Заключая договор купли-продажи, каждая из сторон вправе рассчитывать на соблюдение всех условий сделки. ГК РФ предусматривает, что его прекращение допускается в любой момент, если продавец и покупатель достигли взаимной договоренности. Расторжение договора купли-продажи в одностороннем порядке может происходить при существенном нарушении условий сделки одним из партнеров и только в судебном порядке.
Рассмотрим подробнее основания и порядок данного процесса в нашей статье.
Основания
Купля-продажа является одной их разновидностью гражданских сделок, поэтому на нее распространяются общие правила расторжения договоров. Оно происходит в добровольном или принудительном порядке. Если обе стороны согласны прекратить договорные отношения, они должны оформить соглашение.
В этом случае причины причины можно не указывать, достаточно согласовать все существенные условия расторжения.
Если инициатором выступает один из партнеров, прекратить отношения можно только с соблюдением правил и условий гл. 29 ГК РФ. Выделим наиболее важные нюансы:
- установление существенных нарушений условий или законодательных норм;
- направление в адрес второй стороны письменного требования (претензия);
при отказе удовлетворить указанное требование — обращение в суд с исковым заявлением. Следует доказать наличие оснований для прекращения договорных отношений;
Читайте также
Расторжение предварительного договора купли-продажи также происходит по общим правилам ГК РФ. Ввиду особенностей оформления предварительных соглашений при установлении фактов существенного нарушения условий одна из сторон может отказаться от основной сделки. В этом случае не нужно обращаться с письменной претензией в адрес нарушителя, предварительный договор прекращает свое действие с момента оформления дополнительного соглашения или по окончании срока.
Порядок расторжения договора купли-продажи
Законом установлено общее правило для прекращения договорных отношений — стороны обязаны провести расторжение в той же форме, что и основной документ.
Если договор был составлен в виде письменного документа, допсоглашение оформляется так же.
Это правило не действует для случаев принудительного прекращения через судебные учреждения, так как юридическим основанием для аннулирования договорных отношений является судебный акт.
Читайте также
По соглашению сторон
Инициатором может являться любой из партнеров, если с его предложением согласна вторая сторона. Для подтверждения оформляется двустороннее допсоглашение, в содержание которого включаются:
- дата и место оформления;
- атрибуты и реквизиты сторон — граждан или юридических лиц;
- условия прекращения договорных отношений (например, исполнение обязательств на дату оформления документа, выплата компенсации и т.д.);
- момент, с которого основной договор прекращает свое действие;
- подписи и полномочия участников.
Для правильного составления этого документа стоит обратиться за помощью компетентного юриста. Это позволит избежать непредвиденных рисков.
По инициативе покупателя
В такой ситуации расторжение может происходить при установлении следующих обстоятельств:
- отказ продавца передать вещь или объект, зафиксированный в качестве предмета договора;
- отказ передать сопроводительную документацию к товару, если это условие было оговорено;
- несоблюдение требований об ассортименте приобретаемой продукции;
- выявление ненадлежащего качества передаваемого товара;
- существенное нарушение сроков передачи вещей или предметов покупателю;
- передача продукции в ненадлежащей комплектации;
- неисполнение продавцом обязанности по оформлению договора страхования (при наличии данного условия).
Односторонний порядок прекращения договорных отношений подразумевает направление письменного требования в адрес нарушителя. Претензия должна указывать на факт нарушения обязательств, а также предложение прекратить отношения. Срок рассмотрения предложения не может превышать 30 дней.
Если продавец не ответил на претензию либо отказался расторгнуть договорные отношения, покупатель вправе обратиться в суд.
По инициативе продавца
Продавцу также гарантировано право на одностороннее прекращение договора, если будут установлены следующие обстоятельства:
- необоснованный отказ принять вещи или предметы;
- отказ покупателя от перечисления оплаты;
- отказ забрать товар в месте нахождения продавца (если такое условие было прописано);
- нарушение обязанности по оформлению договора страхования поставляемых вещей или предметов, если она была возложена на покупателя.
Обратите внимание!
Правило об отказе покупателя перечислить оплату не распространяется на случаи купли-продажи недвижимости — такую позицию высказал Верховный Суд РФ.
Чтобы добиться прекращения договорных отношений, продавец также обязан направить в адрес второй стороны предложение о расторжении. Только после этого допускается подача искового заявления в суд.
Исковое заявление
При выявлении существенных нарушений договора, а также при соблюдении уведомительного порядка, можно инициировать судебный процесс по расторжению в одностороннем порядке. Для этого подается исковое заявление по правилам подсудности, определенным в ГПК РФ или АПК РФ. Урегулирование споров между предприятиями происходит в системе арбитражных судов, а граждане могут обращаться с исками в мировые или районные суды.
Исковое заявление должно содержать:
- наименование судебного учреждения;
- данные об истце и ответчике, а также их контактная информация;
- сведения о договоре купли-продажи — предмет, сроки передачи товара, стоимостные показатели и т.д.;
- суть нарушения его условий, позволяющая расторгнуть его в принудительном порядке;
- доказательства соблюдения претензионного порядка;
- исковые требования.
Обратите внимание!
В иске обязательно указываются правовые основания для предъявления требований о расторжении договора — нормы законодательных актов, положения судебной практики и т.д. Чтобы соблюсти правила его подачи, лучше обратиться за консультацией к юристу по гражданскому праву.
Сроки
При наличии обоюдного согласия на расторжение договора купли-продажи, оформление допсоглашения займет считанные дни. Если оно происходит в одностороннем порядке, то нужно учитывать следующие обязательные сроки:
- не более 30 дней на рассмотрение письменной претензии и предложения о прекращении договорных отношений. Сторона, получившая указанное письмо, может не дожидаться месячного срока и сразу направить отказ;
- рассмотрение дела в суде — не более двух месяцев, а продление данного срока может осуществляться при наличии уважительных обстоятельств;
- вступление судебного акта в силу — если ни одна из сторон не оспорила решение, оно вступает в силу в течение месяца.
Принудительное расторжение может затянуться на несколько месяцев, если дело дойдет до суда.
Существенно уменьшить срок поможет грамотный юрист — в этом случае будут заблаговременно предусмотрены все возможные причины для затягивания процесса.
Последствия
Возможные последствия расторжения договора купли-продажи указаны в ст. 453 ГК РФ и включают в себя:
- взаимные обязательства сторон прекращаются с момента вступления в силу дополнительного соглашения или судебного акта;
- если на момент прекращения договорных отношений обязательства одной из сторон не были исполнены, может применяться правило о неосновательном обогащении (например, если продавец поставил товар, однако не получил от покупателя денежных средств);
- если расторжение вызвано нарушением существенных условий договора по вине одного из партнеров, то пострадавшая сторона вправе требовать возмещения убытков и упущенной выгоды.
Применение указанных последствий можно предусмотреть в составе исковых требований, либо обратиться в суд с самостоятельным иском.
| Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Рассказать друзьям
Комментарии
клиент, г. Хабаровск
31.07.2014 г. на бесплатной процедуре омоложения лица мною был заключен договор купли-продажи косметики ДЕШЕЛИ и (вместо обещанной оплаты в рассрочку) кредитный договор с ОТП Банком на оплату этой косметики. Товара на момент заключения договора в офисе не оказалось, поэтому Акт приема-передачи товара, являющегося не отъемлемой частью договора купли-продажи я не подписывала и соответственно косметику не получала. Вечером того же дня (презентации косметики) у меня появилась алергическая реакция в виде отека и зуда кожи лица. К врачу я не обращалась, самостоятельно пропила антигистаминные препараты и 05.08.2014 г. обратилась в компанию распространяющую эту космоцевтику с письменным заявлением на расторжение договора купли-продажи указав следующие причины:
1. Товар мною не получен поэтому я имею право в любой моментт отказаться от него;
2. Отказываюсь потому, что после пробной процедуры наступила аллергическая реакция;
3.Меня ввели в заблуждение по поводу цены товара и способа его оплаты. Проценты банка уже были заложены в стоимость продукта:
4. Я являюсь неплатежеспособной, т.к. имею обязательства перед др. банком, о чем я неоднократно говорила консультанту, а ОТП Банк даже не проверив мою платежесспособность выдал кредит на основании прошлогодних данных, которые они сохранили в своей базе.
В заключении я попросила расторгнуть договор и перечислить деньги за товар в банк + проценты за пользованием кредитом.
В ОТП Банк я тоже обратилась с заявлением о расторжении кредитного договора , где уведомила банк о том, что товар не получила и получать не собираюсь. Товар мне должны были поставить в течении 10 рабочих дней, согласно договора. Оба заявления были приняты, у меня на руках вторые экз. с отметкой о принятии. Сегодня 06.08.2014 г. мне позвонил юрист из компании распространяющей Дешели и пригласил «на разборки» 11.08.2014 г. Подскажите,как юрист, как дальше вести себя, какие «подводные камни» могут возникнуть при разбирательстве, что я упустила из виду. Заранее благодарна за ответ.
Ирина.
06 Августа 2014, 09:24
клиент, г. Саратов
Купил планшетный компьютер, Дома заметил два пятна на экране, я отнес его в магазин. В магазине я написал претензию на расторжение договора купли-продажи, и отдал планшетный компьютер на проверку качества на 10 дней, им же в тот же день. Все это документально зафиксировано продавцом, что я сдал им на экспертизу планшет с пятнами на экране.
И что продавец подтверждает факт приемки от покупателя товара с двумя пятнами на экране. Но не помню, указал ли , что хочу возврат денег. Или претензия на расторжение договора автоматически подразумевает возврат денег ?
1. Могу ли я, рассчитывать на расторжение договора купли-продажи, товара не надлежащего качества, и возврата мне стоимости планшета в течении 10 дней, если это заводской брак ?
2. Могу ли я так же рассчитывать на расторжение договора и возврата денег, если продавец не успеет провести экспертизу в течении 10 дней?
По этим двум пунктам магазин обязан на 10 день расторгнуть договор купли продажи, и выплатить мне потраченную мной сумму на приобретение планшета?
16 Февраля 2016, 22:13
Александр Александрович Былков
Помогите мне в расторжении договора купли-продажи.
Я пришел в магазин и показал какой мне нужен блок питания, но продавец порекомендовала мне блок питания универсальный ссылаясь на то, что у него больше вариантов применения и он дешевле. Я его купил и сразу же дома попытался с ним включить портативный DVD проигрыватель, проигрыватель не заработал. Я пошел обратно в магазин уже с проигрывателем и сказал что мне нужен блок питания на который я указывал ранее. Мы попробовали включить проигрыватель с ним и он заработал. В итоге доплатив разницу я пошел домой.
На следующий день дома я попробовал включить проигрыватель, но он не заработал и я пошел снова в магазин. Предположительно проигрыватель не включался из-за недостаточной силы тока выдаваемой блоком питания, но так как более мощный блок питания уже стоил почти в 2.5 раза дороже, то я попросил вернуть мне деньги и на что я получил отказ. Далее я написал претензию c текстом;
05.09.2016 года я приобретал у Вас блок питания Robiton В12-1000 стоимостью 600 (шестьсот) рублей, что подтверждается кассовым чеком. Товар был приобретен для портативного DVD проигрывателя, при покупке товар был проверен на предмет исправности продавцом. 06.09.2016 года дома при подключении блока питания к портативному DVD проигрывателю, проигрыватель не включился возможно из-за недостойной силы тока блока питания, в связи с чем товар мне не подходит.
В соответствии со статьей 25 Закона «О защите прав потребителей» потребитель вправе обменять непродовольственный товар надлежащего качества на аналогичный товар у продавца, у которого этот товар был приобретен, если указанный товар не подошел по форме, габаритам, фасону, расцветке, размеру или комплектации.
Потребитель имеет право на обмен непродовольственного товара надлежащего качества в течение 14 дней, не считая дня его покупки.
Обмен непродовольственного товара надлежащего качества проводится, если указанный товар не был в употреблении, сохранены его товарный вид, потребительские свойства, пломбы, фабричные ярлыки, а также имеется товарный чек или кассовый чек, либо иной подтверждающий оплату указанного товара документ. Отсутствие у потребителя товарного чека или кассового чека либо иного подтверждающего оплату товара документа не лишает его возможности ссылаться на свидетельские показания.
В случае, если аналогичный товар отсутствует в продаже на день обращения потребителя к продавцу, потребитель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за указанный товар денежной суммы. Требование потребителя о возврате уплаченной за указанный товар денежной суммы подлежит удовлетворению в течение трех дней со дня возврата указанного товара.
В связи с вышеизложенным, прошу вернуть деньги за товар.
Прошу рассмотреть мою претензию в добровольном порядке.
Продавец о получении в претензии расписалась.
В течении 10 дней ответа на претензию не последовало и я подал исковое требование в суд со следующим текстом:
о расторжении договора, возврата уплаченной за товар суммы,
компенсации морального вреда
05 сентября 2016 года я приобрел в магазине «» блок питания ROBITON В 12 — 1000 стоимостью 600 (шестьсот) рублей, что подтверждается кассовым чеком. Товар был приобретен для портативного DVD проигрывателя, при покупке товар был проверен на предмет исправности продавцом. 06 сентября 2016 года дома при подключении блока питания к портативному DVD проигрывателю, проигрыватель не включился, возможно из-за недостаточной силы тока блока питания, в связи с чем данный товар мне не подошел.
07 сентября 2016 года я обратился в магазин «» с просьбой заменить мне блок питания, но так как подходящего для меня блока питания в продаже не оказалось, я попросил вернуть мне уплаченную за блок питания суммы и вернул приобретенный блок питания.
В возврате уплаченной мной суммы мне было отказано. Тогда я обратился в магазин с претензией, но до настоящего времени ответа на нее так и не получил.
В соответствии со ст. 25 п.1, п.2 Закона «О защите прав потребителей» потребитель вправе обменять непродовольственный товар надлежащего качества на аналогичный товар у продавца, у которого этот товар был приобретен, если указанный товар не подошел по форме, габаритам, фасону, расцветке, размеру или комплектации.
Потребитель имеет право на обмен непродовольственного товара надлежащего качества в течение 14 дней, не считая дня его покупки.
Обмен непродовольственного товара на обмен надлежащего качества производиться, если указанный товар не был в употреблении, сохранены его товарный вид, потребительские свойства, полбы, фабричные ярлыки, а также имеется товарный чек или кассовый чек, либо иной подтверждающий оплату указанного товара документ. В случае, если аналогичный товар в продаже отсутствует на день обращения потребителя к продавцу, потребитель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы.
Полагаю, что мной исполнены все нормы, предусмотренные Законом «О защите прав потребителей» и мои требования обоснованы.
Полагаю, что действиями ответчика мне причинен моральный вред, выразившийся в нарушении моих прав как потребителя, согласно ст. 151 ГК под моральным вредом понимаются физические или нравственные страдания, причиненные гражданину действиями, нарушающими его личные не имущественные права и блага.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 13, 15, 17, 25 Закона «О защите прав потребителя»
1. Расторгнуть договор купли-продажи, заключенный мной и ответчиком.
2. Обязать ответчика вернуть мне уплаченную за товар сумму в размере 600 (шестьсот) рублей.
3. Взыскать с ответчика в мою пользу 3 (три) тысячи рублей в качестве компенсации морального вреда.
Приложение: копия искового заявления
копия чека на приобретение товара
На первое заседание ответчик не явился, а так как в исковом заявлении был указан ответчиком магазин, то мной было написано уточнение со следующим текстом:
Заявление об уточнении исковых требований
В производстве мирового судьи судебного участка . находится гражданское дело по иску . к директору магазина «» . о расторжении договора купли-продажи.
В связи с допущенными ошибками при составлении иска, заявленные мною требования подлежат уточнению. Исковые требования предъявляются индивидуальному предпринимателю . ОГРНИП . ИНН .
Согласно ст. 23 Закона «О защите прав потребителя» за нарушение требований потребителя о возврате денег за товар предусмотрена неустойка в размере 1% от стоимости товара за каждый день просрочки. Претензия на возврат денег была подана 07.09.2016 г., в течение 10 дней ответа на претензию получено не было.
11-й день подачи претензии приходится на выходной день 17.09.2016 г., следовательно, начало отсчета неустойки приходится на первый рабочий день 19.09.2016 г. по 23.11.2016 г., что составляет 66 дней.
Расчет: 600 рублей * 1% просрочки = 6 рублей день * 66 дней = 396 рублей.
Руководствуясь ст. 39 ГПК РФ,
Принять уточнение исковых требований:
1. Расторгнуть договор купли-продажи между . и индивидуальным предпринимателем .
2. Обязать индивидуального предпринимателя . вернуть мне уплаченную за товар сумму в размере 600 (шестьсот) рублей.
3. Обязать индивидуального предпринимателя . выплатить в мою пользу 3 (три) тысячи рублей в качестве компенсации морального вреда.
4. Обязать индивидуального предпринимателя . выплатить в мою пользу неустойку в размере 1 % от стоимости товара за каждый день просрочки, что составляет 396 (триста девяносто шесть) рублей.
1. Копия заявления об уточнении исковых требований.
На следующий процесс ответчик пришел с возражением со следующим текстом:
(на исковое заявление о расторжении договора, возврата уплаченной за товар суммы,
компенсации морального вреда)
В производстве мирового судьи судебного участка . находится гражданское дело по иску . к ИП . о расторжении договора купли-продажи, возврата уплаченной суммы за товар, компенсации морального вреда.
Исковые требования истца не признаю в полном объеме, обоснование нахожу в следующем.
Действительно, истец 05.09.2016 года приобретал в магазине «» блок питания, сначала за 480 рублей в 12 часов 55 минут, а затем в 13 часов 34 минуты поменял на ROBITON В 12-1000 стоимостью 600 рублей с доплатой 120 рублей.
При покупке товара каждый раз истец указывал именно на приобретаемую модель товара. Товар был проверен на предмет исправности, чего не отрицает истец.
Изначально, при совершении покупки истец указывал, что ему необходим блок питания на 1,5 Ампер, продавец предложила ему, имеющийся в продаже по необходимости и описанию товара, блок питания на 1,5 Ампера, стоимость которого составляла 1500 рублей, однако истец отказался от приобретения такого товара с связи с дороговизной, настояв на покупке блока питания с меньшими техническими параметрами, и после замены потребовал блок питания ROBITON В 12-1000 на 1 Ампер. При этом, истец сказал, что именно этот блок питания ему подойдет, в том числе и по техническим параметрам.
В тоже самое время, Истец в исковом заявлении делает предположение, что, возможно, из-за недостаточности силы тока блока питания, проигрыватель не включился, в связи с чем, данный товар ему не подошел, при этом продавец изначально предупредил покупателя дважды, что по техническим характеристикам для подключения к портативному DVD-проигрывателя ни первый за 480 рублей, ни второй приобретаемый блок питания за 600 рублей не подойдет.
Истец предъявил претензию, но за ответом он не пришел.
В тоже время, истец в претензии не просил расторгнуть договор купли-продажи, и рассмотрение иска о расторжении договора необходимо оставить без рассмотрения в связи с нарушением досудебного порядка, предусмотренного ст.ст.451,452 ГК РФ.
Таким образом, продавец исполнил обязанность в соответствии со ст. 8 Закона, где потребитель вправе потребовать предоставления необходимой и достоверной информации об изготовителе (исполнителе, продавце), режиме его работы и реализуемых им товарах (работах, услугах). Указанная информация в наглядной и доступной форме доводится до сведения потребителей при заключении договоров купли-продажи и договоров о выполнении работ (оказании услуг) способами, принятыми в отдельных сферах обслуживания потребителей, на русском языке, а дополнительно, по усмотрению изготовителя (исполнителя, продавца), на государственных языках субъектов Российской Федерации и родных языках народов Российской Федерации. Указав истцу на отсутствие требуемых параметров в 1,5 Ампер на приобретаемом блоке питания и невозможности в дальнейшем на обмен и возврат товара, продавец выполнила все требования Закона РФ, и
предоставила всю информацию о товаре в доступной и наглядной форме, и о том, что приобретаемые блоки — товар не подойдет для указанного им использования, однако покупатель второй раз настоял на продаже ему именно блока питания ROBITON В 12- 1000 мощностью 1 Ампер, стоимостью 600 рублей.
В соответствии со ст. 25 Закона «О защите прав потребителей», потребитель вправе обменять непродовольственный товар надлежащего качества на аналогичный товар у продавца, у которого этот товар был приобретен, если указанный товар не подошел по форме, габаритам, фасону, расцветке, размеру или комплектации.
В ст. 25 вышеуказанного Закона перечень причин, по которым покупатель имеет право в 2-недельный срок обменять приобретенный товар, при этом в списке не имеется такой причины, как «не подошел по техническим характеристикам».
При этом, истец ссылается, что обращался с претензией о замене товара на аналогичный товар, однако в претензии требования о замене не содержится.
Кроме того, до покупателя дважды доведена информация о том, что 1-амперный блок питания по техническим характеристикам не способен воспроизводить портативный DVD-проигрыватель, соответственно, замена на аналогичный товар произведена быть не может. Замена на аналогичный товар (с теми же техническими параметрами) не возможна, т.к. другой блок питания с выдаваемым током в 1 Ампер также не сможет привести в действие DVD-проигрыватель, согласно указанной ст. 25 Закона РФ «О защите прав потребителей», возврат денежных средств удовлетворяется только, если не возможен обмен на аналогичный товар, но обмена истец не требовал, а без этого необходимого требования возврат денег не подлежит удовлетворению.
Фактически, истец, просто желает возвратить денежные средства за качественный товар, завуалировав свои требования под ст. 25 названного Закона РФ. Считаю, что у истца не имеется законных оснований требования от Ответчика возврата денежных средств, в связи с тем, что покупатель, получив информацию о приобретаемом товаре, а также информацию о подходящем для него товаре по параметрам DVD-проигрывателя, на свой страх и риск приобрел товар, заранее не подходящим для воспроизведения двд- проигрывателя, о чем дважды был проинформирован Продавцом.
В данном случае имеет место злоупотреблением своим правом.
На основании вышеизложенного,
Отказать . в удовлетворении заявленных
вызвать и допросить в качестве свидетеля .
Собственно вопрос, как мне добиться того, чтобы ответчик вернул мне деньги?
Как правильно расторгнуть договор купли-продажи недвижимости
Представим ситуацию: вы нашли покупателя квартиры, подписали договор и оформляете переход права собственности. Однако контрагент почему-то затягивает с оплатой. Выходом будет расторгнуть договор купли-продажи недвижимости.
Расскажем, как это сделать.
- Предварительный договор купли-продажи квартиры
- Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
- Соглашение сторон
- Расторжение в одностороннем порядке
Предварительный договор купли-продажи квартиры
Чтобы «закрепить» объект за покупателем, стороны подписывают предварительный договор купли-продажи (ПДКП) недвижимости. В нем участники соглашения фиксируют свои обязанности до выхода на сделку и определяют предельную дату подписания основного договора.
Покупатель подтверждает серьезность намерений, передавая продавцу деньги. Обычно их включают в стоимость квартиры. Оформить ПДКП можно с условиями:
Договоры задатка и аванса могут быть самостоятельными, а не называться ПДКП.
Различие между задатком и авансом — в ответственности. При авансе, если сделка не состоится по вине одной из сторон, нарушитель не понесет никакой ответственности. Стороны расторгнут договор, а продавец вернет покупателю сумму аванса.
При задатке ситуация иная: если договор нарушит продавец, он вернет двойную сумму задатка. Если покупатель — он потеряет внесенные деньги.
Сделка может не состояться по независящим от сторон причинам: например, банк откажет в ипотеке. В таком случае продавец возвращает задаток покупателю.
Купить квартиру на собственные деньги — сложно. Откладывать — тоже не вариант, ведь можно не успеть за ростом цен. Отличным решением будет ипотека.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями.
Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Расторгнуть договор можно двумя путями:
- по соглашению сторон;
- в одностороннем порядке.
Соглашение сторон
Если стороны решили отказаться от сделки, они подписывают соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры. Причины такого решения не важны.
В соглашении прописывают реквизиты основного ДКП квартиры, описывают объект недвижимости, указывают взаимные права и обязанности участников, порядок возврата денег, дату расторжения.
Какой налог уплачивают физические лица с продажи квартиры
Соглашение о расторжении заключают в аналогичной основному договору форме. Если ДКП удостоверяли у нотариуса, то и расторгают в нотариальной форме.
Важно! Расторжение ДКП квартиры не зависит от этапа сделки.
Если документы уже передали на госрегистрацию, то продавец отправляет заявление о прекращении процедуры и прикладывает один экземпляр соглашения.
Расторгнуть ДКП после регистрации тоже можно. Стороны инициируют обратный переход права собственности, направляя заявление и соглашение о расторжении договора.
Расторжение в одностороннем порядке
Для одностороннего расторжения нужны существенные нарушения условий договора. У покупателя это следующие причины:
- Продавец вовремя не передал квартиру покупателю.
- Жильцы не съезжают и не хотят сниматься с регистрационного учета.
- Квартиру передали не в том состоянии, которое описано в ДКП. К примеру, со сгоревшей комнатой.
- Продавец уклоняется от регистрации перехода права.
- Продавец скрыл обременения на квартиру (например, арест) или людей, имеющих права на нее.
Основаниями для расторжения договора купли-продажи у продавца могут быть:
- Отказ от приемки квартиры без причин.
- Несвоевременный платеж или полный отказ от перевода денег.
Решение о расторжении принимает суд. Но перед этим, согласно статье 452 ГК РФ , стороны обязаны попытаться решить спор самостоятельно. Тот, чьи права нарушили, предлагает изменить или расторгнуть договор.
Если нарушитель отказывает или не отвечает в установленный срок, можно идти в суд.
Макар купил однушку у Геннадия: подписал все документы и перевел оплату. Когда продавец собрался подавать документы в Росреестр, покупатель сделал неприятное открытие: в квартире была неузаконенная перепланировка.
Макар письменно потребовал расторгнуть договор и вернуть деньги. Геннадий отказал: он считал, что перепланировка — несущественное нарушение. Суд не согласился с Геннадием и встал на сторону покупателя.
Суд может затянуться на месяцы, а если будут апелляция и кассация — на годы. Это негатив для обеих сторон: продавец, не получивший оплату, не может купить новое жилье. Покупатель, у которого «зависли» деньги в текущей сделке, не может искать альтернативные варианты.
Поэтому сторонам важно тщательно проверять юридическую чистоту сделки.
Односторонний отказ от договора
В ДКП на квартиру иногда прописывают условие, что кто-то из участников сделки может отказаться от нее в одностороннем порядке. Чтобы использовать это право, достаточно уведомить контрагента. Как только он получит уведомление, договор утратит силу.
Риски при покупке и продаже квартиры
Например, стороны предусматривают право отказаться от договора в течение трех дней с момента подписания. В этот период продавец может продать жилье чуть дороже, а покупатель — найти более интересную квартиру.
На практике условие об одностороннем отказе от договора используют редко, ведь оно невыгодно контрагенту.
Сделка прошла удачно и вы обустраиваетесь в новой квартире? Пора заняться ремонтом.
Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 24 месяцев.
Кроме того, с Халвой вы сможете взять потребительский кредит на любые нужды.
Момент исполнения
Расторгнуть можно только тот договор, который не исполнили. Момент исполнения наступает, когда стороны выполнили друг перед другом все обязательства:
- продавец передал жилье, зарегистрировал переход права собственности к покупателю, принял оплату;
- покупатель перевел деньги и принял квартиру.
В такой ситуации расторгать нечего. Спасти ситуацию можно двумя способами:
- Если стороны хотят расторгнуть исполненный договор, они могут заключить обратный ДКП по аналогичной цене. Участники сделки поменяются местами.
- Сторона может признать исполненную сделку недействительной. Например, если у продавца есть опекун, он может доказать, что тот был недееспособным в момент подписания бумаг.
Жанна купила квартиру у Юрия. Стороны исполнили обязательства друг перед другом. А спустя полгода в адрес девушки пришел иск от опекуна Юрия, где он требовал отменить сделку. Выяснилось, что ранее суд признал мужчину недееспособным из-за его психического расстройства. Жанна во время подписания договора ничего не заметила, поэтому и не запросила справку из психоневрологического диспансера.
Суд согласился с доводами опекуна. Юрию вернули квартиру, а Жанне — ее деньги.
Расторжение ДКП с ипотекой
Все зависит от момента расторжения. Если расторгают до регистрации права собственности, то залога на недвижимость по ипотеке не будет. Банк переводит деньги после перехода права. Если стороны уже провели регистрацию, а продавец получил средства от банка, то ему нужно будет их вернуть.
И лишь потом обременение с квартиры снимут.
- Предварительный ДКП можно расторгнуть. Если был аванс, то продавец возвращает его покупателю. При задатке все зависит от вины стороны сделки.
- Основной ДКП можно расторгнуть по обоюдному согласию или в одностороннем порядке, если были существенные нарушения условий договора.
- Если есть нарушения, сначала нужно предложить стороне расторгнуть договор добровольно. Если откажется, идти в суд.
- В ДКП для любой стороны можно закрепить односторонний отказ от договора — дать право передумать.
- Если договор исполнен, то расторгнуть его нельзя. Можно либо заключить обратный ДКП, где стороны меняются ролями, либо признать договор недействительным, если на это есть причины.
Расторгнуть ДКП квартиры реально. Только не забывайте о перечисленных нюансах.
Признание договора купли-продажи недействительным 2023
Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:
- Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
- Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
- Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
- Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
- Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
- Срок давности оспаривания договора купли-продажи
- В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры
Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.
Иначе обстоит дело с оспариванием договора.
Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.
Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.
Основания признания договора купли продажи недействительным
В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.
Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.
Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.
Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.
Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:
- Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
- Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.
Какие сделки считаются ничтожными:
- Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
- Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
- Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
- Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
- Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)
Какие сделки считаются оспоримыми:
- Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
- Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
- Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
- Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
- Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
- Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
- При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.
Срок исковой давности для оспаривания сделки
Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).
В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:
- 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
- 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.
Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.
Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.
В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.
При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.
Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.
Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.
Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.
Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной. Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.
Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.
Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.
Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным
Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.
Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.
Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ).
Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.
В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.
Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.
Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.
Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.
Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.
Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.
Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.
Услуги юристов по оспариванию сделки:
- Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
- Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
- Предъявление иска в суд
- Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)
Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.
Когда могут оспорить договор купли-продажи недвижимого имущества
Договор купли-продажи — основной документ для реализации недвижимого имущества. После подписания договора многие выдыхают с облегчением, ведь сделка заключена. Но не всё так просто. Бывают случаи, когда одна из сторон или третьи лица оспаривают сделки и требуют вернуть имущество.
В каких случаях это возможно, читайте далее.
Кто может оспорить сделку с недвижимостью
Оспорить договор купли-продажи объекта недвижимости в суде может любая из сторон, если посчитает, что ее права нарушены. Кроме того, на оспаривание могут подать и третьи лица, например, когда супруг продал земельный участок без согласия другого, или когда была продана квартира с вложенными в нее средствами материнского капитала, а доли детям не были выделены. Также нередки случаи, когда за оспариванием обращаются опекуны граждан, признанных недееспособными, или конкурсный управляющий на стадии банкротства физического лица.
Основания для оспаривания договора купли-продажи
Обычно после заключения договора купли-продажи недвижимого имущества покупатель получает желаемый объект, а продавец — денежную сумму. Сделка регистрируется, право собственности переходит к покупателю.
В случае с оспоримыми сделками происходит то же самое, пока одна из сторон или третье лицо не докажут в суде, что сделка была заключена с нарушениями. Решением суда такая сделка может быть признана недействительной, недвижимое имущество в этом случае будет возвращено обратно продавцу, продавец же будет обязан вернуть покупателю уплаченную сумму.
Основаниями для признания сделок с недвижимым имуществом недействительными являются:
- Неправильная форма сделки. Сделки с недвижимостью заключаются только в письменной форме и только с подписями обеих сторон, устная договоренность не будет зарегистрирована и не несет правовых последствий.
- Мнимые сделки. Когда договор заключается лишь для вида. Например, ООО продает жене учредителя нежилые офисные помещения, чтобы при банкротстве они не достались кредиторам.
- Притворные сделки. Когда одной сделкой прикрывают другую. Например, вместо договора купли-продажи заключают договор дарения недвижимости.
- Сделки, совершенные без согласия третьих лиц. Для продажи недвижимости в браке необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга, если его нет, супруг, чье согласие не было получено, может оспорить сделку в суде. Также и с объектов недвижимости, приобретенных на материнский капитал. После погашения ипотеки вы обязаны выделить детям доли, а если вы не сделали этого, то, после осуществления сделки по продаже квартиры органы опеки могут вмешаться и оспорить ее. А если детские доли были выделены, то для осуществления продажи вам тоже необходимо получить согласие органов опеки.
- Сделки с банкротами. При банкротстве во время реструктуризации долгов нельзя продавать недвижимость без согласия финансового управляющего, такая сделка также может быть оспорена.
- Сделки, заключенные в состоянии заблуждения или тяжелое заболевание. Под такие сделки попадают ситуации, когда, например, приобретается (Объект недвижимости одной площади, а по факту площадь оказывается гораздо меньше. Или когда при оценке недвижимости ее стоимость искусственно сильно занижена. Или если продавец находится в тяжелой жизненной ситуации, а покупатель этим пользуется — заключается договор на условиях, на которые в другое время пострадавшая сторона никогда бы не согласилась. Такие сделки можно оспорить в суде, но состояние заблуждения необходимо будет доказать.
- Сделки с недееспособной стороной. Если гражданин признан недееспособным, он не может участвовать в сделке с недвижимостью, такой договор будет ничтожным. Если человек дееспособный, но сможет доказать, что в момент подписания договора не отдавал отчета своим действиям, такую сделку можно оспорить.
- Сделки с недвижимостью, где собственниками являются дети до 18 лет должны совершаться родителями или законными представителями от имени детей. Договоры, подписанные детьми до 14 лет, являются ничтожными и не несут никаких юридических последствий. Договоры, подписанные детьми от 14 до 18 лет, можно оспорить в судебном порядке.
- Сделки, нарушающие закон. Например, когда вопреки п. 1.1. ст. 30 Жилищного кодекса РФ, после совершения сделки доля у владельца будет составлять меньше 6 кв.м. Договоры, нарушающие закон, оспариваются в суде.
Как минимизировать риски заключения договора, который можно оспорить
Чтобы снизить риски оспаривания договоров купли-продажи недвижимого имущества, убедитесь, что:
- Договор заключен в письменной форме, на нем стоят собственноручные подписи обеих сторон.
- Имеется согласие на сделку третьих лиц, когда оно необходимо по закону.
- Подписант второй стороны осознает последствия совершаемой сделки, действует не из состояния заблуждения, а его уполномоченный представитель имеет право подписи для данного вида договора.
- Владелец имеет право распоряжаться недвижимым имуществом и не находится в процессе банкротства.
Проверить объект, собственников и саму сделку на юридическую чистоту бывает довольно сложно, поэтому рекомендуем обратиться к специалистам «СВЗК» за консультацией, чтобы впоследствии сэкономить время, нервы и миллионы рублей.
Оставьте заявку, и мы поможем
Номер телефона Нажимая кнопку «Перезвоните мне» вы даете согласие на обработку
предоставленных персональных данных. Вся предоставленная
информация будет конфиденциальна и не будет передана третьим лицам.Спасибо за заявку!
Мы свяжемся с вами в ближайшее время
- О КОМПАНИИ
- Наши преимущества
- Бизнес для бизнеса
- Наши партнеры
- Разрешительная
документация и допуски - Отзывы
- УСЛУГИ
- Геосъемка и межевание
- Технические планы
- Юридические услуги в сфере недвижимости
- Услуги экспертизы и оценки
- ЦЕНЫ
- КОНТАКТЫ
- АКЦИИ И НОВОСТИ
- ОНЛАЙН-КОНСУЛЬТАЦИЯ ПО ЗЕМЛЕ И НЕДВИЖИМОСТИ
- ВЫЗОВИТЕ МЕНЕДЖЕРА ДЛЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА
- ЗАКЛЮЧИТЕ ДОГОВОР ОНЛАЙН
- Режим работы:
- Пн-Чт 8:00 — 17:00
- Пт 8:00 — 16:00
- Сб, вс выходной
Юридическое наименование компании
ОГРН 1096316003167ИНН 6316143574Обращаем ваше внимание на то, что данный интернет-сайт носит исключительно информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, согласно Статьи 437 (2) ГК РФ.
Политика конфиденциальности