Продажа квартиры нерезидентом — как иностранцу продать квартиру в России

Покупка квартиры у иностранного гражданина на вторичке, какие риски

Вопросы юридической чистоты квартиры, методов ее проверки, защиты от рисков – обмен опытом и рекомендации юристов.

18 сообщений • Страница 1 из 1
Arka Собеседник Зарегистрирован: 08 авг 2021 Сообщения: 5 Поблагодарили: 1 раз

Покупка квартиры у иностранного гражданина на вторичке, какие риски

#1 Сообщение Arka » 08 авг 2021, 23:35

Добрый день! Выбрала квартиру, но оказалось продавец иностранное лицо (Казахстан), один собственник. Сама квартира покупалась им 6 лет назад по договору купили-продажи.

В выписке ЕГРП собственник совпадает (Фио). Копию паспорта с нотариальным переводом риелтор предоставила. Обещают, что будет согласие супруги на продажу квартиры.

Копию старого паспорта тоже предоставили (паспорт поменял за 6 лет, поэтому номер в старом договоре купли продажи не совпадает с новым паспортом, Фио,дата рождения совпадают).
Какие риски могут возникнуть у меня после покупки такой квартиры?

По ЕГРП обременений нет. Кадастровый номер, площади совпадают.
Домклик отказался от услуги проверки юридической чистоты, так как продавец не гражданин России. Покупка по ипотеке, этот же менеджер Домклик говорит что не будет препятствием покупка квартиры у иностранного лица.

Вернуться к началу

IrinaBik Знаток Откуда: Москва Имя: Ирина-риэлти Зарегистрирован: 02 июн 2021 Сообщения: 86 Благодарил (а): 75 раз Поблагодарили: 117 раз

Re: Покупка квартиры у иностранного гражданина на вторичке, какие риски

#2 Сообщение IrinaBik » 10 авг 2021, 16:53

Добрый день! Ваш риэлтор все правильно делает, собрал данные о квартире и продавце, как положено. Дополнительно пусть он проверит, не является ли этот иностранец учредителем какого-нибудь юрлица в России. Если это юрлицо банкротится в данный момент, то кредиторы смогут оспорить сделку по продаже квартиры учредителем.

Здесь еще нужно понимать степень ответственности отдельного физлица по долгам юрлица. Грамотный риэлтор должен это знать.

На всякий случай, можно пробежаться по базам судов с поиском исков по этой квартире и по этому иностранцу. Если что-то там всплывет, нужно будет разбираться детальнее.
А факт того, что квартира была куплена 6 лет назад, говорит о том, что сроки исковой давности давно вышли и мало вероятно, что кто-то из прежних собственников будет оспаривать предыдущую сделку.

Вернуться к началу

AnnaSmart Советник Имя: Анна Зарегистрирован: 26 янв 2020 Сообщения: 150 Благодарил (а): 45 раз Поблагодарили: 235 раз

Re: Покупка квартиры у иностранного гражданина на вторичке, какие риски

#3 Сообщение AnnaSmart » 10 авг 2021, 18:44

08 авг 2021, 23:35

Добрый день! Выбрала квартиру, но оказалось продавец иностранное лицо (Казахстан), один собственник. Сама квартира покупалась им 6 лет назад по договору купили-продажи.

В выписке ЕГРП собственник совпадает (Фио). Копию паспорта с нотариальным переводом риелтор предоставила. Обещают, что будет согласие супруги на продажу квартиры.

Копию старого паспорта тоже предоставили (паспорт поменял за 6 лет, поэтому номер в старом договоре купли продажи не совпадает с новым паспортом, Фио,дата рождения совпадают).
Какие риски могут возникнуть у меня после покупки такой квартиры?

По ЕГРП обременений нет. Кадастровый номер, площади совпадают.
Домклик отказался от услуги проверки юридической чистоты, так как продавец не гражданин России. Покупка по ипотеке, этот же менеджер Домклик говорит что не будет препятствием покупка квартиры у иностранного лица.

Сделки с иностранцами у нас в стране проходят так же, как и с российским гражданами, права в этом смысле у них одинаковые. Сделки с недвижимостью не исключение, никаких специальных рисков из-за того, что продавец квартиры иностранец, тут нет.

пункт 3 статьи 62 Конституции РФ:
3. Иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.

Чтобы не возникло проблем, вам нужно убедиться, что само пребывание иностранного гражданина в РФ было легальным на момент оформления сделки с ним. То есть проверьте его документы, на основании которых он находится на территории страны — вид на жительство или разрешение на временное проживание, или виза (не должна быть просрочена).

В остальном проверять нужно все то же самое, что и при покупке квартиры у гражданина России.
То, что вы уже проверили — правильно. Проверьте еще квартиру на наличие неузаконенной перепланировки. Если он ее делал, то отвечать придется вам.
Проверьте его долги за ЖКУ и капремонт.

Какая сумма будет указана в договоре купли-продажи квартиры? Реальная рыночная или заниженная? Это тоже будет иметь значение в случае судебного оспаривания.

Как иностранцу купить квартиру в России?

Существуют устойчивые мифы о том, что должен иметь иностранный гражданин, чтобы купить недвижимость в России. Давайте развеем эти мифы и покажем, что происходит в действительности (и подтвердим это статьями законодательства).

Как видят Россию иностранцы, особенно «наши западные партнеры», которые никогда здесь не были? По их представлениям это огромная дикая страна, по которой бродят медведи в шапках-ушанках, а люди пьют водку и играют на балалайках. Или, кажется наоборот, люди ходят в ушанках, а медведи пьют водку… Ну, в общем, как-то так.

Дико и страшновато.

Но те, кто все-таки отважился до нас добраться, резко меняют свое представление. И чаще всего, в лучшую сторону. А некоторые иностранцы так проникаются чувствами к России, что даже приобретают себе здесь жилье и обзаводятся семьями.

Возникает вопрос: а может ли иностранец купить жилье (например, квартиру) в России (например, в Москве), и оформить его на себя без российского гражданства?

Ответ – может. А как это делается? И есть ли какие-нибудь особенности приобретения недвижимости в РФ для иностранцев?

Каких-то особенных ограничений на покупку недвижимости на территории Российской Федерации для иностранцев нет. За исключением некоторых видов земельных участков, которые запрещено продавать иностранным гражданам и компаниям. Но если речь идет о квартирах, то здесь иностранцы практически равны в правах с гражданами РФ.

Правда, некоторые особенности процедуры оформления сделки и владения жильем все же есть.

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Оформление покупки квартиры иностранным гражданином в России

Конституция РФ (п. 3, ст. 62) уравнивает в правах российских и иностранных граждан, и даже лиц без гражданства. Это, в частности, означает, что все они могут приобретать, владеть и распоряжаться недвижимостью на территории РФ, за исключением отдельных случаев, установленных законом (например, есть ограничения для иностранцев в отношении некоторых земельных участков – см.

Указ Президента от 09.01.2011 и п.2, ст.28, ФЗ-261 от 08.11.2007).

Внимание!

В марте 2022 года указом президента РФ были введены особые условия покупки и продажи недвижимости на территории России иностранными гражданами из «недружественных стран».

Предполагалось, что для сделки с квартирой такому иностранцу придется получать специальное разрешение от правительственной комиссии.

Но чуть позже официальные органы РФ дали разъяснения по этому вопросу, которые все ставят на свои места и, фактически, возвращают иностранцам прежние условия оформления сделок. За небольшим исключением.

Подробнее тему «запрета» для иностранцев на сделки с недвижимостью в 2022 году рассмотрел пользователь Дед Риэлт в своем мини-блоге у нас на ФОРУМЕ (по ссылке).

Что касается приобретения квартир на территории страны, то иностранцы (не граждане России) здесь могут действовать свободно, без каких-либо ограничений. Главное, чтобы само их пребывание в России было законным.

Свое законное пребывание на территории Российской Федерации иностранный гражданин может подтвердить следующими документами:

• действующей визой (а при безвизовом въезде должен соблюдаться срок пребывания в стране по «правилу 90/180» – см. ниже);
• миграционной картой (с указанием данных о временном проживании);
• разрешением на временное проживание (РВП);
• видом на жительство (ВНЖ).

При этом, рассказы о том, что иностранцу для покупки квартиры на территории России обязательно нужно иметь вид на жительство или родственников (в т.ч. супруга), проживающих здесь – это мифы. Любой иностранец вполне может купить себе здесь жилье, даже находясь в стране по туристической визе.

Сам факт проживания (или вида на жительство) в стране не имеет отношения к собственности. Иностранный гражданин спокойно может купить недвижимость в России, и тут же уехать к себе на родину, например.

При этом, ему нужно помнить о действии «правила 90/180» (п.1, ст.5, ФЗ-115). Речь идет о разрешенном сроке временного пребывания иностранного гражданина на территории РФ, не требующем получения визы – в пределах 90 суток (суммарно) для каждых 180 календарных дней. Подробнее об этом – см. в законе по ссылке.

При нарушении этого правила, иностранцу грозит выдворение и запрет на въезд на территорию страны (ст. 27, ФЗ-114). Приобретение недвижимости здесь никакой роли не играет.

. Справки, выписки, консультации, базы данных и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Нужен ли риэлтор для продажи или покупки квартиры? В чем его ценность, и можно ли обойтись без него – см. в этой заметке.

Документы для покупки квартиры иностранцем

Чтобы купить квартиру на территории России любому иностранцу (так же, как и россиянину) прежде всего нужен документ, удостоверяющий личность – паспорт. Но в отличии от россиянина, паспорт иностранного гражданина должен быть переведен на русский язык и заверен российским нотариусом. Если перевод был сделан у нотариуса другой страны, то на него оформляется апостиль.

В отличие от гражданина России, иностранец для сделки купли-продажи предоставляет также документ, подтверждающий его законное нахождение в стране (см. выше список).

• Временно проживающий в Российской Федерации иностранный гражданин — лицо, получившее разрешение на временное проживание;
• Постоянно проживающий в Российской Федерации иностранный гражданин — лицо, получившее вид на жительство;
• Временно пребывающий в Российской Федерации иностранный гражданин — лицо, прибывшее в Российскую Федерацию на основании визы или в порядке, не требующем получения визы, и получившее миграционную карту, но не имеющее вида на жительство или разрешения на временное проживание.

Все остальные документы и действия по покупке квартиры у иностранца и гражданина России – одинаковы. Порядок этих действий показан на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ , в разделе для Покупателя (откроется во всплывающем окне). Там же представлен и список документов, необходимых для сделки.

Так же, как и россиянин, иностранный гражданин может купить себе квартиру как на первичном рынке (по Договору долевого участия), так и на вторичном (по Договору купли-продажи). Состав, содержание, процедура заключения и регистрации обоих этих договоров ничем не отличается от такой же сделки между российскими гражданами (подробнее – см. по приведенным ссылкам). Порядок исполнения и обжалования договора регулируются российским законодательством.

При желании, договор может быть составлен на двух языках (один из которых русский). На самой сделке может присутствовать переводчик, если иностранец плохо владеет русским языком. Все условия договора покупки недвижимости должны быть для него абсолютно понятны.

При покупке жилья на вторичном рынке, рекомендуется заключать Договор купли-продажи квартиры у нотариуса (какой в этом смысл – см. по ссылке).

Образцы документов для сделки купли-продажи квартиры – в специальном разделе по ссылке.

Заключать сделку купли-продажи иностранец может как самостоятельно, так и через своего официального представителя (например, гражданина РФ). Для этого нужно оформить нотариально заверенную доверенность на покупку квартиры (на русском языке).

Расчеты по сделке происходят в рублях. Методы и формы расчетов за квартиру (наличные и безналичные), показаны по приведенной ссылке.

Квартира становится собственностью иностранного гражданина только после регистрации этого права в Росреестре (процедуру регистрации – см. по ссылке).

Физическая передача квартиры, как на первичном, так и на вторичном рынках, происходит путем подписания Акта приема-передачи квартиры.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Какие права дает иностранцу купленная в России недвижимость?

То, что покупка квартиры на территории России дает иностранцу какие-то льготы и преимущества – это тоже миф.

Приобретая в России объект недвижимости, иностранный гражданин получает всего лишь объект собственности и жилплощадь, где он согласно п.1, ст.14, ФЗ-109 должен временно или постоянно прописаться (зарегистрироваться по месту проживания или жительства). Это дает ему возможность постановки на миграционный учет и получения разрешения на временное проживание (РВП) или оформления вида на жительство (ВНЖ).

Прекращение регистрации. Если же право иностранного гражданина на постоянное или временное проживание в России прекращено (аннулировано, закончился срок действия и т.п.), то это является основанием для снятия этого гражданина с регистрационного учета по месту жительства.

При этом, получить в упрощенном порядке вид на жительство (ВНЖ) или российское подданство на основании владения недвижимостью в России – не получится. Все права, которые дает иностранцу собственное жилье в РФ, ограничиваются только правами пользования, владения и распоряжения этой самой недвижимостью. Не более того.

В некоторых странах владение местной недвижимостью действительно дает определенные льготы. Но в России для иностранца купленная квартира:

• не дает никаких льгот;
• не отменяет обязанности получения документов для легального пребывания в стране;
• не позволяет избежать «правила 90/180» (см. выше) и других правил миграционного законодательства;
• не облегчает процедуру получения российского гражданства, вида на жительство, трудового патента и т.п.;
• не спасает от необходимости уплачивать налоги на имущество.

Кстати, о налогах.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

Налоги на квартиру для иностранного гражданина

Российское законодательство предусматривает налоговые льготы (вычеты) за приобретение жилья, но это касается только граждан РФ. Для иностранцев налоговые вычеты за покупку квартиры в России не предусмотрены.

Что касается налога на владение недвижимым имуществом (налог на имущество физических лиц), который уплачивается ежегодно каждым собственником квартиры, то здесь иностранцы платят его так же, как и россияне. От какой суммы исчисляется налог на недвижимость для физлиц, по какой ставке и когда его надо платить – рассказано по приведенной ссылке.

А вот налогообложение при продаже квартиры для иностранцев гораздо жестче – здесь гости из других стран явно проигрывают местным жителям. Как рассчитываются налоги для иностранцев при продаже недвижимости в РФ, и как их можно уменьшить – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Регистрацию иностранного гражданина в качестве налогоплательщика производит территориальная инспекция ФНС по месту нахождения объекта недвижимости (ст. 83-85, НК РФ).

В целом можно сказать, что для иностранца купить квартиру или апартаменты в России не представляет каких-либо сложностей, которые принципиально отличают эту покупку от сделки с местным жителем. И так же, как и местному жителю, иностранному гражданину нужно помнить о рисках при покупке жилья.

Распознать эти риски и избежать их поможет наша ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ (см. ссылку в конце статьи).

Кроме того, если квартира покупается на вторичном рынке, то заключение сделки через нотариуса снизит целый ряд рисков, связанных с правами третьих лиц и с личностью Продавца. А через депозит нотариуса можно провести и безопасные расчеты по сделке.

Для справки: права иностранных граждан на территории РФ регулируются федеральным законом №115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации». В частности, именно этот закон определяет условия легального положения иностранца на территории России, и документы, которыми он может удостоверить свою личность (в сделках с недвижимостью, например).

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти — ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Налог для иностранца при продаже квартиры в России

Для налоговой службы в России понятие «иностранец» не существует. Для них есть понятия – налоговый резидент и нерезидент. И в зависимости от этого применяется разный режим налогообложения.

Это касается и уплаты налога с продажи недвижимости, принадлежащей иностранцам на праве собственности на территории РФ.

Другими словами, значение имеет только налоговый статус физического лица (резидент / нерезидент), а не его гражданство. Именно статус будет определять, какую налоговую ставку применять к полученному от продажи квартиры доходу.

Но нужно понимать, что не каждый иностранец – нерезидент! Этот статус определяется не гражданством, а местом проживания – точнее, сроком пребывания человека на территории РФ.

Резидентом признается физическое лицо, которое находится на территории России не менее 183 дней в течение года (12 месяцев, идущих подряд – см. п.2, ст. 207 НК РФ). И этот срок (период нахождения в РФ) не прерывается, даже если человек выезжает на некоторое время (до 6 месяцев) за пределы РФ для лечения, обучения или работы на морских газо-нефтяных месторождениях.

К резиденту применяются те же самые правила налогообложения, которые действуют в отношении граждан РФ. Иностранный гражданин, соответственно, тоже может быть налоговым резидентом, если он проживает в РФ или находится на территории страны дольше указанного срока.

А если иностранец – нерезидент РФ, и он продает свою квартиру на территории России? Какую ставку налога он должен платить, и есть ли здесь для него льготы по налогообложению (имущественные налоговые вычеты)? Сейчас разберемся.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Какой налог с продажи квартиры должен платить иностранец нерезидент?

Продажа квартиры облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) для всех – как граждан России, так и иностранных граждан (п.1, ст. 207 НК РФ). Размер налога определяется так:

• для резидентов ставка налога = 13%,
• для нерезидентов ставка налога = 30%.

При этом, у резидентов РФ есть возможность применить налоговые вычеты при продаже квартиры, и еще больше снизить свою налоговую нагрузку (вплоть до нуля). А вот нерезиденты РФ такого права не имеют, для них имущественные налоговые вычеты недоступны. За исключением одного (об этом ниже).

. Справки, выписки, консультации, базы данных и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Стоит ли делать ремонт перед продажей квартиры? Или лучше ее продавать в состоянии «как есть»?

Особенности уплаты налога иностранцем при продаже недвижимости в России

Если иностранец продает свою недвижимость на территории России, то ставка налога с продажи для него будет равна 30%.

Теперь некоторые подробности об уплате этого налога и о доступных льготах для иностранцев в РФ.

Далее под «иностранцем» мы будем понимать именно нерезидента, который продает квартиру, принадлежащую ему на праве собственности. Хотя в роли такого «иностранца» может быть и наш соотечественник, который уехал за границу на ПМЖ, но у него осталась кое-какая недвижимость на территории России.

Прежде всего, иностранцу нужно помнить, что у Российской Федерации со многими государствами (около сотни) заключены международные соглашения об избежании двойного налогообложения. Их суть в том, чтобы платить налог только в одной стране. И, как правило, этот налог уплачивается в стране, где находится недвижимое имущество (в стране получения дохода от его продажи – п.1, ст.

207 НК РФ).

Уплаченный в России налог с продажи недвижимости засчитывается иностранцу в стране его постоянного проживания. При этом, порядок зачета уплаченных в России налогов регулируется налоговым законодательством той страны, резидентом которой он является.

Пункт 1, ст.7 НК РФ «Международные договоры по вопросам налогообложения»:

Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила и нормы, чем предусмотренные настоящим Кодексом и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами, применяются правила и нормы международных договоров Российской Федерации.

Таким образом, иностранцу следует проверить (например, здесь), есть ли его государство в числе тех, с кем у России заключено международное соглашении об избежании двойного налогообложения.

Как оценить собственную квартиру для продажи? Факторы оценки и метод расчета цены.

От какой суммы рассчитывается налог для иностранного гражданина при продаже квартиры на территории России?

От той же самой, что и для граждан РФ. С 2016 года введены новые правила налогообложения при продаже недвижимости (подробнее по ссылке). Эти правила распространяются как на россиян, так и на иностранцев (резидентов и нерезидентов).

Суть этих правил в том, что при определении налогооблагаемой базы по налогу НДФЛ при продаже квартиры, учитывается не только фактическая цена этой квартиры, указанная в Договоре купли-продажи, но и ее кадастровая стоимость.

НДФЛ взимается с той суммы, которая оказалась больше – цена квартиры по договору или 70% от кадастровой стоимости. При этом, кадастровая стоимость недвижимости, расположенной в России, периодически изменяется (происходит переоценка).

А как узнать текущую кадастровую стоимость квартиры? Для этого нужно заказать Выписку из ЕГРН (сведения об основных характеристиках объекта недвижимости), или можно узнать это в режиме онлайн на сайте Росреестра по адресу или кадастровому номеру квартиры (бесплатно) – здесь.

Что должно быть указано в Акте приема-передачи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Порядок расчета и уплаты налога иностранцем в России

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) должен быть уплачен по окончании налогового периода (календарного года), в котором эти доходы были получены.

После продажи квартиры (получения дохода) иностранный гражданин (как резидент, так и нерезидент) должен подать налоговую декларацию, а затем уплатить начисленный налог. Порядок действий для иностранца здесь следующий (кратко):

• Продажа квартиры и получение за нее денег (дохода);
• Расчет налога и имущественных вычетов (если для них есть основания), заполнение налоговой декларации по форме 3-НДФЛ;
• Подача декларации в налоговую инспекцию;
• Уплата налога.

Теперь немного подробнее.

Налоговый период в России – это календарный год (с 1 января по 31 декабря). То есть за этот период учитываются все полученные за год доходы (в т.ч. от продажи квартиры), и начисляются налоги. Для иностранцев здесь правила те же самые.

Подача декларации 3-НДФЛ происходит по окончании налогового периода, в котором был получен доход. То есть декларация подается в следующем году (в период с 1 января по 30 апреля), после окончания года, в котором была продана недвижимость.

Декларация подается в налоговую инспекцию по месту регистрации иностранца в РФ. А если регистрация уже закончилась, то – по месту нахождения проданной недвижимости.

Узнать адрес своей налоговой инспекции можно на сайте ФНС – здесь.

Адреса налоговых инспекций Москвы – здесь.

Сервис ФНС по формированию платежки по уплате НДФЛ – здесь.

Обратиться в ФНС России можно – здесь.

В декларации указывается сумма полученного дохода и рассчитывается сумма налога НДФЛ (13% или 30% – для резидентов и нерезидентов, соответственно).

При этом, резиденты РФ прилагают сюда же заявление на получение вычета. А для нерезидентов РФ имущественные налоговые вычеты не применяются. В частности, нерезидент не может уменьшить свой доход от продажи квартиры на расходы при ее покупке.

После подачи декларации уплачивается сам налог с дохода от продажи квартиры (по реквизитам своей ИНФНС). Уплату налога нужно успеть провести до 15 июля того же года, в котором была подана декларация. Подтверждение на сайте ФНС – здесь.

Заполнение декларации и расчет НДФЛ налогоплательщик производит самостоятельно или с помощью сторонних специалистов (см. пример по ссылке ниже).

Консультации и помощь по налогам и вычетам в недвижимости можно получить – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).

А когда нерезиденты НЕ платят налог при продаже недвижимости?

С 2019 года всем иностранцам-нерезидентам наши законодатели дали серьезную поблажку. По части уплаты налога с продажи квартиры, иностранцев частично уравняли с россиянами. «Частично» – значит, только в части срока владения объектом недвижимости, после которого платить налог с его продажи не нужно.

В закон, освобождающий от налогообложения, внесли поправки: если раньше там речь шла о «доходах, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации», то теперь там речь идет просто о «доходах, получаемых физическими лицами». Значит, нерезиденты теперь тоже подпадают под эту категорию.

Если конкретнее, то с 01.01.2019 эти поправки стали действовать в статьях закона (п.17.1, ст. 217 НК РФ и п.1, ст.217.1 НК РФ), согласно которым иностранцы (нерезиденты РФ) освобождаются от уплаты налога НДФЛ при продаже недвижимости, если они владели ей дольше установленного срока.

Что это за установленный срок? Официально он называется «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества». Для купленных квартир (если это не единственное жилье) этот срок владения составляет 5 лет, для всех остальных (унаследованных, подаренных, и т.п.

) – 3 года. При этом, 5-летний срок «включился» только с 01.01.2016 года, а до этого для всех квартир действовал 3-летний срок, после которого можно не платить налог с продажи недвижимости (подробнее об этих сроках – по ссылке).

Проще говоря, с 1 января 2019 года каждый иностранец (нерезидент) может НЕ платить налог при продаже своей квартиры в России, если он:

• купил эту квартиру до 2016 года и владел ею не менее 3-х лет; или
• купил эту квартиру после 01.01.2016 и владел ею не менее 5-ти лет (а если она у него единственная, то не менее 3-х лет); или
• получил квартиру в наследство или в дар и владел ею не менее 3-х лет.

Раньше такую налоговую льготу имели только российские граждане, а с 2019 года ей могут пользоваться и нерезиденты РФ. Официальное подтверждение этого на сайте ФНС – здесь.

При этом, если нерезиденту не нужно платить налог НДФЛ с продажи своей недвижимости в России, то и налоговую декларацию ему подавать тоже не нужно.

Как еще иностранцу можно снизить налог с продажи квартиры в России?

А если иностранец нерезидент купил квартиру после января 2016, владел ею менее 3-х (или 5-ти) лет, и потом продал? Есть ли способ снизить налог с продажи квартиры? Есть!

Иностранец может, например, подарить квартиру своей супруге-россиянке. А супруга сможет продать эту квартиру от своего имени, применив к ней налоговый вычет в 1 млн. руб. (доступный для граждан РФ). С оставшейся суммы придется заплатить налог НДФЛ, равный уже 13% (а не 30%, как при продаже самим иностранцем).

Подробнее о налоговых вычетах для граждан России рассказано по приведенной ссылке.

Дарение квартиры близкому родственнику в России не облагается налогом на подаренное имущество. Поэтому российская жена, дети, родители, братья или сестры иностранца могут безболезненно оформить от него себе в дар квартиру, после чего продать ее с гораздо меньшими налоговыми затратами.

Если же иностранцу не повезло с родственниками в России, он может проделать ту же операцию и с посторонним человеком – с другом-россиянином, например, или с местным доверенным лицом. В этом случае налоговый выигрыш от такой операции существенно уменьшится, так как «другу» придется заплатить еще НДФЛ на подаренное имущество (как «не родственнику»). Далее «друг» так же продает квартиру, применяя налоговый вычет в 1 млн. руб. и уплачивая с остатка 13% НДФЛ.

В сумме это все равно будет выгоднее для иностранца, чем продавать квартиру в России самому с налоговой ставкой 30%.

Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.

Ну и, конечно, самый надежный способ максимально снизить налог с продажи квартиры для иностранца – это стать налоговым резидентом РФ. Для этого ему достаточно находиться в России более 183 дней (суммарно) в течение года. Правда, нужно учесть следующее.

Статус налогового резидента считается не на дату продажи квартиры, а на конец соответствующего налогового периода, т.е. на 31 декабря того года, в котором произошла сделка. Это значит, что к 31 декабря нужно находиться в России не менее 183 дней. Необязательно подряд.

Главное, чтобы они накопились в сумме за этот год, и это можно было документально подтвердить.

И даже если на момент сделки (например, в июне) Продавец еще не был резидентом, то к 31 декабря того же года (года продажи) он уже вполне может стать резидентом и применить все доступные россиянам налоговые льготы.

Иностранцы, которые признаны налоговыми резидентами РФ, не только снижают ставку НДФЛ с продажи недвижимости, но и получают право на налоговые вычеты (ст. 220 НК РФ), положенные российским гражданам.

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.

К слову, гражданин России, который постоянно проживает за ее пределами (в том числе уехал за границу на ПМЖ), теряет статус налогового резидента РФ. И при продаже своей российской недвижимости он не только лишается прав на налоговые вычеты, но и должен платить налог как иностранец (нерезидент) по ставке 30%.

Правда, после 2019 года это имеет значение только для случаев, когда такой нерезидент владеет недвижимостью в России менее 3-х (или для отдельных случаев менее 5-ти) лет.

Внимание!

В марте 2022 года указом президента РФ были введены особые условия покупки и продажи недвижимости на территории России иностранными гражданами из «недружественных стран».

Предполагалось, что для сделки с квартирой такому иностранцу придется получать специальное разрешение от правительственной комиссии.

Но чуть позже официальные органы РФ дали разъяснения по этому вопросу, которые все ставят на свои места и, фактически, возвращают иностранцам прежние условия оформления сделок. За небольшим исключением (для Продавцов-иностранцев).

Подробнее тему «запрета» для иностранцев на сделки с недвижимостью в 2022 году рассмотрел пользователь Дед Риэлт в своем мини-блоге у нас на ФОРУМЕ (по ссылке).

Кстати, не стоит путать налог с продажи квартиры и налог на владение квартирой. Последний уплачивается каждым владельцем недвижимости (в т.ч. иностранцем) на территории РФ. Подробнее об этом налоге – см. по приведенной ссылке.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Специализированных юристов по недвижимости можно найти — ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Как совершать сделки с недвижимостью с иностранцами из недружественных стран?

В связи с введением антироссийских санкций, Правительством РФ введен особый порядок совершения сделок с недвижимостью с участием иностранцев из недружественных стран. В чем заключается порядок, и при каких условиях он не действует?

Проведение спецоперации и связанные с ним ограничения, вынудили Правительство со 2 марта 2022 ввести особый порядок совершения сделок резидентами с иностранцами из недружественных стран. Такой порядок был установлен указом Президента от 01.03.2022 № 81.

Какие страны являются недружественными?

Список недружественных России стран опубликован в распоряжении Правительства от 04.03.2022 № 430-р.

Так, на сегодняшний день попали под ограничения такие страны, как Андорра, Австралия, Албания, США, Великобритания, Канада, Исландия, Швейцария, Украина, Монако, Новая Зеландия, Япония, Сингапур, Черногория, Норвегия и ряд других стран.

В чем заключается особый порядок сделок с недвижимостью и зачем он введен?

Для совершения сделок с недвижимостью, необходимо получить разрешение специальной комиссии, которая создана Правительством. Специальная правительственная комиссия создана как раз для контроля по осуществлению иностранных инвестиций.

Такие меры преследуют единственную цель — не допустить утечки капитала за рубеж.

В чем заключается порядок сделок для физических лиц?

Физические лица, связанные с недружественными странами, могут беспрепятственно без получения специального разрешения совершать сделки с недвижимостью с резидентами.

Например, у гражданина из США — недружественного государства, имеется в собственности квартира, которая продается резиденту.

По общим правилам, без специального разрешения комиссии физическими лицами из недружественных стран, могут проводиться следующие сделки:

• продажа недвижимого имущества резидентам;

В этом случае деньги по совершенной сделки должны быть зачислены на особый счет типа «С». Такие рублевые счета могут быть открыты банком нерезидентам юридическим лицам.

• покупка недвижимого имущества у резидентов;

Например, иностранец из недружественной страны может купить у резидента квартиру в Москве.

• договор участия в долевом строительстве, а также исполнение обязательства по такому договору, заключенному с резидентом.

Для совершения таких сделок нужно представить пакет документов в Росреестр без всяких дополнительных разрешений.

В чем заключается порядок сделок для компаний?

Для компаний такие послабления, как для физических лиц, не действуют. Для компании нужно получать разрешение на сделку.

Без соответствующего разрешения Росреестр просто не зарегистрирует сделку.

Для того чтобы получить разрешение на проведения сделки, компании необходимо обратиться в Минфин РФ. Заявление можно направить по адресу электронной почты: [email protected]. Либо направить по почте или нарочным по адресу: 109097, г. Москва, ул.Ильинка, д. 9, 5 подъезд, каб.121.

Полученное разрешение включается в пакет документов, подаваемых на регистрацию.

Однако в некоторых случаях компании могут обойтись без специального разрешения.

Как работает на практике исключение из правил?

Из приведенного правила есть исключение. Приведем распространенный пример.

Пример

Две российские компании заключили сделку по продаже недвижимости. Продавец — российская компания имеет в составе учредителя иностранную недружественную компанию (прямое участие — 80%), но конечным бенефициаром является российская компания (100%). Нужно ли в данном случае компании получать разрешение Правительственной комиссии?

Понятие «резидент» применяется в значении, используемом в валютном законодательстве. Так, резидентами являются компании, которые созданы по российским законам (официальное разъяснение Банка России от 18.03.2022 № 2-ОР).

А связь с иностранным государством может определяться, в том числе:

• по месту регистрации;
• по месту ведения предпринимательской деятельности;
• по месту преимущественного получения прибыли от этой деятельности.

В этом примере данная сделка должна осуществляться в особом порядке. Но в указе Президента содержатся исключения, которые позволяют не применять особый порядок, если (п. 12 Указа от 05.03.2022 № 95):

• иностранная компания находится под контролем российской компании или физических лиц;

По условиям нашего примера, конечным бенефициаром является российская компания.

• информация о контроле российской компании представлена налоговикам.

При одновременном выполнении этих условий, при осуществлении сделки с недвижимостью не нужно получать разрешение спецкомиссии.

При подаче пакета документов на регистрацию сделки в Росреестр компания должна представить такое подтверждение. Это может быть:

1. квитанция налоговиков о приеме электронного документа, если документ отправлялся через ЭДО;
2. отметка налоговиков о принятии, если документ был представлен на бумаге;
3. квитанция почты с описью вложения с отметкой почты, если документ направлялся по почте.

• #сделки с недвижимостью
• #RosCo
• #недружественные страны