Хотим продать ⅓ долю в квартире. Рыночная стоимость всего жилья – 4 млн рублей, значит цена доли 1,3 млн рублей. Но никто не хочет выкупать нашу часть за такую сумму? Почему так происходит и верно ли мы рассчитали цену за треть квартиры?
Обязаны ли мы делать скидку из-за продажи отдельной доли?
Подобные вопросы встречаются все чаще. Люди хотят знать, как рассчитать стоимость с учетом ситуации на рынке жилья. Вопрос актуальный, потому что не все готовы обращаться к дорогостоящим фирмам. Стоимость оценочных услуг отпугивает клиентов.
Собственников интересует, можно ли применить формулу и самому узнать точную цену доли в квартире? Второй актуальный вопрос – а выгодно ли вообще продавать дробь? Давайте разбираться со всем и по порядку.
✅ Зачем рассчитывать стоимость доли в квартире?
Свыше 80% всего жилья в России находится в общедолевой собственности. Если квартира поделена на дроби, ею владеют несколько человек. Прежде чем затевать сделку с долей, им нужно узнать стоимость квадратных метров.
Зачем это нужно? Чтобы оценить свою часть жилья.
Случаи, когда требуется оценка:
- Отчуждение доли в квартире: продажа, дарение, обмен.
- Желание сдать в аренду – расчет арендной платы за комнату.
- Страхование недвижимости.
- Принудительный выкуп незначительной дроби в жилплощади.
- Раздел совместного имущества супругов.
- Оформление кредита под залог доли в квартире.
Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист.
Специализация семейное, жилищное право.
Оценку можно поручить лицензированным фирмам, которые имеют государственное разрешение на свою деятельность. Такие компании входят в число СРО — саморегулирующейся организации оценщиков. Обращение к профессионалам целесообразно при оценке доли для продажи третьим лицам. Кроме того, расчеты помогут установить выкупную стоимость малозначительной доли в квартире.
Обращаться к оценщикам или обойтись своими силами – на усмотрение собственников. Обязательных требований здесь не имеется. Но нужно помнить, что расчет стоимости доли связан с объективными сложностями.
Если вы решили узнать цену самостоятельно, воспользуйтесь советами и формулой из нашей статьи.
✅ Как самостоятельно оценить долю в квартире?
Арифметические подсчеты имеют тесную связь с рынком недвижимости. Стоимость жилья меняется из года в год. Значит и расчеты, в отличие от формул, не будут идентичными.
🔻 Способы расчетов
Прежде чем считать стоимость доли, нужно оценить квартиру целиком.
Существуют три способа:
- Сравнение объектов– встречается чаще других и доступно для самостоятельного расчета любому человеку. За основу берутся схожие объекты недвижимости – квартиры, дома, земельные участки.
- Учёт расходов– профессиональный способ оценки в зависимости от вложения в жилой объект.
- Учёт доходов– связан с суммой прибыли от использования квартиры (яркие примеры – коммерческая аренда и найм).
Мнение эксперта
Семен Фролов
Юрист. Стаж 7 лет.
Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.
Сравнительный метод считается самым оптимальным. Если вы хотите рассчитать стоимость своей доли в квартире, вам придется отыскать жилье со схожими параметрами: дата постройки дома, этажность, район, инфраструктура, удаленность от центра, экология и др.
Задействуйте не только газетные объявления, но и онлайн поиск на общеизвестных сайтах (Avito, Циан). Подходящие объекты могут быть расположены в том же доме, районе, городе (реже – субъекте РФ).
Обычно для анализа хватает 3-4 квартир, после чего можно приступать к расчетам. Нас интересует средняя стоимость одного квадратного метра. За основу берутся показатели найденных вами квартир.
Далее, останется применить формулу и рассчитать цену по аналогии с калькулятором.
🔻 Формула
Ошибочно считать сумму в зависимости от цены отдельно взятой квартиры. Скажем, если жилье стоит 3 000 000 рублей, то собственник ½ части якобы сможет рассчитывать на 1 500 000 рублей, т.е. половину.
Стоимость доли всегда меньше ее реальной цены, поскольку покупатель приобретает не целый объект, а лишь его часть. Совладельцам выгоднее договориться и продать квартиру целиком. Вырученные деньги можно поделить соразмерно долям продавцов.
Читайте наш материал о том, как составить соглашение об определении долей в квартире.
Правильная математическая формула расчета:
(A * B) * C = D
A – рыночная цена всей жилплощади (например, 5 000 000 рублей);
B – размер высчитываемой доли (например, ¼);
C – фактор внешних параметров (коэффициент увеличения/уменьшения цены);
D – итоговая стоимость доли в квартире.
Используя универсальную формулу, вы сможете узнать, сколько стоит отдельная доля в квартире. Разумеется, цена может быть как выше, так и ниже – в этом и суть рынка недвижимости. Выкупную стоимость устанавливает продавец.
Формулы помогут рассчитать приблизительное значение и не прогадать с расценками.
Пример:
Представим, что трое собственников владеют жильем в равных пропорциях. Общая площадь квартиры – 70 м². Путем арифметических вычислений совладельцы выяснили:
- стоимость 1 м² в трёх схожих квартирах – 20 тыс., 25 тыс., а также 23 тыс. рублей;
- среднюю стоимость 1 м² – (20 тыс. + 25 тыс. + 23 тыс. рублей) / 3 = 22 тыс. рублей;
- среднюю стоимость жилья 70 м² – 22 тыс. рублей * 70 м² = 1 540 000 рублей;
- цену ⅓ доли каждого из собственников – 1 540 000 рублей / 3 = 513 333 рубля.
- цену с учетом понижающего коэффициента (статус «хрущевка», ремонт, удаленность от центра, трое совладельцев) – 513 333 – 20% (102 666 рублей) = 410 667 рублей.
Итоговая цена за ⅓ часть квартиры (70 м²) составит 410 667 рублей. Именно столько сможет выручить собственник, если захочет продать свою долю в условиях рынка недвижимости.
✅ Как рассчитать стоимость доли в квартире для налоговой?
Одна из обязанностей собственников имущества – оплачивать налог на недвижимость. Если человек владеет не всей квартирой, а только частью (долей) в общем имуществе, нужно разбираться.
Согласно закону, совладельцы несут налоговые расходы соразмерно своим долям. Расчет ведется от кадастровой оценки квартиры и конкретной дроби (процента).
Порядок расчета налога:
- Определить кадастровую (инвентаризационную) стоимость жилья.
- Рассчитать сумму для оплаты соразмерно доле в квартире.
- Использовать значение с одной из налоговых ставок.
*/ – Налоговые ставки отмечены в пункте 4 статьи 406 НК РФ, однако итоговый показатель устанавливает субъект РФ. Отталкиваться в расчетах нужно от региональных величин.
Вопрос:
Возникла проблема с расчетом налога на долю в квартире. Мне принадлежит ⅔ часть, остальное в собственности других лиц. Общая площадь квартиры – 62 кв. метра, из них жилой площади – 40 кв. метров. Если верить кадастровой оценке, стоимость жилья 700 тыс. рублей.
Не могу определить точный размер налога. Помогите, пожалуйста!
Ответ:
Налоговая ставка на долю в квартире составляет 0,1, 0,2 или 0,5% от кадастровой цены. Зная стоимость жилья, можно вычислить и цифру для вашей доли.
- Умножим стоимость квартиры на размер вашей части: 700 000 * ⅔ = 466 666 рублей.
- Определим налоговую ставку по НК РФ: от 300 000 до 500 000 рублей – 0,2%.
- Наконец, вычислим налоговую сумму: 466 666 рублей * 0,2% = 933 рубля.
Таким образом, ежегодный налог на доход с недвижимого имущества (⅔ доли) – 933 рубля.
✅ Какие факторы влияют на стоимость доли в квартире?
Если брать обычную формулу – вы не сможете получить объективную оценку. Важно учесть и дополнительные показатели. Они влияют на коэффициент повышения/снижения цены. Скажем, две идентичные доли в квартирах одного и того же района могут иметь разную стоимость.
Почему?
Факторы влияния на цену смотрите в таблице ниже:
Пример:
Разумовский оценивает ½ долю квартиры-студии в Санкт-Петербург (пл. Восстания). Собственник знает, что жилье находится в центре северной столицы России.
- дом построен недавно (современная облицовка, лифты, парадная, придомовая парковка);
- развитый район (магазины, кафе, театры, парки, зоны для занятия спортом);
- расположение квартиры на 3-м этаже из 12-ти;
- свежий евроремонт.
Отрицательные факторы (снижающий коэффициент):
- проблемы с экологией – центр города;
- еще двое совладельцев квартиры – по ¼ на каждого (реально проживает один из них);
- удаленность от метро;
- статус – «студия» в долевой собственности.
Таким образом, общая стоимость жилья – 5 000 000 рублей, а первоначальная цена Разумовского – 2 500 000 рублей. Однако в связи с понижающим коэффициентом она уменьшается на 30% – значит, итоговая сумма ½ части квартиры-студии составит около 1 750 000 рублей.
✅ Советы и рекомендации
Самостоятельная оценка доли требует учета многих параметров. Особенно того, что касается снижающего коэффициента (скидки). Юристы нашего портала подготовили ряд советов.
🔻 Продавцам
- Старайтесь договориться о продаже квартиры целиком– цена будет существенно выше. Ее можно разделить между совладельцами соразмерно долям – никто не останется в обиде.
- Выделяйте долю в натуре и требуйте выкуп по ее рыночной стоимости. Неважно, когда человек стал владельцем дроби – он вправе затребовать компенсацию от других содольщиков (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Оценка жилья происходит по аналогии с описанной выше формулой.
- Заключите соглашение о порядке пользования общим имуществом – упрощение поиска покупателя на долю. Если соглашения не будет, это отпугнет потенциальных клиентов.
- Определите долю в виде комнаты– это выгоднее с точки зрения продажи. Зная о том, что ему полагается изолированное помещение, покупатель легко пойдет на контакт. Обычную «идеальную» дробь продать сложнее.
- Освободите жилье от зарегистрированных лиц – наличие прописки осложняет переговоры с покупателем. Прежде чем искать клиентов, снимите с учёта всех прописанных в квартире лиц. Разумеется, в рамках своей доли (комнаты).
🔻 Покупателям
- Остерегайтесь покупки большой доли, если от нее отказались текущие совладельцы – вероятно, сделка не имеет выгоды.
- Покупка доли в квартире – это отличный повод поторговаться с продавцом. Выбивайте хорошую скидку (дисконт), приводите веские доводы, оперируйте формулами и фактами.
- Незначительную долю можно выкупить за сущие копейки – несколько тысяч рублей. Подойдет тем, кто хочет иметь регистрацию по месту нахождения.
- Наличие трёх и более совладельцев снижает ценуза выкупаемую часть жилья.
- Изучайте несколько предложений о продаже долей – не стоит хвататься за первый попавшийся вариант. Рынок жилья имеет свойство меняться, и на нем появляются привлекательные варианты.
- Убедитесь в наличии свободного доступа в квартиру– если совладельцы чинят препятствия, не дают ключи, меняют замки и настроены крайне враждебно, лучше не совершать покупку.
Следование нашим советам поможет не ошибиться с выбором. Учитывайте не только формулы, но и колебание цен на рынке недвижимости (зимой цены выше – летом ниже).
Столкнулись с необходимостью оценить долю в квартире? Обратитесь за консультацией к юристам нашего портала. Это позволит рассчитать реальную цену с учетом всех факторов. Слабые знания сути могут привести к необъективной оценке.
Если вы продавец доли – потеряете в деньгах, а если покупатель – переплатите лишнего. Важно не ошибиться в расчетах долей для суда, страховой, банка и налоговой. Юрист даст дельный совет, подскажет с формулой, выделит коэффициент, оценит риски.
Ну а если вам понадобится детальная помощь, вы можете записаться на очную встречу с юристом.
Смотрите видео о том, как нужно оценивать стоимости долей в квартире:
ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
Расскажите друзьям
(1оценок, среднее: 5,00из 5)
Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.
Рейтинг автора
Написано статей
Рекомендуем почитать
Комментарии:
Добрый вечер. Мы продаем квартиру и там три доли. В техпаспорте указана площадь кв.м более точно с запятыми.
В гос свидетельстве доли указаны округленно. При расчете стоимости доли получается большая разница, если считать обоими способами. Получается, что у кого меньше площадь, в итоге получает больше сумму за счет округления.
Как правильно рассчитать, что брать за основу?
На вопрос отвечает юрист сайта
Семен Фролов
Задать вопрос эксперту
Расхождения могут быть связаны с объединением ГКН и ЕГРП в общую систему – ЕГРН. Слияние произошло в 2017 году, а до этого сведения о технических характеристиках объекта и данные о зарегистрированных правах на объекты были по отдельности. И если документы на квартиру выдавались до 01.03.2013 года – встречаются разногласия.
Обычно при расчётах за основу берут регистрационные данные из ЕГРН. Отмеченные там размеры долей принимаются за основу. Если все совладельцы согласны – воспользуйтесь этим вариантом.
Если расхождения техпаспорта и свидетельства серьезные, можно обратиться в МФЦ с заявлением о внесении изменений в ЕГРН. От вас понадобятся паспорт и техплан. Хотя сейчас органы запрашивают эти сведения самостоятельно – путем межведомственного взаимодействия (п.
2-3 ст. 33 ФЗ № 218 “О госрегистрации”). Специалисты МФЦ объяснят, что указать в заявлении и дадут бланк для заполнения. Далее, сведения отправят в Росреестр, где внесут изменения в сведения о квартире.
Останется сделать запрос и заказать актуальную выписку из ЕГРН – на основе уточнённых размеров долей можно производить оценку, отмеченными в статье способами.
Если требуется детальная консультация юриста, оставьте заявку на сайте или позвоните по телефонам горячей линии. Юристы ответят на вопросы по расчету стоимости долей.
Оценка доли в квартире
До тех пор, пока не нужно продавать квартиру, собственник даже не задумывается о цене своей доли в общем праве. Многие считают, что с расчетом проблем не возникнет. Якобы достаточно узнать цену всей квартиры, а потом вычислить стоимость отдельной доли.
Если говорить о цене, приближенной к объективному показателю – эта формула не сработает. Что же делать?
Правильная оценка квартирных долей опирается на общую цену недвижимости, расположение жилого дома, доступ в помещение, отношения с совладельцами, изношенность и другие факторы. Как самостоятельно оценить долю при продаже/для выкупа? Ответу на этот вопрос и посвящена наша статья.
✅ Зачем нужна оценка доли в квартире?
Первый вопрос, который возникает в голове у собственника – а зачем проводить оценку долей в квартире? Определим юридические мотивы.
Во-первых, продажа жилья в общей собственности. Распространенный случай: собственник доли хочет продать ее третьим лицам, но не знает, сколько стоит его актив? Или с какой цены начинать торги.
Во-вторых, оценка доли может понадобиться и покупателю – чтобы определить, соответствует ли цифра в объявлении реальному положению дел? Покупателем вполне может быть один из собственников, поскольку имеет приоритет в выкупе долей остальных владельцев(ст. 250 ГК РФ).
Зачастую требуется узнать цену, чтобы выкупить незначительную долю совладельца. Типичный пример: группа собственников хочет продать квартиру, но один из них не согласен на сделку – если его процент в общем праве малозначительный, допускается выкуп в судебном порядке (п. 4 ст.
252 ГК РФ).
В-третьих, – дарение, обмен, наследование, рента, залог и прочие операции с долями в недвижимости. Оценка нужна прежде всего для расчета госпошлин на подачу иска или регистрации у нотариуса. Например, заверка договора дарения доли в квартире тесно связана со стоимостью имущества.
Госпошлина нотариусу оценивается в размере 0,5% от цены квартирной доли. Значит нужно установить точное значение – в противном случае вы переплатите за сделку.
Наиболее распространенные операции с жильем – покупка и продажа. Давайте разберем, как считать цену, на что опираться и как получить цифру близкую к оптимальному значению.
✅ Как определить стоимость доли в квартире при продаже: формула
Самый простой вариант – обратиться к риэлтору или в агентство по недвижимости. Однако нужно помнить, что рынок жилья включает множество параметров. Даже самый искушенный эксперт не в силах установить точную цену на долю в квартире.
Преимущественно из-за подхода в оценке и большой загруженности в работе.
Оценка на основе кадастровой выписки из ЕГРН – тоже не совсем объективный вариант. Так вы узнаете кадастровую стоимость, в то время как рыночная может отличаться. Причем не только в сторону увеличения, но и в сторону уменьшения.
Сперва можно попытаться оценить свою долю самостоятельно. Для удобства мы подготовили формулу расчетов:
A / B * C / 2 = E
*/ – откуда исходит, что:
A – цена квартиры в общей собственности;
B – кол-во имеющихся долей (например, 3);
C – размер дроби продавца (дарителя, наследодателя, залогодателя);
E – продажная цена доли квартиры.
*/ – Разделение на 2 актуально для продажи частей жилья по отдельности. Если собственники реализуют всю жилплощадь, ничего делить не нужно – стоимость долей автоматически возрастет.
Важно не путать идеальную и продажную цену– это два разных показателя. Идеальная стоимость формируется из расчета от цены всей недвижимости.
Пример: 2-комнатная квартира стоит 3 000 000 рублей. Число собственников – 4 человека с равными долями. Идеальная цена ¼ составит 750 000 рублей (четверть от 3 млн).
Как показывает практика, идеальная стоимость нужна лишь в 2% из 100 от всех сделок на рынке жилья. Поэтому в большинстве случаев используют вышеназванную формулу и рассчитывают продажную цену – она хоть и сложнее, но является объективной.
Пример:
Совладельцы 2-комнатной квартиры в Санкт-Петербурге обсудили вопрос продажи недвижимости общей стоимостью 4 000 000 рублей. Первые двое сразу дали согласие, а третий колебался в своем ответе. Совладелец решил оценить свою долю от разных сделок – чтобы выбрать наилучший вариант.
И так, в случае отчуждения ⅓ доли третий собственник в идеале сможет выручить 1 333 333 от 4 млн рублей.
Однако, указанную сумму придется уменьшить в 1,5-2 раза, поскольку продается одна дробь из трех имеющихся + двое других совладельцев, невозможность выделить долю в виде комнаты – примерная выручка составит всего 666 666 рублей (в лучшем случае).
Таким образом, вместо 1,3 млн третий собственник сможет рассчитывать примерно на 700 000 рублей. Кроме того, ему придется предлагать выкуп первому и второму совладельцам – согласно правилу о преимущественном праве на покупку.
Вывод:очевидный и прибыльный вариант продать квартиру целиком и оценить доли в расчете от цены жилплощади.
✅ Выбор способа оценки долей
Самостоятельную оценку можно применять с учетом выбранного способа. Подробнее о них можно узнать из Федерального стандарта оценки №7 (приказ Минэкономразвития России № 611 от 25 сентября 2014 года).
Варианты узнать, сколько стоит квартира или доля:
Суть в том, что в оценке используют показатели расходов на обслуживание жилого помещения. Второе название способа – расходный. Однако его чаще применяют для определения стоимости целой квартиры, а не отдельно взятых долей в общем праве.
Скажем, узнать цену ¼ части жилья на основе вложенных в квартиру средств непросто – значение придется корректировать.
Связан с прибылью от квартиры, откуда и высчитывается цена недвижимости. Подойдет в тех случаях, когда жилье или доля (комната) сдаются в коммерческую аренду или найм третьим лицам. Широкого применения в практике данный способ так же не находит.
Подходит во всех ситуациях, когда нужно оценить долю в квартире или объект в целом. Принцип в том, что собственник ищет схожее по типу жилье, которое выставлено на продажу или было продано совсем недавно.
От вас потребуется найти актуальные объявления: квартиры в одном доме, районе, схожая дата постройки, этажность, инфраструктура, кол-во комнат, интерьер и т.д.
Далее, нужно выписать цены, которые установили продавцы этих квартир (долей). Очертив ценовой диапазон, можно приступать к расчету среднего значения – а затем, в зависимости от характера сделки, определить стоимость каждой доли.
Пример:
Артём, Егор и Роман имеют в собственности 3-комнатную квартиру в равных пропорциях. Согласно кадастровому паспорту, площадь жилья – 80 м² (три стандартные комнаты).
Совладельцы хотят продать жилье целиком – им нужно узнать, сколько денег от сделки получит каждый из них. За основу взят сравнительный метод, в ходе которого обнаружено:
- ценовой диапазон для 3-комнатных площадей в этом и соседних р-нах города – от 6 до 9 млн рублей;
- продажная цена текущей квартиры – 7,5 млн рублей;
- оценка доли Артёма: 7 500 000 / 3 * 1 = 2 500 000 рублей (аналогично – Егора и Романа);
Полученная сумма – это идеальная цена ⅓ квартиры каждого из сособственников.
✅ Какие факторы влияют на оценку доли в квартире?
Ценообразование имеет ключевое значение на рынке недвижимости. Осталось понять, почему одна доля оценивается выше, а стоимость другой идет на убыль? Даже если квартиры находятся в одном районе, их стоимость колеблется в зависимости от факторов оценки.
Какие факторы повышают цену доли в квартире:
- Один сособственник– выгодный вариант, при котором можно увеличить стоимость доли +20%. Чем меньше совладельцев, тем легче находить с ними общий язык. Да и порядок пользования квартирой определить проще.
Если вы хотите приобрести долю, оцените потенциального «соседа», расспросите, есть ли у него родственники или дети – вероятно, он захочет прописать их квартире или подарить им свою долю.
- Свободный доступ в помещение– второй ключевой фактор, который влияет на итоговую оценку. Если покупатель сможет сразу заехать в квартиру, цена увеличится до +30%. Еще лучше, если жилплощадь свободна от жильцов – заезжай и живи с семьей. Правда, есть вероятность, что совладельцы в отъезде/армии/заключении/командировке – этот момент лучше уточнить заранее. Установить личности собственников можно из выписки Росреестра (ЕГРН), а прописанных – на основании выписки из домовой книги.
- Одна доля = одна комната.Третий важный фактор, который влияет на дальнейшее проживание – чтобы доля была представлена в виде комнаты +50%. Как определить? Обычно совладельцы заключают соглашение об определении порядка пользования жилым помещением, а в ряде случаев споры решаются в суде. Идеальный вариант для продажи или для выкупа – ½ доля в двухкомнатной квартире или ⅓ в «трешке».
- Благоустроенный район– косвенный фактор, больше подходящий для оценки квартиры. Однако в случае проживания в комнате (доле) имеет смысл узнать о месте пребывания. Чистый воздух, зеленые зоны, детские площадки, магазины, аптеки, школы, садики, транспортные развязки, места для парковок – всё это прибавляет к цене +5-10%(максимум). Впрочем, не все эксперты рекомендуют учитывать этот фактор в качестве оценки долей в квартире.
Какие факторы снижают цену:
- Свыше двух совладельцев– чем больше людей имеет доли в квартире, тем ниже цена -30%от стоимости. Продать такую часть очень сложно, не все агентства берутся за столь утомительную задачу. Единственный вариант – найти покупателя, который ищет место для прописки (например, в Москве).
- Несовершеннолетние собственники– фактор автоматически снижает цену доли до -50%(половина). Основная сложность – получение разрешений от органов опеки и попечительства (ООП). Последние будут требовать выделения детских долей в новых квартирах. Делаем вывод: если потребуется продать жилье, где есть доли несовершеннолетних, процесс растянется на месяцы. Далеко не всем покупателям это выгодно.
- Сложности с доступом в квартиру– нередко совладельцы не хотят впускать чужаков (покупателей, а в ряде случаев и продавцов). Обычное дело – смена замков, физическое противодействие и скандалы. Захотите ли вы покупать долю, если даже не можете осмотреть квартиру? Разумеется, нет – это -40%от итоговой цены.
- Незначительный размер доли– позарившись на низкую цену, покупатель рискует нарваться на конфликт с владельцами больших долей в квартире (-20%). Например, если они захотят выкупить малую часть – достаточно обратиться в суд и признать ее незначительной. Если собственнику есть где жить, и он не испытывает интереса к своей доле – его обяжут расстаться с ней (ст. 252 ГК РФ). Цена для выкупа может быть ниже рыночной – и это главный минус.
Совет!Смотрите прежде всего на те факторы, которые связаны с квартирой или сособственниками. Благоустроенный район, магазины, экология, парковки – это второстепенные условия.
Представьте, что вы нашли идеальный район, но не можете осмотреть квартиру из-за грубости других совладельцев? Изучайте в первую очередь практические нюансы, и только потом переходите к частностям.
Таким образом, чтобы оценить долю нужно учитывать и плюсы, и минусы. Объективный расчет – преимущество для продавца. Если установить слишком высокую цену, желающих ее выкупить не будет.
Низкая цена может также отпугнуть покупателей или привлечь «квартирных рейдеров».
✅ Заключение
И так, оценка доли в квартире нужна для продажи/покупки объекта недвижимости. Один из способов узнать цену – заказ кадастровой выписки из ЕГРН. Однако для объективного анализа нужно учесть множество факторов – положительных и отрицательных. Эксперты советуют задействовать сравнительный метод.
Он отражает реальное положение дел на рынке недвижимости.
Затрудняетесь с оценкой доли? Опишите вашу ситуацию юристам нашего портала – они подскажут, как лучше посчитать цену. Если допустить ошибки, вы потеряете выгоду от сделки. Продавец не сможет оценить свою долю и продаст ее дешевле, а покупатель – переплатит за «воздух».
Юрист подскажет, какие нужны документы, где взять кадастровую цену, о чем договориться с собственниками, как защитить интересы в суде. Рынок недвижимости переполнен мошенниками и трудностями – не попадитесь на крючок к хитрым дельцам!
Смотрите полезное видео о нюансах оценки долей в квартире для судебной экспертизы:
ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
Хочу выкупить незначительную долю соседа в нашей квартире
Сосед владеет 1 /8 доли в однокомнатной квартире и прописан в ней. Мы не имеем возможности с ним связаться, но хотели бы выкупить его долю. Готовы обратиться в суд, но непонятно, как включить соседа в этот процесс.
Он никогда не жил в этой квартире. Его доля составляет 2,9 м². Что делать?
Татьяна, ваша проблема решается довольно легко. Искать соседа не нужно: суд назначит ему представителя, который формально будет с вами спорить.
Гарантировать исход судебного разбирательства невозможно, но с большой долей вероятности для вас все закончится хорошо.
Ваши требования в исковом заявлении будут звучать так:
- Признать право собственности на 1 /8 доли квартиры за вами.
- Признать соседа утратившим право собственности на 1 /8 доли квартиры.
- Взыскать с вас компенсацию за 1 /8 доли в праве собственности на жилое помещение в пользу соседа.
- Прекратить право пользования квартирой и снять соседа с регистрационного учета.
Объясню, что это значит и почему вы имеете на это право.
Кстати, не стоит тревожиться, что сосед продаст или подарит свои три метра «профессиональным соседям», которые попытаются испортить вам жизнь и продать долю втридорога.
С 1 сентября 2022 года Росреестр не зарегистрирует договор о передаче в собственность менее 6 м². Теперь маленькие доли можно продавать и дарить только собственникам других долей в том же жилище.
Вдобавок если доля незначительная и соседи не смогли договориться о стоимости, то может быть только принудительная продажа через суд по рыночной цене. Требовать больше не выйдет.
Что такое незначительная доля и у кого есть право ее выкупить
Существует понятие «незначительная доля». Это доля, которую нельзя выделить без несоразмерного ущерба собственникам других долей. У собственника такой доли нет существенного интереса использовать общее имущество.
В этом случае суд может и без его согласия взыскать с остальных в его пользу стоимость доли и прекратить его право собственности на нее.
На обычном языке это означает вот что. Три метра в квартире — это очень мало, жить на них невозможно. Нельзя огородить такой уголок, чтобы ваш сосед мог его использовать и не мешать вам — собственникам большей части квартиры.
Квартира нужна для жизни, а на трех метрах получится только спать. Готовить и принимать пищу, не отвлекая вас, не удастся.
Поскольку сосед никогда не жил в вашей квартире, это означает, что ему неинтересно пользоваться ею. Он не требовал вселения через суд, значит, может жить в другом месте. В совокупности эти факты означают, что соседу безразлично, что ему принадлежит — доля в недвижимости или деньги.
Значит, эту долю можно выкупить, даже если сосед будет не согласен.
В каждом таком споре суд должен оценивать конкретные обстоятельства: насколько человек нуждается в квартире в силу возраста, каково состояние его здоровья, профессиональная деятельность, есть ли дети и другие члены семьи. Еще суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования квартирой и реальную возможность совместного проживания.
В вашей однокомнатной квартире одновременно с вами не может жить посторонний человек. Впрочем, он и не живет: такой порядок у вас сложился. Предположим, что квартира была бы больше, двух- или трехкомнатная, и в ней реально можно было выделить комнату.
Верховный суд указывает: сложившийся порядок важнее соотношения долей. Тогда необходимо рассмотреть другие обстоятельства.
Приведу примеры таких обстоятельств:
- Угроза интересам детей. Например, вам принадлежит 7 /8 доли квартиры и у вас несовершеннолетние дети. Суд в этом случае не может вселить в квартиру постороннего взрослого мужчину. Это плохо скажется на детях — их спокойствии и комфорте.
- Заболевание, представляющее опасность для окружающих и требующее изоляции в отдельной комнате. Таких заболеваний немного, например активная форма туберкулеза. Если туберкулез есть у вас или у другого собственника, то суд не будет заставлять жить в одной комнате даже близких родственников.
- Наличие другого жилья, возраст, характер работы и пр. Например, с вами живет ваша мама 75 лет, у которой нет другого жилья и которая в силу возраста не может переехать и жить отдельно. Или другой собственник работает в поселковой школе учителем, а никакого съемного жилья в поселке нет.
Эти факторы имеют меньшее значение, но все же будут учитываться одновременно и в совокупности с количеством метров в собственности.
Есть еще одна норма для ситуаций, похожих на вашу. Если дробление квартиры между членами разных семей происходит в результате наследования, преимущественное право на квартиру принадлежит тем, кто уже владел частью квартиры ранее и жил в ней.
То есть если вы, например, жили в этой квартире до того, как умер ее собственник, то на этапе наследования могли бы получить эту спорную ⅛ доли. Но при условии, что у умершего было иное имущество, которым можно было компенсировать другому наследнику эту часть его наследства, например деньги на банковском счете.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
Подписаться
Ваша почта будет в безопасности. Детали — в политике конфиденциальности
Судебная практика
Во Владивостоке с 2012 года и до февраля 2020 года без перерыва судились брат с сестрой. Причина спора — четырехкомнатная квартира площадью 175 м², в которой брат унаследовал 1 /12 доли. Конкретно по выкупу доли спор прошел четыре инстанции, включая Верховный суд РФ.
Первые две судебные инстанции были на стороне брата: в такой большой квартире реально выделить ему отдельную комнату, хотя бы самую маленькую — площадью 16,6 м². Верховный суд посчитал иначе: чтобы полноценно пользоваться даже этой маленькой комнатой, брату нужен доступ к коридору, кухне и санузлу, а это еще 77,3 м².
Получается, что суды разрешили брату пользоваться половиной квартиры, тогда как ему принадлежало всего 14,6 м². Суд учел неприязненные отношения брата с сестрой, что подтверждалось коллекцией судебных решений по разным поводам. Брат настаивал, что у него нет другого жилья, но суд учел, что все эти годы он жил с семьей по другому адресу.
Также брат спорил, что его доля значительная, потому что больше учетной нормы жилой площади на человека, а значит, для ее выкупа необходимо его согласие.
В Находке бывшим супругам также пришлось пройти четыре судебных разбирательства. Жене и детям принадлежало 5 /6 доли трехкомнатной квартиры площадью 56 м², и они хотели выкупить 1 /6 у мужа и отца. Две судебные инстанции отказали по той причине, что бывший муж не просил выделить его долю. Но Верховный суд РФ решил иначе: в квартире невозможно выделить изолированную комнату, равную доле бывшего мужа, он не живет в квартире и не оплачивает коммунальные услуги, кроме того, права мужа нельзя защитить, не нарушив интересы жены и детей.
Суд отдал бывшей жене и детям 1 /6 квартиры и обязал выплатить отцу и бывшему мужу компенсацию за его долю.
Кстати, этот случай похож на ваш: там не было известно, где живет муж-ответчик , поэтому для защиты его интересов суд назначил представителя из адвокатской палаты Приморского края.
В 2022 году появилась еще более обнадеживающая судебная практика. Верховный суд РФ объяснил, что незначительной может быть даже четверть квартиры.
- Семья из Абакана приобрела двухкомнатную квартиру площадью 48 м². Каждому супругу и обоим детям досталось по 12 м² общей площади и по 7 м² жилой площади. Бывшая жена хотела выкупить у мужа долю, ссылалась на то, что вместе жить невозможно: мужчина бьет ее и общих детей.
- Три инстанции посчитали, что женщина не может принудительно выкупить долю квартиры, равную ее собственной. Верховный суд РФ призвал коллег из нижестоящих судов учесть реальные обстоятельства дела, а не формальные. Он указал, что дети живут с матерью, и вместе им принадлежит 3 /4 квартиры, которыми они не смогут полноценно пользоваться, если в квартиру будет являться владеющий 1 /4 квартиры отец и обижать их.
- Выделить мужчине отдельную комнату невозможно, и он не платит за коммунальные услуги, хотя обязан это делать как собственник. Мужчина заново женился и то въезжал в квартиру, то выезжал. Он пытался представить эти действия как подтверждение того, что нуждается в этом жилье, но ВС РФ счел это недобросовестным поведением. Мужчина сообщил суду, что у него нет денег выкупать доли у бывшей жены и детей, а у женщины деньги были, и она смогла внести их на депозит суда.
Как действовать в суде
Все споры о недвижимости рассматриваются в суде по месту нахождения этой недвижимости. То есть это будет суд района, где вы проживаете, или городской суд.
Чтобы обратиться в суд, вам нужно определить размер своих требований — цену иска. В вашем случае ценой иска будет рыночная стоимость 1 /8 квартиры. Ее понадобится обосновать документами.
Сособственники могут договориться, сколько стоит выкупаемая доля. Если они не договорились, действительная стоимость доли на момент спора будет определена согласно судебной экспертизе с учетом удобства местонахождения дома и степени износа квартиры.
Если хорошо поискать среди оценочных фирм, досудебная оценка стоимости квартиры обойдется в несколько тысяч рублей. У оценщика есть возможность на законных основаниях завысить или занизить стоимость квартиры: в зависимости от способа расчета колебания в цене могут составлять до 10%. Слегка заниженная стоимость для вас удобнее, ведь вам выплачивать стоимость 1 /8 доли в квартире и госпошлину от этой суммы.
Если сосед не появится и не будет оспаривать результаты оценки, он получит компенсацию от этой суммы. Но он может протестовать и ходатайствовать о судебной экспертизе об определении рыночной стоимости квартиры. Эту экспертизу оплатит уже сам сосед как тот, кто ее попросил.
Скрываться, чтобы препятствовать правосудию, соседу бесполезно. Если его не найдут и не известят, суд назначит ему адвоката в качестве представителя. Такие адвокаты узнают обстоятельства дела прямо в зале судебного заседания, то есть у них нет возможности заранее выстроить линию защиты.
И пожалуй, они совсем не заинтересованы в победе. Против явно незаконных и субъективных требований они будут возражать одинаково. Опасаться их адвокатского статуса не стоит: в ситуации с выкупом незначительной доли у исчезнувшего соседа они на вашей стороне.
В судебной практике, о которой я рассказывала, суды передавали право собственности на маленькую долю собственнику большей части квартиры и предоставляли бывшему собственнику маленькой доли право получить деньги. Между деньгами и правом на деньги есть разница. Получается, что суд не всегда проверяет, есть ли у истца возможность выкупить долю на самом деле и отдать ответчику деньги.
Тем более если соседа найти нельзя, сособственник может стать единоличным собственником и при этом ничего не платить.
Такое может быть и в вашем случае, но я рекомендую быть готовой действовать честно. В моей практике судья потребовала, чтобы до вынесения решения истцы внесли стоимость доли на банковский счет судебного департамента области. Тогда после вступления решения в законную силу ответчик точно получил бы деньги взамен утраченной доли в квартире.
Клиенты переводили деньги самостоятельно и не учли, что банк снял комиссию за перевод. Перед судебным заседанием выяснилось, что на счет суда поступило на 6000 ₽ меньше, чем стоила доля. Пришлось откладывать судебное заседание и доплачивать.
Оценка доли в квартире
Одним из важных этапов при продаже доли в квартире является ценообразование. Данная процедура значительно сложнее, чем продажа жилья полностью. Сложность при подготовке к сделке зачастую состоит в конфликтных отношениях между сособственниками.
Рассмотрим, как проводится оценка доли в квартире.
Продажа доли без оценки
Определить стоимость квартиры в целом несложно. Существует несколько способов.
| № п/п | Способ |
|---|---|
| 1 | Обращение в специализированную организацию |
| 2 | Анализ аналогичных предложений на рынке |
Причем, величина может быть установлена собственником по его инициативе. Единственным ограничением является необходимость продажи объекта не менее 0,7от кадастровой стоимости. В противном случае необходимо оплатить повышенный налог.
Мнение эксперта
Станислав Евсеев
Юрист.
Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.
С долей ситуация обстоит сложнее. Как показывает практика, большинство собственников при выставлении часть жилья на продажу для третьих лиц определяют стоимость от общей цены квартиры. Например, гражданин продает 1/3 долю в квартире, стоимостью 3 000 000 р.Он устанавливает цену в размере 1 000 000 р.
Такая часть называется идеальной. Получить ее при продаже квартиры не полностью, а по долям, практически невозможно.
Риелторы рекомендуют установить цену на 20 – 30%ниже идеальной доли. Но даже в таком случае скорая продажа не гарантирована.
В [current_date format=’Y’] году рынок недвижимости перенасыщен предложениями о продаже долей в квартире. Он пользуется популярностью, а основной причиной избытка предложений является необоснованно завышенная цена.
Как правило, завышенное ценообразование формируется агентствами недвижимости. При посещении организации, специалист сразу ориентирует продавца на максимальную стоимость.
Однако получение такой цены не гарантировано. Объект стоит без продажи 6 – 12 месяцев. После чего агентство предлагает значительно уменьшить стоимость.
Собственник, желая сбыть часть жилья, соглашается.
Чтобы не тратить время на бесполезное ожидание, можно оценить долю самостоятельно. Рассмотрим, как это сделать.
Как определить стоимость доли в квартире при продаже
Оптимальным решением является обращение в специализированное агентство. Стоимость услуг таких компаний обычно невысока. Не более 3 000 – 5 000 р.
При выборе организации целесообразно отдать предпочтение крупному агентству, которое имеет лицензию на данный вид деятельности. Обязательным условием является заключение контракта с организацией. Подготовка документации займет 3 – 5 дней.
Важно! Обращение за оценкой потребует наличие всех документов на квартиру. Поэтому необходимо обратиться в специализированную компанию до обращения в агентство недвижимости.
Без определенного порядка пользования
Под порядком пользования понимается наличие соглашения с содольщиком или решения суда о использовании квартиры. Мера может быть применена в отношении жилья, которое поделено на доли. Если часть соответствует одной из комнат, то гражданин получает право пользования конкретной комнатой на постоянной основе, а также местами общего пользования.
Зачастую такой документ у граждан отсутствует, так как определить порядок использования в однокомнатной квартире невозможно. Поэтому гражданин будет владеть долей юридически, но не сможет вселиться в помещение.
С определенным порядком пользования
При наличии документа об определении порядка пользования объектом, продать часть проще. Поэтому стоимость доли будет выше.
Наличие документа подразумевает возможность свободного доступа в квартиру. Это повышает приоритет жилья на рынке недвижимости.
Положительные факторы
Чем больше положительных факторов имеет доля, тем выше итоговая стоимость жилья.
| Перечень факторов | Увеличение цены | Комментарии |
|---|---|---|
| Отсутствие других жильцов в квартире | +50% к цене | Ситуация случается редко. Но многие граждане желают пользоваться всей квартирой, купив часть. Даже если ситуация временная (сособственник несовершеннолетний, осужденный, лицо, имеющее другое жилье), покупка будет выгодной. |
| Вторая доля сдается в аренду | +10% | Совладельцы определили порядок пользования и каждый из них распоряжается объектом по своему усмотрению. Часть будет аналогией коммунальной квартиры. |
| Квартира имеет только 2 владельцев | +20% | Чем больше сособственников, тем ниже собственность. Причем, не имеет значение, какие у них части. Даже купив 2/3 доли, по факт гражданин сможет пользоваться только 1/3. Поэтому если объект имеет 2 совладельцев, которые имеют равные доли. |
| Большая площадь | +30% | На практике, 80 кв.м. можно разменять на 2 однокомнатные квартиры. Поэтому, покупатель в дальнейшем может получить размен. |
| Наличие изолированных комнат по числу владельцев | +40% | Например, двухкомнатная квартира с изолированными комнатами при наличии 2 совладельцев. |
| Хорошие отношения между сособственниками | +20% | Если второй владелец не ограничивает возможность использования жилья, это существенный плюс к цене. Приобрести квартиру с конфликтными соседями предпочитают «профессиональные соседи». |
Отрицательный факторы
Каждый отрицательный фактор отнимает процент от стоимости части. В ряде случаев, продажа объекта является и вовсе нерентабельной. В таких ситуациях, граждане продают доли «черным риелторам» за минимальную стоимость, чтобы получить хоть какие-то деньги.
Список факторов:
- Большой размер части (-20%).Собственник желает получить идеальную долю. Однако на практике, это не возможно. Поэтому большая часть часто переоценена.
- Невозможность посмотреть объект перед продажей (-50%).Это означает, что владелец не имеет доступа в квартиру. Вариант подходит для прописки.
- Много жильцов (-50%).Вне зависимости от размера доли, сложно проживать в квартире, где живет чужая семья. Кроме того, это дополнительная нагрузка на сантехнику. Кроме сособственника доли в жилье имеет право проживать члены его семьи.
- Дорогая квартира (-100%).Если оценивается элитное жилье, то шансов продать часть практически невозможно. Проще купить целое жилье, чем долю в слишком дорогой квартире.
- Совладелец, состоящий на очереди на субсидию (-30%).Отсутствие личных денежных средств у совладельцев является причиной, по которой невозможно получить размен. Если потребуется доплата, они откажутся. А получение помощи от государства может растянуться на десятки лет.
- Наличие несовершеннолетних сособственников (-30%).Продажа доли ребенка возможна только с согласия отдела опеки. Получить его достаточно сложно. Поэтому получить размен будет сложно. Чем больше детей, тем больше сложностей с квартирой.
Порядок оценки
Предварительно необходимо выяснить, сколько стоит идеальная доля. После чего, необходимо провести анализ положительных и отрицательных факторов. Цена рассчитывается от идеальной части.
Пример.3 комнатная квартира оценивается в 9 000 000 р. Дольщиков 3, один из них несовершеннолетний. Отношения между совладельцами хорошие, но порядок пользования не определен. Идеальная доля составит 9 000 000/3=3 000 000.
Один из несовершеннолетних собственников уменьшает стоимость на 30% Возможность пользоваться долей увеличивает цену для выкупа на 20%. Таким образом, цена составит 2 700 000 р.
Но для того, чтобы доля продалась скорее, целесообразно уменьшить цену еще на 10 – 15%. Исходя из данной стоимости можно выставлять объект на продажу.
Чтобы узнать сколько стоит доля в квартире, необходимо провести беспристрастный анализ. На основании выводов можно делать расчеты. Дополнительно необходимо привлечь специалистов.
Однако перед продажей объекта целесообразно получить консультацию юриста. Чтобы специалист дал точную консультацию, нужно описать ситуацию в форме обратной связи.
- В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
- Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!
Оценка доли в квартире
Для совершения имущественных сделок с квартирой, находящейся в общей долевой собственности, необходимо знать стоимость тех или иных долей. Стоимость доли рассчитывается путем проведения оценки. В каких же случаях применяется данная процедура, и из каких факторов складывается цена доли жилья?
Когда требуется определение стоимости доли
Оценка стоимости жилья требуется тогда, когда собственник хочет продатьпринадлежащее ему имущество. Хорошо, если владелец имеет доступ к недвижимости и может оценить ее хотя бы предварительно. Однако нередко происходит так, что гражданин, имеющий долю в квартире, не только не проживает в данном жилом помещении, но и практически его не посещает.
Тогда профессиональная оценка недвижимости оказывается еще более важной.
Другая распространенная ситуация, при которой требуется такая оценка, – это желание собственника или сразу группы собственников в принудительном порядке выкупить ничтожно малую долюсовладельца. Такая практика применяется в том случае, если дольщики, решившие реализовать квартиру целиком, сталкиваются с несогласием только 1 хозяина на проведение сделки.
Конфликты подобного типа разрешаются в судебных инстанциях, однако чтобы дело было рассмотрено по существу, сторонам понадобится провести оценку стоимости спорной доли. В случае удовлетворения исковых требований собственник, инициировавший судопроизводство, должен будет выплатить ответчику компенсацию(полную стоимость ничтожно малой доли), а взамен – получить себе его часть недвижимости.
Оценивание доли может быть проведено либо на этапе подготовке к подаче иска, либо во время непосредственного судебного процесса.
Определить, сколько стоит доля в жилом помещении, также потребуется в следующих ситуациях:
- совершение сделок по отчуждению (не только купля-продажа, но и передача в наследство, мена и пр.);
- разделение имущества между супругами или наследниками;
- страхование собственности;
- оставление доли жилья в качестве кредитного залога;
- использование доли жилья в качестве уставного капитала фирмы.
Способ №1: как определить стоимость доли при продаже целой квартиры
Рассчитать цену своей доли оказывается просто, если собственники принимают решение продать квартиру сразу вместе, целиком, в пользу 1 покупателя, а затем разделить вырученные деньги друг между другом пропорционально своим долям.
Изначально хозяевам понадобится узнать рыночную стоимость отчуждаемой недвижимости.Данная сумма рассчитывается либо опытным экспертом-оценщиком, либо самими собственниками – путем простого сравнения. Этот метод заключается в мониторинге Интернет-базы квартир и поиске таких объектов, которые по описанию и параметрам схожи с параметрами продаваемой недвижимости.
Важно, чтобы объявления были актуальными. Жилые помещения, с которыми проводится сравнение, должны либо продаваться в настоящий момент времени, либо быть проданными совсем недавно.
Если покупатель согласен с использованием такого метода и не возражает против полученной цены, то стороны вправе не обращаться к услугам независимого оценщика.
При расчете стоимости целой квартиры, которую решают продать сразу все дольщики, необходимо учитывать следующие показатели:
- Площадь.
- Этажность.
- Количество комнат.
- Наличие ремонта.
- Месторасположение.
- Тип дома и год его возведения.
- Окружающая инфраструктура.
После проведения сделки купли-продажи каждый дольщик получит такое количество денежных средств, которое рассчитывается по формуле «рыночная цена всей квартиры ÷ количество всех долей *размер своей доли».
Пример.4 собственника имеют по 1/4 доли в 2-комнатной московской квартире, расположенной в спальном районе. Жилое помещение относится к категории стандартных (эконом-класс).
Совладельцы решают продать недвижимость 1 покупателю. На рынке недвижимости стоимость аналогичных квартир варьируется в ценовом диапазоне от 6 до 8 млн. рублей (в зависимости от района).
Путем тщательного анализа данных собственники устанавливают, что реальная стоимость принадлежащей им квартиры – 6 млн. рублей. Это значит, что после осуществления сделки купли-продажи каждый из бывших владельцев получит по 1,5 млн. рублей(6 млн. ÷ 4 доли * 1 долю). Это значение называется идеальной ценой доли квартиры.
Способ №2: расчет цены доли, отчуждаемой близкому лицу
При реализации доли квартиры важным является и то, в пользу кого происходит возмездное отчуждение. Если приобретателем выступает 3-е лицо, то все оказывается очевидным, – расчет стоимости производится на основании реальных показателей и параметров недвижимости. Однако если приобретателем выступает лицо, знакомое и близкое продавцу, то в дело может вступить т.н. «субъективный фактор».
Собственник вправе договориться с приобретателем об определенных послаблениях и скидках на отчуждаемую долю. В таком случае цена будет индивидуальной и не подлежащей рациональному объяснению опытным оценщиком (ведь фактически владелец просто берет и устанавливает ту или иную стоимость). Данное право может быть как использовано продавцом, так и оставлено им без внимания.
Пример.После развода гражданин Н., владеющий ½ долей в праве общей собственности на жилое помещение, захотел реализовать свою часть недвижимости в пользу бывшей супруги. Женщина осталась проживать в квартире с несовершеннолетними детьми, рожденными ею от Н. Бывшие супруги договорились, что цена на отчуждаемую долю окажется меньше, чем если бы Н. реализовывал свое имущество в пользу 3-их лиц.
Женщина приобрела отчуждаемую долю по имеющемуся у нее преимущественному праву выкупа, т.к. владелицей другой ½ доли значилась именно она.
Способ №3: расчет цены доли, отчуждаемой 3-ему лицу
Самым непростым и невыгодным для владельца можно назвать тот случай, когда ему приходится продавать свою долю 3-ему лицу. Дело заключается в том, что 1 кв. м. отдельной доли всегда будет стоить меньше, чем 1 кв. м. целой квартиры (в т.ч. и такой, которая продается сразу всеми собственниками вместе). И сами жилые помещения, и доли в праве общей собственности на них могут быть полностью аналогичными, однако за кв. м. доли покупатель заплатит меньше – в среднем на 30-50%.
Наличие такой значительной скидки (дисконта) объясняется тем, что при покупке доли приобретатель также берет на себя определенные неудобства и риски, связанные с владением и/или пользованием коммунальным жильем. Кроме того, раз продавец не смог реализовать недвижимость по 1 способу (договориться с содольщиками о продаже сразу всей квартиры) или по 2 способу (продать долю совладельцу по преимущественному праву покупки или же родственнику), то это станет «звоночком» для покупателя – жилое помещение относится к категории проблемных.
Здесь уже не может быть использован простой арифметический расчет, где рыночная стоимость всего жилья сначала делится на число всех долей, а затем умножается пропорционально доли владельца (продавца). Пусть среднюю рыночную стоимость квартиры и понадобится выяснить, факторы, влияющие на ценообразование, окажутся уже другими. Они будут связаны с тем, насколько выгодно для покупателя приобретение именно этой доли в сравнении с другими долями на рынке.
Факторы, влияющие на цену положительно
Даже несмотря на понижающий дисконт, некоторые доли все равно оцениваются выше, чем другие. Это объясняется наличием следующих ценообразующих факторов:
Описание, выгода для покупателя
Свободный доступ к жилому помещению (до +30% к изначально рассчитанной цене).
Это означает, что приобретатель может начать сразу же пользоваться своей частью жилого помещения – без проблем и препон, например, со стороны агрессивно настроенных совладельцев.
Если же потенциальный покупатель рискует иметь проблемы с заселением в квартиру, то это обернется падением стоимости объекта продажи.
Соответствие количества комнат и количества собственников/общего числа долей (до +50% к цене).
Этот фактор ценится покупателями потому, что при наличии подобного соответствия они приобретают не только долю в праве общей собственности, но и реальную изолированную комнату. Обычно именно такое «покомнатное» пользование квартирой устанавливают сами собственники (в добровольном порядке) или суд (в принудительном порядке), если имеется объективная возможность в равной степени разделить жилье.
Например, идеальным вариантом для продажи считается:
- ½ доля в 2-комнатной квартире;
- 1/3 доля в 3-комнатной квартире. Здесь может быть 3 собственника (по 1/3 доли на каждого) или только 2 собственника – c 1/3 и 2/3 долями соответственно. Важно, что количество комнат все равно соответствует общему числу долей.
Большой метраж квартиры (до +30% к цене).
Достаточная площадь – это возможность совершения различных операций с недвижимостью в будущем.
Другими словами, даже если покупатель приобретает долю в квартире 80 кв. м. для заселения, в дальнейшем он сможет предложить другим собственникам «обменять» ее на 2 квартиры по 40 кв. м. С жилым помещением маленького метража (например, скромной «однушкой») такого сделать не удастся.
Только 1 содольщик (до +20% к цене).
Проживание в квартире с 1 содольщиком оказывается потенциально более привлекательным вариантом, чем проживание в квартире с 2 и более содольщиками. Здесь действует правило: «чем меньше собственников или прописанных лиц – тем выше цена».
Содольщик имеет другую недвижимость, хотя и проживает в квартире, где продается доля.
Для некоторых покупателей этот фактор становится приятным бонусом, ведь он означает, что в будущем другой содольщик может просто съехать. Кроме того, приобретатели воспринимают сособственников, владеющих другой недвижимостью, как людей бесконфликтных – ведь в случае чего, у них всегда будет запасная крыша над головой.
Квартира, в которой продается доля, полностью свободна (до +100% к цене).
Такой вариант привлекает большое количество потенциальных покупателей, даже несмотря на то, что отсутствие жильцов в квартире может быть временным явлением. Так, оно может длиться, пока другой совладелец не достигнет совершеннолетия, не вернется из длительной заграничной поездки и пр. И все же за приобретение доли в такой квартире нередко возникает конкуренция.
Факторы, влияющие на цену отрицательно
Напротив, оценить другие доли высоко не удается по определению. Вокруг них складываются обстоятельства, которые не благоприятствуют будущему процессу продажи. Речь идет про:
Описание, ущерб для покупателя
Наличие несовершеннолетних жильцов/несовершеннолетних собственников (до -50% от изначально рассчитанной цены).
Несовершеннолетние, особенно малолетние жильцы и/или собственники, – это потенциальная необходимость для покупателя связываться с Органами опеки и попечительства.
Если в будущем человек решит совершить какую-либо имущественную сделку с целой недвижимостью, то ему будет мало получить согласие от законного представителя ребенка. ООП также обяжут сособственников приобрести для несовершеннолетнего равноценную долю. Это может свести на «нет» всю материальную выгоду от совершения сделки.
Наличие содольщиков-жильцов, ожидающих получения квартиры от государства (до -30% от цены).
Несмотря на то, что иногда данный фактор пытаются преподнести как преимущество и перспективу скорейшего разъезда, в действительности это оказывается совсем не так. В большинстве случаев собственники, живущие в ожидании получения квартиры, «застревают» в очереди на целые десятилетия.
Дороговизна исходного жилья или самой доли.
Доли в дорогих квартирах в принципе продаются очень редко. Причина кроется в том, что спроса на такие предложения у массового покупателя нет.
Для примера можно представить квартиру за 100 млн. рублей с 2 собственниками. С одной стороны, продавец не захочет реализовывать принадлежащую ему ½ долю за чисто символическую плату. С другой стороны, долю за 50 млн. рублей никто и не приобретет, ведь если у покупателя есть такие деньги, он вложит их в более выгодное предложение.
В большинстве случаев сделки по продаже отдельных долей совершаются с квартирами низких или средних ценовых категорий. Стоимость долей не выходит за рамки 5-6 млн. рублей.
Наличие большого числа проживающих/прописанных лиц (до -30% от цены).
Густонаселенная квартира – непривлекательный вариант, ведь совместное пользование таким жильем способно превратиться в большую проблему. Еще больше ситуация усугубляется, если среди жильцов есть дети или пожилые люди.
Серьезные трудности с продажей доли возникают, если в квартире прописано/проживает более 3-4 человек.
Невозможность осмотра жилого помещения (до -30% от цены).
Если приобретатель не имеет возможности предварительно осмотреть объект сделки, это может отпугнуть его от предложения.
Неравное соотношение долей.
Когда дольщики имеют в праве общей собственности равные или примерно равные доли (например, по 1/3 доли на 3 человек, по ½ доли на 2 человек и пр.), они подсознательно относятся друг к другу более уважительно. Такое соотношение долей уверяет владельцев во мнении, что их права полностью одинаковы (несмотря на то, что их права полностью одинаковы даже при абсолютно неравном соотношении долей).
Некоторые покупатели не хотят приобретать малую часть недвижимости, если оставшейся большей частью (например, «целыми 5/6 доли!») владеет другой собственник. Другие же сами не хотят забирать во владение почти всю квартиру, полагая, что вместе с большой долей они получают и большую ответственность.
Пример.Итак, чтобы самостоятельно рассчитать стоимость доли, отчуждаемой в пользу 3-его лица, понадобится использовать следующую формулу «(рыночная стоимость всего жилья ÷ количество всех долей * размер своей доли) ÷ 30-50% понижающего дисконта + все ценообразующие факторы». Если рыночная стоимость жилья составляет 6 млн. рублей, а собственник решил реализовать принадлежащую ему ¼ доли, то с учетом понижающего дисконта (скидки) цена его доли будет составлять от 750 000 рублей.
Однако это значение не будет окончательным – понадобится также прибавить или отнять все ценообразующие факторы, указанные выше.
Оценка стоимости доли в квартире – сложная и трудоемкая процедура. При самостоятельном ведении процесса человек может допустить неточности и огрехи, которые обернутся для него либо отсутствием заинтересованных покупателей, либо потерей средств и невыгодностью сделки. Не знаете, как провести оценку своей доли недвижимости?
Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта os-nasledstvo.com и получите ответы на имеющиеся вопросы.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;