Налог на сдачу квартиры физическим или юридическим лицам рассчитывается и уплачивается согласно нормам действующего законодательства. В случае выявления факта нелегального платного проживания граждан в квартире составляется протокол и взымается штраф.
Что нужно предусмотреть заранее
Собственник жилья до момента поселения жильцов должен определиться со схемой налоговых отношений с государством. Предусмотрено 3 варианта:
- подача декларации для начисления НДФЛ с указанием размера полученного дохода. В случае выбора такого варианта ставка НДФЛ стандартная — 13%;
- оформление патента. Для этого собственник квартиры регистрируется как ИП и выбирает патентную форму налогообложения. Стоимость патента на 1 месяц составляет 6% от ориентировочного дохода;
- регистрация в качестве самозанятого с уплатой 4% налога на профессиональный доход (6% если квартира сдается юридическому лицу).
Обратите внимание, что самозанятым разрешено сдавать лишь жилые помещения (квартиру, жилой дом, комнату и т.п.). Сдавать нежилые помещения (гаражи, склады, офисы, производственные помещения) – запрещено.
Оформление договора аренды
Арендное соглашение заключается у нотариуса. В тексте договора обязательно прописывается:
- информация о сторонах;
- предмет договора;
- срок действия соглашения;
- размер и условия внесения оплаты;
- перечень форс мажорных обстоятельств;
- права и обязанности сторон.
Документ подписывается сторонами, после чего вступает в юридическую силу. Согласно нормам ст.609 ГК РФ государственная регистрация соглашения между физическими лицами регистрируется в органах Росреестра в случае заключения соглашения на срок более 1 года.
Договор проходит государственную регистрацию в органах Росреестра по инициативе одного из участников соглашения после уплаты государственной пошлины.
Регистрация арендатора
Факт юридической регистрации в квартире никоим образом не связан с арендным соглашением. Прописка осуществляется по заявлению собственника при согласии других лиц, которые зарегистрированы в квартире. Оптимальный вариант — оформление временной регистрации по месту пребывания сроком до 5 лет.
В заявлении собственника указывается срок прописки. По достижению указанной даты человек автоматически выписывается из данного жилья.
Процедура уплаты налога
На первом этапе решения вопросы владелец собирает необходимые документы:
- паспорт;
- договор аренды;
- подтверждение факта собственности на жилье.
После этого необходимо зайти в интернет и скачать бланк декларации по форме 3-НДФЛ. Заполнение допускается вручную или на компьютере. Гражданин подает декларацию до 30 апреля следующего года за отчетным.
Документ можно предоставить лично или подать в отсканированном варианте через личный кабинет налогоплательщика. Средства вносятся на счет по реквизитам до 30 августа.
Как выгоднее сдавать квартиру
Анализ практики показывает, что наиболее оптимальным является вариант самозанятости, потому что наличие этого факта само по себе не мешает работать в качестве наемного работника на предприятиях.
Ставка НДФЛ составляет 13%. Размер налога на профессиональный доход — 4% от прибыли. По сути, экономится 9% от общего прихода средств за сдачу жилья.
Штраф за нелегальное проживание
Согласно нормам ст.ст.119 и 122 НК РФ применяются следующие виды штрафов:
- от 20 до 40% от реально полученного дохода за умышленное нежелание оплачивать средства в казну;
- просрочка предоставление декларации в налоговую — 5% от суммы полученного дохода за каждый период. Максимум начисляется 30% от прибыли, но не менее 1000 рублей.
В случае сокрытия факта сдачи квартиры в аренду на протяжении 3 и более лет при доходе от этой деятельности свыше 600000 рублей применяются нормы ст.ст. 198 и 199 УК РФ. Санкции данных статей предусматривают ограничение воли на определенный срок по решению суда или штраф.
Мисник Кирилл Александрович Эксперт по списанию долгов
Освобождены ли ИП от налога на имущество
Надежда Шорохова
Как уменьшить УСН и патент на взносы
Про спецрежимы часто пишут, что они освобождают от множества других налогов — в том числе от налога на имущество. Предприниматели поспешно радуются этой новости и не пытаются узнать больше. В статье мы расскажем, почему освобождение действует не всегда и что будет, если проигнорировать эти нюансы.
Когда действует освобождение от налога
По общему правилу ИП на УСН и патенте действительно освобождены от налога на имущество, которое используется в бизнесе ― п. 3 ст. 346.11, п. 10 ст. 346.43 НК РФ. Плательщики ЕСХН тоже, но с нюансами, о которых мы не будем говорить в этой статье ― п. 3 ст.
346.1 НК РФ.
Но есть исключение: освобождение не действует, если налог считают по кадастровой стоимости. Каждый регион составляет перечень подобных объектов — помещений под офисы, торговые точки и бытовое обслуживание ― п. 7 ст. 378.2 НК РФ.
Если владеете нежилым помещением, обязательно проверьте его в местном перечне.
Бывает, что помещение используется под склад, под производство или как гараж, но вдруг оказывается в перечне торгово-офисных помещений — явно по ошибке. Если ИП не согласен, он может обратиться в суд.
Правительство Москвы включило помещение в перечень, но собственница не согласилась и обратилась в суд. Суд установил, что спорное здание не предназначено для размещения торговых объектов, объектов общепита или бытового обслуживания — оно для размещения гаражей и автостоянок. Пункт перечня был признан недействующим.
Иногда в перечень не включено помещение, но включено здание, в котором оно находится. В таком случае ИП тоже не получит освобождение от налога.
Инспекция отказала ИП на УСН в освобождении от налога на имущество. ИП обратился в суд, где заявил, что помещения в перечне нет, поэтому он имеет право на льготу. Суд сказал: зато в перечень входит здание, а правомерность его включения в перечень надо оспаривать отдельно.
И, конечно, по объектам, которые не используются в бизнесе, предприниматель должен платить налог в обычном порядке. Например, нельзя воспользоваться льготой, чтобы перестать платить налог за свою квартиру.
Как получить освобождение
В последних разъяснениях налоговая служба сообщила, что если ИП не представит заявление о предоставлении льготы, то инспекция может предоставить ее и без заявления, на основании сведений, которые у нее имеются ― п. 6 ст. 407 НК РФ, Письмо ФНС России от 11.05.2021 № БС-4-21/6433@.
Но вдруг налоговая не получит информацию из реестра или будет сомневаться, что имущество используется в бизнесе? Советуем подстраховаться и поступать, как раньше: отправлять в инспекцию заявление с подтверждающими документами. Это могли быть документы, в которых помещение фигурирует как место приема-отпуска товаров или трудовые договоры, в которых указано место работы сотрудника ― Письмо Минфина России от 26.04.2018 г. N 03-05-06-01/28324.
По заявлению ИП инспекция может сделать перерасчет налога и за предыдущие периоды. Перерасчет может быть сделан не более чем за 3 года, предшествующих году обращения и не ранее даты, когда у ИП возникло право на льготу ― Письмо ФНС России от 01.06.2020 № БС-4-21/8972@. То есть в 2021 году ИП может потребовать вернуть налог за 2020, 2019 и 2018 годы.
Если ИП сдает в аренду квартиру
Сдавать квартиру в аренду ИП может и как физлицо, и как предприниматель.
В первом случае с доходов от аренды квартиры придется платить 13% НДФЛ и освобождения от налога на имущество не будет. Чтобы инспекция расценила сдачу квартиры в аренду как предпринимательскую деятельность, у ИП должен быть код ОКВЭД 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом» ― Письмо Минфина России от 19.12.2011 г. N 03-11-11/318.
Если сдавать квартиру как ИП, можно воспользоваться освобождением. Для этого советуем предоставить в инспекцию документы, которые подтвердят, что квартира используется в бизнесе, например, договор аренды и расписки о получении арендной платы ― Письмо ФНС России от 06.04.2020 № БС-4-21/5766@.
При выборе между двумя вариантами важно учесть нюанс. При получении освобождения от налога на имущество предприниматели теряют право на освобождение от НДФЛ при продаже квартиры. Эти две льготы несовместимы.
Весь полученный от продажи доход предприниматель должен будет умножить на свою обычную ставку, а если закроет бизнес — на 13% НДФЛ. После закрытия бизнеса льгота не вернётся: налоговая будет считать её необоснованной налоговой выгодой.
Если ИП временно не использует помещение в бизнесе
У ИП бывают периоды, когда имущество не используется в бизнесе. Например, старый договор аренды закончился, а новый пока не заключили, или в помещении ведется ремонт.
Освобождение от налога на имущество всё равно будет действовать. Потому что к предпринимательской деятельности относится не только получение доходов, но и весь подготовительный процесс: ремонт, найм новых сотрудников и поиск контрагентов. Хотя желательно сохранять документы на ремонтные работы — вдруг налоговую заинтересуют причины простоя и уменьшения налогооблагаемой базы вашего бизнеса ― Письмо Минфина РФ от 12.05.2014 № 03-11-11/22083.
Новым ИП — год Эльбы в подарок
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
Как легально сдавать квартиру в аренду
Неофициальная сдача квартиры в аренду чревата проблемами. Если соседи пожалуются в налоговую инспекцию, то последует проверка, и арендодателя уличат в уклонении от налогов. Его заставят уплатить НДФЛ за всё время аренды и ещё наложат штраф.
Платить придется примерно 20 % от всего дохода.
Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату.
Возможны различные ситуации.
- Что нужно предусмотреть заранее
- Как правильно оформить договор с жильцами
- Как зарегистрировать договор
- Что делать, если квартира в ипотеке
- Что делать, если жильцы не хотят выезжать
- Стоит ли оформлять регистрацию жильцам
- Как уплачивать налоги
- Как выгоднее сдавать квартиру
- Что будет, если сдавать квартиру нелегально
Что нужно предусмотреть заранее
Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.
Договоритесь с другими владельцами жилья
Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.
Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.
Заключите с жильцами договор
Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.
Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.
При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.
Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.
Как правильно оформить договор с жильцами
Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.
Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения.
Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.
Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.
Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.
Кто будет проживать
В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.
Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.
Срок действия
В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:
- Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года
Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.
- Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года
Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.
Условия оплаты
В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните».
Нет расписки — не было и оплаты.
Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.
Штрафы за просрочку платежей
Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.
Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.
Условия оплаты ЖКУ
В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.
Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.
Предмет договора
Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.
Обеспечительный платеж
Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.
Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.
Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.
Условия одностороннего расторжения
Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.
Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.
Акт приема-передачи
Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.
В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:
- Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
- Количество мебели и техники (укажите их состояние).
- Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.
Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.
Дополнительные условия
Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.
Как зарегистрировать договор
Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.
Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.
Что делать, если квартира в ипотеке
Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.
Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:
- Согласовать планы с банком через менеджера.
- Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.
Что делать, если жильцы не хотят выезжать
Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.
Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке.
Должны быть веские доводы, например, порча имущества.
Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.
Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.
Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.
Стоит ли оформлять регистрацию жильцам
Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:
- Сделать жильцам временную регистрацию.
- Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.
В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.
Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой.
Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.
Регистрация дает нанимателю только одно право — временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением. Это тоже бесплатно.
Как уплачивать налоги
Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.
Физические лица
Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.
Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ).
Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.
Самозанятые
Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.
Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.
Индивидуальный предприниматель
Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст.
2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.
Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.
Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.
Обычно ставки такие:
- ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
- ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.
- ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью калькулятора.
ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.
Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.
Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.
Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ.
Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.
Как выгоднее сдавать квартиру
Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.
Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».
Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.
Что будет, если сдавать квартиру нелегально
Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.
Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.
Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.
Лучше сдавать квартиру легально.
Бизнес, учет и отчетность для ИП на УСН или патенте без участия бухгалтера
Как заплатить налоги на сдачу квартиры в аренду в 2023 году
Каждый владелец квартиры или комнаты при сдаче недвижимости в аренду должен платить налоги. Эта обязанность установлена законом и не зависит от типа собственности и срока пребывания жильцов. Когда и как произвести налоговые выплаты, а также какие санкции предусмотрены за их неуплату в 2023 году — рассказывают «Известий».
Как законно сдать квартиру в аренду в 2023 году
Когда гражданин вселяет в свое жилье посторонних ему людей за плату, такой вид отношений называется наем. Однако в быту чаще всего можно услышать термин «аренда», который далее будет присутствовать и в этом материале. Но прежде важно рассказать об отличиях аренды от найма.
Они заключаются в том, что по договору аренды во временное владение или пользование может быть передано любое имущество на любой срок, а по договору найма — только жилое помещение, в частности квартира, и на срок не более пяти лет.
Сдавать квартиру может как собственник, так и его уполномоченное лицо. Если жилье находится в совместной (долевой) собственности, то потребуется согласие всех владельцев. После того как с жильцами будет заключен договор, их будет необходимо зарегистрировать по месту пребывания.
Правило съема: продолжит ли дешеветь аренда жилья в Москве
Снять квартиру в столице стало на 3% выгоднее, чем в январе
Как только поступят первые средства со сдачи квартиры, они будут считаться доходом, с которого нужно уплатить налог. Чтобы избежать проблем с налоговой, лучше заранее решить, каким способом сдавать жилье. Один из самых простых — получить статус самозанятого. Зарегистрироваться как самозанятое лицо можно с помощью бесплатного приложения «Мой налог» или через личный кабинет налогоплательщика на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС).
Также можно оформить ИП на автоматизированной упрощенной системе налогообложения (АУСН) или патенте на сдачу недвижимости (ПСН). Патент — это специальная система налогообложения для предпринимателей, которая освобождает от уплаты других налогов, например от налога на недвижимость. Его стоимость зависит от площади сдаваемой квартиры и района, в котором она расположена.
Сколько будет налог при сдаче квартиры в аренду в 2023 году
Граждане, которые никак не оформляют свой правовой статус, должны будут заплатить стандартный налог на доходы физических лиц по ставке 13% при годовом доходе менее 5 млн рублей, или 15% при поступлениях свыше этой суммы.
Также ежегодно им нужно подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Сделать это можно в личном кабинете на сайте ФНС. Дата уплаты налога по декларации 3-НДФЛ — до 15 июля года, следующего за отчетным.
Если 15 июля — выходной, то срок переносится на следующий рабочий день.
Снятие — на учет: для посуточной аренды квартир разработают правила
Конституционный суд потребовал урегулировать краткосрочную сдачу жилья
Впрочем, есть возможность платить меньше, если зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход. При сдаче жилья физическим лицам он составляет 4%, юридическим лицам и ИП — 6%. Еще одно преимущество — владельцу жилья не придется сдавать никакие декларации. Сумма налога рассчитается автоматически в приложении «Мой налог».
Заплатить его надо до 28-го числа месяца, следующего за месяцем получения дохода. Важно учесть, что такая схема не подходит для сдачи в аренду апартаментов — в этом случае налог оплачивается раз в год и равен 13%. Для ИП, работающего по АУСН, налоговая ставка составит 8% от полученного дохода. Однако этот режим экспериментальный и пока действует только в Москве и области, Калужской области и Республике Татарстан. При ПСН налоговая ставка — 6%.
Дополнительно ИП в отличие от самозанятых уплачивают страховые взносы.
Что будет, если не платить налоги на сдачу квартиры в аренду в 2023 году
Неуплата налога за сдачу квартиры в аренду чревата начислением пени в размере 1/300 от ключевой ставки Центробанка (ЦБ) за каждый день просрочки, а также штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налога. А если налог не уплачивается умышленно, то штраф составит все 40%. Кроме того, наказание предусмотрено за непредставление налоговой декларации или включение в нее заведомо ложной информации в крупном размере. При этом отсутствие договора аренды или найма никоим образом не снимает с владельца ответственности за неуплату налогов.
Это стоит учитывать всем, кто сдает жилье.
Частые ошибки при сдаче квартиры в аренду
Собственники, помимо того что нередко отказываются от уплаты налогов, действуя по серой схеме, допускают и другие ошибки. Например, не заключают договор аренды (найма). Между тем он дает много преимуществ, позволяя избежать спорных ситуаций или вовремя их урегулировать, включая возмещение убытка в чрезвычайных ситуациях.
Сдали маху: как безопасно предоставить в аренду свое жилье
Съемщики наносят повреждения почти в каждой пятой квартире
Еще дна распространенная ошибка — договор заключен, но в нем не указано, какие коммунальные платежи входят в оплату за проживание. Также не описаны ценное имущество, которое есть в квартире, и штраф в случае задержки оплаты. Часто отказываются и от депозита — «страховки» в размере ежемесячного платежа за проживание. Помимо этого не составляют акт приема-передачи жилья к договору.
И напрасно. Эти меры способны защитить владельца от недобросовестных квартиросъемщиков. Также важно учесть, что договор, заключенный сроком на один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.
Ранее «Известия» писали, что осенью арендное жилье в крупных городах может подорожать на 15%.
Штраф за сдачу квартиры без уплаты налогов
Ситуация: вы купили квартиру побольше и переехали. А чтобы старое жилье приносило доход, решили его сдавать. Разберемся, какие налоги нужно платить со сдачи квартиры, чтобы не было проблем с законом.
- Как сдавать квартиру
- Как налоговая узнает о сдаче квартиры
- Меня поймали, что делать
- Чем грозит сдача квартиры без уплаты налогов
Как сдавать квартиру
Если вы сдаете квартиру в аренду:
- составьте договор. Хорошо, если документ посмотрит юрист и посоветует, какие условия туда включить;
- подпишите договор в двух экземплярах. Один остается у вас, другой — у арендатора.
Если договор заключают больше чем на 11 месяцев, он требует регистрации в Росреестре. Поэтому проще подписать бумаги на меньший срок с возможностью продления.
- соберите документы для подачи в налоговую. Вам нужны паспорт, договор найма, документ о праве собственности;
- заполните декларацию для налоговой, где стоите на учете. Можно приехать лично, либо оформить электронно. Документ нужно подать до 30 апреля следующего года;
- заплатите налог в размере 13% от ежемесячной суммы, получаемой от жильцов. Оплатить нужно до 15 июля.
Даже если вы заключили договор на пару месяцев, нельзя избежать НДФЛ . Что будет, если «забыть» его оплатить? Штраф за сдачу квартиры без уплаты налогов, а в некоторых случаях уголовное наказание.
После смерти бабушки Жанна получила в наследство квартиру в другом городе. Переезжать не собиралась, как и погружаться в сложности с продажей. Родственники посоветовали сдавать — это принесло бы небольшой, но стабильный доход. Девушка нашла жильцов, подписала договор, подала декларацию и оплатила налог.
Если бы она этого не сделала, ей, кроме уплаты налога, пени и штрафов пришлось бы тратиться на билеты и съем жилья в другом городе. Кроме того, понадобилось бы брать отпуск на работе для выяснения вопросов с налоговой. В итоге отдала бы намного больше, чем потратила на уплату налога.
Если квартиру сдает самозанятый , то размер отчислений зависит от того, кто арендует помещение. Если жильцы — физические лица, плата составит 4% от суммы. Если организация или ИП — то 6%.
Налог уплачивается ежемесячно. Сдаете квартиру, и появился дополнительный доход? Решили выгодно вложиться?
Рассмотрите паевые инвестиционные фонды. И для начала откройте брокерский счет.
Получить выгоду можно не только от приобретения ценных бумаг компании, в которой вы работаете: на биржах представлено множество вариантов. Выбирайте акции, облигации и фонды, инвестируйте и следите за состоянием рынка в приложении «Совкомбанк Инвестиции».
Как налоговая узнает о сдаче квартиры
Не нужно считать, что налоговая не узнает об аренде. Доказать факт сдачи квартиры легко : помогут обиженные бывшие арендаторы или завистливые соседи. А еще это может вскрыться совершенно случайно.
Представители налоговой пришли с проверкой в компанию «Мивистом». Среди бухгалтерских справок они нашли договор аренды. Выяснилось, что компания сняла квартиру для своих сотрудников и каждый месяц переводила 60 000 рублей. А вот хозяин с этой суммы ничего не платил. Налоговики быстро нашли арендодателя.
И так же быстро установили, что положенные проценты он не выплачивал больше года. А несколько лет назад утаил еще одних жильцов.
Налоговая может узнать о сдаче квартиры и от участкового. У него есть право зафиксировать, что в помещении кто-то живет, изучить договор аренды, взять объяснение у жильцов под запись.
Как безопасно снять хорошее жилье
Если ежемесячно приходит одинаковая сумма от одного и того же плательщика, эти переводы для налоговой службы будут выглядеть подозрительно. Сотрудники ведомства могут проверять счета физических лиц.
Геннадий и Мария поженились и съехались. «Однушку» девушки решили сдавать и получать доход. Налоги платить не стали: надеялись, что о сдаче квартиры никто не узнает. Но планы нарушили соседи: им не понравилось, как ведет себя новый арендатор.
Мужчина включал громкую музыку, курил на лестнице и топал по ночам. На разговор с шумным соседом позвали участкового. Представитель закона передал информацию об аренде жилья налоговикам.
Геннадию и Марии пришлось заплатить налог, штрафы и пени.
Чтобы не переживать из-за нехватки денег в экстренной ситуации, оформите карту «Халва» и подключите онлайн-копилку. Она станет подушкой безопасности и подарит приятные бонусы.
Хороший способ сберечь деньги — онлайн-копилка с возможностью пополнения и снятия средств. Откройте онлайн-копилку до 8,5% годовых в мобильном приложении «Халва — Совкомбанк».
Меня поймали, что делать
- прийти в налоговую, когда вас вызовут;
- ответить на вопросы сотрудников (желательно в письменном виде). Еще лучше делать это через канцелярию.
Есть шанс, что у вас получится убедить инспектора, так как на этом этапе вас только подозревают, но еще не обвиняют.
Если все-таки есть доказательства, что вы сдавали квартиру и не платили налог, вам предложат оплатить его добровольно. Если вы не согласны, то решать вопрос придется через вышестоящую налоговую, затем — в суде.
Чем активнее вы будете себя вести и чем больше подтверждений своих слов предоставите, тем больше шансов, что до суда дело не дойдет.
В средневековой Англии деньги хранили в посуде под названием pygg. Это звучит как pig — свинья. Поэтому большинство копилок имеет именно такую форму.
Другой факт
Чем грозит сдача квартиры без уплаты налогов
Если у вас не получилось доказать, что вы не сдавали квартиру без уплаты налогов, давайте разбираться, какое наказание вас ждет.
Во-первых, физическому лицу нужно оплатить НДФЛ — 13% от дохода в аренде. Во-вторых, штрафы и пени.
Если вы сдали налоговую декларацию позже срока, штраф составит 5% за каждый месяц опоздания. Максимальный — 30% от суммы налогов, минимальный — 1000 рублей.
Если вы неумышленно уклонялись от уплаты налогов, то вас ждет штраф 20% от суммы налогов. И 40% — при наличии умысла.
Если самозанятый не заплатит налог, то штраф будет 20% за первое нарушение, а за повторное в течение 6 месяцев с момента первого нарушения — 100%.
Также на неуплаченную сумму (и физическим лицам, и самозанятым) могут начислить пени: 1/300 от ключевой ставки ЦБ РФ ежедневно.
Чтобы дело дошло до уголовной ответственности, сумма неуплаченного налога физического лица должна превысить 2,7 млн рублей за три года. Самое большое наказание может быть от одного до трех лет лишения свободы.
Если человек впервые нарушил закон, связанный с неуплатой налогов, то уголовная ответственность ему не грозит. Но оплатить налог, а также пени и штраф придется.
Подведем итоги.
Чтобы не платить больше, чем вы заработали, не пытайтесь обмануть налоговую. Заполните декларацию вовремя и уплатите налоги. Выгоднее сдавать жилье в аренду, если вы самозанятый.
Ну а если нарушение все-таки случилось, старайтесь как можно быстрее его устранить. И помните: если собственник платит налоги, он может спать спокойно!