Перенос стены в квартире

Заполните несколько вопросов, что бы подобрать себе перегородки:

Вариант 1 Вариант 2 Вариант 3 Вариант 4
Заполните форму

Очень часто интерьер квартиры или любого другого помещения надоедает и хочется внести в него какие-либо изменения, чтобы преобразить внешний вид, разбить на несколько зон или вовсе использовать его под другие нужды. Однако на практике это часто оказывается гораздо сложнее чем кажется, ведь лишь немногие перепланировки можно выполнять самостоятельно, а вот на остальные придется получать специальное разрешение от уполномоченных органов.

Что можно делать без разрешения?

Работы с перегородками, которые не повлияют на конструктивную целостность квартиры дома или иного помещения, а также на их площадь, считаются разрешенными и поэтому не требуют получения никаких разрешений. К таким можно отнести:

• Разбор перегородок, установленных в шкафах;
• Установка вращающихся и раздвижных дверных полотен;
• Изменение внешнего вида уже установленной перегородки или стены (не несущей), которая учтена в техпаспорте (покраска, поклейка обоев, любое декорирование и т.д.). Также сюда можно отнести демонтаж перегородки, при условии, что она будет снесена и возведена заново полностью, соответствуя данным техпаспорта.
• Монтаж перегородок, которые легко разобрать и перенести на новое место.

В последнем случае стоит учитывать, что ассортимент перегородок достаточно широк, поэтому в данном случае важным фактором является то, что такая конструкция не должна по своей высоте достигать потолка и тем более крепится к нему. К таким можно отнести любые мобильные перегородки, модульные, перегородки-ширмы, раздвижные створки, барные стойки, легкие арочные перегородки и т.д. Причем перегородка не должна иметь тяжелой конструкции, то есть оказывать нагрузку на основание, поэтому изготовлена должна быть из легких материалов, например, из гипсокартона, ДСП, ПВХ, ткани и т.д., и конечно же иметь легкие заполнители.

Изменения, требующие согласования

Проведение работ с перегородками, которые не внесут значительных изменений в конфигурацию помещения и не повлияют на общую безопасность, но потребуют внесения изменения в техпаспорт, требуется согласовывать. Причем разрешение на их проведение получить достаточно просто. К таким работам относятся:

• Демонтаж перегородки между ванной и туалетом.
• Монтаж перегородки для разделения туалета и ванной.
• Возведение дополнительного проема в уже установленной перегородке или стене, если она не является несущей, так как такой проход не равнозначен полному сносу конструкции.
• Возможен перенос перегородок или стен, не являющихся несущими, для изменения расположения комнат или создания новых зон. Но в данном случае разрешение будет получено при условии, что каждая комната будет с окном и радиатором отопления.
• Объединение комнаты с коридором (такие работы выполняются для увеличения площади зала).
• Установка любых перегородок высотой до потолка.

Запрещенные работы

Также существуют работы по перепланировке, которые полностью запрещены законодательством. К таким относятся:

• Снос любых несущих конструкций здания (разрешен лишь частичный их демонтаж, но только после тщательной проверки специалистом).
• Объединение отапливаемых помещений с неотапливаемыми (например, балкон с комнатой). Запрещен полный снос балконной перегородки и демонтаж порога.
• Объединение жилых комнат с чердаком.
• Расширение мокрых помещений (ванн или душевых) за счет жилых комнат (разрешение можно получить за редким исключением, если, например, квартира располагается на первом этаже).
• Объединение жилой комнаты с газифицированной кухней.
• Выведение системы отопления (батарей) на балкон или лоджию, так как это может стать причиной нарушения температурного режима во всем здании.
• Демонтаж общедомовой вентиляционной шахты.
• Демонтаж переливного порога санузла, так как благодаря ему остальные жилые помещения защищены от затопления.

Все запреты объясняются тем, что любое вышеперечисленное изменение способно отрицательно повлиять на общую устойчивость конструкции здания и пожарную безопасность, а также негативно сказаться на состоянии других помещений.

Необходимая документация

Чтобы получить разрешение на изменение перегородок, необходимо подготовить пакет документов:

1. Паспорт заявителя.
2. Заявление на перепланировку (можно получить и заполнить в МФЦ).
3. Документы о праве собственности (выписка из ЕГРН, свидетельство о собственности).
4. Технический паспорт, либо план и экспликация на помещение (необходимо получить в БТИ).
5. Проект перепланировки, а также протокол общего собрания собственников о согласии всех собственников, если перепланировка помещения в МКД невозможны без присоединения к нему части общего имущества.
6. Согласие на перепланировку от остальных собственников помещения, если такие имеются (если помещение находится в соцнайме).

Если дом является памятником архитектуры, то дополнительно необходимо будет получить заключение органа по охране памятников архитектуры о возможности проведения работ по перепланировке.

Указанный выше перечень может быть уменьшен или дополнен другой документацией. Точный список будет известен после первичного приема у специалиста БТИ.

Порядок согласования

После того как жилищная инспекция получит все необходимые документы, она зарегистрирует данный запрос в системе и приступит к проверке предоставленной информации. Если в качестве перепланировки будет использован типовой проект, то потребуется обследование помещения, чтобы определить возможность проведения запрошенных работ. Дата и время такой проверки будут заранее согласованы с владельцем помещения, а по его результатам составят соответствующее заявление, которое будет передано в жилищную инспекцию.

Решение по заявлению принимается в течение 45 рабочих дней с даты его подачи. При принятии положительного решения заявителю в ряде случаев выдается журнал производства работ, где отражена вся технология, сроки работ, их качество и условия производства. Если при работах будут затронуты несущие стены, то журнал будет выдан в обязательном порядке.

Принятое решение действует в течение одного года с даты принятия, но в некоторых случаях допускается его продление на срок не более 6 месяцев.

После проведения перепланировки, процесс согласования не заканчивается. Далее владельцу необходимо вызвать инспектора, который подпишет акт о завершенном переустройстве, в случае отсутствия замечаний, и техника из БТИ, после проверки которого можно будет получить новый техпаспорт.

Если площадь помещения, указанная в техпаспорте не будет совпадать с первоначальной, то необходимо обратиться в Росреестр и внести изменения. Через две недели в МФЦ можно получить обновленную выписку ЕГРН. Лишь на этом этапе процесс согласования можно будет считать завершенным.

Чем грозят самовольные работы?

За проведение самовольных работ по перепланировке помещения, его владельцу грозит штраф. Его размер зависит от того, кто является владельцем (физическое, юридическое или должностное лицо).

Согласно статье 7.21 КоАП РФ, за незаконное проведение перепланировки квартиры в жилом доме, гражданину (физическому лицу) назначается штраф в размере от 2000 до 2500 рублей. При незаконной перепланировке в других жилых помещениях, например, в частном доме, размер штрафа будет меньше — от 1000 до 1500 рублей. Данные размеры штрафов одинаковы, то есть действуют по всей стране.

Юридические лица приобретают жилые помещения в многоквартирном доме для открытия в них кафе, магазинов и офисов, и за такую незаконную перепланировку, юридическому лицу также грозит штраф, но его размер может достигать 50000 рублей.

Должностные лица в случае допущения нарушений платят от 2000 до 5000 рублей.

Если штраф не оплатить в указанные сроки, то его передадут судебным приставам, а сверху могут назначить наказание в соответствии с ч.1 статьи 20.25 КоАП РФ. Это может быть либо штраф в двойном размере (но не меньше 1000 рублей), арест на 15 суток или до 50 часов обязательных работ.

Но наказание за незаконную перепланировку не ограничивается только штрафом, помимо этого владелец помещения будет обязан выполнить следующее:

1. Узаконить выполненную перепланировку, если она отвечает требованиям закона.
2. Устранить нарушение, то есть привести квартиру в первоначальный вид, если выполненные работы запрещены законодательством.

Затраты на восстановление первоначального вида здания или помещения прибавляются к сумме штрафа и могут достигать огромных размеров.

Если нет понимания, считаются ли разрешенными запланированные работы по перепланировке, то лучше перед их проведением получить консультацию или лично обратиться в уполномоченные органы. Это поможет сэкономить не только время, но и финансовые затраты, а также избежать множества возможных проблем.

Варианты переноса перегородок и порядок узаконивания перепланировки

Заполните несколько вопросов, что бы подобрать себе перегородки:

Вариант 1 Вариант 2 Вариант 3 Вариант 4
Заполните форму

Часто в новых домах продают квадратные метры без перегородок, так называемая Свободная планировка, предлагая новому жильцу самому изменить квартиру под себя. Другой случай – новый жилец перед въездом производит перепланировку в старом доме с теми же целями. Но для выполнения таких действий нужно выполнение правил.

Выполнение перепланировки предполагает согласование с соответствующими организациями даже в случае свободной планировки.

Варианты переноса перегородок в квартире

Главные требования, которые предъявляются к перепланировке жилища это:

• безопасность;
• выполнение строительных норм;
• выполнение других действующих нормативных документов;
• отсутствие нарушений прав других жильцов дома.

Перенос перегородок возможен только для стен, не являющихся несущими. Какие стены несущие, а какие нет, можно выяснить в управляющей компании.

Ненесущие перегородки можно переносить, но нужно согласовать ремонт и разработать проект перепланировки. Например, такие:

• Нельзя расширять жилую площадь за счет кухни и санузла больше чем на 25% от первоначальной жилой площади;
• Нельзя полностью сносить стену между кухней где есть газовая плита и жилой комнатой (но возможно создание легкой перегородки или арки с дверями);
• В результате перепланировки жилые комнаты и кухня не должны оставаться без естественного освещения через оконные проемы в наружных стенах (п. 5.1 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»).

Наиболее распространенные варианты переноса ненесущих перегородок:

• Между ванной и туалетом— требует разработки проекта. Перед сносом стены важно убедиться, что в ней нет работающих вентиляционных каналов.
• Между жилыми комнатами.Можно проводить демонтаж гипсокартонных, пазогребневых, кирпичных и других ненесущих стен. Также нужно согласование.
• С устройством перегородок.Частый способ перепланировки в больших помещениях. Часто делают фальш-перегородки — это актуально для однокомнатных квартир.

Варианты переноса дверного проема

В данной ситуации все зависит от типа стены. Если стена несущая, то перенос местоположения или увеличение дверного проема часто ведет к ослаблению конструкции. Поэтому требуется обязательное согласование и внесение изменений в техплане в БТИ. В проекте должны быть расчеты нагрузок и рекомендации по усилению несущей стены дополнительными конструкциями.

Для выполнения проекта нужно обращаться в строительную организацию, которая имеет лицензию на выполнение таких работ.

В случае внесения изменений в ненесущую стену, то согласование происходит «по эскизу», который предъявляется в БТИ для внесения изменений. Его можно передать в БТИ уже после выполнения ремонта. После внесения изменений в БТИ, требуется подать заявление в жилищную инспекцию для приема после перепланировки.

Размеры дверного проема, его место в перегородке, его форма остается на усмотрение хозяина.

Сложные случаи перепланировки

Приложение 1 Постановления 508-ПП достаточно точно определяют, что и как жильцам разрешается делать без согласований, что можно согласовать легко, а что согласовать можно, но сложно. Отдельных Строительных Норм и Правил, конкретно посвященных перепланировке, не существует.

Что нужно согласовывать обязательно

Есть сложные проекты, которые возможно выполнить только с согласованием во всех инстанциях, и они должны быть выполнены строительной организацией, имеющей лицензию на выполнение таких работ.

Трудно согласовать:

• Любые работы с несущими перегородками.
• Перенос инженерных коммуникаций.
• Перенос не несущих перегородок, но имеющих внутри воздушные каналы.
• Объединение квартир на разных этажах.

Произвести перенос перегородок без согласования невозможно и может привести к тому, что Вас заставят восстанавливать исходный вариант за свой счет. Такие перестройки затрагивают несущие конструкции дома.

Какие перепланировки делать нельзя

Некоторые перепланировки категорически запрещены, так как такая переделка нарушит безопасность дома или затруднит доступ к коммуникациям.

К таким перепланировкам относятся:

• перенос кухни или санузла на место где они или их часть будет располагаться над жилым помещением на нижнем этаже;
• объединение комнаты и кухни с газовой плитой;
• вывод центрального отопления на балкон или объединение балкона и кухни;
• присоединение к квартире части подвала или чердака;
• снос или создание проходов в несущих стенах;
• создание бетонной стяжки в домах с деревянным или комбинированном перекрытием;
• изменение площади или уничтожение вентиляционных каналов.

Данный список не является окончательным и может быть различным для разных домов.

Материалы для новой перегородки

Все перегородки можно разделить на:

• межкомнатные;
• декоративные;
• зонирующие;
• шумоизоляционные.

По конструкции перегородки условно подразделяют на:

1. Стационарные– полностью отделяет нужную зону от общей площади. Обычно делаются с хорошей тепло и звукоизоляцией. Может быть сплошной или с проемом.
2. Подвижные– действуют по принципу шкаф-купе. Возможно объединение или разделение двух зон. Например, сдвижная стена между комнатой и лоджией.
3. Подвесные– легкие конструкции для монтирования к потолочному перекрытию.
4. Трансформеры– ограждения-гармошки из дерева, ПВХ или стекла.

В зависимости, от цели, которую должна выполнять перегородка, применяется различные материалы для ее изготовления:

• Кирпич;
• Гипсокартон;
• Различные виды газо- керамзито-бетонных и пеноблоков;
• Поликарбонат;
• Дерево, МДФ и ДСП;
• Металлопластиковые блоки;
• Стекло и стеклоблоки;
• Железо и алюминий.

Кирпич

Кирпич чаще используют для строительства межкомнатных перегородок. Применяется полнотелый, пустотный, декоративный, забутовочный, клинкерный.

Его преимущества:

• экологичность – изготавливается только из природного сырья без вредных добавок;
• хорошая звукоизоляция;
• влагостойкость – плохо всасывает влагу и устойчив к появлению плесени;
• пожароустойчивость;
• прочность и долговечность (легко выдерживают навеску любой тяжелой бытовой техники).

Недостатки:

• большой вес;
• трудоемкость изготовления;
• большая стоимость материалов и работ.

Ячеистый бетон

Разновидности ячеистых бетонов с пористой структурой- пеноблоки, керамзитобетонные и газоблоки, силикатные и гипсовые пазогребневые блоки. Широко применяются при строительстве межкомнатных перегородок.

Преимущества:

• малый вес;
• экологичность;
• пожароустойчивость;
• легко режется и обрабатывается;
• устойчивы к гниению и поражению грибком;
• просто монтируются;
• хорошая теплоизоляция;
• неплохая звукоизоляция;
• долговечен.

Недостатки:

• гигроскопичны;
• требуют окончательной отделки;
• не все могут выдержать вес тяжелых бытовых приборов повешенных на перегородку.

Гипсокартон

Гипсокартон – прекрасный строительный листовой материал. Доступный и недорогой. При создании металлического каркаса и заполнения внутреннего объема утеплителем создает неплохую звукоизоляцию.

Преимущества:

• легкий;
• легко обрабатывается (возможность строительства арок и других форм);
• просто монтируется;
• не требуется штукатурки;
• не горючий;
• экологичный;
• поддерживает микроклимат помещения;
• есть возможность укладки коммуникаций внутри каркаса.

Недостатки:

• низкая прочность на удар;
• низкая звукоизоляция;
• при установке в комнатах с высокой влажностью требует дополнительной гидроизоляции.

Дерево, МДФ, ДСП

Дерево, МДФ, ДСП – прекрасный материал создающий уют в доме. Возможно строительство как стационарных, так и трансформеров. Возможно комбинирование с другими материалами. Перегородки из этих материалов бывают:

• каркасно-щитовые;
• сплошные;
• столярные.

Преимущества:

• хорошо держат тепло;
• прочны и долговечны;
• легко монтируются;
• легко обрабатываются;
• используется натуральный материал.

Недостатки:

• гигроскопичны (требуют дополнительной обработки водоотталкивающими пропитками);
• подвержены возгоранию;
• ДСП изготавливают из опилок с применением фенольных смол
• возможно появление насекомых.

Стекло, пластик поликарбонат, акрил

Эти материалы прекрасно подойдут для строительства перегородок любого типа. Их можно использовать как отдельно, так и в комбинации с другими строительными материалами – деревом, металлом, камнем. Универсальные материалы с возможностью создания неповторимых дизайнерских решений.

Взаимозаменяемы и между собой. Эстетичны и не требуют сложного монтажа. Есть возможность создания каркасной и бескаркасной конструкций.

Из недостатков можно назвать плохую звукоизоляцию. Пластик подвержен старению и со временем может изменить цвет, а поликарбонат, стекло и акрил со временем мутнеют.

Порядок согласования

Для согласования документов для перепланировки можно разделить на несколько этапов:

1. Обращение в проектное бюро. Там должны выдать документы:
   • проект перепланировки;
   • договор авторского надзора;
   • техническое заключение;
   • копию свидетельства допуска СРО;
   • акты скрытых работ (после выполнения).
2. Согласование с отделом архитектуры. Для согласования потребуются документы:
   • техпаспорт;
   • нотариальное согласие всех собственников на перепланировку;
   • выписка из ЕГРН (о праве собственности);
   • решение общего собрания собственников.
3. Приемочная комиссия. Принимает выполнение работ. Присутствуют представитель организации, осуществлявшей авторский надзор и строительной организации. Выдается акт приемки установленного образца.
4. Обращение в БТИ с актом приемки для получения нового техпаспорта и внесения изменений в поэтажный чертеж.
5. Регистрация в Госреестре.

Последствия незаконного переноса

Несоблюдение правил и выполнение перепланировки без разрешения может привести к появлению трещин на стенах и даже разрушению домов. В случае если на вас пожаловались соседи или вы сами как-то «засветились», то назначат штраф за незаконную перепланировку. Также если никакие нормы в ходе ремонта не нарушены, будет выдано предписание о согласовании в течение трех месяцев.

Если какие-то нормы нарушены будет выдано предписание вернуть перепланировку в исходное состояние в части нарушенных работ. Придется восстанавливать так, чтобы не нарушать законы. Часто это затруднительно, но отказ может привести к тому, что жилищная инспекция обратится в суд, который по статье 29 п. 5. Жилищного кодекса может лишить вас права собственности, а квартиру выставить на торги. В Москве такие прецеденты уже случались.

Кроме того, пока вы не устраните требования предписания Службой судебных приставов будет запрещен выезд заграницу.

Такую квартиру очень трудно продать. Банки не одобряют приобретение таких квартир по ипотечному кредиту, а покупатель не захочет брать на себя такую ответственность.

Заключение

Перепланировка жилого помещения очень трудоемкий процесс. Он потребует значительных материальных затрат и займет много времени. Требуются знания в строительной и юридической сферах.

Если реконструкция серьезная, проще обратиться в специализированное агентство, которое облегчит владельцу процедуру проведения согласования всех документов.

Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция

Некоторые жильцы переносят стены в квартире без уведомления администрации. Разбираемся вместе с экспертом, что нужно сделать, если планировка уже проведена, а разрешения на снос перегородок у владельцев не было

Фото: Shutterstock

• Согласовать или узаконить?
• Какую перепланировку нужно узаконить
• Как узаконить перепланировку
• Штрафы
• Комментарии эксперта

Согласовать или узаконить?

Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле согласовать перепланировку необходимо до ее начала. С 21 августа 2020 года в Москве это можно сделать онлайн, не обращаясь в МФЦ «Мои документы» (юридическим лицам — в жилищные инспекции). Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз.

В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.

Перепланировку нужно согласовать до начала ремонта (Фото: Shutterstock)

Какие работы может включать в себя перепланировка жилья:

• перенос и разборка перегородок;
• перенос и устройство дверных проемов;
• укрупнение или разукрупнение многокомнатных квартир;
• устройство дополнительных кухонь и санузлов;
• расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
• ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
• устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Какую перепланировку нужно узаконить

Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения.

Существуют виды перепланировок, которые узаконить не получится. В их числе:

• расширение санузлов и перенос мокрых зон в сухие;
• снос несущих стен и колонн;
• вынос радиаторов на лоджию или балкон;
• подключение теплых полов к центральному отоплению;
• присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда);
• изменение фасада здания (например, замена обычных окон панорамными);
• объединение лоджии или балкона с внутренними помещениями;
• устройство своей кухни под санузлом или своей жилой комнаты под кухней или санузлом расположенной этажом выше квартиры;
• устройство кухни над жилой комнатой расположенной этажом ниже квартиры;
• устройство санузла над жилой комнатой или кухней расположенной этажом ниже квартиры;
• объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:

• снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
• заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
• перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
• перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
• монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.

Как узаконить перепланировку: инструкция

Если какая-либо из уже выполненных работ требует разработки проектной документации, но при этом предварительное согласование получено не было, то алгоритм действий следующий:

• оформить техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ;
• подать через портал заявление, заполнив необходимые поля интерактивного запроса и загрузив техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ с иными документами (при необходимости);
• обеспечить доступ сотруднику Мосжилинспекции для приемки выполненных работ;
• оплатить штраф за самовольную перепланировку;
• получить акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения.

После этого надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого понадобятся следующие документы (оригиналы и копии):

• заявление о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
• паспорт собственника или доверенность на представление его интересов;
• решение администрации о том, что перепланировка помещения согласована;
• новый техпаспорт.

Затем надо принести копии документов в Роскадастр. Срок рассмотрения документов и выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию составляет 30 календарных дней.

Как узаконить перепланировку через суд

Иногда в легализации перепланировки отказывают. В этом случае признать ее законной можно через суд.

Для этого необходимо следовать плану:

• соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро;
• оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании;
• напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы, проект, составленный специалистом строительной компании, и квитанция об уплате госпошлины (300 руб.).

Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).

Фото: Bosentumay/wikipedia.org

Затем необходимо прийти в Роскадастр или МФЦ с паспортами владельца и помещения, заключением СЭС и копией решения суда. Здесь снова потребуется оплатить госпошлину, а также пригласить в квартиру сотрудника органов кадастрового учета, который составит протокол, зафиксировав изменения. На его основе в течение 30 календарных дней будет сделан новый кадастровый паспорт.

Штрафы за незаконную перепланировку

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Какой штраф взыщут при самовольной перепланировке

Размер штрафа за самовольную перепланировку для физических лиц составляет от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб., для должностных лиц — от 4 тыс. до 5 тыс. руб., а для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц — от 40 тыс. до 50 тыс. руб.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной.

Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Комментарии эксперта

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф.

В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах.

В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.

Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными. В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы мокрых зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны с заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также с изменением ее положения.

Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.

Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт.

Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.

При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.

Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде.

Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.

Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть.

При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.

Затягивать с легализацией не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.

Читайте также

• Ремонт квартиры на карантине: как удаленно узаконить перепланировку
• До и после: как ремонт преображает квартиру до неузнаваемости
• Как подготовить квартиру к продаже и аренде. Советы дизайнера

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Перепланировка не несущих стен в квартире

Чтобы повысить уровень комфорта жилья, вносят изменения в его конфигурацию. Самым распространенным типом работ является перенос не несущих стен в квартире . Принято считать, что это легкий процесс, а согласования требуют лишь ремонтные работы, затрагивающие несущие стены. На самом деле любое вмешательство в перегородки квартиры считаются перепланировкой и требуют согласования с Мосжилинспекцией в Москве.

• Как отличить несущую стену от ненесущей
• Перепланировка с демонтажем ненесущих стен
• Установка стены
• Согласование перепланировки: Документы, сроки и стоимость
• Итог

Как отличить несущую стену от ненесущей

Несущими считаются стены, которые участвуют в поддержке конструкции здания. Самый простой способ определить тип стены, обратиться к поэтажную плану. Помимо этого, они различаются по толщине. Несущие стены:

• В кирпичном доме толщиной более 38 см;
• В панельном доме толщиной более 12-14 см (в зависимости от конструкционных особенностей);
• в монолитном доме толщиной более 20 см.

Чтобы понять, является ли снос ненесущих стен перепланировкой, которая требует согласования, необходимо обратится к закону. 1 апреля 2021 года риэлторские союзы направили в правительство страны предложение. Оно предполагает отсутствие необходимости узаконивать изменения в ненесущих конструкциях, которые не несут ущерба остальным жильцам и не ухудшают эксплуатационные характеристики здания.

Правительство пока не давало официальных комментариев, однако не следует ожидать распространения этих норм на Москву. Единственным действующим законом, регулирующим перепланировку является № 508-ПП от 25.10.2011.

Перепланировка с демонтажем ненесущих стен

Демонтаж ненесущих стен может быть полным для совмещения двух комнат с целью их расширения. А также частичным для размещения ниш, полок, проемов или стекол.

Существуют такие варианты:

Объединение кухни и комнаты

Сложность работ зависит от типа плиты в доме. Нельзя полностью убрать ненесущую перегородку, если на кухне установлена газовая плита. Эти нормы установлены в П. 11.18 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840.

Выходом будет снос стены и установка строго по ее линии раздвижной перегородки. Крайне важно указать это в проекте. От этого будет напрямую зависеть решение МЖИ.

Электрическая же плита, позволяет демонтировать перегородку полностью, но стоит помнить, что нельзя объединять кухню и комнату в однокомнатной квартире.

Объединение туалета и ванной

Владельцы квартир часто спорят, нужно ли узаконивать перепланировку ненесущих стен и проводят работы по объединению ванной и туалета самовольно. Такие действия влекут за собой наложение штрафа и усложнение процесса согласования перепланировки.

Перед началом процесса согласования необходимо обратится в проектное бюро. Снос перегородки между ванной и туалетом затрагивает конструкцию пола. В ходе ремонта необходимо прокладывать в этом участке гидроизоляцию.

Для этого необходимо обратится в проектное бюро и заказать проект.

Объединение двух жилых комнат

Демонтаж ненесущих стен, как правило, не вызывает проблем. Достаточно выполненного эскиза для согласования.

Проблемы возникают, если дом относится к старым постройкам. Через время ненесущие стены принимают на себя функции опоры. В таком случае, понадобится техническое заключение, подтверждающее безопасность работ.

Остались вопросы? Оставьте заявку на бесплатную консультацию

Установка стены

Перепланировкой считается не только установка глухой стены. Установка встроенных ниш и частичных перегородок для зонирования также относятся к перепланировке. Поэтому, все эти работы требуют согласования с МЖИ.

Ограничения для установки перегородок из легких материалов может стать полученная площадь помещения. Полученная новая жилая комната должна быть не менее 14 кв.м для однокомнатной квартиры и не менее 8 кв.м для других квартир.

Если необходимо установить стену из тяжелых материалов, понадобится составление проектной документации. Это необходимо для подтверждения безопасности утяжеления конструкции.

Запрещено возводить кирпичные перегородки и перегородки толщиной более 100 мм.

Важно помнить, что любой демонтаж или установка перегородок, требующий вмешательства в конструкцию пола, требует согласования.

Согласование переноса не несущих стен в квартире: Документы, сроки и стоимость

До начала ремонтных работ необходимо обратиться в консультацию и уточнить к какому типу относятся ремонтные работы. Если перепланировку можно согласовать по эскизу, то эта процедура осуществляется в уведомительном порядке. Для этого необходимы:

• эскиз;
• свидетельство о собственности;
• план квартиры до перепланировки.

После осмотра жилья инспектором в установленное время, владелец получит акт о совершеной перепланировки.

Если согласовывать ремонтные работы необходимо до их проведения с проектом, то набор документов будет включать:

• свидетельство о собственности;
• технический паспорт жилья;
• проект перепланировки;
• техническое заключение.

План квартиры до перепланировки:

План демонтажа и возведения конструкций:

Все проектную документацию можно получить в проектном бюро. Собрав пакет документов, его необходимо подать в электронном виде через сайт mos.ru. Получить разрешение можно через 20 дней.

Проделать ремонтные работы после этого необходимо в течении года.

Ответить однозначно на вопрос: сколько стоит узаконить перепланировку ненесущей стены, нельзя. Это будет зависеть от особенностей работ. Перепланировка ненесущих стен, которая не затрагивает конструкцию пола, стоит намного дешевле.

Итог

Стоит отметить, что перенос не несущих стен в квартире и его согласование в Москве достаточно сложный и спорный вопрос. Даже незначительные факты способны повлиять на состав пакета документов. Поэтому, лучшим решением будет обращение в проектное бюро с допуском СРО.

Опытный специалист оценит состояние дома и даст точные рекомендации по дальнейшим действиям.

Узаконивание перепланировки по эскизу можно проводить после ремонта. Однако, если контролирующий орган не согласится с возможностью это сделать без проекта, владелец квартиры получит штраф и проблемы. Поэтому следует точно убедиться в возможности действовать по эскизу.

Нужно согласовать вашу перепланировку?

Наши специалисты расскажут об услуге и особенностях ее предоставления, ответят на ваши вопросы и предложат выгодные условия.