконивание перепланировки.
Можно ли не платить, если нет договора с УК?
Главная » ЖКХ » Можно ли не платить, если нет договора с УК?
Что закреплено в законодательстве
Управляющая компания – это организация, которая закреплена за конкретным домом. Ее деятельность направлена на решение общедомовых проблем, например, проведение ремонтных работ, предоставление услуг отопления, энергоснабжения и тому подобное. Каждый житель конкретного строения заключает с УК договор на обслуживание по общему желанию.
На собрании выносится решение о передаче управления сторонней организации.
Основным нормативно-правовым актом, регулирующим отношения между жителями дома и управляющей компанией, является Жилищный кодекс Российской Федерации. Статья 162 ЖК РФ гласит, что владельцы квартир многоквартирного жилья имеют полное право привлечь к управлению и ведению хозяйственной деятельности организацию, которая имеет специальную лицензию.
Деятельность УК в обязательном порядке соответствует нормативно-правовым актам и правилам, принятым в конкретном регионе страны. Например, если по закону в обязанности УК входит проведение ежегодного ремонта, она обязана каждый период выполнять поставленную задачу.
Как списать долг в управляющей компании, читайте тут.
Можно ли не платить
Действующее российское законодательство гласит, что привлечение к хозяйственной деятельности управляющей компании происходит исключительно с согласия жильцов. Проводится общее собрание, где жители дома голосуют за или против. По результатам выясняют возможность привлечения конкретной УК.
Если на собрании присутствует менее 50% соседей, его проводят повторно. Большинство голосов решает дальнейшую судьбу дома.
Если после проведения голосования за привлечение управляющей компании было принято положительное решение, каждый житель обязан заключить с организацией договор на обслуживание. Уклоняться от оплаты ее услуг незаконно.
Однако управляющие компании не имеют права самостоятельно завышать тарифы на обслуживание дома. Законодательством РФ утверждены конкретные цифры. Электроснабжение, отопление, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение осуществляется по той цене, которая принята в конкретном регионе страны местными органами власти.
Стоимость работы самой управляющей компании описана в договоре на обслуживание. Она устанавливается по согласию с собственниками жилья. Если они не согласны с предложенными руководством УК тарифами, спор разрешается муниципалитетом.
Учтите! Любой собственник квартиры в многоквартирном доме обязан:
- присутствовать, участвовать в общественных собраниях;
- вносить плату за предоставленные коммунальные услуги;
- вносить плату за работу управляющей компании, которая утверждена на общем собрании.
Договор на обслуживание – главный документ, который регулирует отношения между конкретным пользователем и управляющей компанией. В нем описаны тарифы, а также права и обязанности сторон. По факту без его заключения гражданин РФ не обязан вносить плату через УК.
Он уплачивает коммунальные услуги по общим тарифам непосредственно поставщику.
Однако подобный подход считается незаконным, так как управляющая компания не только перенаправляет платежи, но и участвует в общественной жизни. Она проводит ремонт подъездов, озеленение двора, обустройство детской площадки, парковки и многое другое.
Если кто-то не согласен заключать договор на обслуживание с УК он имеет право созвать внеочередное общее собрание и решить этот вопрос исключительно голосованием.
Однако если большинство жителей будет голосовать за привлечение УК, то заключать договор с ней придется. В ином случае бездействие признается уклонением от оплаты услуг и подлежит ответственности в соответствии с Административным кодексом Российской Федерации.
Жилищный кодекс РФ регламентирует нормы проведения собрания:
- минимальное число присутствующих;
- минимальное число голосующих;
- пропорциональное количество голосов «за» и «против»;
- порядок проведения собрания;
- правила вынесения решения и так далее.
Если нормы не соблюдаются, принятое решение считается незаконным и подлежит обязательному пересмотрению.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
Нужно ли заключать договор с УК
Важным моментом является несогласие некоторых жильцов заключать договор с управляющей компанией, ведь решение о привлечении ее к общехозяйственной деятельности принимается большинством голосов. Это приводит к некоторой неопределенности с подобными гражданами.
Отношения между сторонами не установлены, а по факту организация осуществляет управление за всем домом.
Важно! Подобный конфликт решается исключительно на общем собрании. Одну из сторон представляет сотрудник УК, вторую – все жители дома. Проводится голосование.
Результатом является принятие решения об обязанности жильца подписать договор или об отказе.
На собрании в обязательном порядке присутствует не менее половины всех соседей. Иначе результат признается недействительным.
Все нормы описаны в Жилищном кодексе Российской Федерации. Именно он определяет минимальное число присутствующих, а также минимальное число голосов для принятия конкретного решения.
Во время проведения собрания составляется протокол, в котором описаны подробные действия сторон. Результат заносится в акт установленной формы, составляемый в двух экземплярах. Каждый из жильцов имеет право потребовать свою копию документа.
Однако если решение невозможно принять на общем собрании, споры решаются в суде. Собственники квартир имеют полное право самостоятельно выбирать, кто будет обслуживать их дом.
ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец объявления о проведении общего собрания собственников жилья:
Заключение договора с управляющей компанией
Жильцы дома проводят общее собрание, на котором принимается решение о привлечении к хозяйственной деятельности конкретной управляющей компании. Организация в обязательном порядке имеет лицензию, выдаваемую представителями органов местной власти. Выбор УК зависит от желания жильцов.
Правила заключения договора с управляющей компанией регламентированы статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отсутствие документа не является причиной, по которой гражданин освобождается от обязанности оплачивать предоставленные коммунальные услуги. Свет, газ, воду, отопление он оплачивает непосредственно поставщику.
Однако неопределенность в выборе конкретного жильца является нарушением, которое решается на общественном собрании.
Если большинство жителей дома подписали договор с управляющей компанией, минимальное число граждан обязаны также сделать это. Свое несогласие можно выразить только на собрании. Однако подобные действия, как правило, не приведут к желаемому результату.
Договор, заключенный между жителями дома и управляющей компанией, является документом, который регулирует отношения и выступает в качестве гаранта исполнения обязательств сторон.
Типовой договор включает в себя следующие моменты:
- состав общедомового имущества;
- полный список работ, которые обязана выполнять управляющая компания в течение своей деятельности (важно включить полный перечень работ, чтобы не возникало спорных ситуаций);
- процедура, в каком порядке деятельность управляющей компании расширяется или уменьшается;
- порядок установления тарифов на обслуживание дома с конкретным указанием сумм;
- права, обязанности и ответственность каждой из сторон;
- кто и каким образом контролирует деятельность управляющей компании;
- периодичность составления и предоставления отчетности управляющей компании перед жильцами и надзорными органами.
В некоторых случаях раздел включающий перечень общедомового имущества отсутствует. В этом случае УК ссылается на технический паспорт строения. Если подобных пунктов в договоре нет, он считается составленным незаконно.
Технический паспорт в обязательном порядке включается как Приложение к основному договору.
Стоимость договора устанавливается с применением тарифов, регулируемых законодательством РФ. Жилищный кодекс РФ является основным нормативно-правовым актом, который регламентирует их.
Тарифы на отопление, водоснабжение, газоснабжение, водоотведение устанавливаются в соответствии с Федеральными законами и нормативно-правовыми актами местных органов власти.
В целях рационального использования средств и обеспечения возможности надлежащего контроля над деятельностью управляющей компании советуется применить систему накопления средств на ее лицевом счету, что также отражается в договоре.
Запомните! Управляющие компании обязаны отчитываться о проделанной работе перед своими жильцами. Однако если в договоре об этом не написано, сотрудники УК уклоняются от данной обязанности.
Поэтому немаловажно отражать подобный момент отдельным пунктом в договоре.
Обязанности собственника жилого помещения
В соответствии с договором на обслуживание дома на собственника накладываются определенные виды обязанностей.
К ним относятся:
- одновременно с возникновением права собственности на квартиру владелец обязан уплачивать коммунальные услуги в полном объеме, в порядке, установленном поставщиком. Просрочки, недоплаты, частичное внесение суммы недопустимы;
- собственник обязан оплачивать не только предоставленные коммунальные услуги, но и обслуживание сетей. То есть проведение замены батарей, проводки в обязательном порядке оплачивается в соответствии с принятыми тарифами;
- собственник оплачивает обслуживание дома. Озеленение, поддержание подъезда, двора в чистоте, косметический ремонт – работы, выполняемые сотрудниками УК, которые оплачиваются жителями дома в пропорциональном порядке;
- собственник обязан самостоятельно содержать в надлежащем состоянии имущество, не входящее в состав общедомовой собственности.
Управляющая компания не имеет права по своему желанию устанавливать тарифы. Все суммы оговариваются на общедомовом собрании и прописываются в договоре на обслуживание. Тарифы на газ, свет, воду, тепло устанавливают компании-поставщики, опираясь на нормативно-правовые акты законодательства РФ и местных органов власти.
Если управление домом возложено на управляющую компанию, собственник квартиры самостоятельно не вносит плату непосредственно поставщикам услуг, а проводит оплату через кассу УК. Таким образом, сотрудники УК обязаны своевременно оповестить жильцов о необходимости внести очередной платеж с указанием конкретной суммы.
Посмотрите видео. Договор — основа взаимоотношений между собственниками и УК:
Кто и как подписывает договор
Договор с управляющей компанией подписывается обеими сторонами: представитель УК и собственник конкретной квартиры.
Однако существует два способа согласования документа:
- подписание с каждым жителем дома, без исключения;
- подписание документа с одним из жителей дома, его представителем.
В любом случае договор составляется в двух экземплярах. Один остается в УК, второй передается жителям. Каждый из собственников имеет право потребовать копию договора, если он подписан представителем.
Внимание! Представителя дома выбирают на общем собрании. Как правило, им является главный по какому-либо подъезду или всего строения в целом.
Советуется самостоятельно подписывать документы, не полагаясь на добросовестность и ответственность других граждан. Только в этом случае можно снизить риск возникновения споров.
Можно ли сменить орган управления дома
Жильцы имеют право отказаться от услуг управляющей компании в том случае, если она ненадлежащим образом выполняет свои обязанности или завышает установленные договором тарифы. Подобное решение принимается исключительно на общем собрании путем голосования. Результат заносится в специальный акт, составляемый в двух экземплярах.
Один составленный акт – не повод отказаться от оплаты услуг, предоставляемой компанией. Документ предоставляется в Жилищную инспекцию, Российский потребительский надзор, суд, прокуратуру. Только после их проведенной проверки и вынесенного решения можно изменить систему управления домом.
Оплачивать коммунальные услуги, свет, газ и тому подобное можно непосредственно через кассу компании поставщика.
Если собственник не имеет возможности надлежащим образом исполнять свои обязанности по оплате коммунальных услуг из-за низкого уровня дохода, ему следует обратиться в органы социальной защиты населения за предоставлением субсидии. Однако получить выплату невозможно, если имеются открытые просрочки платежей, задолженности.
На подобный вид государственной поддержки претендует каждый гражданин РФ, уровень дохода которого ниже прожиточного минимума на каждого члена семьи. Например, если в регионе прожиточный минимум установлен на уровне 10 тысяч рублей, а семья из трех человек получает в месяц 25 тысяч рублей, она может претендовать на выплату. А если в этом же регионе семья из 2 человек получает также 25 тысяч рублей, то она уже не может получить субсидию, так как на каждого члена приходится 12 500 рублей, что выше прожиточного минимума по региону.
Важно! Выполнять условия заранее подготовленного и подписанного договора на обслуживание с управляющей компанией — обязанность каждого жильца. Только после его расторжения можно прекратить вносить плату по нему.
Что будет, если договор не заключен
Если собственник квартиры по какой-либо причине не желает заключать договор на обслуживание с управляющей компанией, его однозначно волнует вопрос о том, что будет, если договор не заключен?
Взимать с него плату за предоставленные услуги УК никто не имеет права. Однако оплачивать их услуги необходимо. На помощь приходит общее собрание жильцов, на котором решается вопрос о возможности заключения договора с данным гражданином.
Если более 50% владельцев голосует «За», то собственника обяжут подписать договор на обслуживание.
Внимание! Отсутствие договора с управляющей компанией – не повод отказаться от оплаты коммунальных услуг. Внести платеж можно через кассу поставщика или через онлайн сервисы.
Посмотрите видео. Как сменить управляющую компанию:
Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:
+7-495-899-01-60
Москва, Московская область
+7-812-389-26-12
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8-800-511-83-47
Федеральный номер для других регионов России
Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.
Если нет договора с управляющей компанией, нужно ли платить квартплату?
Главная » ЖКХ » Если нет договора с управляющей компанией, нужно ли платить квартплату?
Можно ли не платить
Ответ на вопрос однозначный – не платить не получится даже в том случае, когда собственник жилого помещения не заключил с управляющей компанией соглашение об оказании коммунальных услуг.
В соответствии с нормами жилищного законодательства решение, принятое общим собранием собственников жилья об обслуживании управляющей компанией дома, подлежит исполнению всеми собственниками, имеющими жилые помещения в конкретном многоэтажном жилом доме.
Если собрание состоялось, и решение, принятое на нем, является правомерным, избежать внесения платежей не получится.
Обратите внимание на то, что суммы, указанные в квитанциях, не берутся сами по себе.
Запомните! Законодательство обязывает управляющие компании устанавливать тарифы, применяемые к оказанным ей услугам, в соответствии со стоимостью за одну единицу потребляемых ресурсов, а также на основании сумм, которые установлены местными органами власти.
Средства, которые платятся непосредственно собственниками компании, устанавливаются либо жильцами дома самостоятельно, либо органами муниципалитета, когда жители не достигли самостоятельно согласия по этому вопросу.
В связи с этим можно сделать вывод о том, что в обязанности собственника жилого помещения входит не только внесение платы за предоставленные коммунальные услуги, но и обязанность по принятию участия в собраниях, организованных жильцами.
Как подать в суд на управляющую компанию, читайте тут.
Самые распространенные образцы для заявлений в управляющую компанию, читайте по ссылке: https://potreb-prava.com/uslugi/zhkx/obrazcy-zayavlenij-v-zhkx.html
Возникает правомерный вопрос, необходимо ли заключать соглашение с управляющей компанией?
На сегодняшний день правовая проблема, связанная с несогласием некоторых собственников жилья подписывать соглашение с управляющей компанией и принять на себя обязательства по оплате ее услуг.
Отсутствие такого документа является основанием возникновения правовых проблем в отношениях с компанией.
Разрешить такую ситуацию на практике возможно только одним способом – провести общее собрание жильцов, на котором будет принято коллективное решение о передаче полномочий по заключению соглашений с управляющей компанией от имени всех собственников.
В таких правоотношениях в качестве одного из участников будет выступать управляющая компания, а второй стороной будет представитель собственников жилья. Для принятия такого решения необходимо, чтобы в голосовании участвовало не менее половины всех лиц, проживающих в многоквартирном доме.
Необходимость участия именно такого количества собственников установлена нормами жилищного законодательства. Обусловлено такое правило тем, что только при выражении мнения большинства в правовом плане представитель получит возможность выражать их мнение в правоотношении с управляющей компанией.
ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец бюллетеня голосования собственников жилья:
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
При заключении такого соглашения необходимо составлять два документа, которые будут идентичны по содержанию. Один из них останется у представителя компании, а второй передается представителю собственников.
После получения оригинала представителем каждый собственник вправе требовать получения копии соглашения для ознакомления.
На практике возникающие проблемы в связи с решением этого вопроса, как правило, разрешаются посредством обращения в судебную инстанцию, поскольку самостоятельно собственники зачастую не способны прийти к общему решению.
Каждый вправе приобрести жилое помещение в доме, который уже обслуживает управляющая компания. Когда новые собственники не согласны с выбранной управляющей компанией предыдущими собственниками и отказываются платить – это повод для обращения в суд.
Учтите! Когда отдельные жильцы не хотят оформлять отношения, связанные с оказанием услуг управляющей компанией, то необходимо совершить следующий перечень действий:
- объявить о необходимости проведения общего собрания;
- провести голосование, на котором будет выбран представитель всех жильцов, имеющий право действовать от их имени;
- определить перечень полномочий, который передается председателю;
- согласовать с управляющей компанией все условия соглашения об оказании услуг.
ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец объявления о проведении общего собрания собственников жилья:
Заключение договора с управляющей компанией
Итак, как ранее уже было сказано, соглашение с управляющей компанией заключается при наличии согласия со стороны жильцов многоквартирного дома. Выбор организации жильцы осуществляют самостоятельно.
Обратите внимание на то, что соглашение в соответствии со ст. 162 ЖК РФ заключается с каждый жильцом многоквартирного дома.
Помните, что в случае неподписания соглашения жилец не освобождается от оплаты коммунальных расходов. Возникают обязательства по оплате коммунальных услуг тогда, когда общее собрание жильцов приняло решение о варианте управления жилым домом.
Когда соглашение подписано большинством собственников, то несогласие нескольких из жильцов не является основанием для того, чтобы расторгнуть соглашение с коммунальными службами.
Соглашение составляется в письменном виде. Его подписывают с одной стороны управляющая компания, с другой стороны — жилец дома либо представитель жильца.
Посмотрите видео. Договор — основа взаимоотношений между собственниками и УК:
Этап заключения соглашения с управляющей компанией является важным и обязательным для сотрудничества и получения коммунальных услуг. В связи с этим необходимо знать, какая информация включается в такой документ.
Запомните! В соглашении предусматриваются следующие положения:
- перечень имущества многоквартирного дома;
- перечень услуг, оказываемых управляющей компанией в отношении содержания имущества, являющегося общедомовым;
- способ определения стоимости соглашения, а также суммы оплаты услуг, предоставленных коммунальной организацией;
- меры ответственности, которые применяются в отношении каждой стороны;
- перечень мер, направленных на осуществление контроля над деятельностью управляющей компании;
- форма отчетности управляющей компании перед жильцами.
Бывает так, что положение, посвященное описанию состава имущества, в соглашении отсутствует. В этом случае управляющая компания ссылается на технический паспорт, который оформлен на дом в соответствии с Постановлением Правительства от 2006 года.
Когда перечень услуг, подлежащий выполнению компанией, оформляется отдельным приложением, то такие услуги оказываются управляющей компанией в обязательном порядке.
Основным положением соглашения является стоимость услуг, которые готова оказывать управляющая компания.
Помните, что в соответствии с изменениями, внесенными в жилищное законодательство, стоимость предоставления энергетических ресурсов устанавливается местными органами власти или на основании данных федеральных нормативно – правовых актов.
Стоимость услуг, которые касаются ремонта и содержания имущества, являющегося общедомовым, определяется на основании решения всех жильцов с учетом ст. 156 ЖК РФ, а также предложений, направленных управляющей компанией.
В связи с тем, что стоимость услуг не является фиксированной, в соглашении необходимо указать периодичность изменения тарифов и порядок их увеличения.
Юристы рекомендуют вносить в соглашение положение, в соответствии с которым средства зачислялись на лицевой счет многоквартирного дома.
Особое внимание следует уделять вопросам, касающимся вариантов контроля расхода денежных средств, поступающих компании.
При необходимости в соглашении можно предусмотреть способ предоставления отчета компанией за свою деятельность.
Порядок расторжения
Внимание! Порядок расторжения соглашения с управляющей компанией определяется положением ст. 162 ЖК РФ, в соответствии с которой расторжение допускается только на основании решения суда, вынесенного судебной инстанцией.
Также соглашение прекращает свою юридическую силу в случае истечения периода, на который он был заключен. До истечения срока действия по решению сторон соглашение может быть расторгнуто ранее окончания срока действия.
На основании решения судебного органа в соответствии со ст. 450 ГК РФ соглашение между УК и жильцами расторгается вследствие нарушения положений соглашений одной из сторон правоотношения или при наличии иных обстоятельств, предусмотренных законом.
Соглашения расторгаются в связи с тем, что управляющая компания не исполняет обязанности, возложенные на нее соглашением.
ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления о прекращении договора об управлении многоквартирным домом:
Что включается в квартирную плату
Существенным условием соглашений, которые заключаются с управляющими компаниями, является перечень услуг, которые оказываются управляющей компанией.
Заметьте! В этот перечень включены следующие услуги:
- по обеспечению надлежащего состояния многоквартирного дома, а также коммуникаций в нем и территории, которая прилегает к нему;
- по заключению соглашений, обеспечивающих взаимодействие с поставщиками ресурсов и подрядными учреждениями;
- по обеспечению бесперебойного поступления в жилые помещения коммунальных ресурсов;
- по выполнению текущего и капитального ремонта сооружения, коммуникаций;
- по вызову аварийных служб;
- по информированию собственников жилых помещений о проведении ремонтных и профилактических работ;
- по начислению платы за коммунальные услуги и по обеспечению платежными документами для оплаты полученных услуг;
- по сбору платежей за полученные услуги;
- по проведению перерасчетов в связи с обращениями граждан или в других случаях, обозначенных нормативными актами;
- по рассмотрению обращений и жалоб от собственников жилых помещений, по проведению проверок доводов, изложенных в них, по даче письменных ответов;
- по ведению бухгалтерского учета в полном объеме, по обеспечению хранения информации;
- по предоставлению отчета о проделанной работе;
- по выдаче гражданам необходимых справок или квитанций;
- по выполнению иных услуг.
На собственников жилых помещений также возложены определенные обязанности, например по внесению своевременно платежей за полученные услуги. При нарушении этой обязанности управляющая компания получает право наложить штрафные санкции, которые предусмотрены соглашением.
Обязанности собственников жилого помещения
Как ранее уже было сказано, наличие прав жильцов в отношении жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, являются основанием и возникновения у жильцов определенных обязанностей.
В первую очередь это своевременная и в полном объеме оплата услуг, которые оказаны управляющей компанией.
Такая обязанность у лица появляется после того, как он зарегистрирует права в отношении жилого помещения.
Запомните! Собственник обязан оплачивать электроэнергию, газ, воду, тепло.
Помимо этого, собственник помещения обязан оплачивать обслуживание внутридомовых коммуникаций, примыкающих территорий к дому.
Как ранее уже было сказано, стоимость услуг устанавливается управляющей компанией не самостоятельно. Стоимость определяется общим собранием собственников жилых помещений на основании тарифов, предложенных управляющей компанией.
Для отдельных видов услуг, которые оказываются страховой компанией, тарифы устанавливаются либо на федеральном уровне, либо органами местного самоуправления.
В случае наличия органа самоуправления жильцов или кооператива он от имени жильцов заключает соглашения с подрядными организациями, которые оказывают коммунальные услуги.
Одной из обязанностей таких органов является составление и направление каждый месяц счетов, для того чтобы каждый жилец получил возможность их оплатить.
Обратите внимание на то, что форма платежного документа должна быть для каждого собственника едина. Размер оплаты услуг рассчитывается для каждой квартиры индивидуально в соответствии с количеством единиц потребляемых жильцами.
Можно ли сменить организацию, управляющую домом
Заключается соглашение с управляющей компанией после того, как собранием собственников жилья была утверждена голосованием управляющая компания, которая в последующем будет оказывать услуги.
Соглашение, заключенное с управляющей компанией, является правовым документом, вступающим в силу после его подписания участниками правоотношения.
Право предложить инициировать расторжение соглашения с управляющей компанией принадлежит каждому жильцу многоквартирного дома.
Для этого следует организовать собрание со всеми собственниками жилых помещений. Обратите внимание на то, что инициировать собрание вправе только собственник. Арендатор не получает такого права.
Для расторжения соглашения необходимы основания. Такие основания должны подтверждаться документальными сведениями.
При отсутствии таких сведений организовывать собрание лучше не стоит.
Посмотрите видео. Можно ли расторгнуть договор с управляющей компанией:
Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:
+7-495-899-01-60
Москва, Московская область
+7-812-389-26-12
Санкт-Петербург, Ленинградская область
8-800-511-83-47
Федеральный номер для других регионов России
Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.
