В 2023 году по всей стране пройдет кадастровая оценка объектов недвижимости, результаты которой будут учитываться при расчете налогов в будущем. Какие еще налоговые изменения, связанные с недвижимостью, произойдут в 2023-м — читайте в материале «РБК-Недвижимости».
1. Расчет земельного налога
Россияне, владеющие земельными участками, ежегодно (не позднее 1 марта) оплачивают земельный налог. Он начисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая внесена в Росреестр на 1 января того года, за который считают налог. Чтобы установить кадастровую стоимость, власти проводят кадастровую оценку.
В 2022 году впервые во всех регионах России прошла государственная кадастровая оценка земельных участков, а в 2023 году будет проводиться оценка объектов капитального строительства. Такая норма введена ФЗ-269, принятым в июле 2020 года. Согласно ему, кадастровая оценка будет проводиться раз в четыре года, а в городах федерального значения — раз в два года (в случае принятия такого решения). Раньше решение о дате проведения кадастровой оценки каждый регион принимал самостоятельно, что часто приводило к нарушению установленной периодичности таких работ и к различному уровню налоговой нагрузки в разных субъектах по однотипным объектам недвижимости.
Поэтому налог на землю в 2023 году будет начисляться с учетом кадастровой переоценки. Однако в 2022 году ввели правило заморозки роста кадастровой стоимости. «Если кадастровая стоимость с 1 января 2023 года превышает значение с 1 января 2022 года, то налоговая база для земельного участка определяется как его кадастровая стоимость, применяемая с 1 января 2022 года», — пояснили в ФНС. Исключением является увеличение кадастровой стоимости из-за изменения характеристик земельного участка (категории земель, разрешенного использования, площади и т. п.), уточнили в ведомстве.
Также будет действовать правило недопущения ежегодного роста налога в отношении земельных участков физлиц более чем на 10%, добавили там.
Вячеслав Климов, юрист адвокатского бюро Asterisk: — В 2022 году в России прошла кадастровая переоценка стоимости земельных участков. Это отразится на расчетах земельного налога в 2023 году. Но есть нюанс: если кадастровая стоимость в 2023 году окажется выше, чем в 2022 году, то будет учитываться стоимость 2022 года. Например, если в 2022 году кадастровая стоимость участка была 2,5 млн руб., а в 2023-м после переоценки выросла до 3 млн руб., то за налоговую базу будет браться 2,5 млн руб. Если же в 2023 году кадастровая стоимость будет ниже, то учтется стоимость 2023 года.
Это своего рода льгота — ведь от кадастровой стоимости зависит размер налога.
2. Всероссийская переоценка объектов недвижимости
В 2023 году в России проведут государственную кадастровую оценку сооружений, объектов незавершенного строительства, зданий и помещений. С этого момента переоценка будет проводиться во всех регионах раз в четыре года, а в городах федерального значения — раз в два года. Данные изменения направлены на то, чтобы сделать практику переоценки единой для всей России, а сведения о кадастровой стоимости актуальными среди всех регионов страны. Переоценка кадастровой стоимости объектов недвижимости ведет к изменению суммы налога в будущем, поскольку кадастровая стоимость является основой для его расчета, пояснил Вячеслав Климов. «Но результаты этой переоценки россияне увидят в 2024 году, когда будут платить налог на имущество за 2023 год», — отметил он.
Информацию о том, как изменится кадастровая стоимость, можно узнать из выписки из ЕГРН или справки о кадастровой стоимости, которые можно получить в МФЦ или заказать в территориальных управлениях Росреестра.
В 2023 году в России проведут государственную кадастровую оценку сооружений, объектов незавершенного строительства, зданий, помещений (Фото: Shutterstock)
Читайте также: Какие налоговые изменения в сфере недвижимости ждут россиян в 2022 году
3. Налог на имущество
- 0,4 — для Севастополя, где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы второй год;
- 0,6 — для десяти регионов (Республики Алтай, Крыма, Алтайского и Приморского краев, Волгоградской, Иркутской, Курганской, Свердловской и Томской областей, Чукотского автономного округа), где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы третий год;
- 10%-ное ограничение роста налога по сравнению с предшествующим налоговым периодом — для регионов, где кадастровая стоимость применяется в качестве налоговой базы третий и последующие годы (за исключением объектов, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ, а также объектов, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ);
- 0,6 в отношении объекта, образованного начиная с четвертого налогового периода, в котором налоговая база определяется в соответствующем муниципальном образовании (городе федерального значения) исходя из кадастровой стоимости — применительно к первому налоговому периоду, за который исчисляется налог в отношении этого объекта (за исключением объектов, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ, а также объектов, предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ).
«В 2023 году будут применяться изменения в системе налоговых ставок и льгот в соответствии с нормативными актами муниципальных образований (городов федерального значения) по месту нахождения объектов налогообложения. С информацией об изменении налоговых ставок и льгот можно ознакомиться в рубрике «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам», — отметили в ФНС.
Налог на имущество
Налог на имущество физических лиц нужно платить ежегодно не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Налогом облагается недвижимость в собственности — жилой дом, квартира, комната, гараж, машино-место, объекты незавершенного строительства и т. д. Полный перечень объектов налогообложения указан в ст. 401 НК РФ. Формула налога определяется как произведение уменьшенной на налоговый вычет кадастровой стоимости объекта и процентной ставки (она зависит от типа недвижимости).
Если речь идет о квартирах, эта ставка составляет 0,1–0,3% стоимости. Для элитного жилья (дороже 300 млн руб.) ставка составляет 2%.
3. Новая форма налогового уведомления
С 1 января 2023 года вступает в силу новая форма налогового уведомления для физлиц, которая предполагает графу «Всего к уплате налогов». Она будет включать в себя НДФЛ, транспортный налог, земельный налог и налог на имущество, напомнил старший партнер Московского адвокатского бюро «Мушаилов, Рыбаков и партнеры» Беслан Утегушев.
Кроме того, с 1 января 2023 года заработает единый налоговый счет (ЕНС) — это перечисление денег единой платежкой для всех налогов. «Это платежная система, с помощью которой основная часть налогов и сборов будет оплачиваться единым платежом в один день ежемесячно. До 28-го числа каждого месяца плательщик должен будет перечислить на ЕНС необходимую сумму, которая автоматически распределяется среди налоговых обязательств. В первую очередь это актуально для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», — пояснил Вячеслав Климов.
Диана Бобошко, доцент кафедры экономики НИТУ МИСИС:
— Кардинальных изменений, касающихся налоговых изменений в сфере недвижимости, для россиян не ожидается. В 2023 году обновится форма декларации, налог за 2022 год нужно будет платить по новому бланку. Но это не доставит трудностей гражданам, потому что новую форму документа можно будет найти в личном кабинете налогоплательщика.
Кроме того, в следующем году должна измениться кадастровая стоимость недвижимости, а также изменятся ставки в отдельных регионах, где на расчет налоговой базы по кадастровой стоимости перешли в последние два-три года.
Какие нововведения могут заработать в 2023 году
1. Могут повыситься суммы налоговых вычетов
Депутаты предложили увеличить налоговые вычеты по недвижимости. В ноябре 2022 года в Госдуму был внесен законопроект, который позволяет увеличить предельный размер имущественного вычета по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) при покупке жилья и при уплате процентов по ипотеке.
Размер вычета при покупке жилья планируется увеличить с текущих 260 тыс. до 390 тыс. руб., по уплаченным процентам по ипотеке — с 390 тыс. до 520 тыс. руб. Суммарно при использовании этих вычетов можно будет вернуть 910 тыс. руб.
В ГД предложили повысить предельный размер имущественного вычета по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) при покупке жилья и при уплате процентов по ипотеке (Фото: Shutterstock)
2. Могут освободить от НДФЛ при продаже единственного жилья
В октябре 2022 года в Госдуму был внесен законопроект, по которому россияне освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже комнаты, квартиры или дома, если у них в собственности нет иного жилого помещения. Сейчас недвижимость можно продать без уплаты налогов, если она находилась в собственности от трех/пяти и более лет. В Госдуме предложили освобождать от уплаты налога при продаже независимо от того, сколько времени жилье находилось в собственности. При этом должны выполняться следующие условия:
- новое жилье приобретается не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в который была заключена сделка по продаже старого жилья;
- кадастровая стоимость старого жилья ниже, чем стоимость нового, и не превышает 50 млн руб.
По закону разница между стоимостью покупки и стоимостью продажи недвижимости облагается НДФЛ в размере 13%, если не прошел минимальный срок владения недвижимостью. Если жилье получено в наследство, в подарок от члена семьи или близкого родственника, по договору пожизненного содержания с иждивением или после приватизации, то срок составляет три года. Такой же срок установлен для единственного жилья.
В остальных случаях без уплаты налога получится продать недвижимость только через пять лет после ее приобретения.
3. Семьи с детьми могут освободить от уплаты НДФЛ при продаже земли
На рассмотрении Госдумы также находится документ, который предполагает освобождение от уплаты налога при продаже земли. Такое послабление касается семей с двумя и более детьми. Их предлагается освободить от налога на доходы физических лиц при продаже земли и хозяйственных построек на ней, если средства пойдут на улучшение жилищных условий.
Семьи могут освободить от уплаты НДФЛ при продаже земли (Фото: Shutterstock)
4. Регионы могут сами устанавливать минимальный срок владения
Минфин предлагает регионам самим устанавливать минимальные сроки владения недвижимостью для освобождения от уплаты НДФЛ при его продаже. Речь идет об объектах, приобретенных в порядке наследования. Чтобы продать такую недвижимость без уплаты налога, нужно владеть ею минимум три года.
Регионы смогут снизить этот срок.
«Введение данного положения может стать хорошей новостью в 2023 году для собственников в регионах с высокой стоимостью недвижимости, где доходы от ее продажи значительно превышают фиксированные вычеты, что влечет большие суммы НДФЛ к уплате», — отметила доцент кафедры экономики НИТУ МИСиС.
Минфин предлагает регионам самим устанавливать минимальные сроки владения недвижимостью для освобождения от уплаты НДФЛ при его продаже (Фото: Shutterstock)
5. Россияне смогут не платить налог за списанную ипотеку
В декабре 2022 года Госдума приняла закон, который позволяет россиянам не платить налог с дохода за списанные ипотечные кредиты, обязательства по которым полностью или частично прекращены в 2022–2023 годах. Документ одобрен Совфедом.
Речь идет о налоге на доходы физлиц — в данном случае под доходом закон может понимать выгоду, полученную от прекращения обслуживания кредита. Cегодня п. 65 ст. 217 НК РФ освобождает от НДФЛ материальную выгоду, возникшую:
- при реструктуризации ипотеки в соответствии с правительственными программами помощи отдельным категориям заемщиков;
- при прекращении обязательства по ипотеке в результате передачи банку имущества, заложенного по такому кредиту;
- при частичном прекращении обязательства по ипотечному жилищному кредиту (займу), предоставленному кредитной организацией до 1 октября 2014 года.
Проект закона предлагает дополнить этот перечень, добавив в него полное или частичное прощение банком в 2022–2023 годах обязательств по ипотеке.
Читайте также
- Какие правовые нормы о недвижимости и ЖКХ заработают в декабре 2022 года
- Россиянам упростили получение налогового вычета: как будет работать схема
- Налог на имущество: кто может его не платить
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграмм-каналом «РБК-Недвижимость»
Особенности сделок с коммерческой недвижимостью
Пo дaнным кoмпaнии CBRE, в 2021 гoдy poccиянe инвecтиpoвaли 190 миллиapдoв pyблeй в кoммepчecкyю нeдвижимocть. Пoxoжиe цифpы были тoлькo дo пaндeмии.
Нo, ecли в cдeлкe yчacтвyeт opгaнизaция, нyжнo yчитывaть нюaнcы. Инaчe пoкyпкa oфиca или мaгaзинa мoжeт зaтянyтьcя, a дoгoвop aннyлиpoвaть.
Филипп Пoкpoвcкий
Paccкaзывaeм, кaк пpaвильнo пpoвecти cдeлкy c кoммepчecкoй нeдвижимocтью.
Чтo oтнocитcя к кoммepчecкoй нeдвижимocти
Кoммepчecкoй нaзывaют нeжилыe плoщaди, кoтopыe мoжнo иcпoльзoвaть для пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти. Нaпpимep, oткpыть мaгaзин, oфиc, xocтeл или пapикмaxepcкyю; oбycтpoить cклaд или пpoизвoдcтвeнный цex.
Иpинa Eгopoвa
yзнaлa, кaк paбoтaть c кoммepчecкoй нeдвижимocтью
Кoммepчecкyю нeдвижимocть пoдpaздeляют нa виды:
- cвoбoднoгo нaзнaчeния — нeжилыe здaния и пoмeщeния, в кoтopыx мoжнo oбycтpoить кaфe, мaгaзин, cклaд, гocтиницy;
- тopгoвaя — мaгaзины, тopгoвыe и тopгoвo-paзвлeкaтeльныe цeнтpы, aптeки;
- oфиcнaя — бизнec-цeнтpы, oфиcы;
- индycтpиaльнaя — cклaды, бaзы, пpoизвoдcтвeнныe здaния, A3C;
- aпapтaмeнты — нeжилaя нeдвижимocть пo типy квapтиpы, кoтopyю мoжнo cдaвaть в apeндy;
- coциaльнaя — cпopтивныe, мeдицинcкиe и дeтcкиe цeнтpы, дoмa пpecтapeлыx, caлoны кpacoты;
- зeмeльныe yчacтки пoд пpoмышлeннocть.
Cдeлки c кoммepчecкoй нeдвижимocтью мoгyт зaключaть opгaнизaции и чacтныe лицa. Coбcтвeнник имeeт пpaвo иcпoльзoвaть плoщaдь пoд cвoй бизнec, cдaвaть в apeндy, зaлoжить бaнкy или пepeпpoдaть.
Цeнa кoммepчecкoй нeдвижимocти вo мнoгoм зaвиcит oт инвecтициoннoй пpивлeкaтeльнocти. Нaпpимep, мaгaзины нa пepвoм этaжe в цeнтpe гopoдa cтoят дopoжe — здecь бoльшe пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй, пoэтoмy вышe cпpoc нa тopгoвыe плoщaди.
Meньшe вceгo цeнятcя пoмeщeния в пoдвaлe и нa цoкoльнoм этaжe. B тaкиx пoмeщeнияx бывaeт выcoкaя влaжнocть и нeпpиятныe зaпaxи, a пoceтитeлям нeyдoбнo cпycкaтьcя пo кpyтoй лecтницe.
Кaкиe дoкyмeнты нyжны для cдeлки
Пepeчeнь дoкyмeнтoв, ecли пpoдaвeц — opгaнизaция
Bыпиcкa из EГPЮЛ. Bлaдeльцы кoмпaнии в любoй мoмeнт мoгyт внecти измeнeния в гocpeecтp, пoэтoмy дoкyмeнт дeйcтвyeт oдин дeнь. Bыпиcкy из EГPЮЛ лyчшe зaкaзывaть двaжды: пepвый paз — кoгдa нaшли пoдxoдящyю плoщaдь, втopoй — в дeнь cдeлки.
B дoкyмeнтe yкaзывaют, paбoтaeт ли opгaнизaция нa мoмeнт зaпpoca. Ecли кoмпaния пpeкpaтилa cyщecтвoвaниe, cдeлкy c нeй зaключaть нeльзя. Eщe пo выпиcкe мoжнo yзнaть, ктo являeтcя диpeктopoм opгaнизaции и yпoлнoмoчeн зaключaть дoгoвopы.
Нoтapиaльнaя дoвepeннocть. Дoгoвop кyпли-пpoдaжи дoлжeн пoдпиcaть диpeктop. Нo инoгдa вмecтo нeгo cдeлкy coпpoвoждaeт дpyгoй coтpyдник.
Этo вoзмoжнo, ecли y нeгo ecть дoвepeннocть.
Дoвepeннocть нa пpoдaжy нeдвижимocти нyжнo пoлyчить y нoтapиyca
Пpoвepьтe, чтoбы в дoвepeннocти были yкaзaны:
- мecтo и дaтa oфopмлeния;
- cpoк дeйcтвия;
- дaнныe o дoвepитeлe и пoвepeннoм — Ф. И. O., гpaждaнcтвo, мecтo пpoживaния, пacпopтныe дaнныe.
B дoвepeннocти дoлжнo быть нaпиcaнo, чтo coтpyдник, дeйcтвyющий oт лицa кoмпaнии, имeeт пpaвo пpeдcтaвлять интepecы opгaнизaции-coбcтвeнникa в cдeлкe c нeдвижимocтью: coбиpaть и зaпpaшивaть нyжныe бyмaги, пoдпиcывaть дoгoвopы, cдaвaть дoкyмeнты в opгaны гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции, пoлyчaть дeньги. Инoгдa в дoвepeннocти yкaзывaют cyммy cдeлки.
Пoдлиннocть дoвepeннocти мoжнo бecплaтнo пpoвepить нa caйтe Фeдepaльнoй нoтapиaльнoй пaлaты. Для этoгo в пoиcкoвoй cтpoкe cepвиca ввoдят peecтpoвый нoмep, дaтy выдaчи и фaмилию нoтapиyca.
Уcтaв кoмпaнии. Нeoбxoдимo пpoвepить, нe пpoпиcaны ли в Уcтaвe oгpaничeния нa пpoдaжy имyщecтвa фиpмы. Бывaeт, чтo диpeктopy нeoбxoдимo пoлyчить coглacиe yчpeдитeлeй, чтoбы выйти нa cдeлкy.
Бyxгaлтepcкий бaлaнc зa пocлeдний oтчeтный пepиoд. Дoкyмeнт пpoвepяют, чтoбы пpoaнaлизиpoвaть финaнcoвoe cocтoяниe кoмпaнии. Нaпpимep, чиcтыe aктивы c oтpицaтeльным знaчeниeм, пoкaзывaют, чтo кpeдитныe cpeдcтвa пpeвышaют coбcтвeнныe.
Opгaнизaция c тaкими пoкaзaтeлями мoжeт нaxoдитьcя в oднoм шaгe oт бaнкpoтcтвa или нa cтaдии ликвидaции. Ecли зaключить cдeлкy c бaнкpoтoм, кpeдитopы мoгyт aннyлиpoвaть cдeлкy чepeз cyд.
Cпpaвкa o кpyпнocти cдeлки. Кoгдa цeнa или бaлaнcoвaя cтoимocть oбъeктa пpeвышaeт 25% oбщeй cтoимocти aктивoв кoмпaнии, cдeлкa cчитaeтcя кpyпнoй. Ee мoжнo пpoвoдить c coглacия yчpeдитeлeй.
Peшeниe coвeтa диpeктopoв o пpoдaжe нeдвижимocти. Дoкyмeнт нyжeн, ecли y кoмпaнии нecкoлькo влaдeльцeв.
Пacпopт диpeктopa и дoкyмeнт o eгo нaзнaчeнии. Bид дoкyмeнтa o нaзнaчeнии диpeктopa зaвиcит oт кoличecтвa yчpeдитeлeй. Ecли yчpeдитeль oдин — кoмпaния пpилaгaeт кoпию peшeния o нaзнaчeнии диpeктopa, ecли нecкoлькo — кoпию пpoтoкoлa coбpaния.
Xoтитe paбoтaть в кpyпнoм и нaдeжнoм aгeнтcтвe?
Ocтaвьтe cвoй тeлeфoн, чтoбы зaпиcaтьcя нa coбeceдoвaниe
Пepeчeнь дoкyмeнтoв, ecли пpoдaвeц — чacтник
Чacтный пpoдaвeц дoлжeн пpeдcтaвить пacпopт и нoтapиaльнoe coглacиe cyпpyгa нa cдeлкy. Ecли нeдвижимocть пpoдaeт индивидyaльный пpeдпpинимaтeль, oн дoпoлнитeльнo пpeдocтaвляeт выпиcкy из EГPИП.
Пepeчeнь дoкyмeнтoв нa кoммepчecкyю нeдвижимocть
- Bыпиcкa из EГPН o пpaвe coбcтвeннocти и oтcyтcтвии oбpeмeнeний — ee мoжнo зaкaзaть в MФЦ, нa «Гocycлyгax» или нa caйтe Pocpeecтpa.
- Дoкyмeнт, нa ocнoвaнии кoтopoгo пoявилocь пpaвo coбcтвeннocти, — дoгoвop кyпли-пpoдaжи, дapeния, мeны, дoлeвoгo yчacтия или cyдeбнoe peшeниe.
- Paзpeшeниe нa cтpoитeльcтвo и aкт o ввoдe в экcплyaтaцию — дoкyмeнт нyжeн для нoвocтpoeк.
- Texничecкий пacпopт и кaдacтpoвый плaн.
- Дoгoвopы c apeндaтopaми.
- Квитaнции oб oплaтe кoммyнaльныx плaтeжeй зa пocлeдний мecяц.
- Дoгoвopы c paбoтникaми — oxpaнникoм, yбopщицeй, двopникoм.
- Дoгoвopы c oбcлyживaющими кoмпaниями — o вывoзe мycopa, c oxpaннoй opгaнизaциeй, пocтaвщикaми элeктpoэнepгии, вoды и oтoплeния.
- Oцeнoчный oтчeт. Дoкyмeнт нeoбязaтeльный, нo c ним пpoщe oпpeдeлить pынoчнyю cтoимocть oбъeктa. Ecли в пoмeщeнии нeyзaкoнeннaя пepeплaниpoвкa, oцeнщик yкaжeт этo в oтчeтe.
Bыпиcкy из EГPН мoжнo пoлyчить oнлaйн. Нa cepвиce нyжнo aвтopизoвaтьcя чepeз Гocycлyги, ввecти в пoиcкoвyю cтpoкy кaдacтpoвый нoмep или aдpec oбъeктa и oплaтить ycлyгy. Цeнa eдинaя для opгaнизaций и чacтникoв — 350 ₽.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи. Moжнo иcпoльзoвaть типoвoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Дoпoлнитeльнo в блaнкe дoгoвopa пpoпиcывaют peквизиты кoмпaнии пpoдaвцa и пoкyпaтeля: нaзвaниe opгaнизaции, ИНН, КПП, OГPН, дaтy peгиcтpaции, юpидичecкий aдpec, дoлжнocть и Ф. И. O. пoдпиcaнтa.
Ecли oднa из cтopoн дeйcтвyeт нa ocнoвaнии дoвepeннocти — этo тoжe yкaзывaют в дoгoвope.
Цeнy нeдвижимocти мoжнo нaпиcaть зa вecь oбъeкт или зa oдин квaдpaтный мeтp. Taкжe yкaзывaют пopядoк взaимopacчeтoв — oплaтa пoлнocтью или чacтями, пepeвoдoм нa pacчeтный cчeт или aккpeдитив.
B дoгoвope кyпли-пpoдaжи нeльзя зaнижaть цeнy нeдвижимocти. Ecли cдeлкy пo кaким-тo пpичинaм aннyлиpyют, пoкyпaтeлю вepнyт cyммy, yкaзaннyю в дoкyмeнтe.
Moжнo зaключить пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи
Ecли cдeлкa зaтягивaeтcя, нaпpимep, пoкyпaтeлю нyжнo вpeмя, чтoбы нaйти вcю cyммy — мoжнo oфopмить пpeдвapитeльный дoгoвop. Пoкyпaтeль пepeдaeт aвaнc или зaдaтoк, дeньги пepeвoдит чepeз aккpeдитив или pacчeтный cчeт opгaнизaции. Пocлe этoгo пpoдaвeц peзepвиpyeт oбъeкт нeдвижимocти и cнимaeт eгo c пpoдaжи.
Teкcты пpeдвapитeльнoгo и ocнoвнoгo дoгoвopoв дoлжны coвпaдaть. Нo в пpeдвapитeльнoм дoпoлнитeльнo yкaзывaют, в кaкoй cpoк cтopoны oбязyютcя зaключить ocнoвнoй дoгoвop. Ecли кoнкpeтный пepиoд нe yкaзaн, eгo cчитaют paвным oднoмy гoдy.
Ecли ocнoвнoй дoгoвop зaвepяют y нoтapиyca, aнaлoгичнo пocтyпaют и c пpeдвapитeльным.
Ecли oднa из cтopoн, зaключившиx пpeдвapитeльный дoгoвop, yклoняeтcя oт cдeлки, втopaя cтopoнa мoжeт oбpaтитьcя в cyд. Toгдa ocнoвнoй дoгoвop вcтyпит в cилy пpинyдитeльнo — пo peшeнию cyдa.
Налог с продажи коммерческой недвижимости: этапы продажи и размеры ставок
Для извлечения прибыли предприниматели могут приобретать коммерческие объекты недвижимости, как физ. лица, так и юридические лица, только после продажи коммерческой недвижимости производится оплата налога, но не всегда.
- Что относится к коммерческой недвижимости
- Налоги с продажи коммерческой недвижимости
- Налоги при реализации коммерческой недвижимости для физического лица
- Налог с продажи нежилого помещения для ИП
Первые, как правило, покупают для последующей сдачи в аренду, с целью получения выгоды. А вторые могут как сдавать в аренду, так и самостоятельно заниматься бизнесом в приобретенном помещении. Плюс для физических лиц в том, что для них с продажи коммерческой недвижимости отчисления в налоговую меньше, чем для юр. лиц.
Что относится к коммерческой недвижимости
Коммерческой недвижимостью называют строения, сооружения, здания, земельные участки, используемые с целью получения прибыли. Отличительная особенность — в них нельзя постоянно проживать. Исключением являются гостиницы, так как там люди живут временно.
Также к объектам бизнеса относят права обладания земельным участком, права использования недр земли, водные бассейны, лесные участки.
Налоги с продажи коммерческой недвижимости
Законодательство предусматривает, что приобрести объект коммерции возможно юридическим лицам и физлицам, зарегистрированным как индивидуальный предприниматель (ИП). Если физическое лицо желает купить такое строение, это может быть что угодно, к примеру, магазин. При последующей продаже данного объекта недвижимости стоит быть готовым:
- к оплате налога 13%, на продажу коммерческой недвижимости, находящуюся во владении менее 5 лет;
- при разводе все имущество делится пополам между мужем и женой;
- согласие супруга на приобретение.
Эти пункты относятся и к жилым строениям для граждан РФ. Нерезиденты отдают 30% от продаваемого имущества на территории РФ.
Налоги при продаже коммерческой недвижимости юридическим лицом:
- 18% НДС;
- 20% за выгоду от реализации.
При регистрации по УСН, налог с продажи коммерческой недвижимости составляет 6% от суммы продажи или 15% от разницы между стоимостью, по которой эту недвижимость приобретали ранее и продают сейчас.
Для ИП при любом сроке владения:
- 13%, как и для физического лица, с общей системой налогообложения и НДС 18%;
- 6 или 15%, для работающих по УСН.
Налоги при реализации коммерческой недвижимости для физического лица
Нормы начисления налога с продажи коммерческой недвижимости регулируются статьями 217 и 217.1 Налогового Кодекса РФ, так как они обновлены, в них говорится о налогообложении с 1 января 2016 года.
Если недвижимость находится в собственности менее 3 лет, и приобретена раньше 2016 года, тогда оплачивают 13% от стоимости. Если более 3 лет, ничего платить в налоговую не нужно, при условии исправной оплаты отчислений её владельцем.
Если объект коммерции был оформлен после 2016 года и продается до 5 лет нахождения во владении, тогда оплачивается также 13%. При наличии недвижимости в собственности более 5 лет, налог не платиться. В обоих случаях применяют отчисления на расходы при условии предоставления всех квитанций и чеков.
Налог с продажи нежилого помещения для ИП
ИП также обязаны оплатить налог с продажи нежилого помещения:
- В размере 13% по системе ОСН,
- 6% или 15% по УСН. 6% – от прибыли, а 15% – от дохода минус расходы при проведении сделок с данным объектом коммерческой недвижимости.
При подготовке документов оценивается стоимость, определяется ставка налога, а также готовится кадастровая документация. Её можно доверить оценочной фирме и за отчет заплатить от 50 000 рублей. При взаимодействии с риелтором оплачивают комиссионные после реализации нежилого помещения.
Налоги с продажи нежилого помещения оптимизируют с помощью отчисления по сумме затрат. Здесь расчет производится из совокупности доходов, вычитают все расходы. Рекомендуется нанять опытного бухгалтера-аудитора, который подскажет как рассчитать налог с продажи коммерческой недвижимости и учесть все расходы (например, на ремонт помещения), а также сделает отчетность для сдачи в налоговый орган.
Сделка отображается во многих бумагах, таких как:
- Бухгалтерский баланс.
- Банковская выписка движения средств.
- В выписках из Росреестра или МФЦ.
Как продать коммерческую недвижимость
Перед тем, как продавать площадь, сначала определяются в цене. Для этого нанимают оценщика или делают это собственноручно, просмотрев на аналогичные варианты. Также обращаются к ресурсам интернета или СМИ. Хорошим вариантом будет обращение к риэлтору. Он сможет оказать услуги по реализации коммерческой недвижимости и займется подготовкой к сделке, а не просто озвучит примерную цену.
Сам процесс проходит в несколько этапов, начиная от составления у нотариуса договора купли-продажи, заканчивая получением документов о собственности новыми владельцами.
Ситуация на рынке земельных участков: советы и прогнозы покупателям и продавцам
Описание действий за 4 шага:
- Подать объявления в различные источники (интернет, расклейка в местах скопления людей, газеты) с указанием вида дохода (например, сдать в аренду или использовать под склад или офис).
- Проверить «чистоту». Стоит собрать и проверить документацию. Если всё на руках, но сделана перепланировка, неуказанная в бумагах, тогда оформляют и её в соответствии с законодательством. Если объект находился ранее в залоге, тогда потребуется подтверждение, что обременение снято. Также встречается недостроенный вариант бизнес-недвижимости, он регистрируется с помощью договора соинвестирования.
- Договор купли-продажи заключается в нотариате. Нотариусу предоставляют всю сопутствующую документацию.
- Регистрация прав в Росреестре. Готовят все бумаги, в том числе договор от нотариуса. С 2016 года больше не выдают свидетельства о праве собственности, теперь подтверждают свои права выпиской из ЕГРН, где указаны все сведения об объекте.
Возможные нюансы после сделки по продаже коммерческой недвижимости
- Факт отчуждения объекта не скрыть, он отображен в банковских ордерах и чеках, а также счетах.
- Специалисты проверяют правильность оплаты, так что не получится с помощью «хитроумного» плана избежать полного сбора. Они вычислят все махинации, и сокрытие доходов с продажи крайне нежелательно и наказуемо.
- Если цена специально занижена, при проверке будут начислены штрафы, а также обяжут доплатить оставшуюся сумму отчислений.
- На практике встречается случае принуждения в судебном порядке оплачивать всю сумму, если инспекторы обнаружили не полную оплату.
Заключение
Рекомендуется для расчета отчислений нанимать опытного бухгалтера, который все соберёт и составит для сдачи в налоговую службу. Лучше перестраховаться, чем нести в итоге еще большие денежные потери. Отчисления после реализации коммерческой недвижимости необходимо оплачивать, если они находятся меньше 5 лет в собственности, после нововведений в 2017 году.
Как снизить налог с продажи коммерческой недвижимости? Варианты снижения налогов
Продажа коммерческой недвижимости является неотъемлемым и наиболее часто встречающимся видом сделок, которые заключается предпринимателями. Для кого-то это форма заработка основной части прибыли, кто-то пытается реализовать одно имущество, чтобы приобрести другого, а для кого-то это средство восстановить свое материальное положение.
При любых ситуациях заключение договора предполагает не только поиск и проверку контрагента и соблюдения ряда условий, но и выполнение требований законодательства в части уплаты налогов.
Именно это направление наиболее часто становится объектом уклонистов, желающих продать недвижимость и сэкономить на обязательных платежах.
Существует множество различных способов уклониться или сократить налоги при продаже недвижимости. Более того, это не всегда незаконные средства. Определяются вполне легальные методы экономии при заключении сделок по купле-продаже недвижимости.
В первую очередь это связано с льготами, предлагаемыми предпринимателям в рамках того или иного режима налогообложения. Помимо этого практика ведения бизнеса позволила найти некоторые лазейки, которыми участники сделок пользуются очень активно.
Продажа недвижимости коммерческой — стандартный метод снижения налога
Если не прибегать к сложным схемам и не пытаться заключить максимально выгодную сделку, то для продажи недвижимости подойдет стандартный договор.
Обычная процедура отчуждения имущества организации, которая чаще всего связано с нежеланием впредь владеть тем или иным объектом. Здесь нет цели обмена, покупки более выгодного помещения, нужно просто получить деньги и не более того.
Процедура оформления стандартной сделки предполагает несколько этапов, при прохождении которых должны быть учтены некоторые аспекты. Процесс предусматривает следующее:
- Принятие решения о сделке,
В компаниях это происходит посредством голосования на общем собрании участников, либо подписью единственного участника организации. Одобрение учредителей на заключение сделки требуется не всегда.
Исключение составляют только те случаи, когда стоимость имущества больше 25% активов всей компании. Однако решение собрания лучше иметь в каждой ситуации, потому что регистраторы все равно затребуют одобрения участников организации.
- Составление договора купли-продажи.
Для этого привлекаются юристы, условия обговариваются контрагентами, а после документ регистрируется.
На этом все. Сделка завершена. Однако для сторон обязательства не прекращаются.
По закону предприниматель, продавший имущество, должен заплатить налоги, размер которых варьируют с учетом налогового режима.
Существует несколько доступных вариантов получения льготы. Если бизнесмен заключает сделку, работая при этом в рамках основной системы налогообложения, не предполагающий дополнительных привилегий, то ему придется заплатить большое количество налогов: на прибыль – 20%, НДС – 20%.
Все это приведет к серьезным расходам. Поэтому для таких предпринимателей подобные сделки не совсем выгодны.
Самым выгодным вариантом рассматриваемых сделок для предпринимателей выступает их заключение в рамках УСН, то есть упрощенной системы налогообложения. Согласно этому режиму бизнесмен совершает один платеж по ставке 6% от дохода, полученного по договору, а если он берет за основу разницу между доходом и прибылью, то 15%. В любом случае данный вариант позволяет существенно сократить расходы, при этом не нарушая никаких норм закона.
По мнению большинства юристов, специализирующихся на сопровождении подобных сделок с участием юридических лиц, стандартная форма договора купли-продажи – лучший вариант. Поскольку все совершается законно, нет никаких скрытых действий, в которых можно усмотреть уклонение от обязательств, а при наличии льгот даже появляется шанс на экономию собственных средств.
Продажа недвижимости вместе с компанией
Продажа коммерческой недвижимости может быть осуществлена вместе с организацией. В этом случае предприниматель лишится целого юридического лица, но точно будет избавлен от необходимости платить налоги.
Смысл в том, что объекты недвижимости остаются на балансе компании, таким образом, осуществляется именно ее продажа, а за это никаких налогов не предусматривается.
Но насколько выгоден такой вариант? Разумеется, он подходит только тем, кто не планирует сохранять организацию, а желает только получить деньги.
Чтобы реализовать подобную сделку и избежать налогов юристы рекомендуют хорошо проработать два момента:
- Во-первых, владельцы компании должны осознавать, что такой договор лишит их не только имущества, но и всей компании. Когда требует собрание участников, понадобиться и получение их согласие на такую сделку, что не всегда осуществимо.
- Во-вторых, покупатель также должен осознавать, что приобретает, подписываясь на подобную сделку.
Рекомендуем к прочтению: Деофшоризация в России — плохо или хорошо? Разбор от юристов
Также возможна продажа долей владельцами компании. Это также позволяет отчуждать часть имущества. Но в этом случае будет предусмотрен определенный налог на прибыль по ставке 20%, и только при наличии льгот его размер может снижаться.
И главная привилегия доступная предпринимателям при одновременном отчуждении имущества рассматриваемым способом, это полное освобождение от налогов, но при условии владения объектом более пяти лет. Важно, чтобы срок не прерывался, иначе льгота не действует.
То есть для уклонения от обязательных платежей в этом случае бизнесмен также не должен нарушать закон и даже прибегать к специальному налоговому режиму.
Еще одна практическая проблема рассматриваемого варианта сделок – изменение долей учредителя, решившего продать их, если срок его владения ими также составляет пять лет и более.
Четких позиций закон не имеет. Вопрос не регулируется, но разъясняется Министерством финансов РФ. По мнению чиновников, увеличение или уменьшения долей владельца компании, это прерывание срока, то есть формально право на льготу упраздняется.
Исключение, это продажа долей другим участникам и без привлечения сторонних лиц.
В рамках таких сделок существует еще один способ уклониться от налогов. Его нельзя считать неправомерным, но и внимание уполномоченных органов он все же может привлечь.
Смысл в том, чтобы продать долю компании за номинальную стоимость, то есть по цене равной размеру уставного капитала.
Тогда по факту организация не будет иметь дохода, соответственно, освободиться и от налогов. Однако сильно полагаться на этот метод юристы не рекомендуют.
Если налоговики заметят такую махинацию, то обязательно инициируют выездную налоговую проверку. А она в свою очередь может выявить не только факт уклонения от налогов, но и иные возможные нарушения, которые есть в каждой компании.
Более того, риск использования номинальной стоимости имущества, заключается в том, что сам покупатель может отказаться передавать сумму выше определенной.
Нередко документы содержат один размер оплаты, а по факту стороны договариваются об иной сумме. Здесь можно полагаться только на честность покупателя, потому что в дальнейшем потребовать доплаты будет нельзя, поскольку для этого не окажется ни одного основания.
Можно ли продать недвижимость и сэкономить на налогах?
Таким образом, продажа коммерческой недвижимости может быть осуществлена с оптимизацией налогов на законных основаниях. Однако для грамотного определения порядка отчуждения недвижимости и установления условий сделки лучше проконсультироваться с опытными юристами:
