Можно ли продать долю в квартире

Можно ли продать долю в квартире? Как быть, если одним из собственников является несовершеннолетний? Все нюансы продажи недвижимости с общей долевой собственностью рассмотрены в этой инструкции.

Как возникает долевая собственность?

Объекты недвижимости могут находиться в общей долевой собственности по разным причинам. Например, если одна квартира делится между наследниками или между супругами при разводе. Нередко доли в квартирах образуются в результате приватизации имущества несколькими членами семьи.

Иногда жилые помещения изначально приобретаются в долевую собственность по договору купли-продажи или дарения.
В таких случаях продать квартиру целиком можно только с разрешения всех собственников.

Может ли собственник продать свою долю в квартире?

Да, каждый из участников долевой собственности может распоряжаться принадлежащей ему долей по своему усмотрению. Это значит, что он имеет право продать ее, подарить, завещать или отдать в залог. При этом, порядок получения данного имущества в собственность не имеет значения.

Совладелец мог купить эту долю самостоятельно, приватизировать или получить в подарок или в наследство.
Важно! Перед продажей своей доли в обязательном порядке необходимо уведомить других участников долевой собственности, так как по закону у них есть преимущественное право покупки.

Что такое преимущественное право покупки?

Данное право предполагает, что при продаже своей доли совладелец должен в первую очередь уведомить об этом других сособственников. Или иными словами — предложить им выкупить эту долю. Если один из дольщиков согласен на сделку, уведомлять других участников необязательно. В этом случае можно сразу переходить к этапу оформления.

Если же покупателем доли выступает третье лицо, то в такой ситуации нужно придерживаться следующего алгоритма: 1. Заказать выписку из ЕГРН. Это необходимо в том случае, если вы не знаете всех собственников квартиры; 2.

Отправить письменные уведомления о продаже доли другим собственникам. Это можно сделать через нотариуса, заказным письмом с уведомлением и описью или телеграммой с уведомлением о вручении. В извещении необходимо указать предмет продажи (размер доли), адрес объекта и заявленную цену.

Письмо можно передать и лично, но в этом случае следует оставить у себя копию с подписью получателя; 3. Подождать завершения установленного законодательством срока (1 месяц). Если по истечении указанного времени никто из совладельцев не согласился с предложенными условиями выкупа, то преимущественное право покупки доли утрачивается. Отсутствие ответа тоже расценивается как отказ;

4. Продать долю. Цена, указанная в договоре купли-продажи, не может быть ниже той цены, которая была предложена другим участникам долевой собственности.

Важно! Если каждый из собственников представит нотариально заверенный отказ от преимущественного права покупки доли, то можно не ждать месяц, а продать ее раньше.

Требуется ли согласие других собственников для продажи доли в квартире?

Нет, обязательным условием является только предоставление другим владельцам права преимущественной покупки. При соблюдении данного требования они не могут препятствовать в проведении данной сделки. Если собственник не согласен с продажей вашей доли третьему лицу, он должен выкупить ее самостоятельно на предложенных вами условиях. Он может оспорить эту сделку в суде, если, к примеру, вы не направили ему уведомление или продали долю ранее установленного срока. Но в этом случае ему также придется купить ее самостоятельно.

Если же вы планируете продать долю одному из совладельцев, то другие участники долевой собственности уже не смогут претендовать на это имущество.

Имеет ли значение размер доли при ее продаже?

Нет, этот параметр играет определяющую роль только при расчете затрат на содержание жилья и оплату коммунальных услуг. Что касается продажи, то неважно, хочет собственник продать 1/2 квартиры или ему принадлежит всего 1/5 объекта: порядок оформления при этом не изменится. В любом случае все совладельцы будут иметь преимущественное право покупки.

Как оформить продажу доли в квартире?

Если покупатель найден, а все условия в отношении других собственников соблюдены, следует переходить к оформлению сделки. Данная процедура включает несколько шагов. Шаг 1.Сбор документов. Для проведения сделки потребуется подготовить:

• паспорта покупателя и продавца;
• выписку из ЕГРН;
• правоустанавливающие документы на продаваемое имущество (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения или договор приватизации);
• документы, подтверждающие отправку и получение другими собственниками извещений о продаже доли;
• отказы собственников от преимущественного права покупки доли (при наличии);
• нотариально заверенное согласие супруга на продажу имущества, если доля была приобретена во время брака (за исключением тех случаев, когда она оформлена в общую совместную собственность: тогда оба супруга будут принимать участие в сделке).

Шаг 2. Составление договора купли-продажи. В данном документе необходимо указать размер доли, площадь помещения, адрес и кадастровый номер объекта, в котором оно находится, оговоренную цену, список остальных совладельцев с указанием их долей. Подписывать договор следует только в присутствии нотариуса;

Шаг 3. Обращение к нотариусу. Договор купли-продажи необходимо заверить нотариально. Для этого потребуется предоставить нотариусу все указанные документы по сделке и оплатить госпошлину за удостоверение договора;

Шаг 4. Регистрация сделки. С 1 февраля 2019 года эта обязанность возлагается на нотариуса. Сразу после удостоверения договора купли-продажи он обязан незамедлительно направить документы в Росреестр.

В данном случае оплачивается только госпошлина за регистрацию сделки. Документы должны зарегистрировать в течение 3 рабочих дней.

Можно ли продать долю в коммунальной квартире?

Это возможно при условии, что вы являетесь собственником комнаты или доли в коммуналке. В этом случае порядок действий будет таким же, что и при продаже доли в обычной квартире.

Как продать долю в квартире без обращения к нотариусу?

Это возможно лишь в том случае, если все участники долевой собственности решили продать свои доли в рамках одной сделки.

Как продать долю несовершеннолетнего?

Для проведения сделки с долей ребенка требуется разрешение от органов опеки и попечительства. Для получения согласия необходимо обратиться в соответствующий орган по месту регистрации.

Сделка будет одобрена лишь в том случае, если опека сочтёт, что она проводится в интересах прав ребенка. По закону после продажи несовершеннолетний должен получить в собственность как минимум равноценное имущество.

Для подтверждения того, что жилищные условия ребенка не ухудшатся после отчуждения доли, нужно предоставить в органы опеки следующие документы:

• копии кадастровых паспортов продаваемого и покупаемого помещения;
• правоустанавливающие документы на текущее жильё;
• документы, подтверждающие намерение приобрести новое помещение (например, предварительный договор купли-продажи, в котором будет отмечено, какую долю получит ребенок).

Органы опеки должны предоставить ответ в письменной форме в течение 15 дней с даты подачи заявления.

Полученное разрешение вместе со стандартным пакетом документов потребуется для регистрации сделки в Росреестре.

Все сделки с имуществом несовершеннолетних носят нотариальный характер, поэтому договор-купли продажи нужно предварительно заверить у нотариуса.

Что делать, если органы опеки отказали в проведении сделки?

Обжаловать это решение можно только в судебном порядке. По закону, отказ в выдаче разрешения должен быть мотивирован. Зная причину, по которой органы опеки не одобрили сделку, можно убедить в суд в том, что такое решение было неправомерным.

К примеру, если опека отказала из-за ухудшения жилищных условий, следует предоставить документы, подтверждающие, что в новой квартире несовершеннолетние получат равнозначные доли, а условия проживания в ней будут лучше, чем в продаваемом помещении.

Как продать долю, если квартира однокомнатная?

Подобные сделки оформляются в стандартном порядке. В этом случае доля указывается в частях от целого, например, ½. Такой вид собственности предполагает, что все участники имеют равные права в части пользования жилыми и нежилыми помещениями.

Можно ли продать долю в квартире банку?

Да, если он заинтересован в приобретении данного объекта. Процедура оформления ничем не отличается от продажи доли физическому лицу.

Также банк может взыскать данное имущество, если оно является предметом залога по кредиту. Данная мера применяется при одновременном выполнении следующих условий:

• Сумма просроченной задолженности превышает 5% от стоимости залогового имущества;
• Обязательные платежи просрочены более чем на 3 месяца.

При реализации доли, которая является предметом залога, за другими совладельцами по-прежнему сохраняется право преимущественной покупки. При отказе от него залоговое имущество реализуется на аукционе.

Можно ли обязать других собственников продать долю в квартире?

Участников долевой собственности можно обязать продать их доли только на основании решения суда.

Может ли один супруг продать долю в квартире другому супругу?

При покупке квартиры в браке она обычно оформляется в совместную собственность без выделения долей. Чтобы данное жилое помещение перешло в исключительную личную собственность кого-то из супругов, необходимо составить соглашение о разделе совместно нажитого имущества или брачный договор.

Как продать долю в квартире

Буду откровенна – продавать доли в квартире непросто. И, если делать это к тому же неправильно, не будет ни выгоды, ни удовлетворения от продажи, да и ждать покупателя можно годами. Вот вам реальная история – собственники пытались продать свои доли… 10 лет! Подумать страшно, какой срок. Наконец, продажа свершилась в юбилейный год, да и то благодаря тому, что владельцы (всего-то 8 человек на одну жилплощадь), которые ранее были категорически против, договорились меж собой и выставили квартиру на продажу как цельный объект, а не микрочасти.

Так что, друзья, если вас тоже волнует продажа доли, предлагаю разобраться, как правильно продать долю в квартире, чтоб не потерять деньги, нервы и драгоценное время.

Определимся с понятиями

Если пробежаться по агрегаторам рынка недвижимости, то на каждом из них можно обнаружить примерно по тысяче объявлений о продаже комнат. Большая часть из них – те самые доли, о которых мы сегодня и поговорим. Дело в том, что доля сама по себе не так привлекательна и ликвидна, и продавцы об этом прекрасно знают.

Именно поэтому под видом комнат предлагаются просто «дольки» — даже не квадратные, а воздушные метры в квартире.

Почему так происходит? Если диспозиция честная, то есть изначально продавец осознанно выходит на рынок со своим предложением именно как с долей, то цена объекта будет примерно на 30% ниже аналогичного предложения комнаты.

Поэтому нечистые на руку агенты, чтобы выгодно и быстро продать долю, умело тасуют юридические понятия. Например, за текущим собственником доли по суду закреплена определенная комната. Этот факт обязательно будет преподнесен потенциальному покупателю как приобретение этой же комнаты. Это глубокое заблуждение и даже обман – дело в том, что определение долей (то есть закрепление конкретного места в квартире) происходит в судебном порядке для конкретного собственника.

При продаже другому лицу данное решение аннулируется, и новому владельцу придется самостоятельно решать свой вопрос с проживанием в квартире. Если вкратце, покупка доли – это лишь «вход» в квартиру, в отличие от комнаты, которая является самостоятельным объектом недвижимости, имеет кадастровый номер и отдельный лицевой счет.

Безусловно, это не значит, что доли никому не нужны. У них есть свои преимущества – цена, постоянная столичная прописка со всеми вытекающими. Некоторые граждане покупают доли и для проживания в том числе, если квартира или даже комната им не по карману.

Есть и еще одна категория интересующихся именно частичным входом в квартиру — дельцы, скупающие недвижимость по долям. Есть множество схем, по которым это происходит. Про черных риэлторов расскажу ниже, но самой «безобидной» схемой считается планомерная скупка долей в квартире и затем предложение последнему собственнику выкупить всю квартиру.

По завышенной цене, конечно же, а это уже кабальная сделка, которую одна из сторон вынуждена совершать на крайне невыгодных для себя условиях из-за тяжелых обстоятельств, которыми воспользовалась другая сторона.

Важный момент — зачастую комната, реализуемая на рынке, не просто физическое помещение, а процентная доля имущества во всей квартире. Это разные понятия, и одно, как правило, больше другого по размерам. Предлагаю дальше разобраться в том, что такое долевая собственность.

Эх, доля ты, моя доля

В Гражданском кодексе закреплено понятие доли как части имущества, разделенного между собственниками. Квартиру может наследовать несколько человек или жилплощадь может быть приобретена несколькими собственниками. В любом случае, у каждого владельца на руках имеется определенная часть квартиры.

Причем нужно понимать, что доля — это именно арифметическая часть площади жилья, которая зачастую не согласуется с физическим метражом комнат. Исключение составляет владение квартирой в равных долях, при котором жилье именуется коммунальным.

Как считать долю собственности в попугаях, то есть комнатах? Это достаточно сложный вопрос и вот почему. Представим, что мы имеем в собственности 18 кв.м., а квартира располагает комнатами 16 кв.м., 20 кв.м. и 25 кв.м. При договоренности с соседями, мы можем занимать любую комнату для проживания. Хотя, кто ж нам по собственной воле отдаст большую комнату.

В случаях судебных разбирательств, претендовать мы сможем только на комнату меньшего размера, а за неучтенные метры мы можем получить компенсацию от того собственника, который их «незаконно» занимает.

В итоге, вся эта юридическая петрушка, сломавшая не одни родственные отношения, никого особо не касается, пока жильцы договариваются и решают вопросы мирным путем. А как только возникает момент Х – продажа доли в квартире одним из собственников, вот тогда и появляются споры на предмет «а что здесь мое. ». И поверьте, слишком редко эти жилищные противостояния решаются полюбовно. Отчасти поэтому многие риэлторы считают этот вид продажи самым сложным и стараются обходить данный квест стороной.

Как можно продать долю – актуальные способы

Как законно продать личный кусок квартиры? Ведь единоличное жилое пространство реализовать можно без особых проблем. Тогда как здесь есть другие владельцы, и с ними придется считаться.

Есть несколько вариантов реализации свой доли с учетом всех нюансов долевой собственности.

Продажа другому собственнику

Имея всего лишь долю в квартире, ее нельзя целиком выставить на продажу. Да и саму долю по закону можно реализовывать, лишь пройдя определенную процедуру. Согласно действующему законодательству на 2022 год, перед тем как продать долю в квартире, собственник сначала обязан предложить свою часть другим владельцам жилья.

Соответственно, он обязан в письменной форме уведомить собственников о своем намерении. В извещении требуется указать цену продажи и прочие условия, касаемые сделки.

Доказательством извещения других владельцев должны быть их ответы, заверенные нотариусом. Простое «я им послал извещение» здесь не работает, и сделка со сторонним покупателем может быть легко сорвана в суде ответным «а я ничего не получал».

В случае, если собственники прочих долей изъявили желание приобрести долю, ГК РФ дает на оформление сделки один месяц. За это время доля должна быть выкуплена либо предоставлен документальный отказ от приобретения. И вот только после этого собственник может заняться реализацией доли через риэлторов третьим лицам.

На всякий случай еще раз акцентирую ваше внимание: продавать долю в квартире без согласия других собственников можно, если у вас на руках есть их официальные отказы от приобретения вашей части. Другими словами, вместо согласия нужен отказ.

Дарение

Данный способ оптимален, когда нет никакой возможности не то чтобы получить от других собственников разрешение на продажу, но даже просто известить их не получится. Такое бывает, когда, например, один из собственников вообще неизвестно где находится или он решительно против.

В данном случае долю можно просто подарить. При этом процедура между близкими родственниками не облагается налогом, прочие же одаряемые должны заплатить налог, равный 30% с кадастровой стоимости доли.

К сожалению, некоторые умельцы пытаются и тут найти лазейку, и под видом дарения происходит продажа. Юридически дарим, а фактически получаем денежку… Однако крайне не рекомендую прибегать к подобным способам, и если агент вдруг станет вам предлагать таким образом продать долю в квартире – бегите от него, как от черта лысого. По сути это мошенничество, и отвечать за него придется по всей строгости закона. Фиктивная дарственная может быть легко оспорена остальными владельцами в суде, где будут представлены факты подлога, передачи денежных средств и т.д.

Если факт фиктивного дарения докажут, сделка будет аннулирована и расторгнута.

Еще один вариант «избавления» от доли — продажа через залог. Схема следующая: доля имущества становится обеспечительным средством в договорных отношениях, в кредите, например. И в случае «невыполнения договоренностей», переходит в собственность другого лица или организации без уведомления остальных собственников жилья.

Не стану расписывать третий вариант реализации доли по решению суда. Он также существует, но имеет сугубо индивидуальные условия для каждого отдельного случая.

Осторожно, дети! Продажа доли несовершеннолетнего

Да, и такое бывает. Неважно, каким образом ребенок вошел в долю – подарили, наделили родители и т.д. – он является полноправным владельцем. И на продажу причитающейся ему доли необходимо разрешение органов опеки и попечительства.

Надзорное ведомство строго блюдет права ребенка – так, перед продажей необходимо подтвердить, что юный владелец получает долю в равнозначной квартире, где условия его проживания не хуже нынешних. Таким образом, процедура проходит в виде альтернативной сделки, когда уже есть потенциально приобретаемое жилье.

Противостояние закона и морали

С условиями и процедурами, предоставляемыми законодательством, мы разобрались. И теперь понятно, как это работает с юридической точки зрения.

А теперь давайте разберем главную проблему долевого вопроса. С моральной точки зрения эта процедура ни черта не работает. Серьезно.

В реальности попытки продать кусок собственности в составе одной, отдельно взятой жилплощади, не то чтобы трудно. Практически невозможно. И здесь вопрос сложностей не связан с заверенными бумажками, нотариусами и прочим официозом.

Главный стопор таких сделок — это банальный человеческий фактор. Вот в чем проблема. Возьмите обычную человеческую привычку, обстоятельность и ровный жизненный уклад, которые сформировались за время совместного владения жильем, будь то родственники или просто соседи. Любые кардинальные изменения в этой функционирующей системе включают психологическую опцию защиты «местной гармонии» любым доступным способом.

Поэтому просто договориться о смене собственника доли обычным способом, увы, не получится никогда. Отсюда высокая напряженность отношений, срывы, зловредства, и, не дай бог какие еще подлости.

Даже если сотоварищи по собственности проявили лояльность к волеизъявлению одного из владельцев, вопрос доли, прописанной в договоре, обязательно уткнется в физические размеры жилья. Как уже говорилось ранее, доля — это просто площадь владения, никак не закрепленная в документе в пределах реальных квадратных метров. И фактически такой жесткой привязки не будет, потому что в квартире есть общественные метры, принадлежащие всем разом при долевой собственности.

Отсюда и причина споров, непрекращающийся дележ, тщетные попытки «выдать» каждому реальные углы в квартире, на основе положенных арифметических долей из договора собственности.

И такие споры длятся годами. Причем абсолютно неважно, являются ли владельцы сторонними друг другу людьми либо они родственники друг другу. С последними еще сложнее, ведь в спорах постоянно идет давление как раз на родственные связи и пренебрежение ими.

Единственным здравым и правильным решением, как продать долю, может быть только продажа квартиры целиком. То есть реализация недвижимости при сохранении долей и последующая выплата каждому соответствующей рыночной стоимости. По-другому выудить деньги из общего жилья практически нереально. Хотя, стойте, я упоминала о черных риэлторах ранее.

Вот теперь настало их время выйти на сцену.

В черном-черном городе…

Что это за ребята такие, вы можете почитать в одной из моих статей, где про них довольно подробно рассказано. В канве сегодняшнего разговора тема выкупа доли в квартире — одна из излюбленных схем работы черных риэлторов.

Для продавца доли работа с ними — реальное благо. Он получает необходимую сумму за свою часть жилья и то, что произойдет дальше с этой квартирой и прочими владельцами, его уже не интересует. А черные риэлторы начнут действовать оперативно, подселив особых жильцов на свою жилплощадь.

И эти дебоширы, алкоголики и прочие маргиналы активно станут расшатывать привычный уклад квартиры, делать жизнь в ней настолько невыносимой, что прочие участники будут вынуждены продать новоявленному собственнику свои доли, естественно, по слишком заниженной цене и, вероятно, с горечью вспоминая свою прежнюю упертость в диалогах с предыдущим собственником.

Вы меня уже одолели. Что же с вами делать?

Ребенок достиг совершеннолетия и стал совсем взрослым. Поэтому любящие родители решили выделить ему деньги на покупку собственного жилья, ведь у него доля в квартире, где он вырос. Они продают квартиру целиком, приобретают квартиру себе и отдают причитающиеся деньги ребенку.

Вот идеальный способ решить вопрос долевой собственности между родителями и детьми. В остальных случаях, где нет согласия между владельцами долей, где просто чужие люди стали хозяевами долей квартиры, реализовать легко и непринужденно свою долю в квартире практически нереально. Помимо законодательных препонов, усложняющих продажу части квартиры самостоятельно, без уведомления совладельцев, сложностью расчетов и выделения физической площади в соответствии с документальными метрами собственности, существует и моральная сторона вопроса.

Здесь как раз и кроется основное препятствие — психология человека. Нежелание менять привычный уклад, страхи и неизвестность, связанные с новым владельцем. Необходимость менять местоположение, удобства, практически все, ради одного человека, в случае договоренности продать жилье целиком. Зачем? Меня все устраивает.

А твои проблемы — это твои проблемы. Пока самого не прижмет — даже дергаться не стану. Так и живем.

Вот почему реализация отдельной доли – не самый приятный процесс как для продавца, так и для агента. Много споров, конфликтов, потерянного впустую времени и стремящаяся к нулю выгода.

Ну и напоследок – друзья, любую ситуацию старайтесь оценить перспективно. Если вы по какой-то причине уже являетесь собственником доли в квартире и хотите ее продать, попробуйте для начала договориться с прочими владельцами. Продажа целой квартиры всегда выгоднее, нежели дробление. Если же решить вопрос полюбовно вариантов нет (бывают и такие «родственники»), а доля совсем ничтожная – 1/5, 1/10 даже – иногда лучше просто отказаться от нее.

Денег не получите, но нервы и время сохраните.

Удачных вам сделок!

Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.

Как продать долю в квартире?

По статистике, более 50% российского жилья находится в долевой собственности. Обстоятельства приобретения долей бывают разные – это и покупка в складчину, и наследство, и приватизация, и сознательное приобретение доли в жилом помещении и т.д. Если между сособственниками мир и согласие, то проблем в распоряжении общим имуществом не возникает, но так бывает далеко не всегда, я бы даже сказала, что это скорее исключение.

Рано или поздно у людей, которые не могут договориться между собой, возникает закономерный вопрос: как продать свою долю в квартире? Хочу ответить на самые популярные вопросы, которые чаще всего задают юристам.

Продажа доли в квартире: ЗАКОН

Согласно закону, сделка по продаже доли в квартире подлежит обязательному нотариальному заверению. Если вы составите договор в простой письменной форме, Росреестр его просто не зарегистрирует.

Вторая особенность. Перед тем, как продать долю постороннему человеку, ее надо обязательно предложить выкупить своим сособственникам (ст. 250 ГК РФ).

Если кто-то продал долю в квартире с нарушением установленного порядка, не предложив выкупить ее сособственнику, тот, чьи права были ущемлены, может обратиться в суд и требовать перевода прав покупателя на себя. Т.е. не требовать признать сделку недействительной – это невозможно, а просить суд на тех же условиях за ту же сумму выкупить эту долю самому.

Это можно сделать также в том случае, если человек продал долю постороннему лицу по цене ниже, чем предлагал сособственнику. Закон говорит однозначно: продать долю третьему лицу можно по цене не ниже той, которая была указана в предложении о продаже доли, которое должно быть отправлено совладельцам.

Зависит ли схема продажи доли от ее размера?

Нет. Условия и порядок действий одинаковы в любой ситуации, когда речь идет о продаже доли, неважно 1/3 это 2/3, 1/32 или 9/10.

Можно ли продавать долю ребенка в квартире?

Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар.

Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.

Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение.

Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.

Можно ли помешать соседу продать его долю?

Если все условия соблюдены: продавец уведомил своих сособственников о продаже, предложил им выкупить долю, и в результате их отказа или бездействия продал ее третьему лицу по той же цене, то помешать соседу продать его долю нельзя.

Можно ли продать долю от доли?

Да. Это можно сделать с соблюдением преимущественного права покупки.

Кто чаще всего становится покупателем доли?

Спрос на рынке недвижимости на доли есть. Конечно, он не сравним со спросом на отдельное жилье, но все же их покупают. При этом огромным заблуждением собственников является оценка стоимости доли.

Например, цена ½ доли в квартире и рыночная стоимость целого объекта, поделенная на два – это совершенно разные вещи. Цена доли всегда будет ниже, потому что в данном случае есть отягчающие обстоятельства, которые могут помещать новому собственнику полноценно пользоваться имуществом. Для определения рыночной цены своей доли лучше всего обратиться к независимому оценщику.

Лично на мой взгляд, рыночная цена доли всегда стремится к нулю, потому что это чемодан без ручки.

(Светлана Петрикова, юрист, партнер юридической компании PG Partners)

Если эту долю можно хотя бы выделить, например, речь идет об 1/3 в трехкомнатной квартире, при этом собственник может рассчитывать на отдельную комнату – это еще куда ни шло.

Получить консультацию юриста по продаже доли в квартире

Если мы говорим о доле, к примеру, в однокомнатной квартире, где всего одна комната и ничего выделить нельзя, то владение долей не гарантирует даже того, что хозяин сможет в этой квартире проживать.

Еще одно заблуждение думать, что размер доли пропорционален правам собственника занимать определенную площадь в квартире. Доля – это право совместного владения.

При этом собственник даже самой большой доли может занимать самую маленькую комнату или вообще не иметь возможности проживать в квартире. Все зависит от условий и обстоятельств других сособственников.

Допустим есть двухкомнатная квартира, комнаты метражом 10, 19 кв. м. У квартиры есть два собственника – первый одинокий мужчина имеет 2/3 доли, второй — женщина с ребенком имеет 1/3 доли. При этом, если сособственники не могут договориться и определяют порядок пользования жилым помещением через суд. Женщина с ребенком может получить большую комнату, несмотря на то, что имеет меньшую долю.

Поэтому рассчитывать при покупке доли на то, что вы сможете получить пропорциональную площадь в жилом помещении в пользование, не стоит.

Для обычного рядового покупателя доля в квартире не представляет особого интереса, он скорее рассмотрит даже самую маленькую студию. Доли представляют большой интерес в основном для черных риэлторов, которые вселяются в жилое помещение и планомерно выживают оттуда остальных жильцов, склоняя к продаже своих долей за копейки.

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?

Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом.

Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу.

С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет.

Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.

Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.

Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость.

Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире?

Соблюсти все условия ст. 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки» и продавать. Если соседи не пускают потенциальных покупателей в квартиру на просмотр, то продавать без просмотра.

Такие предложения тоже встречаются, правда, цена на такие варианты ничтожно мала.

Вам так же может быть интересно:

Узнать стоимость доли в квартире в Москве — Здесь

Как заставить продать долю?

На вопрос отвечаетС уважением, Виктория Суворова, ведущий юрист семейной юридической фирмы «Суворовъ и партнеры» (г.Пятигорск)

Жили-были люди в трешке, одной комнаткой пользовался Саша. Ну как пользовался – мебель там хранил, вещи свои ненужные, короче склад. В других двух комнатах жила его бывшая жена Света с дочкой.

Света очень хотела эту комнату у Саши купить и больше его самого и его вещички никогда не видеть.

Саша жил отдельно, но продавать свою комнату ей не хотел. В деньгах он не нуждается, и пусть себе будет 1/3 доля в квартире. Как говорится, хозяин барин, хочет мебель хранит, а захочет там табор поселит.

Света думала-думала и решила пойти в суд. Иск был о признании доли Саши малозначительной, и ее выкупе.

Но первый суд она проиграла, и апелляцию тоже. Дело обжаловали и Верховный суд (это главный в нашей стране) встал на ее сторону.⠀

Что сказал по этому поводу Верховный суд

Согласно тексту решения: действия Саши «являются недобросовестными так как усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения».⠀

По итогу, суд решил иск Светы удовлетворить. То есть долю Саши признали незначительной (1/3, на секундочку). Света должна выплатить ему денежную компенсацию за его долю. Причём стоимость этой доли должен определять сам суд (Определение ВС № 78-КГ16-36).⠀

Если у вас похожая ситуация, то вы можете также обратиться в суд.
Я помогу вам выиграть дело и решить проблему.

Светлана Петрикова

юрист, партнер юридической компании PG Partners

Как продать долю в квартире за 7 шагов: инструкции и советы

Доли в квартире могут появиться по разным причинам: при дарении, разводе, наследовании. При этом собственник обладает всеми правомочиями в отношении доли. Он может подарить, завещать, продать свою часть, а также отдать в залог.

Как продать долю в квартире в 2021 г., этапы продажи доли в квартире, возможные подводные камни, варианты продажи долей – об этом и многом другом пойдет речь в статье.

Как продать долю в квартире

Выделяют реальные и идеальные доли. Идеальные определяются в частях от целого (например, ¼), а реальные – в натуре (например, отдельная комната или 24 м²). Обычно отдают предпочтение реальным долям, поскольку покупатель может быть уверен, что если он покупает комнату, то в ней будет жить только он.

Что главное в договоре?

Матвей Александрович Аверин
Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

Задать вопрос

Главное – установить в договоре порядок пользования общими помещениями. К ним относятся, например, ванна, туалет, коридор, кухня. Если доля идеальная, то в таком случае придется договариваться о порядке пользования квартирой в целом, что достаточно затруднительно.

Ниже представлена пошаговая инструкция, как продать долю в квартире.

Выделите свою долю в натуре

Выделить доли можно двумя способами:

• договориться с остальными дольщиками и зарегистрировать договор;
• обратиться в суд (чаще всего требования истца удовлетворяют).

Так, в однокомнатной квартире продать долю в натуре можно только одну. Продать квартиру без выделения долей сложнее, поэтому на это стоит потратить время.

Уведомите о желании продать долю других собственников

Перед тем как продавать долю третьим лицам, необходимо предложить купить ее другим собственникам, поскольку они имеют преимущественное право на ее приобретение. При этом иным собственникам должны предлагаться такие же условия, как и посторонним людям.

Извещение направляется по месту жительства совладельца. У него есть месяц, чтобы либо принять оферту, либо отказаться от нее. Игнорирование приравнивается к отказу.

Если все совладельцы не захотели приобретать долю, она может быть продана третьему лицу.

Найдите, кому продать долю в квартире

Если все сособственники напишут отказ от покупки доли либо в течение одного месяца никто не согласится на оферту, часть квартиры может быть продана постороннему лицу на тех же условиях, которые предлагались дольщикам.

Совет: Можете обратиться за выкупом долей в наше агентство «Цитадель-Питер», так вы сможете сберечь свои нервы и время.

Подготовьте документы

Перечень необходимых документов может различаться по ситуации. Однако в обязательном порядке нужно подготовить следующие документы.

Если обладатель доли несовершеннолетний, то необходимо предоставить его свидетельство о рождении и паспорт законного представителя.

Удостоверяется нотариусом. Каждая сторона получает по экземпляру документа, еще один остается в регистрирующем органе. В нем обязательно должно содержаться положение о том, что с заключением сделки подтверждается факт передачи доли в квартире от одной стороны другой.

Либо отдельно от договора нужно подписать акт приема-передачи части помещения.

1. Документ, подтверждающий факт оплаты гос. пошлины

Покупатель должен оплатить гос. пошлину в размере 2 000 руб. Для подтверждения оплаты подходит как оригинал документа, так и его копия. Можно указать и просто реквизиты платежа.

Однако лучше подстраховаться и сохранить подлинник.

1. Выписка из ЕГРН.
2. Документы, устанавливающие право собственности на продаваемую долю (договор дарения, купли-продажи и т. п.).
3. Отказы дольщиков от приобретения продаваемой части квартиры в письменном виде либо доказательства об отправке извещений о продаже в случае игнорирования оферты.

Если дольщик несовершеннолетний, то требуется также согласие органов опеки и попечительства. Согласие супруга необходимо, когда доля была приобретена во время брака и не является общей совместной собственностью.

Составьте договор купли-продажи у нотариуса

В договоре купли-продажи указывается площадь всего помещения и размер доли, кадастровый номер и адрес объекта. Купля-продажа долей в обязательном порядке удостоверяется нотариусом.

Если совладельцы решили продать все свои доли одновременно, то к нотариусу можно не обращаться.

Зapeгиcтpиpyйтe договор купли-продажи в росреестре

С 1 февраля 2019 года нотариус сам обязан направить пакет документов в Росреестр. Переход права регистрируют в течение трех дней.

Матвей Александрович Аверин
Юрист по недвижимости. 10 лет опыта. Автор статей на сайте citadel-piter.ru

Задать вопрос

Стоит отметить, что размер доли не влияет на объем прав дольщика. Единственное, если ваша доля меньше минимальной, вы не можете ее продать, но имеете право проживать в квартире и быть прописанными в ней.

Зaплaтитe налоги с продажи имущества

По общему правилу, если вы владели долей более 5 лет, вы продаете долю дешевле или по той же цене, то платить налоги не нужно. При владении долей более трех лет налоги также не уплачивают, если доля:

• досталась в подарок от близкого родственника либо члена семьи;
• унаследована;
• приватизирована;
• куплена до 01.01.2016 г.;
• получена в связи с договором пожизненного содержания с иждивением;
• является единственной недвижимостью в собственности либо недвижимость приобрели в течение 90 дней до регистрации перехода прав на долю.

При других обстоятельствах требуется уплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости доли.

Величину налога можно уменьшить с помощью налогового вычета или снижения доходов на ранее совершенные расходы.

О чем еще нужно знать при продаже доли

Долю меньше минимальной продать нельзя

В законодательстве установлены минимальные размеры долей, которые можно продать, в зависимости от общей площади квартиры. Так, если квартира площадью от 30 до 60 кв. м., то минимальный размер доли составляет 1/3; если 60-120 кв. м. – 1/10; если более 120 кв. м. – 1/15.

Если один из собственников несовершеннолетний

Сделки, связанные с имуществом несовершеннолетнего, требуют нотариального удостоверения и одобрения со стороны территориального органа опеки и попечительства.

Можно ли продать долю квартиры несовершеннолетнего?

Матвей Александрович Аверин
Юрист по недвижимости. 10 лет опыта.

Автор статей на сайте citadel-piter.ru
Задать вопрос

Продать долю от имени несовершеннолетнего могут только законные представители, если они не достигли 14-летнего возраста. Перед продажей доли об этом уведомляется орган опеки. Указываются все условия предлагаемой сделки: площадь продаваемой части, ее стоимость, где в дальнейшем несовершеннолетний будет зарегистрирован.

Могут запросить дополнительные документы. Органы опеки проверяют, не станут ли хуже жилищные условия ребенка.

Если ребенок старше 14 лет, то он может совершать сделки с имуществом самостоятельно при условии согласия на это законного представителя. В случае эмансипации или получения полной дееспособности в возрасте от 16 лет чье-либо одобрение уже не требуется.

При отчуждении доли ребенка ему должны предоставить недвижимость той же или большей площадью либо денежные средства на личный счет в соответствии с рыночной стоимостью доли.

Если владелец доли несовершеннолетний, то это не препятствие для ее продажи. Главное – соблюсти порядок. По сути покупатель жертвует лишь временем.

Орган опеки дает разрешение или мотивированный отказ о продаже доли ребенка в срок до 15 дней.

Если квартира куплена в ипотеку

В том случае, если квартира ипотечная, то продать долю в ней можно только при условии наличия одобрения со стороны банка. Согласие должно быть письменным. Если банк не дает разрешения, продать долю можно будет только при полном погашении ипотеки.

Все остальные сделки в отношении заложенного имущества также допускаются только при наличии разрешения банка.

Если вы находитесь в браке

Лицо, находящееся в браке, при заключении сделки, требующей удостоверения нотариусом, должно получить нотариально заверенное согласие второго супруга. Если не оформить согласие, то супруг/супруга имеет право подать заявление о недействительности заключенной сделки. Срок исковой давности по таким делам составляет 1 год.

Чтобы избежать в дальнейшем споров, рекомендуется сразу обратиться к нотариусу за заверением согласия.

Если супруги продают долю в квартире одновременно, оформлять согласие нет необходимости.

Если собственник воспользовался правом преимущественной покупки

Дольщик перед продажей доли обязан предложить ее остальным совладельцам на тех же условиях, что и посторонним лицам. Оферту оформляют надлежащим образом и ждут ответ в течение одного месяца. Если за этот срок кто-то из дольщиков согласится на сделку, можно сразу ее оформлять у нотариуса в том же порядке, который установлен для третьих лиц.

Если два собственника согласились купить долю

На практике иногда получается так, что долю хотят приобрести одновременно два дольщика. Как поступить в этой ситуации – решать продавцу. Однако компромисс искать придется. Что можно сделать:

• самому выбрать, кому из них продать долю;
• продать тому, кто согласился первым;
• собраться всем вместе и решить вопрос;
• поделить свою долю пополам.

Продажа части доли

Дольщик имеет право продать свою долю не полностью, а частично. Можно ли продать часть доли в квартире, зависит от минимального размера доли, подлежащей продаже. Об этом уже говорилось ранее.

Преимущественное право совладельцев купить долю

Дольщик может продать как выделенную долю, так и идеальную. Однако в первую очередь он обязан предложить приобрести долю сособственникам, так как законодатель в ст. 250 ГК РФ наделяет их преимущественным правом в этом отношении.

То же самое касается и договора мены.

При нарушении преимущественного права любой дольщик в течение трех месяцев может обратиться в суд, чтобы на него перевели все права и обязанности покупателя.

Продать долю посторонним лицам можно, если совладельцы не воспользуются своим приоритетом в течение месяца.

Как уведомить о продаже

Перед тем, как продать свою долю в квартире другому собственнику, об этом требуется сообщить остальным дольщикам. Законодатель не определяет четкой формы уведомления, однако оно обязательно должно быть оформлено в письменном виде и содержать все условия сделки, в том числе цену доли, порядок и форму оплаты и др. Уведомление должен получить каждый сособственник по месту жительства.

Есть несколько способов отправки извещения:

• персонально в руки (но позаботьтесь о том, чтобы дольщик подписал два экземпляра уведомления: для себя и для вас);
• с помощью нотариуса;
• заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения;
• телеграммой и иными средствами связи и доставки, фиксирующих вручение адресату.

У дольщиков есть месяц, чтобы принять или отказаться от оферты. Если сособственники предоставят письменный отказ, советуем заверить его у нотариуса в целях избежания споров.

Молчание дольщика воспринимается как отказ. Если вам не удалось выйти на связь с совладельцем, сохраните доказательства о том, что вы направили надлежащим образом оформленное уведомление. В противном случае заключенная сделка может быть признана ничтожной.

Если по каким-либо обстоятельствам условия сделки изменились, за исключением повышения цены, то дольщикам придется отправлять повторные уведомления.

Продажа доли не всегда выгодное решение

Тщательно подумайте, прежде чем выставлять на продажу свою долю. Гораздо выгоднее продать целую квартиру, нежели ее часть. Попробуйте поговорить об этом с другими дольщиками. Вряд ли они захотят жить вместе с посторонним человеком.

А если и захотят, то с продажи всей квартиры они получат за свою долю денег больше, чем при ее отдельной продаже.

Если все совладельцы одновременно согласятся продать доли одному человеку, то такую сделку не нужно оформлять у нотариуса. Достаточно государственной регистрации.

Невыгодно продавать долю, которая выражена не в натуре, а в части от квартиры. Поэтому рекомендуется выделить свою долю в натуре и уже потом приступать к продаже. Это можно сделать через суд или договорившись с другими дольщиками.

Перед продажей изучите тенденции рынка. Возможно, цены на недвижимость упали и следует подождать, когда ситуация улучшится. Или ваша квартира расположена в отстраивающемся районе и в скором времени ее стоимость возрастет.

Продажа долей – ответственный шаг, требующий тщательного подхода.

Как продать долю в квартире без согласия

Если дольщик препятствует продаже вашей доли, есть несколько вариантов, как продать долю в квартире без согласия второго собственника:

Если суд сочтет причину продажи удовлетворительной, он даст разрешение. К таким причинам можно отнести нежелание жить в одной квартире вместе с дольщиком, финансовые проблемы и др. Однако если дольщик проживает в квартире на постоянной основе, суд не поможет.

Можно заключить с покупателем договор дарения и получить оплату по расписке. Но этот способ незаконный и рискованный. Если будет доказан факт передачи денег за квартиру, сделку признают фиктивной.

Продавец берет в долг у покупателя деньги и оставляет в залог свою долю. Далее заключается соглашение об отступном, и права собственности на долю переходят покупателю. Способ также нелегальный, сделку можно признать недействительной.

Варианты продажи долей в квартире

Как продать долю в квартире, уже говорилось ранее. Сделать это можно двумя способами: продать долю в квартире другому собственнику или дольщику. К сожалению, сразу перейти ко второму способу нельзя, в первую очередь нужно уведомить других владельцев долей. Так как согласно принципу преимущественного права покупки держатели долей имеют прерогативу первоначального выкупа собственности.

Поэтому если вы решили продать свою долю, в первую очередь нужно уведомить ваших совладельцев. Форма уведомления – письменная, с указанием цены и других условий сделки.

Со дня уведомления у владельцев долей есть месяц на то, чтобы отреагировать на ваш запрос и выкупить долю на предложенных условиях. На практике часто возникает ситуация, когда уже после продажи доли стороннему лицу держатели доли заявляют, что не получали предложений о выкупе. Поэтому, чтобы избежать данного рода разногласий, рекомендуется сохранять документы об отправке уведомления о продаже доли. Лучше всего это сделать с помощью нотариуса или отправив заказное письмо.

Также от владельцев можно взять расписку о получении оферты.

Как и говорилось ранее, если в течение месяца владельцы не выкупили долю, то у вас появляется право продать ее стороннему лицу. Естественно, это крайний срок, если владельцы письменно отказались от выкупа, то процесс продажи можно начать раньше. После письменного отказа они теряют право преимущественного выкупа и вообще какие-либо права на вмешательство в процесс продажи доли.

Далее владелец доли сам решает, кому продать ее. Чтобы продать долю в комнате в коммунальной квартире, необходимо соблюсти такой же порядок.

Доля ребенка

Один из вариантов использования материнского капитала – приобретение квартиры. Однако, приобретая жилплощадь таким способом, государство ставит условие для покупателей: выделение доли несовершеннолетнему. Но можно ли продать квартиру с детскими долями? Для этого понадобится не только письменное согласие владельцев, но и одобрение органов опеки и попечительства.

Родители должны доказать, что приобретут собственность на замену. К тому же, новая жилплощадь должна соответствовать прежней квартире по всем характеристикам либо превосходить их.

Доказательства нужно подкреплять документами, то есть уже на момент продажи доли нужно иметь предварительное соглашение о покупке замены. При вынесении решения о том, можно ли продать долю ребенка в квартире, учитываются многие факторы. Например, госорганы могут отказать, если доля несовершеннолетнего была в центре города, а родители нашли замену в поселке.

1/2 доля

Можно ли продать половину доли квартиры? Это наиболее простой случай продажи доли, так как у вас в собственности половина квартиры и для продажи нужно лишь согласие одного лица. И чаще всего владелец второй половины – родственник, что еще сильнее упрощает процесс.

2 доли

С правовой точки зрения не имеет значения, какую долю вы собираетесь выставить на продажу. Условия те же: продаете свою долю совладельцам или письменно получаете отказ от претензий к продаже и продаете ее стороннему лицу.

3 доли

Опять же, условия не изменяются, продаете вы одну долю или три. Однако если вы владеете ¾ жилплощади, хорошим решением будет выкупить 1 долю и продать квартиру полностью, чем искать покупателя на 3 доли. Так, можно продать и 1, и 2, и 3, и даже 5 долей в квартире.

Популярные вопросы и ответы

Можно ли помешать соседу продать его долю?

Если ваш дольщик решил продать долю, не уведомив об этом, у вас есть полное право препятствовать продаже согласно принципу преимущественного выкупа. Но если владелец доли в письменной форме сделал вам предложение о покупке и вы отказались или же по истечению месяца не дали ответ, вы более не имеете права на препятствование в осуществлении сделки. Дольщик имеет право продать свою часть стороннему лицу. Конечно, соседи могут «ставить палки в колеса».

Например, часто возникает проблема расчета задолженности по ЖКУ.

Кто чаще всего становится покупателем доли?

Долю в квартире обычно приобретают граждане в сложной ситуации, так как не хватает денег, чтобы купить даже комнату в коммуналке. Также часто в доле заинтересованы недобросовестные риелторы, которые впоследствии, делая жизнь в квартире невыносимой, вынуждают соседей продать долю дешевле рыночной цены или выкупить их долю выше рыночной. Можно продать долю в квартире жене, мужу, родителям и другим родственникам.

Можно ли продать долю в квартире банку?

Можно ли продать долю в квартире в ипотечный кредит, решать банку. Он должен быть заинтересован в покупке вашей недвижимости. Процесс продажи аналогичен договору купли-продажи с физическим лицом.

К тому же, при определенных условиях кредитная организация может взыскать долю, если она является предметом залога по договору. Условия следующие:

1 Сумма просроченной задолженности превышает 5% от стоимости залогового имущества;
2 Обязательные платежи просрочены более чем на 3 месяца.

При реализации доли, которая является предметом залога, за другими совладельцами по-прежнему сохраняется право преимущественной покупки. При отказе от него залоговое имущество реализуется на аукционе.

Как учесть при продаже долги за жилищно-коммунальные услуги?

В первую очередь, стоит установить их точный размер и указать его в договоре купли-продажи. Если у дольщиков нет договора о порядке уплаты коммунальных услуг, то они распределяются равномерно между ними. По негласному правилу, владелец доли на квартиру до продажи должен погасить коммунальные долги, так как после заключения договора долги перейдут новому владельцу.

Если держатель доли не в состоянии закрыть долги по ЖКУ, то его можно включить в стоимость договора купли-продажи квартиры.

Можно ли продать долю от доли?

Государство разрешает держателю доли выделять из нее другие доли, а после продавать их. Главное – соблюсти все правовые предписания, в первую очередь, письменно уведомить соседей.

Есть ли спрос на доли?

Спрос на квартирные доли однозначно есть, хоть и намного ниже, чем на жилплощадь от одного владельца. Чтобы продать долю, главное правильно ценить ее стоимость. К примеру, если квартира стоит 4 миллиона рублей, то цена ½ доли не будет 2 миллиона, так как недвижимость с обременением.

Чтобы определить, за сколько можно продать долю в квартире, лучше всего обратиться к независимому оценщику.

Как выкупить долю соседа против его воли?

Наличие у квартиры нескольких владельцев часто порождает конфликты. На практике часто встречаются случаи, когда один из дольщиков хочет выкупить остальные доли, но держатели отказываются продавать или требуют цену выше рыночных. В таких случаях, законодатель разрешает принудительно выкупить долю, но существует ряд условий:

1 Доля маленькая – к примеру, 1\10 квартиры;
2 Если держатель доли не проживает в квартире;
3 Если держатель не заинтересован в проживании на жилплощади.

Спор регулируется через суд. Опираясь на судебную практику, можно сказать, что суд зачастую на стороне обладателя более крупной доли.

Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире?

Как говорилось, согласно законодательству, держатели долей могут либо выкупить долю, либо смириться с ее продажей стороннему лицу. К сожалению, многие не соглашаются и всячески стараются противодействовать продаже доли.

Всегда проще договориться с соседями, пойти на компромисс в цене или предложить выбрать покупателя вместе. Но если шансов нет, можно обратиться к специалистам по выкупу долей или подарить вашу долю, для этого не нужно согласие других держателей.

Можно ли продавать долю ребенка в квартире?

Как продать квартиру с долями несовершеннолетних детей, уже говорилось выше. Да, можно, но для этого необходимо письменное одобрение со стороны органов опеки и попечительства. Они проверят, выгодна ли сделка несовершеннолетнему.

Если ребенку исполнилось 14 лет, он может сам продать имущество при разрешении законного представителя. В случае эмансипации или получения несовершеннолетним дееспособности (при условии достижения возраста 16 лет) он может распоряжаться имуществом полностью самостоятельно.

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?

Да, если соседи всячески упираются и мешают в продаже, этот вариант можно использовать. Сделка рискованная, ее легко можно признать недействительной через суд. Однако, если вы знаете, что ваши соседи точно не пойдут в суд, это хороший выход из ситуации.

Подаренную долю в квартире можно продать.

Есть ли налог при продаже доли?

Чтобы продать долю в квартире, нужно уплатить налоги. По общему правилу, налог при продаже доли составляет 13% от стоимости сделки. Налога можно избежать, если доля:

• находится в вашем владении более пяти лет;
• реализуется по покупной цене либо дешевле;
• принадлежит вам более трех лет на основании договора дарения от близкого родственника либо члена семьи, приватизации, наследования, договора ренты или купли-продажи, заключенного до 01.01.2016 г.;
• на протяжении последних трех лет являлась единственным жильем (допускается наличие второго жилья, если оно было приобретено в течение 90 дней до продажи доли).

Как заставить продать долю

Продать долю в квартире можно через суд. Собственника можно обязать продать долю в квартире по рыночной стоимости, если она малозначительная. Об этом говорится в ст.

252 ГК РФ. Незначительной называется та доля, которая мала в процентном соотношении, невозможно выделить в натуре, не интересна владельцу. Можно ли заставить продать долю в квартире, решает суд.

Матвей Александрович Аверин
Отсутствие интереса в использовании доли можно доказать разными способами
Задать вопрос

Предоставить в суд выписку из ЕГРН, подтверждающую у владельца небольшой доли наличия иной недвижимости; сведения о том, что владелец доли не проживает в квартире и не несет расходы на ее содержание и др.

Что сказал по этому поводу верховный суд

Вопрос о незначительности доли и заинтересованности в ней собственника, как постановил Верховный суд, решается каждым судом в индивидуальном порядке. Учитывается также и возраст дольщика, состояние его здоровья, наличие детей и др.

Хотите решить вопрос быстрее?

Евгений Юрьевич Палкин
Специалист по недвижимости, юрист
Оставить заявку

Сможем выкупить вашу квартиру, комнату или долю без юридических трудностей и быстрее других агентств в Санкт-Петербурге

Выводы

• Обратитесь за услугой в агентство недвижимости или к юристам.
• Выкуп долей агентством будет для вас большим спасением.
• Перед продажей доли в квартире об этом нужно уведомить всех дольщиков, так как они обладают преимущественным правом выкупа.
• Посторонним людям предлагаются те же самые условия сделки, что и дольщикам. Единственное, можно увеличить цену.
• Купля-продажа долей заверяется нотариусом. Исключение – все сособственники договорились продать свои доли одному человеку. В этом случае нужна лишь государственная регистрация.
• Долю, размер которой меньше минимального, продать нельзя.
• Для продажи доли несовершеннолетнего требуется письменное одобрение со стороны органов опеки.
• Долю сособственника можно выкупить в судебном порядке, если она незначительна.