Покупка долей детямв праве на недвижимое имущество необходима при использовании для оплаты жилья средствами государственной и муниципальной поддержки семьям для улучшения жилищных условий.
Субсидии целевого назначения, например “Молодая семья”, Материнский (семейный) капитал, Земельный сертификат на покупку участка под ИЖС и иные сертификаты семьям с детьми, в обязательном порядке предполагают наделение детей долями в праве собственности на приобретенные объекты недвижимости.
При этом (чаще всего) совсем не обязательно выделять доли детям сразу в сделке по приобретению, так как (если еще участвуют кредитные деньги) многие банки не разрешают ипотеку детских долей, а можно это сделать в течении 6 месяцев после сделки или после погашения ипотеки.
Конечно, по желанию родителей, они могут при покупке сразу выделить долю ребенку (детям) и в том случае, если не использовали средства субсидии.
Покупка долей детям
Покупка долей детям, то есть оформление сделки сразу с участием детей, уменьшает хлопоты и расходы.
Ведь в случае выделения долей детям после сделки купли-продажи вам, как минимум придется дополнительно оплатить 2000 рублей госпошлину за регистрацию права собственности.
А так же потратить время на составление Соглашения о выделении долей и посещения МФЦ.
Поэтому разумно сразу при покупке оформить общую долевую собственность. То есть включить детей в число собственников и определить размер их долей.
ВНИМАНИЕ! С 01.09.2022 г не допускается образование долей в праве, на которые приходится менее 6 м.кв. площади в жилых помещениях и домах. В регистрации сделки будет отказано. Исключение: выделение долей детям в связи с применением средств материнского капитала и иных государственных субсидий на покупку жилья семьям с детьми, получение наследства
Покупка квартиры с долями на детей
При покупке квартиры с долямина детей, родителей чаще всего интересует форма оформления сделки – с нотариусом или без нотариуса.
Расходы на услуги нотариуса дорогие и состоят из уплаты государственной пошлины за удостоверение договора купли-продажи (0,5% от цены договора, но не более 20 000.00 рублей и оплаты услуг правового характера, то есть составление договора купли-продажи, и услуг технического характера, то есть оформление бумажного документа и его копии.
Давайте разберём несколько вариантов покупки квартиры (комнаты, жилого дома) с долями на детей.
В одной ситуации – будет обязательная нотариальная сделка, в другой – закон позволяет оформить договор купли-продажи в простой письменной форме.
Вариант первый. Покупка долей детям.
Покупатели: семья из трёх человек (мама, папа, ребёнок) покупает квартиру с использованием средств государственной субсидии целевого назначения (на улучшение жилищных условий семьи с детьми).
Продавцы: семья из трёх человек (супруги и ребёнок).
Форма сделки: обязательная нотариальная.
Основания для оформления сделки в нотариальной форме : ст. 54 п.2 ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости”.
Статья 54. Особенности осуществления государственной регистрации прав при доверительном управлении и опеке, связанных с недвижимым имуществом
2. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (часть 2 введена Федеральным законом от 02.06.2016 N 172-ФЗ).
Вариант второй. Покупка долей детям.
Покупатели: семья из трёх человек (мама, папа, ребёнок) покупает квартиру с использованием средств государственной субсидии целевого назначения (на улучшение жилищных условий семьи с детьми).
Продавцы: семья из двух человек (супруги).
Форма сделки: простая письменная форма сделки ( при условии оформления общей супружеской доли, приобретенной на совместно нажитые средства и отдельных долей в праве, приобретенных на средства государственной субсидии целевого назначения.
Конечно можно провести сделку и в нотариальной форме (по желанию сторон).
Основания для оформления сделки в простой письменной форме : п. 2 ст 34 Семейного кодекса РФ
Ст. 34 Семейного кодекса РФ
2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения(суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Средства материнского капитала являются целевой субсидией, следовательно не являются совместно нажитыми средствами супругов.
Покупка доли несовершеннолетнему ребенку
Покупка доли несовершеннолетнему ребенку может быть оформлена не с обоими, а только одним из родителей.
Это иная правовая ситуация. И здесь так же возможны разные варианты оформления сделки, как в простой, так и нотариальной форме.
Например:
Вариант первый. Покупка долей детям
Покупатели: семья из трёх человек (мама, папа, ребёнок) покупает квартиру в которой выделяется доля в праве несовершеннолетнему ребенку. При этом другую долю оформляют на одного из родителей, являющихся законными супругами.
Продавцы: семья из трёх человек (супруги и ребёнок).
Форма сделки: обязательная нотариальная.
Основания для оформления сделки в нотариальной форме : ст. 54 п.2 ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости”. (см текст статьи выше).
Вариант второй. Покупка долей детям
Покупатели: семья из трёх человек (мама, папа, ребёнок) покупает квартиру в которой выделяется доля в праве несовершеннолетнему ребенку. При этом другую долю оформляют на одного из родителей, являющихся законными супругами. Это – покупка доли ребенку после продажи квартиры, в которой у него так же была доля.
Продавцы: Один собственник ( совершеннолетний, не ограничен в дееспособности).
Форма сделки: простая письменная по решению сторон сделки.
Основания для оформления сделки с простой письменной форме: ст.163 п.2 ГК РФ.
Статья 163 п.2 Гражданского кодекса Российской Федерации
2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:
1) в случаях, указанных в законе; (для сделок с недвижимостью – это ФЗ 218 “О государственной регистрации недвижимости”)
2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Покупка долей детям в простой и нотариальной форме
Подведем итог.
Покупка долей детям и форма оформления сделки зависит от состава участников.
Обязательная нотариальная форма сделки применяется:
1. Если среди продавцов есть несовершеннолетние или недееспособные. Если такая сделка будет оформлена в простой письменной форме, она не просто будет приостановлена регистратором Росреестра, но и будет признана ничтожной.
2. Если в сделке нет оснований для обязательной нотариальной формы по п.1, но покупателями являются законные супруги, которые оформляют на себя раздельные доли в праве собственности, приобретенные на совместно нажитые средства, такая сделка требует оформления нотариального брачного договора или нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости.
Простая письменная форма сделки разрешена во всех иных случаях (не указанных выше).
Покупка квартиры с долями несовершеннолетних детей
Покупка квартиры с долями несовершеннолетних детей при использовании средств государственных и муниципальных субсидий, а так же покупка жилой комнаты, жилого дома или земельного участка под строительство индивидуального жилого дома, может быть оформлена в простой письменной форме.
Только необходимо соблюдение требований ст. 34 -38 Семейного кодекса РФ.
Покупка долей детям – консультация и составление договора купли-продажи
ВНИМАНИЕ.
С 01.09.2023 года не допускается образование долей в праве собственности на жилые помещения на которые приходится менее 6 м.кв. (исключением является выделение долей по материнскому капиталу и подобных субсидий).
Поскольку покупка долей детям (оформление сделки) требует изучению многих обстоятельств, вам может может понадобиться помощь в сделке опытного специалиста.
Ознакомьтесь с перечнем наших платных консультаций. Цена вас не испугает.
Консультационный центр “Сделки с недвижимостью” – это опытные юристы и риэлторы, знающие не только способы правильного оформления сделок, но и процедуру регистрации прав в Росреестре.
Общие разъяснения о выделении долей детям здесь >>>
Дарение долей детям без нотариуса
Дарение долей детям – безвозмездная сделка. Применяется она при волеизъявлении родителей, бабушек-дедушек, когда они просто хотят сделать детям подарок.
Так же такую форму сделки можно применить для выполнения распоряжения органов Опеки и попечительства при продаже недвижимости принадлежащей несовершеннолетним (если такая форма сделки прописана в разрешении на продажу).
ВНИМАНИЕ! С 01.09.2022 г не допускается образование долей в праве, на которые приходится менее 6 м.кв. площади в жилых помещениях и домах. В регистрации сделки будет отказано.
Исключение: выделение долей детям в связи с применением средств материнского капитала и иных государственных субсидий на покупку жилья семьям с детьми, получение наследства.
Дарение долей
Вы зашли на специализированный сайт для родителей, которых интересуют сделки с детскими долями. Мы консультируем по сделкам с долями несовершеннолетних без нотариуса с 2018 года и накопили большой опыт по оформлению таких сделок.
Здесь вы найдете информацию о сделках без нотариуса по:
— выделению долей детям после оплаты покупки жилья средствами материнского капитала и других субсидий семьям с детьми для улучшения жилищных условий;
— дарению долей детям ( например по требованию органов Опеки и попечительства в связи с продажей жилья, принадлежащего несовершеннолетним);
— покупки недвижимости с долями на несовершеннолетних при оплате средствами государственных и региональных субсидий, а иак же по распоряжению органов Опеки и попечительства;
— перераспределению долей (для увеличения размера детской/их доли/ей) по требованию органов Опеки и попечительства.
Дарение долей детям
Давайте рассмотрим дарение долей детям из единоличной собственности одного из родителей, совместной собственности обоих родителей и долевой собственности родителей.
Большинство этих сделок по дарению долей детям можно оформить в простой письменной форме.
Но есть и исключения, где без нотариуса не обойтись.
Если причиной вашей сделки по дарению долей детям, является продажа детского жилья, то вы должны руководствоваться распоряжением (приказом) органов Опеки и попечительства.
Там указан размер детских долей в правах на жилое помещение, которые им нужно подарить.
Кстати,
если вам нужно выделить доли в жилье, приобретенном за средства материнского капитала или иных государственных субсидий на улучшение жилищных условий семьи, оформление сделки нужно провести соглашением о выделении долей.
Читайте специальную статью:
Выделение долей детям > > >
Дарение долей детям из единоличной собственности
Дарение долей детям из единоличной собственности можно оформить в простой письменной форме. Закон не требует обязательного удостоверения сделки у нотариуса.
В результате этой сделки собственниками становится несколько человек (родитель и дети) и регистрируется общая долевая собственность.
Если жильё было приобретено в браке, но оформлена на одного из супругов, на него распространяется режим совместной собственности.
Поэтому, доля в праве собственности, которая остается у родителя, по-прежнему является совместной собственностью их обоих.
В безвозмездной сделке по дарению долей, на стороне несовершеннолетних может выступать один из родителей, даже тот, который на данный момент зарегистрирован как собственник.
Иногда, правда регистраторы приостанавливают сделку со ссылкой на ст. 37 ГК РФ, однако этой сделке приобретается недвижимость на несовершеннолетнего , а не отчуждается.
Но если есть возможность другому родителю участвовать в сделке на стороне детей, лучше его включить в договор дарения, как законного представителя несовершеннолетнего/их.
Оформляется сделка по дарению долей из единоличной собственности письменным документом – договором дарения.
Для регистрации перехода права он подается в Росреестр для внесения записи о новых правообладателях в ЕГРН.
Для составления договора дарения самостоятельно вы можете воспользоваться дополнительно нашей консультацией.
Перейдите по ссылке для получения подробных разъяснений именно по вашей сделке.
Сделка, оформленная нотариусом, дорогая. Цена сильно разнится по регионам, но не менее 15 000 рублей.
Дарение долей детям из совместной собственности
Дарение долей детям из совместной собственности родителей очень важно оформить правильно.Ведь изменение режима собственности супругов с законного (совместная собственность) на договорную (долевая собственность) признается разделом совместно нажитого имущества и подлежит обязательному удостоверению нотариусом.
Таким образом, чтобы оформить вашу сделку договором дарения в простой письменной форме (без нотариуса) исключительно важно сохранить законный режим собственности родителей на оставшуюся после дарения долю в праве собственности.
Именно несоблюдение этого правила приводит к приостановке регистрации сделки по дарению долей детям из совместной собственности родителей.
Для составления правильного договора дарения долей из совместной собственности воспользуйтесь нашей консультацией.
Перейдите по ссылке для получения дополнительных разъяснений именно по вашей сделке.
Сделка, оформленная нотариусом, дорогая. Цена сильно разнится по регионам, но не менее 15 000 рублей.
Дарение долей детям из долевой собственности
Дарение долей детям из долевой собственности можно оформить договором дарения в простой письменной или только нотариальной форме. Все зависит от условий сделки.
Рассмотрим различные варианты сделки:
1. Все участники долевой собственности отчуждают(дарят) свои доли одномоментно, по одному договору дарения в долевую собственность детей. В результате сделки объектом недвижимости владеют только Одаряемые.
Это простая письменная форма сделки ( в соответствии со ст. 42 ФЗ-218 “О государственной регистрации недвижимости”.
2. Все участники долевой собственности(каждый из них) отчуждают(дарят) часть своей доли в пользу Одаряемых. В результате сделки объектом недвижимости владеют Дарители и Одаряемые.
Такая сделка может быть оформлена в простой письменной форме (в соответствии с вышеуказанной статьёй).Но и здесь есть нюансы, в которых нужно разобраться.
Важным является, кто собственник объекта недвижимости, супруги или нет (то есть это совместно нажитое имущество или нет) и на основании чего у супругов оформлен раздельный, а не совместный, режим собственности.
В общем – все не просто и индивидуально.
Если вам нужна помощь – разберемся и разъясним.
3. Один из участников долевой собственности дарит свою долю (или часть своей доли) Одаряемым/Одаряемому – только нотариальная сделка.
Всегда рада разъяснить. Слободчикова Ольга Дмитриевна.
Дарение долей детям без нотариуса
- ← Выделение долей детям без нотариуса
- Перераспределение долей детям без нотариуса →
Ольга Слободчикова
АВТОР САЙТА. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями. С 2018 года успешно консультирую по сделкам с несовершеннолетними, а именно — наделение детей долями в правах в простой письменной форме (без нотариуса). Это мой специализированный сайт для родителей, которые хотят наделить детей долями в правах на недвижимость, но составить соглашение об этом самостоятельно.
Так же я даю полные разъяснения по процедуре регистрации прав.
Как риэлтору продать квартиру с долями детей
В ряде случаев законодательством предусматривается обязательное выделение имущественных долей детям. Например, выделение долей несовершеннолетним предусмотрено при покупке жилья с использованием материнского капитала.
Но как быть, если такое имущество необходимо продать? Агентам по недвижимости в работе регулярно приходится сталкиваться с подобными ситуациями, поэтому риелтор должен быть готов рассказать нюансы такой сделки своему клиенту. Специалисты сервиса партнерских продаж Pampadu изучили этот вопрос и выяснили, как продать квартиру с долями на детей.
Делимся с вами информацией о том, в каких случаях в проведении сделки могут отказать.
С чего начать
Согласно ч. 2 ст. 37 ГК РФ продажа собственности, часть которой принадлежит несовершеннолетнему лицу, происходит по согласованию с органами опеки. Если ребенку еще нет 14 лет, сделкой от его имени занимается мать или отец.
Если родителей нет или они лишены родительских прав, решение принимает законный опекун несовершеннолетнего.
Ребенка младше 6 лет считают полностью недееспособным, и вся ответственность за него возлагается на законных представителей.
Ребенка возраста 6-14 лет уже считают частично дееспособным, но он пока не может ставить свою подпись на документах. Вместо него это делает в договоре купли-продажи один из родителей. Но перед тем родители должны направиться в орган опеки и добиться от него предварительного разрешения на продажу детской доли.
Если иждивенец достиг 14 лет, его считают ограниченно дееспособным, и он тоже будет участвовать в сделке. Но потребуется письменное согласие на это родителей.
Планируя совершить сделку, вы должны учитывать имущественные права ребенка. Орган опеки не разрешит продать квартиру, в которой имеется доля несовершеннолетнего, если родители планируют воспользоваться выручкой от продажи не в его интересах. Например, эти деньги нельзя использовать для погашения кредита или приобретения автомобиля.
Если ребенку исполнилось 18 лет, то его считают полностью дееспособным: он может единолично распоряжаться своим имуществом и подписывать документы.
Не упусти свой шанс: стань партнером по страхованию ипотеки и получай до 60% комиссии!
Цена 101 376 ₽
Ваша комиссия
50 688 ₽ 50%
Тип полиса
Остаток долга
За 8 минут
онлайн
Цена 54 810 ₽
Ваша комиссия
24 665 ₽ 15%
Тип полиса
Остаток долга
За 8 минут
онлайн
Цена 24 770 ₽
Ваша комиссия
12 385 ₽ 60%
Тип полиса
Остаток долга
За 8 минут
онлайн
Как добиться согласия органа опеки на продажу квартиры
Прежде, чем приступать к поиску покупателя, нужно заручиться согласием органов опеки по месту проживания ребенка. По закону за место проживания несовершеннолетних до 14 лет принимают место проживания их родителей. Социальная опека отталкивается от положения, что место жительства ребенка соответствует его прописке.
Даже если семья переехала в другой регион, но регистрация ребенка сохранена по старому адресу, вероятно, родителям придется вернуться, чтобы заручиться одобрением на сделку. Опека другого региона может отказать в рассмотрении заявления, даже если члены семьи оформили временную регистрацию по новому месту проживания.
В каждом региональном субъекте устанавливаются свои требования к пакету документов, который необходимо собрать для получения разрешения. Обязательно потребуют указать:
- информацию по сделке (какое имущество вы хотите продать и на каких условиях);
- ваши планы на дальнейшее использование детской доли (например, собираетесь перечислить полученные от продажи доли деньги на специальный банковский счет);
- данные о том, что вы собираетесь приобрести взамен и на каких основаниях.
Относительно каждого предмета сделки потребуется предоставить свидетельства о праве собственности от владельцев, выписку из ЕГРН и копии паспортов участников сделки.
Продажа собственности, доля в которой принадлежит ребенку, не допускается без гарантий обеспечения для него таких же или улучшенных условий проживания. Эта норма отражена в ст. 60 СК РФ, ст. 28, 37 ГК РФ и ст.
19 закона «Об опеке и попечительстве». Полученное разрешение вместе с пакетом стандартных документов предоставляется в отделение Росреестра при регистрации отчуждения недвижимости.
Читайте также
Как поступить, если соцзащита не согласна на продажу
Если органы опеки откажут вам в согласии на сделку, то это решение можно оспорить в судебном порядке. Для этого нужно доказать, что предстоящую сделку проводят в интересах ребенка – например, с целью покупки новой квартиры большего размера, что улучшит условия проживания ребенка. В подобной ситуации суд может признать, что органы опеки нарушают права ребенка, препятствуя в продаже имеющейся долевой собственности.
Органы опеки могут не указывать предпосылки отказа, но такое решение может быть принято в случаях, если:
- новое жилье хуже предыдущего, размер доли в новой квартире уменьшится;
- один из родителей отказался от сделки;
- покупаемое жилище не достроено;
- ребенок еще не вступил в право на собственность;
- новая квартира покупается в регионе с плохой экологической ситуацией или недостаточно развитой социальной инфраструктурой.
Нужно учитывать, что основания для сделки должны быть существенными. В случае переезда подойдет жилье с аналогичными условиями проживания. Если планируется приобретение недвижимости, которая не подключена к сетям коммуникаций или находится в худшем состоянии, чем имеющееся жилье, то вероятность оспорить протест органа опеки невелика. Учитывают не только состояние жилища, но и наличие удобной инфраструктуры, транспортная развязка, доступность учреждений образования и здравоохранения.
Орган опеки и попечительства предоставит свой ответ в течение двух недель с дня подачи заявления.
Зарегистрируйтесь и бесплатно оцените все возможности заработка на страховании
Оценка рисков при покупке квартиры с долей ребенка
Основной загвоздкой при продаже такой долевой квартиры выступает потребность заручиться разрешением органа опеки. Риелтор должен быть готов объяснить сторонам схему и сложность сделки. Поэтому покупатели такой собственности заинтересованы о включении в преддоговор купли-продажи сведений о передаче задатке.
Договор о задатке можно оформить также отдельным документом. Если орган опеки не одобрит сделку, продавец обязуется выплатить несостоявшемуся покупателю задаток в двукратном размере. Если же сделка не состоится по вине покупателя, то задаток останется у продавца.
Опасность подобной сделки для покупателя кроется в том, что ее можно оспорить в суде и признать недействительной. Сделать это может не только орган опеки, но и любое заинтересованное, по мнению суда, лицо. Чаще всего в роли заявителей выступает родня ребенка.
Подобные дела в рамках судебного производства обычно тянутся долго – проводятся проверки, привлекаются представители органа опеки и попечительства, может быть назначена экспертиза оценки жилищных условий на предмет ухудшения.
Если родители привлекали маткапитал для приобретения недвижимости и наделили детей долями в ней, то дети считаются равноправными собственниками с родителями.
К примеру, семья покупает квартиру в ипотеку и для ее окончательного закрытия решает воспользоваться материнским капиталом. Привлекая эти средства, родители дают обещание перед СФР составить соглашение о выделении имущественных долей детям. Соответственно, средства маткапитала используются для погашения ипотеки.
Затем такое жилье выставляется на продажу, но родители так и не наделили детей причитающимися им частями имущества. Подобные ситуации – не редкость, хоть и считаются грубым нарушением. Поскольку опекуны нарушили обязательства перед СФР, сделку могут признать неправомерной.
Перед совершением подобной сделки покупателю рекомендуется запросить полный пакет документов. Владельцы жилья должны предоставить справку из СФР о состоянии счета, в которой указано, использовался семейный сертификат для покупки имущества или нет. Также стоит потребовать уведомление из банка о том, что маткапитал для погашения ипотеки не привлекался.
Необходимо ли заверять сделку в нотариате?
В отличие от других сделок купли-продажи имущества, отчуждение недвижимости с долями детей обязательно должно заверяться нотариусом. С 2016 года проведение таких сделок усложнилось, без нотариально заверенного договора специалисты Росреестра откажут в регистрации перехода прав собственности.
Учтите, что согласно ч. 3 ст. 37 ГК РФ покупателями детской доли не могут быть законные опекуны ребенка, а также близкая родня таких лиц.
Как поступить, если вы хотите продать долевое имущество, не покупая новое жилье
В этой ситуации получить одобрение сделки можно только, если деньги от реализации имущества будут перечислены на специальный банковский счет. Чтобы защитить права несовершеннолетнего, такой депозит открывается на его имя.
Сотрудник опеки может потребовать, чтобы в качестве заявителей присутствовали все участники сделки с необходимыми правоустанавливающими документами.
Если семья перебирается в другой регион, то для приобретения новой квартиры ей сначала необходимо продать имеющееся жилье. В этом случае опека может одобрить отчуждение детской доли, но поставит условие о перечислении денежных средств на спецсчет ребенка. Такие меры служат гарантией того, что его права не пострадают и он останется обеспечен жильем.
По крайней мере, долю в праве собственности можно приобрести, сняв деньги со спецсчета.
Открыть счет в банковской организации на ребенка до 14 лет может только его законный представитель.
Что произойдет, если не перевести средства, вырученные от продажи доли, на спецсчет ребенка
Реализовав квартиру, нужно выполнить требования, которые выдвинула служба соцзащиты. Их несоблюдение может привести к судебному разбирательству и аннулированию сделки.
Невыполнение договоренностей с органом опеки приведет к признанию сделки нелегальной. Среди судебных определений достаточно прецедентов, когда решением суда согласие органа опеки было признано неполученным, поскольку условия совершения сделки не были соблюдены.
Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ, если сделка признается неправомерной, стороны должны возвратить все полученное по ней. Если невозможно вернуть полученное имущество в натуральном виде – придется возместить его цену, если другие варианты не оговорены законом.
Признав сделку несостоявшейся, суд обяжет продавца отдать деньги покупателю. Неисполнение судебного постановления, в свою очередь, влечет за собой уголовную ответственность.
При рассмотрении подобных споров суды стараются избегать общего подхода, чтобы точно выяснить, нарушены ли права ребенка. Если вы докажете, что деньги детей находятся в сохранности и не ушли на личные нужды родителей, иск органов соцзащиты будет отклонен.
Некоторые родители обращают внимание на то, что деньги на спецсчет класть невыгодно, поскольку происходит инфляция. Однако лучше избегать спорных ситуаций – сначала переведите сумму на спецсчет, а затем, получив согласие социальной опеки, переведите их на вклад, открытый на имя ребенка.
Можно ли направить вырученные от продажи доли деньги на оплату обучения ребенка
Если вы известите органы опеке о подобных планах, то они не одобрят продажу доли ребенка. Согласно ГК РФ и закону «Об опеке и попечительстве» запрещено уменьшать размер имущества несовершеннолетнего. Поэтому ваши действия будут признаны незаконными и сделка на подобных условиях не состоится.
В ст. 63 СК РФ указано, что планирование развития и обучения ребенка относится к непосредственным обязанностям родителей. Поэтому ваше желание направить полученные от продажи имущества деньги на обучение ребенка могут воспринять как попытку уклонения от своих родительских обязанностей.
Как можно распорядиться деньгами со спецсчета ребенка
Потратить капитал, который хранится на счете ребенка, можно только с разрешения органов опеки. Как и в случае с продажей жилой недвижимости, необходимо доказать, что средства пойдут на нужды несовершеннолетнего.
Установленного списка целей, на которые можно использовать деньги со счета ребенка, нет. Вероятнее всего, опека, не откажет в случае:
- Ребенку требуется дорогое лечение, что подтверждается медицинской справкой.
- Запланирована покупка новой квартиры, в которой ребенку выделят долю.
- Средства пойдут на оздоровительную путевку для ребенка.
- Нужно оплатить обучение ребенка.
Оба родителя должны быть согласны распорядиться деньгами с детского счета определенным образом, даже если они состоят в разводе. Согласие второго родителя не потребуется в случае:
- если решением суда он признан без вести пропавшим или умершим;
- он содержится в местах лишения свободы или под стражей;
- объявлен в розыск;
- сознательно уклоняется от выполнения относительно ребенка родительских обязанностей более полугода, что подтверждено документально.
Когда ребенку исполнится 18 лет, он сможет лично использовать деньги, находящиеся на счете.
Сколько времени отведено на приобретение квартиры
Законодательством не предусмотрен конкретный срок, отводимый законным опекунам ребенка на покупку иного жилья. Несмотря на это, попечительные органы поинтересуются этим вопросом прежде, чем предоставить вам разрешение. Чаще сделка одобряется только при условии приобретения нового жилья одновременно с продажей имеющейся недвижимости.
Опека не допустит, чтобы дети остались без жилья.
Поэтому, выставив квартиру на продажу и найдя покупателя, лучше за короткий срок подыскать иное жилье и получить согласие органов опеки. Работник опеки должен будет приехать в новое жилье и убедиться, что оно пригодно для проживания.
Когда продают квартиру, нельзя выписывать ребенка в никуда. Если детей выписывают из одного адреса, то их сразу необходимо зарегистрировать по другому. Это усложняет продажу имущества, для совершения которой прописанных в квартире быть не должно.
А чтобы прописать ребенка в новой квартире, ее необходимо сначала приобрести.
Опека установила срок продолжительностью шесть дней со дня регистрации перехода прав собственности: сразу же после сделки родители должны зарегистрировать детей в новом жилье. Если семья не успевает купить квартиру в течение шести дней, тогда ребенка можно временно прописать у родственников.
Всегда ли нужно выделять долю ребенку в новой квартире
Для поиска ответа на этот вопрос изучают разрешение органа опеки на сделку. Если в нем указано такое требование, то выделить долю ребенку нужно. Иначе орган опеки добьется этого в судебном порядке.
Если же разрешением предусмотрена обязанность родителей перечислить деньги, вырученные от продажи детской доли, на спецсчет, то выделять долю в новом жилье не обязательно. В этом случае ребенок получил полагающееся ему имущество в денежном эквиваленте.
Родители могут положить ему на счет деньги от реализации квартиры, если у ребенка есть равноценная доля в другом жилье и в новом он попросту не нуждается.
Как происходит продажа квартиры с долями детей, если супруги решили развестись
Супруги имеют одинаковые права на квартиру, купленную ими в браке. Каждый из них имеет право в ней проживать, но не имеет право свободно распоряжаться долями, выделенными детям. При разводе такая собственность подлежит по закону разделу.
Но продать свою долю стороннему покупателю будет трудно. Верховный Суд РФ придерживается точки зрения, что если отчуждение родительской доли в общем имуществе ущемляет права ребенка, то оно не допустимо.
Если же квартира была приобретена одним из родителей вне брака или получена иным способом, то второй никаких прав распоряжаться таким имуществом не имеет.
Какие еще возможности открывают для риелтора сделки с недвижимостью?
Ипотечное кредитование и право использовать материнский капитал расширили возможности покупателей недвижимости. Но это усложняет проведение сделки, поэтому в таких случаях они обычно обращаются за помощью к риелтору.
Для агента по недвижимости это отличный шанс не только показать свои знания и опыт, но и расширить клиентскую базу. А при покупке жилья в ипотеку вы сможете предложить клиенту оформить страхование кредитной недвижимости с вашей помощью.
Сделать это несложно – достаточно зарегистрироваться на сервисе партнерских продаж Пампаду и изучить представленные на площадке офферы по страхованию. Найдя для клиента подходящую страховку, вы сможете оформить полис онлайн, потратив на это не более 10 минут. Клиент получит страховку по сниженной цене, а вы – комиссионную выплату в размере до 60 % от стоимости полиса.
Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми
Продажа квартиры, собственником которой (одним из собственников) является несовершеннолетний, требует обязательного получения согласия от органа опеки. Без предоставления этого документа сделка не будет зарегистрирована Росреестром. Чтобы получить согласие, нужно доказать, что сделка не нарушает имущественные права и не ухудшает жилищные условия ребенка.
На практике это означает, что несовершеннолетний должен стать владельцем не меньшего по площади жилья не худшего качества.
Гражданское законодательство о правах несовершеннолетних
Согласно гражданскому законодательству РФ, лица, не достигшие возраста 18 лет, не обладают полной дееспособностью, то есть способностью в полной мере осуществлять свои гражданские, в том числе имущественные, права (п. 1 ст. 21 ГК РФ). Их законными представителями являются родители или усыновители.
Лица в возрасте от 14 до 18 лет считаются ограниченно дееспособными, поэтому могут совершать определенные виды сделок самостоятельно, а остальные сделки — лишь с разрешения родителей (ст. 26 ГК РФ).
Ст. 27 ГК РФ допускает возможность эмансипации — досрочного признания несовершеннолетнего в возрасте от 16 до 18 лет полностью дееспособным. Процедура эмансипации производится органами опеки или судом. Основанием для эмансипации может быть:
- работа по трудовому договору;
- предпринимательская деятельность несовершеннолетнего;
- вступление в брак раньше 18 лет (п. 2 ст. 21 ГК РФ).
В таких случаях несовершеннолетний считается дееспособным и может полностью осуществлять свои имущественные права, в том числе и права собственности на квартиру или долю в ней.
Имущественные права остальных несовершеннолетних защищают органы опеки и попечительства. В их полномочия кроме основной сферы деятельности входит и надзор за соблюдением имущественных прав дееспособных, частично дееспособных и ограниченно дееспособных граждан. К их числу относятся и несовершеннолетние дети в возрасте до 18 лет.
На основании п. 2 ст. 37 ГК РФ установлено положение, что опекуны и попечители, к которым в данном случае отнесены и родители несовершеннолетнего, не могут давать согласие на совершение сделок по продаже, сдаче внаем, аренду или в залог недвижимого имущества без согласия органа опеки. Согласие органа опеки является обязательным документом, предоставляемым в Росреестр для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, право собственности на который принадлежит несовершеннолетнему.
Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми?
Российское законодательство разрешает продавать недвижимое имущество, собственником которого является ребенок. Однако в целях защиты имущественных прав несовершеннолетних такие сделки требуют обязательного согласия органов опеки. Получить его можно лишь в том случае, если не ухудшаются имущественные и жилищные права ребенка, владеющего недвижимостью.
Если ребенок — собственник
Если ребенок является собственником квартиры, то продать ее можно лишь с тем условием, что одновременно или немногим позже он станет владельцем не меньшей доли в жилье не худшего по своим характеристикам качества. Получать согласие нужно в органе опеки.
Например, если ребенок владеет однокомнатной квартирой в 30 м2, то согласие будет получено, если ребенок станет собственником:
- однокомнатной квартиры не менее, чем 30 м2;
- владельцем доли в многокомнатной квартире не менее, чем в 30 м2.
На практике согласие можно получить, если несовершеннолетний становится из единоличного собственника владельцем доли, если общее количество принадлежащих ему метров станет больше. Например, по мнению опеки обмен жилого помещения на равную ему по площади долю может нарушать имущественные права несовершеннолетнего — рыночная стоимость доли меньше, чем изолированного помещения. В этом случае долю ребенка, скорее всего, придется нарастить.
Например, он может стать собственником 3/5 доли.
Однако и в обратной ситуации также можно получить отказ. Например, если ребенок был владельцем ½ доли в квартире в 66 м2, а ему будет выделена в собственность изолированная квартира в 25 м2, то орган опеки может дать отказ.
Важное значение имеет и качество продаваемого и приобретаемого жилья. Никто не позволит совершить сделку, в которой ребенок из собственника благоустроенной квартиры становится владельцем неблагоустроенного или аварийного жилья, даже если его доля в результате возрастает. Обратная ситуация допускается, даже если общая доля ребенка в результате сделки может незначительно уменьшится.
Иногда органы опеки принимают во внимание и место расположения обоих объектов недвижимости. Если продаваемая квартира находится в Москве, а приобретаемая — в маленьком провинциальном городке, то подобный размен может быть признан как неравноценный.
Четких и однозначных критериев для получения согласия опеки нет. Поэтому каждый случай рассматривается отдельно, однако за основу для принятия решения принимаются вышеуказанные условия.
Если доли в квартире принадлежат нескольким детям
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей принципиально ничем не отличается от случаев, когда объектом продажи владеет лишь один ребенок. Впоследствии каждому из них должна быть выделена не меньшая доля в жилье, не уступающем по качеству продаваемому. Покупаемая взамен квартира может быть одна, также дети могут стать единоличными или долевыми собственниками разных объектов недвижимости.
Главное, чтобы их имущественные и жилищные права не были нарушены.
Если ребенок зарегистрирован в квартире, но не является собственником
Регистрация ребенка в продаваемой квартире также может стать препятствием для проведения сделки, однако подобная проблема решается гораздо проще. Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не требует разрешения органов опеки — достаточно лишь перед проведением сделки прописать ребенка в другое жилье.
По закону, малолетние дети (до 14 лет) должны быть зарегистрированы там, где прописаны их родители. Частично дееспособные (от 14 до 18 лет) могут быть зарегистрированы и в другом месте.
При проведении сделки купли-продажи допускается, что в продаваемом жилье остаются зарегистрированными граждане, которые должны выписаться в течение указанного в тексте соглашения срока. Однако в отношении несовершеннолетних детей ситуация иная. Регистрация сделки купли-продажи жилья будет приостановлена или отменена, если выяснится, что на момент оформления в квартире проживает несовершеннолетний, даже если является не собственником помещения, а лишь прописанным в нем.
Поэтому перед тем, как заключить договор купли-продажи и обратиться в органы регистрации, нужно прописать ребенка в другом жилье. Так как малолетний может быть зарегистрирован только с родителями (одним из родителей), то выписаться придется как минимум одному из них. В идеале, лучше продавать квартиру, в которой на момент заключения сделки никто не прописан — это избавит от лишних хлопот как покупателей, так и продавцов.
Как продать квартиру с несовершеннолетним: пошаговая инструкция
Дорогие читатели!
Процедура совершения сделки в случае, когда владельцем квартиры является несовершеннолетний, состоит из нескольких этапов. Сначала находится покупатель, затем получается согласие органов опеки, далее совершается сделка и, в большинстве случаев, покупка нового жилья, владельцем которого становится ребенок.
Условия продажи
Перед тем, как продать квартиру, которая принадлежит несовершеннолетнему, нужно решить, каким именно объектом он станет владеть впоследствии. В этом случае у продавца есть несколько вариантов действий:
- Выделить ребенку долю в уже имеющемся объекте жилой недвижимости.
- Провести еще одну сделку купли-продажи, в которой покупателем станет ребенок.
- Продать квартиру без предоставления жилья и положить вырученные деньги на банковский счет на имя ребенка.
Проще всего заранее выделить ребенку долю в другой квартире (в доме). В таком случае согласие органов опеки можно получить без проблем, если не нарушены имущественные или жилищные права несовершеннолетнего. Сделать ребенка собственником нового жилья можно разными способами, например, можно заключить договор дарения или выделить доли у нотариуса.
Однако далеко не все семьи имеют возможность заранее решить проблему. Большинство имеют в собственности лишь одну квартиру, на вырученные от ее продажи деньги и проводится новая сделка. В этом случае важное значение имеет срок, в течение которого нужно купить новое жилье.
Купить новую квартиру необходимо не позднее 30 – 90 суток с момента продажи. В ином случае сделка по продаже может быть отменена. Точный срок для исполнения обязательства устанавливает орган опеки.
Третий вариант решения проблемы — положить деньги на лицевой счет несовершеннолетнего. Снять средства со счета он сможет, когда ему исполнится 18 лет. Такой вариант применяется достаточно редко.
Обычно он встречается, когда ребенку до совершеннолетия осталось 1 – 2 года.
Порядок продажи
Процедура проведения сделки с участием несовершеннолетних собственников выглядит практически идентичной порядку проведения обычной сделки купли-продажи. Сначала стороны подготавливают сделку — договариваются об условиях ее проведения, заключают договор аванса или задатка. Следующий шаг зависит от того, будет ли приобретаться встречный вариант.
Если да, то продавец должен найти объект недвижимости и договориться о его покупке.
Затем нужно с документами на обе квартиры обратиться в опеку за получением разрешения. И лишь после того, как согласие будет получено, можно переходить непосредственно к самой сделке купли-продажи.
Документы в органы опеки
Перечень документов, которые сдаются в органы опеки, зависит от разновидности сделки. Поэтому перечислим основной список, который будет необходимо предоставить в надзорный орган:
- Письменное заявление. Составляется от имени родителей. Бланк выдается на месте сотрудниками органа опеки. Заявление должны подписать оба родителя, даже в том случае, если они уже не состоят в браке. Допускается составление заявления от одного родителя, если второй скончался, безвестно отсутствует, находится в розыске или неизвестен (мать-одиночка). В таком случае понадобится документ, подтверждающий вышеуказанный юридический статус второго родителя. Если ребенок достиг возраста 14 лет, он составляет и подписывает заявление самостоятельно, но с предварительного согласия родителей.
- Паспорта родителей и детей старше 14 лет, свидетельство о рождении для малолетних.
- Свидетельство о браке, если родители в нем состоят. Если брак расторгнут — свидетельство о разводе.
- Согласие супруга, если продаваемое жилье приобретено в браке.
- Личные документы продавцов того жилья, которое будет приобретаться взамен продаваемой квартиры (паспорта, свидетельство о браке или разводе, свидетельство о рождении, если, в свою очередь, одним из собственников приобретаемого жилья также является несовершеннолетний).
- Документы на продаваемую и приобретаемую взамен квартиру.
В перечень документов на квартиру входят:
- выписка из ЕГРН;
- документ, на основании которого продавец стал собственником жилья (договор дарения, купли-продажи, приватизации, свидетельство о праве на наследство и т. д.);
- справка для продажи (об отсутствии задолженностей и числе зарегистрированных в квартире лиц).
В отдельных регионах справку для продажи могут заменять другие документы, например, в Москве и области — единый жилищный документ.
Также при обращении в опеку могут понадобиться дополнительные документы. Например, при ипотечной сделке органы опеки могут затребовать предварительный договор купли-продажи и технический паспорт квартиры.
Срок ожидания ответа органа опеки
Как правило, решение органа опеки выносится не позднее 14 суток с момента подачи заявления.
Договор купли-продажи
Договор купли-продажи квартиры, если ее собственник (один из собственников) несовершеннолетний, является фактически стандартным. Главное отличие состоит в том, что от лица несовершеннолетнего владельца выступает один из его родителей с разрешения на продажу органа опеки. Это условие должно быть обязательно отражено в тексте соглашения. В остальном порядок составления договора стандартный:
- Сначала указывается название документа (договор купли-продажи), дата и место совершения сделки.
- Далее обязательно указываются стороны с указанием всех паспортных данных. Указываются данные и ребенка, являющегося владельцем, и родителя (представителя интересов собственника).
- Предмет договора — квартира с максимально полным ее описанием (адрес, метраж, описание, кадастровый номер), а также ссылкой на правоустанавливающие документы и договор, по которому объект недвижимости перешел в собственность продавца.
- Стоимость предмета договора с указанием условий расчета. Если покупателем был внесен аванс или задаток, это также должно быть указано в данном пункте.
- Дополнительные условия, которые стороны посчитали существенными для договора.
- Подтверждение продавцом того, что квартира не находится в залоге, под арестом, обременением, права на нее принадлежат продавцу и никем не оспариваются.
- Порядок передачи имущества. Допускается указать, что договор одновременно является актом приема-передачи квартиры.
- Дополнительные права и обязанности сторон. Порядок возмещения в случае нарушения одной из сторон своих обязательств по договору.
- Порядок разрешения споров по вопросам, не отраженным в тексте договора.
- Прочие условия.
- Указание на количество экземпляров соглашения — минимум 3 экземпляра (по одному для каждой из сторон и 1 — для органа гос. регистрации).
- Дата и подписи сторон с расшифровкой.
Согласно п. 2 ст. 54 Федерального закона № 218 сделки по отчуждению имущества с участием несовершеннолетних подлежат нотариальному заверению. Вовсе не обязательно, чтобы договор составлял нотариус — это обойдется в дополнительные затраты для продавца.
Однако заверить соглашение он должен в любом случае, иначе в регистрации перехода права собственности сторонам будет отказано.
Порядок проведения сделки
В итоге порядок проведения сделки с участием несовершеннолетних обычно выглядит так:
- Сначала стороны договариваются о проведении сделки, заключая договор аванса (задатка).
- Затем продавец находит «встречный» вариант — квартиру, которая приобретается взамен и будет принадлежать собственнику-ребенку (полностью или частично).
- Затем продавец собирает полный пакет документов и обращается в органы опеки с заявлением на получение разрешения.
- После получения согласия стороны готовят и подписывают основной договор и заверяют его у нотариуса. В момент подписания договора сделка считается совершенной. Однако переход права собственности должен быть зарегистрирован в ответственном органе (Росреестре).
- С пакетом документов стороны обращаются в орган регистрации недвижимости (Росреестр) или подают документы в МФЦ, с помощью портала Госуслуги.
- Регистратор регистрирует переход права собственности, стороны уплачивают госпошлину.
- В кратчайшее после продажи время продавец проводит встречную сделку с покупкой недвижимости, полноценным или частичным владельцем которой становится несовершеннолетний.
Это самый простой вариант проведения продажи. Если же в ней или во встречной сделке используются заемные средства, то появляется еще одна сторона — кредитная организация (банк). Если ипотека используется покупателем недвижимости, то особых сложностей нет.
В договоре купли-продажи указывается, что одним из источников оплаты являются заемные средства, а также делается ссылка на кредитный договор между кредитором (банком) и заемщиком (покупателем).
Несколько сложнее обстоит ситуация, когда кредитные средства используются для приобретения встречного варианта. В таком случае необходимо получить согласие банка на покупку жилья, собственником которого будет являться несовершеннолетний. Также понадобится оплатить и получить дополнительные документы для самой сделки (технический паспорт, оценку стоимости недвижимости), которые также прилагаются к пакету документов при подаче заявления в опеку.
Последствия сделки
Сделки, приносящие доход, в том числе по продаже квартиры, облагаются налогом. Не являются исключением и случаи, когда собственником выступает несовершеннолетний. Однако ответственность по уплате налога несут его законные представители, то есть родители.
Ст. 217.1 НК РФ устанавливает случаи, когда платить налог не нужно:
- жилье находится в собственности более 5 лет;
- жилье находится в собственности более 3 лет и получено в дар или унаследовано от близкого родственника, было приватизировано;
- квартира находится в собственности более 3 лет и является единственным жильем собственника.
Не облагается налогом убыток, то есть если жилье было продано дешевле, чем приобретено.
Также владелец может использовать налоговый вычет при покупке имущества, который полностью или частично покроет затраты на уплату налога за продажу недвижимости.
Возможны ли сложности?
Есть вопросы по теме статьи?
Сделки с участием несовершеннолетних достаточно сложны, еще больше проблем вызывает продажа квартиры с несовершеннолетним собственником. Главная сложность состоит в том, чтобы получить согласие органов опеки на продажу. Опеку может не устроить сами условия проведения сделки или выбранный продавцом встречный вариант недвижимости, который переходит в собственность ребенка.
Добавляет сложностей и то, что разработанных критериев получения согласия органов опеки нет. Достаточно многое зависит от личного мнения сотрудников опеки.
Еще одна сложность состоит в том, что для покупателя квартиры, собственником которой является несовершеннолетний, возрастают риски. Если родители ребенка нарушат имущественные или жилищные права несовершеннолетнего, сделка может быть отменена. Поэтому и продавцу, и покупателю перед тем, как соглашаться на подобную сделку, стоит получить консультацию юриста по недвижимости.
Специалист в области жилищного права разъяснит сторонам все особенности ситуации, проконсультирует по поиску путей решения проблемы, составит грамотный договор купли-продажи, поможет получить согласие органов опеки и, при необходимости, возьмет на себя организацию сделки по продаже недвижимости, владельцем которой является несовершеннолетний.
Рекомендованные для вас статьи:
- Особенности развода с двумя несовершеннолетними детьми
- Можно ли продать квартиру с прописанным человеком (не собственником): особенности процедуры
- Продажа квартиры, купленной на материнский капитал: порядок действий в 2023 году
- Продажа неприватизированной квартиры: все способы в 2023 году
Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:
Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.
Вопросы и ответы: 8
Андрей 27.02.2021 в 17:37
Покупка квартиры с долевым участием несовершеннолетнего ребенка. У продавцов возможна альтернативная сделка. Подскажите вариант лучший для меня по передачи денег?
В покупаемой мной квартире 4 собственника один из них несовершеннолетний ребенок 9 лет.
Главный Юрист 02.03.2021 в 10:27
Добрый день, Андрей. Вы слишком кратко изложили свой вопрос, не все понятно. Из смысла изложенного я сделала следующий вывод, вы покупаете квартиру, которой владеют 4 собственника, один из которых ребенок. Для продажи доли, которая принадлежит ребенку, требуется согласие органов опеки, в противном случае сделка будет оспоримой и лучше не рисковать без указанного документа.
Потом вы не сможете доказать, что были добросовестным покупателем. Касаемо денег. Лучше всего передать деньги в присутствии нотариуса и после того как договор-купли продажи будет подписан и направлен в Росреестр на переоформление прав собственности.
Алексей 27.01.2021 в 15:38
Добрый день! Хочу сделать дарственную на квартиру моему несовершеннолетнему ребенку (7лет). Вопрос в том, может ли мать ребёнка продать эту квартиру без моего согласия?
Я так же прописан в этой квартире.
Главный Юрист 30.01.2021 в 11:53
Добрый день, Алексей. Родители не вправе претендовать на имущество детей и распоряжаться им. С того момента как ребенок становиться собственником недвижимости или даже малозначительной доли в жилом помещение, все сделки по распоряжению квартирой осуществляются только с разрешения опеки. Поэтому мать ребенка не сможет продать даже ручку от двери без предварительного согласования с органом опеки. В свою очередь опека не расположена давать разрешение, если ребенок взамен не получит равноценное жилье либо же еще лучше.
То есть опека откажет даже если будет предложено положить деньги на номинальный счет ребенка в виду того, что свое жилье всегда лучше чем деньги, которые могут со временем иметь уже не ту цену за которую продано жилье. И к тому же для продажи жилья несовершеннолетнего требуется согласие обеих родителей, которые имею равные права как законные представители несовершеннолетнего.
Елена 26.01.2021 в 11:26
Покупаю комнату в общежитии. Собственниками являются 3 взрослых и 1 несовершеннолетний. Продавцы подобрали альтернативную квартиру, ждём одобрения опеки. А также, продавцы хотели использовать мои наличные средства для первоначального взноса по альтернативной квартире. Настаивают, чтобы сделка прошла в один день.
Предлагают внести наличные на их банковский счёт (ипотека) под расписку, а затем оформляем ДКП у нотариуса. Как правильно поступить в этой ситуации и каковы мои риски?
Главный Юрист 28.01.2021 в 15:05
Добрый вечер, Елена. Я бы вам рекомендовала заключить предварительный договор в рамках ст.429 ГК РФ, где вы и пропишите все условия сделки, включая и срок передачи денег. При наличии предварительного договора, если продавцы будут впоследствии уклоняться от заключения основного договора после получения денег, вы вправе в судебном порядке их заставить. Так вы обезопасите себя от потери денег и комнаты. Рисков у вас несколько.
Деньги вы передаете до заключения договора купли-продажи, значит могут забрать деньги, которые потом придется возвращать через суд. Если у продавцов не будет имущества, будут возвращать по 3 копейки в месяц много лет на основании исполнительного листа. И если опека все же добро не даст, сделка не состоится, а деньги то уже будут переданы.
Поэтому заключайте предварительный договор.
Константин 10.11.2020 в 07:28
Здравствуйте. Мы хотим продать квартиру в Москве в которой собственниками долей в которой являются 2-е несовершеннолетних детей.
Главный Юрист 11.11.2020 в 02:49
Доброго времени суток, Константин. Продать квартиру, собственниками долей в которой являются дети без разрешения органов опеки у вас не получиться. Договор купли-продажи именно долевой собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, без письменного согласия опеки нотариус вашу сделку сразу завернет. Поэтому перед продажей обращайтесь в опеку.
Если вы обязуетесь предоставить детям доли уже в другом жилье, примерно равные по стоимости и благоустройству. Разрешение вы получите, если дети останутся без жилья, разрешение вам не дадут. И вам нужно будет обосновать, для чего вы продаете квартиру. Ну, допустим, дети болеют, переезжаем, чтобы сменить климат.
Либо работу хорошую предлагают в другом регионе, выше доход, значит детям лучший уровень предоставим, есть и сад и школа, плюс квартиры дешевле, поэтому детям после покупки нового жилья большая доля достанется. Опека даст разрешение только тогда, когда вы обоснуете, что в результате продажи, дети получат либо столько же либо же больше.
Задайте вопрос юристу Отменить ответ
Бесплатный звонок юристу: 8 (800) 302-32-85
Бесплатная консультация
- По правам потребителей
- По трудовым спорам
- По семейным спорам
- По алиментам
- По разводу
- По разделу имущества
- По усыновлению
- По недвижимости
- По ЖКХ
- По ипотеке
Заявки на юридические консультации и услуги передаются партнерам ООО «ВЕСТА», ИНН 9701207095, ОГРН 1227700303093 и ООО «ЛЕГИСТКО» ИНН: 9704180691, ОГРН: 1227700797664. Вся информация на сайте носит информационный характер и не является указанием к действию. Перед использованием информации и принятием какого-либо решения обязательно проконсультируйтесь с юристами.
Контакты администрации сайта.
Данный сайт использует файлы cookie, чтобы предоставить пользователям больше возможностей. Условия использования читайте тут: политика обработки и защиты ПДН. Так же, обратите внимание на пользовательское соглашение и согласие на обработку ПДН.
Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?
Сделка по продаже квартиры, осуществляемая в рамках действующих правовых норм, не представляет особых сложностей, если все совершеннолетние собственники не возражают по поводу продажи, а в интересах несовершеннолетних владельцев получены необходимые разрешительные документы – из органов опеки и от родителей, если мать и отец состоят в разводе и совместно не проживают.
Общее представление о вопросе
Участие в сделках с недвижимостью определяется возрастной группой, к которой относится ребенок. Никаких ограничений по распоряжению своей квартирой или ее частью не имеют:
- Собственники, достигшие возраста совершеннолетия;
- Лица, эмансипированные по решению суда или в результате вступления в брак в возрасте от 16 до 18 лет.
Положения Гражданского кодекса указывают на возможность отца и матери распоряжаться долями детей исключительно с разрешения опекунского совета. Самовольно продать долю в квартире несовершеннолетнего родители или опекуны не имеют права.
По достижении возраста 14 лет ребенок может выражать свое мнение относительно продажи квартиры, принадлежащей ему частично. Точка зрения несовершеннолетнего будет учтена органами по опеке и попечительству при принятии решения о выдаче согласия на совершение сделки.
Нормы права
Правовое положение несовершеннолетних детей, вовлеченных в имущественные взаимоотношения, урегулированы следующими нормативными актами:
Ст. 38 выступает в защиту детей и их интересов
Особняком стоит региональное законодательство, защищающее права ребенка в сфере имущественных взаимоотношений на территории субъектов РФ, а также нормативные акты, косвенно касающиеся сферы продажи недвижимого имущества при участии несовершеннолетних собственников.
Причины отчуждения квартиры
Продажа квартиры может происходить из-за следующих обстоятельств:
- Планирование переезда в другой город или район;
- Выезд на постоянное место жительства за пределы РФ;
- Качественное улучшение жилищных условий;
- Дробление жилплощади вследствие развода родителей;
- Денежная необходимость для расчетов по долгам.
Основным условием является предоставление несовершеннолетним детям долей в приобретаемом жилье. При этом площадь квартиры не должна уменьшиться: жилищные условия ребенка должны быть улучшены за счет увеличения квадратуры помещения.
Порядок продажи квартиры с долевым участием несовершеннолетних
Обстоятельства, предшествующие продаже квартиры с долей несовершеннолетнего, и последовательность действий собственников квартиры рассмотрим детально. Учитывая нюансы совершения сделки в этой ситуации, желательно без промедления осуществить отчуждение жилища в рамках правового поля.
Перечень документов
До процедуры оформления продажи квартиры родителям ребенка нужно подготовить следующие документы:
- Документы, удостоверяющие личности совершеннолетних собственников и детей;
- Договор купли-продажи с прописанным участием в сделке ребенка;
- Правоустанавливающие документы на квартиру и технический паспорт;
- Выписка из домовой книги о снятых с регистрационного учета гражданах;
- Материалы, констатирующие отсутствие задолженности по квартплате, а также подтверждения наложенных обременений.
Совет!Продавцам квартиры предстоит подача документов в органы опеки, нотариусу, в Росреестр. Рекомендуется заранее подготовить все необходимые копии.
После сбора документов, требующихся для осуществления продажи жилого помещения, родителям нужно обратиться в органы по опеке и попечительству для получения согласия на отчуждение квартиры.
Договор по осуществлению продажи недвижимого имущества с участием несовершеннолетних собственников оформляется только в письменном виде и заверяется в нотариальном порядке. Такой принцип ведения дел организован для контроля над соблюдением прав всех участников сделки.
Обычно у нотариуса уже имеется проверенная форма договора купли-продажи, включающая в себя следующие основные пункты:
- Название заключаемого договора, обозначение времени и места его совершения;
- Указание действующих лиц с их паспортными данными;
- Детальное описание объекта сделки;
- Установление стоимости продаваемой квартиры;
- Распределение прав и обязанностей сторон;
- Внесение дополнительной информации, имеющей отношение к сделке;
- Подписи сторон;
- Приложения.
Продавец и покупатель могут использовать любой бланк, подходящий по структуре сформировавшимся обстоятельствам сделки, в частности, с текстом об участии несовершеннолетних собственников. Представителями их интересов в этом случае выступают родители.
Инструкция по организации сделки
Пошаговая инструкция по продаже квартиры с долей ребенка выглядит следующим образом:
- Планирование сделки по отчуждению квартиры, обсуждение деталей переезда с членами семьи – собственниками жилья.
- Подбор подходящего варианта для покупки.
- Оформление предварительных договоренностей: с банком – в условиях привлечения материнского капитала; с владельцем новой квартиры – для регламентации долевого участия детей.
- Обращение в городской орган по опеке и попечительству для получения согласия на проведение сделки.
- Посещение нотариальной конторы: оформление договора купли-продажи, составление передаточного акта, написание расписок в получении задатка.
- Снятие с регистрационного учета всех прописанных граждан по адресу нахождения отчуждаемой квартиры.
- Окончательный денежный расчет между продавцом и покупателем.
- Получение экземпляра договора купли-продажи с регистрационными данными из Росреестра.
- Уведомление органов опеки об успешно совершенной сделке.
Совет!Семье с несовершеннолетними собственниками квартиры финансово выгоднее сразу оформлять у нотариуса два договора – о продаже своей квартиры и о покупке новой жилплощади.
Когда покупка квартиры еще не произошла, от родителей должна быть составлена уведомительная расписка в органы по опеке и попечительству, в которой гарантируется долевое участие детей при совершении новой сделки.
Если приобретение жилья не стоит в планах семьи, в учет проданных детских долей должен быть открыт банковский счет на имя каждого ребенка с денежной суммой, покрывающей стоимость доли. В будущем, по достижении возраста совершеннолетия, они могут воспользоваться отложенной суммой денег.
Налоги и расходы
Участникам сделки с недвижимым имуществом нужно быть готовыми к тратам на совершение регистрационных и удостоверяющих действий. Обычно все статьи расходов по ведению и оформлению перехода прав собственности указываются в договоре купли-продажи.
Госпошлина за получение справки в органах по опеке не предусмотрена: согласие на продажу недвижимости с долей несовершеннолетнего ребенка выдается бесплатно.
Услуги нотариуса потребуется оплатить в соответствии с установленными тарифами (сумма не превысит 20000 рублей, но и не будет меньше 300 рублей). Обязанность выплаты вознаграждения за совершение нотариальных действий указана в ст. 333.24 Налогового кодекса РФ.
Траты на нотариуса могут быть разделены пополам между продавцом и покупателем. Также вполне допустимо возлагать их только на продавца, так как именно он нуждается в осуществлении нотариальных удостоверений на сделку с несовершеннолетними собственниками.
При перерегистрации права собственности на жилое помещение новый владелец квартиры будет обязан уплатить государственную пошлину.
Заплатить налоги с продажи жилого помещения предстоит собственникам, владевшим квартирой менее 3 лет. Ставка налогообложения в этом случае составляет 13%для граждан РФ, 30%– в остальных случаях.
К сведению!Лица, купившие квартиру, в соответствии с положениями ст. 220 Налогового кодекса РФ имеют право на получение имущественного вычета.
Особенности отчуждения квартиры с несовершеннолетними собственниками
Дорогие читатели!
Продавая квартиру, которая была разделена на доли между отцом, матерью и несовершеннолетними детьми, не стоит забывать о том, что после покупки нового жилья выделить эквивалентные доли каждому ребенку придется снова. В особенности это касается ситуаций с использованием средств материнского капитала: вписывание несовершеннолетних членов семьи в число собственников жилого помещения – обязательное условие.
Согласие родителей на проведение сделки
Если мать и отец находятся в разводе, но не лишены судом родительских прав, для продажи доли ребенка в квартире потребуется согласие каждого родителя. Довольно часто встречаются препятствия на пути получения письменного разрешения.
Желательно получить согласие родственника в досудебном порядке. Если это не представляется возможным и родитель принципиально отказывается дать разрешительную бумагу, допустимо обратиться в суд и решить вопрос в исковом производстве. Процесс может носить затяжной характер, но если в правовом поле планируемая сделка чиста, суд потребует согласие у отца или матери принудительно.
В той ситуации, когда родитель умер или пропал без вести, понадобятся документы, подтверждающие невозможность выразить согласие на осуществляемую продажу квартиры.
Разрешение органов по опеке и попечительству
Положительное решение на совершение сделок с недвижимостью со стороны опекунского совета будут играть свою роль следующие обстоятельства:
- Возрастание доходности семейного бюджета;
- Улучшение условий проживания детей;
- Вероятность переселения в новый дом;
- Выбор нового места проживания с учетом развитости инфраструктуры.
Важно!Выданное органами опеки согласие на осуществление действий с квартирой, в которой есть доля несовершеннолетнего, дает право родителям продать жилплощадь.
Список документов, необходимых органам опеки для вынесения своего решения, можно найти на сайте госучреждения, как и форму заявления для обращения.
Особенностей по заполнению оно не имеет, отметить стоит только исходные данные, в которых указывается наименование территориального отделения органов опеки и персональные данные заявителя, сам текст включает в себя формулирование требований, в конце ставится дата и подпись.
К заявлению прилагаются копии паспортов родителей, свидетельств о рождении детей-сособственников квартиры, иные документы, относящиеся к будущей сделке и способные повлиять на решение опекунского совета. Ответ от государственного учреждения готовится в течение 14 рабочих дней.
Помощь юристов в сложных ситуациях
Ведение сделки по продаже квартиры, в которой имеется доля несовершеннолетнего ребенка, может быть сопряжено со сложностями правового характера такими как:
- Отказ органов опеки и попечительства выдать согласие на продажу жилплощади;
- Затруднения со сбором документов для предоставления по месту требования;
- Несогласие второго родителя с продажей имущества детей.
Это неполный перечень ситуаций, которые требуют немедленного реагирования. В сфере имущественных правоотношений стоит обращаться к юридической консультации. Ряд на первый взгляд нерешимых задач можно оспорить в судебной инстанции при грамотном разборе ситуации.
Есть вопросы по теме статьи?
Рекомендованные для вас статьи:
- Как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры?
- Разрешение органов опеки на продажу квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка
- Как можно продать квартиру в долевой собственности?
- Как продать приватизированную квартиру: нюансы продажи с долями, если все согласны или не согласны
Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:
Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.