Иногда возникает необходимость земли сельхозназначения перевести в земли ИЖС в 2023 году, то есть участки, на которых нельзя возводить здания для постоянного проживания преобразовать в наделы, где строительство домов вполне допускается. С одной стороны, кажется, что ничего сложного в этом нет. На самом деле перевод земли из одной категории в другую – достаточно проблематичная и трудоемкая процедура, в процессе осуществления которой нужно учесть множество нюансов.
Понятие и законодательные основы
- основные (главное направления применения ЗУ);
- вспомогательные (используется в качестве дополнения к основному или условно разрешенному ВРИ);
- условно разрешенный (ВРИ, который может быть допущен для использования собственником ЗУ по решению уполномоченного органа).
ВРИ устанавливают местные органы власти для каждой территориальной зоны. Направление допускаемого применения земель прописывают в градостроительном регламенте, содержащемся в плане застройки и землеустройства.
Согласно ст.37 ГрК РФ, собственник имеет право самостоятельно выбрать основной или вспомогательный вид разрешенного использования из числа предусмотренных ПЗЗ. Чтобы изменить ВРИ на условно допустимый тип, потребуется разрешение местных властей.
Пример из практики:
Николай Т. владеет земельным участком в деревне. Категория надела – земли населенных пунктов, ВРИ – для ведения садоводства. Он находится в сельскохозяйственной территориальной зоне. Также, согласно ПЗЗ, для этой ТЗ в качестве основного направления использования допускается жилищное строительство. Мужчина планирует изменить ВРИ ЗУ с «для ведения садоводства» на «для ИЖС».
Для этого Николаю нет необходимости обращаться в администрацию. Достаточно подать заявление на смену ВРИ в Росреестр.
Перевод земли из одной категории в другую осуществляется только по решению уполномоченного органа, но саму процедуру имеет право инициировать собственник или правообладатель земельного участка.
Перевод земли из одной категории в другую – это процедура, в результате которой земельный участок, отнесенный к конкретному типу, переводится в иное назначение, например, из земель запаса в земли с/х назначения.
По общим правилам, жилищное строительство на участках сельскохозяйственной категории, не осуществляется. Именно поэтому, говоря о переводе земель с/х назначения в ИЖС понимают смену категории с сельскохозяйственной на земли населенных пунктов. Осуществить данную процедуру можно только путем установления (расширения) границ поселения.
Данное правило четко регламентировано статьей 8 ЗК РФ.
Зачем переводить с/х земли в ИЖС
Зачем некоторые граждане упорно настроены перевести земли сельхозназначения под ИЖС? Чем обусловлена целесообразность данной процедуры?
Главная цель – это возможность возведения на участке жилого дома. Если ЗУ относится к сельскохозяйственным угодьям, то строительство жилья на нем категорически запрещено. При этом, перевод ЗУ из с/х категории в другую осуществляется по основаниям, предусмотренным статьей 7 ФЗ-172 от 2004 г, например, в связи с установлением или изменение границ населенного пункта.
Получается, что пока сельхозугодья не переведены из одной категории в другую, построить на таких землях частный жилой дом невозможно. Именно этим и обусловлена целесообразность процедуры.
Что касается земель, отнесенных к сельскохозяйственной категории, которые имеют вид разрешенного использования – для ведения садоводства, то на них вполне допускается индивидуальное жилищное строительство.
Важно!Если такой ЗУ будет переведен в ИЖС, то для собственника открываются новые возможности. В первую очередь, увеличивается кадастровая стоимость надела, во-вторую, ему больше не придется самостоятельно думать о подключении сетей инженерно-технического обслуживания и о прокладке, расчистке подъездных путей.
Последние обязанности перекладываются на местные власти.
Порядок перевода ЗУ из одной категории в другую
Вывести землю из сельхозназначения в ИЖС в прямом смысле слова, нельзя, так как в данном случае речь идет о совершенно разных понятиях. А вот перевести с/х участок в ЗУ населенных пунктов вполне возможно, хотя и достаточно проблематично.
Все дело в том, что в данном случае процедура осуществляется путем расширения границ поселения. Решение об их изменении принимает местная администрация. Как показывает практика, границы населенного пункта переносят, если эта процедура принесет пользу (существенную выгоду).
По общим правилам, для перевода земель из одной категории в другую, необходимо подать ходатайство. Его рассматривают в течение 2-3 месяцев с момента поступления (точный срок зависит от уровня органа власти, который занимается принятием решения по данному вопросу), а по результатам издают акт о переводе земель из одной категории в другую или об отказе.
Согласно ст.8 ЗК РФ, перевод с/х ЗУ в участки населенных пунктов осуществляется путем установления или изменения границ, в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством.
Сама по себе процедура достаточно сложная и требует максимального участия органов исполнительной власти, поэтому, на практике, удовлетворение таких ходатайств случается достаточно редко.
По сути, расширение границ НП происходит путем изменения генерального плана поселения и схемы планирования муниципального района. Первый документ принимает представительный орган местного самоуправления, а резолюцию на его разработку издает глава администрации.
Состав генерального плана
Положение о территориальном планировании.
Карта границ поселения.
Карта предполагаемого расположения объектов местного значения
Карта функциональных зон населенного пункта.
Расширение границ населенного пункта начинается с издания резолюции о разработке генплана поселения и его размещения в публичном доступе.
Затем разрабатывается сам проект генплана, проводится проверка материалов, после чего документ отправляется на согласование.
Обратите внимание:Генеральный план утверждается уполномоченными органами власти после проведения публичных слушаний. Нас следующем этапе готовится план объекта землеустройства, который служит основанием для внесения изменений в ЕГРН о границах населенного пункта.
Кто может подать ходатайство
Для того, чтобы перевести участок из одной категории в другую, необходимо подать ходатайство, по форме, утвержденной органами государственной власти субъекта РФ. Обратиться с соответствующей заявкой имеет право любое заинтересованное в процедуре физическое или юридическое лицо.
Условия перевода
Перевод земель сельхозназначения в ИЖС допускается только по решению уполномоченного органа путем расширения границ населенного пункта и лишь при условии, что планируемый для включения участок находится в непосредственной близости поселения и прилегать к нему.
Если на планируемом к включению в состав НП с/х земельном участке выращиваются особо ценные сельскохозяйственные культуры, или его кадастровая стоимость на 50% и более выше КС земли поселения, то перевод невозможен.
Перечень документов
Скажем условно, для того, чтобы переоформить землю из сельхозназначения в ИЖС, то есть перевести участок из одной категории в другую, необходимо подготовить пакет документов. Он включает в себя:
- проект землеустройства, который объясняет целесообразность процедуры;
- извлечение из земельного кадастра, содержащего сведения о проводящемся ЗУ;
- копии документов, идентифицирующих личность заявителя;
- выписку из ЕГРН прав на недвижимость и правообладание ЗУ;
- заключение экологических экспертов (в случае необходимости);
- согласование с собственником участка земли (в случае необходимости);
- согласование с исполнительным органом.
Список документов может быть дополнен или изменен, в зависимости от требований местного законодательства. Перед обращаем с соответствующим ходатайством рекомендуем уточнить конкретный список документов для проведения процедуры в администрации.
Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех
Перевод земли из одной категории в другую – достаточно сложная процедура. Чтобы избежать проблем, лучше сразу обратиться за помощью к профессионалу. Свяжитесь с нашим юристом, и он подскажет, с чего начинать, какие документы подготовить, как написать ходатайство, ответит на все интересующие вас вопросы, а в случае необходимости, сопроводит вас до логического завершения комплекса мероприятий.
Перевод СНТ в ИЖС
Для удобства использования, все земельные территории Российской Федерации разделены по предназначению, которое определяет их правовой статус, устанавливает особенности и правила их использования.Садовое некоммерческое товарищество, одна из разновидностей земель, предназначенных для сельскохозяйственных работ, а также застройки. Однако произвести регистрацию данных объектов и круглогодично жить в них, при наличии статуса у земли СНТ, с правовой точки зрения не разрешается.
Изменение статуса объекта является трудоемкой процедурой с токи зрения времени и финансовых средств. Рассмотрим основные правила смены статуса СНТ на ИЖС.
Можно ли перевести СНТ в ИЖС?
Возможность перевести СНТ в ИЖС появилась достаточно недавно, но сегодня уже существует множество случаев перевода территорий из одного организационно-правового статуса в другой.
Основными причинами, по которым владельцы желают сменить статус принадлежащей им территории, являются:
- Желание использовать материнский капитал для застройки дома. Так как использовать государственную помощь можно только на участках категории ИЖС.
- Желание получить заем на строительство дома. Так как банки предпочитают субсидирование лишь строительство в ИЖС, так как план застройки на ЛПХ и СНТ не регламентируется и это приводит к высоким рискам.
- Желание прописаться на участке на ПМЖ. Данная возможность присуща только для земель ИЖС.
Для перевода СНТ в ИЖС существуют условия:
- Территория не должна находиться в большом удалении от коммуникаций – земля должна находится на территории поселения;
- Администрацией не должно планироваться использование территории для будущих сельскохозяйственных работ – земли не должны быть со статусом «сельхозназначение»;
Как перевести СНТ в ИЖС?
Для смены статуса территории необходимо обратиться в земельную палату администрации, в которой находится объект. Т.е. если это город, то в городскую, село – сельскую или районную.
Основанием для смены статуса участка является делание собственника, однако нельзя забывать и о других условиях:
- Согласие всех собственников, если земля поделена на доли между несколькими лицами;
- Согласие администрации – отсутствие планов по засеву земли либо проведения на ней сельскохозяйственных работ.
Для перевода СНТ в ИЖС, необходимо предоставить следующие документы:
- Кадастровый паспорт участка;
- Документ, подтверждающий право собственности на участок;
- Документ, подтверждающий личность собственника;
- Нотариально заверенная доверенность дольщиков земли, в случае, если участок поделен на доли между несколькими лицами.
После предоставление документов, владелец получит ответ в течение 1-2 месяцев. В случае отказа, процедуру необходимо провести повторно.
Обычно отказ администрации является следствием:
- Ошибок в документах;
- Предоставления неполного пакета документов;
- Наличием у администрации планов по использованию земли в сельскохозяйственных нуждах.
- Стоит ответить, что только в первых двух случаях, существует возможность получить положительный ответ при повторном обращении и владельцу стоит направлять повторный запрос в земельную палату. Так как в случае отказа вследствие использования сельскохозяйственных земель по назначению, положительный ответ не буден дан вплоть до момента перевода всего СНТ в ИЖС.
Сколько это стоит?
Цена услуг по переводу СНТ в ИЖС зависит от:
- Региона, в котором зарегистрирован участок;
- Наличия посредников.
Стоимость услуг юристов, лоббирующих процесс изменения статуса объекта, может увеличить цену услуг на изменение правового статуса участка в 2, 3 раза.
- Средняя цена по России составляет 15.000 тыс.рублей, при обращении в юридическую фирму – 30.000/45.000 тыс.рублей.
Однако при участии посредников, у собственника не останется необходимости стоять в очередях, получая необходимые документы. Все временные затраты, а также обязанность составить пакет документов и предоставить его в администрацию ложатся на плечи юриста.В случае отказа, юрист обязан исправить все имеющиеся ошибки и выполнить требования адмнистрации, а также подать бумаги заново.
Категории наделов
В зависимости от своего предназначения, абсолютно все земли в Российской Федерации разделены по правовому статусу. В соответствии с ним устанавливаются возможности и правила владения участком, его застройкой, а также обязательства администрации развивать на нем соответствующую инфраструктуру.
Наделы могут быть:
- Общественного назначения:
- Сельскохозяйственные – для развития животноводства и иного хозяйства;
- Поселения – для застройки и проживания;
- Территории запаса – переходят из статуса государственного назначения в общественного, только при смене статуса.
- Государственного назначения:
- Особо важные и охраняемые территории – заповедники, заказники;
- Лесные и водные;
- Специального назначения – земли для объектов обороны, радио и телевещания и т.д.
- Обустраивать территории и проживать на них, возможно только в случае, если они относятся к наделам общественного назначения.
- Наделы государственного назначения в исключительных случаях подвергаются смене статуса. На их территории запрещена застройка. Проживание, регистрация и их использование для развития животноводства и иного хозяйства.
Особенности земель садоводства
Главной отличительной особенностью является их предназначение – земли со статусом СНТ имеют положение общественных и предназначаются для развития животноводства и иного хозяйства. В связи с этим, СНТ всегда располагаются на территории сельскохозяйственных земель.
Одной из разновидностей СНТ является дачное некоммерческое партнерство ДНП. Однако участки ДНП всегда располагаются на территории поселений.
Разницы между их правовыми статусами практически не существует, за исключением некоторых особенностей:
- СНТ имеет более плодородные земли;
- СНТ располагается в более живописных районах;
- Участки СНТ стоят дороже ДНП.
Однако данные отличия являются не юридическими, а условными.
На участках, предназначенных для проведения садовых работ, можно строить объекты недвижимости, необходимые для проживания на участке в летний период.
Преимущества и недостатки
Преимущества:
- Возможность застройки – можно использовать как для проживания, так и для развития животноводства и иного хозяйства.
- Застройка не регламентируется – можно строить дом без плана и его утверждения в администрации.
- Достаточно низкая стоимость участка, в отличие от ИЖС, при условии, что некоторые ЛПХ имеют соответствующие коммуникации для проживания.
Недостатки:
- Все затраты на проведение и пользование коммуникациями ложатся на плечи собственников СНТ.
- При оценке недвижимости, ввиду отсутствия соответствующих документов по регламентации ее застройки, ее стоимость будет низкая.
- При любом статусе участка, кроме ИЖС, нельзя оформить регистрацию. Для того, чтобы прописаться в построенном доме, необходимо перевести статус земли в ИЖС, что повлечет за собой требование оформить построенный на участке объект, а в отдельных случаях, требования по его сносу.
- На участках, имеющих статус отличный от ИЖС, невозможно использование средств государственных субсидий для застройки, а также использовать земли в качестве залогов в банках.
- Даже в случае перевода участка земли собственника в ИЖС, обязанность по обустройству территории, постройке объектов инфраструктуры и проведению коммуникаций на администрацию не возлагается. В связи с этим, ни школ, ни дестких садов, рядом с домом может не оказаться.
Порядок оформления садового участка под строительство
Необходимо:
- Составить декларацию;
- Оформить право собственности на объект;
- Подать документы на государственную регистрацию в земельную палату.
Документы
- Декларация, должна отражать информацию о:
- Виде постройки – дачный дом, кухня, комната для удобств, сарай и т.д.;
- Материалах, из которых постройка возведена;
- Площадь постройки;
- Данные об участке.
- Право собственности на объект оформляется при предоставлении:
- Квитанции подтверждающей оплату государственной пошлины;
- Документов, регламентирующих право владения участком;
- Декларации.
Особенности ИЖС
Если рассматривать ИЖС как кусок земли, то выделить какие-либо его особенности, по сравнению с другими категориями участков, практически невозможно.
ИЖС это та же земля, но только с развитой или планируемой к возведению инфраструктурой, под которой подразумевается:
- дороги,
- водопровод,
- линии электропередач и др.
Безусловно, на других участках также возможно подвести водопровод или электричество к постройке, однако, в отличие от случая с ИЖС, все расходы на возведение необходимых мощностей ложатся на плечи собственника. Т.е. водонапорные станции и электросети должен будет стоить собственник участка, в случае, если участок далеко удален от данных объектов. Для ИЖС благоустройство территории является частью договора собственника с администрацией, и входит в ее обязанности.
Владелец платит лишь необходимые пошлины для приобщения своего участка к общей инфраструктуре.
- Также особенностью ИЖС можно назвать отсутствие обязанности платить взносы, которые предусмотрены для иных категорий участков.
В отличие от иных категорий земель, в зданиях, возведённых на участках для ИЖС можно жить круглый год и даже прописываться. Данная возможность недоступна, к примеру, для дачных кооперативов, в которых также можно строить дома, но жить в них только в летние месяцы. Безусловно, при желании собственника жить в доме круглый год, никто не будет иметь право выселить его из здания.
Но возводить необходимую инфраструктуру для обеспечения жизни в зимнее время, а также заниматься расчисткой дорог от снега, администрация кооператива не будет.
Отличие ИЖС от СНТ
Главным отличием,безусловно, является целевое предназначение. На участках под ИЖС подразумевается застройка, а под СНТ – организация животноводческой и иной хозяйственной деятельности. Однако стоит отметить, что и на первом и на втором типе участков возможна как застройка, так и засев.
Но с большими отличиями:
- На участках под ИЖС можно засевать только часть земли без застройки. Более того, если участок не был застроен, но через 3 года его могут изъять в связи с использованием не по назначению. В случае с СНТ, можно вообще не возводить построек, а заниматься на земле растениеводством или животноводством.
- Владельцу земли под ИЖС разрешение заниматься только растениеводством.
Вторым отличиемявляется стоимость участков. Земли под СНТ значительно дешевле, чем под ИЖС. Данный факт – не прерогатива владельцев земель, а отражение их затрат на подготовку участка к проживанию на нем: электрические и канализационные сети, больницы, детские сады и др.
Третье отличие– обязанность по обустройству. В случае с землей под ИЖС, обязанность возведения инфраструктуры относится в администрации поселения. Если участок приобретен из фонда СНТ, то все расходы по благоустройству является привилегией самого владельца.
Четвертое – размер участков. В случае с ИЖС, размер приобретаемой земли ограничен лишь доступными средствами у покупателя. Если приобретается земля категории СНТ, то размер участков строго ограничен в зависимости от региона, в котором происходит сделка.
Возможные сложности
- Главной сложностью может стать невозможность использования земель СНТ для проживания и застройки. В случае если администрацией предусмотрено их последующая эксплуатация для засева, корма скота или иных сельскохозяйственных нужд. В таком случае, даже при повторном запросе, администрацией будет дан отказ в изменении статуса участка. Собственнику необходимо ждать, пока изменится статус всего земельного массива.
- Для ИЖС характерна жесткая регламентация строительства, наличие плана застройки и его утверждение администрацией.В связи с этим, при наличии на земле объектов, в случае их несоответствия ГОСТам РФ, администрацией будет выставлено требование об их сносе.
- При отсутствии всех возможных коммуникаций на земельном массиве СНТ, участок с которого планируется к переводу в ИЖС, администрацией будет отказано.Проведение линий электропередач и канализации будет требоваться осуществлять за счет инициатора смены статуса участка. Это достаточно дорогостоящая процедура. Единственным решением станет поиск единомышленников, которые разделят между собой стоимость соответствующих работ. Но даже в этом случае, позже возникнут трудности с дорогами и объектами инфраструктуры – детские сады, школы, больницы и т.д.
ТНС – статус земельного участка, определенный его целевым предназначением.
Земли ТНС:
- в отличие от ИЖС значительно ниже по стоимости, но также могут быть застроены;
- в отличие от ДНТ намного плодороднее и живописнее.
Однако отсутствие инфраструктуры и коммуникаций может вызвать проблемы с их переводом в правовой статус ИЖС, что не позволит пользоваться в их отношении льготами государства. а также произвести регистрацию в построенном на участке доме.
ТНС переводится в ИЖС при:
- желании собственника;
- предоставлении им пакета документов;
- отсутствии планов администрации на их сельскохозяйственное использование.
Как в 2023 году перевести собственный дачный (садовый) участок в ИЖС
Здравствуйте. Инструкция на этой странице подходит для любых дачных (садовых) участков, которые оформлены в частную собственность. Не имеет значение в каком товариществе (СНТ, ДНТ, ДНП, ДСК и т.п.) и в каком населенном пункте он находится. Эта инструкция не подойдет для участков, которые находятся в аренде или пользовании.
Надеюсь с этим разобрались.
(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)
Чтобы изменить ВРИ своего дачного участка на ИЖС, нужно подать в МФЦ или УФРС заявление о внесении изменений в ЕГРН. Это если для земли ИЖС указан как один из основных видов разрешенного использования. Если ИЖС указан как один из условно разрешенных видов использования, то для изменения ВРИ нужно еще получить разрешения от местной администрации.
Прежде чем вообще что-либо предпринимать, прочитайте сначала теорию и требования для перевода.
Важная теория
- У каждого земельного участка есть ВРИ (вид разрешенного использования) — п. 2 ст. 7 ЗК РФ и п. 4 ст. 37 ГрК РФ. Моя статья написана как раз о том, как изменить нынешний вид разрешенного использования участка на другой вид, а именно на ИЖС (для индивидуального жилищного строительства). Под переводом в ИЖС я это буду иметь в виду. В законе нет такого вида разрешенного использования как СНТ. Садовое некоммерческое товарищество (СНТ) — это добровольное объединение граждан для ведения ими садоводства и огородничества, которое оформлено в некоммерческую организацию. Поэтому неконкретно писать о переводе участка «из СНТ в ИЖС». Далее я буду писать по-другому. С 2019 года дачные участки теперь бывают только двух видов относительно их ВРИ — садовые или огородные (п. 7 и 8 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ). Теперь в законе нет такого понятия как дачный участок. При этом собственниками/пользователям участков ничего менять не нужно. Если участок имеет ВРИ как «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного строительства», «садовый земельный участок», «для садоводства» или «для ведения садоводства», он автоматически становится «садовым» — п. 7 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ. Если участок имеет ВРИ как «огородный земельный участок», «для огородничества» и «для ведения огородничества», он автоматически становится «огородным» — п. 8 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ. Все вышеуказанное не означает, что участки нельзя перевести в ИЖС. Все зависит от их ВРИ. В 95% случаях при садовых участках это разрешено сделать. С остальными наоборот — в 95% случаях перевести огородные участки в ИЖС не получится. Хотя все равно стоит это проверить по инструкции ниже. Пока обо всем по-порядку.
ВРИ и категория в выписке из ЕГРН Другие статьи
Требования для перевода
- Участок должен стоять на кадастровом учете— п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Подробная инструкция как это проверить — ссылка.
- Границы участка должны быть установлены в кадастре— пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Наша инструкция — как узнать установлены ли границы.
Примеры участков
С установленными границами
Границы не определены
Шаг №1 — Узнаем название территориальной зоны участка
Это нужно, чтобы определить — является ли ИЖС в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования. Если ИЖС будет указан как один из основных ВРИ — инструкция по переводу будет одна, если как один из условно разрешенных — инструкция другая. А если ИЖС вообще не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, тогда перевести участок в ИЖС не получится.
Узнать территориальную зону помогут Правила застройки и землепользования (ПЗЗ) + карта зонирования. Все это называется градостроительным регламентом — ст. 36 ГрК РФ. У карты зонирования бывает несколько названий — генеральный план местности, карта градостроительного зонирования, градостроительное зонирование и т.п.
ПЗЗ устанавливает местная администрация — п. 1 ст. 8 ГрК РФ. Следовательно ПЗЗ везде разные.
Для примера я определю территориальную зону для земельного участка с кадастровым номером 50:14:0070228:3. Точный адрес — Московская область, Щелковский район, дп. Загорянский, ДСК «Загорянский», ул.
Крупской, уч-к 17а. Участок имеет категорию «Земли поселений (земли населенных пунктов)» и ВРИ «Для ведения дачного хозяйства».
Совет: искать ПЗЗ и карту лучше на компьютере или ноутбуке, чем на смартфоне или планшете. Во-первых, чаще всего сайты и документы для поиска не оптимизированы под мобильные устройства. Во-вторых, обычно карты много весят, поэтому на телефонах часто тормозят. Приступим:
-
Сначала нужно запомнить точное местоположение участка на публичной кадастровой карте Росреестра. Я советую воспользоваться Roscadastr.com.
Хоть это и неофициальный сервис, но в нем гораздо удобнее пользоваться картой — она быстрее грузится, есть название улиц и других объектов. Все это облегчит поиск участка. Вбейте кадастровый номер участка в поле поиска (он слева сверху карты) и кликните «Найти». Кадастровый номер участка найдете в свидетельстве о собственности или выписке из ЕГРН (образцы). Также можно визуально найти свой участок.
Участок для примера Запоминаем ориентиры вокруг участка — контуры границ местности, расположение дорог, озер, название улиц. Для этого уменьшите карту. Поблизости моего участка есть озеро и интересный контур местности (резкий угол). Ориентиры вокруг участка 
Другие статьи
«Дачная амнистия» — что это за закон, какая недвижимость попадает под его действие и до какого года действует
Теперь ищем местное ПЗЗ и карту с градостроительными зонами. Обычно их выкладывают на сайте местной администрации и сервисе ФГИС ТП. Сначала попробуем через сайт администрации. В поисковике Яндекса или Гугла наберите примерно такой запрос — «правила застройки и землепользования администрация + название области, района и населенного пункта, рядом с которым находится участок». У меня получилось так — «правила застройки и землепользования администрация московская область щелковский район загорянский».
Первый результат оказался верным — это был сайт администрации Щелковского района, к которому относится поселок Загорянский. Ссылка на сайт администрации Если не удалось найти ПЗЗ на сайте администрации, можно воспользоваться сервисом ФГИС ТП. 1) В меню выберите «Документы», затем «По территории». 2) В правом поле поиска вбейте по одной букве название муниципального района и выберете его из полученных ответов. Поиск работает кривовато, поэтому название пишите по одной букве и тогда выйдет правильная формулировка.
Мне нужен был щелковский район. В моем случае помогло когда я начал вбивать Щелков и появился в итоге Щелковский городской округ. 3) В левом поле поиска вбейте слово «правила», чтобы не отображались другие документы, кроме ПЗЗ.
4) Кликните на нужный результат. 5) Скачайте нужные документы — лучше сразу одним архивом по кнопке снизу.
Пример поиска
Я же свои ПЗЗ и карту нашел на сайте местной администрации. Архив с ПЗЗ Распакуйте архив и откройте все файлы подряд, чтобы найти нужные документы. В моем случае ПЗЗ и карта назывались одинаково — «ПЗЗ Загорянский».
Только ПЗЗ были в текстовом формате PDF, а карта в JPG. ПЗЗ и карта Открываем карту и ищем свой участок по тем ориентирам, которые мы запомнили из кадастровой карты. Я свой нашел по контуру местности в виде резкого угла и озера.
По таким ориентирам я нашел свой участок
На Кадастровой карте
На Карте зонирования
Далее узнаем название территориальной зоны. Краткое название указывают на самой карте, а полное названием с краю. Краткое название моей зоны — Ж-2, а полное я нашел в левой части карты — Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами.
Название зоны
Короткое
Полное
Территориальную зону определили, теперь нужно в ПЗЗ узнать способ перевода.
Шаг №2 — Ищем в ПЗЗ описание зоны, чтобы узнать способ перевода
Открываем ПЗЗ и ищем название вашей территориальной зоны. У меня этот раздел назывался «Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами». Если что, в pdf документах можете воспользоваться поиском.
В описании каждой зоны есть таблицы с таким названиями — «Основные виды разрешенного использования» и «Условно разрешенные виды использования». Смотрим в какой из этих таблиц есть ИЖС (для индивидуального жилищного строительства). В моем случае ИЖС был указан как один из Основных видов разрешенного использования.
Там же были перечислены минимальный и максимальный размер для участка — от 4 до 40 соток, минимальные отступы между границами участка и построенного дома на нем — 3 метра.
У меня ИЖС один из основных ВРИ
Если в таблице написано ИЖС как один из основных или условно разрешенных видов использования, то участок можно будет перевести в ИЖС, т.е. поменять его нынешний ВРИ на ИЖС. Следующий этап — запросить выписку из ИСОГД.
Если ИЖС нет в таблицах, значит изменить ВРИ участка не получится. В теории можно внести изменения в ПЗЗ населенного пункта — ст. 33 ГрК РФ.
Для этого нужно подать соответствующее заявление в местную администрацию. Этот вопрос будет рассматривать специальная комиссия. Но на практике комиссия не будет выносить положительное решение из-за одного земельного участка.
К сожалению, такая ситуация на сегодняшний день.
Шаг №3 — Запрашиваем выписку из ИСОГД
Данная выписка нужна, чтобы доказать что зона участка действительно предусматривает ИЖС как основной или условно разрешенный вид использования. Полное название — выписка из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).
Выписку можно получить в отделе архитектуры местной администрации или в отделениях МФЦ «Мои Документы». Если участок находится в поселке, идем в администрацию поселка. Если в черте города — в Департамент/Комитет градостроительства. Можно ли в вашем населенному пункте обратиться в МФЦ — это лучше уточнить в самом отделении МФЦ. У них есть справочный телефон, можете позвонить.
Инструкцию взял отсюда.
Обращаться за выпиской можно одному из собственников участка, всем идти необязательно. С собой нужно взять паспорт + бумажная выписка из ЕГРН на земельный участок, в которой обязательно должны быть указаны координаты участка + деньги на оплату госпошлины. Сотрудник даст на подпись заявление о предоставлении сведений из ИСОГД.
После выдаст расписку/опись.
Госпошлина за выдачу выписки ИСОГД составляет 1000 рублей (пп. 3 п. 24 Постановление Правительства РФ от 13 марта 2020 г. №279. Каждая администрация работает по-разному, поэтому оплатить ее могут попросить двумя способами: до или после подачи заявления. Во втором случае заявителю отправят реквизиты на оплату на электронную почту (e-mail).
Главное сохранить квитанцию/чек.
Срок выдачи выписки везде разный . Если участок находится в поселке, ее должны дать в течение месяца — п. 2 ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ. На практике за 2 недели.
Если участок в черте города, срок устанавливает местная администрация. Например, в Москве — 5 рабочих дней, в Санкт-Петербурге — 14 рабочих дней.
Когда пойдете забирать выписку, возьмите с собой паспорт и расписку/опись.
Шаг №4 — Действуем по ситуации
Все зависит от того, как указан ИЖС в ПЗЗ:
Ситуация №1: ИЖС указан как один из основных видов разрешенного использования
Тогда нам остается только подать документы в Росреестр для изменения нынешенего ВРИ участка на ИЖС — инструкция ниже.
Ситуация №2: ИЖС указан как один из условно разрешенных видов использования
Здесь посложнее. Для изменения ВРИ придется получить разрешение от местной администрации. Вся процедура описана в ст.
39 ГрК РФ. Для этого создана специальная комиссия. Заседаний будет несколько.
Предупреждаю сразу: получение разрешения проходит несколько этапов. На каждом из них в переводе могут отказать. Например, в товариществе все участки только садовые.
Чтобы участок стал для постоянного проживания (а не просто под огород), администрации товарищества для этого придется развивать соответствующую инфраструктуру. Часто администрация не захотят этим заниматься и откажут в изменении ВРИ.
Если участок в поселке, нужно идти в администрацию поселка. Если в черте города — в городскую администрацию (не районную). В некоторых городах можно подать документы через МФЦ («Мои документы»), а оттуда их отправят в администрацию.
- Все собственники участка или доверенное лицо обратиться в местную администрациюи подать следующие документы (оригиналы и копии):
- Заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования; В заявлении нужно указать причины для изменения ВРИ. Форма заявление веде своя, образец дадут там же.
- Паспорта собственников. Если одному из них меньше 14 лет — его свидетельство о рождении;
- Выписку из ИСОГД;
- Бумажную выписку из ЕГРН на участок. В ней должны быть отображены координаты границ участка;
- Договор основания на участок; Например, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.п. Документ, на основании которого гражданин стал собственником.
- Несколько фотографий своего и соседних участков (5 — 6 штук). Можно распечатанными на обычной бумаге;
- Нотариальную доверенность, если обращается доверенное лицо. Паспорт доверителя при этом не нужен.
Сотрудник заберет документы и взамен выдаст расписку/опись.
Теперь можно приступать к последнему шагу.
Шаг №5 (последний) — Регистрируем изменения ВРИ в Росреестре
Услуга называется внесение изменений в запись ЕГРН на недвижимое имущество.
Обращаться можно в любое отделение МФЦ «Мои Документы» благодаря экстерриториальному принципу — Распоряжение Правительства РФ от 16 февраля 2021 г. № 372-р. Если в населенном пункте нет МФЦ, можно подать документы напрямую в отделения Росреестра (Регистрационная палата).
Инструкция с МФЦ или Росреестром не различается, но я ниже описал про МФЦ, потому что это более распространенный случай.
- Всем собственникам участка или доверенному лицу следует обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы. Госпошлина — 350 рублей (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты для оплаты и кассу предоставят там же. Комиссия составит в районе 50 рублей. Дополнительно можно заказать на участок новую выписку из ЕГРН. В ней будет указано, что теперь ВРИ участка изменится. Она стоит 460 рублей. Ее отдадут после окончания услуги по изменению ВРИ. После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику предоставить:
- Паспорта собственников или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности паспорт доверителя показывать не нужно;
- Выписку из ИСОГД. Она требуется в любом случае.
- Разрешение администрации о переводе (только если ИЖС как условно разрешенный вид использования);
- Правоподтверждающий документ на участок: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН. По закону необязательно приносить такие документы, но некоторые сотрудники настаивают их показать;
- Чек об оплате госпошлины.
Понравилась статья? Пожалуйста, поставьте лайк 😉
Есть вопросы?Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):
Как перевести участок из СНТ в ИЖС: особенности переоформления с учетом категории земли
Какие документы необходимы для перевода участка из СНТ в ИЖС
Собственнику потребуется предоставить следующий перечень документов:
- Копию паспорта собственника участка.
- Ходатайство о смене статуса земли.
- Выписку из ЕГРН, подтверждающая право собственности.
- Письменное согласие других собственников участка (если они имеются).
Если участок принадлежит двум или трем владельцам, при этом кто-то из них не соглашается на смену статуса, его дальнейшее оформление будет невозможно. Необходимым, но не обязательным документом является заключение экологической экспертизы. Владелец может провести его за счет личного обращения в уполномоченную организацию, либо проверку организуют местные органы власти, уже после приема основного пакета документов.
Подать документы может лично собственник или его представитель, при условии наличия доверенности, заверенной нотариально. Не исключено одновременное обращение нескольких собственников, осуществляющих перевод статуса земли совместно.
Последовательность действий
Заявление подается лично в орган исполнительной власти муниципального образования.
Орган местного самоуправления принимает решение по заявлению в течение определенного в законодательстве срока, после чего заявителю выдается ответ.
Необходимые документы
В силу положений нормативно-правовых актов в области перевода участков в другую категорию к ходатайству правообладателю садового участка нужно приложить:
| Паспорт гражданина РФ, подтверждающий личность заявителя | и разрешение главы администрации населенного пункта |
| Кадастровый паспорт участка | Правоустанавливающие бумаги на него |
| Выписку из кадастра | содержащую информацию об участке, возможность изменения категории земли на другую; |
| Выписку из единого государственного реестра юридических лиц | или индивидуальных предпринимателей |
| Основание возникновения права собственности | владельца земельного участка |
| Заключение экологической экспертизы | если переоформление участка, должно осуществляться в соответствии с требованиями нормативных актов |
| Согласие собственника земли | на процедуру ее перевода в другую категорию |
| Расчеты | потерь сельхоз. продукции |
Сроки перевода
Орган государственной власти субъекта в случае принятия положительного решения по заявлению собственника дачного участка выдает ему акт о переводе участка из одной категорию в другую.
Такое заявление рассматривается соответствующими органами в течение:
| двух месяцев | муниципальными органами |
| трех месяцев | органом исполнительной власти субъекта |
Начало течения срока отсчитывается со дня принятия органом местного самоуправления заявления, если иное не установлено нормами действующего законодательства.
После истечения вышеуказанного срока правообладателю участка направляется решение о переводе дачного участка под ИЖС или отрицательное решение по его ходатайству.
Образец заявления
На законодательном уровне установлен правовой режим в отношении всех категорий земельных участков, включая земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения.
Но такая процедура воплощается в жизнь достаточно редко.
Для осуществления перевода дачного участка под земли ИЖС подается заявление, которое составляется в письменной форме на имя главы местной администрации.
В заявлении должны быть указаны следующие сведения:
| Сведения о принадлежности участка | конкретному лицу |
| Категория земель | существующая, и в какую нужно перевести земельный надел |
| Для чего требуется смена назначения | и правового статуса |
| Кадастровый номер | участка, который требуется перевести в иную категорию |
| Кадастровая стоимость участка | ориентированная на среднее значение кадастровой стоимости, определённой по муниципальному образованию |
Заявление подписывается заявителем, на нем ставится дата его подачи.
Видео: Как изменить целевое назначение земли под ИЖС:
Шаг №4 — Действуем по ситуации
Все зависит от того, как указан ИЖС в ПЗЗ:
Ситуация №2: ИЖС указан как один из условно разрешенных видов использования
Здесь посложнее. Для изменения ВРИ придется получить разрешение от местной администрации. Вся процедура описана в ст. 39 ГрК РФ. Для этого создана специальная комиссия.
Заседаний будет несколько.
Предупреждаю сразу: получение разрешения проходит несколько этапов. На каждом из них в переводе могут отказать. Например, в товариществе все участки только садовые. Чтобы участок стал для постоянного проживания (а не просто под огород), администрации товарищества для этого придется развивать соответствующую инфраструктуру.
Часто администрация не захотят этим заниматься и откажут в изменении ВРИ.
Если участок в поселке, нужно идти в администрацию поселка. Если в черте города — в городскую администрацию (не районную). В некоторых городах можно подать документы через МФЦ («Мои документы»), а оттуда их отправят в администрацию.
- Все собственники участка или доверенное лицо обратиться в местную администрацию и подать следующие документы (оригиналы и копии):
- Заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования; В заявлении нужно указать причины для изменения ВРИ. Форма заявление веде своя, образец дадут там же.
- Паспорта собственников. Если одному из них меньше 14 лет — его свидетельство о рождении;
- ;
- Бумажную выписку из ЕГРН на участок. В ней должны быть отображены координаты границ участка;
- Договор основания на участок; Например, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.п. Документ, на основании которого гражданин стал собственником.
- Несколько фотографий своего и соседних участков (5 — 6 штук). Можно распечатанными на обычной бумаге;
- Нотариальную доверенность, если обращается доверенное лицо. Паспорт доверителя при этом не нужен.
Сотрудник заберет документы и взамен выдаст расписку/опись.
Теперь можно приступать к последнему шагу.
Категории наделов
В зависимости от своего предназначения, абсолютно все земли в Российской Федерации разделены по правовому статусу. В соответствии с ним устанавливаются возможности и правила владения участком, его застройкой, а также обязательства администрации развивать на нем соответствующую инфраструктуру.
Наделы могут быть:
- Общественного назначения:
- Сельскохозяйственные – для развития животноводства и иного хозяйства;
- Поселения – для застройки и проживания;
- Территории запаса – переходят из статуса государственного назначения в общественного, только при смене статуса.
- Государственного назначения:
- Особо важные и охраняемые территории – заповедники, заказники;
- Лесные и водные;
- Специального назначения – земли для объектов обороны, радио и телевещания и т.д.
- Обустраивать территории и проживать на них, возможно только в случае, если они относятся к наделам общественного назначения.
- Наделы государственного назначения в исключительных случаях подвергаются смене статуса. На их территории запрещена застройка. Проживание, регистрация и их использование для развития животноводства и иного хозяйства.
Одной из разновидностей СНТ является дачное некоммерческое партнерство ДНП. Однако участки ДНП всегда располагаются на территории поселений.
Разницы между их правовыми статусами практически не существует, за исключением некоторых особенностей:
- СНТ имеет более плодородные земли;
- СНТ располагается в более живописных районах;
- Участки СНТ стоят дороже ДНП.
Однако данные отличия являются не юридическими, а условными.
На участках, предназначенных для проведения садовых работ, можно строить объекты недвижимости, необходимые для проживания на участке в летний период.
Участок СНТ – это земля сельскохозяйственного назначения. Когда появилась возможность вставать на регистрационный учет по адресу дачных участков, разница между двумя категориями земель почти исчезла.
Но назначение от этого не поменялось, СНТ – это садовое коммерческое товарищество. Иными словами – дачные участки.
Как перевести землю из сельхозназначения в ИЖС в 2022 году
Как переводят земли сельхозназначения в ИЖС? Изменить статус допускается при наличии веских оснований. Решение принимается местной администрацией.
Это связано с тем, что в результате перехода снижается кадастровая стоимость земли, что в свою очередь отражается на доходе государства. Землевладельца обяжут компенсировать предполагаемые потери.
Чтобы однозначно ответить на вопрос о том, можно ли землю сельхозназначения перевести в ИЖС, нужно знать вид разрешенного использования конкретного надела. Возведение жилых постройках на землях СХН допускается при условии, что в качестве ВРИ участка в документах указано ведение одного из видов хозяйства:
Земли сельхозназначения предназначены для ведения деятельности, связанной с разведением и выпасом скота, выращиванием различных культур. Чтобы на таком наделе возвести коттедж, которому впоследствии будет присвоен почтовой адрес, надо земли сельскохозяйственного назначения перевести в ИЖС. Эту аббревиатуру расшифровывают как «индивидуальное жилищное строительство».
Особенность наделов такого типа заключается в том, что они всегда размещены в границах сел и других поселений. Законодательством РФ предусмотрено, что нецелевое использование участка грозит владельцу штрафом, а в некоторых случаях и конфискацией. Чтобы этого не произошло, прежде, чем начинать строительство, нужно произвести перевод земли из сельхозназначения в ИЖС.
О том, как это сделать, мы расскажем дальше.
- расположение в непосредственной близости от границ населенного пункта (это должно отображаться в генеральном плане застройки);
- нахождение участка на территориях, которые рассматривают в качестве резерва для расширения пределов того или иного поселения;
- не нанесение вреда недрам, в случае возведения постройки (должно быть соответствующее заключение экологов);
- отсутствие других противопоказаний на государственном уровне.
Все государственные угодья, расположенные на территории России, классифицируют по категориям. Это предусмотрено Земельным кодексом РФ. Разделение осуществляется с учетом возможного способа эксплуатации.
Она должна быть эффективной и не причинять вреда. Существует семь категорий угодий. Это предусмотрено ст.7 ЗК РФ. Существуют земли:
Срок выдачи выписки везде разный . Если участок находится в поселке, ее должны дать в течение месяца — п. 2 ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ. На практике за 2 недели.
Если участок в черте города, срок устанавливает местная администрация. Например, в Москве — 5 рабочих дней, в Санкт-Петербурге — 14 рабочих дней.
Если ИЖС нет в таблицах, значит изменить ВРИ участка не получится. В теории можно внести изменения в ПЗЗ населенного пункта — ст. 33 ГрК РФ. Для этого нужно подать соответствующее заявление в местную администрацию. Этот вопрос будет рассматривать специальная комиссия.
Но на практике комиссия не будет выносить положительное решение из-за одного земельного участка. К сожалению, такая ситуация на сегодняшний день.
Можно ли перевести участок из сельхозназначения в земли населенных пунктов? Очень маловероятно, потому что все зависит от желания местной администрации. Только администрация населенного пункта по собственной инициативе может присоединить к нему близлежащий кусок земли.
Тем самым изменить границы населенного пункта и внести их в генеральный план — пп. 3 п. 1 ст. 7 и п. 1 ст. 8 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ, п. 1 ст.
84 ЗК РФ и п. 1 и 2 ст. 24 ГрК РФ. Естественно из-за одного участка они этого делать не будут. И не факт при обращении к ним нескольких граждан. Ведь администрации придется многое менять, согласовывать, дополнять инфраструктуру — это долго и с очень маленьким процентом положительного исхода.
Поэтому проще, быстрее и дешевле купить другой участок, чем менять категорию у нынешнего. Или оставить все как есть.
Например, у нас садовый участок в 7 соток и имеет кадастровую стоимость в 2 млн.руб. Получается 285,7 тыс.руб. за сотку. Рядом с ним есть участок ИЖС в 10 соток и с кадастровой стоимостью в 3,8 млн.руб. Получается 380 тыс.руб. за сотку. Если садовый участок в 7 соток перевести в ИЖС, его кадастровая стоимость станет 7 * 380 тыс. = 2,66 млн.руб.
Значит при переводе нужно заплатить примерно 10% * (2,66 млн. — 2 млн.) = 66 тыс.руб.
Собственников уведомят о дате и времени проведения первого заседания комиссии. Оно будет в течение месяца после принятия заявления. Уведомление обязательно отправят почтой + сообщат по телефону или смской.
Порядок перевода
Для изменения статуса земельного участка необходимо обратиться в отдел администрации по работе с землей или в земельную палату по месту нахождения объекта. Основанием для изменения категории участка является желание собственника, но есть некоторые условия.
Если земельный участок разделен на доли, то необходимо предоставить в администрацию согласие от всех собственников, убедиться в отсутствии планов администрации в перспективе использовать земельный массив под сельскохозяйственные работы.
Процедура перевода участков СНТ в ИЖС:
- Необходимо подать заявление-ходатайство в органы муниципальной власти о переводе земли.
- Приложить документы (паспорт, выписку ЕГРН и другие документы по требованию администрации) и их копии.
- Решение выносится в течение одного-двух месяцев.
- Если в переводе отказано, то обязательно будет указана причина. Документ можно обжаловать в суде.
При переводе в ИЖС можно столкнуться с определенными трудностями, поскольку потребуется обязательное изменение генплана участка, а это долгая, сложная и дорогостоящая процедура.
Зачастую отказы поступают по причине удаленности земельного участка от населенного пункта. Такие ходатайства обжаловать практически невозможно.
Определение статуса
Садовые некоммерческие товарищества объединяют значительные группы землепользователей на основании коллективной собственности. К разряду используемых ими в СНТ земель относятся исключительно земли сельскохозяйственного назначения. Не путайте с земельным участком под личное подсобное хозяйство.
Некоторые граждане, желающие приобрести участок земли по привлекательной цене, игнорируют на первый взгляд малозначимые характеристики, не интересуясь назначением земельного участка.
Впоследствии такое легкомыслие приводит к разочарованию, а приобретение становится обузой.
Земли в СНТ нужно приобретать с ориентацией на преимущества, которые можно извлечь из земель этого типа назначения, чётко представляя себе последствия их приобретения. Ознакомиться со всеми видами земельных участков в РФ вы можете здесь.
Субъекты
Лица, осуществляющие владение участками на основании общего пользования. Их право на владение участком определяется членством в некоммерческом товариществе. Основой структуры является юридическое лицо, осуществляющее управление и распоряжение землепользованием.
Естественно, что данный вид права имеет слабую индивидуализированную основу.
Сила структуры – в её корпоративном характере, объединяющем элементы права отдельных членов в целостную систему права обладания земельным ресурсом высококачественных плодородных земель. Это значит, что все действия по распоряжению участком, такие как:
- бурение скважины для водозабора;
- проведение электричества;
- расширение дороги для подъезда к участку;
- аналогичные работы,
можно провести только общими усилиями или по согласованию с членами товарищества.
Дачные участки этого типа обладают более высоким статусом, чем, например дачные участки ДНП, где земли того же назначения имеют менее качественные характеристики и относятся к бюджетному варианту недвижимого имущества.
Назначение
Строить на землях СНТ можно дом любого типа, с гаражом и надворными постройками, если иное не предусмотрено внутренним уставом. Его возведение не будет регламентировано градостроительными ограничениями. Но при его возведении необходимо понимать – какие бы площади не соответствовали вашему строению – оно не получит статус капитального недвижимого объекта.
Всё дело в назначении земель. При их выделении для пользования СНТ предусматривалось не регламентируемое градостроительным контекстом строительство дачных домиков. Соответственно – разрешение на строительство и реализацию творческих планов у вас имеется.
Тем не менее, не забывайте, что специфика строения и его оформления по статусу не может выйти за рамки дачного участка.
Для многих дачников таковые правила – не помеха. Сегодня зачастую можно встретить картину, когда на фоне покосившихся избушек красуются современные коттеджи.
Однако нормы строительства могут быть оговорены во внутреннем уставе юридического субъекта СНТ. В настоящее время могут выделяться участки, которые предполагают исключительно строительство статусных капитальных строений.
Это условие фиксируется в документационном обеспечении товарищества и определяется в качестве положений договора, на основании которых имеется реальная возможность состоять в членстве.
Чем ИЖС отличается от СНТ
Понятия ИЖС и СНТ отличаются по целому ряду факторов. Предлагаем рассмотреть их в представленной ниже таблице.
| Критерий сравнения | ИЖС | СНТ |
| Категория постройки | Жилой дом | Дачный дом, хозпостройка |
| Адрес | Полноценный адрес | Название садового товарищества и номер участка |
| Возможность регистрации | Существует | Исключена |
| Наличие инфраструктуры | Обязательно | Не обязательно |
| Подключение электроснабжения | Обязательно | Осуществляется по возможности |
| Стоимость | Высокая | Доступная |
Участок под ИЖС подлежит застройке капитальным зданием с прочным фундаментом. Его возведение должно осуществляться по предварительному согласованию с уполномоченными организациями. Процедура регистрации дома длительная, по ее окончании собственнику выдается на руки правоустанавливающая документация.
Участок СНТ выделяется в пределах конкретного садоводства. Цель его использования – ведение хозяйственной деятельности (посадка растений, выращивание птицы, скота, пчеловодство). На территории участка возможно строительство сараев, небольших загонов и дачного домика. Их возведение не требует получения разрешительной документации, достаточно лишь одного желания собственника. После перевода участка, собственнику придется столкнуться с повышение суммы земельного налога.
В случае постройки дома и его введения в эксплуатацию, будет применен имущественный налог. Увеличение налоговых выплат является единственным недостатком перевода участка в ИЖС. При этом, не стоит забывать о том, что СНТ стоит значительно дешевле ИЖС, а это говорит о получении собственником значительной экономии денег.
Возможна ли смена категории земель?
Смена категоризации земель возможна и ее регулирует Земельный кодекс, а также Федеративный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Перед тем как начать процесс по смене одного типа земель на иной – точно взвесьте, действительно ли это так уж нужно. Выстроить коттедж вы сможете на обоих типах земель, но, например, к СНТ гораздо мягче требования СниПов к строительству.
Однако, если вам нужно прописаться в доме, то, конечно, вам необходим участок только ИЖС.
Что нужно делать, для того, что сменить тип СНТ в тип ИЖС?
Процедура смены вида назначения земли в ИЖС точно описана в Законе РФ № 172-ФЗ от 21.12.04 г.
Камнем преткновения может стать категория земли, на которой расположен ваш участок. Ведь ИЖС – это только тип разрешенного использования земель, но не их категория. Поэтому вначале уточните к какой категории земли он относится.
Если это земля с сельхоз нзначением, то придётся менять сначала саму категорию на населенные пункты, а это очень и очень сложно.
Земля населенного пункта находится в границах этого самого пункта и сменить категорию можно лишь расширив границы оного. Поэтому если ваш участок не имеет границ ни с каким поселением, то перевод такого типа земли практически невозможен.
Давайте рассмотрим саму процедуру смены типа земель на ИЖС:
Владелец, решивший сменить тип земли, подает прошение в уполномоченный исполнительный орган власти или орган местного самоуправления.В своем прошении вы перечисляете:
- какой тип земли сейчас указан в документах и на какой вы хотите его поменять;
- зарегистрированный кадастровый номер участка;
- документ, подтверждающий право владения землей;
- письменное обоснование о необходимости изменения категории.
Список документов, которые вы должны подать вместе с прошением:
- Выписка о земельном участке из гос. земельного кадастра, полученная не раньше чем за 10 дней до подачи прошения;
- Копия идентификационного документа: • для частных лиц – документ, удостоверяющий личность; • для юридических лиц – выписку из единого государственного реестра предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц;
- Выписку из Единого реестра государства о праве на недвижимое имущество и сделок с ним;
- Если это предусмотрено законом, то заключение эко экспертизы (государственной);
- Письменное согласие от правообладателя земли на смену ее типа;
- Расчет потенциальных потерь сельского или лесного хозяйств.
Прошение могут вернуть, если вы подали неполный пакет документов или такой, который не соответствует требованию. Если это так, то документы вернут в течение 30 суток со дня подачи, указав причину возврата. Основываясь на данных в прошении, будет вынесено решение и создан акт о смене категории. Также может быть получен акт об отказе, во избежание получения оного, изучите предварительно законодательство и убедитесь, что их нет для вашего случая. Все основания для отказа довольно четко прописаны в законе.Срок рассмотрения занимает от 2 до 3 месяцев.
После вынесения решения его обязаны сообщить вам на протяжении 14 дней.
Вот несколько примеров из наиболее распространенных случаев:
Вы член садового товарищества, которое находится в пределах территории населенного пункта. В этом случае, вы можете выйти из состава товарищества и потом оформить ИЖС на свой участок
Но нужно принять во внимание, что останется открытым статус использования инфраструктуры товарищества.
Если же ваш СНТ находиться на сельскохозяйственной земле, перевод этого участка в тип ИЖС производят только лишь после смены самой категории земли на землю поселений.
Как перевести дачный участок в ИЖС?
Многие люди хотят иметь свой собственный загородный дом и для этого они зачастую приобретают земельный участок, не ознакомившись с законодательством и руководствуясь при этом желанием сэкономить.
Случается так, что человек становится владельцем дачного участка, однако, на такой земле строительство жилого дома законом запрещено. И тут встает вопрос о переводе дачного участка под ИЖС.
Законодательная база изменения категории земель
Необходимость перевода дачного участка в категорию земель под ИЖС обычно возникает, если человек хочет перебраться жить в дачный район, в собственный частный дом, и возникает потребность в адресе и прописке.
Вся земля классифицируется согласно положениям Земельного Кодекса РФ и делится на несколько категорий. Вопрос о возможности перехода земли из одной категории в другую раскрыт в ЗК РФ и Федеральном законе № 172. Дачный участок можно перевести в ИЖС согласно ст.
83 ЗК РФ в том порядке, который изложен в ФЗ № 111.
Главное, чем отличаются дачные земли от земель под ИЖС кроме цены – их целевое назначение.
Дачные участки предназначены для ведения сельскохозяйственных работ, в то время как земли под ИЖС располагаются в черте населенного пункта со всеми необходимыми коммуникационными средствами и предполагают возведение жилого строения.
Для того, чтобы участок получил статут ИЖС его переводят из категории земель сельскохозназначения в категорию земель населенных пунктов.
Важно, чтобы участок располагался в поселении или хотя бы входил в предполагаемые границы его будущего расширения. Если участок не входит в эти границы, перевод невозможен.
Следуя изложенному в нормативно-правовых актах, которые описывают правила перевода категории земель из одной в другую, это мероприятие возможно, при соблюдении следующих факторов:
- участок является собственностью заявителя;
- земля находится в собственности муниципалитета и не используется для сельского хозяйства;
- земля находится в собственности субъекта страны;
- участок имеет целевое назначение.
Что касается самого участка, то он обязательно должен быть:
- с развитой инфраструктурой;
- оборудован коммуникационными системами;
- с налаженным транспортным сообщением;
- с доступным источником воды.
ИЖС расшифровывается как индивидуальное жилое строительство, на земле с таким статусом можно построить дом при условии:
- максимальное количество этажей дома — 3;
- в нем будет проживать только одно семейство;
- дом должен быть построен в течение трех лет;
- ему обязательно будет присвоен адрес.
Полный перечень требований содержится в СНиП по ИЖС.
Процедура перевода земли из категории дачных земель в ИЖС
Оформление производится в следующей последовательности:
- подготовка документов;
- установление границ участка;
- передача документов и в случае одобрения — постановка на кадастровый учет.
Рекомендуется проводить перевод всем садовым кооперативом, так как в одиночку это сделать сложнее.
Документы, которые необходимо предоставить:
- паспорт заявителя и разрешение дачного товарищества;
- заявление;
- документы на землю, включающий кадастровый паспорт;
- выписка из Росреестра с информацией об участке;
- информация о праве собственности;
- заключение экологической экспертизы;
- согласие собственника на перевод участка в другую территорию;
- расчетные документы о возможных потерях сельхоз и лесной продукции.
Заявление должны рассмотреть в течение 5 месяцев, в том случае, если заявителей несколько, вопрос выводится на публичные слушания. В случае одобрения смены категории, владелец должен внести изменения в кадастр и в единый реестр.
Отказать могут, если:
- заявитель не является собственником участка;
- не были собраны все необходимые документы.
В этом случае можно обратиться в суд.
Ипотека на покупку дома с земельным участком очень выгодна.
В договоре аренды квартиры должны быть учтены некоторые обязательные нюансы. Подробно о них вы можете прочитать в этой статье.
Узнайте всю информацию про выписку из домовой книги в нашем материале.
Цены и сроки
В целом все проведенные процедуры потребуют платы в 10-15 т.р., в зависимости от регламента муниципалитета. Стоимость составляет 30% от кадастровой стоимости самой земли, которую можно узнать, зайдя на сайт Росреестра. Сроки обработки заявления могут составлять:
- 2 месяца документы проверяют органы местного муниципалитета;
- 3 месяца уходят на проверку органами государственной власти.
Таким образом, перевод дачного участка в земли под ИЖС вполне осуществим при соблюдении всех правил и рекомендаций, а затраченное время и деньги будут стоит конечного результата.