Налог с продажи квартиры

Подоходный налог с продажи квартиры взимается с резидента РФ, если время его владения этим имуществом не превышает определенного срока. У процедуры исчисления подоходного налога с продажи квартиры есть множество тонкостей, которые следует учитывать в каждой конкретной ситуации. Рассмотрим их более детально.

• Принципы предоставления налогового вычета
• Когда возникает право на вычет по НДФЛ при продаже квартиры
• Есть ли ограничения по количеству объектов
• Как оформить вычет, если проданное имущество находилось в общей собственности
• Как правильно уменьшать доходы на величину расходов
• Можно ли воспользоваться и вычетом, и уменьшением доходов на величину затрат, если продаются разные объекты
• Нюансы расчета НДФЛ при продаже жилья по цене менее установленной кадастровой палатой
• Надо ли в форме 3-НДФЛ при продаже квартиры указывать полученные доходы, если период владения недвижимостью превысил установленный срок
• Итоги

Принципы предоставления налогового вычета

Суть имущественного вычета по НДФЛ в том, что доходы налогоплательщика, которые следует облагать по ставке 13%, можно снизить на сумму такого вычета. Однако законодательством установлен верхний предел сумм, которые можно вычитать из дохода при продаже жилой недвижимости. Согласно подп.

1 п. 2 ст. 220 НК РФ размер такого вычета не может превышать 1 000 000 руб.

Важно помнить, что согласно подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщику предоставлено право выбора: воспользоваться вычетом или просто уменьшить свои доходы на сумму произведенных при покупке этой недвижимости расходов.

В данном случае определяющую роль играет размер расходов и наличие подтверждающих документов. Если затраты меньше 1 000 000 руб. или документы вызывают сомнения, налогоплательщики отдают предпочтение вычету. Существуют дополнительные условия предоставления налогового вычета при продаже недвижимости, связанные:

• с 5-летним сроком владения недвижимостью, дающего право на освобождение имущества от налогообложения;
• с 3-летним сроком владения, освобождающим от уплаты налога, но только для ограниченного круга лиц;
• с величиной взимаемого налога от кадастровой стоимости для ситуации продажи имущества по цене ниже этой стоимости;
• правом регионов на снижение 5-летнего срока владения и той доли кадастровой стоимости (0,7), от которой по НК РФ считается налог при продаже по цене ниже этой стоимости.

Подробно правила применения минимального срока владения недвижимостью при расчете налога описаны в КонсультантПлюс. Оформите пробный доступ к системе и переходите в Ситуацию Это бесплатно.

Данные положения прописаны в ст. 217.1 НК РФ. Применимыми они только для объектов, ставших собственностью после 01.01.2016 (п. 3 ст. 4 закона «О внесении изменений…» от 29.11.2014 № 382-ФЗ).

Таким образом, в отношении квартиры, купленной до 2016 года, действуют прежние условия для освобождение имущества от налога (3-летний срок, не зависящий от того, каким путем квартира попала к владельцу в собственность, и отсутствие ограничений по цене продажи). А если речь идет о квартире, купленной после 01.01.2016, то ориентироваться придется на другие правила (5-летний или иной, установленный в регионе срок, который при определенных условиях сокращается до 3 лет, и наличие ограничения по цене продажи).

Подробнее об этом и условиях налогообложения недвижимости, продаваемой в настоящее время, читайте в статье«Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости — налоговые последствия».

Когда возникает право на вычет по НДФЛ при продаже квартиры

Право на вычет в таких случаях возникает в налоговом периоде, когда доходы от продажи данного имущества фактически получены. Такая норма содержится в подп. 1 п. 1 и подп. 1 п. 2 ст.

220 НК РФ. Даты других событий, сопутствующих данной операции, определяющего значения не имеют. Например, не имеет значения момент, в который произведена государственная регистрация сделки.

Минфин России в письме от 12.01.2012 № 03-04-05/7-4 подтвердил этот тезис. Последовавшие затем коррекции ст. 220 НК РФ эту сферу не затронули, поэтому разъяснения специалистов министерства действительны по сей день.

Следует иметь в виду, что с 01.03.2013 проводить государственную регистрацию договоров купли-продажи недвижимости не требуется. На этот счет есть норма, содержащаяся в ч. 8 ст. 2 закона «О внесении изменений…» от 30.12.2012 № 302-ФЗ.

Пример

Серегин С. П. продал жилой дом Еремеевой Т.К. При этом договор купли-продажи был оформлен в конце ноября 2022 года, тогда же произведены все расчеты по оплате дома. А вот государственная регистрация права на собственность состоялась уже в начале 2023 года.

Право на имущественный вычет возникло у Серегина С. П. в 2022 году. Дата регистрации права собственности (2023 год) не может изменить это.

Есть ли ограничения по количеству объектов

К этому вопросу Минфин России возвращался неоднократно. Все разъяснения специалистов министерства можно свести к 2 пунктам:

• НК РФ не устанавливает рамок при определении числа объектов, продажа которых дает право на вычет;
• суммарный объем вычетов по всем объектам (домам, квартирам, комнатам и т.п.) не может превышать 1 000 000 руб. за год.

То есть сколько бы налогоплательщик не реализовал объектов, больше 1 000 000 руб. за всю проданную недвижимость он не получит.

Данная позиция Минфина России приведена, в частности, в письмах от 06.12.2018 № 03-04-05/88515, от 16.08.2012 № 03-04-05/7-956.

Пример

Шелепин П. П. в 2022 году продал загородный дом за 5 000 000 руб. и 2 квартиры по цене 3 500 000 и 2 600 000 руб. Домом он владел более 5 лет, и доход от продажи этой недвижимости НДФЛ не облагается.

Обе квартиры принадлежали Шелепину П. П. с 2020 года. Налогооблагаемый доход поэтому составил 6 100 000 руб. (3 500 000 + 2 600 000 руб.). Тем не менее имущественный налоговый вычет все равно будет составлять только 1 000 000 руб.

О том, как рассчитать срок владения квартирой, образованной из нескольких жилых помещений, читайте в материале«Квартира образована из нескольких квартир, приобретенных в разное время: считаем срок владения».

Как оформить вычет, если проданное имущество находилось в общей собственности

В пп. 1 и 2 ст. 244 ГК РФ предусмотрены два подвида общей собственности:

• совместная, при которой доли в праве собственности не определены;
• долевая, при которой определена доля каждого собственника.

Подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ устанавливает общий принцип получения вычета при реализации такого имущества.

Рассмотрим отдельно каждый подвид.

Если речь идет о совместной собственности, то владельцы недвижимости распределяют размер вычета на основании договоренности между собой. Однако в НК РФ присутствует некая неопределенность: не указан порядок оформления такого договора. В связи с этим настоятельно рекомендуем заключить письменное соглашение между собственниками и, таким образом, избежать повышенного внимания налоговых органов.

Это следует сделать в любом случае, даже если один из собственников вообще откажется от права на вычет.

Когда совместной собственностью пользуются супруги, то налоговый орган предоставит имущественный вычет любому из супругов в полном объеме. Никакого отдельного соглашения при этом не требуется. На кого оформлено данное имущество, в этом случае значения не имеет.

Подтверждение данного вывода можно найти в постановлении ФАС Уральского округа от 07.04.2009 № Ф09-1899/09-С2.

Если речь идет о долевой собственности, то владельцы делят размер вычета пропорционально принадлежащим им частям. Однако здесь есть одна тонкость. Дело в том, что при продаже имущества может быть получена сумма, превышающая размер вычета.

Так чаще всего и бывает.

Независимо от поступившей суммы общий вычет не должен превысить 1 000 000 руб., и именно эти деньги будут распределяться в пропорции. Аналогичные выводы приведены в письмах Минфина России от 24.12.

Пример

Мать и дочь Сергеевы с ноября 2020 года владели квартирой в долевой собственности, причем матери принадлежало 70%, а дочери — 30%. Квартира была продана в январе 2023 года за 2 000 000 руб. В собственности квартира находилась менее 3 лет, поэтому можно воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет.

Правда, его сумма будет составлять 1 000 000 руб.

При этом матери может быть предоставлен вычет в сумме 700 000 руб. (1 000 000 руб. × 70%), а дочери — 300 000 руб. (1 000 000 руб. × 30%).

О том,какие имущественные вычету положены при покупке недвижимости, рассказано в КонсультантПлюс. Оформите пробный доступ к системе и переходите бесплатно в Ситуацию.

Как правильно уменьшать доходы на величину расходов

Как уже было сказано выше, существует альтернатива имущественному вычету — это право налогоплательщика на снижение доходов, облагаемых НДФЛ, на величину произведенных расходов. При этом такие затраты должны быть обязательно связаны с приобретением реализованного впоследствии имущества. Норма, определяющая такое право, содержится в подп.

2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

В этой связи иногда возникает частный вопрос: есть ли возможность таким путем снизить доходы от сделки по обмену жилой недвижимости (договор мены). Минфин России в письмах от 03.06.2014 № 03-04-05/26663, от 08.04.2014 № 03-04-РЗ/15807 и ФНС России в письме от 30.04.2014 № БС-3-11/1613@ (п. 2) указали, что НК РФ не содержит запрета на проведение такой транзакции.

То есть доходы, полученные в результате договора мены, можно снизить на величину затрат, понесенных при приобретении данного имущества.

Пример

Сердюков П. Г. в 2023 году обменял квартиру, принадлежавшую ему с 2021 года, на основании договора мены, в котором цена сделки составила 2 300 000 руб.

). В результате подоходный налог с продажи квартиры надо будет исчислить с суммы в 500 000 руб.

Можно ли воспользоваться и вычетом, и уменьшением доходов на величину затрат, если продаются разные объекты

Налогоплательщик может продать несколько объектов в пределах одного налогового периода. Выбор между вычетом и снижением размера доходов на величину расходов у него остается, и в некоторых ситуациях приходится очень внимательно считать, где НДФЛ меньше.

Но гораздо интереснее вопрос, можно ли применять к одним объектам вычет, а к другим — разницу между доходами и расходами?

Официальные разъяснения по этому поводу есть, но датированы они 2013-м и более ранними годами (письма Минфина России от 21.10.2013 № 03-04-05/44008, от 25.09.2013 № 03-04-05/39795, от 27.04.2012 № 03-04-05/7-563, от 13.01.2011 № 03-04-05/7-3, ФНС России от 21.08.2009 № 3-5-04/1308@). Контрольные органы указывали в них на правомерность дифференцированного подхода к разным объектам.

Изменения, внесенные в ст. 220 НК РФ в 2014–2016 годах, никоим образом не коснулись данной сферы. Это дает основания полагать, что указанные письма и разъяснения, содержащиеся в них, актуальны и поныне.

Важность этого вопроса станет ясна, если сравнить 2 возможных варианта развития событий.

Пример

Тимов Н. Ю. продал в 2022 году дом за 4 500 000 руб. и квартиру за 1 200 000 руб. Оба объекта принадлежали ему с 2020 года. Дом был куплен за 4 000 000 руб.

По дому однозначно выгоднее уменьшить доходы на величину произведенных при покупке расходов. Налогооблагаемый доход будет равен:

4 500 000 руб. – 4 000 000 руб. = 500 000 руб.

По квартире рассмотрим два варианта расчета.

С применением вычета доход составит:

1 200 000 руб. – 1 000 000 руб. = 200 000 руб.

С применением разницы между доходами и расходами:

1 200 000 руб. – 800 000 руб. = 400 000 руб.

Из приведенных расчетов видно, что для дома выгоднее использовать разницу, а для квартиры — вычет. При таком дифференцированном подходе НДФЛ к уплате будет равен:

(500 000 руб. × 13%) + (200 000 × 13%) = 81 000 руб.

Если же способы подсчета налогооблагаемого дохода разнообразить не получится, следует использовать метод разницы.

Следует отметить, однако, что при всей привлекательности приведенной схемы налоговые органы могут придерживаться противоположной точки зрения. Тем более что свежих разъяснений по данному вопросу нет. В приведенных обстоятельствах можно посоветовать предпринять следующее — до сдачи налоговой декларации направить официальный запрос в ИФНС по месту учета.

В противном случае придется готовиться к судебным процессам.

Как заполнить 3-НДФЛ при продаже квартиры, мы рассказали в статье.

Нюансы расчета НДФЛ при продаже жилья по цене менее установленной кадастровой палатой

Если при реализации жилья, приобретенного после 01 января 2016 г., сумма дохода от сделки меньше кадастровой стоимостной оценки на 01 января года, в котором зарегистрировано право владения, уменьшенной на понижающий коэффициент 0,7, то налогообложению подлежит кадастровая величина, умноженная на 0,7.

Внимание!Региональные законодатели вправе уменьшать понижающий коэффициент натерритории субъекта (пп. 2 п.6 ст.217.1 НК РФ).

Пример:

Артеменко А.Н. унаследовал дом и продал его в 2022 году за 4 млн.руб. Кадастровая стоимостная оценка на 01.01.2022 г. составила 6 млн. руб.

Налогом облагается сумма в величине 4 млн 200 тыс руб (6 млн * 0,7).

Артеменко вправе воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 млн.руб. Величина налога к уплате составит 416 тыс. руб. ((4 млн 200 тыс – 1 млн) * 13%).

Артеменко необходимо в срок до 30 апреля 2023 года подать декларацию по форме 3-НДФЛ, отобразив информацию о сделке в Приложении.

Перечень документов, необходимых для получения имущественного вычета при продаже имущества, приведен в КонсультантПлюс. Оформите пробный доступ к системе и переходите в Ситуацию. Это бесплатно.

Надо ли в форме 3-НДФЛ при продаже квартиры указывать полученные доходы, если период владения недвижимостью превысил установленный срок

Доходы от продажи имущества, срок владения которым превышает установленный срок, не облагаются НДФЛ. Такой вывод, во-первых, следует из комплекса норм, содержащихся в п. 17.1 ст. 217, подп. 2 п. 1 ст. 228, п. 4 ст.

229 НК РФ. Во-вторых, этот вывод содержится в письмах Минфина России от 10.09.2018 № 03-04-05/64526, от 26.08.2013 № 03-04-05/34878 (п. 2) и ФНС России от 06.04.2012 № ЕД-3-3/1166@.

Специалисты контрольных органов детально объяснили в указанных письмах, что такие доходы декларировать не требуется.

Помимо этого, не следует облагать подоходным налогом и доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, находящегося за границей. Исключение составляют ситуации, оговоренные международными договорами. Данный тезис развит в письме ФНС России от 09.11.2012 № ЕД-3-3/4062@.

Из подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ можно сделать еще один важный вывод: если продается имущество, находившееся в собственности более установленного срока владения, то налоговый вычет предоставляться не будет.

Действительно, зачем его предоставлять, если подоходный налог с продажи квартиры в данном случае не взимается.

Кроме того, если продано имущество по цене ниже установленного вычета (1 млн. для недвижимости и 250 000 для иного имущества), то подавать декларацию также не требуется.

Итоги

Подоходный налог с продажи квартиры уплачивается, если период владения жильем не превышает 5 лет. Расчет налога имеет свои особенности, основные из которых мы рассмотрели в данной статье.

Налог при продаже квартиры родственнику

В каких случаях необходимо платить налог при продаже квартиры родственнику в 2023 году, а в каких этого можно не делать, как считается налог от продажи, сколько он составляет и как его можно уменьшить — обо всем этом расскажем в нашей статье.

Когда нужно платить налог

После продажи недвижимости, включая квартиру, дом, земельный участок и прочее, необходимо уплатить налог — 13% от вырученного дохода. Эти деньги идут в бюджет государства. При этом не важно, кому именно была продана недвижимость — близкому родственнику или чужому человеку.

В строго установленные сроки продавец-физическое лицо обязан подать декларацию 3-НДФЛ и отчитаться перед налоговым органом.

Например, продали жилую недвижимость за 3 миллиона — 13% от этой суммы (390 тыс. рублей) придется заплатить в качестве НДФЛ.

Когда не нужно платить НДФЛ при продаже квартиры

Если собственник до продажи владел недвижимостью дольше минимального срока, налог с продажи квартиры родственнику не платится (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Для жилья таким сроком является 3 года и 5 лет.

Срок владения 3 года

Срок владения 5 лет

Квартира — подарок от члена семьи или близкого родственника (родители, дети, сестры/братья, бабушки/дедушки, внуки, супруги)

Во всех других случаях

Квартира получена по наследству

Квартира стала собственностью после приватизации

Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением

Продается единственное жилье. На момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры или вы продаете первую в течение 90 дней после покупки второй.

В 2022 г. Ильина продает брату квартиру, которую покупала в 2019 г.. Она не будет платить 13% НДФЛ, так как это ее единственное жилье, и его можно продать без налога через три года владения. И не важно, сделка была между близкими родственниками или между чужими людьми.

Рассчитайте свою сумму Калькулятор всех налоговых вычетов

Как уменьшить налог при продаже квартиры близкому родственнику

При продаже квартиры можно законно сэкономить на уплате НДФЛ. Есть два варианта, как это сделать:

Фото: Как уменьшить налог при продаже квартиры

Применить налоговый вычет в 1 млн рублей

По закону вы можете уменьшить свой доход от реализации жилой недвижимости родственнику на 1 миллион рублей. То есть заплатить 13% с остатка (пп.1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Ухов продал дом тете за 1,5 млн. Налог составит 13% от дохода, то есть 195 тыс. рублей. Ухов может применить вычет, и уплатить налог не с 1,5 млн, а с 500 тыс., то есть 65 тыс. рублей.

Купля-продажа квартиры между близкими родственниками, как и между чужими людьми, обязательно декларируется. То есть заполняется декларация 3-НДФЛ и передается в налоговую инспекцию. При этом не имеет значения, нужно ли по результату сделки между родственниками платить налог, или он получился нулевым.

Важно!Если вы продаете жилую недвижимость за 1 млн или дешевле, то есть ниже суммы налогового вычета, отчитываться перед ФНС, подавать декларацию и платить налог не нужно независимо от срока владения недвижимостью.

Уменьшить доходы на расходы

Продавец может уменьшить доход от продажи квартиры родственнику на сумму расходов, связанных с приобретением этой же недвижимости. То есть от тех денег, что он получил при продаже недвижимости, можно отнять деньги, потраченные в прошлом на приобретение этой же недвижимости. В результате налог с продажи недвижимости уплачивается с полученной разницы.

Затраты на покупку необходимо подтвердить договором и платежными документами (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Два года назад Лапшин купил квартиру за 4 млн и сейчас продает ее родственнику за 5 млн. Вместо вычета он имеет право уменьшить доходы от продажи на расходы на покупку. В результате он заплатит 13% с 1 млн.

Как и в первом варианте, сделка между близкими родственниками, как и между далекими родственниками или чужими людьми, обязательно декларируется. Необходимо заполнить декларацию 3-НДФЛ, приложить подтверждающие документы и в установленные законом сроки передать в ИФНС по месту постоянной регистрации.

Главный специалист по налогообложению • Стаж 20 лет

У налогоплательщиков есть два законных способа уменьшить налог: применить вычет в сумме 1 млн рублей или отнять расходы на приобретение этого жилья в прошлом. Обращайтесь к нашим экспертам: мы выберем оптимальный способ снижения налога, за 2 дня заполним декларацию 3-НДФЛ и самостоятельно отправим ее в вашу ИФНС.

Продажа родственнику подаренной или унаследованной квартиры

Если вы продаете одному родственнику жилплощадь, которую получили по наследству или в подарок от другого родственника, вы можете использовать документы, подтверждающие расходы дарителя или наследодателя на приобретение (абз. 19 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Так вы уменьшаете налогооблагаемую базу и снижаете размер налога.

В 2021 г. отец подарил сыну квартиру, которую покупал за 4 млн. В 2022 г. сын продает жилье за 5 млн и использует документы, подтверждающие расходы отца. Налог на продажу будет уплачен с 1 млн руб.

Но если вы продаете родственнику квартиру, подаренную вам в прошлом чужим человеком, то налог снижаете на ту сумму, что вы уплатили в качестве налога при получении этого подарка.

Сомовой друг подарил квартиру. Так как они не родственники, при получении подарка она платила 13% от стоимости, указанной в договоре дарения: 4 000 000 * 13% = 520 тыс. рублей. Через два года Сомова продает эту квартиру двоюродной сестре за 5 млн. Так как она квартиру не покупала, использовать расходы на приобретение она не может.

А применить вычет в этом случае не выгодно. Но Сомова может использовать ранее уплаченный налог: 13% * (5 000 000 — 4 000 000). В итоге налог составит 130 тыс. рублей.

Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

При купле-продаже между родственниками налог рассчитывается из одной из стоимостей: той, что указана в договоре купли-продажи или 70% от кадастровой стоимости. В качестве налоговой базы принимается большая из сумм.

Попов продал комнату дяде за 1 млн рублей, в то время как ее кадастровая стоимость — 2 млн. Налог придется уплатить с 70% от кадастра — с 1,4 млн руб, то есть 182 тыс.

НДФЛ при продаже квартиры несколькими собственниками

У недвижимости может быть несколько собственников — членов семьи, супругов или владельцев-не родственников. Как при продаже такого жилья применить налоговый вычет и распределить имущественную льготу?

Продается совместная собственность

В такой ситуации квартира продается как единый объект недвижимости и вычет в размере 1 млн рублей применяется ко всему объекту.

Продается долевая собственность

Размер налогового вычета зависит от того, как продается имущество родственнику — по одному договору купли-продажи или по разным.

Если продается один объект недвижимости по единому договору купли-продажи, то вычет на квартиру положен один — 1 миллион. Он распределяется между продавцами в зависимости от размера их долей.

Но если доли продаются по отдельным договорам как отдельные объекты недвижимости, то вычет в 1 млн рублей применяется к каждой доле.

Петров с братом за 2 млн рублей продают родственникам унаследованную квартиру. Если они продадут ее как единый объект, то применят вычет в 1 млн, распределенный пополам. С остатка в 1 млн им придется уплатить налог.

Но если доли будут проданы по отдельности, вычет в 1 млн будет применен к каждой доле, и налог братьям платить не придется.

Фото: Документы при продаже квартиры родственнику

Какие понадобятся документы

Чтобы отчитаться перед ФНС и уплатить налог, необходимо для инспекции по месту регистрации подготовить следующие документы:

• 3-НДФЛ;
• Документы, подтверждающие сделку (например, ДКП);
• Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.

Передать документы можно лично, по почте или онлайн через личный кабинет налогоплательщика на официальном сайте ФНС России или через сервис «Налогия».

Образец заявления
Перечень необходимых документов для оформления налогового вычета при продаже имущества за 2022 год

Сроки подачи декларации и документы

Задекларировать в ФНС сделку купли-продажи недвижимости между близкими родственниками необходимо до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. Уплатить НДФЛ — до 15 июля.

Если недвижимость продана в 2022 г., подать декларацию необходимо до 30 апреля 2023 г. и уплатить 13% до 15 июля 2023 г.

Покупка и продажа квартиры в одном году

Чаще всего при сделках купли-продажи основная цель участников — продажа квартиры и покупка новой одновременно. Если и не сразу, то хотя бы в одном налоговом периоде. У физлиц это один календарный год.

В статье расскажем, нужно ли в 2023 году платить налог с продажи квартиры, если покупаешь другую в одном периоде.

Условия получения вычета

Можно продать квартиру и купить другую одновременно — такая сделка не лишает права на налоговые льготы.

Если физлицо является резидентом РФ и платит со своих доходов 13% или 15% в государственный бюджет, то ему разрешено воспользоваться имущественным вычетом при покупке жилья (ст. 220 НК РФ).

Налоговый резидент РФ

Плательщик НДФЛ по ставке 13% или 15%

Для возникновения права на вычет при продаже требования проще — достаточно быть резидентом РФ. Этот вид льготы доступен безработным и другим лицам без официальных доходов.

С помощью имущественной льготы возможно уменьшить налогооблагаемую базу — доход, с которого выплачивается 13%. Другой вариант предполагает возврат подоходного налога, уплаченного ранее.

Важно!С 2021 г. изменились правила получения имущественного возврата. До 2021 г. разрешалось оформить вычет по НДФЛ с любых доходов, облагаемых по ставке 13%.

Сейчас он рассчитывается только с доходов по трудовым договорам, ГПХ, за оказание услуг, сдачи имущества в аренду или его продажи, от дарения имущества (кроме ценных бумаг), страховых выплат по пенсионному обеспечению.

Как уменьшить налог

Продать жилье без уплаты налога получится в том случае, если эта жилплощадь находилась в собственности дольше минимального срока владения. Таким сроком могут быть 3 или 5 лет.

Минимальный срок не менее 3 лет в собственности считается для жилой недвижимости, которая попадает под одно из условий:

• недвижимость получена в дар от близкого родственника или члена семьи или по наследству;
• жилье стало собственностью вследствие приватизации;
• квартира досталась вам по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
• в случае, если продать первую квартиру сразу после покупки второй — в течение 90 дней.

Раскроем последний пункт. Если человек купил новую квартиру и одновременно с этим в течение 90 дней решил продать старую, то минимальный срок владения для старой квартиры равен 3 годам. В остальных случаях срок владения для продажи без налога составляет 5 лет.

Иванов хочет одновременно продать одну квартиру и купить другую. Старая досталась ему 4 года назад по наследству от бабушки. Налог при продаже ему платить не нужно, так как трехлетний минимальный срок владения унаследованным жильем уже истек.

Рассчитайте свою сумму Калькулятор всех налоговых вычетов

Налоговый вычет при одновременной покупке и продаже позволяет компенсировать расходы на налоги. Так, чтобы снизить размер НДФЛ при продаже жилья, разрешается воспользоваться вычетом и уменьшить доход на 1 млн рублей. Налог в объеме 13% будет рассчитан с остатка.

Петров готовится купить жилье, но перед этим решил продать старую квартиру за 3,1 млн руб. Чтобы снизить налог, Петров вычел из дохода от продажи 1 млн рублей и заплатил НДФЛ с остатка, то есть с 2,1 млн руб. (3 100 000 – 1 000 000).

Вместо вычета в 1 млн рублей возможно использовать вычет расходов на приобретение. Из дохода при продаже квартиры следует вычесть расходы на покупку этого имущества. Расходы необходимо подтвердить документально.

Налог на доход будет рассчитан с разницы.

Размер вычета

Если планируется одновременная продажа и покупка квартиры, следует воспользоваться правом на имущественный вычет за покупку жилья. С ее помощью получится вернуть налог и компенсировать часть расходов.

Максимальный размер налоговой льготы при покупке жилья равен 2 млн рублей. Вернуть получится до 260 тыс. рублей.

Максимальный размер дополнительной льготы при приобретении недвижимости в ипотеку составляет 3 млн рублей. К возврату разрешается заявить до 390 тыс. руб. за фактически уплаченные проценты по ипотеке.

Фото: Имущественный вычет на купленную квартиру

До 1 января 2014 года максимальный размер имущественной льготы за фактически уплаченные проценты по ипотеке не имел верхнего предела. Для такого жилья расчет НДФЛ осуществляется по старым правилам — на всю сумму процентов.

Основной и вычет на ипотечные проценты разрешается применять одновременно. Таким образом, за покупку жилья максимальная сумма, которую получится вернуть, достигает 650 тыс. руб. (260 000 + 390 000).

Продажа и покупка недвижимости в одном году позволяет компенсировать налог с продажи вычетом, положенным при покупке — то есть разрешен взаимозачет.

Но следует помнить: с помощью льготы за покупку жилья нельзя вернуть денег больше, чем было уплачено за тот же налоговый период в качестве НДФЛ.

Например, если с зарплаты удержано 140 тыс. рублей с 1 января по 31 декабря в качестве подоходного налога, то вернуть больше этой суммы не получится.

Ведущий специалист по налогообложению

Если в одном налоговом периоде вы собираетесь продать и купить квартиру одновременно, налог можно перекрыть вычетами для продажи и для покупки. Обращайтесь к нашим экспертам: в течение 2 дней они рассчитают максимальную сумму возврата, заполнят вашу декларацию 3-НДФЛ и отправят в ФНС.

Оформим налоговый вычет за вас
Стандартный

Заполните самостоятельно декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета в интуитивном конструкторе

Максимальный

Наш эксперт проверит ваши документы, заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета и самостоятельно отправит ее в ИФНС

Оптимальный

Наш эксперт проверит ваши документы, рассчитает максимальный налоговый вычет и заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ

Показать все

Срок подачи 3-НДФЛ

Подача декларации и уплата налога при продаже жилья имеет конкретные сроки. Заполнить 3-НДФЛ и передать в инспекцию необходимо до 30 апреля года, следующего после года продажи, а уплатить налог нужно до 15 июля (ст. 229 НК РФ).

Продажа и покупка квартиры в один год отображается сразу в одной декларации при оформлении льгот. Поэтому в эту же декларацию, при уплате налога, включается возврат НДФЛ при покупке новой недвижимости.

Если квартира продана в 2022 г., то подать 3-НДФЛ нужно до 30 апреля 2023 г., а заплатить 13% до 15 июля 2023 г. Соответственно, продав одну квартиру и купив другую в одном и том же периоде, получится снизить налог с продажи за счет вычета на покупку.

Документы на покупку и продажу

Для того чтобы вернуть подоходный налог или получить вычет за продажу и покупку жилья в одном периоде, требуется собрать определенный пакет документов. Отсутствие важных бумаг может стать причиной отказа в имущественной льготе.

Фото: Комплект документов для ФНС на вычет при покупке

Документы на вычет при покупке квартиры

• декларация 3-НДФЛ;
• справка 2-НДФЛ с работы;
• договор о приобретении недвижимости;
• документ, подтверждающий право на вычет: акт приема-передачи при покупке по ДДУ или выписка из ЕГРН при покупке по ДКП;
• документ о праве собственности;
• документы, подтверждающие оплату: чеки, платежные поручения, квитанции, расписка продавца и т.п.

Если квартира куплена в ипотеку:

• кредитный договор;
• справка банка об уплаченных процентах.

Камеральная проверка длится до трех месяцев. Затем в течение 10 дней выносится решение о выплате, и еще месяц потребуется на перечисление средств на счет заявителя.

Дополнительно рекомендуем приложить:

• заявление о распределении вычета между супругами — при необходимости;
• график погашения кредита и уплаты процентов по ипотечному договору;
• документы, подтверждающие уплату ипотечных процентов: чеки, квитанции, платежные поручения и т.д.

Задекларировать доход и заявить свое право на имущественный вычет можно через ИФНС по месту прописки — передать документы при визите в офис или сделать это онлайн через Личный кабинет налогоплательщика. Для этого необходимо зарегистрироваться на официальном сайте ФНС России.

Декларация 3-НДФЛ подается по окончании календарного года, в котором было оформлено право собственности по ДКП или подписан акт приема-передачи при покупке по ДДУ.

Образец заявления
Перечень необходимых документов для оформления налогового вычета при покупке жилья за 2022 год

Документы на вычет при продаже квартиры

Список документов иной:

• декларация 3-НДФЛ;
• документы, подтверждающие факт продажи, например, ДКП;
• если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то расходы нужно подтвердить документально: чеки, платежные поручения, квитанции, расписка продавца и т.п.

Образец заявления
Перечень необходимых документов для оформления налогового вычета при продаже имущества за 2022 год

Частые вопросы

В 2022 продал дом, в 2023 собираюсь купить квартиру. Могу налог с продажи покрыть вычетом на покупку?

Так как сделки происходят в разных налоговых периодах, отчитываться по ним нужно отдельно. Сначала задекларируйте доход от продажи — до 30 апреля 2023 и до 15 июля 2023 уплатите налог. Затем оформите квартиру в собственность и в 2024 заявите возврат налога.

В 2021 унаследовал дом, в 2022 продал его за 3 млн и купил квартиру за 4 млн. Вычет не получал. Какие налоги платить?

В 2023 вам необходимо подать декларацию 3-НДФЛ и отразить в ней: 3 млн (доход от продажи дома) – 1 млн (вычет при продаже дома) – 2 млн (вычет за покупку квартиры) = 0. Таким образом, вам ничего платить не придется.

Мама подарила квартиру. Я ее продаю и покупаю новую. Как снизить налог?

Из дохода, полученного при продаже квартиры, отнимите расходы мамы на покупку. А если обе сделки — по продаже подарка и покупке новой квартиры — совершены в одном периоде, то дополнительно примените вычет в размере 2 млн рублей на покупку.

Заключение эксперта

Покупка и продажа квартиры в одном налоговом периоде позволяет применить налоговый вычет. В результате вы уменьшите налогооблагаемую базу и уплатите меньше налога или сможете оформить возврат 13% НДФЛ. Помните, что за один налоговый период подается одна налоговая декларация, в которой отображаются сведения для уплаты налога и получения вычета.

Публикуем только проверенную информацию

Как избежать уплаты налога при продаже квартиры. Руководство по 3-НДФЛ

В статье рассказываю, когда не нужно платить налог от продажи квартиры, как его снизить законным путем и как на этом зарабатывать бухгалтеру.

Введение

Продажа квартиры может принести приличную сумму налога, если не знать возможных способов сокращения суммы налоговой базыи нюансов заполнения декларации 3-НДФЛ. Например, одному моему клиенту пришло уведомление заплатить 700 тыс. рублей налога за продажу квартиры стоимостью в 5,5 млн.

Он самостоятельно заполнял декларацию, а когда увидел уведомление, обратился за помощью ко мне.

И действительно, в его ситуации такого большого налога можно было избежать.

Давайте разберемся, в каких случаях платить налог нужно полностью, а в каких можно его уменьшить или вовсе не платить.

Нужно ли платить налог за продажу квартиры

Если вы продали квартиру, которой владели меньше минимального срока владения, вы обязаны заплатить НДФЛ (13 %) с дохода.

В большинстве случаев минимальный срок владения недвижимостью 5 лет, но есть ряд ситуаций, когда он составляет 3 года:

• недвижимость получена по наследству или договору даренияот близкого родственника (родители, дети, сестры, братья, дедушки, бабушки внуки, супруги);
• недвижимость была приватизирована;
• или право собственности на недвижимость было получено в обмен на пожизненную рентупредыдущего владельца.

Как за 1 месяц создать свое бухгалтерское агентство с доходом от 300 тыс. руб

Личная работа с Татьяной Себелевой

Когда еще налог не нужно платить

Мы выяснили, что налог платить не нужно, когда выдержан минимальный срок владения жильем в 3 или 5 лет.

Есть ситуации, когда налог с продажи имущества вовсе платить не придетсянезависимо от срока владения. И дает такую привилегию некоторой группе граждан, а именно семьям с двумя и более детьми(закон от 29.11.2021 № 382-ФЗ).

Но для возможности применения этого закона есть ряд условий:

• в семье должно быть 2 и более детей, не достигших 18 лет. А если дети учатся в институте на очной форме обучения, то до их 24-летнего возраста;
• новое жилье вы купили в тот же календарный год, в котором продали старое (или не позднее 30 апреля следующего года);
• общая площадь новой квартиры или дома должна быть больше, чем общая площадь предыдущей недвижимости;
• кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн;
• на момент продажи старой недвижимости ни родители, ни дети не имеют больше никакого другого жилья, общая площадь которого больше 50% площади нового жилья.

Важно! Только соблюдение всех вышеперечисленных условий позволит вам воспользоваться этим освобождением от уплаты налога.

Как выстроить очередь из клиентов на декларации 3-НДФЛ и зарабатывать на этом от 50 000 руб. в месяц

Как уменьшить налог

Если не удалось избежать уплаты налога, то есть законные способы его уменьшить. Их 2. И использовать можно только один из них.

Доход проданной квартиры можно уменьшить на сумму имущественного вычета, если вы его не получали. Причем вычет можно использовать как полностью, так и частично.

Пример, вы купили квартиру за 1,5 млн, продали за 2 млн раньше минимального срока владения. По закону нужно заплатить налог 13 % с дохода — 260 000 руб. Но ранее имущественный вычет вы не получали.

В этом случае можно написать заявление в налоговую, чтобы перекрыть налог имущественным вычетом.

Пример, недвижимость куплена за 2,5 млн, а продали ее за 3 млн. Налог нужно уплачивать с 500 тыс. = 3 млн — 2,5 мл.

Та же схема действует с подаренной недвижимостьюпри продаже раньше минимального срока владения. Только в этом случае документы на покупку нужны от первого владельца, то есть дарителя.

Пример. Ваша мама подарила вам квартиру стоимостью 5 млн в 2021 году. А сегодня вы хотите ее продать за 12 млн. Минимальный срок не прошел, поэтому налог вам нужно будет заплатить, причем с суммы продажи.

Но чтобы уменьшить налоговую базу, вам нужно будет приложить договор купли-продажи или ДДУ, по которому приобретала жилье ваша мама. И тогда вы заплатите налог с разницы 12 млн — 5 млн = 7 млн.

Проценты по ипотеке также считаются затратами на покупку. То есть если в покупке квартире участвовал ипотечный заем, то в расходы можно смело добавлять уплаченные проценты по ипотеке.

Пример. Вы купили дом в ипотеку в сентябре 2021 года за 20 млн. Решили продать в 2023 году за 21 млн. С 2021 годы вы уплатили проценты по ипотеке суммой 900 000 рублей.

Тогда налог будет считаться с базы: 21 млн — 20 млн —0,9 млн = 0,1 млн или 100 000.

Уменьшить налоговую базу также можно на сумму средств, потраченных на ремонт. При условии, что квартира была куплена в новостройке и в договоре указано — «без отделки».

Пример. Вы купили квартиру в стройке по ДДУ без отделки за 2,5 млн в 2021 году. Потратили на ремонт 1,5 млн.

Продали квартиру в 2023 за 4,0 млн. Тогда считаем 4 — 2,5 (ДДУ) — 1,5 (ремонт) = 0 дохода 0% для вычета.

Важно! В каждом случае нужно прикладывать документы: договоры купли-продажи, ДДУ, чеки на строительные материалы, справки, сертификаты и пр.

Телеграм-канал про актуальные новости и секреты бухгалтеров для новичков и профессионалов

Примеры из личного опыта

Заключение

А в заключение я хотела бы завершить историю про клиента, с которой начала статью.

Клиент продал квартиру за 5,5 млн раньше минимального срока — она была в собственности 2 года. Заполнил самостоятельно декларацию. И налоговая инспекция насчитала к уплате 700 тыс. налога.

Но у клиента были «смягчающие» обстоятельства, которые помогли снизить налог:

• сумма расходов на покупку квартиры;
• сумма уплаченных процентов за период владения.

Мы подали корректировочную декларацию, в которой указали затраты на покупку и уплаченные проценты по ипотеке. И налоговая пересчитала налог с 700 тыс. до 13 рублей.

В вопросе 3 НДФЛ очень много непонятных для обычных пользователей нюансов. Эта история — доказательство тому, что услуга заполнения деклараций востребована. Ведь речь идет не только об имущественных вычетах.

Есть вычеты на обучение, на лечение, социальные вычеты, о которых многие даже не знают. На декларациях 3-НДФЛ можно с легкостью зарабатывать от 30 тыс. руб. в месяц.

Давайте посчитаем.На заполнение одной декларации для специалиста требуется всего 10 минут, а стоит такая услуга от 1000 рублей. Чтобы заработать 30 тыс., нужно заполнить 30 деклараций, потратив на них 300 минут или 5 часов рабочего времени.

По-моему, очень даже неплохо.

К тому же декларации могут стать вашим первым касанием с клиентом. Заплатить 1000 рублей не так страшно. А увидев результат — деньги на счету — клиент убедится в ваших профессиональных навыках, добросовестности и придет за другими услугами, которые вы можете предложить.

Подробнее о том, какие нюансы есть при заполнении деклараций 3-НДФЛ, и как на них заработать — рассказываю на курсе «3-НДФЛ и заработок на декларациях».

Как бухгалтеру продвигать свои услуги в 2023 году

Реклама: ИП Себелева, ИНН 272437902902, erid: LjN8KRtBa

• #НДФЛ
• #налоговая декларация
• #налоговый вычет
• #3-НДФЛ
• #покупка недвижимости
• #уменьшение налоговой базы
• #налоговая база по НДФЛ
• #минимальный срок владения
• #финадмин