ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Федеральное законодательство
- Конституция РФ
- Кодексы
- Федеральные законы
- ФСБУ (ПБУ)
- Правовые акты министерств и ведомств
- Правовые акты Президента РФ
- Правовые акты Правительства
- Разъяснения государственных органов
- ГОСТы
- Cтандарты бухгалтерского учета для бюджетных учреждений
Законодательство субъектов РФ
- Акты законодательных (представительных) органов государственной власти субъекта РФ
- Акты главы субъекта РФ
- Акты исполнительного органа субъекта РФ
- Ведомственные акты
- Акты местного самоуправления субъекта РФ
Судебная практика
- Арбитражная практика
- Постановления Конституционного Суда РФ
- Определения Конституционного Суда РФ
- Решения высших судов
- Решения судов общей юрисдикции
Отраслевые документы
Справочник МСФО
Международные нормативно-правовые акты
Изменения в законодательстве

Дата редакции
Редакция не действует. Перейти в действующую.

Оглавление

Оглавление
Скачать архив
Скачать документ
Распечатать
Добавить в папку
Отслеживать документ
Справка

§ 1. Общие положения об аренде

Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Статья 607. Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 608. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Статья 610. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Статья 611. Предоставление имущества арендатору

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 614. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Еще по теме: Cт. 46 ч. 1 п. 3 что делать должнику

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Статья 623. Улучшения арендованного имущества

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

71908 71909 71910 71911 71912 71913 71914 71915 71916 71917 71918 71919 71920 71921 71922 71923 71924 71925 71926 71927

Статья 619 ГК РФ: досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает правила и условия досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Этот процесс включает в себя судебное разбирательство и может иметь серьезные последствия для обеих сторон — как арендодателя, так и арендатора.

Для арендодателя досрочное расторжение договора означает возможность прекратить исполнение договора до истечения установленного срока признанием его недействительным судом. Такой отказ влечет за собой различные правовые последствия для арендатора, включая возможность требования компенсации убытков, вызванных досрочным расторжением договора аренды.

Для юристов значимым является вопрос о составлении и оформлении искового заявления или соглашения о досрочном расторжении договора. Правильное и четкое изложение требований, соблюдение процессуальных формальностей и соблюдение правовых норм — это важные аспекты, которые следует учесть при подготовке искового заявления или соглашения.

Статья 619 ГК РФ также охватывает вопросы о рекомендациях при составлении искового заявления или соглашения о досрочном расторжении договора. Суды рекомендуют обратить особое внимание на соблюдение требований по форме и содержанию таких документов, чтобы защитить интересы клиента и обеспечить успешное расторжение договора.

Процесс досрочного расторжения для арендатора и арендодателя

В случае досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора, процесс может быть сложнее и требует более детального рассмотрения судом. Арендатор должен предъявить иск о расторжении договора и доказать наличие особых обстоятельств, препятствующих дальнейшему исполнению договора аренды.

Оформление досрочного расторжения договора аренды требует соблюдения определенных условий. В частности, в случае досрочного расторжения по требованию арендодателя, это может быть соглашение сторон, составленное в письменной форме. Соглашение должно быть оформлено в соответствии с требованиями законодательства и должно содержать все необходимые для расторжения договора сведения.

Расторжение договора аренды в юридическом смысле означает прекращение его действия до истечения срока его действия. Расторжение договора аренды может произойти как по соглашению сторон, так и по решению суда. В обоих случаях договор аренды прекращается от момента заключения договора, без каких-либо дополнительных требований и надбавок.

В случае досрочного расторжения договора аренды по требованию стороны, оформление расторжения должно быть проведено в письменной форме. Согласно законодательству, расторжение возможно лишь в случае наличия особых обстоятельств, препятствующих дальнейшему исполнению договора аренды.

Для успешного досрочного расторжения договора аренды, в случае досрочного расторжения по требованию арендодателя, юристы рекомендуют обращаться в суд. Рекомендуется обратиться к опытным юристам, которые окажут помощь в составлении иска, оценке возможных рисков и ведении дела в суде.

Советуем прочитать: Обстоятельства, смягчающие и отягчающие наказание в Уголовном праве: основные аспекты

Соглашение о расторжении: правила составления

Досрочное расторжение договора аренды может быть осуществлено по соглашению сторон. В случае досрочного расторжения договора аренды, соглашение о расторжении должно быть оформлено в письменной форме.

Соглашение о расторжении может быть как двусторонним, так и односторонним. Если арендодатель и арендатор согласны досрочно расторгнуть договор, то они составляют соглашение о расторжении, в котором должны быть указаны условия расторжения и согласия обеих сторон.

В соглашении о расторжении необходимо указать дату досрочного расторжения договора и все условия расторжения, о которых договорились арендодатель и арендатор. Согласно рекомендации юристов, в соглашении о расторжении договора арендодателя рекомендуется указать причину досрочного расторжения, чтобы избежать споров в будущем.

Также, важно отметить, что согласно статье 619 ГК РФ арендодателю следует сделать рапорт в суд об этом расторжении. Обращение в суд является необходимым для того, чтобы суд зарегистрировал факт расторжения договора аренды и предоставил возможность арендатору предъявить иск о признании договора аренды действительным в случае его несогласия с расторжением.

Таким образом, правила составления соглашения о расторжении договора арендодателя предусматривают письменную форму, указание причин досрочного расторжения и обязательное уведомление суда об этом расторжении.

Договор аренды без срока: сущность

Это значит, что арендатор может использовать арендованное помещение для своих нужд, пока не поступит требование арендодателя о досрочном расторжении договора либо иска об аренде помещения, который может быть подан судом. В случае отказа арендатора от досрочного расторжения договора арендодатель имеет право обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора.

Для расторжения договора аренды без срока требуется с соблюдением процессуальных правил составления и оформления иска, применяемых юристами при судебном разбирательстве. В случае удовлетворения требования арендодателя судом, договор считается расторгнутым после вынесения законченного судебного решения.

Одностороннее расторжение договора аренды без срока означает, что арендатор не может самостоятельно отказаться от исполнения договора и расторгнуть его без согласия арендодателя. Такое расторжение возможно только по решению суда.

Советуем прочитать: Онлайн-заявка на ипотеку в СберБанке: быстро и удобно подать заявку на ипотеку онлайн

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения

В статье 619 ГК РФ установлено, что договор аренды может предусматривать условие об одностороннем отказе от исполнения и без судебного иска, что значит, что арендатор может отказаться от исполнения договора ранее срока его окончания без составления отдельного документа, если такое условие было предусмотрено в договоре аренды.

Однако, стороны договора аренды могут договориться, что при досрочном расторжении договора аренды по указанному условию, арендатор будет обязан произвести определенные действия, такие как оформление акта о досрочном расторжении, предоставление рекомендации о продолжении аренды и т.д. Эти дополнительные условия должны быть ясно прописаны в договоре аренды и согласованы между сторонами.

Если арендодатель решает воспользоваться правом на односторонний отказ от исполнения договора аренды, это означает, что он имеет право расторгнуть договор аренды без судебного вмешательства или оформления дополнительных документов. Однако, это не означает, что арендодатель может произвольно расторгнуть договор аренды, ведь досрочное расторжение договора по требованию арендодателя регламентировано правилами Гражданского Кодекса РФ и требует соблюдения определенных процессуальных условий и процедур.

Для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, арендатору должны быть предоставлены уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, предупреждение о предстоящем расторжении, а также должен быть предоставлен определенный срок для исправления нарушений и направления возможных возражений. В случае, если арендатор не исправит нарушения или не предоставит возражения в указанный срок, арендодатель вправе инициировать процедуру досрочного расторжения договора аренды через суд.

Что ждет арендатора в случае невыполнения условий договора аренды?

При заключении договора аренды сторонам необходимо в строгом порядке выполнять свои обязательства. В случае нарушения любого из условий соглашения одной из сторон вторая вправе обратиться в суд и потребовать возмещения убытков, выплату неустойки, расторжения договора, выселения арендатора. Незнание законов, неумение ориентироваться в нормативной документации, пренебрежение возможностью урегулировать ситуацию в досудебном порядке порой достаточно серьезно усугубляют ситуацию.

О том, какие негативные последствия могут произойти из-за несоблюдения условий договора, мы увидим на примере судебного разбирательства Департамента городского имущества города Москвы с компанией «Лунный свет», в течение нескольких лет нарушавшей условия аренды. Ситуация привела к тому, что арендодатель не смог получить выгоды, на которые рассчитывал при подписании договора, и был вынужден обратиться в судебный орган. Дело № А40-169267/16 в Арбитражном суде г. Москвы.

Изучив материалы обеих сторон, суд принял решение удовлетворить все требования истца. Однако арендатор, в свою очередь, привел доводы о несоблюдении условий договора самим истцом.

По мнению ответчика, арендодатель не извещал об изменении арендной платы и завышал арендную ставку. Показания какой из сторон являются наиболее весомыми, сможет ли ответчик доказать свою правоту – рассмотрим поподробнее.

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд с иском к компании «Лунный свет». Истец требовал:

Взыскать арендную плату и пени, так как арендатор не оплачивал пользование помещением, площадью 559 кв. м, с февраля 2013 г. по июнь 2016 г. Долг компании составил 8,6 млн. рублей, пени – 1,3 млн. рублей;
Расторгнуть договор аренды;
Выселить ООО «Лунный Свет» из помещения.

Основанием Департамента для обращения в суд является задолженность арендатора, образовавшаяся вследствие невыплаты арендной платы, предусмотренной в договоре аренды. Ответчик с исковыми требованиями Департамента не согласился и изложил свои доводы в отзыве.

Обстоятельства дела

В марте 2007 года Департамент городского имущества города Москвы предоставил в аренду компании «Лунный Свет» нежилое помещение на ул. Енисейская. Сделка была закреплена сторонами на основании двух документов:

Договора аренды со сроком действия до 27 марта 2012 года. Договор зарегистрирован в ЕГРН;
Акта приема-передачи помещения.

Согласно условиям соглашения, компания «Лунный Свет» обязана оплачивать аренду за вычетом НДС каждый месяц до 5-го числа.

Кроме указанных документов, 14 марта 2012 года Департамент и «Лунный Свет» оформили дополнение к договору: компания приняла решение взять в аренду только площадь размером в 295 кв. м.

Доказательства нарушения условий договора

Юридическому лицу выгоднее брать в аренду помещение с меньшей площадью, если позволяют масштабы его деятельности. Но компания «Лунный Свет», подписав дополнительное соглашение к договору, не спешило освобождать ранее занятую площадь. Фактически арендатор продолжал пользоваться площадью 559 кв. м. Какие документы доказывают нарушение юридическим лицом положений дополнительного соглашения от 14 марта 2012 г.?

Во-первых, письмо от 15 марта 2017 г. от генерального директора компании «Лунный Свет», где за его подписью представлена информация об аренде 559 кв. м. Во-вторых, таким документом является акт осмотра от 11 августа 2016 г., подписанный арендатором.

Доводы ответчика

Арендатор не согласился с исковыми требованиями Департамента. Свои возражения ответчик аргументирует следующими доводами:

Во-первых, указывается на необоснованность завышения арендной ставки;
По словам ответчика, по договору Департамент мог увеличивать арендную плату не чаще одного раза в год, оповестив об этом письменно компанию. Однако извещения об изменении размера платы компания не получала;
Ответчик также выразил несогласие со ставкой, установленной с 2014 по 2016 годы, которая не должна была превышать 3 500 рублей за квадратный метр.

На чьей стороне суд?

Изучив доводы истца и ответчика, Арбитражный суд города Москвы принял сторону заявителя. Судья принял во внимание тот факт, что ответчик, компания «Лунный Свет», является микропредприятием, и ставка за аренду в сумме 3 500 рублей за один квадратный метр в качестве имущественной поддержки была действительной с 1 января 2013 г. по 30 июня 2014 г.

Последующее взимание арендной платы производилось согласно Постановлению Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. под номером 809-ПП.

С 1 июля по 31 декабря 2014 г. плата рассчитывалась исходя из рыночной ставки в размере 7 149 руб. / кв.м. Ставка была определена на условиях арендного соглашения.

С 1 января по 31 декабря 2015 г. рыночная ставка была равна 7 863 руб./кв.м. С 1 января по 31 декабря 2016 г. ставка увеличилась до 8 650 руб./кв.м.

Кроме того, Межведомственная комиссия по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства не получала соответствующего заявления от ответчика.

Еще по теме: Доверенность на распоряжение имуществом образец

Также Департамент представил суду все необходимые документы, подтверждающие, что компания «Лунный Свет» была своевременно уведомлена об изменении размеров платы за аренду.

Изучив представленные материалы, суд пришел к выводу, что с февраля 2013 по июнь 2016 годов «Лунный Свет» не выполняло свои обязательства, указанные в договоре аренды, и не платило на протяжении всего этого времени за фактически используемое помещение. В итоге задолженность компании составила 8,6 млн. рублей. Сумма является документально подтвержденной, и ответчик не смог ее опровергнуть ни в письменном отзыве, ни на судебном заседании.

Поэтому суд принял решение обязать компанию «Лунный Свет» выплатить арендодателю всю сумму.

Когда с должника взыскиваются пени?

При заключении сделки по аренде помещений в договоре стороны вправе предусмотреть условия выплаты неустойки. Согласно договору аренды между Департаментом и «Лунный Свет», компания обязана выплачивать пени при просрочке или неуплате арендного платежа. Пеня за один просроченный день равна в данном случае 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Условие было предусмотрено в договоре аренды и принято обеими сторонами сделки.

Статьей 330 ГК РФ предусматривает взимание неустоек, если одной из сторон договора не выполняются принятые условия.

Опираясь на пункты договора, истец насчитал пени с 6 июля 2013 по 30 июня 2016 годы в размере 1,3 млн. рублей и представил в суд соответствующий расчет.

Проверив документы и не получив от ответчика опровержения, суд принял решение также удовлетворить требование арендодателя о взыскании неустойки в указанном размере.

Расторжение договора судом

Статьей 450 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения договора через суд, если одна из сторон сделки посчитает действия другой стороны как серьезное несоблюдение условий договора. При этом значимым нарушением условий является такая ситуация, возникшая по вине одной из сторон и при которой другая сторона не получает рассчитанную при подписании договора плату (и выгоду соответственно).

Статья 619 ГК РФ дает право арендодателю расторгнуть договор, если арендатор дважды не внес в срок арендную плату.

В договоре между Департаментом и «Лунный Свет» предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть соглашение по односторонней схеме в случае неуплаты за аренду за два периода.

Так как истцом были представлены суду все материалы, подтверждающие неуплату за аренду, а ответчик не смог опровергнуть доводы заявителя, суд счел обстоятельства достаточными, чтобы признать нарушения условий договора значимыми. Поэтому требование арендодателя о расторжении соглашения также решено было удовлетворить.

Требование о выселении арендатора

Согласно статье 622 ГК РФ в случае, если договор аренды прекращается, арендатор возвращает владельцу помещение в том виде, в котором его принимал, либо в установленном договором состоянии.

В рассматриваемой ситуации, когда договор расторгнут, ответчик не имеет права продолжать распоряжаться арендуемым имуществом. На этом основании суд также решил удовлетворить требование арендатора, выселить компанию «Лунный Свет» и предоставить помещение Департаменту городского имущества города Москвы.

Послесловие

Организациям, арендующим помещения, необходимо строго соблюдать условия договора. В случае возникновения проблемной ситуации, которая влечет крупные денежные расходы, а другая сторона сделки намеревается решить вопрос через суд, необходимо принять все возможные меры по урегулированию проблемы в досудебном порядке. Это позволит, во-первых, избежать затрат в виде судебных издержек и начисления пеней, а также даст возможность договориться сторонам сделки о рассрочке платежей, пересмотре условий договора.

В рассматриваемой ситуации можно увидеть недостаточную подготовленность ответчика с юридической точки зрения. Компания не воспользовалась правом, предусмотренным статьей 333 ГК РФ, и не ходатайствовала об уменьшении неустойки. Доводы, приводимые ответчиком, являются необоснованными.

Своим решением суд показал, что несоблюдение условий договора не освобождает от обязанности выплаты полной величины арендной платы за период пользования и пеней.

Вопрос-ответ

Вопрос: Что если арендатор занял лишнюю территорию и нарушает условия договора?

Ответ: В соответствии со статьей 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. То есть, в заключенном договоре прописывается не только срок, оплата, но и дополнительные условия, к примеру, если это аренда земельного участка. Статья 615 п.1 ГК РФ также указывает, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия договора не определены, в соответствии с назначением имущества.

То есть, если выделено под аренду 15 соток земли, то пользоваться арендатор может только ими, даже если это прямо не прописано в договоре.

Если арендатор не соблюдает условия договора, а так же многократно или грубо их нарушает, то к нему применяется статья 619 ГК РФ, досрочное расторжение договора по требованию арендодателя. Все 4 пункта статьи конкретизируют вину арендатора. Однако, перед тем, как арендодатель захочет расторгнуть договор с арендатором, он должен направить ему письменную претензию, высказав пожелание об урегулировании ситуаций в разумный срок.

Разумный срок устанавливается самим арендодателем и должен исходить из сложившейся ситуации. Достижение максимума по разумному сроку считается 30 дней с момента направления претензии.

Вопрос: Как взыскать арендную плату после расторжения Договора аренды?

Ответ: Законодательство предусматривает взыскание арендной платы за весь период пользования имуществом (либо при наличии возможности — владения), о чем указывается непосредственно в Договоре. Досрочное освобождение помещения до истечения срока окончания договора (ст. 619 ГК РФ) не является основанием для отказа от уплаты. В случае, если арендатор не освободил занимаемое помещение, арендодатель имеет право истребовать плату за просрочку, возврата объекта аренды.

Судебный иск будет предъявлен со ссылкой на ст. 489, 607, 614, 622, 624 ГК РФ.

Исходя из судебной практики, правовые нормы указывают на обязательства арендатора уплачивать аренду до момента возврата имущества собственнику. Также по некоторым составленным условиям договора аренды оплата начисляется, пока помещение не будет приведено арендатором в надлежащее состояние. Но законодательно данная формальность не является аргументом для признания просрочки по возврату объекта аренды.

Данная ситуация как палка о двух концах. Недобросовестные арендодатели могут умышленно не принимать арендованное имущество, тем самым пытаясь затянуть сроки оформления Акта возврата объекта аренды, преследуя личную выгоду.

Вопрос: Какие неустойки в случае расторжения договора аренды со стороны арендодателя?

Ответ: Досрочно расторгая договор аренды, арендодателю необходимо осознавать всю ответственность, что тем самым, возможно, нанимателю наносятся финансовые убытки. Зачастую, вносится обеспечительный платеж, что подлежит возврату арендатору. Но все претензии сторон по уплате неустойки рассматриваются через обращение в Суд с предоставлением доказательной аргументации. Важно учитывать, что арендодатель обязан предупредить арендатора о своем намерении за три месяца до того, как откажется от договора аренды (ст. ст.

310, 395, 610, 620, 622 ГК).

Понятие договорной неустойки в правовом поле применимо, когда не исполняются надлежащие обязательства, а в данном случае договор аренды расторгается в одностороннем порядке. Сумма неустойки может быть заявлена любой, но Суд придерживается размеров возмещения в соизмеримости последствий и даже может отклонить исковое требование, сославшись на получение арендатором необоснованной выгоды. Меры ответственности применимые к арендодателю предусмотрены Законом «О защите прав потребителей» и главой 25 ГК РФ «Ответственность за нарушение обязательств».

Стоимость услуг

Прайс на выполнение проекта

Необходимые документы

Свидетельство о государственной регистрации права, либо договор купли – продажи, либо Выписка из ЕГРН, либо иной документ, подтверждающий вид права на недвижимость;
Договор аренды (в случае оценки арендованного имущества, либо оценки частичных прав);
Сведения об имеющихся обременениях (договор залога, долгосрочной аренды);
Технический паспорт на улучшение;
Поэтажный план;
Экспликация помещений к поэтажному плану;
Кадастровый паспорт земельного участка;
Справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости объекта на дату проведения оценки (собственником является юридическое лицо).

Настоящий перечень не является исчерпывающим и окончательно определяется нашими специалистами совместно с Заказчиком.

Почему нам можно доверять?

• Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
• Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
• Публичность. 5.000 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».

Записаться на консультацию

Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)

Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»

1 раз в месяц

Новости законодательства и финансов

Обновления видеоблога

Гражданский кодекс 619 и 620 статья

К основаниям одностороннего досрочного расторжения договора в комментируемой статье относятся: во-первых, непредоставление арендодателем имущества в пользование арендатору или препятствование пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или с назначением имущества.

ГК РФ Статья 619 Статья 619 310 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. По обязательствам, связанным с предпринимательской деятельностью, изъятия из этого правила могут быть установлены и договором.

Статья 619 относится к числу норм, наделяющих одну из сторон правом требовать (при определенных условиях) досрочного расторжения договора.

Важно Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора, предусмотренный в комментируемой статье, может быть дополнен как законом (см.
п. 3 ст. 611 ГК, п. 1 ст. 612, ст.

613, п. 1 ст.

616 ГК РФ), так и договором (п.
2 ст. 450 ГК РФ).

В договоре стороны вправе оговорить любые основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора, в том числе и не связанные с какими-либо нарушениями арендодателя.

К числу правомерно установленных в договоре оснований, не связанных с нарушением условий договора, практика относит, в частности, утрату арендатором производственной необходимости в использовании имущества.

В ч. 1 комментируемой статьи указывается на судебный порядок досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

Статья 620 гк рф. досрочное расторжение договора по требованию арендатора

Гражданского кодекса Российской Федерации 1. В комментируемой статье законодатель устанавливает специальные основания одностороннего расторжения договора аренды по требованию арендатора.
Их наличие не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя на основании общих положений ст. 450 ГК.

К основаниям досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в комментируемой статье относятся: 1) уклонение арендодателя от предоставления имущества в пользование арендатору препятствует пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или с назначением имущества (об обязанности арендодателя предоставить имущество и о состоянии, которому должно соответствовать сдаваемое в аренду имущество, см.

Статья 619 и 620 гк рф

Внимание Одним из обязательных требований при заключении соглашения выступает точное описание передаваемого имущества.
Субъектный состав В качестве сторон сделки выступают собственник или иной законный владелец (арендодатель) и пользователь (арендатор).

Участниками отношений могут быть физические или юрлица, а также государство, реализующее свои права через уполномоченные органы.
Арендодатель – собственник/законный владелец или лицо, управомоченное им/законом.

Арендатором, по общему правилу, может являться любой субъект.
Однако в ряде случаев законодательство может предусматривать ограничения.

Например, в договоре аренды организации или лизинговом соглашении оба участника должны быть предпринимателями (юрлицами).

Статья 620. досрочное расторжение договора по требованию арендатора

Следует обратить внимание на то, что этот перечень не может быть сокращен по соглашению сторон.
В то же время в договоре могут быть предусмотрены и другие дополнительные основания, но они во всяком случае должны быть связаны с существенными нарушениями обязательств со стороны арендатора.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК существенным признается нарушение обязательства одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В заключительной части ст. 619 указывается, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после письменного предупреждения арендатора о необходимости исполнить свои обязательства в разумный срок.

В противном случае суд может отказать в принятии иска к рассмотрению (п. 2 ст. 452 ГК).
ГК РФ — Требования арендодателя о досрочном расторжении договора в соответствии со ст. 619

ГК РФ как злоупотребление правом — Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя при несостоятельности (банкротстве) арендатора — Возможность расторжения договора аренды имущества по основаниям, предусмотренным ст.

ГК РФ, если право аренды находится в залоге — Примеры хозяйственных споров, в которых ст.

Если вещь предоставляется в прокат, одна сторона должна быть физлицом.

Ст. 619 ГК РФ: расторжение договора аренды Законодательство предусматривает ряд случаев, в которых отношения между субъектами могут быть прекращены досрочно.

Некоторые из них приведены в ст. 619 ГК РФ. Расторжение договоров допускается по требованию собственника (законного владельца), если пользователь:

Эксплуатирует имущество с существенными нарушениями условий соглашения либо неоднократным их допущением.
В значительной степени ухудшает состояние вещи.
Допустил неуплату суммы, установленной за эксплуатацию объекта, более двух раз подряд по истечении предусмотренного соглашением срока.
Не осуществляет капремонт имущества в установленный договором период.

Предъявляя требования в рамках нормы 619 ГК РФ, собственник/законный владелец должен доказать, что степень полезности свойств объекта в ходе его эксплуатации настолько снизилась, что это повлекло ущерб, при котором он лишается того, на что рассчитывал при совершении сделки.

Уклонение от внесения платы По смыслу нормы 619 ГК РФ, нарушением условий соглашения будет выступать просрочка погашения денежного обязательства не менее трех раз подряд.

В такой ситуации собственник может потребовать досрочного внесения платы.

При этом он сам устанавливает срок для этого, если иное не определено в соглашении. Собственник не может требовать внесения платы больше чем за 2 раза подряд.

Если пользователь продолжает уклоняться от исполнения обязательства, кредитор вправе расторгнуть договор.

Ст. 619 ГК РФ: судебная практика

К отношениям, которые касаются аренды, применяются правила гл. 34 ГК, если иное не предусматривается специальными нормами.

В соответствии с общим порядком, субъекты заключают соглашение, по которому одна сторона передает, а вторая принимает имущество на установленный срок в пользование и владение. При этом последняя выплачивает за это определенную сумму.

Она устанавливается соглашением сторон. Правила прекращения правоотношений, связанных с возмездным использованием вещи, определены в ст. 619,620 ГК РФ.

Особенности сделки

Арендатор в процессе эксплуатации объекта, переданного ему, может получать доход, плоды или создавать продукцию. Они являются его собственностью.

Предметом арендного договора выступает индивидуально-определенная вещь, которая не теряет своих свойств в процессе использования по назначению.

Одним из обязательных требований при заключении соглашения выступает точное описание передаваемого имущества.

Субъектный состав

В качестве сторон сделки выступают собственник или иной законный владелец (арендодатель) и пользователь (арендатор). Участниками отношений могут быть физические или юрлица, а также государство, реализующее свои права через уполномоченные органы.

Арендодатель – собственник/законный владелец или лицо, управомоченное им/законом. Субъект, у которого в хозяйственном ведении находится движимая вещь, может передавать ее в пользование иным лицам без согласия титульного обладателя.

Еще по теме: Вид на жительство РФ для граждан Казахстана

Арендатором, по общему правилу, может являться любой субъект. Однако в ряде случаев законодательство может предусматривать ограничения. Например, в договоре аренды организации или лизинговом соглашении оба участника должны быть предпринимателями (юрлицами).

Если вещь предоставляется в прокат, одна сторона должна быть физлицом.

Законодательство предусматривает ряд случаев, в которых отношения между субъектами могут быть прекращены досрочно. Некоторые из них приведены в ст. 619 ГК РФ. Расторжение договоров допускается по требованию собственника (законного владельца), если пользователь:

Эксплуатирует имущество с существенными нарушениями условий соглашения либо неоднократным их допущением.
В значительной степени ухудшает состояние вещи.
Допустил неуплату суммы, установленной за эксплуатацию объекта, более двух раз подряд по истечении предусмотренного соглашением срока.
Не осуществляет капремонт имущества в установленный договором период. Если сроки в соглашении не прописаны, то этот пункт нормы 619 ГК РФ действует в случаях, когда законодательство, иной нормативный акт, условия сделки предусматривают необходимость проведения ремонтных работ в разумные временные промежутки.

Стороны могут предусмотреть и иные основания для прекращения правоотношений досрочно. Арендодатель может требовать расторжения договора до окончания установленного в нем периода только после направления пользователю письменного уведомления о необходимости выполнения последним принятых обязательств. В извещении должны устанавливаться разумные сроки.

Прекращение правоотношений, связанных с использованием имущества за плату, допускается в случаях, установленных законодательством, прочими нормами или соглашением. Статья 619 ГК РФ предусматривает 4 основания. Первым является эксплуатация имущества с допущением нарушений.

Они могут быть неоднократными или существенными.

Последними считаются такие нарушения, которые влекут для другого участника такой ущерб, что при его возникновении субъект в значительной мере лишается того, на что он мог рассчитывать при совершении сделки. Ст. 619 ГК РФ действует, например, в случае, когда пользователь передал объект в перенаем без согласия собственника.

Ухудшение состояния вещи

По смыслу нормы 619 ГК РФ, под таким действием следует понимать поведенческий акт, вследствие которого объект становится неисправным. Другими словами, его состояние ухудшено до степени, превышающей нормальный износ.

Это, как правило, обуславливается невыполнением пользователем обязанности по поддержанию вещи в исправном состоянии, выполнению текущего ремонта, несению расходов на ее содержание.

Уклонение от внесения платы

По смыслу нормы 619 ГК РФ, нарушением условий соглашения будет выступать просрочка погашения денежного обязательства не менее трех раз подряд. В такой ситуации собственник может потребовать досрочного внесения платы.

Если пользователь продолжает уклоняться от исполнения обязательства, кредитор вправе расторгнуть договор.

Нюанс

Собственник может требовать досрочного расторжения соглашения и в том случае, если задолженность по оплате была погашена арендатором. Между тем законодательство ограничивает данное право.

Если собственник не предъявит требование о расторжении соглашения в разумный срок после погашения арендатором возникшей задолженности, он теряет данную возможность.

Данное положение подтверждается Постановлением Пленума ВАС № 73 от 17.11.2011 г. (п. 23, абзац 2).

Обязательства по проведению капремонта

Они могут предусматриваться непосредственно в арендном соглашении или в законодательстве. Кроме этого, стороны вправе установить срок, в который пользователь должен провести капремонт. Если он не определен, то в расчет принимается разумный период.

Им считается срок, который необходим для поддержания вещи в нормальном, пригодном к использованию состоянии.

Дополнительно

В соответствии с п. 25 Обзора Президиума ВАС № 66, в перечень оснований могут включаться и иные случаи. При этом список не может быть сокращен по договоренности сторон.

Законодательство допускает включение в соглашение оснований, не связанных с нарушениями обязательств.

Например, в судебной практике имеют место случаи расторжения договора по требованию собственника в связи с отнесением эксплуатируемого имущества в перечень реконструируемых объектов, производственной необходимостью использовать его самим законным владельцем и так далее.

Важный момент

Расторжение договора может осуществляться в судебном порядке по основаниям, не указанным в ст. 619, если инстанция признает их существенными. Так, Президиум ВАС указывает, что в качестве таких обстоятельств могут выступать невнесение платы однократно или неполная выплата установленной суммы.

В данном случае суд оценивает существенность нарушений.

Процедура

Расторжение договора включает в себя 2 этапа. На первом этапе заинтересованное лицо обязано соблюсти досудебный порядок. Такая необходимость прямо устанавливается в норме 619 ГК РФ.

Досудебный порядок предполагает направление уведомления пользователю с сообщением о необходимости исполнить принятое обязательство в разумные сроки.

Если арендатор не предпринял соответствующих мер для удовлетворения претензий, арендодатель направляет письменное уведомление о расторжении договора. Срок для получения ответа по общему правилу составляет 30 дней.

Заключение

Важно помнить, что период для исполнения обязательства пользователем должен быть разумным. Иначе ответчик имеет шансы доказать невозможность выполнения требований.

Если на первой стадии претензии собственника не удовлетворены, он направляет заявление в суд.

Разбирательство возможно только в случае соблюдения досудебного порядка, поскольку истцу необходимы основания для расторжения договора и документальное подтверждение уведомления пользователя.

Вопрос по ст. 619 ГК РФ

Между двумя юриками заключен договор аренды нежилого помещения. Арендатор неоднократно нарушал условие об оплате, у Арендодателя возникло желание расторгнуть договор. В договоре согласовано следующее условие:
«Договор подлежит досрочному прекращению:
…..
По инициативе Арендодателя:
…..
Ххх. В случае задержки арендной платы на срок долее 15 дней
…..
В случае расторжения договора Арендодатель извещает Арендатора письменным уведомлением в срок не позднее 30 дней до момента прекращения договора».

На мой скромный взгляд, такое условие не является условием о возможности одностороннего отказа от исполнения договора аренды в случае нарушения срока оплаты. Представляется, что речь идет о п. 3 ст. 619 ГК, п. 2 ст.

450 ГК — договор может быть расторгнут по решению суда (!) в случае, предусмотренном договором.
К сожалению, Арендодатель так не считает, полагая, что имеет право расторгнуть договор во внесудебном порядке. Намечается скандалЪ с мордобоем и выбрасыванием сотрудников в окна на мороз. Ситуация осложняется тем, что Арендатор обещает подтянуть для выселения прикормленных мусоров (читай бандитов).

Соответствующее письменное предупреждение Арендодатель уже направил.
Вопрос: может, я чего-то не понимаю?

#2 Lord_Mikler Lord_Mikler —>

Отправлено 20 January 2012 — 02:57

договор аренды действительно может быть расторгнут по обоюдному желанию во внесудебном порядке на основании 619 п.3.(более 2-х раз подряд, т.е. более двух платежей арендной платы) Но это действительно только в том, случае если арендатор готов расторгнуть договор аренды, если же нет то, направление письменного требования Арендодателя будет расценено именно как требование. Это же требование будет расценено еще как осуществление досудебного урегулирования спора. При нежелании арендатора расторгать договор, договор может быть расторгнут, только по решению суда.
Случаи с ментами и выбросом работников из окон скорее всего будут расценены как самоуправство.
Информация для размышлений. Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11 января 2002г. №66

#3 Alex King Alex King —>

Отправлено 20 January 2012 — 04:09

договор аренды действительно может быть расторгнут по обоюдному желанию во внесудебном порядке на основании 619 п.3.(более 2-х раз подряд, т.е. более двух платежей арендной платы) Но это действительно только в том, случае если арендатор готов расторгнуть договор аренды, если же нет то, направление письменного требования Арендодателя будет расценено именно как требование. Это же требование будет расценено еще как осуществление досудебного урегулирования спора. При нежелании арендатора расторгать договор, договор может быть расторгнут, только по решению суда.
Случаи с ментами и выбросом работников из окон скорее всего будут расценены как самоуправство.
Информация для размышлений. Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11 января 2002г. №66

Полностью согласен, вероятно Арендодатель неверно толкует приведенное условие как односторонний отказ. И в этом он не прав.

#4 Сатир Сатир —>

Отправлено 20 January 2012 — 07:32

договор аренды действительно может быть расторгнут по обоюдному желанию во внесудебном порядке на основании 619 п.3.

На основании п. 3 ст. 619 как раз в судебном порядке. Не вводите в заблуждение.

#5 mrOb mrOb —>

Отправлено 20 January 2012 — 08:19

Alex King , Вопрос: это все формулировки по поводу расторжения договора? При буквальном толковании: договор считается прекращенным в таком-то случае при уведомлении за такой-то срок. Т.е., думаю, арендодатель прав.

Сообщение отредактировал mrOb: 20 January 2012 — 09:24

#6 Grizly Grizly —>

Теперь дважды папа!

Отправлено 20 January 2012 — 12:57

Alex King ,
Судебная практика:
Скрытый текст

12. Односторонний отказ от договора аренды

Пункт 3 ст. 450 ГК РФ допускает возможность предусмотреть в договоре условие об одностороннем отказе от договора по инициативе стороны.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие, кроме предусмотренных данной статьей, основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении или в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
Хотя закон разделяет односторонний отказ от договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон, на практике возникли вопросы о том, ограничивает ли ст. 619 ГК РФ право сторон предусмотреть в договоре возможность одностороннего отказа от него, необходимо ли устанавливать в этом случае в договоре основания и условия для такого отказа и является ли такое условие договора аренды без указания оснований и условий для отказа действительным.

12.1. Вывод из судебной практики: Условие договора аренды о возможности одностороннего отказа арендодателя от договора без указания условий и оснований отказа является действительным.

Постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 N 13057/09 по делу N А40-87811/08-147-655
«. Воспользовавшись предусмотренным договором аренды правом на его одностороннее расторжение, торговый дом уведомлением от 01.04.2008 N 19/08 довел до сведения общества «Двуречье», что договор расторгнут.
В частности, суды пришли к выводу о том, что упомянутые действия управления не нарушают прав и законных интересов общества «Двуречье», так как в договоре аренды прямо предусмотрено право арендодателя расторгнуть его в одностороннем порядке.
Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций, указал, что отказ арендодателя от исполнения договора, а также основания и порядок его досрочного одностороннего расторжения по требованию арендодателя договором не установлены. Имеющаяся в договоре запись о том, что его действие может быть прекращено односторонним расторжением договора, не является соглашением сторон о возможности досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. В связи с этим суд кассационной инстанции счел, что управление не вправе было производить запись о расторжении договора при отсутствии соглашения сторон о его досрочном расторжении и наличии возражений со стороны арендатора.
Между тем судом кассационной инстанции не учтено следующее.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, определенных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Исходя из пункта 6.2 договора аренды его действие может быть прекращено до истечения указанного в пункте 6.1 срока в случае, предусмотренном пунктом 2.4.3 договора, а также односторонним расторжением договора.
Поэтому суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о наличии в договоре аренды условия о возможности его досрочного расторжения по требованию арендодателя.
Так как для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон, оснований считать действия управления по внесению в государственной реестр записи о расторжении договора аренды незаконными не имелось. «
Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 N 5782/08
«. Согласно пункту 2.2.1 договора арендодатель имеет право досрочно отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель отправляет арендатору извещение (заказным письмом с уведомлением о вручении) о принятом решении и требовании освободить объект. По истечении 30 дней с момента получения извещения арендатором договор считается расторгнутым.
Сбербанк России в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, являясь арендодателем и руководствуясь пунктом 2.2.1 договора, принял решение о досрочном отказе от исполнения договора аренды от 14.10.2005 N 4658, о чем известил общество и потребовал освободить спорное помещение.
На основе толкования названных норм суды пришли к выводу, что для одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок, по требованию арендодателя необходимо, чтобы закон или договор предусматривал основания или условия, при наличии которых такой отказ допускается. Договор аренды от 14.10.2005 N 4658 не содержит ни условий, ни оснований для одностороннего отказа от исполнения обязательств.
Однако данный вывод основан на неправильном толковании изложенных норм Кодекса, поскольку ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Кодекса не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Положения статьи 619 Кодекса развивают положения пункта 2 статьи 450 Кодекса и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, в том числе заключенном на определенный срок, предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения без указания оснований. В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Таким образом, вывод суда о недействительности спорного условия договора является необоснованным. «