Покупка ипотечной квартиры на рынке жилья сегодня достаточно распространенная практика. Основная ее особенность в том, что проходит такая сделка только с согласия банка. Его участие снижает риски сделки, поскольку перед выдачей кредита банк тщательно проверяет недвижимость. Тем не менее при покупке ипотечной квартиры есть и определенные риски.
Какие именно — рассказываем вместе с экспертами.
Схемы продажи ипотечных квартир
Сегодня на рынке представлено достаточно много квартир, которые переданы в залог банкам в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщиков по кредитным договорам. По оценкам риелторской компании «Инком-Недвижимость», доля таких квартир на вторичном рынке жилья Москвы составляет 20–25% от общего предложения. Как правило, заемщики продают такие квартиры, потому что не могут выплачивать ипотеку.
Другая причина продажи ипотечной недвижимости — переезд, реже это связано с определенными недостатками самой квартиры, рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Поскольку процесс продажи залоговой квартиры сложнее обычной сделки, то собственники готовы давать скидки, обычно 5–10%. На рынке существует несколько основных вариантов продажи ипотечных квартир. Первый вариант — это продажа ипотечной квартиры самим заемщиком с согласия банка, второй вариант — продажа ипотечной квартиры с торгов и реализация такой недвижимости непосредственно самим банком.
Рассмотрим каждый из возможных сценариев и риски, сопряженные с ними.
Доля залоговых квартир на вторичном рынке жилья Москвы составляет 20–25% от общего предложения (Фото: Shutterstock)
Покупка у заемщика с согласия банка
При продаже квартиры самим заемщиком под контролем банка и с погашением кредита (или части кредита) за счет вырученных средств главным плюсом для покупателя является добровольность волеизъявления продавца, отмечает советник по правовым вопросам компании «Интерцессия» Светлана Токарева. Внутри этой схемы есть несколько вариантов заключения сделки, отмечает эксперт. Сделка после досрочного погашения ипотеки продавцом. Механизм выглядит следующим образом — продавец гасит свою ипотеку и продает квартиру без связанных с ней обременений. Риски покупателя в данном случае минимальны.
Сделка с досрочным погашением кредита покупателем. Например, до внесения авансового платежа заключается соглашение о намерении заключить сделку купли-продажи в будущем. «В условиях прописывается погашение ипотеки продавца покупателем. Часть денежных средств передается залогодержателю в качестве остатка долга по ипотеке, часть — продавцу в качестве оставшейся суммы стоимости объекта недвижимости», — пояснила советник по правовым вопросам компании «Интерцессия». «После гашения ипотечного кредита залогодержатель выдает продавцу справку о том, что ипотека погашена. После чего стороны подписывают основной договор продажи квартиры и подают документы на регистрацию», — пояснила юрист. Но проблема в том, что долг у заемщика может быть больше, чем согласованная цена квартиры.
В этом случае покупателю следует получить гарантии от банка (залогодержателя), что залог будет снят при оплате определенной цены договора (даже меньшей, чем размер долга продавца). «При неснятии залога банк вправе обратить взыскание на квартиру для погашения оставшейся части долга, даже если квартира уже находится в собственности покупателя», — отметила Светлана Токарева. Поэтому для покупателя наименее рискованной является схема, при которой цена квартиры покрывает долг заемщика перед банком и оплата цены квартиры производится после регистрации права собственности покупателя на квартиру.
Покупка ипотечной квартиры в ипотеку
Речь идет о ситуации, когда задолженность по ипотечному кредиту прежнего собственника не погашается, а переносится на покупателя. В данном случае квартира остается в залоге у банка, а покупателю одобряется новый кредит на эту недвижимость. Есть процедура продажи залогового жилья с процедурой сохранения старой ипотечной ставки. Например, такая программа действует для клиентов Сбербанка. Оформить ипотеку покупатель может в банке, в котором был кредит у прежнего владельца, или в стороннем банке.
В первом случае шанс на одобрение сделки выше. «Если же покупатель берет ипотеку в другом кредитном учреждении, то подобная сделка может не состояться вовсе — разным банкам бывает сложно договориться между собой», — пояснила советник по правовым вопросам компании «Интерцессия». В целом, по словам юриста, данная схема несет минимальные риски, поскольку сделку тщательно проверяет банк. Основные риски в данной ситуации связаны с одобрением ипотеки и внесением аванса. «Например, банк отказал покупателю в ипотеке, в то время как авансовый платеж уже был совершен в пользу продавца, или банк [после внесения аванса] не одобрил приобретение квартиры, которая находится в залоге у другого кредитного учреждения», — привела возможные варианты юрист.
В такой ситуации у покупателя есть реальный риск потерять денежные средства, переданные в качестве аванса, поскольку срыв основной сделки происходит не по вине продавца, добавила она.
Покупка ипотечной квартиры сопряжена с определенными рисками. Например, продавец может отказаться от сделки после погашения кредита (Фото: Shutterstock)
Покупка ипотечной квартиры с торгов
Если заемщик по ипотечному кредиту допускает длительную просрочку, банки обращаются в суд с иском о взыскании долга и обращении взыскания на предмет ипотеки — заложенную банку квартиру. В таком случае квартира реализуется на торгах. Покупка с торгов — это способ, не предусматривающий волеизъявления продавца и наличия подписи последнего на договоре.
Более того, этот способ с большой вероятностью свидетельствует о нежелании продавца расставаться со своим имуществом со всеми вытекающими последствиями в виде оспаривания в суде, нежелания выселяться из квартиры и иного противодействия, отметила Светлана Токарева Риском для покупателя могут быть претензии бывшего собственника квартиры, связанные с его неуведомлением, нарушением порядка проведения торгов, оспариванием должником каких-либо судебных актов. При признании торгов недействительными договор купли-продажи квартиры (протокол) также признается недействительным, при этом организатор торгов (а не банк и не должник) обязан вернуть деньги покупателю, что является существенной гарантией защиты имущественных интересов покупателя, пояснила юрист. Кроме того, возможно, что приобретенная квартира все-таки будет обременена, только уже не ипотекой, а значительными коммунальными долгами, добавил управляющий директор компании «Метриум».
Важно также проверить, чтобы в квартире не было прописанных. Это тоже может доставить определенные неудобства в будущем, отметил эксперт.
Покупка ипотечной квартиры у банка
Если торги по продаже залоговой квартиры должников не состоялись, то квартиры передаются банкам в собственность. Такую квартиру тоже можно купить, в том числе в ипотеку, только продавцом в данном случае выступает банк. «Покупка у банков проще и удобнее, так как он является достаточно надежным продавцом и заинтересован в скорейшей продаже. Единственно, следует уточнить вопрос об отсутствии прописанных в квартире лиц», — считает советник по правовым вопросам компании «Интерцессия».
Если торги по продаже залоговой квартиры должников не состоялись, то квартиры передаются банкам в собственность (Фото: Shutterstock)
Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet: — Процедура в банках сейчас настроена так, что рисков у клиента почти никаких нет. Ранее клиенту нужно было либо заранее гасить задолженность продавца перед банком, что, естественно, рискованно, так как происходит до перехода права собственности на покупателя, либо оформлять договор с переводом долга. Сейчас банки научились работать с такими ситуациями максимально прозрачно и с наименьшими рисками для клиента.
Обычно делается два аккредитива, на первый выдается сумма для погашения задолженности, на второй — остальное. После чего залог снимается и одновременно происходит переход права собственности на покупателя. Поэтому сейчас в банках предусмотрена прозрачная схема проведения таких сделок и клиент ничем не рискует.
Даже в случае срыва сделки его деньги вернутся обратно с аккредитива.
Какие еще есть риски покупки ипотечной квартиры
Покупка ипотечной квартиры обычно занимает более длительный срок, поскольку необходимо согласование сделки банком и снятие обременения. По словам основателя управляющей компании Smarent Виктора Зубика, при покупке залоговой квартиры возможна заморозка денег на один-два месяца. «Пока банк снимет обременение, пока пройдет сделка. Покупая квартиру с ипотечным обременением, вы можете получить ключи или завершить сделку только через пару месяцев», — пояснил эксперт.
Еще один риск связан с тем, что продавец может отказаться от сделки или повысить цену. «Например, вы оплатили продавцу 5 млн руб. в виде аванса. Он погасил долг по ипотеке и теперь нет срочности продавать квартиру. Он может отказаться продавать квартиру по ранее согласованной цене и предложит вернуть аванс. Но вы его получите, скорее всего, только тогда, когда продавец продаст квартиру уже другому покупателю по цене выше», — привел пример Виктор Зубик.
Основной риск покупки залогового объекта — это вероятность некачественного исполнения кредитных обязательств продавцом, вследствие чего к продавцу в дальнейшем могут быть предъявлены требования кредиторов, а сделку купли-продажи могут признать недействительной, добавила консультант по ипотечному кредитованию компании «Инком-Недвижимость» Елена Санникова. Особое внимание эксперты рекомендуют уделять безопасности платежей, не использовать наличные. В этом случае сделку лучше проводить через банк за счет программы кредитования залоговых объектов, рекомендовала Елена Санникова. Самый большой риск — когда покупатель оплатил сумму для погашения ипотечного долга, а продавец просто пропадает, добавил Виктор Зубик. «Либо продавец скажет, что передумал продавать квартиру, а денег для возврата у него нет.
Вы можете вернуть эти деньги через суд, но это будет длиться долго», — заключил он.
- Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта
- Как обезопасить себя при покупке квартиры по доверенности
- Не попасть на мошенников: что должно насторожить в покупателях квартиры
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
Что будет, если исправно платить ипотеку, но не платить другие кредиты?
ВНИМАНИЕ! В 2023 году в судебной практике появились изменения, которые позволяют СОХРАНИТЬ ипотечную квартиру при банкротстве! Финансовые управляющие, с которыми мы работаем, владеют всеми необходимыми механизмами.
За разъяснениями обращайтесь по телефону или в форму обратной связи.
Пример из практики
К., счастливые родители 2 малышей, решили обзавестись жилплощадью. Квартиру приобрели в ипотеку, а поскольку жильё было непригодно для детей, взяли второй кредит — на ремонт. Вернуть не успели — муж попал под сокращение.
Чтобы избежать штрафов во время поисков работы, пришлось взять ещё займ. На новой работе зарплата снизилась вдвое, чтобы продержаться, решили платить только за ипотеку, махнув рукой на остальные кредиты.
Гром грянул через 1,5 года, когда один из банков подал в суд и тот присудил продать квартиру в счёт долгов.
— Как такое может быть? — обращался к нам К. — Они не могут претендовать на квартиру, ведь мы платили ипотеку? К тому же там прописано двое моих несовершеннолетних детей!
— К сожалению, могут.
Почему так произошло? И как не потерять ипотечную квартиру расскажет
юрист по кредитам и банкротству физического лица.
Что такое ипотечный кредит?
Когда банк выдает ипотечный кредит, он не просто так предоставляет вам огромную сумму. Квартира, которую вы приобретаете, становится залогом того, что банк при любом раскладе не останется в накладе.
То есть до выплаты ипотеки квартира остается вашей только условно. Она принадлежит банку, и если у кредитора возникает сомнение, что вы не вернете деньги, он в любой момент может её забрать.
Что не поможет сохранить ипотеку?
— сделанный на ваши деньги дорогостоящий ремонт
— отсутствие другой пригодных для жилья жилплощади
— отсутствие просрочек по ипотеке при долгах в других банках
При чём здесь сторонние банки? Ведь я плачу ипотеку
Кредитная система построена таким образом, что по заявлению ЛЮБОГО кредитора, которому вы должны, может быть начата процедура реализации имущества.
Вы не можете быть одновременно должником и платежеспособным гражданином.
Если начата процедура взыскания долга, то ипотечный банк тоже встает в очередь на получение денег от продажи вашего имущества. Говоря юридическим языком, он включается в реестр требований кредиторов гражданина.
А это значит, что ипотечная квартира включается в конкурсную массу и будет продана с торгов, а средства от её продажи будут распределены между кредиторами.
ВАЖНО: Надо понимать, что любой кредитор может подать заявление на признание вас банкротом. При этом он выберет «дружественного» себе финансового управляющего.
А в таком случае процедура пройдёт с осложнениями!
Что же делать с ипотекой при банкротстве?
Чем раньше вы начнете решать проблему кредитов, тем бОльшее можно изменить.
1. С помощью кредитного юриста вы можете «выбить» у банка выгодные условия реструктуризации
2. Самостоятельно инициировать банкротство (при грамотной поддержке юриста!) и реализовать право на реструктуризацию через банкротство.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Изменения в судебной практике на 2023 год позволяют сохранить ипотечную квартиру при списании долгов! Данная статья была написана несколькими годами раньше.
3. Даже в таких запущенных условиях, как у семьи К., хороший специалист может многое сделать. К примеру, согласовать продажу жилья по максимальной цене. Сохранив, таким образом, максимум денег должника для покупки новой квартиры.
Есть много невидимых для неспециалиста ходов и нюансов, которые помогут пройти этот период с наименьшими потерями а может быть, и вовсе избежать потери ипотечной квартиры.
Но чтобы для этого нужно знать особенности вашей ситуации. Поэтому мы рекомендуем при возникновении проблем с кредитами и ипотекой, как можно раньше проконсультироваться с кредитным юристом.
Записаться на консультацию или обсудить возможность сохранить ипотечную квартиру в вашем конкретном случае можно по телефонам, указанным в шапке сайта, или через форму обратной связи.
УЗНАЙТЕ БОЛЬШЕ о помощи кредитного юриста
Семья не платила ипотеку, и ее выселили. А еще потребовали миллион сверху
Семья с детьми купила квартиру в ипотеку. Взяли двушку в Москве площадью 68 м². Ипотека была в долларах, на 15 лет.
И вот они несколько лет платили эту ипотеку, а потом перестали. Банк сначала ждал, а потом забрал квартиру в счет долга.
Дальше все как положено: расторгают договор с банком, открывают исполнительное производство и выставляют квартиру на торги. Собственником становится победитель этих торгов, а банк получает деньги. Росреестр регистрирует переход права собственности по решению суда.
Семью попросили выселиться: жить в этой квартире у них больше не было права.
Но выселяться семья не захотела: «У нас маленькие дети, а другого жилья нет. Куда мы поедем? Дайте нам другую квартиру, иначе останемся жить здесь».
Давать им другую квартиру никто не собирался.
А семья не собиралась съезжать. Да еще и знакомых своих заселила и прописала. Стали жить в чужой квартире вдевятером. Уже и собственник снова сменился, а они все жили себе. А чего не жить?
Ипотеку платить уже не нужно, снимать квартиру в Москве нынче дорого, да еще и за коммунальные услуги можно не платить: они ж не собственники. Дело дошло до суда.
Новый собственник хотел не только выселить семью с детьми и родственниками, но и получить от них компенсацию за аренду квартиры — больше миллиона рублей.
Почему ипотечную квартиру выставили на торги и продали?
Это обычный порядок, когда заемщик не платит ипотеку. Квартира в залоге у банка. Это обеспечение по кредиту. Если не платить кредит, банк продает квартиру и забирает деньги, чтобы закрыть долг.
Он, конечно, не сам ее продает, а через приставов, но порядок вполне законный.
Так можно делать с любой ипотечной квартирой, даже если это единственное жилье многодетной семьи, которой больше вообще некуда идти. Предоставлять другую квартиру при этом банк не обязан. Прописка детей — тоже не помеха при продаже недвижимости.
Всех выселят, выпишут без нового адреса, и это будет законно.
Почему семья не захотела съезжать?
Им было некуда идти. Они потребовали от города жилье из маневренного фонда, чтобы куда-то прописать детей и прикрепить их к школе и поликлинике. Квартиру город не предоставил, вот они и остались жить в той, которую когда-то купили в ипотеку.
И вообще, при продаже квартиры на торгах не было разрешения органов опеки и попечительства. Семья решила, что так были нарушены права детей, а квартиру у них забрали незаконно.
Что хотел новый собственник?
Он хотел, чтобы семья вместе с детьми и многочисленными родственниками выехала из квартиры, отдала ключи и перестала самовольничать в теперь уже чужом жилье.
Но это еще не все. Новый собственник посчитал, что за то время, пока семья незаконно живет в его квартире, она не платит за аренду жилья. Фактически это неосновательное обогащение.
То есть за счет чужого имущества кто-то экономит деньги.
Вот эти сэкономленные деньги собственник и потребовал за все время, пока не мог пользоваться квартирой, — по 50 тысяч рублей за месяц. Набежало больше миллиона рублей. Требовать эту сумму ему пришлось в суде вместе с деньгами за коммуналку.
Что сказали суды?
Районный и городской суды: 👍
Почти два года семья живет в фактически чужой квартире. Новый собственник считает, что так они экономят на аренде по 50 тысяч рублей в месяц. Он не может пользоваться имуществом, за которое заплатил 10 миллионов рублей.
Если кто-то получает выгоду или экономит за счет использования чужого имущества, это неосновательное обогащение. Тогда собственнику нужно возместить неполученные доходы.
Но семья все еще протестует против выселения и пытается его оспорить. Она подает иски против выселения и просит отсрочку. Так что подождем, когда решение вступит в законную силу.
Пока пусть все девять человек живут в чужой квартире и ничего за это не платят.
Если заемщик не платит за ипотечную квартиру, ее можно забрать, продать и всех выселить. Ничьи права тут не нарушаются, даже если в квартире живут маленькие дети, а им некуда больше идти.
Обращайтесь в администрацию, пусть вас признают нуждающимися в жилье и выделяют комнату или квартиру из маневренного фонда. Но эта история уже не касается ни банка, ни новых собственников квартиры. Предоставлять вам жилье автоматически при выселении никто не обязан.
Прописывать по новому адресу — тоже.
Когда ипотечную квартиру продают на торгах, у нее появляется новый собственник. У прежних владельцев право собственности прекращается, хотят они этого или нет. Они обязаны освободить жилплощадь.
Жить в квартире может только собственник и те, кому он разрешил: как гости, члены семьи или арендаторы.
Семья должна была съехать из квартиры сразу после ее продажи. Договор найма с ними не заключали, жить им в квартире не разрешали. И они не члены семьи нового владельца.
Более того, собственник четко говорит: я не хочу, чтобы эти люди здесь находились. Этого достаточно, чтобы выселить семью с детьми на улицу.
Но семья не выехала и дальше пользовалась чужой квартирой, при этом ничего не платила за нее законному хозяину. Это самое настоящее неосновательное обогащение. Семья должна заплатить за все время пользования квартирой ту сумму, которую ее владелец мог бы получить, если бы сдавал квартиру в аренду.
Итог. Решения отменили. Дело будут заново рассматривать в апелляции.
Вопрос о том, должна ли семья в принципе платить за квартиру, уже не стоит. Верховный суд поручил разобраться только в том, какую сумму и за какой период она заплатит. Если не вскроется ничего нового, то платить придется по рыночной цене за все время, пока квартирой владел новый собственник.
Там набежит даже больше миллиона рублей.
Дополнительно с семьи и родственников взыскали еще и расходы за коммунальные услуги за весь период. Пожить бесплатно не получилось. И наличие детей тоже не спасло от выселения.
Как не потерять ипотечную квартиру и не задолжать еще больше?
Если квартира в ипотеке, на ней есть обременение: она в залоге у банка. По факту квартира принадлежит заемщику, он собственник. Но если не платить по кредиту, банк имеет право обратить на квартиру взыскание.
Ее продадут на торгах, банк заберет деньги, а разницу, если она будет, вернут.
На ипотечные квартиры не распространяется норма о том, что нельзя забирать единственное жилье. Ипотечное — можно.
Вот что нужно учитывать, если берете ипотеку:
- Если не можете выплачивать ипотечный кредит, сразу звоните в банк. Договаривайтесь о рефинансировании, реструктуризации или отсрочке. Банк может разрешить платить только проценты или уменьшит ежемесячный платеж. Хуже всего — не платить, молчать и прятаться.
- Не надейтесь, что вас не выселят. Нет таких причин, чтобы банк не смог забрать квартиру с обременением в его пользу. Беременность, болезнь, маленькие дети, развод — это не причины. Если дело дойдет до взыскания, они не помогут.
- Если дело дошло до продажи квартиры, попробуйте сами найти покупателя. Продать ипотечную квартиру под контролем банка реально. Покупатель закроет ваш долг, банк снимет обременение, а Росреестр зарегистрирует переход права собственности. Если квартиру будут продавать на торгах, скорее всего, ее продадут дешевле рыночной цены. Этого может даже не хватить на оплату долга перед банком.
- При продаже квартиры пробуйте договориться об отсрочке выселения. Это тоже законно: в договоре купли-продажи можно написать, что семья выселится и снимется с регистрации через месяц или даже полгода. На этот период не будет проблем с поликлиниками, детским садиком и социальными выплатами.
- Сразу ищите новое жилье. Можно обратиться в администрацию и ждать какое-то жилье из маневренного фонда, но на это могут уйти годы. Можно снимать квартиру. Но что-то нужно делать в любом случае: жить бесплатно в чужой квартире не получится. Новый собственник имеет право выставить счет за аренду, даже если с ним не было договора.
Ирина, мне как-то неинтересен Шувалов, потому как никто справедливости в мире не обещал, и взрослый человек обязан это понимать. На Западе проблем тоже хватает, я полмира объездила, так что знаю, о чем говорю. Да, в Москве 68 метров — это приличная площадь для тех, у кого корги на самолетах не летают, и прежде чем лезть в ипотеку на многомиллионную московскую квартиру, нужно подумать, за счет чего ее платить. Могли бы сами продать, не дожидаясь аврала, и купить что-нибудь в Подмосковье, например. Бесплатного не бывает ничего, я не для того плачу налоги со своей немаленькой зарплаты, чтобы входить в положение каждого, кто хапнул кусок, который не в силах проглотить.
Я, например, понимая, что квартира в столице мне была недоступна, купила себе жилье в Подмосковье, потом подкопила, продала и купила уже в Москве, причем поменьше, чем указанная. А могла бы сразу купить в ипотеку в Москве 70 метров напротив Кремля, а потом вопить, что мне денег не хватает, дайте мне социальное жилье, хачу быть масквачкой!
если я откажусь от ипотеки банк выставит на торги комнату,которая в залоге у банка, и продаст ниже стоимости по договору например подоговору один миллион а продадут за пятьсот т. остальные пятьсот кто должен выплатить ? или банк просто заберет квартиру и все. Я хочу просто отдать эту комнату банку она мне не нужна.Можно так сделать тем более она в залоге у банка?
Татьяна, вы останетесь должны банку ту сумму, которую не покроет продажа квартиры. Как правило, на основании решения суда и проценты будут дальше начисляться до фактического исполнения вами решения суда. Так что просто отдать залог (жилое помещение) банку и списать всю задолженность не получится.
Если не сможете погасить остаток, останется единственный вариант — банкротство.
Отредактировано
Банк дал информацию исключительно в своих интересах. Права плательщиков намеренно умалчиваются, только обязательства.
Ирина, а что эти хитрож. пые в рублях ипотеку не взяли? Наверное, себя самыми умными считали, они же не лохи какие, чтобы большие на тот момент рублевые проценты платить? Или банк в рублях не давал, потому что по доходу не проходили? И 68 метров — совсем не бюджетная двушка, у нас в сталинке она на 10 метров меньше и считается весьма приличной по метражу. Так что в данном случае сами себе проблемы создали.
Ни грамма не жаль. Откусили из жадности кусок, который не смогли проглотить.
у меня взята комната по иппотеке она в залоге у банка,я хочу отказаться от ипотеки мне не нужна эта комната,банк может просто забрать эту комнату или выставит на торги через суд? если банк продаст дешевле стоимости по договору а оставшуюся сумму, если она стоит миллион, а продадут за пятьсот надо выплачивать остатки или просто заберут комнату и все?
Отредактировано
А моратирий у нас ещё действует? Читала, что если действует мораторий то не имеют право забирать квартиры. Почему же тогда забирают, им что на закон наплевать, и что делать?
Карина, мораторий не распространяется на жилые помещения находящиеся в залоге у кредитора. Даже если это единственное жилье.
В статье нет цифр. Отсутствие цифр не дает полного понимания дела. И, соответственно, решения, которое можно было предпринять доя выхода из ситуации с наименьшими потерями.
Нужны цифры:
Когда была оформлена ипотека
Какой был курс доллара
Сколько платили
Сколько осталось платить
Курс на момент расторжения
Стоимость квартиры в начале и в конце?
И много всего еще.)
Если посмотреть на цифры, возможно что семья еще осталась должна банку после продажи этой квартиры.
Почему затягивали вопрос с решением, непонятно.
Наверное, как всегда, думали что само особой все решится.
Или услышали что-то про мораторий на единственное жилье. От бабушки на лавочке.
Только она забыла сказать, а скорее всего и не знала, что на ипотечную квартиру этот мораторий не действует.
Всём здравствуйте, скажите пожалуйста! Я хочу приобрести у банка недвижимость, где придётся выселить хозяев из дома. Скажите стоит связываться с этим или лучше не стоит.
Эльвира, не стоит. Во-первых, к торгам к реально интересным квартирам Вас вряд ли допустят, там свои и наши в очереди, во-вторых, реально интересные варианты уходят по цене, близкой к рыночной. Ну и, в-третьих, самое главное — готовы бегать по судам, пока суды-возможная отсрочка выселения для семей с детьми — кассация и так далее? Это время и деньги.
А если не по торгам, то обиженные ипотечники иногда квартиру нарочно приводят в непригодный для жилья вид — в ремонт вложите очень много. Люди, которые реально готовы оставить квартиру, как правило, договариваются с банком и продают сами, вот такую квартиру можно поискать — она точно будет с дисконтом при продаже. Да и самой будет морально непросто выставлять на улицу детей.
Я бы не смогла.
Банки навязали ипотеку, тем самым злонамеренно вздув цены на недвижимость. Образовался финансовый пузырь. Цены на квадратные метры оказались завышены в 2-3 раза. Сейчас в период кризиса, народ беднеет, теряет работу, разоряется.
Ипотечные платежи становятся непосильными. А между тем цены на недвижимость пошли вниз. И это падение будет продолжаться, пока цены не достигнут уровня начала 2018 года. А ипотечники тем временем будут обязаны продолжать платить по ценам 2019-2022 года.
Многие из них платить не смогут, банки заберут их квартиры, выкупят в 4 раза дешевле с рынка конфиската и вуаля! Народ в ж. пе, банки как всегда в шоколаде
Egor, я тебе тоже дизлайк поставил, чтоб не был таким добрым за чужой счёт. Коль такой добросердечный, иди и оплати долги по квартире. Хочешь же побыть на чьем-то месте, так побудь.
То есть банк и суды нарушили 40 статью Конституции РФ, статью 25 Декларации прав человека, поставили банкноты банка России выше интересовал живых людей и хотят показать что это якобы нормально и законно? Так вот, это не нормально и не законно и банковое мошенничество рано или поздно выйдет на свет и за все надо будет отвечать!
Может ли банк забрать квартиру в ипотеке
Банк забрал квартиру в ипотеке в 2023 году – страшный сон многих заемщиков. В каких случаях он действительно может реализоваться, возможна ли продажа ипотечной квартиры банком за долги и что делать, если это уже происходит – разбираемся вместе.
Банк забирает ипотечную квартиру: причины
Каждый гражданин, который берет в банке ипотеку, должен учитывать: финансовая организация действительно вправе выселить из жилья. Наиболее распространенная причина, приводящая к такой неприятности – просроченные ипотечные платежи. В таких случаях не принимаются во внимание ни статус жилья (оно может быть единственным), ни наличие в квартире прописанных людей.
Если ипотека погашена не полностью, банк имеет право потребовать взятое в кредит жилье назад. Финансовые организации идут на такие меры в следующих случаях:
| № | Описание |
| 1 | Не выполняются условия договора, например, если квартира, оформленная в ипотеку, оказалась заложенной |
| 2 | Не выполняются правила, касающиеся ремонта квартиры |
| 3 | Жилье по вине владельца пришло в непригодное для проживания состояние |
| 4 | Владелец продает квартиру, не поставив в известность финансовую организацию |
| 5 | Заемщик допускал просрочки в течение трех месяцев чаще, чем три раза в год |
Важно! Одна из самых распространенных причин для выселения – образовавшаяся у заемщика задолженность по ипотечным платежам, которая составляет более 80% стоимости взятого в кредит жилья.
Банк забирает квартиру: что делать
Заемщик, если у него образовался долг по ипотеке, и банк уже готов выселить его из квартиры, может поступить следующим образом – самостоятельно продать жилье, чтобы погасить долг. В этом случае финансовая организация может пойти навстречу своему клиенту, а дело, таким образом, до суда может и не дойти. Впрочем, на практике такое случается нечасто.
Банки в большинстве своем не готовы тратить время и ждать, и могут рассмотреть предложение заемщика только в том случае, если на его квартиру уже есть покупатель.
Пример Артем, просрочив несколько платежей по ипотеке, понял, что не справляется, и решил продать квартиру, чтобы погасить перед банком долг. О своем намерении он рассказал Дмитрию, который выразил желание как можно быстрее купить квартиру Артема. Так как покупатель на квартиру уже был, банк был готов повременить и не подавать на Артема в суд.
Артем продал квартиру Дмитрию и погасил всю задолженность перед банком.
- долг;
- проценты.
Также должник оплачивает и расходы, которые повлекли за собой судебное разбирательство. В судебном постановлении прописывается, что жилье должника реализуется с торгов. Вы можете ознакомиться с образцом такого судебного постановления.
Образец заявления
Заявление на погашение ипотечного кредита в полном объеме в 2023 году
Продажа ипотечной квартиры с торгов: как это происходит
Банк выставляет квартиру на торги, и в этом случае может получиться так, что жилье будет реализовано по заниженной стоимости. Вырученной суммы может не хватит на погашение образовавшегося долга. Изначально суд назначает определенную стартовую цену – 80% от стоимости квартиры в среднем по рынку, ориентируясь на документы от оценщика.
Составлением оценщиком отчета – обязательная процедура, предшествующая оформлению квартиры в залог.
Квартира Николая была выставлена на торги, однако они не состоялись – желающих приобрести недвижимость не нашлось. Торги назначали повторно, в том же месяце, однако стартовая цена квартиры была уже не 80%, а 68% от рыночной цены жилья.
Если жилье не удалось продать с торгов даже во второй раз, банк покупает его сам – по цене в 60% от стоимости квартиры по рынку. Соответственно, общий объем долга заемщика будет сокращен ровно на эту сумму.
Обратите внимание! Банк, получив квартиру в собственность, даже будет уже самостоятельно будет продавать ее.
Если долг все равно не погашен
Распространенная ситуация – жилье заемщика было продано с торгов, однако долг перед банком так и остался непогашенным. Очевидно, что в этой ситуации финансовая организация будет взыскивать оставшиеся средства.
Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех
если квартира подорожала с момента ее покупки в ипотеку, вы имеете право требовать в суде экспертизу стоимости. В этом случае и стартовая цена на торгах, и цена, по которой квартиру будут предлагать кредитору, повысятся. Наши юристы готовы помочь в составлении такого заявления в суд.
Работаем
по всей РФ
0 + активных клиентов ЕЮС
0 лет на рынке
Получить консультацию
+ 250 юристов готовы помочь в решении вашей ситуации
Могут ли выселить многодетных?
Если в ипотечной квартире живет многодетная семья, суд может встать на ее сторону, когда дело дойдет до выселения. Однако по закону многодетность не считается достаточным основанием для того, чтобы принять более мягкое решение, чем выселение из квартиры должника.
Виталий приобрел квартиру в ипотеку и живет в ней вместе с женой и тремя маленькими детьми. Так как Виталий, в связи с материальными сложностями, не мог гасить долг по ипотеке в течение полугода, банк обратился в суд с требованием выселить семью из ипотечной квартиры. Для семьи Виталия это единственное жилье, поэтому суд направил заемщику постановление, в котором разрешил не съезжать с квартиры, предварительно установив на арест жилой площади мораторий сроком на год.
Если суд встает на сторону заемщика, его прямая обязанность – как можно скорее возобновить регулярные платежи по ипотеки и закрыть все долги в отведенный срок. Если спустя год он не сможет расплатиться с задолженностью, банк будет иметь право выселить должника и его семью, даже если она имеет статус многодетной.
Могут ли выселить семью с маленьким ребенком
Если банк направляет в суд обращение с требованием взыскать деньги за квартиру, которая находится в залоге, он получает право, руководствуясь вынесенным решением, выселить владельца из квартиры вне зависимости от его обстоятельств. Квартиру, которая имеет статус залога, заемщик обязан передать в счет уплаты долгов банку.
Таким образом, выселить из ипотечной квартиры семью даже с маленьким ребенком можно, и это будет в рамках закона. Если имеется задолженность, ипотечный договор может быть расторгнут, и из квартиры банк выселит всех, кто в ней живет.
Наличие в семье маленьких детей не считается препятствием для реализации права финансовой организации на требование о возврате денег. По решению суда приставы снимают с регистрации несовершеннолетних через ФМС.
Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех
У банка нет обязанности по предоставлению несовершеннолетним детям альтернативной квартиры. Поэтому должник в таком случае может направить заявление в местный муниципалитет для того, чтобы получить статус малоимущего. Подготовить соответствующее заявление и комплект документов для его подачи помогут наши юристы.