Оценка аварийного жилья

ЗДАНИЯ ЖИЛЫЕ МНОГОКВАРТИРНЫЕ

Правила оценки аварийного и ограниченно-работоспособного технического состояния

Multi-apartment residential buildings. Rules for definition of emergency and limited-serviceable technical condition

Дата введения 2020-06-25

Предисловие

Сведения о своде правил

1 ИСПОЛНИТЕЛИ — Акционерное общество «Центральный научно-исследовательский и проектно-экспериментальный институт промышленных зданий и сооружений — ЦНИИПромзданий» (АО «ЦНИИПромзданий») и Акционерное общество «Конструкторско-технологическое бюро бетона и железобетона» (АО «КТБ ЖБ»)

2 ВНЕСЕН Техническим комитетом по стандартизации ТК 465 «Строительство»

3 ПОДГОТОВЛЕН к утверждению Департаментом градостроительной деятельности и архитектуры Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России)

5 ЗАРЕГИСТРИРОВАН Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии

6 ВВЕДЕН ВПЕРВЫЕ

В случае пересмотра (замены) или отмены настоящего свода правил соответствующее уведомление будет опубликовано в установленном порядке. Соответствующая информация, уведомление и тексты размещаются также в информационной системе общего пользования — на официальном сайте разработчика (Минстрой России) в сети Интернет

Изменение N 1 внесено изготовителем базы данных по тексту М.: ФГБУ «РСТ», 2023

Введение

Настоящий свод правил разработан для массовой оценки технического состояния жилых многоквартирных зданий и структуризации жилого фонда малой и средней этажности.

Свод правил разработан авторским коллективом: АО «ЦНИИПромзданий» (руководитель разработки — д-р техн. наук, проф. В.В.Гранев, канд. техн. наук Н.Г.Келасьев, канд. экон. наук Е.А.Лепешкина, А.С.Денисов, А.Ю.Солодова) и АО «КТБ ЖБ» (руководитель разработки — канд. техн. наук, доц. А.А.Давидюк, А.А.Золотарев, д-р техн. наук А.Н.Давидюк, А.В.Беляев, Э.Е.Алпеева, С.С.Антипов).

1 Область применения

Настоящий свод правил устанавливает правила оценки технического состояния жилых многоквартирных зданий (далее — жилые здания) с выявлением зданий, конструкции либо системы инженерно-технического обеспечения которых находятся в аварийном и ограниченно-работоспособном техническом состоянии, и распространяется на жилые здания высотой до 75 м.

2 Нормативные ссылки

В настоящем своде правил использованы нормативные ссылки на следующие документы:

ГОСТ 12.4.026-2015 Система стандартов безопасности труда. Цвета сигнальные, знаки безопасности и разметка сигнальная. Назначение и правила применения.

Общие технические требования и характеристики. Методы испытаний

ГОСТ 31937-2011 Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния

ГОСТ 34081-2017 Здания и сооружения. Определение параметров основного тона собственных колебаний

ГОСТ Р 50193.1-92 (ИСО 4064/1-77) Измерение расхода воды в закрытых каналах. Счетчики холодной питьевой воды. Технические требования

ГОСТ Р 50571.16-2019/МЭК 60364-6:2016 Электроустановки низковольтные. Часть 6. Испытания

ГОСТ Р 56194-2014 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги проведения технических осмотров многоквартирных домов и определение на их основе плана работ, перечня работ. Общие требования

ГОСТ Р ИСО 6707-1-2020 Здания и сооружения. Общие термины

СП 30.13330.2020 «СНиП 2.04.01-85* Внутренний водопровод и канализация зданий» (с изменениями N 1, N 2)

СП 60.13330.2020 «СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха» (с изменением N 1)

СП 256.1325800.2016 Электроустановки жилых и общественных зданий. Правила проектирования и монтажа (с изменениями N 1, N 2, N 3, N 4, N 5)

СП 329.1325800.2017 Здания и сооружения. Правила обследования после пожара

СанПиН 1.2.3685-21 Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания

СанПиН 2.1.3684-21 Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий

Примечание — При пользовании настоящим сводом правил целесообразно проверить действие ссылочных документов в информационной системе общего пользования — на официальном сайте федерального органа исполнительной власти в сфере стандартизации в сети Интернет или по ежегодному информационному указателю «Национальные стандарты», который опубликован по состоянию на 1 января текущего года, и по выпускам ежемесячного информационного указателя «Национальные стандарты» за текущий год. Если заменен ссылочный документ, на который дана недатированная ссылка, то рекомендуется использовать действующую версию этого документа с учетом всех внесенных в данную версию изменений. Если заменен ссылочный документ, на который дана датированная ссылка, то рекомендуется использовать версию этого документа с указанным выше годом утверждения (принятия). Если после утверждения настоящего свода правил в ссылочный документ, на который дана датированная ссылка, внесено изменение, затрагивающее положение, на которое дана ссылка, то это положение рекомендуется применять без учета данного изменения.

Если ссылочный документ отменен без замены, то положение, в котором дана ссылка на него, рекомендуется применять в части, не затрагивающей эту ссылку. Сведения о действии свода правил целесообразно проверить в Федеральном информационном фонде стандартов.

3 Термины, определения и сокращения

3.1 Термины и определения

В настоящем своде правил применены термины по ГОСТ 31937, ГОСТ Р ИСО 6707-1, а также следующие термины с соответствующими определениями:

3.1.1 аварийное состояние системы инженерно-технического обеспечения: Техническое состояние, при котором система инженерно-технического обеспечения полностью утратила работоспособность и ее дальнейшая эксплуатация недопустима.

Примечание — Необходим или капитальный ремонт с полной или частичной заменой оборудования, или реконструкция системы инженерно-технического обеспечения.

3.1.2 визуальное обследование систем инженерно-технического обеспечения: Обследование систем инженерно-технического обеспечения, проводимое в целях предварительной оценки технического состояния систем инженерно-технического обеспечения по внешним признакам и определения необходимости в проведении детального (инструментального) обследования.

3.1.3 дефект: Каждое отдельное несоответствие строительной конструкции или части инженерной системы, в которой произошло изменение (нарушение целостности и пр.), установленным требованиям.

3.1.4 единичная конструкция: Несущая строительная конструкция (часть конструкции), являющаяся повторяющимся элементом в совокупности всех несущих строительных конструкций данного типа.

несущие конструкции (элементы): Конструкции, воспринимающие постоянную и временную нагрузку, в том числе нагрузку от других частей зданий.

3.1.6 нормативное техническое состояние системы инженерно-технического обеспечения: Состояние системы инженерно-технического обеспечения, при котором параметры всех критериев оценки ее технического состояния соответствуют установленным требованиями нормативных документов и (или) проекта.

3.1.7 обследование систем инженерно-технического обеспечения: Определение фактического технического состояния систем инженерно-технического обеспечения, выявление дефектов, повреждений и неисправностей, количественная оценка физического и морального износа, установление отклонений от проекта и нормативных требований.

3.1.8 ограниченно-работоспособное техническое состояние системы инженерно-технического обеспечения: Состояние системы инженерно-технического обеспечения, при котором ее эксплуатация возможна при проведении необходимых мероприятий по восстановлению отдельных элементов системы инженерно-технического обеспечения (текущий или капитальный ремонт).

3.1.9 остаточный ресурс системы инженерно-технического обеспечения: Календарная продолжительность эксплуатации системы инженерно-технического обеспечения от момента установления ее технического состояния до перехода в аварийное состояние.

Примечание — Для расчета остаточного ресурса используются данные визуального и инструментального обследования, а также информация о нормативных сроках службы всех элементов системы инженерно-технического обеспечения.

3.1.10 оценочное количество аварийных баллов: Количество баллов, определенных в соответствии с требованиями настоящего свода правил, которые фиксируют количество нарушений, обнаруженных при визуальном осмотре систем инженерно-технического обеспечения и при оценке несущих конструкций.

3.1.11 помещение: Пространство внутри здания, имеющее определенное функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями или условными границами.

3.1.12 потеря целостности: Снижение несущей способности и (или) устойчивости единичной конструкции в результате нарушения формы или физических свойств материала изготовления (разрушение, образование сквозных трещин с разделением на две части и более, био- и огнепоражение и т.д.).

3.1.13 простенок: Часть стены, ограниченная центральными осевыми линиями смежных оконных или дверных проемов.

3.1.14 работоспособное техническое состояние системы инженерно-технического обеспечения: Состояние системы инженерно-технического обеспечения, при котором ее отдельные контролируемые параметры не отвечают требованиям проекта или нормативным требованиям, но имеющиеся нарушения в конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности эксплуатационных показателей.

3.1.15 эффективное количество аварийных баллов: Оценочное количество аварийных баллов, определенное с учетом установленных нормативных требований к инженерным системам.

3.2 Сокращения

В настоящем своде правил применены следующие сокращения:

ВРУ — вводно-распределительное устройство;

ГВС — система горячего водоснабжения;

ГРЩ — главный распределительный щит;

КиП — контрольно-измерительные приборы;

УЗДП — устройство защиты от дугового пробоя;

ХВС — система холодного водоснабжения.

Раздел 3 (Измененная редакция, Изм. N 1).

4 Общие положения

4.1 Оценка технического состояния жилого здания осуществляется путем осмотра доступных несущих строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения здания и измерения их контролируемых параметров.

4.2 Аварийное состояние жилого здания наступает в результате:

— разрушения части здания;

— разрушения отдельных несущих строительных конструкций или их частей;

— повреждения части здания в результате деформации, перемещений либо потери устойчивости строительных несущих строительных конструкций, в том числе отклонений от вертикальности;

— деформации недопустимой величины несущих строительных конструкций.

Жилье 15217

Дом разваливается, а жильцов просят потерпеть. Нанимателей пытаются переселить в маневренный фонд, а собственников заставляют ждать ключей от новой квартиры десятилетиями. Конечно, ведь выплачивать денежную компенсацию, да еще и равноценную, чиновники очень не любят.

Что делать?

Андрей КУЗНЕЦОВ

Депутат фракции «Справедливая Россия – За правду» в Госдуме, руководитель проекта сети Центров защиты прав граждан

– Дорогие друзья, сегодня поговорим о справедливой компенсации за утрату жилья, положенной жильцам аварийного дома при отселении.

Кому предоставят только жилье, а кому деньги? Может ли отказ от неравноценного варианта повлечь потерю денег и права на квартиру? Как заставить чиновников выплатить деньги в разумный срок?

Обо всем вы узнаете из новой инструкции Центров защиты прав граждан на сайте справедливо-центр.рф в разделе ЖИЛЬЕ. Кстати, кроме пошагового алгоритма по защите прав собственника, мы включили в нее ответы на часто задаваемые вопросы и образцы важных заявлений в органы надзора и суд. А в этой публикации давайте остановимся на ключевых моментах.

Что надо знать собственнику аварийного дома, чтобы получить справедливую компенсацию при отселении из аварийного дома.

До того, как жителю аварийного дома дадут другую квартиру или выплатят компенсацию на ее покупку, дом официально должен быть признан аварийным и подлежащим отселению.

О том, как признать дом аварийным и попасть в программу расселения, мы подробно рассказали в инструкции «Аварийный дом: как добиться расселения».

Инициатором признания дома непригодным для проживания все чаще становятся сами собственники. Муниципалитеты не спешат реконструировать или признавать опасными для проживания дома, которым исполнилось по 50, 70 и даже 100 лет. Нет бюджета на отселение, растут очереди из нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Но это не значит, что жильцы аварийного дома должны десятилетиями ожидать новоселья. Тем более если дом представляет угрозу здоровью и жизни проживающих.

В первую очередь расселению подлежат дома, в которых выявлена угроза обрушения и дома, для которых приоритетный порядок расселения был установлен судебным решением.

Дальнейшее расселение происходит в соответствии с графиком расселения, установленным региональными программами. Напомним вкратце, как выглядит процедура признания дома аварийным.

1. Узнайте, включен ли ваш дом уже в региональную программу расселения

Программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда по всем регионам размещены на сайте reformagkh.ru в разделе «Расселение аварийного жилья / Программы субъектов РФ».
Согласно программе, расселению подлежат многоквартирные дома, признанные аварийными до 1 января 2017 года. Реализация мероприятий по данному проекту предусмотрена на период до 1 сентября 2025 года. Срок переселения каждого дома установлен в региональной программе соответствующего субъекта РФ.

ВНИМАНИЕ! Если ваш дом не значится в программе, но уже буквально разваливается, обратитесь в орган местного самоуправления о назначении обследования и признании аварийным.

2. Подайте заявление о признании дома аварийным

Это может сделать:

• собственник квартиры;
• наниматель жилого помещения (проживает в доме по договору социального найма);
• органы, уполномоченные на проведение государственного контроля и надзора (Государственная жилищная инспекция, прокуратура, Роспотребнадзор, МЧС).

3. Дождитесь заключения комиссии о непригодности дома для проживания

Межведомственная комиссия, созданная органом местного самоуправления, должна провести обследование в течение 30 дней после приема заявления о признании дома аварийным.

Если обнаружены основания для отселения, власти обязаны в течение 30 дней уведомить об этом жителей. В уведомлении гражданам предложат самостоятельно обеспечить снос. Очевидно, что таких денег у собственников нет. Поэтому муниципалитет сам организует мероприятия по расселению. И тут возникает вопрос: кому дадут другое жилье, а кто может получить денежную компенсацию?

Давайте разберемся.

ДЕНЬГИ ИЛИ КВАРТИРА?

КОМУ ЧТО ПОЛОЖЕНО

У проживающего в аварийном доме по договору соцнайма и собственника – разные права при расселении аварийного дома.

НАНИМАТЕЛЬ ПОЛУЧИТ ДРУГОЕ ЖИЛЬЕ

Жилое помещение взамен утраченного должно быть благоустроенным и равнозначным.

Требования к жилому помещению, предоставляемому гражданам по договору социального найма, содержатся в ст. 89 ЖК РФ. Согласно ч. 1 и 2 ст.

89 ЖК РФ, другое жилое помещение, предоставляемое по договору соцнайма, должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

Жилье при временном отселении из аварийного дома в маневренном фонде должно быть из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 106 ЖК РФ). В другом населенном пункте жилье могут дать только с письменного согласия гражданина!

Малоимущие, признанные нуждающимися в жилых помещениях, могут претендовать на предоставление жилья взамен непригодного вне очереди (п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ).

ВАЖНО ЗНАТЬ! Выделение пригодного жилья не может быть поставлено в зависимость от сроков сноса дома. Об этом говорится в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 12.12.2017 №51-КГПР17-19.

Решение властей можно оспорить в суде, если:

• сроки сноса дома и переселения граждан, занимающих жилые помещения по договорам соцнайма, истекли;
• здание непригодно для нормальной эксплуатации и представляет опасность для жизни и здоровья людей;
• чиновники не предприняли мер по расселению и не предоставили жильцам благоустроенное жилое помещение, отвечающее техническим и санитарным требованиям.

СОБСТВЕННИК ИМЕЕТ ПРАВО НА КВАРТИРУ ИЛИ ДЕНЕЖНУЮ КОМПЕНСАЦИЮ

Права собственника зависят от того, был включен или нет аварийный дом в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья.

ЕСЛИ ДОМ ВКЛЮЧЕН в Региональную адресную программу, собственник имеет право потребовать от администрации предоставить другую квартиру или денежную компенсацию.

Это право закреплено в ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Выбрать деньги или квартиру, решает собственник.

ЕСЛИ ДОМ НЕ ВКЛЮЧЕН в Региональную адресную программу, собственник может рассчитывать только на денежную компенсацию за изымаемую квартиру. Но это не значит, что компенсация за потерю квартиры в аварийном доме может быть мизерной для собственника.

РАСЧЕТ КОМПЕНСАЦИИ:

ЧТО ОБЫЧНО ПРЕДЛАГАЕТ МУНИЦИПАЛИТЕТ

Чтобы определить рыночную стоимость квартиры в аварийном доме, проводят ее оценку. Это делает бюро рыночной оценки недвижимости, с которым муниципалитет заключает договор на конкурсной основе.

ВНИМАНИЕ! Как правило, муниципалитет проводит оценку формально и занижает стоимость.

Действуют власти по такому сценарию.

Сначала устанавливают среднюю рыночную цену за «квадрат» на основании нескольких похожих аналогов. Затем рассчитывают понижающий коэффициент – в зависимости от состояния жилья он будет колебаться между 10% и 50%. После чего полученную стоимость «квадрата» умножают на общую площадь жилья.

Затем к полученной сумме добавляют компенсацию за общедомовое имущество. Много добавят или мало, зависит от доли человека в этом самом имуществе. После этого к сумме прибавляют затраты на переезд и переоформление документов на новую квартиру.

Несмотря на то что оценку недвижимости по заданию муниципалитета делают вроде бы независимые оценщики, как правило, показатели все равно занижены.

Это касается и цены выкупа земельного участка, и убытков, которые понесет собственник из-за переезда, оплаты услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения, оформления договора купли-продажи иного жилого помещения и так далее.

Между тем, перечень параметров, влияющих на стоимость жилья, гораздо шире.

ЧТО ОБЯЗАТЕЛЬНО НУЖНО УЧЕСТЬ В ВЫКУПНОЙ СТОИМОСТИ

Для определения размера выкупной цены учитываются следующие факторы (п. 7 ст. 32 ЖК РФ):

• рыночная стоимость жилого помещения;
• рыночная стоимость общего имущества в доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество;
• стоимость доли на землю под домом. А если дом попадает под реновацию, появляются основания ставить вопрос о компенсации не только стоимости квартиры, но и земельного участка под ним (изъятие земельного участка для государственных нужд). При этом, если права на землю не зарегистрированы в Росреестре, вероятность получить компенсацию за участок резко снижается;
• убытки собственника в связи с вынужденной арендой другого жилья до выселения из аварийной жилплощади;
• убытки в связи с поиском нового жилья, например, оплатой риелтора, агентов по недвижимости;
• затраты на переезд, услуги грузчиков и транспорта;
• расходы в связи с оплатой госпошлин на переоформление документов на новую квартиру, например, выписки из ЕГРН;
• возмещение упущенной выгоды от сдачи жилья в аренду (наем) или исполнения обязательств перед третьими лицами (арендаторами).

Обратите внимание! В состав выкупной платы также должны включить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт дома (если на момент приватизации жилья дом нуждался в таком ремонте, но его так и не провели до признания здания аварийным).

Это значит, что в состав выкупной платы за изымаемый объект должна включаться компенсация за непроизведенный капитальный ремонт. Эта обязанность вытекает из Федерального закона от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Выплата компенсации должна производиться по стандартному рыночному показателю.

Формула выкупной стоимости:

РСК + ЦОИ + Уб = ВС,

РСК – рыночная стоимость квартиры;

ЦОИ – цена общего имущества в доме;

Уб – убытки и упущенная выгода;

ВС – выкупная стоимость.

Окончательный размер выкупной цены согласовывают с собственником и включают в соглашение. Собственнику направляют проект соглашения, в котором указывается та цена, за которую администрация согласна выкупить квартиру.

• ЕСЛИ ВЫ СОГЛАСНЫ с предложенной выплатной стоимостью, вы подписываете соглашение.
• ЕСЛИ НЕ СОГЛАСНЫ на предложенный «денежный минимум», следует предложить свою сумму и направить в муниципалитет в письменном виде. Если администрация отказалась принять ваши условия, придется пригласить своего оценщика.

ЕСЛИ ВЫ НЕ СОГЛАСНЫ

С РАЗМЕРОМ ВЫПЛАТЫ

Размер предложенной выкупной цены можно оспорить. В таком случае рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Независимую экспертизу вам придется произвести за свой счет. А уже после получения оценки обращаться в суд с иском к администрации об оспаривании выкупной стоимости жилого помещения и об определении цены по выкупу жилого помещения.

При оценке квартиры оценщики берут во внимание и такие факторы:

– рыночный спрос на жилье в конкретном районе;

– инфраструктура микрорайона (наличие школы, детсада, парка, поликлиник и торговых центров);

– состояние дорог и наличие общественного транспорта;

– спортивные и детские площадки на придомовых территориях и т.п..

Экспертиза проводится с учетом положений ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Чаще всего оценщики рассчитывают среднюю стоимость 1 кв. метра, затем умножают ее на количество квадратных метров в квартире и применяют понижающий коэффициент с учетом износа квартиры (до 50%).

ВНИМАНИЕ! Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, но будут оцениваться судом в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Об этом говорит Пленум Верховного суда (п.

7 Постановления от 19 декабря 2003 года №23).

ЕСЛИ АДМИНИСТРАЦИЯ СОГЛАСИЛАСЬ ПОВЫСИТЬ СТОИМОСТЬ

Стороны подписывают соглашение. Порядок, сумма и сроки оплаты определяются сторонами. Обычно в таком соглашении указывается следующая информация:

• название муниципального образования, ФИО главы, реквизиты решения и устава;
• ФИО, паспортные данные, адрес проживания собственника;
• основание для заключения договора: соглашение сторон, невыполнение требования о сносе;
• адрес выкупаемой квартиры, площадь, количество комнат. Сведения о зарегистрированных гражданах;
• реквизиты решения, на основании которого дом признан аварийным;
• размер выкупной цены;
• срок уплаты выкупной цены собственнику;
• срок освобождения выкупаемой квартиры владельцем;
• дата составления соглашения, подписи сторон.

Соглашение составляется в трех экземплярах. По одному остается у каждой стороны, третий передается в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Для заключения соглашения собственник должен предоставить паспорт, выписку из ЕГРН, поэтажный план, техпаспорт, заключение о признании дома аварийным, правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, мены, дарения, ренты или свидетельство о наследстве.

В срок, установленный соглашением, владельцу аварийного жилья перечисляется компенсация. Деньги обычно переводят на банковский счет, наличные не выдаются.

ЕСЛИ АДМИНИСТРАЦИЯ НЕ СОГЛАСИЛАСЬ

ПОВЫСИТЬ ВЫКУПНУЮ СТОИМОСТЬ

В этих случаях Центры защиты прав граждан рекомендуют гражданам вооружиться отчетом независимого оценщика и обратиться в суд с иском к администрации с требованиями о взыскании выкупной цены жилого помещения в том размере, который определен независимым оценщиком.

Так, жительница Свердловской области, обратившись в екатеринбургский Центр с таким вопросом, последовала рекомендации специалистов и произвела оценку изымаемого жилья у независимого эксперта. Разница оказалась колоссальной! Администрация намеревалась выкупить трехкомнатную квартиру площадью 58 кв. метров за 632 тысячи 804 рубля. Независимая экспертиза оценила стоимость выкупаемого жилья в 1 млн 521 тысячу рублей!

Специалистом Центра был подготовлен иск с требованием о взыскании с администрации выкупной цены жилого помещения в размере 1 млн 521 тысяча рублей. Сейчас дело рассматривается в суде.

ЕСЛИ ЧИНОВНИКИ НЕ ИСПОЛНЯЮТ РЕШЕНИЕ СУДА ПО ОТСЕЛЕНИЮ ИЛИ ВЫПЛАТЕ КОМПЕНСАЦИИ

Тут речь о том, как наказать рублем чиновников, если по истечении сроков расселения вас не переселили. То есть не предоставили нового жилого благоустроенного помещения взамен непригодного. А вы закрепили свое право на предоставление жилого помещения или выплату денег через суд.

Согласно законодательству, ответчик обязан исполнить решение суда в разумные сроки. Однако российским законодательством не определено понятие, какой срок считается разумным: месяц, полгода, год или пятилетка.

По каждому судебному делу такой срок определяет суд, оценивая целый ряд обстоятельств: сложность спора, действия ответчика, направленные на исполнение решения суда, эффективность действий органов, организаций или должностных лиц, на которых возложены обязанности по исполнению судебных актов. Кроме того, суд принимает во внимание общую продолжительность неисполнения решения.

Согласно п. 55 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29 марта 2016 года №11, при исчислении общей продолжительности срока исполнения судебного акта учитывается период со дня поступления исполнительного листа приставу до момента окончания производства по исполнению судебного акта.

По жилищным спорам судебная практика сложилась так, что разумным считается срок исполнения решения не более ОДНОГО ГОДА. Если прошло больше времени, это основание обратиться за компенсацией.

За нарушение срока от ответчика можно потребовать компенсацию.

Такое право истца прописано в Федеральном законе от 30 апреля 2010 года №68-ФЗ «О компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок».

Для этого нужно подать в суд административное исковое заявление о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Иски нужно подавать не ранее шести месяцев с момента окончания срока, установленного законом для исполнения судебного акта, а также не позднее шести месяцев со дня окончания исполнительного производства (ч. 4 ст.

250 КАС РФ).

Размер компенсации определяет суд исходя из продолжительности нарушения и значимости его последствий для заявителя, а также с учетом принципов разумности, справедливости и судебной практики.

Можно также ссылаться на ст. 36 Федерального закона от 2 октября 2007 года №229-ФЗ, согласно которой решение суда должно быть исполнено судебным приставом-исполнителем в двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства.

Если вы считаете, что приставы не принимают никаких мер для исполнения ответчиком решения суда, то нужно жаловаться руководителю отдела судебных приставов, который ведет исполнительное производство по вашему делу. Приставы обязаны отреагировать на жалобу в течение 30 рабочих дней со дня обращения.

На бездействие приставов можно также пожаловаться в прокуратуру.

Срок рассмотрения заявления – 30 дней. В случае выявления нарушений прокурор вынесет представление об их устранении и привлечении к дисциплинарной ответственности судебного пристава.

Оценка стоимости аварийного жилья для переселения

Если жильё получает статус аварийного, собственник имеет право на переселение в благоустроенную квартиру в другом доме. Новая недвижимость должна иметь аналогичные или улучшенные условия для проживания. Но что делать, если предложенный вариант не кажется жильцу равноценной заменой – к примеру, квартира находится в удалённом районе, уступает прежней по площади или по каким-то другим характеристикам? Тогда собственнику предлагается второй вариант – получить денежную компенсацию за аварийную недвижимость.

Сумму возмещения рассчитывает специальная комиссия после проведения экспертизы. Собственник заинтересован оценить недвижимость подороже, в то время как государственные или муниципальные власти, наоборот, нередко занижают выкупную цену. Если владельца не устраивает сумма возмещения, он имеет право заказать независимую оценку стоимости аварийного жилья.

Процесс выкупа аварийного жилья

1. Присвоение недвижимости статуса аварийного. Недвижимость признаётся аварийной по заключению межведомственной комиссии. Инициировать проведение экспертизы могут сами жильцы, подав соответствующее заявление в администрацию города.
2. Собственники дома получают письменное уведомление о признании здания аварийным с предложением обеспечить его снос. Если земля изымается для нужд муниципалитета, вопросами сноса занимаются муниципальные службы.
3. Проведение экспертизы для установления рыночной стоимости объекта недвижимости. Если стороны не могут прийти к соглашению относительно суммы возмещения, прибегают к услугам независимых экспертов;
4. Согласование проекта соглашения. Собственник получает проект соглашения, в котором предлагается сумма компенсации или возможность получения другого жилья. Он выбирает подходящий вариант и предоставляет администрации письменный ответ;
5. Подписание соглашения по согласованию сторон. В документе оговаривается не только сумма компенсации, но также порядок и сроки выплаты. Форма документа может устанавливаться муниципалитетом.
6. В установленный соглашением срок бывшему собственнику аварийной недвижимости перечисляется денежное возмещение.

Если владелец жилья не согласен с суммой возмещения, названной в проекте соглашения, у него есть право оспорить её в судебном порядке. Предварительно ему следует провести независимую оценку рыночной стоимости. Отчёт по результатам исследования предоставляется в суд вместе с другими необходимыми документами.

Работу экспертной комиссии и судебные расходы будет оплачивать после решения суда проигравшая сторона.

Процесс оценки жилья для переселения

С каждым годом растёт количество собственников жилья, заказывающих независимую оценку стоимости аварийного жилья и инициирующих судебные процессы для оспаривания суммы возмещения, которую предлагает государство.

Оценить рыночную стоимость жилплощади, имеющей статус аварийной, – непростая задача. Основные нюансы, которые следует учесть при расчетах:

• Рыночную стоимость объекта недвижимости нельзя рассчитывать исходя из его текущего (аварийного) состояния – в таких условиях она будет несправедливо занижена. Для точной оценки грамотный эксперт сравнивает жильё в строении, признанном непригодным для проживания, с другой недвижимостью с равнозначной площадью и похожими техническими характеристиками.
• Чтобы расчетная стоимость была максимально точной и справедливой, оценщик должен учитывать многие критерии жилья. Основные среди них – характеристики жилплощади (площадь, год постройки и материал конструкции, планировка и др.); состояние инженерных коммуникаций; особенности района (экологическая обстановка, престижность, наличие транспортных магистралей и др.); степень развития инфраструктуры (наличие детских садов, школ, магазинов, поликлиники, рынков и др.).
• Рыночная стоимость объекта недвижимости, как правило, существенно меньше, чем сумма возмещения. Это связано с тем, что к ней должны быть добавлены затраты собственника, связанные с переездом в другое жильё, арендой транспорта, оформлением правоустанавливающих документов и т.д. Собственнику следует собирать все квитанции, подтверждающие расходы, чтобы потом иметь возможность их возместить.

Получит ли собственник положенную сумму компенсации, или будет вынужден понести значительные материальные потери – это зависит от профессионализма оценщика. Чем опытнее оценщик, тем точнее оказываются расчёты и тем меньше расхождение между результатами оценки и реальным положением дел. Как показывает практический опыт, грамотная оценка аварийного жилья позволяет во многих случаях существенно увеличить сумму компенсации.

Опытные оценщики ГК Платинум проведут независимую оценку стоимости аварийного жилья. Оценщики учтут все характеристики конкретного жилья и здания в целом, а также иные факторы, оказывающие прямое или косвенное влияние на формирование цены объекта недвижимости.

Преимущества оценки от ГК Платинум:

• Наличие штата оценщиков из более 20 человек, состоящих в СРО, обладающих профильным образованием и подтверждённой квалификацией;
• Профессиональная ответственность работников компании застрахована по договору страхования;
• Сотрудничество с заказчиком осуществляется по договору, обеспечивающему правовые и финансовые гарантии;
• Выгодные цены на услуги, прозрачное ценообразование;
• Удобный формат работы. Оценка недвижимости может осуществляться как очно, с выездом специалиста на объект, так и дистанционно, путем анализа предоставленных документов;
• По результатам оценки оформляются отчетные документы. Они изготавливаются в строгом соответствии с ФСО и могут быть использованы в судебном процессе.

Если вы являетесь владельцем аварийной недвижимости в Москве и Московской области и предполагаете, что компенсация за него сильно занижена, лучший выход – обращение к нам. Получить консультацию, оставить заявку на услугу можно по телефону, электронной почте или с помощью онлайн-чата на сайте.

Оценка стоимости аварийного жилья для переселения

Если жильё получает статус аварийного, собственник имеет право на переселение в благоустроенную квартиру в другом доме. Новая недвижимость должна иметь аналогичные или улучшенные условия для проживания. Но что делать, если предложенный вариант не кажется жильцу равноценной заменой – к примеру, квартира находится в удалённом районе, уступает прежней по площади или по каким-то другим характеристикам? Тогда собственнику предлагается второй вариант – получить денежную компенсацию за аварийную недвижимость. Сумму возмещения рассчитывает специальная комиссия после проведения экспертизы.

Собственник заинтересован оценить недвижимость подороже, в то время как государственные или муниципальные власти, наоборот, нередко занижают выкупную цену. Если владельца не устраивает сумма возмещения, он имеет право заказать независимую оценку стоимости аварийного жилья.

Процесс выкупа аварийного жилья

1. Присвоение недвижимости статуса аварийного. Недвижимость признаётся аварийной по заключению межведомственной комиссии. Инициировать проведение экспертизы могут сами жильцы, подав соответствующее заявление в администрацию города.
2. Собственники дома получают письменное уведомление о признании здания аварийным с предложением обеспечить его снос. Если земля изымается для нужд муниципалитета, вопросами сноса занимаются муниципальные службы.
3. Проведение экспертизы для установления рыночной стоимости объекта недвижимости. Если стороны не могут прийти к соглашению относительно суммы возмещения, прибегают к услугам независимых экспертов;
4. Согласование проекта соглашения. Собственник получает проект соглашения, в котором предлагается сумма компенсации или возможность получения другого жилья. Он выбирает подходящий вариант и предоставляет администрации письменный ответ;
5. Подписание соглашения по согласованию сторон. В документе оговаривается не только сумма компенсации, но также порядок и сроки выплаты. Форма документа может устанавливаться муниципалитетом.
6. В установленный соглашением срок бывшему собственнику аварийной недвижимости перечисляется денежное возмещение.

Если владелец жилья не согласен с суммой возмещения, названной в проекте соглашения, у него есть право оспорить её в судебном порядке. Предварительно ему следует провести независимую оценку рыночной стоимости. Отчёт по результатам исследования предоставляется в суд вместе с другими необходимыми документами.

Работу экспертной комиссии и судебные расходы будет оплачивать после решения суда проигравшая сторона.

Процесс оценки жилья для переселения

С каждым годом растёт количество собственников жилья, заказывающих независимую оценку стоимости аварийного жилья и инициирующих судебные процессы для оспаривания суммы возмещения, которую предлагает государство.

Оценить рыночную стоимость жилплощади, имеющей статус аварийной, – непростая задача. Основные нюансы, которые следует учесть при расчетах:

• Рыночную стоимость объекта недвижимости нельзя рассчитывать исходя из его текущего (аварийного) состояния – в таких условиях она будет несправедливо занижена. Для точной оценки грамотный эксперт сравнивает жильё в строении, признанном непригодным для проживания, с другой недвижимостью с равнозначной площадью и похожими техническими характеристиками.
• Чтобы расчетная стоимость была максимально точной и справедливой, оценщик должен учитывать многие критерии жилья. Основные среди них – характеристики жилплощади (площадь, год постройки и материал конструкции, планировка и др.); состояние инженерных коммуникаций; особенности района (экологическая обстановка, престижность, наличие транспортных магистралей и др.); степень развития инфраструктуры (наличие детских садов, школ, магазинов, поликлиники, рынков и др.).
• Рыночная стоимость объекта недвижимости, как правило, существенно меньше, чем сумма возмещения. Это связано с тем, что к ней должны быть добавлены затраты собственника, связанные с переездом в другое жильё, арендой транспорта, оформлением правоустанавливающих документов и т.д. Собственнику следует собирать все квитанции, подтверждающие расходы, чтобы потом иметь возможность их возместить.

Получит ли собственник положенную сумму компенсации, или будет вынужден понести значительные материальные потери – это зависит от профессионализма оценщика. Чем опытнее оценщик, тем точнее оказываются расчёты и тем меньше расхождение между результатами оценки и реальным положением дел. Как показывает практический опыт, грамотная оценка аварийного жилья позволяет во многих случаях существенно увеличить сумму компенсации.

Опытные оценщики ГК Платинум проведут независимую оценку стоимости аварийного жилья. Оценщики учтут все характеристики конкретного жилья и здания в целом, а также иные факторы, оказывающие прямое или косвенное влияние на формирование цены объекта недвижимости.

Преимущества оценки от ГК Платинум:

• Наличие штата оценщиков из более 20 человек, состоящих в СРО, обладающих профильным образованием и подтверждённой квалификацией;
• Профессиональная ответственность работников компании застрахована по договору страхования;
• Сотрудничество с заказчиком осуществляется по договору, обеспечивающему правовые и финансовые гарантии;
• Выгодные цены на услуги, прозрачное ценообразование;
• Удобный формат работы. Оценка недвижимости может осуществляться как очно, с выездом специалиста на объект, так и дистанционно, путем анализа предоставленных документов;
• По результатам оценки оформляются отчетные документы. Они изготавливаются в строгом соответствии с ФСО и могут быть использованы в судебном процессе.

Если вы являетесь владельцем аварийной недвижимости в Екатеринбурге и Свердловской области и предполагаете, что компенсация за него сильно занижена, лучший выход – обращение к нам. Получить консультацию, оставить заявку на услугу можно по телефону, электронной почте или с помощью онлайн-чата на сайте.

Что делать, когда за аварийное жилье предлагают слишком маленькую компенсацию?

Дом давно признали аварийным, он есть на reformagkh.ru, и мы ждем очереди на переселение. Но недавно всем жильцам стали предлагать компенсацию вместо жилья: говорят, что нет денег строить новый дом. Предлагают по 40 000 ₽ за 1 м².

Это очень дешево — даже однушку не купить.

У меня двушка площадью 37,8 м². Я единственный собственник, прописан в ней тоже один. Соседей вызывали в администрацию и предлагали деньги.

Тем, кто отказывался, говорили, что вычеркнут из какого-то списка.

Подскажите, как действовать в этой ситуации?

По части 4 статьи 15 жилищного кодекса все квартиры в аварийном доме считаются непригодными для жизни. Поэтому жильцов расселяют, а дом сносят. Но чтобы людям было где жить, им дают в собственность новую недвижимость или компенсируют стоимость старой.

Либо жильцы аварийного дома могут сами купить другую квартиру, а государство вернет часть потраченных денег.

Если ваш дом включили в адресную программу по переселению граждан, значит, его признали аварийным до 1 января 2017 года. В этом случае вы можете выбрать, получить новое жилье или деньги.

Скидка 50% на курсы Учебника
Подписчикам Tinkoff Pro — наши курсы про деньги и жизнь со скидкой. И повышенный кэшбэк

Как дом признают аварийным

По закону все собственники квартир в многоквартирном доме совместно владеют и обязаны содержать по установленным правилам общедомовое имущество: несущие стены, чердак, подвал, земельный участок. Когда дом становится аварийным и опасным для проживания, собственники обязаны сами его отремонтировать или снести.

Как собственники следят за общедомовым имуществом, контролирует орган местной власти — комиссия по оценке жилых помещений местной администрации или управление по строительству. Именно этот орган вправе признать многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. И выставить такое требование собственникам.

Перечень аварийных домов составляют по критериям из постановления правительства. Например, дом обяжут снести, если у него есть крен, он может обрушиться или несущие конструкции износились.

Если собственники сами не снесут или не отремонтируют дом в срок, орган власти вправе изъять участок под ним и выкупить все помещения. Это нужно, чтобы люди не жили в небезопасном здании.

Конечно, владельцам квартир сложно самостоятельно снести дом, и эту обязанность берет на себя муниципалитет. Он за свой счет оценивает жилые и нежилые помещения и стоимость доли каждого собственника в праве на участок под домом. Затем рассылает владельцам извещения с отчетом об оценке и проектом соглашения об изъятии недвижимости по установленной стоимости.

Собственники могут согласиться с предложенной суммой или обжаловать ее.

Кому положено жилье, а кому — деньги

Верховный суд отвечает на этот вопрос так:

1. если аварийный дом нужно снести, но он не включен в адресную программу по переселению граждан из такого жилья, у собственников просто выкупают старую недвижимость. То есть они могут получить только компенсацию;
2. если дом признали аварийным и включили в адресную программу по переселению, собственники вправе потребовать выкупную цену за изымаемую квартиру либо другое жилье. При этом новую недвижимость можно сразу получить в собственность или выкупить с зачетом суммы компенсации в стоимость.

Программа по переселению из аварийных домов финансируется из федерального и региональных бюджетов и реализуется в 2019—2025 годах. Но жильцы домов, которые признали аварийными после 1 января 2017 года, в нее не включены. Значит, им положена только компенсация.

Список субъектов, где приняты региональные программы, есть на reformagkh.ru. А список аварийных домов, жильцов которых надо расселить, формируют органы местного самоуправления. Судя по вашему вопросу, ваш дом есть в этом списке, но на всякий случай вы можете зайти на сайт и проверить.

Муниципалитет заключает с собственниками соглашения об изъятии недвижимости и расселяет аварийный дом. Потом администрация сносит дом за свой счет и забирает участок в собственность.

События будут развиваться так:

1. Собственники, которые хотят получить новое жилье взамен аварийного, должны в указанный в извещении срок обратиться в администрацию и заключить соглашение. За ними зарегистрируют право собственности на новую квартиру и переселят.
2. Жильцы, которые выберут компенсацию, тоже должны прийти в указанный срок в администрацию, заключить соглашение о выкупе своей недвижимости и, если нужно, согласовать ее цену. Например, представить свой отчет о стоимости. Их выселят и дадут деньги.
3. Тех, кто не согласен ни на один вариант, принудят к изъятию имущества через суд. Сделать это администрация сможет через три месяца после того дня, когда собственник должен был ответить на извещение с проектом соглашения об изъятии имущества. Что именно получит владелец — компенсацию или жилье, — решит суд.

Как считают компенсацию

Стоимость аварийных квартир по заказу муниципалитета определяют оценочные компании. Если собственник не согласен с оценкой, он может заказать собственную и передать результаты муниципалитету или обратиться в суд. А если стороны не могут договориться о цене, в любом случае придется судиться.

• из рыночной стоимости жилого помещения;
• рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе земельного участка;
• сумм за невыполненный капитальный ремонт дома.

Еще в эту сумму входят все расходы собственника на переезд. Например, на аренду временного жилья, услуги грузотакси, комиссию риелтора за поиск новой квартиры, госпошлину за регистрацию права собственности.

Так, житель Томска потребовал от администрации города изъять его семикомнатную квартиру в аварийном доме и выплатить компенсацию — 2 599 000 ₽. Такую сумму мужчине насчитала оценочная компания, услуги которой он оплатил сам. Администрация предлагала ему только 1 314 121 ₽. И даже эту сумму не выплатила, потому что долго не могла уведомить всех собственников о сносе.

Дело № 2-110-2022

Суд назначил экспертизу, чтобы оценить рыночную стоимость изымаемой квартиры. Та подтвердила, что сумма компенсации действительно 2 599 000 ₽ и складывается:

1. из стоимости квартиры — 826 000 ₽;
2. стоимости доли истца в общем имуществе многоквартирного дома — 637 000 ₽;
3. компенсации за невыполненный капитальный ремонт дома — 1 070 000 ₽;
4. потенциальных убытков из-за переезда — 67 000 ₽.

В итоге суд согласился с оценкой эксперта и обязал администрацию изъять квартиру истца и выплатить ему 2 599 000 ₽, компенсировать судебные расходы — 300 ₽ за госпошлину, а еще оплатить судебную экспертизу — 15 000 ₽.

Для собственников, которые приобрели квартиру уже после того, как дом признали аварийным, выкупная цена не может быть выше цены при покупке. Это правило не распространяется на наследников жилья и тех, кто купил аварийную недвижимость до 28 декабря 2019 года.

Вот пример из судебной практики. Департамент муниципального имущества Нефтеюганска обратился в суд и потребовал изъять у жительницы аварийного дома квартиру и участок под ней. Взамен ей предложили компенсацию — 1 250 000 ₽. Дом включили в региональную программу переселения.

Дело № 86RSO№-18

Квартиру площадью 30,8 м² оценили в 2 921 720 ₽. Но женщина купила ее после того, как дом признали аварийным, поэтому размер компенсации равнялся стоимости квартиры при покупке. В ответ она потребовала, чтобы ей предоставили жилье, за которое не надо доплачивать.

Департамент отказал: замена возможна, если собственник не хочет получать компенсацию и ему выдают жилье такой же стоимости, как изымаемое. Но новое жилье дороже квартиры истицы, и равноценных вариантов нет. Поэтому женщине можно зачесть компенсацию в стоимость новой квартиры, а за остальную часть придется доплатить.

Суд разобрался в споре. Женщина купила квартиру до того, как приняли поправки в статью 32 жилищного кодекса, а дом включили в региональную программу по расселению аварийного жилья. Значит, она может на выбор получить:

1. компенсацию в размере рыночной цены недвижимости — 2 921 720 ₽;
2. другое жилье взамен изымаемого или выкупить его.

Она решила получить жилье без доплаты. Такой вариант не прописан в программе переселения, но суд учел, что женщина — пенсионерка, поэтому ее нельзя обязать доплачивать за новое жилье.

Аварийное жилье и участок под ним решили изъять, а женщине дать без доплаты другую благоустроенную квартиру площадью 30,8 м².