Купить квартиру в новостройке можно у застройщика, а можно у того, кто приобрел ее раньше вас. Это называется переуступка. У нее немало плюсов, но много и рисков.
- В чем разница переуступки и купли-продажи
- Когда нужна переуступка
- Мини-словарь
- Риски переуступки
- Основы безопасной сделки
- Что еще не забыть
В чем разница переуступки и купли-продажи
Купить квартиру в строящемся доме всегда дешевле, чем в сданном. Застройщику нужны деньги. Он поддерживает тех, кто ему доверяет и вкладывается в недостроенное жилье.
Раз квартира существует только на бумаге, то и продать ее нельзя. Поэтому, пока дом не сдан, на руках у покупателей договор долевого участия (ДДУ), а не купли-продажи.
Квартиры пока нет. Но есть право на нее, зафиксированное в ДДУ.
Продать это право нельзя. Но можно уступить. Или, на языке юристов, переуступить.
Если хотите сбыть с рук недостроенную квартиру, вы заключаете договор переуступки. Если покупаете такую квартиру не у застройщика, а у другого владельца — то же самое.
Переуступка — это только о недостроенных квартирах. Как только дом сдан и вы получили ключи, переуступка превращается в куплю-продажу — как карета в тыкву.
Когда нужна переуступка
Конечно, проще купить напрямую у застройщика. Но бывает, что подходящих предложений нет — все раскупили на стадии котлована. Чем ближе сдача дома, тем выше цены, и на этой разнице многие зарабатывают.
От котлована до продажи: как инвестировать в недвижимость
Или вы как раз купили у застройщика, но передумали. Причины могут быть любыми: родился ребенок, перестало хватать на ипотеку, уехали в другой город. Квартиру — точнее, право на нее — нужно продать.
В таких случаях единственный вариант купить понравившееся жилье или избавиться от ненужного — переуступка квартиры в новостройке.
Процедура схожа с куплей-продажей. Составляют договор, деньги кладут в банковскую ячейку, потом договор регистрируется в Росреестре (можно через МФЦ), после чего продавец получает деньги.
Заключить договор переуступки можно самому или через посредника. С посредником дороже, но проще — он соберет за вас документы и проверит второго участника.
Можно разобраться и самостоятельно, но будьте внимательны: здесь много подводных камней.
Мини-словарь
Переуступка регулируется ст. 382–390 ГК РФ и ст. 11 ФЗ-214 . Там много непонятных слов: цеденты, цессии… Давайте разбираться.
Цессия — это, собственно, переуступка. Так она называется по-латыни: cessio — «уступка, передача».
Этот же корень есть в слове «рецессия» (recessio — «отступление»). В новостях часто говорят о рецессии в экономике — некритичном, но заметном спаде. Это поможет запомнить термин: нам нужна цессия без рецессий (уступка без потерь).
Соответственно, договор цессии простыми словами — это договор переуступки.
Цедент — тот, кто передает права (продавец).
Еще одно латинское слово, которое легко запомнить по слову «прецедент». Для юристов прецедент — случай, ставший примером для решения аналогичных ситуаций. В разговорной речи так называют нежелательные случаи.
Сделка с недвижимостью — дело ответственное, и продавец должен быть надежным: нужен такой цедент, чтобы обошлось без прецедентов.
Цессионарий — тот, кто получает права (покупатель).
Запомнить можно так: в сделке участвуют цедент и цессионарий, права получает тот, у кого название длиннее.
С терминами разобрались. Перейдем к главному — какие документы нужно собрать и на что обратить внимание.
Лимонард — 1 млрд рублей ЗСФСР 1924 — прозвище крупнейшей банкноты государств бывшей Российской империи.
Налог при переуступке прав на квартиру
Она отличается от договора купли-продажи объекта недвижимости, так как при стандартной продаже многоквартирный дом уже должен быть возведен и сдан в эксплуатацию, а на квартиру должна иметься выписка из ЕГРН, но дольщик ее пока не имеет.
Но он может уступить новому приобретателю право требования на жилье в установленный срок от застройщика.
Покупка квартиры с помощью переуступки выгодна для покупателей тем, что они могут приобрести подходящее жилье по невысокой стоимости. Дольщикам такая сделка также выгодна, т.к. позволяет возвратить денежные средства за объект недвижимости, а в отдельных случаях и получить доход.
- Особенности договора уступки
- Порядок оформления
- Перечень нужных документов
- При продаже жилья
- При покупке
Особенности договора уступки
Основной особенностью сделки уступки права является то, что процедура заключения соглашения находится в зависимости от произведенных расчетов дольщика с застройщиком.
Если инвестор полностью оплатит сумму по договору участия в долевом строительстве, то от застройщика не нужно получать согласия на переход права по ДДУ.
В случае наличия долга дольщика перед строительной фирмой, потребуется получить от нее согласие в письменной форме на осуществление уступки права требования.
Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» уведомления застройщика о совершении передачи прав не требуется.
Но многие строительные фирмы предусматривают данное условие в договоре ДУ. Поэтому прежде чем приступать к оформлению переуступки нужно отправить письменное уведомление в адрес застройщика (рекомендуется направлять его почтовым отправлением – заказным письмом с сохранением квитанции об отправке).
В случае неполной оплаты начальным приобретателем суммы по ДДУ, по сделке переуступки у последующего покупателя возникает обязанность по уплате оставшейся суммы денежных средств застройщику.
Нужно понимать, что в этом случае необходимо получить письменное согласование на проведение сделки от строительной компании. Как правило, такое согласие делается не бесплатно.
Порядок оформления
Для оформления сделки по переуступке права требования на недвижимость, необходимо выполнить следующие действия:
- Договориться с покупателем. Найти его можно при помощи объявления или через агентство недвижимости.
- После чего нужно направить письменное уведомление застройщику либо получить от него письменное согласие.
- Если дольщик использовал для оплаты квартиры кредитные средства по ипотеке, то необходимо обратиться в банк. В учреждение надо подать документы, которые подтверждают финансовое состояние покупателя прав.
- После оценки специалистами банка платежеспособности покупателя, ипотечный кредит закрывается и оформляется новый, стороной которого является приобретатель права требования.
Дальнейшей стадией является заключение сделки. Обычно, большинство его пунктов соответствует условиям договора долевого участия. Также в соглашении о переуступки указываются обязательства 3-х сторон (продавца, приобретателя и строительной фирмы).
Чтобы подготовить текст договора желательно обратиться за услугами грамотного юриста. Правильное составление документа позволит не допустить ошибок, которые могут приводить к недействительности договора.
Перечень нужных документов
Чтобы осуществить процедуру регистрации сделки уступки и соблюсти требования его законности, понадобится приложить следующие бумаги:
- Основной договор долевого участия;
- предварительное договор;
- квитанции, удостоверяющие оплату;
- непосредственно договор уступки права требования.
Платятся ли налоги при переуступке?
Отдельные вкладчики ранее оформляли сделки уступки, чтобы не платить налог на доходы физических лиц.
Продажа квартиры по переуступке
Продажа квартир по переуступке является отдельным видом гражданско-правового соглашения, которое заключается в продаже жилого помещения в рамках участия в долевом строительстве.
Договор долевого участия заключается застройщиком с гражданами-дольщиками, как правило, на этапе начала строительных работ. На основания ДДУ дольщики получают право на передачу им квартиры в построенном доме после окончания строительства объекта недвижимости.
Этот документ является основанием приобретения права собственности за дольщиком.
Право на получение жилплощади и передается по сделке уступки.
Договор переуступки (цессии) возможен только до момента ввода здания в эксплуатацию.
Чем близок этап сдачи дома, тем выше стоимость на квартиры, и тем сложнее их приобрести. Они приобретаются для перепродажи на ранней стадии строительства объекта.
После того, как на недвижимость оформляется право собственности, уступка не может быть совершена, а продажа осуществляется в порядке стандартного договора купли-продажи.
Правовое регулирование
Для того, чтобы правильно оформить переуступку, необходимо учитывать нормы действующего законодательства.
Данная сделка регулируется следующими законодательными актами:
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» регулирующий участие в долевом строительстве, права и обязанности сторон Указания ст. 388 Гражданского кодекса РФ устанавливает важнейшие условия уступки права требования Положения ст. 389 ГК РФ определяют некоторые особенности договора цессии Нормы ст. 390 ГК РФ определяют ответственность лица, передающего право на квартиру в новостройке Для чего нужна переуступка
Дольщик, желающий продать квартиру в порядке переуступки, имеет интерес в скорейшей передаче права на жилплощадь.
После достройки дома и подписании приемопередаточного документа объекта, оформить договор цессии не получится.
При этом процесс строительства может затянуться, что не редкость для нашей страны, а это отсрочит момент возможной продажи в общем порядке.
Сделка переуступки совершается на более ранней стадии возведения многоквартирного дома и требует меньшего пакета документации.
Приобретение жилья по переуступке обладает выгодой по следующим причинам:
Цена квартиры существенно дешевле по уступке, чем после ввода объекта в эксплуатацию это является ключевым основанием, по которому недвижимость имеет широкий спрос Риски сведены к минимуму в отличие от приобретения квартиры на стадии котлована Покупка совершается быстро и не требует долговременных организационных проволочек Продажа квартир в порядке переуступки прав
Уступка прав реализовывается при помощи процедуры смены дольщика в договоре участия в долевом строительстве и внесения изменений в документы фирмы-застройщика.
В ходе сделки стороны должны учитывать ФЗ № 214 «О долевом участии…»
Продавец права требования должен соблюдать установленную процедуру цессии, в частности, направить уведомление застройщику.
Если не уведомлять строительную фирму, то при переуступке права на жилплощадь могут возникать сложности.
Застройщик должен быть извещен до проведения сделки. Обычно проблем для передачи права не происходит. Стоимость жилья в новостройке по уступке намного ниже стоимость на вторичном рынке.
Пониженная стоимость квартиры связана с существующими рисками и тем, что нужно ждать пока здания будет сдано в эксплуатацию. Также всегда имеется риски задержки получения разрешения на ввод.
В достроенном жилом многоквартирном доме
С момента завершения строительства здания до момента сдачи объекта в эксплуатацию может проходить длительное время.
Этот срок требуется для ревизии качества проведенных работ, соотнесения фактических технических характеристик с проектной документацией. Объект не может быть сдан без получения разрешения на ввод в эксплуатацию приемочной комиссии.
Если застройщиком является крупная строительная фирма, то на проведение обследования не требуется длительного времени, в течение двух месяцев объект сдается в эксплуатацию, после чего дольщики могут приступать к оформлению прав на квартиры.
У дольщиков есть несколько вариантов использования собственности:
Выполнение ремонта квартиры для последующего проживания или для продажи за более высокую стоимость Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности и реализация квартиры Наибольший доход можно получить после проведения ремонта жилья. Затратив на обустройство жилья, например, 200 тыс. руб., цена квартиры увеличится на 300-400 руб.
Покупка квартиры по переуступке дешевле примерно на 15% по сравнению с ценой на жилплощадь после оформления права собственности.
При участии в долевом строительстве
Договор долевого участия означает приобретение права на покупку собственности на квартиру.
На привлеченные у физических лиц средства застройщик осуществляет строительство объекта недвижимости. По минимальной стоимости можно купить жилплощадь на самой начальной стадии возведения здания.
Дольщик подписывает договор долевого участия, который содержит обязательства сторон.
Вслед за вводом МКЖД в эксплуатацию, подлежат оформлению акты приема-передачи на квартиры, на основе которых регистрируется право собственности в Росреестре.
Покупая жилье в рамках переуступки права, новый дольщик заменяет старого в договоре ДУ. С покупателем перезаключается договор, после чего гражданин становится собственником на квартиру.
Лучше всего выполнять проверку фирмы-застройщика перед тем, как подписывать договор цессии с первоначальным дольщиком.
В ходе уступки следует проверить и продавца жилого помещения. В случае наличия у него задолженности перед строительной компанией, на приобретателя переходят и все обязанности по уплате установленной суммы по договору.
Образец уведомления о переуступке долга застройщику ищите в статье: уведомление о переуступке права требования.
В строящемся доме
Жилье на начальной стадии возведения новостроек покупают главным образом перекупщики, получающие доход от последующей перепродажи квартир по повышенной цене.
При этом у них имеются существенные риски того, что строительные работы будут заморожены, а застройщик будет объявлен банкротом.
Даже учитывая возможные риски, жилплощади в строящихся домах продаются в короткие сроки.
А продажа квартир по переуступке возможно только после оформления застройщиком с дольщиком договора долевого участия.
Право собственности дольщик получает только после прохождения процедуры регистрации, которая производится вслед за вводом объекта в эксплуатацию.
Если многоквартирный дом еще не возведен, то дольщик имеет лишь право требования к застройщику. По договору долевого участия он может потребовать передать от строительной компании жилого помещения в установленные сроки и надлежащего качества.
При банкротстве фирмы застройщика риски перекладываются на нового покупателя права по договору цессии.
Важно помнить, что при оформлении продажи квартиры по уступке необходимо прописывать ее реальную цену.
В случае невыполнении своих обязательств по договору ДУ застройщиком, он должен будет компенсировать именно ту сумму, которая содержится в договоре.
По ипотеке
Приобрести жилье в порядке переуступки можно по ипотечному кредиту. Банки охотно предоставляют кредитные средства на совершение данной разновидности сделки. При этом, чем выше готовность объекта недвижимости, тем больше вероятность принятия положительного решения по заявке на ипотеку.
Получать заемные средства по ипотечному кредиту желательно в банке, в котором имеет аккредитацию строительная компания.
В этом случае у покупателя появляются дополнительные гарантии, что он не станет жертвой мошеннических схем.
Мнение эксперта
Задать вопрос
Объект недвижимости может служить залоговым обеспечением в банке после регистрации на него права собственности в ФКП Росреестра.
При наличии у заемщика иного имущества, его залог в качестве обеспечения возврата кредита, является дополнительным плюсом для банка.
Отказ в предоставлении ипотечного кредита возможен по нескольким причинам:
- У застройщика плохая деловая репутация или он ведет деятельность недавно.
- Заемщик не отвечает требованиям, предъявляемым банком.
- Объект недвижимости находится в населенном пункте, где отсутствует подразделение данного банка.
Порядок оформления
Условия, при которых возможна продажа квартиры по переуступке:
Первоначальный дольщик исполнил свои обязательства перед строительной фирмой Подтверждением полной уплаты суммы служит предоставленная справка, в которой указывается, что дольщик не имеет задолженности перед компанией. Если не учитывать это, покупателю переходят не только права на жилплощадь, но также и обязанности по возврате долга В договоре участия в долевом строительстве должно быть указано согласие застройщика на сделку уступки зачастую застройщики не разрешают перепродавать квартиры до оформления собственности. Что связано с рисками мошенничества с возложением ответственности на застройщика В случае покупки право на жилье по ипотечному кредиту, требуется письменное согласие банка иначе, соглашение может быть признано незаконным. Заемщику необходимо предоставить иное имущество в качестве залога В соответствии с положениями ст. 390 Гражданского кодекса РФ, ответственность за нарушение возлагается на первоначального дольщика. Цедент отвечает перед цессионарием за недействительность уступленного ему требования, однако не отвечает за невыполнение данного требования должником.
Оформление договора
Сделка уступки права требования заключается до ввода здания в эксплуатацию и подписания акта приемки объекта недвижимости.
В договоре должны быть указаны сведения:
Личные сведения о сторонах договора а также стоимость переуступки Порядок расчетов между сторонами (безналичный форма, наличные, рассрочка, ипотека) также согласие строительной фирмы Детальное описание объекта копия договора долевого участия Рекомендуется обратиться к грамотному юристу за составлением договора. Либо обратиться в агентство недвижимости, в котором имеется сотрудник, специализирующийся на подобных сделках. Продавая квартиру по переуступке с другим гражданином, необходимо содействие юриста.
Существует 3 вариации составления договора:
Договор цессии наиболее простой вариант продажи жилья, который требует согласия застройщика. Приобретателю необходимо проконтролировать отсутствие задолженности, которую нужно будет погасить Предварительный договор продажи Более сложный способ, который имеет определенные риски. Обычно оформляется после ввода объекта в эксплуатацию, но перед подписанием акта приема-передачи и выдачей выписки из ЕГРН. Членство в жилищном кооперативе если многоквартирный дом построен в ЖСК, то приобретателю понадобится стать участником кооператива. При этом продавца исключают из членов ЖСК, а покупателя вписывают. Это более сложный процесс, потребует продолжительного времени Сделка переуступки подлежит государственной регистрации. Без нее не получится оформить право собственности на квартиру в дальнейшем.
Обязанность по уплате налогов
В соответствии с нормами Налогового кодекса Российской Федерации, всякий доход, полученный физическим лицом, облагается НДФЛ.
Данное положение применяется также к продаже квартиры, включая, переуступку. В этом случае налог снижается пропорционально размеру затрат, который возникли у продавца.
Подоходный налог платится на сумму полученного дохода, которая представляет собой разницу между стоимостью покупки и стоимостью продажи.
Например, дольщик купил квартиру за 1,5 млн. руб., а продал по переуступке за 2,2 млн. руб.
Соответственно он должен уплатить налог с суммы, составляющей разницу между этими величинами (700 тыс. руб.) Размер налога составит 91 тыс. рублей (13% х 700 000 руб.).
Возможные риски
Договор цессии имеет ряд возможных рисков, которые необходимо учитывать перед заключением сделки:
Застройщик может не достроить многоквартирный, или департамент строительства соответствующего населенного пункта не даст разрешение на ввод объекта в эксплуатацию это является главным риском лишиться и жилплощади и денежных средств. От этого страхового случая можно застраховаться Если продавец имеет задолженность перед застройщиком, то обязанность по их погашению переходит вместе с правом собственности Прежде чем подписывать договор следует проверить отсутствие долгов у продавца, затребовав надлежащий документ у строительной компании Достигая соглашения на оформление договора предварительной купли-продажи, приобретатель может стать не единственным лицом, кому пообещано право на квартиру довольно часто случаются ситуации «двойных продаж», когда жилье продается сразу двум (или более) лицам. Фирма, продающая права по переуступке, может не иметь соответствующую компетенцию нужно проверить лицензию, которая позволяет выполнение указанной деятельности При невыполнении условий договора долевого участия сделка может признаваться недействительной Особенности заключения договора переуступки пая на недвижимость ЖСК, читайте тут.
Видео: Переуступка квартиры в новостройке. Переуступка ДДУ риски:
Придется ли платить налог при переуступке права собственности на квартиру?
Переуступка права собственности применяется при продаже квартир на последнем этапе строительства, перед сдачей дома в эксплуатацию. Прямо перед тем, как квартира сдана, ее можно переоформить на другого человека по договору переуступки. Согласно такому договору, покупатель приобретает все права и обязанности, которые были у предыдущего дольщика.
Но переуступка от налога может не спасти, при любой — за несколькими исключениями — продаже недвижимости нужно платить подоходный налог, который равен 13% — для граждан России и 30% — для иностранцев. Исключения касаются в основном длительного владения квартирой, что к новостройкам неприменимо.
Вопрос-ответ
Как происходит переуступка?
Переуступить права покупателю может дольщик (инвестор), который вложил свои средства на более ранних этапах строительства. Заключив договор долевого участия (ДДУ), он может, не дожидаясь окончания строительства, переуступить свои права новому дольщику (покупателю). Стоит отметить, что уступает он право требования, поскольку права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.
Если дом буден сдан, то оформить сделку по продаже квартиры по договору переуступки будет нельзя, ее можно будет оформить по договору купли-продажи.
Нужно ли платить налог при переуступке?
По закону продавец должен заплатить налог, если он продает квартиру по стоимости выше, чем указано в договоре с застройщиком. В этой ситуации налог высчитывается только с суммы чистого дохода, и составляет 13% от него. То есть налог нужно будет заплатить с разницы суммы продажи по договору переуступки и суммы покупки «долевки» у застройщика.
Пример: квартира, купленная у застройщика, стоила 2 000 000 рублей, а через год была продана по договору переуступки за 2 500 000 рублей. Налог составит 13% от 500 000 рублей, то есть 65 000 рублей.
Если квартира продается по той же самой цене, или за меньшую сумму, то налог платить не нужно.
Смотрите также:
- Можно ли получить налоговый вычет, если квартира уже продана? →
- Какие есть способы уменьшить налог при продаже квартиры? →
- Как вернуть часть своих налогов. Инструкция →
