В течении какого времени можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры дома

Причин для расторжения любого договора может быть масса, но не зависимо от этого, ни одна из сторон не хочет оказаться в убытке, потерять часть того, что ей полагалось или на что она уже была настроена. Из-за этого и возникают разногласия в процессе расторжения сделок, уладить которые полюбовно не всегда выхолит.

Артемьев Ярослав · 2023-04-01 23:19:10

• Когда вообще можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?
• По соглашению
• По решению суда
• Резюме
• Комментарии

Все вопросы, что касаются недвижимости очень серьёзные и важные, ведь накануне не малая сумма денег. Поэтому, каждая из сторон взаимоотношений желает, чтобы всё прошло гладко, без непредвиденных ситуаций и максимально выгодно для каждой из сторон.

Но на практике нередки случаи, когда сделка по недвижимости срывается и причиной тому могут быть самые различные ситуации. Бывает, что уже после заключения договора, получается найти иной, более выгодный и подходящий вариант. Так же, продавец не смог передать в обозначенные сроки и должном состоянии жильё.

Или может вы и есть тот самый продавец, который нашёл иной, более сговорчивый покупатель?

Независимо от того, какая ситуация возникла именно у вас, общее у них у всех будет то, что одна из сторон будет хотеть расторгнуть договор купли-продажи. Если ситуация складывается таким образом, что этого желает и иная сторона, то всё просто замечательно: остаётся заключить соглашение и закончить с этим. Но что же делать, если одна из сторон взаимоотношений не желает ни чего расторгать?

Как в такой ситуации действовать и при этом по максимуму избежать негативных последствий?

Отличный план действия для любой ситуации и расторжения договора в итоге может предложить только профессионал своего дела.

Когда вообще можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Согласно действующего законодательства, расторжение договора купли-продажи допустимо исключительно в таких двух случаях:

• по соглашению сторон — в данном случае обе стороны взаимоотношений согласны и не имеют к иной стороне ни каких претензий;
• по решению суда согласно иску одной стороны договора, в том случае, когда иная сторона существенно нарушила прописанные условия сделки.

Существенное нарушение сделки — это ситуация, при которой пострадавшая сторона в большей части лишается того, на что она могла бы претендовать в результате её свершения. На деле это может быть ситуация, при которой покупатель, после получения в свою собственность объекта недвижимости, полностью или частично не выплатил продавцу выкупную стоимость. Или, уже после подписания договора сторонами, у объекта недвижимости были обнаружены скрытые недостатки.

Согласно действующего законодательства предусмотрено расторжение договора купли-продажи квартиры покупателем и продавцом по взаимному согласию или решению суда из-за существенных изменений обстоятельств, на которых основывалось изначальное заключение сделки. Под существенными изменениями обстоятельств принято понимать изменение ситуации настолько, что в случае возможности это всё предвидеть, сделка вообще не была бы подписана или подписана, но на совершенно иных условиях.

Из вышеуказанной информации можно сделать первый вывод: отмена сделки возможна по соглашению сторон или по решению суда. Расторгнуть договор в одностороннем порядки, при котором вторая сторона лишь ставится об этом в известность, по закону запрещено.

Достаточно принципиален и сам момент расторжения договора. Сделать это предоставляется возможным только до того момента, пока обе стороны не исполнят свои обязательства по сделке:

• покупатель не заплатил указанную в договоре сумму сделки;
• в Реестре не оформлена передача прав собственности на покупателя.

При этом, если только одна из сторон выполнила свои обязательства по сделке, то её всё ещё можно расторгнуть. К примеру, регистрация права на квартиру в Росреестре, но отсутствие оплаты продавцу обозначенной в договоре суммы, позволяет расторгнуть подписанное ранее соглашение.

Поэтому, вторым выводом в данной ситуации будет: законодательство не запрещает расторгать договор купли-продажи недвижимости, как до момента регистрации в Росреестре, так и после её прохождения. В данной ситуации суду будет необходимо не только расторгнуть такой договор, но и приостановить зарегистрированное в Росреестре прав собственности покупателя.

По соглашению

Расторжение договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон может представлять собой, как достаточно простой процесс, так и может стать очень затратным. В данном случае очень важно общее желание каждой из сторон расторгнуть сделку, если при этом ни у кого нет ни каких претензий. Если же такие претензии есть и устранить их никак не получается, то придётся обращаться в суд для, решения конфликтной ситуации.

Если же сторонам удалось найти обоюдное решение своих проблем, составляется соглашение о расторжении договора.

Форма соглашения должна быть такой же, что присуща расторгаемому договору. Иными словами, если договор оформлялся у нотариуса, то соглашение должно быть тоже удостоверено у него. В ином случае, соглашение может быть составлено в стандартной письменной форме.

Стороны должны составит соглашение в свободной форме. В обязательном порядке указать, какой именно договор расторгается, каково было его содержание, какие условия и когда именно. Указать, что расторжение происходит по обоюдному волеизъявлению, что именно получает каждая сторона в итоге и были ли устранены имеющиеся обоюдные претензии.

В случае подачи пакета документов для регистрации прав в Росреестр, до момента внесения записи в ЕГРН, процедура должна быть отменена. Процесс рассмотрения заявления касательно перехода прав останавливается на основе подачи нового заявления, которое подаётся каждой из сторон сделки по купле-продажи или направленного нотариусом (в случае подачи первоначального заявления через него). На основании нового заявления регистрационный орган прекращает процесс регистрации и уведомляет каждую из сторон о данной ситуации посредством соответствующего решения, в котором обозначается причина и дата.

В результате, стороны могут рассчитывать на возврат половины суммы от ранее уплаченной гос пошлины.

По решению суда

Если сравнивать расторжение договора купли-продажи недвижимости по соглашению, с таким же расторжением, но по решению суда, то второй вариант по праву можно назвать более сложным и трудоёмким. Такая процедура состоит из досудебного и судебного порядка. На самом деле, всё очень сложно, как и кажется на первый взгляд.

Но с этим ничего не поделаешь, всего лишь можно разбить на этапы процесс расторжения договора купли-продажи квартиры по требованию продавца или покупателя через суд.

Шаг 1. Направляется требование в суд о расторжении ранее подписанный сделки

Согласно действующего законодательства предусмотрен обязательный досудебный порядок. Подать требование о расторжении договора в суд можно только после того, как от иной стороны был получен отказ на ваше предложение о расторжении договора или же ответ на ваше предложение не поступил в сок, обозначенный вами в предложении или установленный законодательством, договором, а в случае его отсутствия в срок равный 30 дней.

Несмотря на то, что требование может составляться в свободной форме, лучше всего составит его в виде письма, которое было направлено иной стороне взаимоотношений заказным письмом с уведомлением о вручении или в любой иной способ, который бы позволил подтвердить факт такой отправки.

При несоблюдении досудебного порядка, отказаться от договора купли-продажи через суд не получится. Судом будет вынесено определение о возврате иска заявителю. После направления второй стороне требования и получения на него отказа, можно будет обратиться в суд ещё раз.

Шаг 2. Подготовка иска и пакета документов

Основная цель, при подаче иска в суд – расторгнуть ранее подписанный договор и вернуть имущество обратно каждой из сторон. В случае, если в роли истца выступает продавец, то он будет требовать вернуть квартиру, если же покупатель, то деньги.

В пакете документов, который прилагается к иску, должны быть:

• копия самого договора;
• копия документа, который подтвердит факт перечисления денежных средств (если в роли истца выступает покупатель);
• копия передаточного акта на недвижимость (если в роли истца выступает продавец);
• копия требования о расторжении сделки и подтверждения его отправки ответчику;
• уведомлении о отправки копии иска и пакета документов ответчику (нововведение с 01.10.2019 года);
• доверенность (если в процессе принимает участие представитель);
• подтверждение уплаты госпошлины и иная документация.

Важно уплатить госпошлину. Сумма к уплате непосредственно будет зависеть от стоимости спорного имущества. При этом, максимальная м=сумма госпошлины к уплате может составить 60000 рублей.

Шаг 3. Подача иска

Составленное заявление подаётся в районный суд, где расположен объект спора (квартира). Одновременно с иском подаётся ходатайство о применении мер обеспечения иска, которое будет гарантировать, что ответчик не сможет ни как распорядиться спорным имуществом до момента вынесения судом решения.

Шаг 4. Ожидаем дату назначения заседания и приходим в обозначенный день и время в суд

Очень важно посещать все судебные заседания лично или направлять на них своего представителя. Это позволит вам при необходимости дать суду соответствующие объяснения, представить дополнительные доказательства в вашу пользу. В случае удовлетворения судом вашего иска и отсутствия его обжалования данного судебного решения со стороны ответчика, оно вступает в силу через месяц с даты его вынесения.

Шаг 5. Обращаемся в Росреестр

В случае перехода прав на квартиру к покупателю, а вы выступаете в данной сделке продавцом, обращаетесь в Росреестр с решением суда. На основе судебного акта будет прекращены все права собственности покупателя, а сама квартира вернётся в собственность продавца.

Резюме

Вся изложенная выше информация представляет собой универсальную модель. На практике, конечно не обходится без возникновения ряда вопросов и иных жизненных ситуаций, которые могут непосредственно влиять на саму сделку и весь процесс её расторжения. Частым бывает вопрос, связанный с возможностью расторжения договора купли-продажи по ипотеке.

Это всё возможно, но необходимо будет так же расторгать и договор по ипотеке.

А можно отказаться от сделки, если в тоге недвижимость не понравилась? К сожалению, но нет, ведь перед сделкой покупатель должен был проявить максимальную предусмотрительность. В случае возникновения ряда иных вопросов по данной теме, лучше всего обратиться к специалистам своего дела.

Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку

Касающееся купли и продажи объекта недвижимости соглашение может быть расторгнуто на базе нескольких причин. В частности, при отсутствии оплаты приобретенного объекта либо необоснованного отказа продающего лица от передачи объекта покупателю.

Сергеев Олег · 2023-06-09 11:22:10

• Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры
• Причины расторжения договора
• Как происходит расторжение договора купли-продажи
• Можно ли аннулировать сделку после регистрации
• Сроки расторжения договора
• Как защитить себя
• Комментарии

Оформление куплепродажной сделки — мероприятие весьма ответственное. Форс-мажорная ситуация может произойти даже при тщательном ее планировании. Касающиеся аннулирования куплепродажного договора аспекты будут рассмотрены в нижеследующем материале.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Для расторжения соглашения в наличии должны иметься веские причины. Осуществляться это мероприятие может либо по достигнутому сторонами взаимному соглашению, либо в односторонней вариации. В зависимости от данного фактора процесс будет проходить по различным схемам.

Причины расторжения договора

Соглашение может быть расторгнуто либо по взаимной договоренности сторон, либо по требованию одной из них. Что касается первой вариации, то она может быть осуществлена при отсутствии взаимных претензий, и побудительные мотивы роли здесь не играют. Судебный орган к решению проблемы в этом случае не привлекается.

Во втором случае соглашение можно расторгнуть при наличии веских, оговоренных Гражданским кодексом, причин.

Этими причинами один из участников сделки защищается от произвола второй стороны. В данной ситуации для расторжения соглашения необходимо наличие явных, несущих значительный ущерб, нарушений. Если соглашение расторгается по требованию одного из участников, то участие в деле судебной инстанции становится обязательным.

Поводами для расторжения соглашения на базе претензий одного из участников сделки может стать нарушение условий соглашения продавцом либо покупателем, а именно:

1. Необоснованный отказ продающей стороны от передачи реализуемого объекта покупающей стороне.
2. Существенное нарушение предъявляемых к качеству недвижимого объекта требований. Наличие недочетов, для устранения которых потребуются несоразмерные расходы либо временные затраты, либо неоднократно выявленных недостатков, либо недочетов, проявленных вновь после устранения таковых.
3. Отсутствие оплаты недвижимого объекта от покупающей стороны.
4. Отсутствие оплаты большей части объекта.

Законодательством оговорены и иные причины, на базе которых куплепродажный договор может быть расторгнут в одностороннем порядке. Например, причиной может быть изменение в какой-либо сфере жизни одной из сторон, которое коренным образом может изменить ситуацию. Если бы вторая сторона была в курсе этого изменения, то договор купли-продажи она бы не стала оформлять.

Как происходит расторжение договора купли-продажи

Расторжение на базе взаимной договоренности. При оформлении соглашения, в котором будет конкретизировано расторжение договора, отмечаются все касающиеся возврата потраченных средств условия, оговаривается переход права собственности. Процесс регламентируется российским гражданским кодексом — п. 1, ст.

450 и пункт с тем же номером статьи 452.

Оформляется документ по расторжению соглашения аналогично куплепродажному договору. То есть если второй был нотариально заверен, то заверить следует и первый, если во втором был оговорен переход права собственности, этот пункт должен присутствовать и в первом.

Расторжение по односторонней вариации. Желающая расторгнуть договор сторона прежде всего должна предпринять попытку урегулирования ситуации в досудебном порядке. В отношении противоположной стороны в письменной вариации должно быть выдвинуто предложение о расторжении соглашения.

При возникновении отказа либо отсутствии ответа в предусмотренный для его получения срок дело передается в судебную инстанцию.

Если срок для получения ответа не конкретизирован, то заявление в суд подается по истечении 30-дневного периода — так указывается в российском гражданском кодексе (п. 2, ст. 452).

В судебном учреждении следует предоставить документальные подтверждения того, что нарушенный противоположной стороной договор привел к существенному изменению обстоятельств, о которых истец знать не мог, а если бы эти обстоятельства были ему известны, куплепродажный договор не был бы заключен.

Если наладить мирный контакт с ответчиком не удается, и приходится обращаться к услугам судебного органа, то схема действий должна иметь следующий вид:

1. Подготовка исковой заявки и служащих основанием для расторжения соглашения документов.
2. Подача пакета документации в судебное учреждение.
3. Посещение судебных заседаний, по итогам которых будет вынесено определенное решение.
4. Если в ЕГРН была зафиксирована запись, касающаяся перехода права на собственность в отношении расторгнутого куплепродажного договора, то нужно обратиться в ведомство Росреестр.

Если истца либо ответчика судебное решение не устраивает, в течение 30-дневного периода он может подать апелляцию.

Можно ли аннулировать сделку после регистрации

Осуществить это мероприятие можно, но с веским ограничением. Расторгнуть соглашение можно лишь при условии, если действие его еще не завершено. Статус заключенного куплепродажный договор получает с того момента, когда осуществилась его госрегистрация.

А статус завершенного ему присваивается при переходе касающегося собственности права и полной оплате недвижимого объекта покупателем.

Если касающийся права собственности переход не оформлен, то участниками сделки в учреждение Росреестра подается заявка по поводу прекращения регистрации (поскольку договор к этому моменту не заключен, то и расторгать его не имеет смысла). Если же указанный переход уже оформлен, но расчет не осуществлен, для расторжения соглашения необходимо предоставить в ведомство Росреестр касающийся расторжения договора документ — право собственности в этом случае вернется к прежнему владельцу.

Если куплепродажный договор имеет статус завершенного, сделка не может быть расторгнута. Разрешить проблему можно, заключив куплепродажное соглашение обратного порядка: покупатель и продавец в этом случае меняются ролями. Если расторжением соглашения озабочена лишь одна сторона, дело передается в судебный орган.

Сроки расторжения договора

Период, в течение которого куплепродажный договор может быть расторгнут, базируется на выбранной для разрешения спора вариации действий.

Если он расторгается на основе взаимного соглашения участвовавших в сделке сторон, то на составление договора по расторжению и регистрацию измененного права собственности тратится, в зависимости от загруженности ведомства Росреестр, от трех недель до четырех.

Если вопрос рассматривается судебной инстанцией, то осуществляемое в несколько этапов рассмотрение занимает около четырех месяцев. При обнаружении в процессе судебного разбирательства иных относящихся к делу обстоятельств, наличии апелляции и последующей попытки оспаривания в кассационном порядке судебного решения период рассмотрения продлевается еще на несколько месяцев.

Как защитить себя

Расторжение касающегося недвижимости куплепродажного договора — мероприятие весьма сложное. С целью обезопасить себя от его осуществления следует тщательно контролировать все нюансы сделки, совершаемой для реализации либо приобретения жилплощади. Загружайте продающую сторону вопросами, привлекайте опытных разнопрофильных экспертов, обладающих внушительным опытом риэлторов, и, наконец, пользуйтесь для защиты своих прав имеющимися у юридических специалистов инструментами.

Для подстраховки и сохранения психического здоровья в договоре следует конкретизировать каждый момент: может ли он быть расторгнут и в каких ситуациях, с какими последствиями и в какие сроки. При заблаговременном уточнении максимума деталей можно избежать в дальнейшем многих проблем.

Если же расторжение соглашения становится неотъемлемым мероприятием, стоит обратиться за помощью в его осуществлении к опытному юридическому специалисту.

В каких случаях возможно расторжение договора купли-продажи

Можно ли разорвать договор, если регистрация пройдена?

Случается, что соглашение заключено, документы прошли регистрацию в Росреестре и покупатель стал полноправным собственником жилья, и вдруг он обнаруживает значительный дефект, скрытый предыдущим владельцем. Возможно ли расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в таком случае?

Гражданский Кодекс РФ позволяет разрешить дело. Если воспользоваться статьей 469, то окажется, что расторгать сделку не обязательно, можно заставить продавца исправить дефект за его счет. Если дефект оказывается неустранимым, как, например, трещина в одной из несущих стен, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации производится через суд.

Здесь также можно применить статью 557 п.2, где говорится, существует ряд причин, позволяющих когда скрытый дефект представляет опасность для проживающих, аннулировать соглашение, а оплата возвращается к покупателю.

Таким образом, расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации производится, если ситуация соответствует ряду критериев:

• В купленной жилплощади проживать небезопасно – зафиксировать опасность необходимо вызвать профессионального независимого оценщика, который выдаст письменное заключение о пригодности жилья и его безопасности;
• Дефект не подлежит устранению – если изъян не устраним или на его ликвидацию будет затрачено более половины стоимости жилплощади, соглашение будет расторгнуто в судебном порядке;
• Предыдущий владелец жилья умышленно скрыл дефект – покупатель обязан подписать акт приема-передачи жилья, в котором указывается, что он осведомлен о вздувшихся полах, неровных стенах или потолочных стыках. Но если собственник преднамеренно утаил значительную проблему от риэлторов, оценщиков, юристов и покупателя, судья примет сторону последнего.

Сколько понадобится времени

Согласно актуальному законодательству на расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации дается три года. Но на деле, чем больше пройдет времени, тем меньше шансов у обманутого покупателя вернуть свои средства назад, ведь продавец вряд ли положит их на счет, скорее приобретет другое жилье, потратит средства на оплату образования ребенка в вузе, на путешествие или использует иным образом.

Таким образом, даже если суд примет решение в пользу покупателя, возврата потраченных финансов ему придется ждать очень длительное время, а бывший собственник получит свою жилплощадь назад сразу. Иногда разумнее перепродать квартиру, чтобы возместить свои убытки. Правда, не исключено, что цепочка не продолжится, ведь последующий покупатель тоже рано или поздно обнаружит критический изъян.

Другие случаи аннулирования сделки по купле-продаже квартиры

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ предусматривает еще ряд возможностей, когда лучшим решением становится расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации:

• Если предыдущий собственник в указанные в документах даты не покинул проданную жилплощадь и не планирует выезжать вместе с личным имуществом;
• Если предыдущий владелец не выписывается с жилплощади сам и не выписывает прочих зарегистрированных там лиц;
• Если непредвиденные обстоятельства повлияли на сделку в таком ключе, что она представляет слишком большие сложности или невыгодна.

Может ли продавец стать инициатором разрыва сделки?

Продавец тоже имеет полное право выступать инициатором расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации, если покупатель не заплатил остаток оговоренной в документах суммы. Суд заставит его платить или расторгнет сделку.

Как разобраться с проблемой без привлечения суда

• Название документа;
• Число, месяц, год и место, где он составлен;
• ФИО и реквизиты продавца и покупателя;
• Реквизиты договора купли-продажи;
• Дату, которая обозначит расторжение сделки;
• Заявление, что между сторонами отсутствуют какие-либо претензии.

• Обратиться в полицейский участок – этот способ подходит, когда продавец взял оплату и пропал с радаров, перестав выходить на связь;
• Изменить условия – этот способ для тех, кому жилплощадь пришлась по нраву, невзирая на все ее дефекты и сложности, путем компромиссов можно прийти к условиям, которые будут удовлетворять обе стороны;
• Перепродать жилплощадь – если проблема не решается путем переговоров, а суд рискует затянуться и привести к неясным результатам, самым разумным решением может оказаться перепродажа проблемной жилплощади. Риелторы из Московского агентства недвижимости «Владис» готовы помочь вам избавиться от квартиры с минимальными потерями.

Как отменить соглашение по купле-продаже, если вторая сторона против

Итак, мирным путем разрешить проблему не удалось. После отправки письменного предложения урегулировать разногласия прошло определенное время (оно должно быть прописано в документе или составляет тридцать дней), ответчик проигнорировал предложение или дал письменный отказ. Можно начинать подготовку к расторжению договора купли-продажи недвижимости после регистрации через суд.

Первым шагом становится подготовка документов, в числе которых:

• Исковое заявление;
• Квитанция об оплате государственной пошлины;
• Если истец не имеет возможности присутствовать на заседании – доверенность на имя его представителя;
• Доказательства правомерности выдвинутых обвинений (протокол оценки, где квартира признана непригодной к проживанию, например);
• Предложение о расторжении сделки, которое было ранее направлено ответчику.

Важно также грамотно подобрать доказательства, которые станут основанием ваших претензий. Предлагаем вашему вниманию два стандартных примера:

• Если бывший собственник утверждает, что находился в невменяемом состоянии на момент подписания бумаг, он должен предоставить заключение судебно-психиатрической комиссии (истец как контраргумент может предоставить заблаговременно полученную от продавца справку о том, что он на учете в ПНД не состоит);
• Если покупатель приобрел жилплощадь в состоянии близком к аварийному, не будучи в курсе этого, ему понадобится протокол экспертной оценки от независимой организации.

В качестве свидетелей привлекаются родственники с обеих сторон, соседи, а также случайные люди.

Затем выбирается судебный орган, оплачивается госпошлина и вместе с пакетом документов передается в канцелярию. В течение пяти дней после поступления иска дело принимается в производство, затем требуется некоторое время на уточнение нюансов по делу, происходит разбирательство и выносится решение. На все эти процедуры обычно уходит не более двух месяцев с даты подачи искового заявления, но на этапе уточнения процедура может затянуться.

После оглашения решения суда проходит месяц до вступления его в силу.

После того как иск о расторжении договора купли-продажи недвижимости после регистрации будет удовлетворен, истец обратиться в Росреестр заявлением о том, что право собственности на недвижимость должно быть возвращено предыдущему владельцу, приложив как основание решение суда.

Если стороны не удовлетворены решением суда, они могут обжаловать его, подав апелляцию. Однако наиболее простым способом расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации становится взаимное согласие.

Как ускорить процесс

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации возможно ускорить, если направлять претензию ко второй стороне не почтой, а курьером, который под расписку вручит ее лично в руки. Также в претензии необходимо прописать четкий срок, когда вторая сторона должна дать ответ, по умолчанию этот срок 30 дней, но вы можете прописать две недели или менее.

На кого ложатся судебные расходы

Традиционно все судебные издержки оплачивает проигравшая сторона, но сначала придется раскошелиться истцу. Ему придется оплатить госпошлину, услуги представителя, работу экспертов (например, оценщика), проезд и проживание привлеченных лиц. Если иск будет признан неосновательным, то еще и компенсацию.

Если иск обоснован, то все эти издержки компенсируются проигравшим на основании предоставленных истцом чеков и квитанций.

Как обезопасить себя до приобретения квартиры

Несмотря на то, что процесс обратим, лучше не тратить нервы, время и деньги на торжество справедливости, а обезопасить себя от покупки проблемной недвижимости заранее. Сделать это можно несколькими способами:

• Пригласить независимого оценщика до покупки. Эксперт легко раскусит все попытки скрыть дефекты жилья под гипсокартонными стенками и натяжными потолками.
• При покупке не соглашаться на указание в документах более низкой, чем на самом деле, стоимости квартиры, ведь в случае расторжения договора купли-продажи, ответчик будет обязан вернуть столько денег, сколько указано в документах.
• Обратиться к профессиональным риэлторам, которые помогут составить договор так, чтобы максимально обезопасить покупателя.

Чаева Елена Сергеевна

Специализация: вторичная недвижимость Москва

Как признать недействительной сделку купли-продажи квартиры

Сделки купли-продажи квартиры в 15 случаях из 100 заканчиваются обращением в суд. Причем это происходит, как по инициативе покупателя, так и по желанию продавца. Рассказываем, на каких основаниях сделка купли-продажи квартиры может быть отменена и к каким нюансам нужно отнестись предельно внимательно еще на стадии покупки и продажи, чтобы потом не потерять квартиру.

Можно ли оспорить договор, сделку купли-продажи квартиры

• Сделка признана ничтожной;
• Сделка оспорена в суде;
• Договор купли-продажи квартиры расторгнут.

1. Ничтожность сделки. Сделка признается ничтожной, если была совершена с явным нарушением законодательных норм. Признаки таких сделок прописаны в ст. 168 – 172 ГК РФ. К примеру, к таким сделкам относятся совершенные с недееспособными или несовершеннолетними гражданами, заключенные по поддельным документам, мнимые и притворные сделки. Срок давности – 3 года, но он может быть увеличен до 10 лет.
2. Оспаривание. Производится в суде на основании обращения истца, который считает, что его права в данной сделке купли-продажи квартиры нарушены. Как правило, в качестве истца выступают наследники, кредиторы, супруги и т.д. Если суд признает, что права действительно были нарушены, то сделка будет признана оспоренной. Срок давности при оспаривании сделки – 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
3. Расторжение. Договор купли-продажи может быть расторгнут по взаимному согласию либо через суд по требованию одной из сторон, если один из участников сделки существенно нарушил условия купли-продажи. Например, не выплатил остаток стоимости квартиры либо сама квартира, ее параметры, оказались гораздо хуже заявленных. В данной ситуации договор расторгается, при этом, согласно закону, продавец имеет право не возвращать покупателю полученные от него деньги. Поэтому юристы и риелторы рекомендуют вставить в договор купли-продажи пункт, который бы регулировал этот момент: возвращаются ли покупателю при расторжении договора деньги или нет.

Какие ситуации приведут к тому, что суд может признать недействительной сделку купли-продажи квартиры после регистрации

Итак, сделка купли-продажи состоялась, права нового собственника на квартиру зарегистрированы в Росреестре. Именно сейчас возможно обращение в суд, который может признать сделку ничтожной или она может быть оспорена. Рассмотрим типичные основания, по которым это может произойти.

• Неправильно проведенная приватизация. Если квартира была приватизирована, когда один из жильцов был выписан, отбывал наказание, проходил службу в армии. По возвращении такой жилец может восстановить свое право на приватизацию через суд, соответственно, сделка будет признана недействительной. Подстраховаться от такой ситуации можно, затребовав при покупке справку №40 о регистрации граждан по месту жительства.

• Ущемлены права несовершеннолетних. Сделка однозначно будет признана ничтожной, если договор подписан с несовершеннолетним. Причем обратиться в суд могут как сами подростки, так и их законные представители (родители), а также органы опеки и попечительства. В принципе нужно понять, что если одним из совладельцев квартиры является несовершеннолетний, то сделка обязательно должна совершаться не только с согласия родителей, но и органов опеки, а кроме того, заверяться нотариально.

Отдельно отметим куплю-продажу квартиры, приобретенную на маткапитал. Такие сделки возможны, если параллельно с продажей текущей квартиры собственники квартиры приобретают другую, где детям будет предоставлена жилплощадь не меньшая, чем была до этого.

• Владелец квартиры не мог отвечать за свои действия. Часто покупатель не задумывается о том, что продавец может быть в силу возраста или диагноз а недее способным , тем более, что и при проведении сделки тот ведет себя адекватно. Как следствие, справка из ПНД не запрашивается, что в свою очередь, в дальнейшем может привести к тому, что сделка купли-продажи квартиры будет объявлена недействительной.

Перечислим основные ситуации, когда владелец квартиры не может отвечать за свои действия:

• Сделка совершена с человеком, недееспособность которого признана судом. При этом согласие на сделку не дано его законным опекуном. При обращении опекуна в суд сделка будет признана недействительной.
• Человек состоит на учете в ПНД, но не признан недееспособным или ограниченно дееспособным. Формально такая сделка может быть проведена, однако, если родственники владельца обратятся в суд и сумеют доказать, что на момент подписания договора он не осознавал своих действий, то сделка будет признана недействительной.
• Сюда же можно отнести и покупку у престарелого гражданина. Если впоследствии родственники смогут доказать в суде, что у владельца на момент совершения купли-продажи уже были признаки старческой деменции, то суд признает сделку незаконной.

• Квартира, полученная по завещанию. Особенно бдительным нужно быть, если квартира, которая продается, получена по завещанию. Причем даже степень родства не может быть гарантией. К примеру, могут объявиться и через суд доказать родство внебрачные дети либо узнать о кончине и заявить о своих правах на наследство дети, которые проживают в другой стране или городе. Также попытаться оспорить сделку могут недовольные разделом наследства родственники – в случае, если квартира «ушла» по завещанию не к родственнику.
• Квартира является совместной собственностью. Сделка по купле-продаже будет признана недействительной, если на квартиру, которая является совместной собственностью, не было получено согласие супруга/-и. Причем согласие это должно быть заверено нотариально. Правило действует и в том случае, если на момент продажи квартиры супруги не живут вместе.
• Продавец квартиры должник, банкрот или близок к банкротству. В отношении владельца квартиры могут быть возбуждены исполнительные производства. Что это означает: он – банкрот, должник, его долги взыскиваются по суду. В данном случае суд наложит арест на квартиру и выставит ее на торги, а незадачливому покупателю придется занять место в очереди всех тех, кто пытается получить свои деньги назад. Проверить наличие задолженностей и исполнительных производств лучше заранее, до заключения сделки купли-продажи. Сделать это можно на соответствующих ресурсах по базам ФССП.

Кто может оспорить сделку

Оспорить сделку может любая из сторон, а также, как мы отмечали выше, органы опеки и попечительства, родственник продавца, кредиторы и т.д.

В какой срок можно оспорить договор купли продажи квартиры

Оспорить сделку можно в срок до 1 года после заключения договора. Исключением являются случаи, когда лицо, которое обращается в суд с заявлением об оспаривании сделки, не знало о продаже квартиры (к примеру, находилось в длительной командировке, проживало в другом городе и т.п.). В таких случаях срок обращения может варьироваться от 3 до 10-ти лет.

Что проверить перед покупкой квартиры, чтобы избежать оспаривания сделки

Убедитесь, что на недвижимости нет залогов, арестов, обременений. Для этого запросите у собственника свежую выписку из ЕГРН. Или закажите документ самостоятельно — нужно знать только адрес или кадастровый номер.

Зайдите на сайт ЕГРН.Реестр или скачайте приложение ЕГРН.Реестр (доступно для любой операционной системы).

Введите в свободное окошко кадастровый номер или адрес жилья, которое хотите проверить. Выберете вариант выписки. В данном случае выбирайте расширенную — она покажет не только залоги и аресты, но и отобразит всех собственников и точные характеристики квартиры.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.

Введите адрес электронной почты и оплатите пошлину. Выписку направят в тот же день. Документ приходит в удобном формате, можно читать даже с телефона.

Внимательно изучите выписку и сравните информацию из нее с той, которую предоставляет продавец. Только убедившись в достоверности слов и надежности продавца — переходите к сделке.

Как признать недействительной сделку купли-продажи: пошаговое руководство

Если вы решили обратиться в суд для того, чтобы признать недействительной сделку купли-продажи, вам потребуется предъявить:

• Паспорт;
• Сам договор купли-продажи;
• А также собрать подтверждения того, что ваши права были нарушены, или же сделка была проведена с юридическими нарушениями ит.д.

Перечислим порядок действий:

• Собираем подтверждения;
• Составляем исковое заявление;
• Оплачиваем пошлину за подачу иска и подаем его в районный суд по гражданским делам;
• В дату заседание приходим в суд, присутствуем на рассмотрении дела;
• Получаем решение суда и обращаемся в ФССП. Судебные приставы заставят ответчика выполнить решение суда.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Покупка квартиры – серьезный шаг, который сопровождается различными рисками. Что делать, если вы понимаете, что совершили ошибку? Можно ли расторгнуть договор купли-продажи (ДКП) и как это сделать? В статье рассмотрим порядок расторжения сделки и расскажем о правилах при ипотеке.

Кроме того, несколько советов, как грамотно заключить и при необходимости расторгнут ДКП, даст начальник отдела по работе с юрлицами группы компаний «ЛИКАОН» Анастасия Власова.

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости?

Для отмены сделки понадобятся законные основания (все прописано в ст. 450 ГК РФ), но это вполне реально. Чаще всего, когда человек покупает квартиру или дом, он хочет обойтись без лишних проблем и проволочек.

Но в случае, когда возникают серьезные препятствия, лучше всего иметь в помощниках специалиста, а еще надежнее будет, если их несколько. Процесс обычно требует юридических знаний и опыта.

Что служит основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости?

• Когда он не оплатил покупку.
• Оплатил покупку не полностью.
• Нарушил порядок сроков оплаты, например, прекратил выплаты продавцу при рассрочке.

Оплата в сделке будет существенным условием. И когда продавец лишился того, на что рассчитывал, заключая договор, он имеет полные основания потребовать прекратить действие договора.

Нарушениями для продавца будут считаться:

• Уклонение от регистрации. Например, когда продавец «кормит завтраками» и не спешит регистрировать покупателя на жилплощади, ссылаясь на те или иные несуществующие обстоятельства.
• Сокрытие других собственников жилья. В частности, при ситуации, в которой покупатель это выяснил, когда пришел регистрироваться в квартире.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, закажите отчет на основе выписки из ЕГРН. В графе «Сведения о зарегистрированных правах» будет указано, один или несколько владельцев у конкретной квартиры (без ФИО), есть ли обременения или несанкционированные перепланировки.

Закажите отчет на сайте или в приложении ЕГРН.Реестр , не регистрируясь – нужно только указать только номер телефона и e-mail. Отчет на основе выписки из ЕГРН придет вам в течение дня.

• Нарушение порядка регистрации. Например, когда в Росреестр уже подано заявление о регистрации, но продавец по каким-либо причинам подает заявление о приостановлении, указывая несуществующие основания, вроде предоставления дополнительных документов (которые в реальности ему не нужны). В таком случае Росреестр будет ждать дополнительные документы и приостановит регистрацию. Этот процесс может длиться и пару месяцев, и полгода. В течение этого времени сделку нельзя будет зарегистрировать. При этом недобросовестный продавец уже может успеть потратить деньги, которые ему перевел покупатель.

Изменение обстоятельств

Будет существенным, когда участники сделки не могли предусмотреть такое развитие событий. А если и могли бы их предвидеть, то не заключили договор или изменили его. Например, человек ни при каких бы обстоятельствах не купил бы дом, если бы он знал, что одна стена обвалится.

Расходы при исполнении ДКП между сторонами распределяет суд. Через суд можно изменить и сам договор.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

«Откатить» весь процесс можно и мирно, и через суд: все зависит от намерений и настроений участников сделки.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон

Когда стороны решили разойтись с миром и не хотят, чтобы договор действовал, можно решить вопрос по-доброму. Ситуация подразумевает отсутствие конфликта: никто не возражает.

Схематично все действия будут выглядеть так:

1. Составляется соглашение о расторжении договора купли-продажи.
2. Подается заявление об отмене регистрации в Росреестр. К нему прикладывается документ, указанный в первом пункте.

Теперь рассмотрим вопрос подробнее.

Обе стороны обязательно выбирают для себя последствия расторжения и прописывают их. К таким последствиям можно отнести:

• возврат денег;
• аннулирование регистрации;
• неполный возврат денег (например, когда продавец возвращает только часть предварительного платежа);
• уплата штрафа.

Также в документе обязательно прописываются обязательства сторон. Если ДКП расторгается на стадии регистрации, то продавец обязан подать заявление об отмене регистрации.

Еще один вариант – обратный договор. По сути продавец (экс-покупатель) продает недвижимость обратно. Цена недвижимости обычно дублируется с прошлого ДКП.

Держите в уме: даже обратная сделка учитывается в истории как полноценная. Например, если спустя некоторое время одна из сторон решится объявить себя банкротом, сделка будет рассматриваться в рамках всех произведенных. И для самой квартиры это станет определенной печатью. У будущего покупателя такой недвижимости могут возникнуть вопросы и сомнения: зачем была совершена эта промежуточная сделка, не причинит ли она неудобств ему самому.

Чаще всего специалисты советуют рассматривать каждую ситуацию индивидуально и при возможности решать вопрос через суд.

Расторжение договора купли-продажи в одностороннем порядке

Соглашение – это, по сути, идеальный вариант. А что, если стороны столкнулись лбами? Когда продавец нарушил условия договора, а покупатель потерял свои деньги, вряд ли можно разрешить дилемму мирно.

Когда все складывается так, происходит односторонний отказ от договора купли продажи. Он проходит в пять этапов:

1. Прежде следует попробовать решить вопрос полюбовно, то есть без суда. Второй стороне направляется требование о расторжении договора (обязательно заказным письмом с уведомлением о получении или передается лично под роспись). Иначе иск отклонят.
2. Когда ответ не поступил в течение 30 дней, допускается подача иска в суд района, где располагается квартира.

Требования к судебному иску прописаны предусмотрены 131 и 132 ст. Гражданского процессуального кодекса РФ. В иске обязательно указываются:

• Обстоятельства дела. В иске прописывается сам факт заключения договора, вид договора, о чем договорились стороны. Это совсем не значит, что нужно переписывать весь договор. В иске нужно прописать все договоренности, которые касаются имущества: что, когда и кому передается, кто за это платит или не платит.

• Другие (дополнительные) обстоятельства дела. Для исхода дела именно это имеет более высокое значение, чем само по себе заключение договора. По сути, вы указываете, где и какое именно ваше право было нарушено. Нужно указать конкретные статьи и конкретные нормы, которыми будет мотивирована ваша позиция. Если все это не прописать, это будет нарушением процессуального кодекса – обращаясь в суд, человек должен мотивировать свою позицию.

К иску обязательно нужно приложить:

• копию паспорта;
• подтверждение, что были попытки урегулировать вопрос без суда (расписка о вручении требования или другие документы, которые подтвердят его направление);
• расчет взыскиваемой суммы;
• копию самого ДКП;
• копии чека или другого документа об оплате госпошлины;
• копии других документов по делу (например, квитанций или выписок с банковского счета).

1. Участие в заседаниях.
2. Получение решения суда. Обычно такие дела рассматриваются за 2-3 месяца максимум.
3. Исполнение решения суда. Например: с ответчика с помощью судебных приставов взыскивают деньги, а право собственности переходит другой стороне (в Росреестр подается соответствующее заявление с приложенным к нему решением суда).

Самое разумное – прописать четкий порядок расторжения в самом ДКП. Укажите, каким способом, кому будет направлено уведомление, через какой промежуток времени договор будет числиться расторгнутым.

Рассмотрим ситуации отдельно для покупателя и продавца.

Предположим, Максим готов купить квартиру у Олега. Они договорились, что деньги будут переданы через банковскую ячейку. Максим арендовал ячейку на срок в два месяца, и положил деньги на хранение. В это время Олег должен зарегистрировать переход права собственности. Однако в течение месяца продавец утверждает, что не успевает сходить в Росреестр.

Максим решает расторгнуть сделку и найти другую квартиру. В первую очередь он направляет заказным письмом на имя и адрес Олега требование расторгнуть сделку.

В течение месяца ответа от Олега не поступает, и Максим обращается в суд, приложив все необходимые документы. В иске Максим указывает требование расторгнуть ДКП, суд удовлетворяет иск. После этого Максим идет в банк, прикладывая решение суда о расторжении договора, и забирает деньги из ячейки.

Владелица квартиры Ольга Ивановна и покупатель Лидия Анатольевна заключили договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. Ольга Ивановна зарегистрировала переход права собственности покупателю Лидии Анатольевне. Однако всех денег продавец так и не увидела: она получила лишь треть суммы, после чего платежи прекратились.

Ольга Ивановна подала в суд, требуя расторгнуть договор и вернуть ей квартиру. Суд требование удовлетворил: Ольга Ивановна снова стала владелицей и вернула Лидии Анатольевне деньги. Лидия Анатольевна же заплатила штраф за несостоявшуюся сделку.

Отказ от сделки

В самом договоре может быть прописано, что каждая из сторон может отказаться от сделки в одностороннем порядке. В документе обязательно нужно прописать:

• порядок заявления отказа,
• последствия отказа,
• сроки заявления отказа.

Юристы рекомендуют использовать четкие, не плавающие формулировки и прописывать сроки заявления отказа. В противном же случае, если каждая сторона не будет понимать, как может действовать в правовом поле, возникнет конфликт.

Важно ! Будет не лишним подробно описать случаи существенного нарушения.

Советы юриста

Юрист Анастасия Власова поделилась несколькими советами для продавцов и покупателей, решившихся на расторжение сделки.

Советы покупателю

1. Предусмотреть в договоре право одностороннего отказа при существенном нарушении (и сами случаи таких нарушений);
2. Внимательно читать договор, проверять его на логику.

Например, ситуация: в договоре есть пункт о том, что если члены семьи бывшего собственника не выписались из квартиры после регистрации права собственности, сделка расторгается. При этом в другом пункте указано, что оплата должна быть передана до госрегистрации права собственности. Расторгать договор, по которому правом собственности наделили вторую сторону, вообще не логично.

Нужно дать продавцу задуматься о том, как он сам видит исполнение этого пункта. Так вы выйдете на его редакцию или исключение этого пункта вообще;

1. Предусмотреть в договоре четкий порядок расторжения: каким способом уведомление направляется, куда, допускается ли обмен юридически значимыми сообщениями через мессенджеры, через какой срок договор будет считаться расторгнутым.

Продавцу примерно те же советы, но «бонусом» идет проверка правок покупателя по критерию соответствия закону и банально – логике.

Расторжение нотариального договора купли-продажи недвижимости

По закону, удостоверять ДКП у нотариуса не обязательно. Однако порой стороны решают обратиться в нотариальную контору, чтобы дополнительно защитить свои права.

Такой ДКП расторгается по тому же сценарию, что и обычный. Единственная специфичность: соглашение о расторжении придется заверить.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи после регистрации сделки?

Краткий ответ на этот вопрос – вполне. Однако есть одна, но категоричная оговорка. Расторгнуть можно только неисполненный договор.

В противном случае расторгнуть сделку уже почти невозможно.

Важно! Договор исполнится, когда покупатель передаст оплату и станет владельцем жилья, а продавец передаст жилье и получит все деньги (если в договоре нет дополнительных условий).

Рассмотрим две ситуации расторжения еще не исполненного ДКП.

Ситуация 1. Покупатель еще не стал собственником.

Обе стороны подают в Росреестр заявление о прекращении регистрации.

Ситуация 2. На покупателя уже оформили право собственности, но он еще не отдал деньги.

ДКП можно расторгнуть. Чтобы вернуть право собственности продавцу, стороны предоставляют Росреестру соглашение о расторжении.

Аннулировать уже исполненный договор можно лишь двумя путями:

• Через обратный договор. О недостатках мы рассказывали выше.
• Потребовать признать сделку недействительной (например, доказать, что один из участников был недееспособным на момент совершения сделки).

Расторжение договора купли-продажи, если у покупателя ипотека

В вопросе, когда покупатель оформляет ипотеку, имеет значение, когда расторгается договор. Например, когда право собственности не зарегистрировали (без регистрации банк и не выдаст займ), а залог на недвижимость еще не оформлен. Поэтому расторгается ДКП по стандартному сценарию.

А вот если покупатель отдал занятые средства продавцу недвижимости, все будет несколько сложнее. Необходимо учитывать, что банк может потребовать досрочного погашения кредита. Поэтому перед расторжением договора необходимо обратиться в банк и узнать, какие условия досрочного погашения кредита действуют в данном случае.