Нужны ли все собственники квартиры для продажи

Продажа квартиры – это непросто, но паниковать не стоит. Большое дело становится проще, если разложить его на этапы и действовать пошагово. Это как с рецептом сложного блюда.

Следуйте нашему «рецепту», чтобы продать квартиру быстро. Bon appetit!

• Собираем документы
• Проводим оценку квартиры
• Готовим квартиру к продаже
• Размещаем объявление о продаже жилья
• Организуем показ квартиры
• Заключаем предварительный договор и договор аванса
• Заключаем договор купли-продажи
• Передаем документы в Росреестр
• Получаем деньги за квартиру
• Передаем квартиру новому собственнику

Сделки с недвижимостью – сложная процедура. А из-за того, что большинство продает жилье всего 1-2 раза в жизни и рискует крупными суммами, это кажется большой проблемой, даже браться за которую страшно.

В этой статье мы разложим мероприятие под названием «как продать квартиру» на понятные этапы. Двигаясь по инструкции, вам будет легче приблизиться к цели.

Собираем документы

В тайм-менеджменте есть выражение «съесть лягушку с утра». Оно означает, что если пораньше сделать важное и неприятное дело, то остаток дня пройдет налегке.

И если вас интересует, как быстро продать квартиру, придется «съесть лягушку» с документами. Никто не любит бюрократию, поэтому лучше сразу понять, с чем вам придется столкнуться. А потом заниматься более приятными вещами.

Список документов зависит от того, кто собственник жилья.

• Самый простой вариант, если владелец один , ему больше 18 лет и он не состоит в браке. А покупатель оплачивает всю стоимость сам, без помощи банка.

Тогда для Росреестра (чтобы официально передать квартиру от одного владельца другому) понадобится паспорт собственника и договор купли-продажи (далее будем сокращать до ДКП).

Важно: скорее всего, покупателя будут интересовать некоторые факты вашей биографии, которые тоже придется подтвердить документально. Возможно, придется доказывать, что вы находитесь в своем уме и осознаете факт совершения сделки, что квартира принадлежит именно вам, что задолженностей по «коммуналке» и капремонту нет и тому подобное. Это нормально, ведь покупателю нужно обезопасить себя.

• Сложнее, если жилье находится в общей собственности.

Если жилье находится в совместной собственности (когда долей нет, жильем пользуются и распоряжаются сообща), то к ДКП нужно приложить согласие на сделку.

А если в долевой (например, когда кому-то может достаться по 1/4 доли, а кому-то – 1/2), то для сделки нужно обеспечить присутствие всех дольщиков или их представителей с доверенностями. В этом случае ДКП нужно заключать через нотариуса.

• Если среди собственников есть несовершеннолетний, придется подумать, какое жилье вы предоставите ему в качестве альтернативы, чтобы оно было не меньше и не хуже.

Дети до 14 лет не участвуют в сделке, а от 14 до 18 – участвуют, но с письменного согласия законных представителей. Также в обоих случаях нужно взять согласие на продажу у органов опеки.

Важно: если ребенок полностью эмансипирован, согласие родителей или органов опеки не понадобится, но придется документально доказать полную дееспособность ребенка для ДКП.

Также из документов понадобятся:

• свидетельство о рождении или паспорт ребенка;
• паспорт представителя;
• документ, который подтверждает полномочия представителя: удостоверение опекуна, свидетельство об усыновлении или свидетельство о рождении.

Имейте в виду, что сотрудники органов опеки могут проверить сделку. Например, запросить документы на новое жилье или провести беседу.

• Для тех, кто приобрел квартиру в браке, возможны два варианта, которые зависят от наличия брачного контракта.

Если контракт есть и в нем прописано, что собственником является только один из супругов, ничего дополнительно не нужно. Но если контракта нет, значит, имущество является общей совместной собственностью. Тогда перед продажей нужно получить согласие второго супруга – в письменном варианте и нотариально заверенное.

• Если покупатель приобретает жилье в ипотеку, появляется третье лицо – банк, у которого есть свои требования документам.

В разных организациях они отличаются, но обычно требуются: расписка о получении задатка/аванса; предварительный ДКП; выписка из домовой книги о том, что в квартире нет зарегистрированных жильцов; технический паспорт БТИ; справка о том, что долгов по «коммуналке» нет.

При оформлении ипотеки в Совкомбанке менеджеры подробно рассказывают, какие документы нужно предоставить, и консультируют клиентов на всех этапах сделки.

Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.

Проводим оценку квартиры

Чтобы самостоятельно оценить имущество и установить рыночную цену, поищите объявления о квартирах в вашем районе, в похожем доме и с аналогичной планировкой. Это позволит определить среднюю стоимость.

Также вам нужно оценить жилье на наличие факторов, из-за которых цена может меняться. Это:

• район;
• инфраструктура вокруг;
• благоустроенность подъезда, двора;
• наличие рядом парковки, детской площадки, школы;
• близость к остановкам общественного транспорта и метро;
• наличие транспортных развязок и количество пробок;
• тип дома, год его постройки;
• метраж и перепланировка;
• ремонт и состояние квартиры;
• наличие мебели.

Итак, вы знаете среднюю цену и понимаете привлекательность своего жилья. Теперь вам нужно понять, как быстро вы хотите его продать.

Если быстрее, то снизьте цену. А если не торопитесь и хотите выручить больше – увеличьте. Но имейте в виду, что с завышенной ценой есть риск не дождаться своего покупателя.

Поэтому в любом случае ставьте адекватную и обоснованную сумму.

Еще один вариант – обратиться к оценщику. Он проведет более серьезный анализ и учтет даже инфляцию, амортизацию и ваши вложения в жилье.

Такая стоимость будет объективной и пригодится тем, кто захочет купить вашу квартиру в ипотеку. Однако за услуги оценщика придется заплатить.

Готовим квартиру к продаже

Предподготовка – важный пункт, которым многие пренебрегают, но именно он позволяет продать квартиру выгоднее при небольших затратах.

Дело в том, что первое впечатление сильно влияет на конечное решение покупателя. Если в доме он может представить себя, красивый ремонт и жизнь без хлопот, это сподвигнет его к покупке. Поэтому ваша задача – представить все в лучшем свете.

Действуйте по инструкции.

Позаботьтесь о том, чтобы передать помещение новым владельцам без лишнего хлама. Вывезите старую мебель, снимите шторы, освободите балкон и выкиньте мусор.

Согласитесь, куда приятнее заезжать в свободное пространство и придумывать, как его обустроить, а не ломать голову над тем, как избавиться от вещей прошлых хозяев.

Возможно, вам жалко расставаться с чем-то, поэтому вы хотите оставить все на новых жильцов – пусть разбираются сами! В этом случае лучше прямо поинтересоваться у них: точно ли им нужна ваша шведская стенка или коллекция банок? Если да, оставляйте.

Если нет, пристройте тому, кому это нужно; выставите на «Авито» или безжалостно выбросьте.

Если у вас течет кран, сломался косяк или отвалилась дверная ручка, исправьте это своими силами. Такие доработки не требуют больших затрат, зато позволяют избежать лишних вопросов и недовольств по поводу квартиры.

Заметьте, мы не говорим о косметическом ремонте. Делать его и вкладывать большие суммы не стоит – у всех разный вкус, и то, что нравится вам, может не понравиться другим людям. Переплачивать за ваши труды они не захотят, приятнее сэкономить на покупке и сделать ремонт самим.

Но если состояние квартиры совсем плохое, а продать ее хочется подороже, сделайте простой ремонт без изысков. Например, приклейте однотонные обои, покрасьте батареи. Либо просто снимите все и продавайте помещение в черновом варианте.

Тогда преимуществом станет то, что оно выглядит как чистый лист для нового ремонта.

Уберитесь, чтобы находиться в доме было приятно. В идеале уберите все следы пребывания: выветрите запахи сигарет и животных, начистите сантехнику до блеска, вымойте зеркала и окна.

Если у вас неопрятный подъезд, а до капремонта далеко, постарайтесь освежить его своими силами.

Обычно покупателям важна обстановка вокруг, чтобы возвращаться в дом было приятно.

Поэтому, если у вас есть на это ресурсы, побелите и покрасьте стены, закрасьте надписи, хотя бы просто вымойте полы. Пусть дорога до вашего гнездышка оставляет положительные эмоции и желание переехать как можно скорее.

Если купить стройматериалы сразу не позволяет бюджет, разделите сумму покупки на части и отдавайте постепенно без переплаты. Удобнее всего сделать это с рассрочкой на Халве.

Карта «Халва» — универсальный финансовый инструмент. Используйте свои средства, получайте кешбэк с покупок до 10% и доход на остаток собственных средств по карте до 15%, а также открывайте вклады под выгодный процент. Вы можете взять заемные средства и потратить их на покупки в рассрочку до 24 месяцев.

Оформите Халву в пару кликов, и курьер привезет ее вам!

Размещаем объявление о продаже жилья

Когда квартира готова, нужно искать потенциальных покупателей. Размещать объявления придется самим, ведь мы ищем способы, как продать квартиру без риелтора. Для хорошей рекламы нам понадобятся: четкие фото, внятный текст и размещение на площадках, которые пользуются спросом.

Пара рандомных кадров, сделанных абы как, не подойдет. Ваша задача – показать помещение, как вживую, и сделать это красиво. Высший пилотаж – снять не только фото, но и видео.

Итак, как правильно сфотографировать квартиру для продажи:

• уберите все лишнее из кадра (людей, животных, бардак), в идеале комнаты должны выглядеть, как в гостинице;
• добавьте уютных деталей: цветы, фрукты в вазе, свечи;
• поймайте дневное время с хорошим освещением (искусственное освещение искажает цвета);
• берите такие кадры, чтобы комнату можно было показать в полном объеме; можно сделать панорамное фото;
• большие помещения фотографируйте горизонтально, маленькие – вертикально;
• сфотографируйте все: балкон, кладовку, вид из окна, подъезд, двор – вдруг кто-то захочет совершить сделку дистанционно;
• если есть красивые детали интерьера, уделите им внимание и сфотографируйте ближе;
• не заваливайте горизонт;
• постарайтесь сделать фото на хорошую камеру;
• при необходимости скорректируйте баланс яркости (сделайте фото ярче, уберите желтизну), но не играйте с фильтрами и фотошопом.

Если действовать по этим правилам, хорошие кадры можно сделать самому, не прибегая к помощи агентств. Помните, что объявления с фото набирают больше просмотров, а с качественными фото – больше покупателей. Обязательно добавьте планировку квартиры – хотя бы схематичную.

Напишите небольшой емкий текст. Пишите просто, но без жаргонизмов. Не используйте расплывчатые формулировки, лучше добавьте конкретики.

Например: до автобусной остановки идти 5 минут пешком, ближайший детский сад находится напротив дома в 2 минутах ходьбы, в квартире свежий ремонт: новые окна, двери, обои, линолеум.

Используйте все доступные площадки, которые пользуются спросом. Например, ЦИАН, « Авито » . Выложите объявление в социальных сетях, расскажите о продаже друзьям, распечатайте листовки и разместите их на информационных стендах в округе. Чем больше людей узнает о продаже, тем лучше.

Организуем показ квартиры

Показ – это как собеседование с покупателем: важно оставить хорошее впечатление.

Сделайте уборку, приобретите бахилы, чтобы сохранить чистоту, если покупатели будут ходить в обуви.

Подумайте, о чем будете говорить с гостями: как будете отвечать на неудобные вопросы и о каких преимуществах расскажете.

Постарайтесь оказать индивидуальный подход к каждому. Семейным расскажите про детские сады и площадки, молодежи – про парки и заведения, людям повзрослее – про места для прогулок и магазины.

Заключаем предварительный договор и договор аванса

Когда между покупателем и продавцом случается мэтч: первый говорит, что хочет купить именно эту квартиру, а второй, что продаст ее именно этому человеку, – это здорово.

Но когда дело касается такой серьезной покупки, как квартира, простыми обещаниями не обойтись. Чтобы зафиксировать договоренности и не потерять во времени и деньгах, дают задаток, аванс или составляют предварительный договор купли-продажи.

Предварительный ДКП – это такой документ, в котором указано, что в будущем обязательно будет составлен основной ДКП. Он часто бывает нужен банкам при оформлении ипотеки.

Он защищает обе стороны, и если кто-то вдруг передумает, то другая сторона сможет добиться заключения основного ДКП через суд.

Задаток или аванс – это часть стоимости квартиры, которая выступает в роли гарантии, что стороны сдержат слово.

Если покупка совершается, покупателю просто нужно доплатить остаток.

• аванс возвращается покупателю,
• задаток либо остается у продавца (если сделку сорвал покупатель), либо возвращается покупателю в двойном размере (если сделку сорвал продавец).

Все эти условия прописываются в предварительном договоре.

Заменой предварительного ДКП может стать авансовое соглашение. Это более мягкое соглашение, которое в случае срыва сделки не обязывает обращаться в суд, а позволяет расстаться полюбовно и просто вернуть деньги.

Заключаем договор купли-продажи

Самая важная часть сделки. Для подписания продавцу нужно иметь на руках все необходимые документы и предварительный договор или авансовое соглашение.

Очень важно не допустить ошибок в договоре, чтобы потом сделку не признали недействительной. Для этого лучше всего обратиться за помощью к юристу.

В договоре должны быть прописаны:

• относительно чего договор составляется – адрес квартиры, кадастровый номер, площадь, этаж, количество комнат и даже ее состояние;
• стоимость;
• срок и способ оплаты;
• данные обеих сторон;
• данные о правах продавца на предмет договора;
• срок и порядок передачи;
• отсутствие или наличие обременений;
• разрешение супруга, органов опеки и т. д.;
• отсутствие зарегистрированных людей и собственников;
• обязанность продавца передать квартиру, а покупателя – принять и заплатить за нее;
• ответственность за нарушение условий договора;
• дата и место подписания;
• подписи сторон;
• и другие условия, необходимые для конкретного случая.

Передаем документы в Росреестр

После того как сделку закрепили договором, нужно передать жилье новому владельцу. Для этого нужно обратиться в МФЦ или Росреестр и зарегистрировать право собственности.

Проходит все так:

1. вы оставляете заявление о госрегистрации;
2. оплачиваете госпошлину в 2 тысячи рублей (обычно это делает не продавец, а покупатель);
3. получаете расписку с датой окончания регистрации, обычно это 7 (для МФЦ) или 9 (для Росреестра) рабочих дней;
4. приходите, когда вам сказали, и получаете выписку о том, что у вашего дома теперь новый владелец.

Если сделка проходит с участием нотариуса или банка, они могут самостоятельно отправить электронное заявление в Росреестр. Подробности лучше уточнить на месте.

Получаем деньги за квартиру

Ответственный момент, ради которого все и затевалось. Все должно произойти безопасно и честно.

Передать деньги от покупателя к продавцу можно разными способами.

• Наличными. Это быстро, без дополнительных комиссий, но не очень надежно. Лучше всего пересчитывать банкноты не самостоятельно, а принести их в банк. Тогда кассир самостоятельно проверит купюры на подлинность, пересчитает их и сразу зачислит на счет.

• Аккредитивный счет. Стоит порядка 2 тысяч рублей. Это отдельный вид банковского счета, который работает так. Покупатель совершает на него перевод. Но продавец может снять деньги только после выполнения определенного условия – регистрации ДКП. Если условие не состоялось, покупатель забирает деньги. Это позволяет обезопасить обе стороны.
• Банковская ячейка. Стоит до 200 рублей в день. Выступает в роли промежуточного хранителя денег, почти как аккредитивный счет. Работает так. Покупатель приносит наличные, банковский работник пересчитывает сумму и кладет ее в арендованную ячейку. Тут же оговаривается условие, по которому продавец сможет забрать деньги. Например, после предъявления ДКП и выписки из ЕГРН.

Если сделка проводилась через нотариуса, можно передать деньги через депозит нотариуса.

Передаем квартиру новому собственнику

Акт приема-передачи – заключительный документ большого дела. Он окончательно подтверждает, что продавец передал квартиру, а покупатель ее принял и возражений не имеет. В нем нужно указать:

• ФИО и паспортные данные покупателя и продавца;
• описание квартиры;
• что сделка прошла добровольно, стороны вменяемы и не имеют претензий друг к другу.

В этой инструкции мы описали основные этапы продажи квартиры. На деле их может быть больше, ведь каждый случай индивидуален и сделки иногда могут быть очень сложными.

Надеемся, что теперь у вас перед глазами есть целостная картина и понимание, как происходит продажа. Желаем скорее найти своего покупателя и заключить выгодную сделку!

Как безопасно, быстро и выгодно продать квартиру: самостоятельно или с риелтором

Сумма, которую можно выручить за квартиру, займет небольшой чемодан или рюкзак. Помимо собственника недвижимости завладеть таким находятся и другие желающие. Рассказываем, как продать собственность безопасно, какие есть риски и как их избежать.

• Решили продать квартиру: с чего начать
• Риски собственника, самостоятельно продающего квартиру
• Уловки риелторов при продаже квартиры для продавца
• Подготовка документов для продажи недвижимости
• Подготовка к сделке: что включает и о чем умалчивает договор купли-продажи
• Передача денег: чемодан, ячейка, аккредитив
• Дополнительные гарантии
• Как обезопасить себя при продаже квартиры

Антонина Викторовна после смерти мужа решила, что ей одной слишком просторно и неуютно жить в трешке. Близких у нее не осталось, а им с кошкой и в небольшой двушке хватило бы места. Остаток денег можно было бы отложить на черный день. Но пенсионерка не знает, как провести такую сделку, с чего начать, где искать покупателей. А самое главное, как не лишиться жилплощади, не получив за нее денег.

Женщина читала и слышала много историй, где нечестные риелторы наживались на клиентах, не отрабатывали гонорар, мошенничали, а злоумышленники под видом покупателей похищали документы и переписывали недвижимость на себя. Слышали такие истории и соседи пенсионерки, айтишники Семеновы. Семейная пара решилась на ипотеку и переезд в мегаполис, а их двушку в небольшом городе также ждет продажа.

Как Антонине Викторовне и Семеновым безопасно, быстро и выгодно продать квартиру?

Решили продать квартиру: с чего начать

1. Соберите базовый набор справок и документов (список есть дальше в статье).
2. Сделайте фотографии каждой комнаты, дома, входной группы.
3. Определитесь с ценой (просмотрите аналогичные объявления).
4. Создайте объявление, лучше сразу на нескольких платформах (Циан, Авито, Домклик).
5. Проводите показы всем желающим.

Для начала этого будет достаточно. Следующий этап наступит, когда найдется покупатель. Тогда нужно будет договориться об авансе или задатке . А затем заключить договор купли-продажи (ДКП) и провести сделку.

Как продать квартиру – подробная инструкция

Когда покупатели берут ипотеку, их платежеспособность и безопасность сделки дополнительно проверяет банк. А в случае оплаты наличными вся ответственность ложится на ваши плечи.

Если помощь специалиста нужна в оформлении бумаг или хотя бы в составлении ДКП, можно обратиться к риелтору только за этими услугами. Во многих агентствах недвижимости есть такая практика.

После перехода права собственности и получения денег встает вопрос, где их хранить, чтобы это было не только безопасно, но и прибыльно.

Заставьте свои сбережения работать и приносить вам пассивный доход! В Совкомбанке есть линейка вкладов с гибкими условиями — вы сможете подобрать подходящий вариант. Высокая ставка убережет деньги от инфляции и поможет быстрее накопить на крупные покупки.

Подайте заявку онлайн!

Риски собственника, самостоятельно продающего квартиру

Семеновы решили, что при помощи интернета справятся своими силами и не будут нанимать риелтора. Молодые люди проанализировали рынок и определили сумму, которую можно выручить за квартиру. Цену не завышали, чтобы не откладывать переезд.

Квартира пять лет назад досталась мужу по наследству, никто, кроме супругов, прописан в ней не был, поэтому никаких проблем с документами не возникло. Выставили объявление и параллельно собрали справки. Уже на следующий день им впервые позвонили.

До начала показов продавец квартиры, как правило, ничем не рискует. Максимум — прогадать с ценой.

С момента, когда в дом регулярно начинают наведываться потенциальные покупатели, нужно быть все время начеку.

Какие риски могут ожидать продавца:

• кража вещей или документов;
• визиты риелторов-мошенников, которые пытаются поучаствовать в сделке нечестным путем;
• недобросовестные покупатели, которые будут всячески затягивать процесс;
• случайные или даже специально сделанные ошибки в документах;
• нарушение условий сделки при расчете.

Чтобы не рисковать имуществом при показах, не оставляйте на видных местах ценные вещи, оригиналы документов. Старайтесь сопровождать визитеров, заодно сможете оперативно ответить на их вопросы и рассказать о достоинствах жилплощади.

Возможность заработать на вас не захотят упускать местные риелторы. Честные могут предложить свои услуги по телефону из вашего объявления. А нечестные — прийти под видом покупателей и вынудить сотрудничать с ними.

Проверить всех желающих купить квартиру не получится. Но когда дело дойдет до оформления залога или предварительного ДКП, тщательно разбирайте каждый пункт в документах. Проблемы могут возникнуть даже из-за малозначимых деталей вроде мебели.

Мнение эксперта

Егор Пугачев

Управляющий партнер консалтинговой группы «Частные Проекты»

Все детали лучше согласовать с покупателем предельно точно и зафиксировать письменно. Нам известны случаи, когда сделка по продаже квартиры едва не оказывалась под угрозой судебного спора из-за того, что в спешке не согласовали вопрос о судьбе техники и мебели (часть из которой была встроенной).

Продавец решил демонтировать ее, и выяснилось это после передачи ключей. Удалось уладить дело без суда, но лучше заранее четко определить, что входит в стоимость квартиры (является неотделимыми улучшениями), а что нет.

Стоимость движимого имущества (обычная мебель, невстроенная техника) не рекомендуется включать в стоимость квартиры, в том числе чтобы не создавать неопределенность в налоговых вопросах для обеих сторон, это может повлечь проблемы при применении вычетов и уплате налогов.

Не пренебрегайте составлением предварительного договора купли-продажи, если планируете взять аванс. Согласились на задаток? Сумму, условия возврата и сроки сделки также нужно расписать при получении денег.

Уловки риелторов при продаже квартиры для продавца

Как человек с опытом общения с хорошим риелтором, услуги такого специалиста могу рекомендовать. Мы с его помощью покупали свою квартиру и оформляли ипотеку. Самим ни о каких нюансах заботиться не пришлось.

В сделках с недвижимостью очень много важных мелочей. Знать обо всех может только опытный участник рынка. Он поможет подготовить объект к продаже, правильно распространить информацию, собрать и составить все документы и договоры, проследить за безопасностью передачи денег.

Но это все про честного риелтора. Как отличить его от нечестного:

• предлагает заключить договор, где написано, что он для вас сделает и сколько за это получит;
• советует, но не настаивает, не пытается манипулировать, чтобы повлиять на цену или условия продажи;
• не берет предоплату, получает гонорар по факту сделки;
• не берет оригиналы ваших документов, только копии;
• охотно и честно отвечает на вопросы о своей работе, опыте, рынке, прогнозах.

Как правило, информация о проверенных специалистах или агентствах есть в интернете. Там же бывают и отзывы об их работе.

Мошенники на рынке недвижимости также не редкость. Например, такой может прийти в квартиру на просмотр. Потом из готового хоть завтра выйти на сделку покупателя он внезапно превращается в посредника: сам покупать передумал, но знает того, кто купит.

Предлагает договор на услуги как формальность и деньги чуть ли не на следующий день.

На самом деле после подписания договора только начинает искать клиентов, что мог бы сделать и сам хозяин жилья.

Как риелторы обманывают продавцов квартир

Есть схемы с несуществующими базами покупателей (стоит только подписать договор на услуги, чтобы тут же найти в такой готового на покупку человека).

Внимательно читайте и сам договор, который предлагает агент по недвижимости. В нем должна быть исчерпывающая информация об исполнителе, стоимость его работы, условия оказания услуг.

Антонина Викторовна, несмотря на все свои опасения, решила обратиться к агенту по недвижимости. Андрея ей порекомендовала хорошая знакомая. Мужчина нашел и помог купить квартиру ее внукам. Риелтор представлял агентство.

Он был очень обходительным, отвечал на все вопросы, объяснил все пункты в договоре об оказании услуг перед подписанием. Специалист сам выложил объявления, приводил людей на показы. А когда через пару месяцев нашлись готовые купить квартиру в ипотеку, сопровождал сделку вплоть до момента передачи ключей. Пенсионерка осталась довольна работой Андрея.

Он также помог ей подобрать новое жилье и купить его параллельно с продажей трешки.

Не имеет значения, с риелтором вы решили продавать или самостоятельно. Чтобы максимально снизить риски при продаже квартиры, нужно подготовиться: получить информацию обо всех необходимых документах, о том, как проходит сделка.

Подготовка документов для продажи недвижимости

Самостоятельные Семеновы сэкономили на услугах риелтора деньги, но вложили в подготовку к продаже немало времени. Они просмотрели десятки договоров, в итоге подготовили сначала предварительный ДКП и взяли с покупателей аванс. Затем оформили сделку. Перечень документов, которые нужно собрать, на первый взгляд кажется обширным. Но на деле часть из них обычно есть у собственника на руках, вторую можно заказать в электронном виде онлайн.

Оставшиеся справки оформляют в организациях в день обращения.

Мнение эксперта

Александр Жалнин

Руководитель гражданской практики юридической компании «Гебель и партнеры»

• он готовит документы,
• оплачивает долги по коммунальным услугам,
• выписывает с жилплощади всех зарегистрированных,
• составляет предварительный договор или авансовое соглашение,
• под расписку получает задаток,
• оформляет договор купли-продажи.

Дальше сделка регистрируется в Росреестре, продавец получает деньги и передает квартиру покупателю.

Какие справки, выписки и договоры нужно собрать? В первую очередь, правоустанавливающие и правоподтверждающие. Это договор, по которому недвижимость стала вашей (купли-продажи, дарения, мены, приватизации, судебный акт или свидетельство о праве на наследство).

Чтобы покупатель точно знал, что продавец действительно собственник помещения, а на квартире нет обременений, понадобится свидетельство о государственной регистрации права собственности (до июля 2016 года) или выписка из Единого государственного реестра налогоплательщиков (до 2017 года — Единый государственный реестр прав ).

Соберите или закажите и получите документы технического учета, выписку из домовой книги (реальнее всего у поставщиков коммунальных услуг), справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Это не обязательно, но так покупатель убедится в отсутствии неузаконенных перепланировок, лиц, сохраняющих право пользования квартирой после продажи, долгов по коммунальным услугам .

Подготовка к сделке: что включает и о чем умалчивает договор купли-продажи

ДКП — главный документ в сделках с недвижимостью. До 2013 года он подлежал обязательной регистрации, теперь регистрируют только переход права собственности. Делает это Росреестр, изменения отражаются в ЕГРН.

При этом все нюансы соглашения по-прежнему фиксируются в договоре купли-продажи.

Что нужно знать об этом документе, чтобы обезопасить себя?

Он должен включать:

• паспортные данные продавцов и покупателей;
• полную информацию об объекте сделки;
• чем подтверждаются права собственника на квартиру;
• цену недвижимости;
• форму оплаты;
• условия снятия обременений (если такие есть) и передачи собственности;
• отсутствие претензий у покупателей к состоянию квартиры;
• согласие на продажу от жены (мужа) собственника;
• указание, кто оплачивает регистрацию права собственности (обычно это покупатель);
• понимание сторонами своей ответственности;
• количество экземпляров.

Некоторые специалисты отдельными пунктами прописывают в ДКП еще два аспекта:

• наличие у жилья значительных недостатков;
• дееспособность участников сделки, подтверждение того, что в их отношении не возбуждалось и не возбуждено дело о банкротстве, что состояние здоровья не мешает им представлять свои интересы самостоятельно.

Первый пункт нужен, чтобы в будущем у покупателей не появилось желание оспорить сделку из-за обнаруженных в квартире крупных проблем, которые якобы скрыл продавец. Но на практике такие особенности все же редко вносят в ДКП.

Второй снижает риск, что сделку постфактум признают недействительной из-за состояния, в котором ее заключили участники (недееспособность; невыгодные условия, принять которые заставили под давлением и так далее).

Умалчивать о чем-либо не рекомендуем. Наоборот, заблаговременно обдумайте все, что собираетесь внести в договор, и пропишите максимально подробно.

Привычка думать наперед — ваша особенность? Тогда и выгоды от продажи вам будет интересно рассчитать заранее.

Чтобы не переживать о личных накоплениях, позаботьтесь о них уже сегодня. С онлайн-калькулятором от Совкомбанка вы легко рассчитаете прибыль от вложений именно на тот срок, который вам нужен. А для держателей карты «Халва» доход будет еще выше.

Передача денег: чемодан, ячейка, аккредитив

Больше всего продавец рискует при получении оплаты. Особенно если всю сумму решили выплачивать наличными. В этом случае безопаснее передавать деньги через банковскую ячейку.

Мнение эксперта

Ольга Николаевна Тарасова

К.э.н., доцент Базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления Москвы РЭУ им. Г.В. Плеханова

Когда покупатель найден – встают вопросы совершения сделки и получения денег. Традиционно на рынке, если речь идет о вторичной недвижимости, используют схему с закладкой необходимой суммы в банковскую ячейку. Затем заключают договор доступа к ней продавца с определенным пакетом документов, прежде всего – подтверждением перехода права собственности. На этапе «закладывания» денег необходимо обращать внимание на проверку подлинности и качества денежных знаков. Ее может провести как сам продавец недвижимости (с помощью профессионального оборудования), так и, по просьбе продавца, банковская организация.

Конечно, стоит обратить внимание и на надежность кредитной организации, где стороны сделки арендуют ячейку – встречаются случаи, когда владелец ячейки предъявлял банку претензии о пропаже ее содержимого.

Дополнительные гарантии вы получите, если будете присутствовать при закладке денег в ячейку или попросите составить опись ее содержимого.

Аренда ячейки в банке — распространенный, но не единственный способ передать деньги. Многие выбирают еще более безопасный безотзывный аккредитив. Аккредитив — это бумага, которая дает предъявителю доступ к специальному счету. На него покупатель заранее кладет условленную сумму. В аккредитиве указывают, при каких условиях и в какой срок он действует.

Важно: аккредитив должен быть безотзывным. Тогда покупатель ни при каких условиях не сможет без ведома продавца или его участия снять деньги раньше перехода права собственности. Привыкшие к безналичным расчетам Семеновы договорились, что плату за свою двушку получат таким способом. При этом банк выступает гарантом того, что деньги они получат в срок и в полном объеме.

А также того, что купюры подлинные. В результате супруги так же остались довольны своим решением, хоть оно и потребовало дополнительных знаний и навыков. Наименее безопасный способ передачи денег — наличными из рук в руки.

В этом случае нет гарантии, что вас не попытаются обмануть (заплатить фальшивыми купюрами или выплатить не всю сумму).

Дополнительные гарантии

Помимо самостоятельной продажи и услуг риелтора есть и третий вариант — нотариальное сопровождение сделки. Это, безусловно, самый безопасный способ. Кроме того, к помощи нотариуса в любом случае придется прибегнуть, если квартира находится в долевой собственности, в числе собственников есть дети или продавец намерен оформлять договор ренты. Самый значительный минус этого варианта — стоимость услуг специалиста.

Со всеми пошлинами и взносами конечная сумма может быть сопоставима с ценой риелторских услуг. А часть подготовки в итоге все равно останется на плечах продавца. Так что сэкономить едва ли получится.

Как обезопасить себя при продаже квартиры

• не пренебрегать дополнительной информацией, если в этом вопросе вы не профессионал;
• доверять, но проверять все документы, письменно оформлять каждый этап сделки;
• прописывать в договорах все нюансы продажи, форму оплаты, условия ее получения;
• проводить расчет через банк.

Надеемся, что наши рекомендации помогут вам получить от продажи максимальную выгоду.

Как безопасно, быстро и выгодно продать квартиру: самостоятельно или с риелтором

Сумма, которую можно выручить за квартиру, займет небольшой чемодан или рюкзак. Помимо собственника недвижимости завладеть таким находятся и другие желающие. Рассказываем, как продать собственность безопасно, какие есть риски и как их избежать.

• Решили продать квартиру: с чего начать
• Риски собственника, самостоятельно продающего квартиру
• Уловки риелторов при продаже квартиры для продавца
• Подготовка документов для продажи недвижимости
• Подготовка к сделке: что включает и о чем умалчивает договор купли-продажи
• Передача денег: чемодан, ячейка, аккредитив
• Дополнительные гарантии
• Как обезопасить себя при продаже квартиры

Антонина Викторовна после смерти мужа решила, что ей одной слишком просторно и неуютно жить в трешке. Близких у нее не осталось, а им с кошкой и в небольшой двушке хватило бы места. Остаток денег можно было бы отложить на черный день.

Но пенсионерка не знает, как провести такую сделку, с чего начать, где искать покупателей. А самое главное, как не лишиться жилплощади, не получив за нее денег. Женщина читала и слышала много историй, где нечестные риелторы наживались на клиентах, не отрабатывали гонорар, мошенничали, а злоумышленники под видом покупателей похищали документы и переписывали недвижимость на себя.

Слышали такие истории и соседи пенсионерки, айтишники Семеновы. Семейная пара решилась на ипотеку и переезд в мегаполис, а их двушку в небольшом городе также ждет продажа. Как Антонине Викторовне и Семеновым безопасно, быстро и выгодно продать квартиру?

Решили продать квартиру: с чего начать

1. Соберите базовый набор справок и документов (список есть дальше в статье).
2. Сделайте фотографии каждой комнаты, дома, входной группы.
3. Определитесь с ценой (просмотрите аналогичные объявления).
4. Создайте объявление, лучше сразу на нескольких платформах (Циан, Авито, Домклик).
5. Проводите показы всем желающим.

Для начала этого будет достаточно. Следующий этап наступит, когда найдется покупатель. Тогда нужно будет договориться об авансе или задатке . А затем заключить договор купли-продажи (ДКП) и провести сделку.

Как продать квартиру – подробная инструкция

Когда покупатели берут ипотеку, их платежеспособность и безопасность сделки дополнительно проверяет банк. А в случае оплаты наличными вся ответственность ложится на ваши плечи.

Если помощь специалиста нужна в оформлении бумаг или хотя бы в составлении ДКП, можно обратиться к риелтору только за этими услугами. Во многих агентствах недвижимости есть такая практика.

После перехода права собственности и получения денег встает вопрос, где их хранить, чтобы это было не только безопасно, но и прибыльно.

Заставьте свои сбережения работать и приносить вам пассивный доход! В Совкомбанке есть линейка вкладов с гибкими условиями — вы сможете подобрать подходящий вариант. Высокая ставка убережет деньги от инфляции и поможет быстрее накопить на крупные покупки.

Подайте заявку онлайн!

Риски собственника, самостоятельно продающего квартиру

Семеновы решили, что при помощи интернета справятся своими силами и не будут нанимать риелтора. Молодые люди проанализировали рынок и определили сумму, которую можно выручить за квартиру. Цену не завышали, чтобы не откладывать переезд.

Квартира пять лет назад досталась мужу по наследству, никто, кроме супругов, прописан в ней не был, поэтому никаких проблем с документами не возникло. Выставили объявление и параллельно собрали справки. Уже на следующий день им впервые позвонили.

До начала показов продавец квартиры, как правило, ничем не рискует. Максимум — прогадать с ценой.

С момента, когда в дом регулярно начинают наведываться потенциальные покупатели, нужно быть все время начеку.

Какие риски могут ожидать продавца:

• кража вещей или документов;
• визиты риелторов-мошенников, которые пытаются поучаствовать в сделке нечестным путем;
• недобросовестные покупатели, которые будут всячески затягивать процесс;
• случайные или даже специально сделанные ошибки в документах;
• нарушение условий сделки при расчете.

Чтобы не рисковать имуществом при показах, не оставляйте на видных местах ценные вещи, оригиналы документов. Старайтесь сопровождать визитеров, заодно сможете оперативно ответить на их вопросы и рассказать о достоинствах жилплощади.

Возможность заработать на вас не захотят упускать местные риелторы. Честные могут предложить свои услуги по телефону из вашего объявления. А нечестные — прийти под видом покупателей и вынудить сотрудничать с ними.

Проверить всех желающих купить квартиру не получится. Но когда дело дойдет до оформления залога или предварительного ДКП, тщательно разбирайте каждый пункт в документах. Проблемы могут возникнуть даже из-за малозначимых деталей вроде мебели.

Мнение эксперта

Егор Пугачев

Управляющий партнер консалтинговой группы «Частные Проекты»

Все детали лучше согласовать с покупателем предельно точно и зафиксировать письменно. Нам известны случаи, когда сделка по продаже квартиры едва не оказывалась под угрозой судебного спора из-за того, что в спешке не согласовали вопрос о судьбе техники и мебели (часть из которой была встроенной).

Продавец решил демонтировать ее, и выяснилось это после передачи ключей. Удалось уладить дело без суда, но лучше заранее четко определить, что входит в стоимость квартиры (является неотделимыми улучшениями), а что нет.

Стоимость движимого имущества (обычная мебель, невстроенная техника) не рекомендуется включать в стоимость квартиры, в том числе чтобы не создавать неопределенность в налоговых вопросах для обеих сторон, это может повлечь проблемы при применении вычетов и уплате налогов.

Не пренебрегайте составлением предварительного договора купли-продажи, если планируете взять аванс. Согласились на задаток? Сумму, условия возврата и сроки сделки также нужно расписать при получении денег.

Уловки риелторов при продаже квартиры для продавца

Как человек с опытом общения с хорошим риелтором, услуги такого специалиста могу рекомендовать. Мы с его помощью покупали свою квартиру и оформляли ипотеку. Самим ни о каких нюансах заботиться не пришлось.

В сделках с недвижимостью очень много важных мелочей. Знать обо всех может только опытный участник рынка. Он поможет подготовить объект к продаже, правильно распространить информацию, собрать и составить все документы и договоры, проследить за безопасностью передачи денег.

Но это все про честного риелтора. Как отличить его от нечестного:

• предлагает заключить договор, где написано, что он для вас сделает и сколько за это получит;
• советует, но не настаивает, не пытается манипулировать, чтобы повлиять на цену или условия продажи;
• не берет предоплату, получает гонорар по факту сделки;
• не берет оригиналы ваших документов, только копии;
• охотно и честно отвечает на вопросы о своей работе, опыте, рынке, прогнозах.

Как правило, информация о проверенных специалистах или агентствах есть в интернете. Там же бывают и отзывы об их работе.

Мошенники на рынке недвижимости также не редкость. Например, такой может прийти в квартиру на просмотр. Потом из готового хоть завтра выйти на сделку покупателя он внезапно превращается в посредника: сам покупать передумал, но знает того, кто купит.

Предлагает договор на услуги как формальность и деньги чуть ли не на следующий день.

На самом деле после подписания договора только начинает искать клиентов, что мог бы сделать и сам хозяин жилья.

Как риелторы обманывают продавцов квартир

Есть схемы с несуществующими базами покупателей (стоит только подписать договор на услуги, чтобы тут же найти в такой готового на покупку человека).

Внимательно читайте и сам договор, который предлагает агент по недвижимости. В нем должна быть исчерпывающая информация об исполнителе, стоимость его работы, условия оказания услуг.

Антонина Викторовна, несмотря на все свои опасения, решила обратиться к агенту по недвижимости. Андрея ей порекомендовала хорошая знакомая. Мужчина нашел и помог купить квартиру ее внукам.

Риелтор представлял агентство. Он был очень обходительным, отвечал на все вопросы, объяснил все пункты в договоре об оказании услуг перед подписанием. Специалист сам выложил объявления, приводил людей на показы.

А когда через пару месяцев нашлись готовые купить квартиру в ипотеку, сопровождал сделку вплоть до момента передачи ключей. Пенсионерка осталась довольна работой Андрея. Он также помог ей подобрать новое жилье и купить его параллельно с продажей трешки.

Не имеет значения, с риелтором вы решили продавать или самостоятельно. Чтобы максимально снизить риски при продаже квартиры, нужно подготовиться: получить информацию обо всех необходимых документах, о том, как проходит сделка.

Подготовка документов для продажи недвижимости

Самостоятельные Семеновы сэкономили на услугах риелтора деньги, но вложили в подготовку к продаже немало времени. Они просмотрели десятки договоров, в итоге подготовили сначала предварительный ДКП и взяли с покупателей аванс. Затем оформили сделку. Перечень документов, которые нужно собрать, на первый взгляд кажется обширным. Но на деле часть из них обычно есть у собственника на руках, вторую можно заказать в электронном виде онлайн.

Оставшиеся справки оформляют в организациях в день обращения.

Мнение эксперта

Александр Жалнин

Руководитель гражданской практики юридической компании «Гебель и партнеры»

• он готовит документы,
• оплачивает долги по коммунальным услугам,
• выписывает с жилплощади всех зарегистрированных,
• составляет предварительный договор или авансовое соглашение,
• под расписку получает задаток,
• оформляет договор купли-продажи.

Дальше сделка регистрируется в Росреестре, продавец получает деньги и передает квартиру покупателю.

Какие справки, выписки и договоры нужно собрать? В первую очередь, правоустанавливающие и правоподтверждающие. Это договор, по которому недвижимость стала вашей (купли-продажи, дарения, мены, приватизации, судебный акт или свидетельство о праве на наследство).

Чтобы покупатель точно знал, что продавец действительно собственник помещения, а на квартире нет обременений, понадобится свидетельство о государственной регистрации права собственности (до июля 2016 года) или выписка из Единого государственного реестра налогоплательщиков (до 2017 года — Единый государственный реестр прав ).

Соберите или закажите и получите документы технического учета, выписку из домовой книги (реальнее всего у поставщиков коммунальных услуг), справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Это не обязательно, но так покупатель убедится в отсутствии неузаконенных перепланировок, лиц, сохраняющих право пользования квартирой после продажи, долгов по коммунальным услугам .

Подготовка к сделке: что включает и о чем умалчивает договор купли-продажи

ДКП — главный документ в сделках с недвижимостью. До 2013 года он подлежал обязательной регистрации, теперь регистрируют только переход права собственности. Делает это Росреестр, изменения отражаются в ЕГРН.

При этом все нюансы соглашения по-прежнему фиксируются в договоре купли-продажи.

Что нужно знать об этом документе, чтобы обезопасить себя?

Он должен включать:

• паспортные данные продавцов и покупателей;
• полную информацию об объекте сделки;
• чем подтверждаются права собственника на квартиру;
• цену недвижимости;
• форму оплаты;
• условия снятия обременений (если такие есть) и передачи собственности;
• отсутствие претензий у покупателей к состоянию квартиры;
• согласие на продажу от жены (мужа) собственника;
• указание, кто оплачивает регистрацию права собственности (обычно это покупатель);
• понимание сторонами своей ответственности;
• количество экземпляров.

Некоторые специалисты отдельными пунктами прописывают в ДКП еще два аспекта:

• наличие у жилья значительных недостатков;
• дееспособность участников сделки, подтверждение того, что в их отношении не возбуждалось и не возбуждено дело о банкротстве, что состояние здоровья не мешает им представлять свои интересы самостоятельно.

Первый пункт нужен, чтобы в будущем у покупателей не появилось желание оспорить сделку из-за обнаруженных в квартире крупных проблем, которые якобы скрыл продавец. Но на практике такие особенности все же редко вносят в ДКП.

Второй снижает риск, что сделку постфактум признают недействительной из-за состояния, в котором ее заключили участники (недееспособность; невыгодные условия, принять которые заставили под давлением и так далее).

Умалчивать о чем-либо не рекомендуем. Наоборот, заблаговременно обдумайте все, что собираетесь внести в договор, и пропишите максимально подробно.

Привычка думать наперед — ваша особенность? Тогда и выгоды от продажи вам будет интересно рассчитать заранее.

Чтобы не переживать о личных накоплениях, позаботьтесь о них уже сегодня. С онлайн-калькулятором от Совкомбанка вы легко рассчитаете прибыль от вложений именно на тот срок, который вам нужен. А для держателей карты «Халва» доход будет еще выше.

Передача денег: чемодан, ячейка, аккредитив

Больше всего продавец рискует при получении оплаты. Особенно если всю сумму решили выплачивать наличными. В этом случае безопаснее передавать деньги через банковскую ячейку.

Мнение эксперта

Ольга Николаевна Тарасова

К.э.н., доцент Базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления Москвы РЭУ им. Г.В. Плеханова

Когда покупатель найден – встают вопросы совершения сделки и получения денег. Традиционно на рынке, если речь идет о вторичной недвижимости, используют схему с закладкой необходимой суммы в банковскую ячейку. Затем заключают договор доступа к ней продавца с определенным пакетом документов, прежде всего – подтверждением перехода права собственности. На этапе «закладывания» денег необходимо обращать внимание на проверку подлинности и качества денежных знаков. Ее может провести как сам продавец недвижимости (с помощью профессионального оборудования), так и, по просьбе продавца, банковская организация.

Конечно, стоит обратить внимание и на надежность кредитной организации, где стороны сделки арендуют ячейку – встречаются случаи, когда владелец ячейки предъявлял банку претензии о пропаже ее содержимого.

Дополнительные гарантии вы получите, если будете присутствовать при закладке денег в ячейку или попросите составить опись ее содержимого.

Аренда ячейки в банке — распространенный, но не единственный способ передать деньги. Многие выбирают еще более безопасный безотзывный аккредитив. Аккредитив — это бумага, которая дает предъявителю доступ к специальному счету. На него покупатель заранее кладет условленную сумму. В аккредитиве указывают, при каких условиях и в какой срок он действует.

Важно: аккредитив должен быть безотзывным. Тогда покупатель ни при каких условиях не сможет без ведома продавца или его участия снять деньги раньше перехода права собственности. Привыкшие к безналичным расчетам Семеновы договорились, что плату за свою двушку получат таким способом.

При этом банк выступает гарантом того, что деньги они получат в срок и в полном объеме. А также того, что купюры подлинные. В результате супруги так же остались довольны своим решением, хоть оно и потребовало дополнительных знаний и навыков.

Наименее безопасный способ передачи денег — наличными из рук в руки. В этом случае нет гарантии, что вас не попытаются обмануть (заплатить фальшивыми купюрами или выплатить не всю сумму).

Дополнительные гарантии

Помимо самостоятельной продажи и услуг риелтора есть и третий вариант — нотариальное сопровождение сделки. Это, безусловно, самый безопасный способ. Кроме того, к помощи нотариуса в любом случае придется прибегнуть, если квартира находится в долевой собственности, в числе собственников есть дети или продавец намерен оформлять договор ренты. Самый значительный минус этого варианта — стоимость услуг специалиста. Со всеми пошлинами и взносами конечная сумма может быть сопоставима с ценой риелторских услуг.

А часть подготовки в итоге все равно останется на плечах продавца. Так что сэкономить едва ли получится.

Изначально талант из фразеологизма «зарыть талант в землю» — это денежная единица, использовавшаяся в античные времена.

Порядок купли-продажи квартиры: 7 шагов к сделке

По данным журнала «Этажи», каждый американский риелтор обязан выучить наизусть все этапы сделки в недвижимости и сдать государственный экзамен, чтобы его допустили до работы. В России нет закона, который регулирует деятельность агентов, поэтому не все начинающие риелторы знают порядок оформления сделки купли-продажи квартиры. Разберем, что должен делать риелтор на каждом этапе.

Сделка купли-продажи квартиры — что это?

Это процесс перехода жилья от одного собственника к другому. В оформлении участвуют продавец квартиры, покупатель и их представители — агенты по недвижимости. Задача агента — не просто подготовить договор и уладить вопрос с документами, но и проверить их, чтобы потом у нового владельца не возникло проблем с правом собственности.

Сделка по недвижимости не совершается в один день. Это длительный процесс, который состоит из 8 этапов и занимает от 10 рабочих дней до нескольких месяцев. Риелтор Мария Нефедова рассказала нам, из каких этапов состоит сделка купли-продажи недвижимости и что должен делать агент на каждом этапе.

Читать по теме
Как написать объявление о продаже недвижимости

Алгоритм сделки купли-продажи квартиры

Порядок действий при купле-продаже квартиры начинается с определения юридического статуса объекта и заканчивается передачей ключей новому владельцу.

Определяем юридический статус квартиры

Юридических статуса жилья всего два:

Первичное жилье — это то, на которое не устанавливалось право собственности. Его можно приобрести по договору долевого строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию, либо в готовом доме при условии, что застройщик еще не оформил квартиру на себя. Портал «Как просто» утверждает, что если застройщик не успел продать квартиру до сдачи дома и оформил ее на себя как на юридическое лицо, то жилье автоматически становится вторичным.

К вторичному жилью относятся все квартиры и дома, на которые хоть раз устанавливалось право собственности.

Определить юридический статус жилья риелтору нужно, чтобы оценить для себя объем работы и понять, что делать дальше: с каким продавцом заключать договор купли-продажи, какие документы готовить и как проверять сделку на чистоту.

Проверяем юридическую чистоту квартиры

Перед заключением договора купли-продажи необходимо проверить собственника и юридическую чистоту объекта.

1. Проверяем собственника квартиры. Это важный пункт, так как на рынке недвижимости все еще остается немало мошенников.

Что необходимо проверить:

• Физическое и психическое здоровье продавца. Если у него есть психические расстройства или неврологические заболевания, сам собственник или его родственники могут оспорить сделку в суде, и ее признают недействительной. Именно поэтому важно запросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
• Количество наследников, которые могут претендовать на жилье. На рынке недвижимости распространены махинации, когда владелец «забывает» о других наследниках, а потом эти третьи лица оспаривают сделку в суде и оставляют покупателя без денег и квартиры.

Виктория Данильченко,
юрист и адвокат

— При проверке документов обращайте внимание на срок владения жильем. Лучше, чтобы он превышал 3 года. Так как 3 года — срок исковой давности по оспариванию наследства. Бывают такие ситуации, что мошенник, узнав о смерти одинокого гражданина, подделывает свидетельство о рождении и выдает себя за ребенка умершего.

С этими поддельными документами он идет к нотариусу и вступает в наследство. Вместе с тем он понимает, что в любой момент могут возникнуть реальные наследники, и старается поскорее избавиться от недвижимости.

• Наличие несовершеннолетних собственников квартиры. Чтобы проверить законность прав на продажу жилья в этом случае, нужно подать запрос в органы опеки и попечительства. Именно они выдают разрешения на сделку.

2. Получаем выписку из ЕГРН. Выписка нужна обеим сторонам сделки: продавцу — чтобы подтвердить право собственности на квартиру, а покупателю — чтобы проверить юридическую чистоту квартиры.

Но получить ее можно не на все объекты, а только на те, которые зарегистрированы после 1998 года. По данным портала Yur-zakon.ru, до 31 января 1998 года право собственности на недвижимость регистрировалось в БТИ. Поэтому, если квартира была приобретена до этой даты, то продавцу нужно будет заказывать справку в этой инстанции.

Что можно узнать из выписки или справки:

• подробную информацию о квартире: адрес, площадь, этаж, когда и кем был построен дом;
• количество собственников квартиры;
• историю перехода прав собственности;
• наличие обременений.

Справку нужно заказывать непосредственно в БТИ и ждать около 10 дней. А выписку можно получить двумя способами: по заявлению через МФЦ или через онлайн-заявку. В первом случае придется ждать 3-5 рабочих дней, а электронную справку можно получить за несколько часов.

3. Изучаем документы объекта недвижимости. Портал «Правомер» выделяет 2 типа документов, которые необходимо проверять перед сделкой:

• правоподтверждающие — подтверждают право собственности на квартиру;
• правоустанавливающие — в них указано, на основании чего квартира находится в собственности продавца.

К правоподтверждающим документам относятся:

• Свидетельство на право собственности — выдавалось при оформлении жилья в собственность с 1998 по 2016 год;
• Регистрационное удостоверение из БТИ — выдавалось до 31 января 1998 года;
• Свидетельство о собственности на жилище — выдавалось московским правительством в 90-е годы во время приватизации.

15 июля 2016 года были внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С этого дня свидетельство на право собственности выдавать перестали. Если квартира была оформлена после внесения изменений, тогда правоподтверждающим документом будет являться только выписка из ЕГРН.

К правоустанавливающим документам относятся:

• договор купли-продажи;
• договор передачи жилья в собственность;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор дарения;
• договор мены;
• договор ренты;
• справка ЖСК о выплате пая;
• договор долевого участия;
• решение суда.

Что еще нужно проверить перед покупкой квартиры? Юрист по недвижимости Алексей Малаев советует также смотреть на следующие документы:

• Справка об отсутствии задолженности. Из нее вы поймете, висят ли на квартире задолженности по коммунальным платежам. Справку можно получить в ЖЭКе. Обратите внимание на платежи по взносам на капитальный ремонт — как правило, именно их не оплачивают чаще всего.
• Выписка из лицевого счета. Из этой выписки вы узнаете, кто на данный момент прописан в квартире, а также есть ли долги по квартире. Документ можно получить в МФЦ.

Риелтор Елена Моштакова советует проверять в документах соответствие паспортных данных владельца из правоустанавливающих документов с фактическим адресом, который прописан в паспорте собственника.

Елена Моштакова,
риелтор

— Если в документах найдены несовпадения, то их нужно менять. Как-то при подготовке к сделке я увидела несоответствие фактического адреса и адреса в свидетельстве о праве собственности. Оказывается, несколько лет назад улицы были переименованы, но жильцы об этом не знали.

Чтобы привести документы в порядок, им пришлось менять гражданские паспорта, и только после этого вносить изменения в свидетельство о праве собственности.

Заключаем предварительный договор купли-продажи

Заключать его нужно в том случае, если покупатель пока не готов заключить основной договор, но уже точно определился с квартирой. Если у него нет всей суммы в наличии или не готовы документы, то по предварительному договору он забронирует квартиру и выкупит ее позже — в срок, предусмотренный договором.

Елена Моштакова,
риелтор

— Риелтор должен разъяснить обеим сторонам условия договора и ответственность за их несоблюдение, которая предусмотрена статьей

Во время заключения договора покупатель должен внести задаток за квартиру в сумме 5-10% от общей стоимости жилья. Она закрепляет квартиру за покупателем, а собственнику гарантирует продажу.

На получение задатка риелтор составляет дополнительное соглашение, в котором указывает стоимость квартиры и сумму внесенного задатка. Если после заключения предварительного договора купли-продажи клиент передумает покупать квартиру, то задаток ему не возвращается.

Читать по теме
Работа с конфликтными клиентами: 7 правил и 30 стоп-слов

Запрашиваем у продавца документы для регистрации сделки

На сделку продавец должен принести пакет документов, который после подписания договора купли-продажи передается в Росреестр для регистрации. Портал «Про собственность» разместил список этих документов:

• паспорт собственника;
• кадастровый паспорт и техпаспорт объекта;
• правоустанавливающие документы;
• справка о составе семьи;
• документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
• справка об отсутствии долга за услуги ЖКХ;
• согласие всех собственников на продажу квартиры;
• согласие второго супруга;
• разрешение отдела опеки, если собственник несовершеннолетний.

Отсутствие хотя бы одного из этих документов приведет к отказу в регистрации.

Чтобы не потерять этот список, его лучше хранить не в записной книжке, а в специальной программе вместе с данными клиента и копиями документов. Для этого подойдет CRM-система, где список можно закрепить в виде чек-листа и открывать его в один клик. Посмотрим, как это выглядит на примере облачного сервиса S2 CRM.

При настройке достаточно один раз прописать весь список документов и закрепить его за соответствующим этапом сделки. Тогда он автоматически будет появляться внутри карточки сделки при ее переводе на этот этап.

Чек-лист в карточке сделки в S2 CRM.

Чтобы не запутаться и видеть, какие документы клиент предоставил, а какие нет, достаточно просто поставить галочку в чек-боксах напротив соответствующих пунктов. Они тут же будут перечеркнуты, и риелтор сразу увидит, сколько еще документов осталось запросить у клиента.

В S2 CRM удобно отмечать имеющиеся документы в один клик.

Вы риэлтор, и вам надоело тратить время на рутину?

Автоматическая выгрузка объявлений, парсинг объектов, создание документов по шаблону, запись звонков и отправка sms.

Подписываем договор купли-продажи

Заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис» Ольга Берестнева рассказала, каким должен быть порядок оформления договора купли-продажи квартиры и назвала 5 его обязательных пунктов:

• описание сторон: ФИО, дата и место рождения, пол, реквизиты документа удостоверяющего личность, адрес постоянной регистрации или временного проживания;
• описание объекта недвижимости: адрес, этажность, площадь и кадастровый номер;
• цена объекта недвижимости и сроки выплаты полной суммы;
• зарегистрированные лица и сроки снятия их с регистрационного учета;
• срок передачи жилья в собственность по передаточному акту.

Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Кроме того, Ольга советует включить в договор дополнительные два пункта, которые не являются обязательными, но помогают найти решение в спорных ситуациях:

• семейное положение продавца и покупателя на момент заключения сделки. Это поможет избежать претензий супругов на квартиру после заключения договора. Если на продавец укажет, что женат, тогда он обязан предоставить согласие супруги на продажу недвижимости, или сделка не состоится;
• обязательства продавца вернуть деньги в случае претензий третьих лиц на объект.

Есть еще несколько организационных моментов при составлении договора, о которых должен знать каждый риелтор.

Ольга Берестнева,
заместитель директора департамента АН «Прайм-сервис»

— К важным моментам оформления договора купли-продажи можно отнести следующие:

• название договора купли-продажи должно соответствовать его сути;
• подписывать договор нужно только синей шариковой ручкой, так как черная похожа на копию, а гелевая быстро выцветает;
• нумерация пунктов должна быть строго последовательной;
• в тексте не должно быть помарок и пятен;
• листы договора необходимо сшить или пронумеровать, а также подписать каждую страницу обеими сторонами сделки.

Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности

При оформлении сделки купли-продажи покупатель должен оплатить госпошлину, размер которой зависит от его юридического статуса и статуса самого объекта недвижимости. На портале «Госуслуги» указаны стандартные размеры госпошлины:

• квартира или частный дом для физического лица — 2000 рублей;
• дом вместе с участком для физлица — 2350 рублей;
• дом или квартира для юридических лиц — 22000 рублей.

Главное условие при оплате госпошлины — платить должен участник сделки. Если в квитанции будет указано третье лицо, то ее придется оплачивать повторно.

Документы на регистрацию подают все участники сделки. Для перехода права собственности потребуется:

• весь пакет документов продавца, собранный после подписания предварительного договора купли-продажи;
• договор купли-продажи;
• передаточный акт;
• документы, удостоверяющие личность покупателя.

Задача агента — проконтролировать, чтобы все документы были заполнены правильно и убедиться, что специалист отдела регистрации их принял.

По данным портала Consultator, подать пакет документов на регистрацию можно через МФЦ или сразу в Росреестр. Разница в сроках ожидания: через МФЦ готовые документы придется ждать на 2 дня дольше.

Читать по теме
Новые технологии в недвижимости: топ-5 сервисов

Получаем свидетельство о регистрации нового владельца

Через 10 дней после подачи документов покупатель сам получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными. Задача агента — проконтролировать, чтобы в выписке не было допущено ошибок. Агент может и самостоятельно получить выписку, но только с генеральной доверенностью от покупателя.

После получения документов на право собственности агент контролирует передачу ключей новому владельцу. Как только ключи получены, покупатель выплачивает агенту комиссионные, сумма которых указана в договоре на оказание риелторских услуг. На этом сделка считается завершенной.

Перед тем, как приступить к покупке или продаже недвижимости, риелтор должен изучить порядок сделки купли-продажи квартиры и выяснить все тонкости, которые касаются документов. Не зная правил и порядка проведения купли-продажи квартиры, агент рискует затянуть сделку на несколько месяцев или вовсе оставить клиента без квартиры. Чтобы лучше разобраться в тонкостях проведения сделки, научиться находить клиентов и получать высокие комиссионные, читайте советы экспертов в нашем блоге.

Автор: Дарья Милакова