Когда квартира переходит в собственность при ипотеке

В этом уроке разберемся, как зарегистрировать право собственности, как наладить жизнь сразу после регистрации и что можно, а что нельзя делать с ипотечной квартирой.

Иллюстрации: Егор Шатохин

Что вы узнаете

1. Как зарегистрировать право собственности.
2. Как правильно принять квартиру.
3. Как быть примерным ипотечником.
4. Что можно и нельзя делать с ипотечной квартирой.

В прошлом уроке мы рассказали, как подготовиться к сделке: проверить документы и разобраться с расчетами, чтобы все прошло спокойно и без неожиданностей. Теперь пора двигаться дальше.

Как зарегистрировать право собственности

Напомним, что право собственности и саму ипотеку — залог недвижимости — нужно зарегистрировать. Считается, что они возникают именно с момента регистрации. Нет регистрации — нет ипотеки.

Регистрацию права собственности и залога проводит Росреестр — это сокращенное название Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Подать документы на регистрацию можно разными способами:

1. Самостоятельно.
2. Через банк.
3. Через нотариуса.

Как зарегистрировать
Самостоятельно

В этом случае нужно подать документы в Росреестр через центры услуг «Мои документы». Их еще часто называют МФЦ. Там же можно уплатить госпошлину — обычно в каждом отделении стоит платежный терминал.

Если покупаете новостройку.В этой ситуации квартира еще не построена, поэтому регистрируют не право собственности, а договор долевого участия. Для регистрации понадобится сам договор и заявления от обеих сторон.

Если вы стали первым участником долевого строительства, застройщик должен подать дополнительно целый пакет документов: проектную декларацию, разрешение на строительство и другие. Но чаще весь пакет документов застройщик уже подавал раньше, и дополнительно помимо своего договора покупатель ничего подавать не должен.

Если покупаете на вторичном рынке.Вам предстоит зарегистрировать право собственности и залог — ипотеку. Вопреки распространенному мнению регистрируют не сам договор купли-продажи квартиры, а право собственности нового собственника.

Итоговый перечень документов зависит от деталей сделки. Уточнить, какие именно документы понадобятся, можно через сервис Росреестра.

Стандартный пакет документов на регистрацию

1. Договор долевого участия.
2. Кредитный договор.
3. Согласие на покупку от супруга, если в браке.
4. Документ об уплате госпошлины

1. Заявление на регистрацию — его распечатают прямо в МФЦ и дадут подписать покупателю и продавцу.
2. Договор купли-продажи в трех экземплярах — один заберет себе Росреестр, а два вернутся покупателю и продавцу с отметками о регистрации.
3. Документы-основания от продавца — оригинал документа заберут, но отдадут после регистрации.
4. Паспорта и доверенности.
5. Отчет об оценке — его заберут на время регистрации и отдадут после нее.
6. Кредитный договор — в двух экземплярах, один из которых останется в Росреестре.
7. Согласие на покупку от супруга, если в браке.
8. Документы об уплате госпошлины.
9. Договор залога или ипотеки

Тип недвижимости
Основные документы
Новостройка

1. Договор долевого участия.
2. Кредитный договор.
3. Согласие на покупку от супруга, если в браке.
4. Документ об уплате госпошлины

Вторичный рынок

1. Заявление на регистрацию — его распечатают прямо в МФЦ и дадут подписать покупателю и продавцу.
2. Договор купли-продажи в трех экземплярах — один заберет себе Росреестр, а два вернутся покупателю и продавцу с отметками о регистрации.
3. Документы-основания от продавца — оригинал документа заберут, но отдадут после регистрации.
4. Паспорта и доверенности.
5. Отчет об оценке — его заберут на время регистрации и отдадут после нее.
6. Кредитный договор — в двух экземплярах, один из которых останется в Росреестре.
7. Согласие на покупку от супруга, если в браке.
8. Документы об уплате госпошлины.
9. Договор залога или ипотеки

После этого вам выдадут расписки о приеме документов — в них указаны сроки регистрации. Обычный срок регистрации при подаче через МФЦ — девять рабочих дней: сама регистрация проходит быстрее, но получить документы раньше срока получается не всегда.

Следить за регистрацией можно на сайте Росреестра в разделе справочной информации. Информация о номере и дате регистрации права должна измениться на свежую, как только Росреестр зарегистрирует новое право собственности или ДДУ. Часто сотрудники МФЦ сами звонят и сообщают, что документы готовы.

Получать документы в МФЦ можно поодиночке — вам не обязательно приезжать вместе с продавцом. Он может получить свои экземпляры сам и забрать деньги из ячейки или получить их на счет, предъявив оригиналы документов. После регистрации права собственности на квартиру вам должны выдать:

1. Выписку из ЕГРН. Сразу же проверьте ее на опечатки и описки: заявление на исправление технических ошибок можно подать сразу же, это бесплатно, а исправить все должны в течение трех дней.
2. Договор купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности.
3. Закладную.
4. Договор ипотеки.

Как зарегистрировать
Через банк или застройщика

Некоторые банки тоже оказывают услуги регистрации — например, если вы заключаете договор со Сбером и согласны на регистрацию через банк, то благодаря этому можно даже получить более низкую ставку по кредиту.

При покупке квартиры в новостройке всю регистрацию может взять на себя застройщик — покупателю не придется никуда ездить. Некоторые застройщики проводят электронную регистрацию, для этого покупатель оформляет электронную подпись.

Электронная регистрация быстрее обычной: такую сделку регистрируют 1—5 рабочих дней.

Как зарегистрировать
Через нотариуса

Есть ситуации, когда регистрировать сделки самому не понадобится: если вы подписывали договор у нотариуса. В некоторых ситуациях — например, если супруги покупают квартиру в долевую собственность, — нотариальная форма сделки и вовсе обязательна. В таких случаях нотариус может отправить документы на регистрацию сам.

Забирают зарегистрированные документы также у него.

Через нотариуса сделки обычно регистрируют в среднем 1—5 рабочих дней.

Госпошлина

Госпошлину потребуется уплатить, чтобы Росреестр зарегистрировал документы. Сделать это можно прямо в МФЦ через платежный терминал или через банк. Но следует предварительно уточнить реквизиты.

Сколько платить — зависит от того, что именно вы регистрируете и сколько у вас сторон в договоре.

Если у вас новостройка.Вы платите госпошлину за регистрацию ДДУ — 350 Р . Если договор регистрирует застройщик, то иногда компании уплачивают госпошлину за дольщика сами.

Если у вас покупка на вторичном рынке.Госпошлина за регистрацию права собственности на квартиру — 2000 Р . Если покупателей несколько, то эта сумма делится на них пропорционально долям. Например, если супруги покупают квартиру на двоих и в равных долях, каждый супруг должен уплатить от своего имени госпошлину 1000 Р .

Если банк подписал с вами договор ипотеки, то регистрируется ипотека на основании договора. За такую регистрацию нужно заплатить государственную пошлину 1000 Р , а регистрировать договор нужно вместе с представителем банка. На практике банк выдает заемщику полный пакет документов для регистрации и доверенность от имени банка на регистрацию.

Если банк оформил закладную, то Росреестр зарегистрирует ипотеку в силу закона — это будет указано в выписке из ЕГРН, которую вы получите после регистрации. Для такой регистрации вам не придется платить пошлину, а банку — посылать своего представителя в МФЦ. Вы сможете подать ее на регистрацию самостоятельно, а после — привезти в банк с отметкой Росреестра.

Как правильно принять квартиру на вторичном рынке

Когда вы получили документы о праве собственности, самое время договориться о передаче квартиры и переезде.

По договору купли-продажи продавцу дают несколько дней, чтобы освободить квартиру и передать ее покупателю: обычно это 3—10 дней. Исключение — квартиры, которые продаются в цепочке: в такой ситуации срок может быть больше, так как продавец ждет, пока освободится квартира, которую покупает он.

Договоритесь о дате и времени, когда вы будете принимать квартиру.

Вот на что нужно обратить внимание при приемке.

Все на месте и работает.Квартира должна быть в том же состоянии, в каком была при просмотре. Проверьте, на месте ли все вещи, которые должны остаться в квартире, например сантехника, кухонный гарнитур.

Если договаривались, что вам остаются посудомойка или люстры, проверьте, работают ли они. Возьмите зарядник и включите в розетку, чтобы проверить, есть ли электричество. Позвоните в домофон, посмотрите, есть ли вода и отопление.

Все документы по технике.Попросите продавцов отдать вам все документы, которые связаны с квартирой и техникой в ней: свидетельства о поверке счетчиков, инструкции и гарантийные талоны для бытовой техники, договор на водоснабжение, если он есть, договор на интернет, договор с управляющей компанией и любые другие документы.

Все детали, нужные для жизни в квартире.Узнайте, услугами какого интернет-провайдера пользовался продавец, пароль от сети, номер стационарного телефона, примерные затраты в месяц на квартплату и коммунальные платежи, как работает управляющая компания, код от домофона и любые другие особенности квартиры.

Ключи и квитанции.Возьмите ключи от двери квартиры, в том числе мастер-ключ. Попросите у продавца последние оплаченные квитанции: на оплату телефона, интернета, электричества, на квартплату.

Зафиксируйте текущие показания счетчиков воды и электричества: продавец может оплатить долг сам, а может оставить вам деньги для этого, размер суммы можно рассчитать по документам на оплату — в них обязательно пишут тарифы для расчетов.

При приемке квартиры на вторичном рынке нужно подписать единственный документ — акт приема-передачи квартиры. В нем нужно обязательно зафиксировать дату передачи квартиры и описать ее состояние, включая состояние инженерных систем, пола, потолка, стен и вещей, остающихся в квартире. В этом же акте стоит указать, сколько экземпляров ключей отдал продавец и какие текущие данные счетчиков.

Если у покупателя есть претензии к квартире — например, появилась новая трещина на стене, разбито окно или не работают розетки, — это обязательно нужно прописать в акте. Принимать квартиру в состоянии, которое не соответствует тому, каким оно должно быть, не обязательно. В акте можно описать не только такие недостатки, но и сроки, в которые продавец устранит их и передаст квартиру в нужном виде.

С момента подписания акта приема-передачи к покупателю переходят все обязанности по содержанию квартиры и ответственность за ее сохранность: с этого момента именно покупатель платит все налоги, квартплату и коммунальные платежи, а также несет риск того, что с квартирой что-то случится. Если продавец неудачно отключит стиральную машину и затопит соседей, то от того, подписан ли акт приема-передачи, будет зависеть, кто компенсирует ущерб. Так что не соглашайтесь подписать акт до того, как продавец вынесет свои вещи и полностью освободит квартиру.

Как быть примерным ипотечником и владельцем квартиры

Вот что надо сделать, когда вы стали собственником квартиры.

Настройте оплату ипотечных платежей.Подберите удобный способ, как вам удобнее погашать кредит. Можно настроить напоминания и лично ходить в банковское отделение накануне каждого платежа или переводить деньги онлайн на специальный банковский счет, откуда их будет списывать банк.

Чаще всего у банка есть приложение или личный кабинет, в котором видны размер ежемесячного платежа и дата списания и есть возможность внести сумму в счет досрочного погашения.

Переоформите на себя договоры на коммунальные услуги.Вам следует сходить в УК или ТСЖ, предъявить выписку из ЕГРН и переоформить договор на себя. Обратите внимание на платежи за капремонт: это единственные платежи, которые привязаны к квартире, а не к собственнику.

И если на прошлом собственнике остались долги за капремонт, они перейдут к вам.

Часть договоров на коммунальные услуги можно перевести на свое имя через МФЦ, например договоры на радиоточку, водоснабжение и то, что перечислено в едином платежном документе. Договор на энергоснабжение придется переоформлять в местном отделении энергоснабжающей компании, а договор на телефон и интернет — переподписать с провайдерами. Посмотрите в квитанциях предыдущего собственника телефоны компаний и узнайте, как переоформить договоры на свое имя.

Зарегистрируйтесь по месту жительства.Для этого нужно подать заявление в МФЦ и показать документы о праве собственности на квартиру. Паспорт заберут на несколько дней, а отдадут с печатью о регистрации по новому месту жительства. Сниматься с регистрации по старому месту жительства не понадобится — паспортный стол сам отправляет эту информацию по старому адресу.

В некоторых домах действуют свои паспортные столы — тогда подать заявление на регистрацию можно через них.

После регистрации напишите о смене адреса тем, кого обязаны об этом предупреждать: работодателю, банку, страховой компании, в которой у вас полис ОМС, и так далее.

Разберитесь с уплатой налога на имущество.Теперь вы собственник недвижимости, и помимо квартплаты и коммуналки вам предстоит платить налог на имущество. Его платят раз в год. Размер рассчитывают от кадастровой стоимости квартиры.

В каждом муниципальном образовании своя ставка налога, но она не должна превышать 0,1—2% и зависит от кадастровой стоимости квартиры.

Проще всего уплачивать налог через личный кабинет на сайте налоговой: в разделе «Имущество» появится ваша купленная квартира, а в разделе «Налоги» вам начислят налог на имущество. Уплатить его нужно до 1 декабря следующего года: так, налог за 2021 год платят до 1 декабря 2022 года.

Познакомьтесь с соседями.Зайдите к соседям по площадке, а также сверху и снизу по стояку и представьтесь. Так соседи будут знать вас, а вы — их.

Желательно обменяться телефонами, чтобы соседи знали, как вас найти, если в квартире наверху прорвет трубу или будет идти дым.

Возможно, у соседей есть собственный чат в «Вотсапе» или другом мессенджере. Попросите вас добавить туда.

Что можно, а что нельзя делать с ипотечной квартирой

Многие считают, что купленная квартира принадлежит банку, но это не так. Как только вы зарегистрировали право собственности, квартира ваша. А ипотека — это всего лишь залог, то есть ограничение возможности делать с квартирой все, что вздумается. И все-таки с ней можно делать почти все то же самое, что и с любой другой квартирой: продавать, сдавать, завещать и регистрировать в ней других жильцов.

Но многое — только с разрешения банка.

По умолчанию на все важные шаги с заложенной квартирой нужно получить согласие банка. В основном это действия по распоряжению с жильем.

Что такое распоряжение

Это один из элементов права собственности. Всего в это право входит три основных части:

1. Владение.
2. Пользование.
3. Распоряжение.

Распоряжаться — значит управлять судьбой имущества, принимать важные решения по нему, например закладывать, дарить, продавать или вносить в уставный капитал.

Когда у вас под рукой нет юриста, который подскажет, где распоряжение, а где — еще не оно, задайте себе два проверочных вопроса о том, что хотите сделать с квартирой:

1. Можете ли вы лишиться квартиры в результате этого или точно лишаетесь?
2. Нужно ли регистрировать это в Росреестре?

Если вы ответили «да» хотя бы на один из вопросов, то, скорее всего, это распоряжение квартирой. Этот тест не самый точный на свете, но во многих ситуациях сможет помочь.

Распоряжаться ипотечной квартирой без согласия банка можно только в одном случае: если это прямо разрешено в договоре. Например, написано, что какие-то вещи вы можете делать вообще без банковского согласия, а для других достаточно просто сообщить о них банку. Но обычно банк хочет как можно больше контролировать заложенное имущество и знать, что с ним происходит, поэтому не разрешает распоряжаться им без своего ведома.

Банк не может запретить распоряжаться квартирой, но по факту может не дать согласие на это.

Банки очень любят писать все запреты мелко, незаметно и в самом конце документа, поэтому проверяйте договор очень внимательно. Вот как выглядят типичные условия об этом в закладной на квартиру:

Если в договоре про это ничего не сказано, то работает вариант по умолчанию: любое распоряжение — с согласия банка. Мы собрали в наш тест самые частые случаи распоряжения. Если вы собираетесь прописать в ипотечной квартире подругу или не знаете, можно ли составить на такую квартиру завещание, ответьте на несколько вопросов, и все станет понятно:

Итоги

1. Есть несколько способов регистрации сделки: можно сделать это самостоятельно, а можно подать документы электронно через банк, застройщика или нотариуса.
2. Нередко за электронную сделку и регистрацию банк уменьшает процентную ставку.
3. При покупке новостройки регистрируется не право собственности, а договор долевого участия. Право собственности возникает, только когда квартиру построят.
4. Для самостоятельной регистрации в МФЦ должны явиться обе стороны купли-продажи: и продавец, и покупатель.
5. Принимая квартиру, проверьте не только ее состояние, но и долги по квартплате и коммунальным услугам. Запомните: долг за капремонт перейдет к вам автоматически.
6. Квартира принадлежит вам, а не банку, несмотря на залог. Вы можете сдать, отремонтировать, завещать и даже продать ее, но ряд действий — только с согласия банка.

Права, если есть ипотека

В 2019 году в России банки каждый месяц оформляют примерно 100 тысяч ипотечных кредитов — на 220 млрд рублей. Это как если бы все жители Элисты пошли и взяли в августе ипотеку. А в сентябре — все жители Реутова.

Когда банк дает деньги на покупку квартиры, взамен он берет ее в залог. То есть может отобрать ее и продать, если ипотечник сильно задолжает.

В целом квартира, купленная в ипотеку, — такая же собственность, как и квартира, купленная за свои. Можно сдавать ее, сделать там ремонт, поселить всю семью или указать в завещании.

Для тех, кто уже взял ипотеку или только собирается, собрали основные права ипотечников. Сохраните табличку со ссылками на нормативные акты, чтобы иметь список прав под рукой.

В статье упоминаются квартиры, так как на них ипотечные кредиты выдают чаще. Для частных домов и земельных участков правила в целом такие же .

О чем расскажем

Объясняем сложное простым языком

Разбираем законы, которые касаются вас и ваших денег. Раз в месяц присылаем письма с самым важным
Подписаться

Ваша почта будет в безопасности. Детали — в политике конфиденциальности

Продать или подарить квартиру с согласия банка

Как это работает.Иногда говорят, что ипотечная квартира — это собственность банка. На самом деле это не так, собственник квартиры — заемщик. Это его имущество, которым можно распоряжаться.

Правда, при ипотеке это право существенно ограничено. Продать квартиру можно, но только с согласия банка. То же самое относится к дарению.

Главное здесь то, что право собственности перейдет к другому человеку: при продаже — за деньги, при дарении — бесплатно.

Есть два способа передать право на квартиру другому человеку:

1. продать ее вместе с невыплаченным долгом, то есть перевести его на другого человека;
2. погасить долг перед банком, снять залог и продать.

Чтобы продать или подарить квартиру вместе с остатком долга, необходимо получить согласие банка. На самом деле это не так сложно, как может показаться. В этом случае готовится соглашение о переводе долга: в нем участвуют продавец, покупатель и собственно банк.

В результате покупатель получает квартиру и обязанность выплачивать остаток долга по ипотеке. Нужно иметь в виду, что банк может и не одобрить нового владельца квартиры.

Допустим, банк выдал ипотечный кредит мужчине 30 лет с зарплатой 80 тысяч рублей, а тот решил продать квартиру пенсионеру без официальной зарплаты. Для банка это риски. Он имеет право ничего не согласовывать.

Но если вместо пенсионера будет главбух торговой сети со стажем 10 лет и зарплатой 65 тысяч рублей, банк вполне может одобрить такого заемщика.

Хорошо, что есть другой вариант: погасить ипотеку и продать квартиру. Вот какие есть способы оформления сделки:

1. Взять кредит на закрытие ипотеки, закрыть ее, продать квартиру, а кредит погасить из денег, полученных от покупателя. В этой схеме есть проценты по потребительскому кредиту, но нет необходимости получать согласие банка. Если погасить кредит в течение нескольких дней, переплата будет небольшой.
2. Взять у покупателя деньги в счет аванса по договору купли-продажи — остаток он заплатит, когда обременение будет снято. Здесь понадобится предварительный договор купли-продажи и бесстрашный покупатель. Согласие банка нужно, так как договор будет заключен раньше, чем снимут залог.
3. Договориться с покупателем, чтобы деньги за остаток по ипотеке он не отдавал вам на руки, а перечислил прямо в банк. Такой вариант надежнее предыдущего, но требует участия банка и его согласия. Эта схема отработана — обычно банки и риелторы отлично знают, как все оформить.

В договоре ипотеки с конкретным банком могут быть свои особенности и подводные камни.

Но запретить собственнику продавать квартиру банк не может. Правда, может не одобрить сделку.

Пока в Росреестре есть пометка о залоге квартиры в пользу банка, продать ее без разрешения не получится. Но в целом это вполне реально.

См. также:

1. Можно ли продать квартиру, если ипотеку еще не выплатил?
2. Как снять обременение с квартиры.
3. Как сделать оценку квартиры при ипотеке.

Сдать квартиру внаем

Как это работает.Закон разрешает собственнику ипотечной квартиры сдавать ее в аренду или внаем без согласия банка. Обычно сдают как раз внаем, то есть другим гражданам для проживания.

Аренда — для юридических лиц.

Это правило работает не всегда. В гражданском кодексе есть важная оговорка: в договоре с банком могут быть прописаны другие правила — и действовать будут именно они. Если сказано, что нужно получить согласие банка, — его нужно получить.

Если ничего об этом не сказано, то можно сдавать квартиру и никого не спрашивать.

Договоры разные. Смотрите свой и не думайте, что во всех остальных написано то же самое.

В договоре может не быть слов «наем», «аренда» и «сдавать квартиру». Зато там может быть написано, что заемщик вправе передавать заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам только с согласия кредитора — или без. Это как раз про наем и аренду.

Если сдавать квартиру без согласия банка, хотя договор его требует, последствия могут быть разными:

1. банк никогда об этом не узнает, а вы выплатите ипотеку за счет арендных платежей;
2. банк об этом узнает и потребует досрочно погасить весь долг по ипотеке.

См. также:

1. Как снять квартиру без обмана и посредников: советы, инструкция.
2. Как составить договор найма квартиры.
3. Где выгоднее купить квартиру в ипотеку, чтобы сдавать в аренду.

Делать ремонт на свой вкус

Как это работает.Содержать квартиру в приличном состоянии и проводить в ней ремонт — обязанность собственника квартиры, даже если она и в залоге. В ней можно красить стены, клеить обои, менять окна и плитку на полу.

Банк не имеет права определять цвет стен или тип напольного покрытия. Правда, весь дорогой ремонт и неотделимые улучшения тоже перейдут в залог банку.

При ремонте нельзя допускать ухудшения квартиры и уменьшения ее стоимости. Навредить переклейкой обоев, конечно, нельзя — это актуально для серьезного ремонта, связанного с перепланировкой. Перенос стен и объединение комнаты с кухней усложнит продажу квартиры и может повлиять на ее цену.

Для банка это лишние проблемы. Поэтому в договорах об ипотеке часто пишут, что перепланировка квартиры возможна только с разрешения уполномоченных органов. Впрочем, это обязанность всех владельцев квартир, не только ипотечников.

Проводить перепланировку без согласования нельзя.

А вот если перепланировка проведена по всем правилам, то в ней нет ничего незаконного. Запретить ее банк не может: это нарушение прав потребителя. Но часто требует заранее согласовать с ним работы, на случай если характеристики квартиры сильно изменятся.

Это тоже прописывают в договоре.

Перепланировка меняет технические параметры квартиры, то есть формально изменяется объект залога. Например, была двухкомнатная квартира, а стала трехкомнатная. Залог в этом случае не снимается, и ипотеку нужно платить дальше.

См. также:

1. Права собственника квартиры.
2. Как узаконить перепланировку в новостройке.
3. Как можно лишиться квартиры из-за увеличенного балкона.
4. Верховный суд: даже если дома нет, ипотеку не отменят.
5. Как узаконить перенос кухни в другую комнату.

Кому принадлежит квартира в ипотеке

Квартира, купленная в ипотеку, остается в залоге у банка. При этом права заемщика на недвижимость хоть и полные, у него есть определенные ограничения на распоряжение жилплощадью, которые нельзя нарушать.

21.02.23 33181 34 Поделиться
Автор Бробанк.ру Клавдия Трескова
Если нравится — подписывайтесь на телеграм-канал Бробанк.ру и не пропускайте новости

Эксперт в области финансовой грамотности и инвестиций. Образование высшее экономическое. Опыт работы в банке – более 15 лет. Регулярно повышает квалификацию и проходит курсы по финансам и инвестициям, что подтверждено сертификатами Банка России, Ассоциации Развития Финансовой Грамотности, Нетологии и других образовательных платформ.

Сотрудничает со Сравни.ру, Тинькофф Инвестиции, ГПБ Инвестиции и другими финансовыми изданиями. [email protected]Открыть профиль

Кому принадлежит квартира в ипотеке, что можно и чего нельзя делать с имуществом в залоге, а также ответы на другие вопросы, относящиеся к заложенной собственности, дает Бробанк.

Продажа ипотечной квартиры либо ее дарение

При покупке квартиры за счет заемных денег банка, выданных в ипотеку, недвижимость закладывается для страхования рисков. Если клиент перестанет платить и задолжает банку большую сумму, то у кредитора будет возможность вернуть деньги за счет продажи залога. Но, по сути, жилье, купленное в ипотеку, такая же собственность покупателя, как и квартира, приобретенное на свои деньги.

Нередко можно услышать фразу, что ипотечное жилье принадлежит банку-кредитору. Но это не так. Собственник квартиры или дома – заемщик, который платит банку за пользование кредитными деньгами. Такое положение регламентировано в ГК РФ ст. 346 и ФЗ-102 ст.

37. Владелец может совершать со своим имуществом практически все что захочет, но с определенными ограничениями:

• продать квартиру можно только при согласии банка;
• оформить на заложенное жилье дарственную тоже можно с разрешения и согласия банка-кредитора.

Кроме этого важно соблюдать дополнительные условия, которые прописаны в кредитном договоре.

Продажа жилплощади, которая куплена в ипотеку, возможна по двум схемам:

1. Продать имущество вместе с непогашенной заложенностью. Фактически это переоформление ипотеки на другого заемщика.
2. Закрыть кредит в банке, снять залог. И только после этого продать жилье новому собственнику.

Какую из схем выбрать зависит от суммы задолженности и срока погашения. Не всем удастся получить одобрение на потребительский кредит в несколько миллионов.

Продажа с согласием банка

Перед началом сделки купли-продажи или дарения заемщик обязан получить согласие банка. Для этого следует обратиться с заявлением в банк-кредитор. Бывает так, что в принципе банк не против сделки, но не одобряет кандидатуру нового заемщика, который станет собственником заложенного жилья.

К примеру, нынешний владелец квартиры, который оформлял ипотеку, 35-летний ТОП-менеджер успешной компании с зарплатой 150 тысяч рублей. А после продажи имущество перейдет к 23-летнему безработному или пенсионеру. Такая сделка и платежеспособность нового заемщика сомнительна для банка, поэтому он не согласится на такой вариант.

Либо у нового клиента плохая кредитная история или высокая долговая нагрузка.

Если новый заемщик удовлетворяет основным критериям банка и его заработной платы достаточно для исполнения обязательств, вероятность одобрения достаточно высока.

Три способа продажи жилья в ипотеке

1. Оформить потребительский кредит на свое имя или родственника. Закрыть за счет этих средств ипотеку. Продать жилье и полученные деньги направить на погашение ранее взятого потребкредита. В этом случае можно решить вопрос без согласия банка. Если все сделки будут спланированы заранее, переплата процентов за потребительский кредит окажется минимальна. На реализацию плана уйдет от нескольких дней до месяца.
2. Договорить с покупателем о предоплате, которая уйдет на погашение остатка суммы по ипотеке. В этом случае разрешение банка потребуется, потому что сделку купли-продажи недвижимости заключают до изъятия имущества из залога. На такую схему согласятся не все покупатели, потому что она очень рискованная для нового владельца жилья.
3. Заключить соглашение с покупателем, по которому он дает деньги для погашения остатка по ипотеке не заемщику, а напрямую в банк. В этом случае также понадобится согласие банка для заключения сделки между продавцом и покупателем. Такая схема используется чаще, чем первые две, когда сумма ипотечного долга еще достаточно большая. Банки и риелторы помогут при оформлении документов обеим сторонам и учтут все правовые аспекты.

Напрямую запретить заемщику продажу квартиры банк не вправе. Но он может не одобрить проведение сделки. Пока имущество находится в залоге у кредитора, продать жилье без его согласия или без привлечения других денег не получится.

Сдача жилья квартиросъемщикам

Собственники квартиры, купленной в ипотеку, могут сдавать ее в аренду другим жильцам, даже если еще не рассчитались с банком. Согласие банка при этом не требуется ст. 40 ФЗ-102. Так прописано в законе, но гражданский кодекс разрешает кредиторам вносить в договор условия, которые запретят сдачу внаем заложенного жилья. И многие банки таким правом пользуются.

Поэтому если в ипотечном договоре указано, что сдача запрещена, собственник не сможет передавать свою жилплощадь другим квартиросъемщикам. Иногда в договор вносят условие, что для сдачи жилья в аренду следует получить согласие банка.

• банк не будет проверять, кто проживает в жилье и тогда получится гасить ипотеку за счет арендной платы, которую вносят квартиросъемщики;
• банк выяснит, что в квартире живет не собственник, а посторонние лица и обяжет заемщика досрочно погасить ипотеку.

Не обязательно в условиях написано, что запрещено сдавать в аренду или в наем. В тексте могут быть внесены другие формулировки – «временная передача в пользование», «пользование другими гражданами без согласия банка-кредитора». Но это и относится к найму.

Если в планах был расчет по ипотеке за счет арендаторов, то можно попасть в сложную ситуацию — денег на досрочное погашение не будет, а закон будет на стороне банка.

Ремонт и перепланировка

Делать ремонт в своем жилье может любой собственник, в том числе и тот, который купил квартиру в ипотеку. Банк не будет диктовать, какой вид ремонта делать бюджетный или элитный ФЗ-102 ст. 30.

Главное чтобы в процессе не произошло ухудшение условий проживания и снижение первоначальной стоимости недвижимости.

К таким последствиям могу привести существенные перепланировки. Трехкомнатная квартира может стать двухкомнатной, а жилплощадь с раздельным санузлом превратиться в квартиру-студию с бассейном. Формально – это изменение объекта залога, которое должно быть внесено в договор.

Поэтому некоторые банки указывают, что изменение первоначального проекта квартиры возможно только после получения разрешений в уполномоченных органах.

На самом деле все собственники квартир обязаны для начала получить разрешение, а потом ломать стены или объединять комнаты. Но некоторые владельцы жилья пренебрегают такой последовательностью, а узаконивают уже готовые переделки. Поэтому кредиторы из-за опасения таких действий со стороны собственника прописывают в договоре пункт – получение согласия на перепланировку и от банка.

Прописка в жилье родных или посторонних лиц

Собственник жилплощади может прописать в квартиру близких родственников: родителей, детей, супруга. Это не запрещает российское законодательство. Хотя некоторые банки могут прописывать запрет на регистрацию в заложенном жилье посторонних лиц.

При подаче документов на прописку в МВД не уточняют, заложена квартира или нет. Поэтому формально владелец недвижимости может составить договор с жильцом или написать согласие на проживание в своей квартире другого лица. Повлиять на эту ситуацию банку будет сложно.

Но при этом заемщику важно соблюдать грань и не проводить массовую регистрацию граждан в своей квартире. Тогда можно беспрепятственно прописать своих детей, родителей или брата с сестрой. ЖК РФ ФЗ-188 ст.

31.

Продажа заложенной квартиры по настоянию банка

При неисполнении обязательств по ипотечному договору и нарушении графика выплат банк может потребовать у заемщика продать заложенное имущество. Например, в тексте договора может быть указано, что собственник обязан продать квартиру и возместить заем при просрочке 3-6 очередных платежей.

Также банк-кредитор может прописать много других поводов для досрочного расторжения договора. В том числе прописку в заложенной квартире посторонних лиц, сдачу жилья внаем или самовольную перепланировку.

Как избежать просрочки или принуждения к досрочному погашению

• ипотечные каникулы;
• реструктуризация;
• рефинансирование.

Какой вариант подойдет заемщику лучше всего решать вместе с банковским служащим. Однако наиболее выгодный способ – получить одобрение на ипотечные каникулы. Но не все смогут на них претендовать из-за законодательных ограничений у такого вида отсрочки по выплатам. ФЗ-353 ст.

6.1-1.

Если прав на каникулы нет, следует сравнить условия по реструктуризации и рефинансированию в своем обслуживающем банке или в другом.

Ипотечные каникулы

• квартира, купленная в ипотеку, – единственное жилье заемщика;
• общая сумма займа, оформленного в банке, не превышает 15 млн рублей;
• заемщик обращается за ипотечными каникулами впервые;
• доходы заемщика снизились на 30% и он оказался в сложной жизненной ситуации.

• постановку на учет в качестве безработного лица;
• получение инвалидности 1 или 2 группы;
• потерю трудоспособности на срок 2 месяца и больше;
• понижение заработной платы и других доходов;
• появление детей, с одновременным снижением дохода.

• первоначальная сумма ипотеки для россиян до 2 млн рублей, для жителей Москвы – 4,5 млн, Санкт-Петербурга и Дальневосточного округа – 3 млн рублей;
• меньшее количество поводов – снижение доходов на 30% и более по сравнению с 2019 годом или лишение работы с постановкой на учет в ЦЗН.

При этом обратиться за ипотечными каникулами из-за коронавируса можно только в период с 02.04.2020 по 30.09.2020 года. Льготу дадут только по договорам, которые были заключены до 03 апреля 2020 года.

При любом из вариантов ипотечных каникул не пострадает кредитная история заемщика и рейтинг. Кроме того банк не сможет требовать досрочного погашения ипотеки и не будет начислять штрафы. Более подробно о вариантах ипотечных каникул прочитайте в статьях Бробанка.

Реструктуризация

Если прав на ипотечные каникулы нет, можно обратиться за отсрочкой или уменьшением ежемесячной выплаты по ипотеке. Банк может предложить реструктуризацию с условием выплаты только процентов за пользование кредитными деньгами, без внесения оплаты по основному долгу.

В большинстве банков индивидуальный подход к каждому заемщику. Тут главное не молчать о своих финансовых проблемах и обратиться за поиском решения заранее.

Обратите внимание: реструктуризация удлиняет срок кредитования и увеличивает итоговую сумму переплаты. Но при этом она помогает сохранить кредитную историю заемщика без просрочек, штрафов и неустоек.Такой период снижения ежемесячной нагрузки поможет восстановить финансовое положение семьи без продажи жилья, которое находится в залоге у банка.

Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование – это оформление новой ипотеки для погашения уже действующей в этом же или другом банке. Так можно поступить, если предложение более выгодно по процентной ставке. Она должна быть ниже как минимум на 1,5-2% по сравнению с текущими условиями. Кроме того стоит обратить внимание на оставшийся срок кредитования.

Он должен быть не меньше года, а в некоторых случаях даже половины срока. Так происходит потому, что при аннуитетных выплатах на погашение процентов большая часть денег уходит вначале ипотеки.

Если подавать заявку на рефинансирование ипотеки в другой банк, то заемщика будут оценивать как нового клиента. Понадобится подтвердить платежеспособность и принести договор текущей ипотеки. Если новому банку-кредитору подойдет кандидатура заемщика, он переведет деньги в первый банк кредитор, а залог жилья перейдет к нему.

При рефинансировании в другом банке возникают дополнительные расходы. На оформление документов, повторную оценку жилья, пересылку денег между банками и другие затраты. Их все следует учесть до подписания нового договора.

Некоторые кредиторы одобряют рефинансирование внутри банка. Они идут на такие не очень выгодные для себя шаги, чтобы клиенты не уходили в другие банки. В этом случае процедура будет в разы быстрее, а дополнительных затрат не будет вообще. Поэтому прежде чем обращаться в другие банки-кредиторы уточните возможность рефинансирования в обслуживающем банке.

Но если заемщику откажут, ему не смогут запретить перевод ипотеки в другой банк.

Погашение ипотеки до срока

Все заемщики по российскому законодательству наделены правом досрочно погашать кредиты, в том числе ипотечные. При досрочном погашении надо обратиться в банк, выяснить точный размер задолженности на дату внесения денег. Это важно, чтобы заем был закрыт полностью, и не осталось какой-либо даже незначительной суммы.

Не обязательно погашать досрочно всю сумму ипотеки. Можно вносить суммы больше, чем предусмотрено договором кредитования. При этом также следует предупреждать банк.

Потому что без распоряжения заемщика деньги могут лежать на счете до наступления очередного срока.

Например, сумма ежемесячного платежа 20 тысяч рублей, а заемщик вносит по 30 тысяч. Автоматически со счета снимают только 20 тысяч, а остальные деньги могут лежать без пользы. Таким способом не получится уменьшить сумму процентов и снизить итоговую переплату.

Поэтому так важно всегда оповещать банк, что «запасные» деньги должны быть направлены на оплату процентов или тела.

Иногда в условиях ипотечного договора может быть прописан пункт, что запрещен досрочный возврат кредита в первые полгода или год. Обратите внимания на такие ограничения. На самом деле банк не может запрещать клиентам погашать кредиты и ипотеку досрочно.

Главное условие, которое обязан соблюдать заемщик – уведомление банка в течение 30 календарных дней о досрочном внесении денег. В некоторых банках или договорах можно встретить даже меньший срок в 10-15 дней.

Завещание на недвижимость в залоге

При оформлении сделки купли-продажи недвижимость сразу принадлежит покупателю. Банк не фигурирует в документах. Но при этом на квартиру наложено обременение, которые будет снято после завершения выплат по ипотеке.

Заемщик с ипотекой – собственник недвижимости, поэтому он может включить имущество в завещание без согласия банка. При этом неважно кому будут завещана квартира мужу-бизнесмену или несовершеннолетней сыну-школьнику. Банку вообще будет неизвестно, что заложенное жилье фигурирует в каком-либо завещании.

Если ипотека к моменту смерти заемщика будет не погашена, при вступлении в права наследования правопреемникам перейдет и ипотечный долг. Даже если не будет никакого завещания, заложенная недвижимость все равно достанется наследникам. А если их несколько, то им гораздо сложнее будет делить как само имущество, так и долги по нему.

О том, как оформить завещание и что для этого нужно, читайте в отдельной статье Бробанка.

Любой наследник вправе отказаться от вступления в наследство. Так можно сделать, чтобы не платить по обязательствам умершего заемщика, если они окажутся непосильными для правопреемника. Но получить квартиру без оплаты долгов не получится.

Обязательные и необязательные страховки

Оформление ипотеки возможно только при страховании объекта залога – недвижимости. Если заемщик откажется застраховать жилье, ему не оформят ипотеку. А отказаться от страхования жизни, здоровья или титульных прав на имущество клиент может на законных основаниях.

Все перечисленные виды страхования относятся к добровольному, а не обязательному. Поэтому банк не может заставить заемщика оформлять все эти страховые полисы.

Обычно при отказе клиента от дополнительных страховок банк поднимает процентную ставку по ипотеке. При этом большинство банков предлагают комплексное страхование. В него уже включены несколько рисков. Такой полис обходится дешевле, чем отдельные страховки.

Тем, кто выбирает такой полис, банк снижает ставку по ипотеке.

Очень важно подсчитать заранее, какой вариант самый выгодный для заемщика. Кому-то важно застраховать максимальное число рисков, чтобы рассчитывать на страховую компанию в сложных жизненных обстоятельствах. Другим некритично повышение ставки на 1-1,5% без оформления страховых полисов.

1. Гражданский Кодекс РФ ст. 346
2. ФЗ-102 ст. 30, 37, 40.
3. Жилищный Кодекс РФ ФЗ-188 ст. 31

Как оформить квартиру в собственность после покупки по ипотеке?

После заключения ипотечного договора у заемщиков часто возникает вопрос – как оформить квартиру в собственность после покупки по ипотеке? В данной статье мы рассмотрим особенности регистрации права на ипотечную квартиру, приобретенную в новостройке и на вторичном рынке жилья, расскажем куда можно обратиться для оформления жилья в собственность и какие для этого необходимы документы.

Автор, юрист
Актуальность
Просмотров

Бесплатная консультация юриста

Особенности оформления ипотечной квартиры в собственность

Приобретая квартиру за счет средств ипотечного кредита, заемщик сразу становится ее собственником (статья 1 ФЗ № 102), но распоряжаться своим жильем в полной мере еще не может. Пока все заемные средства не возвращены банку квартира находится в залоге и заемщик ограничен в своих действиях (статья 11 ФЗ № 102).

Ограничения прав заемщика

• регистрация в квартире лиц, которые не являются созаемщиками или сособственниками;
• отчуждение жилого помещения;
• перепланировка квартиры;
• заключение договора аренды жилья;
• переуступка права по ипотечному договору (статья 38 ФЗ № 102).

Все эти ограничения действуют до момента полного погашения ипотечного кредита и снятия обременения с заложенного имущества.

На кого может быть оформлено право собственности?

Собственником квартиры, купленной в ипотеку, может быть одно или несколько лиц:

1. Заемщик может оформить право собственности единолично. Если он состоит в браке, то квартира будет считаться совместной собственностью супругов.
2. Созаемщики имеют право стать собственниками жилья. В качестве созаемщиков обычно выступают супруг, родители либо другие родственники заемщика.
3. Несовершеннолетние дети должны быть включены в число сособственников, если в целях приобретения квартиры было продано жилое помещение, собственниками которого они являлись.

Созаемщики по согласованию между собой могут принять решение оформить право собственности только на одного из них и не воспользоваться правом стать сособственниками жилого помещения.

Право собственности на квартиру на вторичке

Регистрация права собственности на квартиру, приобретенную на вторичном рынке, осуществляется сразу после подписания договора купли-продажи по стандартным документам, а также подтверждающим залог имущества. При этом одновременно регистрируется право собственности нового владельца квартиры и вносится отметка об обременении в виде залога у банка.

Информация об обременении будет содержаться в выписке из ЕГРН до момента погашения ипотеки.

Право собственности на квартиру в новостройке

Оформить право собственности на квартиру в строящемся доме заемщик может только после сдачи его в эксплуатацию (статья 16 ФЗ № 214). Между оформлением договора долевого участия в строительстве, ипотечного договора и регистрацией права собственности может пройти несколько лет.

После передачи участнику долевого строительства объекта недвижимости по акту приема-передачи он может заниматься оформлением права собственности самостоятельно либо доверить решение данного вопроса застройщику.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Куда обращаться для регистрации права собственности?

Органом, регистрирующим переход права собственности на объекты недвижимости, является Росреестр. Однако подать документы на регистрацию можно разными способами:

1. Зарегистрировать право собственности на приобретенное жилое помещение можно, обратившись в отделение Росреестра. Чтобы избежать проблем с очередями и сэкономить свое время можно зарегистрироваться на портале «Госуслуги» и в личном кабинете сайта Росреестра заранее выбрать дату и время приема.
2. Сдать документы на регистрацию можно также через любой офис МФЦ. Ждать оформления документов придется на несколько дней дольше. Точное время получения готовых документов можно будет узнать на сайте МФЦ по номеру выданной расписки либо по телефону горячей линии МФЦ региона.
3. Если договор купли-продажи подлежит нотариальному заверению в силу закона либо сторонами сделки принято такое решение, то после совершения всех необходимых действий нотариус сам может направить документы на регистрацию в Росреестр.

Необходимые документы

Для регистрации права собственности на квартиру, приобретенную на вторичном рынке жилья, потребуются следующие документы:

• паспорта участников сделки купли-продажи;
• заявление о регистрации права собственности;
• договор купли-продажи;
• правоустанавливающие документы на приобретаемое жилье;
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт;
• нотариальное согласие супруга на совершение сделки;
• предварительное разрешение органов опеки и попечительства (если несовершеннолетние входили в число собственников продаваемой квартиры);
• ипотечный договор и договор залога;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке после сдачи дома в эксплуатацию потребуются:

• паспорта участников долевого строительства;
• договор долевого участия в строительстве;
• передаточный акт;
• технический и кадастровый паспорт дома;
• разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
• документ, подтверждающий присвоение объекту недвижимости индекса и почтового адреса.

В случае нарушения застройщиком условий ДДУ (например, уклонение от подписания акта приема-передачи квартиры) право собственности может быть зарегистрировано на основании соответствующего решения суда, подтверждающего исполнение обязательств участником долевого строительства и его фактического права на приобретенный объект недвижимости.

Можно ли и как продать квартиру по военной ипотеке?

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Как выбрать квартиру для покупки?

Порядок регистрации права собственности на квартиру при ипотеке

Процедура оформления права собственности при ипотечной сделке особо не отличается от стандартной. Отличия лишь в необходимости взаимодействия с банком для получения необходимых документов на некоторых этапах регистрации права.

Пошаговый алгоритм действий

Когда договор купли-продажи квартиры уже подписан сторонами, полный пакет документов подготовлен, необходимо совершить следующие действия:

1. Решить, каким способом удобнее подать документы на регистрацию.
2. Записаться на прием и сдать документы в назначенное время.
3. Получить расписку о принятии документов.
4. В назначенный день получить зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН.
5. Предоставить выписку в банк для перечисления денежных средств продавцу.

Документом, подтверждающим переход права собственности, будет являться выписка из ЕГРН. В ней указывается новый владелец жилого помещения, а также отметка об обременении имущества.

После регистрации права собственности на квартиру в новостройке полученные в Росреестре документы участник долевого строительства должен предоставить в банк для оформления ее в залог. Также необходимо будет провести оценку квартиры для определения рыночной стоимости и застраховать жилье в соответствии с требованиями ипотечного договора.

Сроки и расходы

Сроки оформления квартиры напрямую зависят от выбранного способа передачи документов на государственную регистрацию:

Через отделение Росреестра	7 дней
– при наличии нотариально заверенного договора	3 дня
– при наличии судебного решения	5 дней
Через отделение МФЦ	9 дней
– при наличии нотариально заверенного договора	5 дней
Через нотариуса	3 дня

Обратите внимание, что сроки указываются в рабочих днях. Срок рассмотрения документов может быть продлен при необходимости предоставления дополнительных документов.

Государственная пошлина за совершение действий по регистрации права собственности составляет 2000 рублей.

Надоело читать? Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как снять обременение после погашения ипотеки?

После полного погашения ипотечного кредита обременение с залогового имущества не снимается автоматически. Для этого собственнику жилого помещения необходимо совершить следующие действия:

• получить в банке справку о выплате ипотечного кредита и закладную с соответствующей отметкой (скачать заявление о выдаче закладной);
• предоставить в Росреестр полученные в банке документы, ипотечный договор и совместное с банком-залогодержателем заявление о снятии обременения (скачать заявление о снятии обременения);
• после погашения записи об обременении получить выписку из ЕГРН.

Заявление должно быть написано всеми собственниками, либо одним из них при наличии нотариальной доверенности от других собственников. Процедура снятия обременения занимает в среднем до 3 рабочих дней.

При военной ипотеке

При снятии обременения с квартиры, приобретенной по военной ипотеке, необходимо учитывать, что ее залогодержателем является не только кредитная организация, но и государство в лице Министерства обороны РФ (статья 15 ФЗ № 117). Ограничения по распоряжению таким имуществом будут, как и при обычной ипотеке.

Право собственности возникает у заемщика в момент регистрации сделки в Росреестре. Однако зарегистрировать его можно только на заемщика – участника накопительной ипотечной системы, так как средства государства являются целевыми. Супруга заемщика не будет иметь права на данное имущество в случае расторжения брака.

Обременение банка снимается после полного погашения ипотечного кредита. Но если заемщик уволен со службы досрочно, то в зависимости от обстоятельств увольнения у него есть возможность погашать ипотеку собственными средствами, сняв при этом обременение, наложенное государством.

Заключение Эксперта

Подводя итоги отметим:

1. Заемщик становится собственником квартиры, приобретенной на вторичном рынке, сразу после регистрации договора в Росреестре.
2. Права распоряжения имуществом в период выплаты ипотечного кредита у заемщика ограничены.
3. Квартира может быть оформлена в собственность основного заемщика и его созаемщиков.
4. Оформить в собственность жилье в новостройке можно только после сдачи дома в эксплуатацию.
5. Обременение после погашения ипотечного кредита снимается только по заявлению собственников и кредитной организации.

Оформление процедуры перехода права собственности от продавца к покупателю является самым важным и ответственным этапом сделки, в том числе при покупке по ипотеке. Сделать это правильно, найти ответы на вопросы и пути решения в сложных ситуациях вам помогут юристы нашего сайта. Опишите сложившуюся ситуацию и получите консультацию юриста.

Ответы юриста на частые вопросы

Добрый день! Мной полностью погашен ипотечный кредит. Что я должен сделать, чтобы стать полноценным собственником?

После того как ипотечный кредит полностью погашен Вам необходимо снять с квартиры обременение. Для этого нужно получить в банке закладную с отметкой о полном погашении кредита. А также письмо из банка о погашении всей суммы задолженности. Следующий шаг обращение в Росреестр, и предоставление туда следующих документов: договор купли продажи жилья, закладная и письмо от банка и совместное заявления заемщика и кредитора о снятии обременения.

Поле снятия обременения вы в праве распоряжаться своим имуществом.

Здравствуйте! Я являюсь созаемщиком мужа по ипотеке. Ипотечный договор и договор долевого участия оформлен на мужа.

Могу ли я оформить квартиру на себя?

По действующему законодательству, все приобретенное имущество в период брака, в том числе и по ипотечному договору, считается общим имуществом супругов. Даже если оформлено на одного из них. Если вы все-таки хотите быть в числе собственников или стать единоличным собственником, по договоренности с мужем вы можете оформить договор дарения на часть или на всю квартиру.

На меня оформлен договор долевого участия и ипотека. Дом сдан в эксплуатацию, акт приема передачи подписан. Ипотечный кредит выплачен. Мы с отцом хотим оформить долевую собственность на квартиру.

Как это можно сделать?

Так как дом уже сдан и застройщик выполнил свои обязательства, переуступить отцу часть право требования по договору долевого участия, не получится. Оформить ½ часть квартиры на отца можно будет заключением договора дарения либо купли продажи.

Приобрел квартиру в ипотеку по ДДУ. Дом сдан. Право собственности подтверждается решением суда, но в Росреестре не зарегистрировано.

Долг по ипотеке порядка 2 миллионов. Могу ли я оформить право собственности на другого человека?

Что-бы переоформить право собственности на другое лицо, в первую очередь оно должно быть зарегистрировано на Вас, на основании имеющегося решения суда. Только после этого вы сможете рассматривать возможность продажи квартиры. Но учитывая то, что ипотечный кредит еще не погашен, и квартира находится в залоге у банка, продать ее можно только с разрешения залогодержателя и после снятия обременения. Для этого ипотечный кредит должен быть погашен вашими средствами, или средствами покупателя.

Зарегистрировать право собственности недвижимости на другое лицо, не имея на то оснований невозможно.

Являюсь участником долевого строительства(долгострой). Дом сдан год назад, но застройщик уклоняется от подписания акта приема передачи. В квартире фактически не проживаю и не прописан.

Как мне оформить право собственности на эту квартиру?

Если застройщик уклоняется от подписания акта приема передачи, Вам придется обратиться в суд. В суде нужно будет доказать, что по ДДУ Вы свои обязательства выполнили и стоимость квартиры вами оплачена. На основании решения суда вы сможете зарегистрировать право собственности в Росреестре.

Рекомендуем по теме

Какие документы остаются у покупателя после покупки квартиры?

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке Сбербанка

Какие документы нужны для покупки квартиры в новостройке, на вторичном рынке?

Отказ от покупки доли в квартире

Какие нужны документы для продажи (покупки) квартиры?

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – советы юриста