Договор дарения широко используется в практике передачи недвижимости другому лицу. Процедура безвозмездна. Получатель квартиры не несет никаких финансовых обязательств по отношению к дарителю. Документ может предусматривать некоторые неимущественные условия, например право пожизненного проживания.
Обусловлен факт тем, что подобное право возникло до совершения акта безвозмездной передачи в дар жилья.
Составить дарственную можно на любого человека – родственника независимо от степени дальности родства, друга, знакомого. Включение условия о проживании на подаренной жилплощади дарителя до окончания его жизни является своеобразной защитой от выселения дарителя из квартиры или других махинаций.
- 1. Кому выгодна сделка?
- 1.1. Выгода для дарителя
- 1.2. Выгода для одаряемого лица
- 2.1. Порядок действий
- 2.2. Необходимые документы
- 2.3. Требования к оформлению договора и его образец
Кому выгодна сделка?
Договор дарения с дополнительным обременением имеет положительные и отрицательные моменты для обеих сторон. Законодательно права владельца, подарившего свое жилье, не защищены. Получатель вправе продать, передарить, сдать в аренду недвижимость.
Безвозмездность передачи по Гражданскому Кодексу не предусматривает возмещения, содержания или одновременного использования объекта передачи.
Проведение сделки дарения с сохранением возможности жить в квартире сохраняет право передающего лица на собственность и запрещает выселять его каким-либо способом. Часто к такому методу прибегают пожилые люди, которые хотят сделать подарок близкому человеку и продолжать жить в своем доме, квартире.
Выгода для дарителя
Главное преимущество сделки – пожизненное право проживания, эксплуатация жилья на свое усмотрение. К тому же после передачи квартиры подарившее лицо освобождается от уплаты взносов на капремонт и техническое обслуживание, некоторых коммунальных платежей. Это становится заботой нового владельца.
При этом по статье 558 Гражданского кодекса даритель сохраняет регистрацию.
Кроме собственного проживания, при подписании договора в его содержании можно предусмотреть ряд дополнительных условий: обязанность одаряемого проводить ремонтные работы, проживание третьих лиц – жены, мужа, других родственников. При невыполнении условий сделки даритель может через суд расторгнуть договор, основываясь на ст. 450 ГК РФ.
Есть в составлении договора и минусы для дарителя.
- пожизненное проживание;
- защита дарителя при ухудшении материального состояния;
- сохранение регистрации;
- бытовое использование помещения;
- внесение в договор некоторых неимущественных условий (например, проживание третьих лиц);
- права, обязанности, порядок пользования жильем закреплен документально;
- при продаже недвижимости подаривший ее не теряет права на проживание;
- право обжаловать акт дарения в суде.
- отсутствие какого-либо финансового возмещения за безвозмездную передачу жилья;
- нельзя запретить новому владельцу распоряжаться собственностью;
- нельзя обязать одаряемого ухаживать за дарителем.
Можно подарить не всю квартиру, а определенную часть с закреплением права владения оставшейся долей за дарителем при жизни. Условия проживания третьих лиц нужно обязательно прописать в договоре с указанием их количества, срока нахождения.
Дар по своему определению не может быть возмездным. Если собственник передает свое жилье другому лицу с условием выплаты ренты или пожизненного содержания, он не является дарителем, а становится рентополучателем, составляется договор ренты.
Выгода для одаряемого лица
Недвижимость получателю достается практически бесплатно. Одариваемый получает право свободно распоряжаться полученным подарком – передарить, сдать в аренду, продать. Он становится единственным законным собственником.
На подаренное имущество не может претендовать муж (жена), так как оно не считается совместно нажитым. Родственники со стороны дарителя, даже ближайшие (супруг, дети) не могут больше претендовать на квартиру. Недвижимость перестает быть объектом наследства.
Право собственности перерегистрируется на имя нового владельца. При этом он не обязан содержать и ухаживать за дарителем.
Сделка дарения, заключенная между родственниками, избавлена от уплаты налога на прибыль. Передача постороннему лицу предусматривает оплату в ФНС 13% стоимости квартиры для резидентов и 30% для нерезидентов. Право проживания предыдущего владельца пожизненное. Отчуждение (продажа, сдача в аренду) может быть проблематичным.
Мало кто захочет жить в помещении, где постоянно проживает предыдущий владелец. Получатель подарка обязуется соблюдать порядок использования жилой площади, обозначенный в договоре дарения. Иначе даритель может его аннулировать.
Оформление сделки
Договор дарения составляется в присутствии обеих сторон при условии полного их согласия со всеми пунктами. После подписания бумага должна пройти государственную регистрацию согласно ст. 574 Гражданского Кодекса. Дарение недвижимого имущества с сохранением права пожизненного в нем проживания зачастую единственная возможность защитить свои права для дарителя.
Передача по дарственной безвозмездна, значит, не требует материальной или имущественной компенсации предыдущему владельцу.
Допускается подписание документа доверенными лицами сторон. Представители подтверждают свои полномочия оформленной доверенностью. Для заключения договора дарения обращение к нотариусу не обязательно.
Порядок действий
Договор дарения с проживанием дарителя в квартире заключается в общем порядке. Составление дарственной с обременением пожизненного проживания проходит такие этапы:
- сбор необходимых документов;
- подготовка соглашения о передаче объекта недвижимости и подписание сторонами;
- регистрация в Росреестре подписанного документа;
- оформление права собственности на нового владельца квартиры.
В документе важно прописать пункты, обеспечивающие безоговорочные права дарителя на проживание в доме, квартире. Передача в дар жилья общей площадью допустима, если даритель является единственным владельцем. При совместной собственности подарить можно только ту часть недвижимого имущества, которым владеет даритель.
Допустим вариант письменного согласия совладельцев на совершение сделки, что должно быть заверено нотариально.
Необходимые документы
Для оформления договора дарения с правом пожизненного проживания дарителя понадобится предварительно собрать пакет документов. В перечень входит:
- документы, удостоверяющие личность участников сделки;
- три экземпляра самого соглашения на передачу жилья в дар;
- заявления участников сделки;
- справка о количестве зарегистрированных, проживающих в квартире лиц (выписка из домовой книги);
- техпаспорт на недвижимость;
- план участка, если в дар передается частный дом;
- свидетельство права собственности на передаваемый объект;
- справка из БТИ об инвентаризационной стоимости недвижимости;
- заверенное у нотариуса письменное согласие совладельцев (при их наличии);
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- справка из налоговой службы об отсутствии долгов;
- выписка из Росреестра о регистрации дарителя в качестве владельца.
ЧИТАЕМ ТАКЖЕ: справка о наличии или отсутствии недвижимости
Если жилье дарится лицу, не достигшему совершеннолетия, понадобится свидетельство о рождении. Интересы получателя дара, которому еще нет 14 лет, представляют родители, иные законные представители или органы опеки и попечительства. Передаваемая в дар квартира может быть совместно нажитым в браке имуществом.
В этом случае понадобится нотариально заверенное письменное согласие мужа, жены, долевого собственника на дарение. Без разрешения супруга дарственная оформляется только на ту часть недвижимости, которая принадлежит дарителю.
При подписании договора дарения с одной или обеих сторон доверенными лицами от них потребуется также предоставление удостоверяющих личность документов. Для подтверждения полномочий представлять интересы какой-либо из сторон нужно предъявить заверенную нотариусом доверенность.
Требования к оформлению договора и его образец
В судебной практике есть примеры оспаривания дарственной с правом пожизненного проживания. Если при оформлении документа не было допущено ошибок, оспорить его невозможно. Обязательные пункты, которые должна содержать дарственная:
- дата и место подписания;
- данные сторон;
- подробное описание недвижимости, передающейся в дар;
- пункт об отсутствии долгов по коммунальным платежам, ареста, обременения на передаваемый объект (за исключением права бывшего собственника проживать на жилплощади до кончины);
- указание на право пожизненного проживания дарителя в доме, квартире;
- согласие передающего в дар владельца жилья на совершение акта дарения с отметкой, что он на момент подписания находится в здравом уме.
Кроме пункта о пожизненном проживании передающего лица, в договоре по согласию сторон могут быть прописаны другие неимущественные требования. Например, проживание третьих лиц, являющихся близкими родственниками, но не владельцами жилья. Образец дарственной, предусматривающей пожизненное проживание дарителя, можно посмотреть или скачать (подробнее в статье: образец дарственной на квартиру).
Оформление договора дарения с правом пожизненного проживания дарителя
Договор дарения составляется для безвозмездной передачи недвижимого объекта другому человеку. Но не всегда у дарителя имеется другая квартира, поэтому возникает необходимость составить соглашение, по которому гражданин сможет проживать на уже подаренной жилплощади. Поэтому договор по дарению может включать дополнительные пункты, предусматривающие эти моменты.
- 1 Особенности договора
- 2 Спорные моменты
- 3 Выгоды дарителя
- 4 Выгоды одариваемого
- 5 Образец договора
- 6 Заключение
Особенности договора
Бабушки и дедушки, не желающие передавать жилье по наследству после своей смерти, предпочитают просто дарить объекты своим внукам или детям. Но они опасаются предательства со стороны родственников, поэтому для подстраховки заключают договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя.
Фактически возникает обременение, представленное запретом на продажу или иное использование полученного объекта до выполнения конкретного условия, представленного смертью бывшего владельца.
Такие ограничения связаны с опасениями дарителя, не желающего потерять все права на недвижимость. При составлении соглашения используется три варианта:
Бесплатная консультация Юриста
- Смешанный договор дарения. На основании его условий даритель может до конца жизни проживать в квартире, что обеспечивается частичным владением. Одариваемый не может создавать препятствия для бывшего владельца.
- Дарственная с правом пользования или владения. Текст содержит информацию о том, что даритель до конца жизни владеет имуществом, а после одариваемый получает подарок в свое безвозмездное пользованием.
- Договор с определением порядка пользования. При составлении документа указывается очередность владения имуществом, а также приводятся правила, на основании которых применяется квартира. По этому соглашению предполагается, что одариваемый станет владельцем объекта только через некоторый промежуток времени.
Важно! При составлении дарственной с пожизненным проживанием дарителя обременение не фиксируется в ЕГРН, но за последним закрепляется право на использование объекта, поэтому его нельзя выписать из квартиры.
Так как обременение не закрепляется в ЕГРН, то даже при наличии соответствующих сведений велика вероятность, что одариваемый оспорит такие условия сделки, поэтому сможет выписать и выгнать бывшего собственника из квартиры. Он сможет передать, продать или сдать в аренду эту недвижимость. Обуславливается это ст.
572 ГК, по которому дарение предполагает безвозмездность, а условия с обременением выступают в качестве возмездных, поэтому признаются ничтожными.
Спорные моменты
К минусам составления дарственной, по которой даритель планирует проживать в недвижимости, относится то, что такие условия легко оспариваются судом. Новый владелец сможет не только пользоваться, но и распоряжаться квартирой, поэтому легко обходит условия, прописанные в договоре. К основным спорным моментам относится:
- Разрешение проживать в квартире может признаваться возмездностью. Поскольку включается условие о том, что даритель сможет пользоваться имуществом одариваемого, то он получает от этой сделки определенную выгоду. Такое условие позволяет оспорить дарственную. Хотя даритель не требует каких-либо расходов или услуг, но возникает обременение, не позволяющее человеку распоряжаться полученным имуществом.
- Включение раздела о пожизненном проживании выступает нарушением прав одариваемого. На основании договора дарения гражданин получает имущество, которым может распоряжаться по своему желанию. Но поскольку дарственная содержит новое условие, то это нарушает права получателя дара.
По аналогичным случаям судебная практика отличается неоднозначностью, поэтому судьи становятся на сторону, как истцов, так и ответчиков. Нередко вовсе пункты о возможности пожизненного проживания дарителя выступали основанием для признания договора недействительным.
Справка! Если гражданин желает после дарения остаться в квартире, то желательно воспользоваться рентой с иждивением, что предотвратит разные судебные разбирательства и иные проблемы.
Выгоды дарителя
Человек, который дарит недвижимость с правом остаться в этой квартире до самой смерти, получает множество преимуществ:
- сохранение места для постоянного проживания;
- отсутствие возможности для выписки из недвижимости;
- расходы, связанные с содержанием жилья, перекладываются на одариваемого.
Недостаток представлен отсутствием полноценной правовой защиты от произвола получателя дара, который может оспорить пункт, относящийся к пожизненному проживанию.
Выгоды одариваемого
Человек, получивший недвижимость, сможет распоряжаться имуществом после смерти дарителя, а также оставить квартиру по наследству своим отпрыскам. Не приходится тратить деньги на содержание дарителя или оплачивать коммунальные услуги.
Гражданин, проживающий в квартире, не сможет вернуть себе имущество, а также срок его проживания ограничен продолжительностью жизни.
Образец договора
Процесс оформления сделки заключается в сборе документов, составлении дарственной с правом пожизненного проживания и передаче документации работнику отделения Росреестра. Одариваемый уплачивает пошлину в размере 2 тыс. руб., в результате чего недвижимость регистрируется на его имя.
В Росреестр передаются бумаги:
- паспорта и ИНН участников;
- дарственная, составленная в трех экземплярах;
- справка из БТИ;
- выписка из домовой книги, содержащая данные обо всех прописанных лицах;
- правоустанавливающие документы на квартиру от дарителя;
- доверенность, если интересы какого-либо участника представляет доверенное лицо;
- разрешение супруги дарителя на совершение сделки;
- квитанция об уплате полшины.
Внимание! Если одариваемый является родственником дарителя, то ему приходится уплачивать только пошлину в размере 2 тыс. руб., но если он является посторонним лицом, то дополнительно платится НДФЛ, причем размер налога составляет 13% от оценочной стоимости квартиры.
Договор дарения с пожизненным проживанием дарителя включает сведения:
- название документа;
- дата составления;
- место формирования;
- сведения об участниках;
- реквизиты паспортов граждан;
- контактные сведения, представленные адресами прописки и номерами телефонов;
- главное условие, заключающееся в возможности дарителя проживать в квартире до смерти;
- срок передачи предмета дарения одариваемому;
- права и обязанности, имеющиеся у каждого участника;
- обстоятельства, при которых договор дарения расторгается;
- порядок, на основании которого регулируются спорные вопросы и конфликты, причем часто предусматривается обязательный досудебный способ;
- список форс-мажоров, при которых невозможно выполнить те или иные условия дарственной.
Образец договора дарения с пожизненным проживанием дарителя выглядит так:
Заключение
Дарители при составлении дарственной могут включить условие о проживании на жилплощади до своей смерти, но такое условие может оспариваться одариваемым. Так как судебная практика по таким делам неоднозначна, рекомендуется пользоваться таким условием исключительно при условии, если между двумя участниками имеются доверительные отношения.
Может быть полезно:
- Юридический ликбез: можно ли оспорить дарственную на квартиру
- Когда можно передарить квартиру полученную по дарственной
- Все о сроках действия дарственной на недвижимость
- Размер госпошлины на договор дарения квартиры
- Основания и процедура отмены договора дарения
- Разъясняем какие документы нужны для дарственной на квартиру
Как оформить дарственную с правом пожизненного проживания дарителя
Дарственная с правом пожизненного проживания дарителя представляет собой договор, согласно которому недвижимое имущество передается во владение одаряемому от дарителя. При оформлении подобной сделки рекомендуется обратиться к образцу договора дарения с правом пожизненного проживания дарителя, который подразумевает некоторые условия неимущественного характера.
Статья 572 Гражданского кодекса РФ определяет факт дарения как акт безвозмездной передачи одним лицом (дарителем) другому лицу (получателю дара) какого-либо объекта имущественного права, принадлежащего дарителю на основании права собственности. Лицо, получившее в качестве подарка недвижимое имущество, освобождено от уплаты дарителю каких-либо средств за приобретенное имущество.
Плюсы и минусы дарственной с пожизненным проживанием
Дарственная на квартиру с правом пожизненного проживания дарителя обладает преимуществами и недостатками для обоих участников договорных отношений.
Согласно действующим нормам российского законодательства, указание такого ограничения в дарственной – необязательное требование, поэтому обременение не может быть зафиксировано в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Для лиц, которые впоследствии приобретут в собственность подобное жилье у одаряемого, такой «сюрприз» вряд ли станет приятной новостью. Для гарантированного соблюдения интересов дарителя дарственную необходимо дополнить условием, которое подтвердит его право на бессрочную регистрацию по месту постоянного проживания в отчуждаемом недвижимом имуществе. Этот пункт нельзя изменить даже после вступления нового владельца в право собственности.
Для безопасности и прозрачности сделки следует обзавестись справками, подтверждающими наличие или отсутствие проживающих на правах постоянной регистрации лиц, которые обладают правом пользования помещением даже после его продажи и смены собственников. Это положение закреплено в ст. 558 ГК РФ.
В случае пренебрежения одаряемым обязательствами по договору, в частности по обеспечению дарителя правом на проживание в подаренном жилом помещении, последний, ссылаясь на ст. 450 ГК РФ, оставляет за собой право обратиться в суд для отмены дарственной. Несоблюдение сторонами условий, зафиксированных в дарственной, влечет за собой судебные споры и возвращение имущества прежнему хозяину – дарителю.
Важно! На основании ст. 209 ГК РФ при вступлении дарственной в законную силу даритель не имеет права налагать на действующий договор новые ограничения и запреты, которые будут препятствовать полноправному распоряжению новым собственником (одаряемым) своим имуществом.
Выгода для дарителя
Выгодное обстоятельство для одаривающего лица – то, что обязанность оплаты коммунальных услуг для него отпадает, переходя к новому собственнику. Дарители недвижимого имущества, обладающие правом пожизненного проживания, относятся преимущественно к категории людей преклонного возраста, которые в качестве единственного источника доходов имеют пенсию и не находятся на обеспечении своих родственников.
После оформления дарственной с пожизненным проживанием одаряющего в отчуждаемом жилом помещении последний получает законное право быть прописанным на постоянной основе и проживать в нем со своими родственниками, указанными в договоре. Это могут быть супруг или супруга, дети, внуки.
При необходимости проведения ремонта жилого помещения все расходы ложатся на получателя дара. Это условие следует указать в дарственной. Даритель сохраняет за собой право вносить некоторые изменения и поправки в договор при условии, что они не нарушают права получателя дара, и он выразил свое согласие.
Выгода для одаряемого
Очевидная выгода для получателя дара заключается в безвозмездности сделки. Если и предусмотрены расходы, то они намного ниже стоимости подарка. Одаряемый наделен правами по передаче в дар, продаже, сдаче в аренду полученного жилого помещения.
Вместе с жильем он приобретает статус единственного законного собственника имущества, на которое не может претендовать супруг или супруга в случае расторжения брака, поскольку оно не считается совместно нажитым.
После передачи в дар объект имущества перестает быть источником наследства. В связи с этим даже первоочередные родственники лица, осуществившего передачу дара (супруг, супруга, дети, родители), не имеют права на него претендовать. Новый владелец жилого помещения вступает в право собственности и может распоряжаться полученным подарком без обязательств по уходу, присмотру и содержанию лица, подарившего ему свое имущество.
Порядок оформления сделки
Заключение договора дарения с условием пожизненного проживания дарителя в отчуждаемом им жилом помещении имеет определенный порядок оформления. Договор составляется при участии всех сторон сделки при условии их обоюдного согласия с пунктами дарственной.
Следующий шаг согласно ст. 574 ГК РФ – государственная регистрация документа.
Процедура совершения сделки:
- Подготовка необходимых документов.
- Заключение соглашения, подтверждающего факт передачи имущества одаряющим получателю дара.
- Регистрация дарственной в Росреестре.
- Получение документа, подтверждающего переход права собственности от прежнего собственника к новому.
При установлении факта существования совладельцев отчуждаемого жилого помещения оформление дарственной возможно исключительно на принадлежащую дарителю долю недвижимости. Если остальные собственники жилого помещения не возражают против планируемой сделки, ее совершение возможно при предъявлении их письменного согласия, заверенного нотариально.
Внимание! В процессе сбора документов для проведения сделки следует проверить количество собственников отчуждаемого жилого помещения. В практике известны случаи, когда подаренная квартира принадлежала на правах собственности не только дарителю.
Перечень необходимых документов
Для заключения сделки по передаче недвижимого имущества в дар требуются следующие документы:
- подтверждающие личности обоих участников сделки;
- три экземпляра договора;
- справка из Бюро технической инвентаризации о стоимости отчуждаемой недвижимости;
- справка, подтверждающая наличие людей с постоянной регистрацией в отчуждаемом жилом помещении;
- технический паспорт жилого помещения;
- при наличии других собственников – их согласие на совершение сделки, нотариально заверенное;
- свидетельство, определяющее статус дарителя в качестве собственника жилого помещения;
- квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины для регистрации договора;
- заявления от дарителя и одаряемого;
- справка из налоговой службы об отсутствии задолженности по уплате налога на имущество;
- справка из организации, осуществляющей жилищно-коммунальное обслуживание помещения, об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.
При участии в сделке доверенного лица со стороны дарителя или одаряемого требуется предъявление документа, удостоверяющего его личность, и документа, подтверждающего передачу ему полномочий на осуществление сделки.
Важно! При отнесении отчуждаемого жилого помещения к категории имущества, которое было приобретено в совместную собственность в браке, требуется согласие второго супруга, письменно оформленное и заверенное нотариально. Если это условие не будет соблюдено, за дарителем остается право передачи в дар исключительно своей доли в жилом помещении.
Структура и образец договора дарения
Для невозможности оспаривания дарственной с условием пожизненного проживания лица в подаренном жилом помещении важно правильно ее оформить.
Дарственная должна содержать следующие сведения:
- дату и место подписания договора;
- персональные данные участников сделки;
- детальную характеристику передаваемого в дар объекта недвижимости;
- подтверждение отсутствия задолженности по платежам за коммунальные услуги, ареста жилья и факта его обременения, кроме проживания дарителя в жилом помещении до наступления его смерти;
- пункт, указывающий на пожизненное право одаряющего проживать в подаренной им недвижимости;
- согласие собственника, передающего имущество в дар, на осуществление сделки с обозначением его вменяемости и нахождении в здравом рассудке на момент составления и подписания договора.
В договоре дарения допускается проживание других лиц, состоящих в родственных связях с одаряющим, но не разделяющих с ним право собственности на объект.
Образец договора с условиями пожизненного проживания в подаренном жилом помещении лица, реализовавшего передачу дара, будет полезен при оформлении сделки. Не лишним будет также ознакомиться с этим образцом договора и при дарении доли квартиры с правом проживания дарителя.
Права и обязанности дарителя
При заключении любых договорных отношений их участники наделены полномочиями, а также несут определенные обязательства.
Лицо, подарившее другому лицу объект недвижимости с условием пожизненного проживания в нем, обладает следующими возможностями:
- Имеет право, совершив сделку и передав право собственности получателю дара, помимо проживания и владения отведенной по договору комнатой беспрепятственно пользоваться общим имуществом жилого помещения (ванной, санузлом, кухней, кладовой, балконом и другими помещениями бытового назначения).
- За дарителем должна сохраняться постоянная прописка, которая исключает возможность его принудительного выселения из жилого помещения даже при переходе жилья к третьему лицу в результате продажи, передачи в дар и других сделок.
- При отсутствии у одаряющего другого жилья возможность продажи подаренной им квартиры исключается.
- За одаряющим сохраняется право указать в дарственной условие, на основании которого с ним разрешено проживать его близким родственникам (супругу или супруге, детям, внукам).
- Защищен законом от взимания с него каких-либо средств за проживание в квартире со стороны получателя дара.
- Вправе прописать в дарственной пункт, согласно которому получатель дара будет выплачивать денежные средства на проживание дарителю до конца его жизни. Только после этого будет произведен переход права собственности от одаряющего к получателю дара.
- При создании каких-либо препятствий со стороны получателя дара для жизни одаряющего в отчуждаемом им объекте последний вправе расторгнуть договор дарения в одностороннем порядке.
Обязанности дарителя:
- Обязан обозначить все важные условия, которые необходимо соблюсти при оформлении дарственной.
- Должен сообщить одаряемому о наличии зарегистрированных в отчуждаемом жилом помещении лиц.
- Обязан указать на обременения передаваемого в дар объекта недвижимости, если они есть.
Права и обязанности одаряемого
После оформления дарственной на условиях проживания одаряющего до своей смерти в передаваемой в дар недвижимости получатель дара наделяется определенными правами и обязанностями:
- Одаряемый наделен правом принять объект недвижимости в качестве подарка. В случае установления конкретных нарушений условий дарственной со стороны одаряющего получатель вправе потребовать в свое распоряжение имущество, переданное ему в качестве дара и на которое у него имеются полномочия законного владельца согласно ст. 396 и 398 ГК РФ.
- На основании п. 2 ст. 573 ГК РФ вправе отклонить передачу дара.
- Согласно ст. 209 ГК РФ наделен правом распоряжаться подаренным объектом недвижимости с учетом обязательного соблюдения условий об обременении жилого помещения – пожизненного проживания лица, подарившего его.
- Обязан не нарушать права одаряющего – не может выселить его из подаренного помещения и лишить постоянной прописки.
Спорные моменты сделки и пути их решения
Оформление дарственной на недвижимое имущество, на которое налагается обременение – проживание одаряющего в нем до конца жизни – содержит некоторые спорные моменты. Единого мнения относительно юридических нюансов сделки не найдено, но, как показывает судебная практика по таким делам, внести определенные уточнения в договор законно.
Первый спорный момент заключается в том, что в соответствии со ст. 572 ГК РФ при дарении любого вида собственности внимание акцентируется на безвозмездной природе его передачи получателю. В связи с этим можно опротестовать такой договор, если будет доказан факт материальной благодарности в адрес дарителя со стороны принявшего дар.
Вариант решения – определение того, безвозмездно ли разрешение проживать одаряющему в отчуждаемом им жилом помещении со стороны нового владельца. Юристы рекомендуют указывать в дарственной такое положение: дальнейшее проживание лица, передающего квартиру в дар, не подразумевает каких-либо финансовых трат со стороны получателя дара. В итоге безвозмездная природа сделки не нарушается, а возможность прежнего хозяина жить в подаренном им жилом помещении выступает в качестве обременения.
Внимание! Если в дарственной отсутствует уточнение о возможности проживания прежнего владельца до конца его жизни в отчуждаемом им объекте, но при этом он состоит в близком родстве с получателем дара, а подаренное имущество – его единственное жилье, то вопрос о дальнейшем выселении будет сложным.
Второй спорный момент дарственной с условием пожизненного проживания одаряющего связан с правами другого участника сделки – одаряемого. Например, если получатель дара примет решение о его продаже или сдаче в аренду, вероятнее всего, возникнут сложности, поскольку новые собственники вряд ли согласятся на сделку, при которой приобретут жилье с пожизненным пребыванием в нем прежнего собственника.
Этот факт может послужить основанием для признания договора дарения недействительным и даже отказа одаряющему в праве проживать на подаренной жилплощади пожизненно в случае перехода права собственности к третьим лицам и их ходатайстве о нежелании соседствовать в одном помещении с дарителем. Вариантом решения подобного спора юристы считают обязательное включение в дарственную следующего пункта: за дарителем сохраняется право пожизненного проживания даже после перехода жилого помещения в собственность третьих лиц.
В дарственной можно прописать условие, на основании которого одаряемый при намерении совершить какую-либо сделку с недвижимостью обязан сообщать второй стороне об имеющемся в квартире обременении.
Судебная практика
Оспорить дарственную, признать сделку ничтожной или притворной можно только путем судебного разбирательства, если для этого имеются основания, регламентированные нормами действующего законодательства. Судебная практика по подобным делам неоднозначна: решения могут выноситься в пользу получателя дара, принявшего дар, или в пользу третьих лиц, которым право собственности перешло на законных основаниях.
В практике известны случаи, когда наличие пункта о праве дарителя проживать до смерти в отчуждаемом имуществе рассматривалось как основание для отказа еще на стадии приема документов органами государственной регистрации, несмотря на то, что такое обременение законом предусматривается. Вынесенные судом решения по таким делам напрямую зависят от обстоятельств каждого конкретного случая, предоставленных фактов о недобросовестности ответчика.
В суде бремя доказывания налагается на лицо, обратившееся с заявлением. Намереваясь заключить дарственную, важно учитывать все возможные риски и негативные правовые последствия, которые могут возникнуть при оспаривании заключенной сделки. Всем участникам сделки рекомендуется обращать внимание на требования, обязательства и последствия.
Важно учитывать законные интересы и права всех участников договорных отношений.
Приведем несколько примеров по рассматриваемой категории дел, решаемых в судебном порядке. Гражданка С. подарила своей близкой подруге гражданке И. комнату в общежитии. По прошествии полугода между женщинами возникла ссора, в результате чего гражданка С. обратилась в суд с иском об оспаривании сделки и признании договора дарения недействительным.
Рассмотрев материалы дела, суд вынес следующее решение. На момент оформления сделки по безвозмездной передаче объекта собственности от гражданки С. к гражданке И. дарственная отвечала всем правовым нормам и указывала на обоюдное согласие сторон. Суд не установил законные основания для признания сделки недействительной, в связи с чем в удовлетворении исковых требований ей было отказано.
Приведем еще один судебный случай, который связан с отказом одаряемого принять дар. В судебный орган с исковым требованием об отказе от принятого дара и расторжении договора дарения обратился гражданин В. Согласно дарственной, он безвозмездно получил долю в квартире от своего двоюродного брата. Свой отказ он мотивировал тем, что, получив счета на оплату коммунальных услуг, осознал, что содержание подарка обходится ему дорого, и решил вернуть подарок.
Суд, рассмотрев обстоятельства по делу, установил, что требования истца не имеют законных оснований. На момент подписания договора дарения истец имел право отказаться от принятия дара и не подписывать дарственную. После ее подписания право собственности на долю в квартире перешло к истцу.
В материалах этого дела судебный орган не установил правовых оснований для возврата подаренного объекта.
В материалах судебной практики также содержится большое количество дел о недобросовестности сделок по передаче объектов недвижимости в дар. Дальние родственники К. и Р. заключили договор дарения на квартиру, принадлежащую К. на правах собственности. Бывшая жена К. обратилась в суд с требованием признать сделку недействительной и нарушающей ее права и законные интересы.
В своем обращении она заявила, что на момент подписания договора дарения квартира относилась к категории совместно нажитого в браке имущества супругов. Официальное расторжение брака состоялось, однако раздел имущества не был произведен. Суд установил, что Р. (одаряемому) было известно об отсутствии у одаряющего (К.) письменного, нотариально заверенного согласия бывшей супруги.
На основании этого суд утвердил факт недобросовестности действий сторон сделки, требования истца были удовлетворены, и сделка признана недействительной.
Заключение
Если в дарственной обозначено условие, согласно которому за дарителем сохраняется право проживать до своей смерти в подаренном объекте недвижимого имущества, такой документ представляет собой договор дарения с обременением. Согласно нормам Гражданского кодекса РФ, такое условие законное. На стадии принятия решения о заключении подобного договора обеим сторонам сделки следует изучить ее положительные и отрицательные стороны.
Чтобы обезопасить себя от негативных правовых последствий и иметь возможность оспаривания сделки в судебном порядке, важно следить за правильностью оформления договора. Он должен быть отмечен в Росреестре и дополнен приложением обязательных документов, в том числе нотариально заверенных.
Что такое договор дарения квартиры с правом пожизненного проживания дарителя: образец и все нюансы оформления
Самым выгодным способом передать недвижимость родственнику является оформление дарственной. Но в случае, если эта недвижимость является единственным жильем для дарителя, осуществлять сделку опасно. Даритель может остаться без жилья.
Гораздо выгоднее в этом случае оформить дарственную с правом пожизненного проживания. Все законы при этом будут соблюдены, а собственник сможет быть уверен в том, что он останется обеспечен жильем до конца жизни.
Показать содержание
Что это такое?
Дарственная с пожизненным проживанием означает, что имущество перейдет безвозмездно в собственность другого человека, при этом до конца жизни владелец имеет право проживать в квартире. Также с ним могут жить третьи лица временно или постоянно.
Пожизненное проживание означает, что будет оформлен обычный договор дарения, но в нем будут указаны определенные условия и пункты, которые позволят владельцу проживать в квартире. При этом, ни о какой плате за дар речи не идет. Такой договор заключается только с согласия одаряемого.
Он не предусматривает, что разрешение на проживание является платой за квартиру.
Закон разрешает подобные сделки (ст. 558 ГК РФ). В условия договора вписываются пункты, которые точно определяют права и обязанности сторон.
Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений
- Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
- Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
- Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.
Можно прописать разные условия. Например, что владелец имеет право пользоваться всей квартирой или, наоборот, в его пользовании будет находиться только одна комната. Также в договоре можно указать, что третьи лица также могут пользоваться имуществом.
Будьте внимательны! Все эти условия действуют только до момента смерти владельца. После смерти вся квартира перейдет в пользование одаряемого.
Наследники: дети, жены, родители, не смогут претендовать на имущество. Даже если одаряемым является чужой человек.
У такой сделки есть свои плюсы и минусы. Но, главное, что вопрос о пожизненном проживании должен решаться в двустороннем порядке. Сам даритель не может принять такое решение.
Одаряемый, в случае несогласия с владельцем и условиями договора, может отказаться от недвижимости.
Фактически, оформление такого договора ни чем не отличается от оформления обычной сделки. В тексте документа будет лишь указано несколько дополнительных условий.
Стоит сказать, что владелец не имеет права склонять одаряемого к положительному решению, путем принуждения. То есть владелец не должен ставить условия одаряемому. Решение о заключении дарственной принимает только владелец, остальные условия должны обсуждаться совместно.
В чем отличия от обычного договора дарения квартиры?
Как сказано выше, существенных отличий в оформлении нет. Главное, что должно быть указано – это специальные условия, которые не должны измеряться в денежном эквиваленте.
Так как сделка является безвозмездной, то и условия никак не должны затрагивать материальные интересы сторон.
В самом договоре в блоке про права и обязанности сторон нужно указать условия, которые устраивают обе стороны. Например, может быть указано, что владелец до конца своей жизни может проживать в квартире и пользоваться всеми коммуникациями. При этом со стороны одаряемого не обязательна никакая поддержка: ни материальная, ни моральная. Также могут быть указаны условия проживания третьих лиц.
Например, жены владельца или его детей.
Но все эти пункты прекратят свое действие в день смерти владельца. Это и есть главное отличие от обычной дарственной. В обычном договоре все пункты действовать начинают с момента подписания и срок их действия не ограничен.
Условия, касающиеся проживания владельца, утратят силу в день его смерти.
После того, как эти пункты утратят силу, имущество останется в собственности одаряемого. Проживание владельца не дает права родственникам на наследство.
Какими актами регламентируется право пожизненного проживания?
В законодательстве нет отдельного понятия «дарение с правом пожизненного проживания». Такая сделка регламентируется по общим правилам. То есть главным актом является 572 статья гражданского кодекса. В ней говорится о правилах сделки, о том, что она является безвозмездной и может содержать в договоре специальные пункты.
В этой статье не запрещается наличие дополнительных пунктов.
Статья 572 ГК РФ. Договор дарения
- По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.
- Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.
- Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.
Также регламентируются подобные сделки другими статьями гражданского кодекса. Применяются они в зависимости от содержания договора.
Например, статья 209 регламентирует, как именно одаряемый может распоряжаться жильем. А в статье 575 определен круг лиц, который не может выступать в качестве получателя дара.
Главным же законом остается статья 572 ГК. В ней раскрыты все основные принципы таких сделок.
Дополнительные условия сделки
В документе могут быть указаны разные условия. Главное, чтобы на них был согласен одаряемый.
К таким условиям относятся:
- Право владельца оставить в собственности одну или несколько комнат.
- Право владельца подарить только одну комнату.
- Владельцем после смерти дарителя будет одаряемый.
- Владельцем после смерти будет третье лицо.
Это основные условия, которые могут быть указаны в договоре. Причем в первых двух случаях речь не идет о долевом дарении. После смерти квартира полностью перейдет в собственность одаряемого.
В четвертом пункте в качестве третьего лица могут выступать родственники одаряемого, а не дарителя. При этом согласие одаряемого должно быть выражено официально.
Инструкция по оформлению
Как говорилось выше, процедура оформления ни чем не отличается от стандартной.
- Сначала владелец должен принять решение о том, что он хочет передать имущество.
- Затем нужно согласовать со второй стороной все нюансы.
- После чего собрать документы, написать текст договора и зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Оформляться договор может самостоятельно или у нотариуса. Закон не запрещает использовать обычный рукописный вариант, заверенный только подписями сторон.
Куда обратиться?
Для заключения договора дарения можно обратиться к нотариусу или юристу. В этом случае необходимо будет заплатить за его услуги по тарифу, указанному в компании. Расценки могут сильно отличаться.
Обычно, стоимость оформления не превышает 1000 рублей.
Также не запрещено использовать рукописный вариант. Бланк можно скачать в интернете. Никаких специальных требований нет.
Главное, чтобы документ содержал всю необходимую информацию, все данные должны быть верными.
Справка. После заполнения договора, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого нужно собрать пакет документов и подать их в компетентный орган.
После чего, в течение 10 дней получить свидетельство о праве собственности.
Так выглядит свидетельство о праве собственности:
Какие документы понадобятся?
Подготовить нужно два пакета документов: для составления договора и для регистрации права собственности.
В первом случае нужны:
- Паспорта участников.
- Документ, подтверждающий право собственности.
- Согласия третьих лиц (если собственниками являются несколько человек или в квартире проживают несовершеннолетние).
- Доверенности (если от лица сторон выступают третьи лица).
- Кадастровый паспорт (из БТИ).
Для регистрации права собственности понадобятся все вышеперечисленные документы и несколько других:
- Технический паспорт.
- Справка об отсутствии налоговой задолженности.
- Квитанция об оплате госпошлины.
- Выписка из домовой книги (о составе семьи).
- Справка о кадастровой стоимости жилья (нужна, если одаряемый не является родственником владельцу).
- Заявления на передачу и прием имущества.
Все документы можно получить в день обращения.
Как составить?
Составляться может от руки, в простой письменной форме. В нем должна содержаться информация о владельце, одаряемом, недвижимости. Также следует указать права и обязанности стороны, конкретно прописать условия проживания владельца и сроки прекращения действия некоторых пунктов.
В последнем блоке обязательно должны быть подписи сторон и дата подписания. Без этих реквизитов договор будет считаться недействительным. Кроме того, все данные должны быть внесены точно. Не допустимы исправления и опечатки.
Почерк должен быть разборчивым.
Если оформлением будет заниматься нотариус, то ответственность за написание будет лежать на нем. При этом у клиентов будет дополнительная гарантия на случай утери документа: у нотариуса можно будет взять копию и не заполнять документ заново.
Регистрация
Договор не подлежит обязательному заверению и регистрации. После его заполнения нужно обратиться в регистрационную палату или ближайший Росреестр для регистрации права собственности.
Для этого нужно собрать пакет документов и прийти на прием к специалисту. Заранее можно записаться по телефону. Специалист проверит документы, примет их к рассмотрению и выдаст бланк. В нем будет указан список принятых документов: количество оригиналов и копий.
В течение 10 дней будет зарегистрировано право владения.
Госпошлина и другие расходы
За самостоятельное оформление договора платить не придется. Если заполнять будет нотариус, то платить придется за его услуги. Стоимость зависит от города и конкретной конторы.
Обычно не превышает 1000 рублей.
В Росреестре придется заплатить обязательную госпошлину в 2000 рублей. Также некоторые документы могут быть платными. Например, справка о кадастровой стоимости из БТИ.
Если ранее не проводилась оценка жилья, то ее оформление будет стоить около 1500 рублей. Минимальная сумма, которую придется заплатить – 2000 рублей.
Так выглядит справка о кадастровой стоимости недвижимости:
Налоги и сроки
Налог на имущество будет взиматься с одаряемого в случае, если он не является близким родственников владельцу. Сумма составляет 13% от кадастровой стоимости жилья. Чтобы рассчитать налог, нужна справка о кадастровой стоимости.
Она необходима только в случае, если сделка происходит между дальними родственниками или чужими людьми.
В остальных случаях налог не взимается.
Сбор документов и оформление договора можно совершить в один день. Оформление в Росреестре не должно занять больше 10 дней.
На каких основаниях могут отказать?
- Главной причиной для отказа являются неправильно собранные документы. Обычно не хватает нескольких справок или согласий.
- Также отказ может быть от органов опеки, если затрагиваются интересы несовершеннолетних или недееспособных лиц.
- Также отказ может последовать от супругов или других собственников жилья.
После того, как причина будет устранена (будет получено согласие или все документы будут собраны), нужно заново подать бланки в Росреестр.
Преимущества и недостатки
Плюсы и минусы таких сделок есть как для одной, так и для другой стороны.
К преимуществам для владельца относятся:
- Право проживать и использовать квартиру до конца жизни бесплатно.
- Право сохранить прописку.
- Право расторгнуть договор, если вторая сторона не соблюдает условия.
Главным минусом является то, что одаряемый может пользоваться имуществом на свое усмотрение. Может продавать, сдавать, дарить квартиру третьим лицам.
Для одаряемого преимуществами являются:
- Получение имущества безвозмездно.
- Право полного распоряжения имуществом.
- Отсутствие необходимости обеспечивать и ухаживать за владельцем.
Главным минусом является то, что продать или сдать квартиру с жильцом достаточно трудно.
Дарственная с правом пожизненного проживания может быть выгодна и удобна в некоторых случаях. Например, если это единственное жилье владельца. Но прежде чем заключать сделку, нужно взвесить все плюсы и минусы.
