Как взять в аренду землю сельхозназначения у государства

Современное законодательство в сфере аренды земли у государства стало намного прозрачнее, чем несколько лет назад. Подобрать подходящий участок для строительства дома или ведения сельского хозяйства вполне реально. В России достаточно нераспределенных земель, которую чиновники обязаны предоставлять в долгосрочную аренду по заявлениям граждан и юридических лиц.

Но до регистрации договора заявителям предстоит преодолеть немало технических и бумажных препятствий. Перед отправлением в путь запаситесь юридическими знаниями и терпением. Как взять землю у государства на 49 лет?

Законодательство обязывает чиновников раздавать участки

Основной документ, который регулирует отношения в сфере аренды государственных участков, — Земельный кодекс РФ. Оформить землю в аренду под силу даже обычному гражданину, если тот обладает достаточной целеустремлённостью.

Процедура стала значительно проще по двум причинам. Во-первых, за последние годы наработана серьёзная судебная практика. Во-вторых, в ранее действующее законодательство в марте 2015 года внесены существенные изменения.

С того времени предоставление свободных земельных участков в долгосрочную аренду, в том числе на срок до 49 лет, стало обязанностью государственных и муниципальных органов власти.

Но никто не гарантирует того, что приглянувшийся участок достанется заявителю. По общему правилу перед заключением договора необходимо проведение торгов.

Право на использование земли получает тот, кто предложит более высокую арендную плату.

Впрочем, существует ряд исключений, при которых договор аренды на земельный участок заключается без проведения аукциона. В частности, без аукциона земля предоставляется:

некоторым категориям льготников;
собственникам строений на участке;
под крестьянско-фермерское хозяйство;
под строительство жилого дома и личное подсобное хозяйство;
под огород;
взамен изымаемого государством участка.

Изменениями от 1 марта 2016 года также установлены максимальные сроки аренды в зависимости от цели использования территории. Например, срок аренды земли под строительство жилого дома или ведения подсобного хозяйства составляет 20 лет.

Преимущества долгосрочной аренды земли

Большинство земельных участков оформляется на длительный срок — от 5 лет. Долгосрочная аренда имеет множество преимуществ, поэтому заявители стараются оформлять договора на максимально возможный срок, предусмотренный Земельным кодексом.

При долгосрочной аренде (от 5 до 49 лет) арендатор получает право:

выкупить арендованный земельный участок до окончания срока договора;
сдавать участок в субаренду после уведомления органов власти;
возводить здания и сооружения, если это предусмотрено договором;
пользоваться природными богатствами на арендованной территории (полезные ископаемые, лесные угодья);
расторгнуть договор.

Очень существенным преимуществом долгосрочной аренды у государства на любой срок является юридическая чистота. При дальнейшем выкупе аннулировать сделку купли-продажи очень сложно.

Большинство рисков сведено к минимуму, но иногда даже при аренде у государственных и муниципальных органов власти возникают непредвиденные обстоятельства.

Например, оказывается, что под землёй проходят стратегически важные коммуникации, сведения о которых не нашли отражения в документах.

Условия аренды земли на 49 лет у государства

Максимально возможный срок аренды муниципальной и государственной земли — сорок девять лет, но он распространяется не на все отношения. Такие договоры разрешается заключать:

собственникам сооружений, ранее построенных на земельном участке;
при использовании земли для сельскохозяйственного производства;
для размещения линейных объектов (линии электропередач, газопровод и пр.);
в случаях, когда на участок распространяются иные предусмотренные законом отношения (например, охотхозяйственное соглашение).

Строительство жилых домов в этот список не входит, хотя многим гражданам хотелось бы максимально отодвинуть дату повторного заключения договора или выкупа участка.

Повторим, что предельный срок аренды земли для индивидуального жилищного строительства составляет 20 лет.

Фермерам участки предоставляются без аукциона

Чаще всего государственная земля в аренду на 49 лет оформляется для ведения сельского хозяйства. Исключение из общего правила составляют сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных и огородничество. На эти цели предусмотрена передача участка в аренду на срок до трёх лет.

Как правило, администрации муниципалитетов заинтересованы в развитии фермерства, поэтому охотно идут навстречу заявителям и помогают в решении юридических вопросов. Отметим, что физическим лицам под организацию крестьянско-фермерских хозяйств и юридическим лицам для аграрного производства наделы предоставляются без проведения аукциона.

Площадь участка законодательно неограничена. Заявитель самостоятельно определяет размер надела, который требуется для ведения сельскохозяйственного бизнеса. Впрочем, полученную землю необязательно возделывать самостоятельно — она может быть передана в субаренду другим крестьянско-фермерским хозяйствам.

Кроме того, предусмотрено использование права на долгосрочную аренду оформленной земли в качестве залогового обязательства.

Поскольку плодородные почвы находятся под особой охраной, использование выделенного участка контролируется государством. При нарушении условий договор расторгается.

Самые распространённые нарушения:

загрязнение земли;
появление на участке свалок;
уничтожение плодородного слоя;
возведение жилья на землях сельхозназначения.

Как взять землю в аренду на 49 лет?

Алгоритм действий, необходимых для оформления аренды на 49 лет у государства, ничем не отличается от долгосрочной аренды на любой другой срок. Свободный участок придётся искать самостоятельно. Сориентироваться поможет кадастровая карта на официальном сайте Росреестра, а также информация, предоставленная местной администрацией.

Последовательность действий отличается в зависимости от необходимости организации аукциона. Инициатором аукциона могут выступить как представители органов власти, так и сам заявитель, подобравший подходящий участок. В любом случае за 30 дней до проведения торгов публикуется соответствующее извещение.

Все участники должны предоставить:

заявление;
копию паспорта для граждан и ЕГРЮЛ, ЕГРИП для юридических лиц;
документ, подтверждающий внесение задатка.

Победителем признаётся участник, предложивший наиболее высокую арендную плату.

Как уже говорилось, в ряде случаев закон предусматривает выделение земли без проведения торгов, но это не освобождает заявителя от бумажной канители. Более того, получение некоторых документов потребует дополнительных расходов:

Если участок сформирован, необходимо заказать кадастровый паспорт.
Заказать схему расположения участка.
Написать заявление.
Если заявитель владеет строениями, находящимися на данной территории, потребуется ксерокопия свидетельства о праве собственности.

На рассмотрение заявления закон отводит чиновникам 30 календарных дней. Если у органов власти нет претензий к оформлению документов, участок передаётся в аренду. Однако возможна ситуация, когда на землю одновременно претендует несколько физических и юридических лиц.

Приоритетом пользуется первый заявитель, остальным придётся проходить весь путь заново.

Возмещение понесённых расходов по подготовке кадастрового паспорта и схемы расположения участка, к сожалению, не предусмотрено.

Структура и особенности договора аренды

После победы в аукционе или получения положительного ответа из администрации следует подписание договора аренды земельного участка на 49 лет. Несмотря на кажущуюся формальность, этот пункт требует повышенного внимания. Практика показывает, что в договор могут быть вписаны условия, которые снижают выгодность аренды.

Условия эксплуатации во многом зависят от категории земель. Например, ограничения накладываются на использование участков, расположенных на берегах водоёмов. Арендатору запрещено устанавливать любые ограждения и препятствовать доступу людей к воде.

Договора аренды муниципальных земель является типовым и имеет следующую структуру:

предмет договора;
обременения земельного участка;
ограничения в использовании земельного участка;
срок договора;
арендная плата;
права и обязанности сторон;
изменение и прекращение договора;
ответственность сторон;
заключительные положения;
адреса, банковские реквизиты сторон.

Типовый образец договора аренды земельного участка можно скачать здесь.

Особое внимание уделите описанию предмета договора. Ошибки и неточности, из-за которых невозможно идентифицировать земельный участок, являются основанием для признания договора недействительным. В документе указываются данные кадастрового паспорта, координаты участка, его площадь и наличие/отсутствие построек.

Долгосрочный договор аренды земельного участка подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Только после этого он приобретает юридическую силу.

Выкуп земли, арендованной на 49 лет

Долгосрочная аренда сроком до 49 лет — хороший вариант получения земельного участка, на покупку которого не хватает средств. Заключение подобного договора даёт возможность последующего выкупа арендуемого участка земли.

Преимущественное право выкупа без аукциона арендатор получает в случае, когда на участке возведено любое капитальное строение. Если земля осталась незастроенной, то придётся участвовать в торгах на общем основании.

Преимущественное право выкупа имеют также арендаторы земель сельскохозяйственного назначения, но воспользоваться им можно только через три года.

Не рассчитывайте на то, что арендованный участок удастся приобрести у государства по заниженной цене. Подобные льготы действовали до 1 января 2012 года.

В настоящее время ставка определяется исходя из кадастровой стоимости недвижимости, которая нередко сопоставима с рыночной.

Для выкупа земельного участка необходимо обратиться с заявлением в муниципалитет. При себе физическим лицам также необходимо иметь:

паспорт;
документ, подтверждающий об оплату госпошлины;
договор аренды.

После оформления сделки купли-продажи необходимо известить о ней чиновников Росреестра. В региональное управление следует предоставить:

договор купли-продажи;
заявление для перехода права собственности;
квитанцию об оплате стоимости земли;
квитанцию об уплате госпошлины;
постановление о предоставлении участка, выданное органами местного самоуправления;
документацию с расчётом стоимости выкупа.

Сдать в аренду землю сельхозназначения имеет право не только государство, но и физическое лицо.

Что такое государственный жилищный сертификат, зачем он нужен и как его получить? На все эти вопросы вы найдете ответ в нашей статье.

Планируете купить квартиру в Краснодарском крае? Все важные подробности описаны здесь.

Сколько стоит аренда государственной земли на 49 лет?

Расчёт арендной платы производят органы, в собственности которых находится земельный участок. Возможно применение нескольких подходов: по кадастровой стоимости, по результату аукциона, по утверждённым ставкам арендной платы и по рыночной цене.

Если требуется проведение аукциона, то начальная стоимость участка рассчитывается на основании кадастровой оценки. При отсутствии данных оценки, базовой для расчётов становится рыночная стоимость.

Если договор аренды земли на 49 лет заключается без проведения аукциона, используется сложная формула. Учитывается сразу несколько параметров:

Базовая ставка. Зависит от региона и определяется на федеральном уровне.
Зональный коэффициент. Рассчитывается на основании кадастровой оценки.
Поправочные коэффициенты. Зависят от категории земель и вида предполагаемой деятельности.
Площадь участка. Указывается в гектарах.

Формула подходит для любой сферы деятельности, в том числе сельского хозяйства. Естественно, что арендная плата за землю, взятую под строительство жилого дома в Москве и под выращивание льна в Ивановской области, будет существенно отличаться. Более того, даже за сельхозугодья в пределах одного региона фермеры платят разные суммы — плодородная земля с хорошим качеством грунта обходятся дороже.

Таким образом, самостоятельно подсчитать приблизительные расходы по аренде достаточно трудно. Чтобы сориентироваться в стоимости земли, лучше проконсультироваться в местной администрации.

Получение в долгосрочную аренду земельного участка достаточно хлопотная процедура. На поиск подходящего варианта, оформление документов, рассмотрение заявления и регистрацию договора уйдёт несколько месяцев. Но преимущества, которые даёт заключение договора на длительный срок, оправдывают трудозатраты.

Пошаговая инструкция: как оформить землю в аренду у администрации сельского поселения?

Не каждый способен приобрести земельный участок в качестве собственности. Однако есть выход. Безопасно сэкономить можно, если вместо покупки взять землю в аренду у государства.

Особенно выгодно брать участок в сельском поселении. Единственное — нужно знать различные тонкости и правовые нормы. Как же осуществить сделку с выгодой для себя?

Давайте разбираться.

Кто и на каком основании может взять участок?

На основании Федерального закона No 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и статьи ст. 606 ГК РФ абсолютно любой желающий гражданин РФ или юридическое лицо могут оформить аренду земли, обратившись к администрации сельского поселения. Иностранные граждане также вправе арендовать земельный участок.

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

Еще по теме: Как выйти из СНТ и не платить взносы

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

А на основании Федерального Закона РФ No 112 — «О личном подсобном хозяйстве» от 7 июля 2003 года местная администрация самостоятельно осуществляет распределение земель.

Размер участка и различные тонкости, связанные с условиями передачи объектов в пользование регулируются Земельным Кодексом РФ.

Также стоит учитывать то, что земельные участки, чей собственник — государство, могут сдавать в аренду только уполномоченные лица.

С какой целью может использоваться ЗУ?

Использование арендованной земли должно быть исключительно в целях, для которых она предназначена. На основании статьи 78 3К РФ, это:

животноводство;
садоводство и огородничество;
ведение сельскохозяйственного производства;
ведение личного подсобного хозяйства и фермерства;
создание защитных лесных насаждений.

Цель закрепляется в отдельном пункте договора аренды.Чаще всего землю арендуют с целью строительства, однако выделяют и другие:

Ведение личного подсобного хозяйства.
Сельское хозяйство.
Фермерство.
Животноводство.
Размещение иных объектов.
Садоводство и огородничество.

Важно! После аренды юридические или физические лица имеют право пользоваться землей только в соответствии с целями, закрепленными за участком в процессе сделки.

Строить на арендованном участке возможно только после разрешения от администрации (о том, в каких случаях на арендованном участке можно построить дом и потом перевести все в собственность, мы рассказывали в отдельной публикации). А приобретение у собственников разрешено через составление договора купли-продажи.

Как оформить: пошаговая инструкция

Стоит сразу уточнить, что перед оформлением всей необходимой документации и осуществления купли-продажи арендатор может столкнуться с непредвиденными изменениями в ходе всего процесса, так как в различных регионах порядок заключения сделки может отличаться.

Поэтому необходимо сразу проверять особенности и порядок оформления документов, а также предварительно выяснить какие конкретно инстанции по округу занимаются арендой.

Итак, чтобы оформить земельный участок, согласно статьям 22 ЗК РФ и 606 ГК РФ, необходимо пройти следующие этапы:

Необходимо выбрать подходящий участок из списка земель, права на который принадлежат только государству и подходят под цели арендатора.
Собрать документацию, необходимую для аренды. Точный перечень уточняется в муниципалитете сельского поселения, но обычно это: копия паспорта, заявление, прописка, копия ИНН, справка об отсутствии наличия других земель в аренде, при наличии детей — свидетельство о рождении, документы, свидетельствующие о причине и факте получении льгот.
После того, как арендодатель соберет весь пакет необходимых документов — нужно обратиться к администрации поселка и подать заявление на аренду.
В течение 30-ти дней дождаться ответа.
Принять участие в торгах.
Через Росреестр осуществить регистрацию, заплатив пошлину.
После оглашения результатов торгов оформляется договор на аренду с органом местного самоуправления и получение прав на земельный участок.

Справка! Чтобы проверить участок на наличие прав, можно отправить заявку в кадастровое подразделение Росреестра.

Стоит учитывать, что существует три способа аренды земли в сельском поселении:

Аукцион.Как правило, чаще всего аренда оформляется через этот способ и также является предметом торга. Процесс проводится главой сельского муниципалитета. Первичная ставка составляет один или два процента от кадастровой стоимости земли. Победа достается предложившему самую высокую цену за арендную плату. Оформление обоюдной сделки происходит после проведения аукциона в течение двадцати дней.Договор можно заключить напрямую, если оформитель сделки один.
Аренда без торгов. Как арендовать землю у государства без торгов? Нужно, чтобы ваши планы по использованию участка совпадали с тем, что разрешает государство. Сюда входит:
- Социально-значимые застройки (частные школы, детские сады).
- Организация фермерского хозяйства или создание сельского поселения.
- Индивидуальное жилищное строительство.

Далее информативное видео про порядок оформления землю в аренду с последующим правом выкупа:

Расходы при совершении сделки

Чтобы оформить аренду, необходимо зарегистрировать первичный договор, за который нужно заплатить госпошлину в размере двух тысяч. Стоит проверять цену, поскольку она может меняться. Также существует госпошлина за регистрацию на гос. уровне, ее цена равняется двадцати двум тысячам.

Если необходимо провести межевание земельного участка, то цена будет зависеть от его размера, целей последующей аренды и т.д. То же самое применимо и по отношению к общей цене за аренду участка. Естественно, чем он меньше и чем проще содержание для его назначения — тем меньше будет цена.

Остальные выплаты в основном приходятся на аукцион. При проведении торгов расходы будут зависеть от цен, которые называет арендатор. Начать аукцион можно с 1.5 процента от кадастровой стоимости.

Внимание! Если результат торгов неудачен и победу одержал другой потенциальный арендодатель, то он обязан вам возместить траты за весь предшествующий процесс оформления сделки.

Сроки использования участка в загородной местности

В первом случае (до пяти лет) лучше всего арендовать землю для реконструкции, создании временных сооружений или строительства различных объектов недвижимости.
Во втором (от пяти до сорока девяти лет) — цели аренды рассчитаны на долгосрочное использование, например, сельское хозяйство или создание социально-значимых построек.

Сроки зависят от назначения участка. Минимальный срок аренды — 3 года, а максимальный, доступный в случае разведения фермерского хозяйства — 49 лет.

Государство и администрация сельского поселения не могут затребовать подготовительных действий с арендатора для оформления аренды, влекущие за собой финансовых трат заявителя. Арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке, если арендатор нарушил правила пользованием земельного участка.

Возможен ли выкуп в дальнейшем?

Чтобы осуществить выкуп, можно:

Купить уже арендованную землю на аукционе.
Купить землю без аукциона.
В соответствии со статьей 234 ГК РФ, арендатор может оформить право земли на приобретательную давность, которая появляется после пятнадцати лет использования участка.

Справка! Если земля была оформлена в аренду до 30.10.2001, то арендаторы могут осуществить выкуп по упрощенной схеме.

Для приватизации необходимо составить и отнести в муниципалитет заявление о выкупе с приложенной к нему копией документов арендатора, а также собранной документацией по самому участку.

Дождавшись утверждения процесса, можно заняться приватизацией, по окончанию которой происходит выкуп участка за процент от кадастровой стоимости земли, оформление прав на собственность и выдача свидетельства.

Аренда земли — процесс непростой. Чтобы все прошло быстро и не возникало никаких побочных проблем во время сделки, необходимо знать особенности и порядок оформления аренды.

Выбрав участок, который принадлежит только государству и определившись с его целью, остается смело обращаться к администрации сельского поселения с заявлением и начинать собирать документы. Далее, в зависимости от того, кто и зачем арендует участок — происходит либо аукцион, в котором есть шанс так и не получить землю, либо безвозмездная аренда, либо аренда без аукциона.

В расходы входят госпошлины, межевание и траты на торгах, если проводится аукцион. В конечном итоге по прошествию определенного времени или же изменению планов арендодателя можно выгодно выкупить землю в качестве собственности.

Таким образом, изучив вопрос, можно реализовать свои замыслы в кратчайшие сроки. Главное, сохранять документацию в процессе оформления и идти до конца в этом нелегком деле.

Порядок аренды земель сельскохозяйственного назначения. Условия и стоимость

Аренда земель под сельскохозяйственные нужды является выгодным вариантом ведения хозяйственной деятельности для многих организаций и частных лиц. Порядок предоставления земель в аренду регламентирован Земельным Кодексом РФ и другими нормативно-правовыми актами.

Что такое земельный участок сельскохозяйственного назначения?

Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения определены статьей 77 Земельного Кодекса РФ. Согласно этой статье земли сельхозназначения – это земли, находящиеся за пределами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства.

В состав сельскохозяйственных земель входят:

сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, сады, виноградники и т.д.);
земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от внешнего негативного воздействия;
водные объекты, в том числе пруды, образованные водонапорные сооружения на водотоках и используемые для целей осуществления прудовой аквакультуры;
здания, сооружения, которые используются для производства, хранения и первичной переработки продукции сельского хозяйства.

Любой из этих видов земельных участков может выступать в качестве объекта сделки и должен использоваться непосредственно в целях, для которых предназначен.

О порядке заключения и расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения читайте здесь.

Условия

Какие ЗУ подлежат сдаче под сельское хозяйство?

Под сельское хозяйство могут быть переданы земельные участки из земель сельхозназначения, которые прошли кадастровый учет, в том числе объекты, которые находятся в долевой собственности (ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Важно. Не все категории земель подлежат передаче в аренду. Так, не могут быть арендованы участки с расположенными на их территории парками и заповедниками, а также объектами государственной важности (военными объектами и участками ЗАТО).

Ведение деятельности

Сельхоз земли предназначены для ведения следующих видов деятельности:

растениеводства;
животноводства;
фермерского хозяйства;
производства с/х и смежной продукции;
ведения личного подсобного хозяйства;
организации СНТ и ДНТ.

Вид деятельности, которая будет вестись на арендованном участке, в обязательном порядке прописывается в договоре аренды. В случае нецелевого использования арендованной земли статьей 8.8 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафов.

Сроки действия договора

Статьей 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены временные рамки, в которые должен укладываться срок действия заключенного договора:

минимальный – 3 года;
максимальный – 49 лет.

В случае если между сторонами подписан договор, в котором не указан срок действия аренды, то такой договор будет считаться бессрочным, но действующим в пределах законодательно допустимых временных рамок – то есть не превышает 49 лет, но и не менее 3 лет.

Договор может быть продлен по инициативе действующего арендатора, который обладает в этом вопросе приоритетным правом.

Справка. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен на срок менее 3 лет в случае, если целью его использования выступает выпас скота или сенокошение.

Сколько стоит пользование?

Плата за земельный участок, полученный в аренду у государства и у частного лица имеет существенные отличия. Государство при определении суммы платежа ориентируется на такие показатели, как местоположение, целевое назначение, городские планы на землю.

Частное лицо берет в расчет такие факторы как востребованность земли, находящиеся на ней коммуникации, личные интересы. Выделяют кадастровую, рыночную и нормативную арендную стоимость, каждая из которых рассчитывается по собственным правилам:

Нормативная стоимость – устанавливается государством и органами местного самоуправления. Она рассчитывается исходя из целевого назначения земли и ее местоположения и не зависит от колебаний рынка и иных изменений.
Кадастровая стоимость – при расчете учитываются данные о площади, границах и плане территории, коммуникации на участке, постройки, наличие инфраструктуры, рельеф местности, севооборот и характеристика почвы (о правилах расчета стоимости аренды ЗУ от кадастровой стоимости читайте здесь).
Рыночная стоимость – за основу расчета берется кадастровая стоимость. На окончательную стоимость влияют спрос и предложение.

Сумма платежа, подлежащая уплате за использование земельного участка, рассчитывается самим арендодателем. Годовая арендная ставка зависит от ее кадастровой (рыночной) стоимости и, как правило, составляет 0,6-1,5% от нее.

О том, как рассчитать стоимость аренды земли, от чего зависит цена, читайте здесь.

В обязательном порядке в договоре аренды прописывается размер арендной платы и один из способов ее передачи:

арендатор перечисляет арендную плату на конкретный расчетный счет в банке каждый месяц либо каждый квартал не позднее 15 числа первого квартального месяца;
арендатор передает арендную плату наличными денежными средствами каждый месяц либо каждый квартал не позднее 15 числа первого квартального месяца.

За сельскохозяйственные земли, отданные в аренду на длительный срок, арендная плата может взиматься в виде:

платежей;
доли продукции, полученной в результате пользования землей;
передачи в собственность какого-либа имущества;
предоставления арендатором установленных услуг;
затраченных средств на улучшение арендуемого участка.

Законодательством не установлен максимально допустимый размер арендной платы.

Как арендовать ЗУ?

У частного лица

Процедура оформления договора аренды земельного участка с частным лицом сравнительно проще, чем с государством или муниципалитетом. Это обусловлено тем, что стороны устанавливают большую часть условий самостоятельно.

Объектом аренды чаще всего выступает пай – то есть определенная доля земли, принадлежащая нескольким собственникам. В таком случае объект должен иметь строго определенные границы. Для этого собственник проводит межевание участка, в результате чего выделяет его конкретные пределы.

После этого пай ставится на кадастровый учет и может выступать в качестве полноценного объекта аренды. Найти подходящий участок для аренды можно с помощью нескольких способов:

получить сведения о свободных землях путем обращения в местную администрацию;
обратиться за выпиской о земле, находящейся в муниципальной собственности в МФЦ;
выбрать участок из тех, что выставлены на торги;
найти незанятую землю на публичной кадастровой карте Росреестра.

Земля сельскохозяйственного назначения предоставляется в аренду на основании обоснованного заявления через торги. Процедура получения земельного участка выглядит следующим образом:

Заявитель подает заявление в письменной или электронной форме о предоставлении ему земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.
Заявитель оплачивает кадастровые работы и обращается с заявлением в орган кадастрового учета для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка.
Не позднее двух недель с момента предоставления кадастрового паспорта объекта исполнительный орган принимает решение о передаче земельного участка сельхозназначения, который предоставляется в аренду на торгах (аукционах, конкурсах).
По результатам проведенных торгов победитель получает право арендовать объект, выступавший предметом торга и заключить договор с арендодателем.

Сделка оформляется по общим правилам, согласно которым между сторонами заключается договор, регистрируемый в Росреестре. Арендатор получает право на использование предоставленного земельного участка в сроки и в целях, установленных договором аренды.

У государства или муниципалитета

Взять в аренду сельскохозяйственный земельный участок у государства или муниципалитета является наиболее выгодным вариантом, так как его цена всегда будет ниже рыночной. Также такая сделка отличается надежностью ввиду того, что исключает случаи «двойных» аренд и продаж.

Для аренды земли у государства или муниципалитета заявитель обращается в в исполнительный орган муниципального образования и подает заявление о предоставлении земельного участка для ведения сельского хозяйства.

Порядок аренды государственного земельного участка выглядит следующим образом:

По плану местности, находящемуся в администрации, выбирается земля без построек и выясняется наличие права собственности на него.
Если не подтвердилось наличие собственника, принимается решение о проведении открытых торгов.
Организатор публикует извещение о проведении торгов с указанием характеристик участка. Торги проводятся при наличии нескольких претендентов на участок.
Победитель торгов получает право на аренду.
В случае, если претендент единственный, то он признается арендатором и получает все документы в кадастровой палате после оплаты госпошлины.
Письменный договор об аренде земли у государства обязательно регистрируется в органе Росреестра по месту прописки.

Справка. Договор заключается в течение недели с момента принятия решения о выдаче земельного участка в аренду.

Возможна ли субаренда?

Субаренда земельного участка – это имущественная сделка, в процессе которой право пользования объектом сельхозназначения передается иному лицу (ст. 615 ГК РФ). В сделке принимает участие арендатор, наделяющий своими правами в отношении земли субарендатора.

Для осуществления процедуры необходимо согласие собственника объекта. Субаренда довольно распространена в хозяйственной практике и используется в целях получения прибыли благодаря разнице между выплатами субарендатора и отчислениями для владельца недвижимости.

Инициатором субаренды, как правило, выступает арендатор, повторно сдающий в аренду участок другому физическому или юридическому лицу (о том, как составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, читайте здесь). Для оформления субаренды необходимы следующие документы:

договор аренды;
документ, подтверждающий целевое назначение участка;
свидетельство о регистрации права аренды;
согласие собственника на сделку с субарендатором.

Договор субаренды заключается с учетом условий, ранее принятых в основном договоре аренды, и на срок, не превышающий срок действия основного договора.

Нюансы составления договора

Договор аренды в обязательном порядке должен отражать индивидуальные условия конкретной сделки, которые не противоречат законным интересам каждой из сторон. Договор аренды земли сельскохозяйственного назначения имеет некоторые нюансы. К примеру, соглашение об аренде не может менять тип разрешенного использования земельного участка.

Изменения такого характера признаются самовольными и подлежат привлечению к административной ответственности. Так, если участок был арендован под занятие животноводством, на нем не могут возводиться жилые постройки, даже если это право предусматривает договор.

Можно ли выкупить?

Сельскохозяйственные организации и фермерские хозяйства обладают правом на выкуп земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, без участия в торгах.

Для этого им достаточно обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или аренды в течение полугода с момента регистрации прав собственности на участок. При этом стоимость такой земли не может превышать 15% кадастровой стоимости.

Заявление необходимо подавать не позднее окончания срока действия заключенного ранее договора. Преимущественным правом на выкуп земельных объектов с/х назначения обладают:

Сельскохозяйственные организации и фермерские хозяйства, которые пользуются этими землями на постоянной основе или по праву пожизненно наследуемого владения.
Муниципальные образования либо иные субъекты РФ, получающие участки бесплатно. В этом случае государство обязано выкупать земельные объекты по цене, установленной продавцом.

Аренда земельного участка – это идеальная возможность для предпринимателей заниматься хозяйственной деятельностью без необходимости приобретения объекта в собственность. Такой вид гражданско-правовых отношений достаточно распространен и регулируется Земельным Кодексом РФ и другими нормативно-правовыми актами.

Как взять землю у государства в аренду? Условия и порядок предоставления территории

Правоотношения собственников объектов недвижимости и арендаторов регулируются Земельным и Гражданским законодательством РФ. Недвижимость предоставляется в аренду на основании договора социального найма, когда владельцем земельного участка выступают органы федеральной, региональной или муниципальной власти. С какими особенностями сопряжена процедура получения государственной недвижимости в аренду и какие условия необходимо соблюсти, что бы совершить сделку?

Условия и порядок предоставления земельных владений, находящихся в государственной собственности

Основания для возникновения права возмездно арендовать земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности, регламентированы ст. 39.6 Земельного Кодекса РФ (ФЗ №136). Передача недвижимости в наем, в том числе и долгосрочная, происходит по результатам проведения аукциона (п.

1 статьи). В ряде случаев, перечисленных ниже, участок предоставляется в аренду без предварительного участия в торгах (п. 2 статьи).

Юридическим организациям

В соответствии с распоряжениями Правительства, Президента РФ и органов исполнительной власти субъектов РФ для строительства объектов социального, культурного, коммунального, бытового и инвестиционного назначений.
В связи с принятием обязательства по завершению и возведению жилых объектов на основании договора долевого участия.
В целях проведения коммунальных, коммуникационных, нефтепроводящих сетей, а также возведения объектов государственного и муниципального значений.
Под частную жилищную застройку на участках, ограниченных сервитутом.
В отношении участков, находящихся в бессрочном пользовании.
В целях строительства жилья экономкласса.
При предоставлении участка в связи с изъятием государственной или муниципальной недвижимости в пользу общественных нужд.
В целях размещения ядерной инфраструктуры, обеспечивающей хранение, переработку и утилизацию ядерных и радиоактивных веществ.

Физическим лицам и предпринимателям

Для выполнения обязательств по международным договорам.
Правообладателям садовых и огороднических земель на территории жилищно-товарищеских объединений.
Владельцам земель, которым предоставлены в эксплуатацию и возведение объекты хозяйственного и оперативного управления.
Собственникам недостроенных объектов в целях и до момента завершения строительства.
На основании договора о развитии территории изъятого земельного участка в целях установки объектов коммунальной, коммуникационной и социальной инфраструктур.
Гражданам, имеющим право на внеочередное решение жилищного вопроса на социальных и льготных условиях.
Взамен участка, предоставленного гражданину по договору социального найма, но изъятого в пользу муниципального и государственных управлений.
Для ведения частного подсобного хозяйства и строительства на территориях населенных пунктов, садоводческих объединений и за его пределами.
Для выпаса животных, сенокоса, оборудования огородного хозяйства.
Недропользователям для проведения соответствующих работ.
Резидентам особой экономической зоны для управления и строительства особых объектов недвижимости.
Участникам концессионного и партнерского соглашения с государством.
В целях строительства помещений под аренду на коммерческих и социальных основаниях.
На основании инвестиционного контракта.
Для сооружениях объектов гидроструктуры и добычи водных ресурсов.
Для ведения охотничьего хозяйства на основании соответствующего соглашения.
Для ведения сельскохозяйственного производства гражданам, в отношении которых не установлено нарушений законодательства РФ (о порядке аренды земель сельскохозяйственного назначения мы подробнее рассказываем тут).

Общественным некоммерческим объединениям и коммерческим организациям

Некоммерческим гражданским объединениям в целях организации частной застройки и освоения территории.
Садоводческим и огородническим некоммерческим объединениям.
Крестьянским и фермерским хозяйствам на основании ст. 10 ФЗ №101.
Крестьянским и фермерским хозяйствам для осуществления соответствующей деятельности.
Религиозным и казачьим обществам с целью развития традиционной и хозяйственной культур.
Управляющим компаниям, исполняющим обязательства по застройке и обслуживанию объектов недвижимости на территории экономической зоны.

Во исполнение государственных программ в соответствии с нормативными актами РФ

Государственной компании «Российские автомобильные дороги».
ОАО «Российские железные дороги».
Резидентам зон территориального развития в рамках инвестиционных программ.
Резидентам порта Владивосток.
По программе развития Дальнего Востока.
По программе развития жилищного строительства.
По программе реновации жилищного фонда РФ.
По программе развития научных и инновационных технологий.
Участникам экономических зон Крыма и Севастополя.

Лица, которым передан в пользование земельный участок по договору социального найма, повторно предоставляется право на получение нового участка без проведения торгов, если ранее площадь была предоставлена без проведения аукциона, а также в целях ведения садоводства (п. 3 статьи).

Больше информации о том, на каких условиях возможно оформить в аренду земли, принадлежащие муниципалитету, мы рассказывали тут.

Сроки

Сроки передачи участка в социальный найм регламентированы п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ. В зависимости от целевого назначения недвижимости и найма сроки варьируются в следующих пределах:

до 3 лет — для проведения строительных и реконструкторских работ, сенокоса, животноводческого и огороднического промыслов;
от 3 лет до прекращения действия договора аренды — для завершения строительства недостроенных объектов и при изъятии земельного участка в пользу государственных и муниципальных нужд;
3-5 лет — юридическим лицам для освоения территории;
3-49 лет — для ведения сельскохозяйственного производства;
до 20 лет — для частного жилищного строительства и ведения подсобного хозяйства;
до 49 лет— для размещения линейной коммуникации;
на период действия договора аренды либо срок, установленный Правительством РФ.

Если площадь предоставляется на основании государственных программ, коммерческих и социальных соглашений, срок аренды недвижимости ограничивается сроком действия:

охотхозяйственного соглашения;
договора концессии;
соглашения о развитии территории;
недропользовательской лицензии + 2 года;
резерва участка для государственных и муниципальных нужд;
инвестиционной программы;
соглашения о предоставлении водных ресурсов;
государственных программ по развитию экономических зон Крыма, Севастополя и Дальнего Востока.

В случаях, когда нормативными актами РФ установлены минимальные и максимальные сроки аренды земельных участков, площадь может предоставляться в соответствии с этими сроками (подп. 16 п. 8 ст. 39.8).

Больше информации о том, когда и как заключается долгосрочная и краткосрочная аренда земель, найдете в отдельном материале.

Как взять без торгов?

Порядок предоставления площади без предварительного участия в аукционе регламентированы ст. 39.14 ЗК РФ. В случае, если участок предстоит образовать и разграничить территорию предварительно необходимо:

подготовить план расположения ЗУ;
подать заявление о предварительном согласовании на предоставление площади;
дождаться решения органов исполнительной власти;
дождаться проведения кадастровых работ, пригласив кадастрового инженера;
зарегистрировать изменения в Росреестре.

В дальнейшем арендатору необходимо подать заявление в органы местного самоуправления и по факту принятия положительного решения заключить договор социального найма. Заявление можно передать при личном обращении, почтовым сервисом либо через сайт Госуслуг.

Скачать бланк договора аренды земельного участка у государства
Скачать образец договора аренды земельного участка у государства

Рассмотрение заявления производится в течение 30 дней с момента подачи (п. 5 ст. 39.17). Исполнительный орган подготавливает договор социального найма и направляет 2 экземпляра по адресу, указанному в заявлении, либо отдает заявителю лично.

Последний обязуется подписать оба экземпляра и предоставить один из них в муниципалитет не позднее чем через 30 дней с момента получения.

Необходимые документы для договора

К заявлениям о предварительном согласовании и предоставлении земельного участка, на основании п. 2 ст. 39.15 и 39.17 ЗК РФ прилагаются:

документы, подтверждающие право на получение земельного участка в аренду без проведения предварительных торгов: соглашения, лицензии, решения общих собраний товариществ и объединений и т.д.;
доверенность, заверенная у нотариуса, если в интересах арендатора действует постороннее лицо;
нотариально заверенный перевод свидетельства о регистрации юридического лица, если заявителем выступает иностранец;
реестр членов садоводческого или огороднического объединений (при необходимости).

В случае, если перечисленные документы прилагались к заявлению о предварительном согласовании, при подаче заявления на предоставление ЗУ повторно их прилагать не нужно.

Оформление заявления

Существенные сведения, которые необходимо отразить в заявлении, перечислены в п. 1 ст. 39.15 и 39.17 ЗК РФ. В заявлении о предварительном согласовании арендатор указывает:

физическое лицо — полное имя и паспортные данные;
юридическое лицо — наименование, местонахождение, регистрационный номер и ИНН;
кадастровый номер ЗУ;
реквизиты решения о межевании территории;
основания для предоставления площади без торгов;
цели эксплуатации участка;
реквизиты проекта планировки территории;
почтовый или электронный адрес.

Скачать бланк заявления на предварительное согласование аренды земельного участка у государства
Скачать образец заявления на предварительное согласование аренды земельного участка у государства

В заявлении на предоставление ЗУ отражаются все перечисленные условия за исключением реквизитов решения о межевании площади.

Как получить через аукцион?

По инициативе органов власти

На основании п. 3 ст. 39.11 ЗК РФ, если инициатором аукциона выступают органы муниципальной или государственной власти, уполномоченные ведомства производят следующие процедуры:

подготовка плана расположения ЗУ, если требуется образование или уточнение границ территории;
подготовка документов для проведения последующей государственной регистрации изменений;
регистрация изменений в Росреестре;
получение условий технологического подключения;
принятие решения оп роведении торгов;
установление места, порядка и даты проведения торгов;
установление первичной цены участка, а также величины залога;
размещение оповещения о проведении торгов на официальном сайте РФ за 30 дней до начала.

К оповещению организаторы аукционы прилагают экземпляр договора о социальном найме, а также план комплексного освоения участка в соответствии с целевым назначением реализации недвижимости.

По инициативе физического или юридического лица

Согласно п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ инициатором проведения торгов может выступить физическое или юридическое лицо, заинтересованное в приобретении недвижимости по договору социального найма. Порядок процедуры:

подготовка схемы расположения ЗУ, если участок необходимо образовать или разграничить территорию, если недвижимость не располагается в Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе;
подача заявления с просьбой об утверждении плана расположения участка;
ожидание проверки и принятия решения в течение 2-х месяцев;
проведение кадастровых работ с вызовом кадастрового инженера;
регистрация изменений в кадастровом и государственном реестре;
подача заявления с просьбой о проведении аукциона в муниципальный орган с указанием кадастрового номера и целевой эксплуатации участка посредством личного обращения, почтового сервиса или портала Госуслуг;
обращение исполнтильеного органа с заявлением о регистрации права государственной или муниципальной собственности;
получение исполнительным органом условий технологического присоединения;
принятие решения исполнительным органом о проведении торгов в течении 2-х месяцев.

После рассмотрения заявки уполномоченный орган направляет извещение о положительном решении или мотивированный отказ на почтовый или электронный адрес, указанный в заявлении. В извещении организатор указывает место, дату и обстоятельства проведения торгов и, впоследствии, размещает информативное оповещение на официальном сайте РФ за 30 дней до начала проведения.

Размер отпускной цены недвижимости устанавливается в зависимости от рыночной стоимости или величины ежегодной арендной платы. По результатам торгов устанавливается размер ежегодной или ежемесячной платы за аренду.

Скачать бланк заявления на участие в аукционе по аренде земельного участка у государства
Скачать образец заявления на участие в аукционе по аренде земельного участка у государства

Больше информации о получении в аренду участка через торги найдете тут.

Основания для отказа

На основании ст. 39.16 ЗК РФ в предоставлении недвижимого имущества заявителю без проведения аукциона может быть отказано по следующим основаниям:

заявитель не обладает правами на приобретение имущества без участия в аукционе или не соответствует реализации по заявленному виду прав;
испрашиваемый участок не подлежит реализации или его эксплуатация ограничена;
испрашиваемый земельный участок располагается в резерве органов исполнительной власти;
недвижимое имущество, на которое обращено прошение в заявлении, уже является предметом торгов;
на участок обращено прошение стороннего заявителя и отсутствуют основания для отказа;
недвижимость находится на этапе предварительного согласования на основании обращения другого заявителя;
ЗУ не соответствует целевому назначению, запрашиваемому заявителем;
участок временно не отвечает нуждам обороны и безопасности и включен в соответствующий перечень законодательства;
площадь недвижимости превышает предельно допустимый размер для формирования товарищества (при обращении огороднических и садоводческих объединений);
не установлены вид разрешенного использования и категория земель;
границы участка подлежат уточнению;
площадь испрашиваемого ЗУ, указанная в заявлении, не соответствует площади, отраженной в проектной и земельной документации.

В зависимости от целевого назначения найма заявителю может быть отказано, если он, в соответствии с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, не уполномочен на приобретение участка ввиду особенностей его реализации. Если заявитель не относится к соответствующей категории лиц, то в аренде будет отказано по основаниям:

бессрочного, пожизненного или безвозмездного пользования;
предоставления огородническим или садоводческим объединениям;
предоставления некоммерческой гражданской организации;
предназначения для завершения строительства недостроенных объектов;
расположения на территории, предназначенной для развития;
предназначения для объектов государственного или муниципального значения.

Если органы исполнительной власти принимают решение об отказе в предоставлении земельного участка в аренду, они обязуются в 30-тидневный срок с момента подачи заявления направить заявителю извещение, в котором перечислены соответствующие основания с ссылками на законодательство РФ. Справка. Извещение направляется на почтовый или электронный адрес, указанный в заявлении.

Особенности арендованных территорий, в том числе для сельхозназначения, с правом выкупа

Правом на выкуп арендованной госземли обладают практически все землепользователи (подробнее о том, можно ли и как выкупить землю в аренде мы рассказывали тут).

Продажа арендованной собственности производится через аукционы в общем порядке за исключением случаев, перечисленных в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. К ним относятся участки:

предназначенные для комплексного освоения территории;
для осуществления деятельности некоммерческих организаций;
для реализации деятельности садоводческих и огороднических объединений;
с наличием построек и сооружений, находящихся в собственности арендатора;
для осуществления деятельности фермерским и крестьянских хозяйств;
предоставленные в бессрочное пользование;
по истечении 3-х лет с момента аренды земли под сельхозпроизводство;
для ведения подсобного хозяйства;
находящихся в аренде у участников программы по развитию Дальнего Востока.

Выкуп без проведения торгов осуществляется путем подачи соответствующего прошения в органы местного самоуправления. Заявление необходимо подать за 3 месяца до окончания срока аренды. Период действия аренды, указанный в договоре, должен составлять не менее 3-х лет.

Во всех случаях продажа осуществляется по истечении 3-хлетнего срока с момента передачи собственности в аренду.

Продаже не подлежат участки, переданные под застройку, за исключением случаев, перечисленных выше.

Цена выкупа земельных участков, переданных под сельхозпроизводства, рассчитывается исходя из кадастровой, а не рыночной стоимости недвижимости. Если в течение 3-х лет на территории землепользователя были возведены постройки, участок передается в собственность со скидкой 3% от кадастровой стоимости имущества.

Стоимость

Основные принципы расчета величины арендной платы регламентированы ст. 39.7 ЗК РФ. Если собственность передана в наем в порядке проведения аукциона, то величина платежей устанавливается по результатам торгов.

В случаях, когда арендатор был единственным участником аукциона, то сумма ежегодного платежа равна величине отпускной цены лота.

Стоимость аренды при передачи земли без торгов определяется в соответствии с п. 3 ст. 39.7 следующими ведомствами:

решением Правительства РФ, если земельный участок находится в федеральной собственности;
решением региональных органов исполнительной власти, если участок находится в собственности субъекта РФ;
решением муниципалитета, если участок принадлежит органам местного самоуправления.

Размер арендной платы устаналивается органами исполнительной власти и не может превышать величины земельного налога в случаях, если договор заключен:

с участником программы по развитию территории;
с лицом, обладающим правом безвозмездного пользования участком, находящимся в обременении;
с обладетелем участка, целевое назначение которого предполагает постройку и эксплуатацию коммерческой или социальной структуры найма;
гражданами, обладающим социальными льготами на внеочередное приобретение жилья;
с обладателем участка, переданного под застройку жилья экономического класса;
юридическим лицам, арендующих ЗУ на основании договора комплексного освоения территории.

Арендные платежи производятся ежегодно в соответствии с договором социального найма.

Больше информации о существующих методиках расчета стоимости аренды земельного участка найдете в специальной публикации, а тут мы рассказывали, как производят расчет аренды исходя из кадастровой стоимости участка.

Таким образом, земельный участок передается в аренду по результатам торгов или посредством письменного обращения в уполномоченные органы. Если основания для отказа отсутствуют, то извещение о положительном решении будет предъявлено в течение 30 дней. При соблюдении ряда условий, касающихся сроков эксплуатации и целевого назначения найма, участок может быть передан в собственность по соответствующему волеизъявлению арендатора.