Ремонт в съемной квартире возможен. В статье расскажем, что можно делать, а что нельзя, а также кто должен за это платить.
Время на прочтение: 3 мин.
Категория: Дом и ремонт
Можно ли делать ремонт в съемной квартире
Хороший ремонт – один из основных факторов успеха квартиры на рынке аренды. Наймодатели усвоили: чем лучше отделка, тем выше можно поднимать ставку. Соответственно, улучшается и контингент нанимателей.
Но нередко ремонтом озадачиваются не только владельцы жилья, но и его арендаторы. Правильно ли это? С одной стороны, хочется улучшать окружающее пространство для создания уюта.
Но с другой – распоряжение имуществом является прерогативой его собственника. Мы выясним, можно ли ремонтировать съемную квартиру.
Что говорит закон
Вопросу ремонта жилья, сдаваемого в аренду, посвящена статья 681 Гражданского кодекса. Она не столько дает права, сколько разделяет обязанности. Так, капитальным ремонтом должен заниматься хозяин, а текущим – наниматель.
Однако в каждом случае есть оговорка – «если иное не установлено договором».
Собственник может включить условие в договор, которым запретит арендатору делать даже мелкий текущий ремонт. Но может и возложить на него бремя капитального.
Что именно понимать под «текущим» и «капитальным» ремонтами, законодатель не уточняет. Конкретные определения даются в масштабах целого здания, о квартирах же – ни слова.
Без разрешения хозяина запрещается заниматься переоборудованием жилого дома, в котором находится сдаваемое помещение. Хотя на практике у редкого нанимателя возникают подобные идеи.
Чем текущий ремонт отличается от капитального
Ранее мы рассматривали, какие бывают виды ремонта. Однако тогда мы не ограничились двумя категориями и дали более широкую классификацию. Традиционно под капитальным ремонтом понимают:
- выравнивание поверхностей;
- замену коммуникаций;
- установку новых окон и дверей;
- обновление вентиляционной системы.
Текущим же обычно называют косметический: поклейку обоев, укладку напольного покрытия, покраску. По поводу плитки пока единое мнение не выработалось: одни относят облицовку стен к капитальным изменениям, другие – к косметическим.
Итак, арендатор должен переклеить обои в случае их порчи, но не обязан штукатурить стены под ними. Но и поклейку обоев хозяин квартиры может ему запретить, если позаботится о включении в договор соответствующего пункта. Это особенно актуально для тех, кто отделывал квартиру дорогими редкими материалами.
Мало кому понравится увидеть на месте итальянского эксклюзива сельские цветочки.
Кто платит за ремонт
Все зависит от конкретной ситуации. Самый распространенный вариант – работа в счет оплаты. Он оптимален для владельца откровенно «убитого» жилья и нанимателя «с руками», имеющего доступ к недорогим материалам.
Тогда в выигрыше окажутся оба. Возможны и другие варианты:
- Состояние отделки обветшало, что сильно ухудшило качество жизни арендатора (отвалились обои, появился грибок). Это может быть преподнесено как нарушение условий договора со стороны владельца. Тогда последнему придется оплатить ремонт.
- Отделка испорчена арендатором и его семьей (дети разрисовали стены, собака сгрызла плинтусы). Тогда ремонт проводится однозначно за счет виновного, ведь фактически он нанес владельцу ущерб.
- Квартира – в объективно приличном состоянии, но наниматель хочет изменений по личным мотивам (кислотный цвет обоев режет глаза, от 3D-пола начинается головокружение). Платит за изменения их инициатор – но только если арендодатель одобрит их.
Форс-мажоры, вроде затопления соседями сверху или порчи проводки соседями сбоку, увлекшимися сверлением стен, тоже требуют ремонта. Но он выходит за пределы договорных отношений между наймодателем и нанимателем.
Если не договорились
В идеале стороны вначале заключают договор, в котором прописывают все нюансы. Важно предусмотреть:
- что можно делать в квартире по собственному усмотрению арендатора;
- какие изменения нужно непременно согласовывать с владельцем квартиры;
- чего делать нельзя ни при каких условиях;
- как распределяются расходы в каждом случае;
- какая ответственность предусмотрена за нарушение условий договора.
Но бывает так, что собственник разрешения на ремонт не давал, а в квартире его ожидает сюрприз. Или еще хуже – вчерашний арендатор обращается в суд для взыскания расходов на неотделимые улучшения. Суд может встать на сторону последнего, если тот докажет, что ремонт был необходим для приведения квартиры в состояние, пригодное для проживания.
Случается и обратное. Владельцу приходится подавать в суд на нанимателя, самовольно сделавшего ремонт. Он может взыскать убытки, выразившиеся в порче имевшихся материалов (особенно если взамен он использовал более дешевые и менее качественные).
Без экспертиз тут не обойтись. Не стоит забывать и о компенсации морального вреда, ведь самовольным ремонтом наниматель:
- сводит на нет прошлые хозяйские труды по отделке помещения;
- уничтожает отделочные материалы, которые могли быть недавно сбывшейся мечтой владельца;
- оскорбляет эстетические чувства арендодателя, разрушая стилистическое единство квартиры.
Последнее, конечно, встречается редко, но вполне реально. Поэтому лучше самовольным ремонтом не заниматься: лучше прийти к консенсусу. Гражданское законодательство позволяет договариваться о многих нюансах арендных отношений – не стоит этим пренебрегать.
Кто оплачивает ремонт в съемной квартире: 5 вопросов юристу
Как быть, если после недели житья в съемной квартире внезапно сломался холодильник или потек кран? Кто должен оплатить ремонт: владелец или арендатор? Разбираемся в нашей статье.
- Кто оплачивает ремонт в съемной квартире
- Как понять, что относится к текущему ремонту, а что к капитальному
Кто оплачивает ремонт в съемной квартире
На рынке недвижимости есть разные съемные квартиры. От фотографий некоторых выступает холодный пот, другие же наоборот выглядят стильно и манят скорее заключить договор аренды. Но в любой из них что-то внезапно может сломаться, или владелец придерется к царапинам на плите, когда вы соберетесь съезжать.
В законе указано, что текущий ремонт оплачивает квартиросъемщик, капитальный – владелец. Но как понять, кто платит за сломавшуюся стиральную машинку или потекшую сантехнику? И что назвать капитальным и текущим ремонтом?
На эти и другие важные вопросы отвечает юрисконсульт Алла Коваленко.
«Прежде всего, необходимо разобраться, какие работы могут относиться к капитальным, а какие к текущим. Важно понимать, что исчерпывающего перечня нет. Все зависит от вида работ и целей их проведения.
Ответить на этот вопрос можно применительно к каждой ситуации отдельно», – поясняет юрисконсульт.
Порой возникают спорные ситуации. Представим, что вам нужно заменить окно. Однако работы могут относиться как к текущему, так и к капитальному ремонту.
- Текущий ремонт. Окна меняют , поскольку они начали пропускать воздух с улицы или утратили былой блеск и хочется поставить новые.
- Капитальный ремонт. Окна поставили так, что изменился размер оконного проема – то есть изменилась часть уже самого дома.
Как понять, что относится к текущему ремонту, а что к капитальному
Рассмотрим на конкретных примерах, что считать текущим или капитальным ремонтом.
Капремонтом считают работы, которые касаются серьезных изменений в квартире и доме. Среди них:
- замена и перенос батареи;
- замена труб горячей и холодной воды;
- перенос кухни или санузла;
- присоединение лоджии или другого помещения к комнате;
- установка электроплиты вместо газовой;
- установка домофона, проведение интернета.
Текущий ремонт не требует столь серьезных изменений. Обычно это небольшие косметические или интерьерные переделки и дополнения:
– ремонт стен, пола, двери, радиаторов, сантехники;
– замена обоев, плитки в ванной, установка стеклопакетов.
«Однако окончательный ответ на вопрос о том, какие работы относятся к капитальному ремонту, а какие к текущему, можно дать только с привлечением специалистов в области строительства, с учетом их оценки степени воздействия рассматриваемых работ на строительные конструкции», – резюмирует Алла Коваленко.
Порой лучше заплатить и съехать, чем продолжать спорить с упертым владельцем. Хорошо, что с Халвой вы можете подложить соломку и не терпеть неприятности. Можно взять до 500 000 рублей заемных средств и оплачивать покупки в рассрочку.
Халва знает, как заставить цвести ваше «денежное дерево» в любых условиях: покупать в беспроцентную рассрочку товары в более чем 250 000 магазинах-партнерах на сумму до 500 000 рублей, получать кешбэк до 10% и приумножать сбережения в удобной онлайн-копилке до 8,5% годовых. Оформите карту и получите «золотой ключик» финансового благополучия!
Кто ремонтирует сломавшуюся плиту или потекший кран
Допустим, вы сняли уютную светлую квартиру. Но внезапно ломается кран в ванной. Владелец встает в позу и с пеной у рта доказывает, что платить обязаны вы.
Вы же в растерянности и не понимаете, что делать.
По словам юрисконсульта, ситуацию нужно рассматривать под разными углами: с точки зрения наймодателя и нанимателя. Хорошо, если в договоре аренды прописано, в каком состоянии находится квартира, мебель и техника. Так будет проще понять, что и когда сломалось.
Поэтому, когда заключаете договор, составьте акт осмотра, в который внесете:
- список техники и мебели. Лучше сразу описать их состояние, наличие или отсутствие дефектов;
- если есть дефекты – опишите их кратко;
- можно сфотографировать ценные предметы и приложить снимки к договору.
Владелец квартиры не отвечает за поломки , которые оговорили при заключении договора аренды или же которые арендатор обнаружил сам и о которых знал заранее.
Как безопасно снять хорошее жилье
«Тема ремонта в съемной квартире актуальна для многих, но практически не урегулирована законодателем. Здесь все субъективно: как стороны договорятся, насколько подробно все пропишут в договоре или обсудят устно и разберутся уже по факту, например, сломавшейся стиральной машинки», – подытоживает юрисконсульт.
Ремонтирует арендодатель. Если у вас сломался кран, готовьтесь договариваться с владельцем. Некоторые арендодатели соглашаются взять расходы на себя, поскольку понимают, что кран износился и потек не по вашей вине.
Ремонтируете вы. Если же так случилось, что вы случайно разбили телевизор, владелец квартиры вряд ли согласится купить новый. Ответственность лежит на вас – придется за свои деньги приобретать технику. Слово юрисконсульту. Если вы не смогли договориться, спор можно перенести в суд.
Возможно, понадобится экспертиза. Но лучше все урегулировать мирным путем.
Нужно ли обговаривать переклейку обоев или новые полочки
Если в съемной квартире надоели обои в цветочек или вы захотели повесить полочки, позвоните владельцу. Это помещение вам не принадлежит, поэтому перед подобными изменениями важно заручиться поддержкой хозяина. Вдруг эти странные цветастые обои покрыты позолотой или рисунок нанес известный художник.
«Это не требование закона, а практический совет, который обезопасит вас от претензий владельца квартиры. В том числе от требований возместить убытки или компенсировать нанесенный моральный вред», – поясняет Алла Коваленко.
Лучше сразу заглянуть в договор и проверить, что там написано. Возможно, ваше соглашение позволит просверлить в стене дырки и повесить картину, но запретит менять кафель или диван. Юрисконсульт обращает внимание, что косметический ремонт может не относиться к текущему, который по закону обязаны делать вы. Критерий текущего ремонта: исправить поломки.
Поэтому если вы захотели поменять обои, чтобы вдохнуть в комнату новую жизнь, арендодатель имеет законное право возмутиться. Съемное жилье, напоминает Алла Коваленко, не ваша собственность. Поэтому все вопросы по дизайну и обустройству квартиры важно согласовывать с владельцем.
«Если для счастливой жизни хочется поменять цвет обоев или повесить картину, а договор найма/аренды все это прямо запрещает, всегда можно попробовать договориться с владельцем жилого помещения», – дает надежду юрисконсульт.
Правила съема: как арендовать квартиру и не оказаться в суде
При сдаче квартиры в аренду между ее собственником и квартиросъёмщиком может возникнуть конфликт, который имеет перспективы закончиться в суде. Чтобы этого избежать, договор найма жилого помещения лучше составлять подробно и самостоятельно, а не скачивать шаблон такого документа из интернета. Иначе наймодатель может обнаружить, что его жилец поселил в квартире собак с кошками и сменил замки.
А наниматель не сможет доказать, что долг за коммуналку возник по вине предыдущих квартиросъёмщиков.
Минстрой в докладе «Развитие рынков ипотеки и жилищного строительства» подсчитал, что в России сейчас арендуют квартиры около 3,8 млн семей. При этом, утверждают исследователи, рынок съемного жилья находится в «серой» зоне экономики, а права арендаторов и арендодателей в этой сфере не защищены.
Что надо проверить при подписании договора
По общему правилу договор найма жилого помещения регулируется одноименной главой 35 Гражданского кодекса. Там указано, что собственник квартиры должен предоставить квартиросъёмщику недвижимость в пригодном виде, а тот обязуется вовремя платить за нее и за коммунальные услуги.
Перед заключением обсуждаемого соглашения нанимателю необходимо уточнить сразу несколько моментов. Во-первых, убедиться, что имущество действительно находится в собственности наймодателя, подчеркивает Арина Макарова, юрист Ковалев, Тугуши и партнеры Ковалев, Тугуши и партнеры Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры — high market) группа Банкротство (реструктуризация и консалтинг) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Страховое право группа АПК и сельское хозяйство группа Банкротство (споры high market) группа Морское право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Уголовное право группа Частный капитал 9 место По количеству юристов 18 место По выручке 19 место По выручке на юриста Профайл компании × . До лета позапрошлого года право собственности на жилье подтверждалось бумажным свидетельством о госрегистрации прав, которое выдавал Росреестр. Но с 15 июля 2016-го такой документ заменили выпиской из ЕГРН, которую можно получить и в электронной форме. Выписка также позволяет определить, является ли лицо единственным собственником и не установлены ли обременения в отношении этой недвижимости, рассказывает Макарова.
Но и это еще не все – перед подписанием соглашения нужно удостовериться, что договор собирается подписать управомоченное лицо. Для этого собственник должен предоставить паспорт, а если договор заключает его представитель, то понадобится нотариально удостоверенная доверенность.
Что прописать в соглашении
Само соглашение Алина Зеленская, адвокат национальной юридической компании Митра Митра Региональный рейтинг. группа Банкротство группа Налоговое консультирование и споры группа Недвижимость, земля, строительство × , советует составлять, избегая шаблонных формулировок. По ее словам, проблемы у обеих сторон подобного договора возникают тогда, когда они используют скачанную из интернета форму договора, содержащую лишь общие условия. Она рекомендует делать документ максимально подробным. В частности, если арендодатель не разрешает курить в квартире или содержать там домашних животных, то в договоре надо прописать конкретные санкции за нарушение таких запретов. В каких-то случаях сторонам имеет смысл запрашивать дополнительные документы друг у друга.
Так, если наниматель обязуется оплачивать коммунальные услуги, то ему необходимо попросить у наймодателя бумаги, которые подтвердят отсутствие задолженности по этим платежам на момент подписания договора, рекомендует Макарова.
Что стоит указывать в соглашении найма жилого помещения:
– как и куда платить;
– можно ли приезжать родственникам и гостям и на какой срок;
– какие ремонтные или другие работы можно или нельзя проводить в квартире без согласия наймодателя;
– прописать замену сантехнического оборудования, электропроводки, окон, дверей, покрытий пола и потолка;
– определить судьбу неотделимых улучшений и порядок выплаты компенсации их стоимости;
– зафиксировать возможные ограничения и запреты для сторон (нельзя курить, красить стены и другое).
А есть моменты, в фиксации которых равнозначно заинтересованы обе стороны. Речь идет о составлении актов приема-передачи жилого помещения и платы за него. Юрист уверяет, что такой документ позволит избежать лишних споров из-за порчи имущества.
Эта бумага поможет и в том случае, если конфликт между сторонами все же дойдет до суда. Для Владимира Иванишкина* акт приема-передачи стал доказательством, что он сдал свою квартиру Сергею Симухину*, который не хотел платить арендные долги и отрицал факт проживания в недвижимости истца (дело № 33-9116/2017).
Обсуждаемый документ подтвердит и то, что наниматель получил имущество в исправном состоянии. Так произошло в споре № 33-11937/2017, где арендатор пытался взыскать с арендодателя деньги за ремонт, который якобы требовался в квартире. Но, ссылаясь в том числе и на сведения из акта приема-передачи жилья, суд отказал истцу. Квартиросъёмщика защитит акт приема-передачи денег за пользование арендованной недвижимостью.
Более того, чтобы доказать свою добросовестность в этом вопросе нанимателю будет достаточно расписки, отмечает Макарова.
Права и обязанности сторон такого соглашения зависят и от его срока. Если документ рассчитан на один год и более, то наниматель получает преимущественную возможность заключить договор найма на новый срок (ст. 684 ГК).
Но на практике стороны чаще всего заключают краткосрочное соглашение на 11 месяцев, и в этом случае у квартиросъемщика по закону уже не будет приоритета на подписание нового договора, говорит юрист.
Одна из главных проблем, которая связана с арендой квартиры, заключается в том, что существенная часть таких договоров не оформляется письменно. Нередко встречаются случаи, когда соглашение подписывается, но наймодатель не уплачивает налоги с этого дохода. Из-за этого он не идёт в суд при возникновения спора, боясь ответственности за налоговое правонарушение.
В результате многие конфликты не доходят до суда и либо не разрешаются вовсе, либо разрешаются нецивилизованным путём.
Павел Хлюстов, адвокат
Из-за чего конфликтуют стороны
Но основные споры между сторонами договора найма возникают совсем не из-за перечисленных обстоятельств. Самая распространенная причина – долги арендатора за жилье. Семен Фомичев* задолжал Андрею Ильину* за аренду квартиры 86 000 руб.
Должник даже составил расписку, в которой обязался выплатить эти деньги в определенный срок. Но свое обещание он так и не выполнил, поэтому собственник жилья решил вернуть себе долг в судебном порядке. В суде ответчик заявил, что написал расписку под угрозами Ильина.
Но две инстанции не поверили в такую версию событий и удовлетворили иск (дело № 33-3634/2017).
Квартиросъемщикам нужно гасить долги и за коммуналку. Семья Любовецких* снимала жилье у СПК «Нижегородец», где и работали сами супруги. Когда муж с женой уволились из этой компании, то все равно продолжили арендовать ту же квартиру, накопив задолженность в 126 000 руб. за коммунальные услуги.
Эти деньги предприятию пришлось взыскивать со своих бывших сотрудников в судебном порядке. Первая инстанция и апелляция удовлетворили требования фирмы (дело № 33-14310/2017).
Возникают споры и из-за того, что наймодатель не исполняет свою обязанность по капитальному и текущему ремонту жилья. Прокуратура проверила жилищный фонд военного городка «Новосысоевка-9» и установила, что один из многоквартирных домов требует капитального ремонта: у него рушатся плиты балконов и козырьки над входом в подъезды, нарушена гидроизоляция карниза и произошло разрушение плит карниза, кровля тоже требует замены. Ссылаясь на эти обстоятельства, надзорный орган попросил обязать Минобороны как собственника этого имущества провести капитальный и текущий ремонт этой недвижимости.
Суд удовлетворил такое требование, указав на то, что эти работы должен выполнить именно собственник дома, а не владельцы квартир в нем (дело № 33-5955/2018). Аналогичное решение вынесли и две инстанции по делу № 33-1595/2018, в котором квартиросъёмщик Артем Сорокин* просил обязать собственника жилья – администрацию городского поселения Микунь – отремонтировать сгнившие пол и крыльцо.
Еще одна причина разбирательств между сторонами обсуждаемых правоотношений – перепланировка съемного жилья. Анна Свинцова* соединила в одну две квартиры, которые она снимала у администрации Владивостока. После этого она обратилась в суд с просьбой сохранить жилье в измененном виде.
Однако две инстанции отказали заявителю. Суды сослались на то, что по закону истец обязан был заранее согласовать перепланировку с наймодателем, но в рассматриваемом случае Свинцова этого не сделала (дело № 33-1229/2016).
Не менее распространенными являются споры о выселении жильцов, которые не хотят освобождать недвижимость после истечения срока действия соглашения. Семья Иришкиных* продолжала занимать квартиру в течение шести лет после того, как закончился срок договора аренды этого имущества. И собственнику жилья – администрации Владивостока – пришлось добиваться выселения квартиросъемщиков.
Апелляция удовлетворила требование чиновников (дело № 33-5757/2017).
Но конфликт может возникнуть и вокруг отношений, которые прямо не урегулированы в законодательстве. В частности – смена замков в жилье. Заключая договор найма жилого помещения, собственник утрачивает фактическое господство над вещью и не может владеть ею одновременно с нанимателем, объясняет Лилия Щербакова, Бородин и Партнеры Бородин и Партнеры Региональный рейтинг. × . И если это соглашение не запрещает менять замок, то соответствующее действие нельзя будет считать нарушением порядка пользования имуществом, говорит юрист: «Ведь оно не подпадает под критерии переустройства или перепланировки».
При отсутствии прямого договорного регулирования этого вопроса наниматель не обязан передавать новый комплект ключей собственнику, добавляет эксперт. А интерес наймодателя контролировать сохранность своей квартиры и находящегося там имущества обеспечивается правом собственника раз в месяц или в иной установленный сторонами срок посещать жилье, объясняет частнопрактикующий юрист Валерий Сокуренко.
Можно и нельзя
– Наймодатель может проверять состояние квартиры, но периодичность и порядок таких визитов согласовывается устно или письменно;
– сверлить стены или выбрасывать старую хозяйскую мебель квартиросъемщик не может без согласия собственника жилья;
– подселять в квартиру друзей и родственников арендатору тоже нельзя, не предупредив об этом арендодателя;
– в арендуемой квартире нельзя устраивать склад или офис (ст. 678 ГК;)
– если в съемном жилье прорвало трубу и затопило соседей, то по общему правилу ответственность за произошедшее несет собственник недвижимости. Квартиросъёмщик будет нести ответственность лишь в том случае, если сам стал виновником аварии. Аналогичная ситуация и с повреждениями от пожара.
Бывают и обратные ситуации, когда сам арендодатель меняет замки в квартире, чтобы «проучить» арендатора-должника и лишить того возможности забрать свои вещи. По мнению Сокуренко, подобные действия являются самоуправством и квалифицируются по одноименной ст. 330 УК.
ВАС в своем информационном письме от 11 января 2002 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» тоже указывает на то, что право на удержание вещей должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорное имущество оказалось в его владении на законном основании. И вещь должника нельзя удерживать путем захвата, разъясняет ВАС. По аналогии эти нормы можно применить и к отношениям между наймодателем с квартиросъёмщиком.
Если договориться не удаётся, то наймодатель просто меняет замки и выставляет вещи арендатора на улицу. Еще хуже, когда в помещении остается имущество квартиросъёмщика. Вскрыть замок он не имеет права, и ему придется идти в суд, где нужно будет доказать принадлежность запертого в квартире имущества.
Сделать это крайне сложно. Так что прежде чем снимать или сдавать квартиру, необходимо составить акт приема-передачи, где нужно перечислить, кому и какие вещи принадлежат.
Павел Хлюстов, адвокат
Несмотря на суть претензий при возникновении любого конфликта, сторонам рекомендуется вести переписку, из содержания которой будут понятны возникшие претензии, рекомендует Щербакова. И при этом стоит собрать доказательства того, какие именно письма направлялись и получались, советует юрист.
* – имена и фамилии действующих лиц изменены.
Как сдать квартиру в аренду, чтобы жильцы не испортили имущество
У сдачи жилья в аренду много нюансов, но сегодня коснёмся не очень очевидного, на первый взгляд. Чаще всего владельцев беспокоит регулярность внесения платежей за аренду, а также кто именно является арендатором – не сделают ли из квартиры притон, не станет ли жильё местом массового проживания мигрантов и так далее Но ситуации бывают разные. И вот такая история.
Когда квартиранты выехали. Фото: kliningovaya-kompanya-chistiy-lis.ru
Квартиранты-вандалы
Собственник квартиры переехал за границу и решил своё жильё сдать. Прибыль при этом не ахти какая, но арендная плата хотя бы покрывает расходы на содержание жилья и налоги. В квартире хороший ремонт, оборудовано всё удобно и продуманно, поскольку до отъезда собственники сами жили в квартире и делали ремонт для себя.
Первый арендатор был идеальным – дисциплина в платежах, тишина и порядок, чистота. Собственник воодушевился и согласился на семью арендаторов с ребёнком-школьником. На вид семья интеллигентная, папа при должности и дорогой машине.
Аренда требовалась до того момента, как завершится отделка своего дома.
Когда срок договора закончился, и представитель собственника пришел принимать квартиру, жильцы быстро отдали ключи на пороге и технично испарились. На первый взгляд, всё было в порядке. Однако потом оказалось, что в квартире царит разруха — разбит плафон у люстры, сломаны стулья, расколота плитка в кухне, сломан смеситель в ванной и даже отломана ручка у холодильника. Ничего не оставалось, как зафиксировать поломки и, поскольку контакт арендаторов остался, письменно предъявить им претензии.
На что был получен ответ «Хорошо, возместим» и на этом всё. Дальше собственник и его представитель был заблокирован. Вполне себе реальная история.
Давайте разберём, как можно минимизировать такие риски с точки зрения права.
Исходим из того, что любой спор может перейти в зал суда. Там понадобятся доказательства: того, что были отношения по аренде, факт причинения ущерба имуществу, а также доказательства того, этот ущерб нанесён квартирантами в период действия договора. От этих основ и будем отталкиваться, давая советы.
Совет 1. Заключаем письменный договор
Это уже привычная практика, однако остановимся на его условиях. Помимо срока аренды, размера арендной платы, нюансов по оплате коммунальных услуг и порядка пользования жилым помещением, желательно предусмотреть и обязанность арендатора возместить все причиненные убытки, а также указать срок и порядок. Например, так:
«Арендатор обязуется возместить в полном объёме причинённый ущерб конструкциям, отделке Квартиры, а также технике и оборудованию в Квартире. Ущерб возмещается Арендатором наличными средствами или перечислением на банковский счёт Арендодателя полной суммы ущерба в течение пяти календарных дней с даты заявления об этом Арендодателя с приложением доказательств».
Образец или форму договора можно взять в интернете, но лучше составить документ с помощью юристов, всё-таки цена вопроса может быть значительной. Кстати, в нашем примере выше арендаторы разбили плафон люстры. Так вот поиск подобного плафона показал, что такие люстры больше не выпускают, а нечто подобное есть только в городе за 1000 км под заказ. Как все понимают, цена вопроса немаленькая.
И это только одна из граней причинённого ущерба.
Совет 2. Фиксируем состояние квартиры
Вспомним, что в случае спора нам нужны доказательства, в каком состоянии квартира была передана в аренду, и в каком получена обратно. Фиксация также снимает все доводы арендатора типа «тут так и было». Не стоит игнорировать этот совет.
Пять минут времени и большое подспорье. Сохраняем видеоролик о состоянии квартиры на момент заселения.
В случае выявления поломок на момент выселения – также фиксируем все на видео или фото.
Совет 3. Проверяем состояние квартиры вместе с арендаторами
Как мы видим в нашем примере, арендодатель не проверил досконально состояние квартиры о время выезда арендаторов. Нельзя отпускать арендатора, пока всё не проверите. Это нужно для того, чтобы выполнить следующий совет.
Когда квартирант оказался добросовестным и вернул квартиру в целостности и сохранности. Фото: pro-dachnikov.com
Совет 4. Составляем акт о причинении ущерба
Это идеальное развитие событий. Письменная двусторонняя фиксация причинённого ущерба – «железное» доказательство того, что арендатор согласен с тем, что именно он виновен. Даже если в договоре есть пункт с подробностями возмещения ущерба, Акт всё равно нужен, ведь он зафиксирует конкретику, а возможно и сумму ущерба.
А что, если арендатор откажется составлять акт? Может быть и такое. Тогда, как вариант, составить его в одностороннем порядке с привлечением свидетелей и в присутствии арендатора.
Свидетели дадут вам свои данные (на случай их вызова в суд) и зафиксируют своими подписями факт отказа арендатора от составления акта.
Если в договоре аренды нет никаких упоминаний об обязанности возмещать арендатором причинённый ущерб, это не страшно. Такая обязанность вытекает из закона, но предъявить доказательства придётся в любом случае.
В акте надо в идеале прописать и сроки погашения ущерба, и сумму, к которой пришли арендатор и арендодатель по итогам проверки квартиры. Возможно, возмещение ущерба будет не в виде денежной суммы, а путем передачи исправной аналогичной техники или предметов интерьера. Тут всё зависит от договоренностей между сторонами.
Но ясно одно – наличие акта облегчит судебный процесс в будущем, а у арендатора будет стимул погасить этот ущерб, в том числе до суда. Ведь акт – практически 100%-ная гарантия выигрыша дела в суде.
Совет 5. Берём копии документов арендаторов
Очень частая ситуация, когда арендодатель обнаружил ущерб, но у него нет данных арендаторов, чтобы обратиться в суд. В исковом заявлении нужно указывать полное имя, отчество и фамилию, паспортные данные, прописку и контактные данные. Совершенно нормальная практика – попросить у арендаторов копии паспорта с пропиской.
Вышеописанные действия не такие уж и сложные. Гораздо затратнее восстанавливать квартиру после вандализма арендаторов. На первый взгляд мелкие поломки реально могут выливаться в значительные расходы (взять ту же отломанную ручку от дверцы холодильника).
Как ещё можно обезопасить себя от неблагонадёжных жильцов? Через материальное обеспечение – сохранный депозит.
Сохранный депозит
Это определённая сумма денег, которую арендатор передаёт арендодателю в качестве обеспечения своих возможных обязательств по возмещению ущерба. Если квартира передаётся обратно собственнику в надлежащем виде, то депозит возвращается арендатору.
Кстати, это нормальная практика в других странах при аренде жилья. Как правило, сохранный депозит берётся в сумме арендной платы за месяц. Из этой суммы денег вычитается стоимость поломок и ущерба при сдаче квартиры собственнику.
Это дисциплинирует арендатора, заставляет его относиться к имуществу бережнее и внимательнее, а также защищает интересы собственника – у него есть реальный инструмент быстро защитить свои права и восстановить справедливость, ведь деньги уже у него.
Однако все условия по сохранному депозиту надо указать в договоре аренды: сумму, обязанность собственника вернуть деньги полностью в случае отсутствия претензий к арендатору, а также порядок удержания. Например, пункты договора могут выглядеть так:
«Арендатор при заезде в квартиру обязуется передать арендодателю сохранный депозит в размере _________ рублей, который обеспечивает исполнение обязательств арендатора по возмещению причинённого ущерба квартире и имуществу в ней. Сохранный депозит передаётся наличными денежными средствами или путём перечисления на банковский счёт арендодателя. В случае причинения ущерба квартире или имуществу и технике, находящейся в квартире, по вине арендатора, данный ущерб возмещается за счёт суммы сохранного депозита.
Если размер причиненного ущерба превышает размер сохранного депозита, то арендатор обязуется возместить причинённый ущерб в течение десяти рабочих дней с даты требования арендодателя».
Наличие этого инструмента заставляет стороны действовать иначе – присутствовать при проверке квартиры после окончания срока аренды, идти на переговоры и договариваться.
Сохранный депозит поможет быстро возместить ущерб. Фото: lawr.ru
Гарантирует ли всё вышеперечисленное то, что интересы собственника не будут нарушены? Конечно же, нет. Даже несмотря на составленный акт с указанием суммы ущерба и сроков, арендатор может игнорировать свои обязательства и не возмещать ущерб. В случае с депозитом сумма причинённого ущерба может быть больше суммы взятого собственником депозита.
Тогда однозначно придётся защищать свои интересы в суде.
И вот там наличие составленных верно документов и результатов наших советов баланс сил будет явно в пользу собственника. Решение в этом случае будет вынесено быстро. Единственная сложность может быть с доказыванием размера ущерба, если стороны не пришли к соглашению и не зафиксировали его в акте.
Если суд сочтёт приведённые данные о стоимости недоказанными, то, возможно, будет экспертиза.
Кстати, обращаясь в суд, не стоит забывать, что с ответчика заявитель вправе взыскать и все расходы по ведению дела – сумму, потраченную на адвоката (потребуется подтвердить документально), расходы на экспертизу и остальное. То есть в конечном итоге квартирантам, уклоняющимся от возмещения ущерба добровольно, придётся оплатить сумму, гораздо большую за счёт взыскания судебных издержек. Этим фактом тоже вполне можно оперировать в переговорах с арендаторами.
Иногда играет решающую роль направление в адрес арендаторов копии искового заявления с расчётом итоговой суммы по иску.
Кто оплачивает ремонт в съемной квартире: 5 вопросов юристу
Как быть, если после недели житья в съемной квартире внезапно сломался холодильник или потек кран? Кто должен оплатить ремонт: владелец или арендатор? Разбираемся в нашей статье.
- Кто оплачивает ремонт в съемной квартире
- Как понять, что относится к текущему ремонту, а что к капитальному
Кто оплачивает ремонт в съемной квартире
На рынке недвижимости есть разные съемные квартиры. От фотографий некоторых выступает холодный пот, другие же наоборот выглядят стильно и манят скорее заключить договор аренды. Но в любой из них что-то внезапно может сломаться, или владелец придерется к царапинам на плите, когда вы соберетесь съезжать.
В законе указано, что текущий ремонт оплачивает квартиросъемщик, капитальный – владелец. Но как понять, кто платит за сломавшуюся стиральную машинку или потекшую сантехнику? И что назвать капитальным и текущим ремонтом?
На эти и другие важные вопросы отвечает юрисконсульт Алла Коваленко.
«Прежде всего, необходимо разобраться, какие работы могут относиться к капитальным, а какие к текущим. Важно понимать, что исчерпывающего перечня нет. Все зависит от вида работ и целей их проведения.
Ответить на этот вопрос можно применительно к каждой ситуации отдельно», – поясняет юрисконсульт.
Порой возникают спорные ситуации. Представим, что вам нужно заменить окно. Однако работы могут относиться как к текущему, так и к капитальному ремонту.
- Текущий ремонт. Окна меняют , поскольку они начали пропускать воздух с улицы или утратили былой блеск и хочется поставить новые.
- Капитальный ремонт. Окна поставили так, что изменился размер оконного проема – то есть изменилась часть уже самого дома.
Как понять, что относится к текущему ремонту, а что к капитальному
Рассмотрим на конкретных примерах, что считать текущим или капитальным ремонтом.
Капремонтом считают работы, которые касаются серьезных изменений в квартире и доме. Среди них:
- замена и перенос батареи;
- замена труб горячей и холодной воды;
- перенос кухни или санузла;
- присоединение лоджии или другого помещения к комнате;
- установка электроплиты вместо газовой;
- установка домофона, проведение интернета.
Текущий ремонт не требует столь серьезных изменений. Обычно это небольшие косметические или интерьерные переделки и дополнения:
– ремонт стен, пола, двери, радиаторов, сантехники;
– замена обоев, плитки в ванной, установка стеклопакетов.
«Однако окончательный ответ на вопрос о том, какие работы относятся к капитальному ремонту, а какие к текущему, можно дать только с привлечением специалистов в области строительства, с учетом их оценки степени воздействия рассматриваемых работ на строительные конструкции», – резюмирует Алла Коваленко.
Порой лучше заплатить и съехать, чем продолжать спорить с упертым владельцем. Хорошо, что с Халвой вы можете подложить соломку и не терпеть неприятности. Можно взять до 500 000 рублей заемных средств и оплачивать покупки в рассрочку.
Халва знает, как заставить цвести ваше «денежное дерево» в любых условиях: покупать в беспроцентную рассрочку товары в более чем 250 000 магазинах-партнерах на сумму до 500 000 рублей, получать кешбэк до 10% и приумножать сбережения в удобной онлайн-копилке до 8,5% годовых. Оформите карту и получите «золотой ключик» финансового благополучия!
Кто ремонтирует сломавшуюся плиту или потекший кран
Допустим, вы сняли уютную светлую квартиру. Но внезапно ломается кран в ванной. Владелец встает в позу и с пеной у рта доказывает, что платить обязаны вы.
Вы же в растерянности и не понимаете, что делать.
По словам юрисконсульта, ситуацию нужно рассматривать под разными углами: с точки зрения наймодателя и нанимателя. Хорошо, если в договоре аренды прописано, в каком состоянии находится квартира, мебель и техника. Так будет проще понять, что и когда сломалось.
Поэтому, когда заключаете договор, составьте акт осмотра, в который внесете:
- список техники и мебели. Лучше сразу описать их состояние, наличие или отсутствие дефектов;
- если есть дефекты – опишите их кратко;
- можно сфотографировать ценные предметы и приложить снимки к договору.
Владелец квартиры не отвечает за поломки , которые оговорили при заключении договора аренды или же которые арендатор обнаружил сам и о которых знал заранее.
Как безопасно снять хорошее жилье
«Тема ремонта в съемной квартире актуальна для многих, но практически не урегулирована законодателем. Здесь все субъективно: как стороны договорятся, насколько подробно все пропишут в договоре или обсудят устно и разберутся уже по факту, например, сломавшейся стиральной машинки», – подытоживает юрисконсульт.
Ремонтирует арендодатель. Если у вас сломался кран, готовьтесь договариваться с владельцем. Некоторые арендодатели соглашаются взять расходы на себя, поскольку понимают, что кран износился и потек не по вашей вине.
Ремонтируете вы. Если же так случилось, что вы случайно разбили телевизор, владелец квартиры вряд ли согласится купить новый. Ответственность лежит на вас – придется за свои деньги приобретать технику. Слово юрисконсульту.
Если вы не смогли договориться, спор можно перенести в суд. Возможно, понадобится экспертиза. Но лучше все урегулировать мирным путем.
Нужно ли обговаривать переклейку обоев или новые полочки
Если в съемной квартире надоели обои в цветочек или вы захотели повесить полочки, позвоните владельцу. Это помещение вам не принадлежит, поэтому перед подобными изменениями важно заручиться поддержкой хозяина. Вдруг эти странные цветастые обои покрыты позолотой или рисунок нанес известный художник.
«Это не требование закона, а практический совет, который обезопасит вас от претензий владельца квартиры. В том числе от требований возместить убытки или компенсировать нанесенный моральный вред», – поясняет Алла Коваленко.
Лучше сразу заглянуть в договор и проверить, что там написано. Возможно, ваше соглашение позволит просверлить в стене дырки и повесить картину, но запретит менять кафель или диван. Юрисконсульт обращает внимание, что косметический ремонт может не относиться к текущему, который по закону обязаны делать вы.
Критерий текущего ремонта: исправить поломки. Поэтому если вы захотели поменять обои, чтобы вдохнуть в комнату новую жизнь, арендодатель имеет законное право возмутиться. Съемное жилье, напоминает Алла Коваленко, не ваша собственность.
Поэтому все вопросы по дизайну и обустройству квартиры важно согласовывать с владельцем.
«Если для счастливой жизни хочется поменять цвет обоев или повесить картину, а договор найма/аренды все это прямо запрещает, всегда можно попробовать договориться с владельцем жилого помещения», – дает надежду юрисконсульт.
