юрист: Елена Могилевская
Выкупить долю в квартире, принадлежащую бывшему члену семьи, можно. Для этого придется обратиться в суд. Но чтобы суд лишил человека жилья, необходимо соблюсти ряд условий. Это связано с тем, что никто не может быть произвольно лишен жилища
Если доля в праве собственности на квартиру незначительна, она не может быть реально выделена и у собственника такой доли нет интереса по её использованию, то её можно выкупить у человека принудительно. Но сделать это можно только на основании решения суда. Нет никакого другого органа, который был бы вправе решить этот вопрос без согласия собственника.
Что говорит закон про доли в праве собственности на жилье?
По закону собственники могут договориться, как им поделить свое имущество. Они могут решить, как пользоваться квартирой пропорционально их долям.
Например, бывшие муж и жена после раздела 2-комнатной квартиры пополам могут договориться, кто какой комнатой будет пользоваться.
Но могут договориться, что квартира остается мужу, а жена получает от мужа денежную компенсацию. Аналогично и в историях с наследством – когда доля оказывается очень маленькая (незначительная), то кому-то из собственников может быть даже выгодно получить за неё компенсацию, а не просто числиться владельцем имущества.
Если собственникам не удается договориться, кому квартира, а кому компенсация за неё, то такие споры решаются в суде.
Суд позволяет принудительно выкупить долю в квартире, но это возможно как исключительная мера.
Гражданский кодекс РФ дает возможность принудительно лишить участника общей собственности его доли, выкупить её у него. Конечно, за это ему должна быть выплачена компенсация стоимости доли.
В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
П. 4 ст. 252 ГК РФ
То есть согласие собственника — не главное условия для разрешения спора. Даже если он не готов расстаться с незначительной долей, выкупить её можно принудительно.
Какие условия для принудительного выкупа доли установлены законом?
В силу статьи 252 Гражданского кодекса РФ для принудительного выкупа доли в квартире важно установить следующие обстоятельства:
- размер доли незначительный,
- выделить её в натуре невозможно,
- собственник незначительной доли не имеет существенного интереса в её использовании.
Что значит невозможность выделить доли в натуре?
Это лучше разъяснить на примере.
Иван в наследство получил 1/10 доли в 2-комнатной квартире. Выделить ему комнату в квартире пропорционально размеру его доли невозможно. Он требовал от другого собственника квартиры – сводного брата, владеющего 9/10 доли, компенсацию в размере, соответствующем 1/4 рыночной стоимости доли.
Брат Ивана не соглашался на выплату компенсации в таком большом размере и обратился в суд.
Суд согласился, что брат Ивана может принудительно выкупить эту долю в квартире, а Иван получает компенсацию по рыночной стоимости.
Что касается условия о том, что собственник незначительной доли не имеет существенного интереса в её использовании, то речь идет о том, нужна ли эта квартира ему для проживания или у него есть другое место жительства.
Это условие призвано защитить тех собственников, которые уже живут в квартире, где имеют незначительную долю, и не имеют прав на другое жилье. То есть им просто некуда идти, если принудительно выкупить у них имущество, и получение компенсации не имеет для них значения.
Какой размер доли может быть, чтобы выкупить её без согласия человека?
В законе нет указания, какая должна быть доля в квартире, чтобы её можно было принудительно выкупить через суд. В каждом деле суд оценивает все обстоятельства в совокупности.
Как показывает судебная практика, это может быть 1/12, 1/10, 1/6 и даже более крупные размеры.
Например, по одному делу суд посчитал, что 1/2 доли в праве собственности на комнату незначительная.
После смерти Петра осталась комната в 2-комнатной коммунальной квартире. На наследство претендовала его жена Татьяна, с которой он счастливо прожил в этой комнате 10 лет, и взрослая дочь Виктория, которую он не видел все 10 лет – она была против его нового брака, не могла простить детскую обиду, когда он ушел от её матери.
Итак, Татьяна и Виктория вступили в наследство, каждая получила по 1/2 доли в праве собственности на комнату. Виктория ни за что не соглашалась продавать Татьяне свою долю, но и жить в комнате явно не собиралась – она вполне хорошо жила с мужем и ребенком в другом городе в просторной квартире.
Татьяна 10 лет проживала в этой комнате, у неё не было другого жилья, поэтому она была вынуждена обратиться в суд, чтобы принудительно выкупить долю у дочери умершего мужа.
Суд встал на сторону Татьяны, позволив ей принудительно выкупить долю, несмотря на то, что их позиции с Викторией равны. То есть по мнению суда 1/2 – это незначительная доля.
Виктория с этим не согласилась, подала апелляционную жалобу. Но до судебного заседания апелляционной инстанции Татьяна получила в собственность вторую комнату в этой квартире.
В итоге доля Виктории относительно целой квартиры «размылась» до 1/4. И суд апелляционной инстанции признал решение суда первой инстанции законным. Так Татьяна принудительно выкупила у Виктории долю в комнате.
В этой истории, на мой взгляд, для суда было важным то, что у Виктории – дочери умершего – не было интереса в использовании комнаты. Потому суд и признал 1/4 доли незначительной. Но если вернуться к началу истории, то можно вспомнить, что размер доли в комнате был 1/2 .
А 1/2 уже сложно назвать незначительной долей. Между тем это реальный случай из судебной практики.
Поэтому к таким спорам надо готовиться основательно – учитывать не только размер, но и оценивать интерес собственника в использовании имущества.
Как показывает моя практика, важно анализировать все обстоятельства в совокупности и тогда можно получить нужное решение суда.
Но вопрос выкупа доли в квартире лучше стремиться решить путем переговоров, в том числе с моим участием. И лишь в случае невозможности достигнуть компромисса стоит обращаться с иском в суд, чтобы решить вопрос принудительно.
Напомню, принудительно через суд можно еще и выписать родственника из квартиры, который не согласен добровольно сняться с регистрационного учета.
Остались вопросы или нужна моя помощь?
Пишите или звоните мне.
Ваш юрист Елена Могилевская
автор статьи — юрист
Рейтинг:
Заключил мировое в суде по иску о выкупе доли в квартире
Долевая собственность возникает, когда имущество находится в общей собственности сразу нескольких людей. У каждого из таких собственников определена своя доля. Часто это становится камнем преткновения в имущественных спорах.
В этой статье очередное успешное дело о выкупе 1/4 доли в квартире.
В этой статье вы можете найти:
Принудительный выкуп 1/4 доли в квартире
Согласно ст. 250 ГК РФ («Преимущественное право покупки») при продаже доли в квартире, собственник должен сначала предложить выкупить её другим долевым владельцам. Но случается, что никто из собственников квартиры не хочет ни продавать свою долю, ни выкупать чужую.
Как быть, если второй собственник не согласен продать вам свою долю в квартире? Можно ли его заставить? Именно с таким делом я и работал в 2021 году.
Кроме того, на сайте есть инструкция по данной проблеме, а также другие успешные кейсы, где мне удалось выкупить через суд ¼ доли участка и дома , семь долей в квартире, а также выйти на мировое соглашение ¼ доли в квартире.
Ситуация по спору о выкупе 1/4 доли в квартире
Истец по делу являлся долевым собственником 3/4 квартиры в Москве, а его брат – 1/4 доли. Когда их родители приватизировали эту квартиру, они состояли в браке и имели двоих детей. Поэтому доля в новой квартире была выделена каждому члену семьи и юридически квартира была разделена на 4 части.
Годы шли, дети росли. Пожилые родители решили оставить эту квартиру младшему сыну – в то время он снимал жилье. Старший сын на тот момент уже имел собственную жилплощадь и жил отдельной семьей, поэтому не нуждался в этой квартире по их мнению.
Но лишить старшего сына своей законной четверти родители не могли.
Стороны не смогли договориться о совместной продажи квартиры
После смерти отца его долю в квартире унаследовала мать (жена умершего). Она продолжала жить в той же квартире, и сыновей не заботил вопрос о разделе имущества.
Все изменилось после смерти матери. По завещанию она передавала уже 2 доли (свою и унаследованную от мужа) младшему сыну. Так он стал собственником трёх долей из четырёх – одной своей и двух родительских. Старший брат не стал оспаривать завещание, но считал решение матери несправедливым. Хоть ему и было где жить, он решил не отказываться от своей доли в московской квартире.
По факту он хотел «насолить» брату.
Позиция по принудительному выкупу 1/4 доли в квартире
Стороны не могли договориться о купле-продаже 1/4 доли, в связи с чем клиент обратился ко мне за юридической помощью по совету знакомого нотариуса. По закону он не мог лишить брата его доли в квартире, поэтому речь шла только о выкупе этой доли или выплате компенсации её стоимости.
Перед подачей иска в суд о принудительном выкупе доли брата, мы провели оценку этой доли. Также было установлено, что спорное имущество не находится под арестом, не заложено, не имеет задолженностей по обязательным платежам и не обременено никакими другими долговыми обязательствами. Затем мною был составлен гражданский иск от имени клиента.
Конечно, истец мог просто продать свою долю в квартире, но это было ему невыгодно. Большинство покупателей предпочитает не связываться с долевой собственностью. Поэтому стоимость такого жилья на рынке недвижимости всегда ниже.
В свою очередь, брат клиента решил бороться до конца и подал встречный иск об определении порядка пользования жилым помещением. Он не собирался заселяться в квартиру родителей, а тем более жить вместе с братом и его семьей, но хотел сдавать свою часть в аренду.
Братья не могли договориться о совместном пользовании квартирой – этот вариант тоже не устраивал моего клиента.
Судебная практика по принудительному выкупу
После полугода заседаний нам удалось выйти на мировое соглашение. 4 октября 2021 года Измайловский районный суд города Москвы определил, что истец отказывается от своих требований по иску, а ответчик – от требований по встречному иску.
Стороны согласовали денежную компенсацию в размере 3 миллионов рублей. Эти деньги должны поступить на расчетный счет ответчика через депозит Управления судебного департамента в г. Москве. Истец уже пополнил его ранее двумя денежными платежами. По итогам мирового соглашения за моим клиентом признаётся право собственности на оставшуюся долю в квартире родителей.
В свою очередь, его старший брат должен освободить жилое помещение по судебному определению до 25 октября 2021 года. Т.е. ему было отведено три недели на выселение квартирантов.
Почему ответчик отказался от своих притязаний на спорное имущество? В случае назначения судом принудительного выкупа его доли в квартире, она была бы продана по оценочной стоимости. Эта сумма обычно ниже реальной рыночной цены на жилплощадь в Москве.
Старший брат предложил младшему неплохую денежную компенсацию и тот согласился.
Производство по делу было прекращено, а повторное обращение сторонами в суд по тому же вопросу не допускается. Определение суда можно посмотреть ЗДЕСЬ.
Итог
При жизни родителей дети редко думают о будущем наследстве. Но после открытия завещания многое меняется. Между братьями и сестрами может разгореться настоящая война.
Подобная история произошла и в рассмотренном деле.
Мой клиент решил требовать принудительный выкуп доли в квартире , после того, как не смог убедить брата продать её добровольно. И всё же этого удалось избежать. Мировое соглашение было подписано мною, Воробьевым А.С. (в качестве представителя истца) и ответчиком.
Таким образом, мой клиент был избавлен от неприятной встречи с братом. Но я надеюсь, что в дальнейшем они восстановят хорошие родственные отношения.
Обязать выкупить долю в квартире можно, но не всегда, – объяснил Верховный Суд
Бывшая супруга после развода может обязать экс-супруга выкупить её долю в квартире. Но для этого у супруга, обязанного выкупить долю и выплатить ей компенсацию за неё, должна быть нужная сумма денег. На это обратил внимание Верховный Суд в споре между бывшими супругами
Обязать бывшего супруга выкупить вашу долю в квартире или ином жилье можно. Это выгодно в случае, если после развода вы выехали из жилья, а экс-супруг продолжает в нём жить. Все логично – он там живет, вы там жить не собираетесь, в браке не состоите и видеть друг друга желания нет, вот пусть и остается единоличным собственником и выплачивает вам компенсацию за вашу часть в квартире.
Но то, что выглядит разумным и понятным, не всегда можно реализовать в суде.
У оставшегося проживать в некогда общем доме или квартире супруга просто может не быть денег, чтобы выкупить у вас долю. Или может не оказаться желания, чтобы выплатить вам деньги. И тогда судебный спор зайдет в тупик.
Вы можете сколько угодно пытаться обязать его выкупить вашу долю в квартире, но сделать это принудительно окажется невозможным.
Именно поэтому я сторонник того, чтобы не в суде бодаться, а договариваться во внесудебном порядке.
Совет собственнику доли в праве на жилье
Лучше не обязать выкупить долю в квартире, а убедить противоположную сторону это сделать добровольно, найти понятные и приятные для обеих сторон аргументы.
юрист Могилевская Елена
Большинство таких споров о разделе имущества бывших супругов, которыми я занимаюсь, заканчивается заключением сторонами мирового соглашения.
А еще больше дел просто не доходят до суда, потому что с моей помощью экс-супруги сами понимают, что без суда разрешить спор выгоднее.
Так что же с возможностью обязать бывшего супруга выкупить вашу долю в квартире? Неужели это сложно?
Скажу так – гораздо проще через суд обязать экс-супруга продать вам его долю, чем обязать его выкупить у вас. Это видно из судебной практики. И недавно Верховный Суд в одном споре между бывшим мужем и женой объяснил, в чем сложность обязать человека выплатить компенсацию.
Когда можно обязать выкупить долю в квартире?
Обязать выкупить долю в квартире или ином жилье можно, если одновременно соблюдаются несколько условий:
— ваша доля не больше доли второго собственника. Например, ваша часть 1/4, а у второго собственника — 3/4. Когда доли обоих собственников равны (по 1/2), то шансы обязать выкупить меньше и зависят они от весомости других аргументов;
— вы не живете в спорном жилье, нет заинтересованности его сохранить за собой, а совместная жизнь со вторым собственником уже невозможна. Это как раз ситуации, когда супруги расторгли брак и уже не являются одной семьей;
— кроме вас с бывшим супругов нет иных собственников этого жилья, за долю в котором хотите получить компенсацию. Это важно, ибо если есть иные собственники, кроме вас с бывшим супругом, то это дополнительная сложность – почему вы требуете обязать именно экс-супруга выкупить вашу часть жилья, а не других сособственников? Именно этот вопрос поставит вас в тупик в судебном процессе и решение может оказаться не в вашу пользу;
— технически невозможен выдел долей каждого супруга в натуре. Если из одной большой квартиры технически можно сделать две маленькие, в каждой из которых окажется кухня и санузел, то обязать выкупить долю в такой большой квартире сложно;
— у экс-супруга, которого хотите обязать выкупить у вас долю в квартире или доме, должны быть для этого деньги. Деньги могут быть не в виде накоплений, а хотя бы уровень дохода должен быть такой, что можно было бы утверждать, что он в состоянии расплатиться с вами.
Лина захотела обязать Вадима выкупить за 1 млн рублей её 1/3 долю в квартире, которую они купили в браке. У Вадима зарплата чуть больше 1 МРОТ, накоплений нет, но есть несовершеннолетний ребенок от первого брака, а брать кредит на выплату Лине компенсации он не собирается.
У Лины зарплата значительно больше, чем у Вадима, жить в этой квартире с ним она не хочет и уехала в другой город. Деньги ей нужны, чтобы купить другое жилье.
Какие перспективы у Лины, которая собралась в суд, чтобы обязать Вадима выкупить её долю в этой квартире?
Перспективы обязать экс-супруга выкупить у неё долю в квартире невысокие. У Вадима нет денег расплатиться с Линой, а есть ребенок, которого он должен содержать. При таком раскладе от зарплаты у него остается мало, ему даже банки в кредите могут отказать.
И если он сам не согласится, то обязать его выкупить долю Лины в квартире, где он сейчас живет, весьма сложно.
Какой же выход в такой ситуации?
Договариваться. Это лучше. Оба должны понять свои выгоды в сделке, на которую пойдут.
Вадиму должно быть выгодно выплатить Лине компенсацию за её часть в квартире. И вот как раз для переговоров у Лины могут быть хорошие аргументы. Но именно для переговоров, а не для суда, куда она хочет пойти и потребовать обязать бывшего супруга выкупить её долю в квартире.
Почему суд может отказать в обязании другого собственника выкупить чужую долю в квартире?
Если условия, о которых я рассказала выше, не соблюдаются, то обязать выкупить долю в квартире или доме не получится.
Эти условия не прописаны в законе, но они вытекают из позиции судов по таким делам. А суд оценивает аргументы сторон с тем учетом, что они вообще-то равны в своих правах.
Верховный суд недавно отменил акты судов апелляционной и кассационной инстанции, которыми бывшего супруга обязали выкупить у бывшей жены её 1/4 долю в доме, где он сейчас живет. ВС направил дело на новое рассмотрение.
Ключевыми в позиции Верховного Суда были следующие моменты:
- а есть ли деньги у бывшего мужа, чтобы обязать его выкупить долю у бывшей жены – выплатить компенсацию за неё?
- а почему именно с него бывшая жена требует выплатить компенсацию, а не с других собственников долей в этом доме, ведь кроме экс-супругов кто-то еще владеет половиной дома?
- доли супругов в этом споре равны (по 1/4 у каждого), а выкупать долю и платить компенсацию мужчина не хочет.
С учетом позиции Верховного Суда этот спор будет снова рассмотрен в апелляционной инстанции. И, на мой взгляд, обеим сторонам стоит начать вести конструктивные переговоры – это может оказаться выгоднее, чем спорить в суде.
Что делать, чтобы обязать бывшего супруга выкупить у вас долю в квартире?
Если хотите получить компенсацию за свою долю в квартире или ином жилье, которое нажили в браке, то сначала надо объективно оценить – какие у вас сильные аргументы и какие минусы.
В этом диапазоне и надо выстраивать свою правовую позицию в диалоге с оппонентом.
Как и всегда, есть два пути:
- мирный (путь переговоров),
- судебный.
Мой опыт ведения таких дел показывается, что первый путь часто выгоднее, чем второй. Поэтому если нужна моя помощь, вы можете обратиться ко мне – сформируем с вами стратегию действий и вы сможете действовать так, чтобы это было для вас максимально выгодно, в том числе по срокам разрешения проблемы.
Помните главное – даже наличие решения суда в вашу пользу вовсе не означает, что вы получите деньги, которые суд присудил в качестве компенсации за долю в квартире. В таких спорах сложно обеспечить исполнение судебного решения.
Именно поэтому лучше договориться мирно и получиться деньги сейчас, чем спорить в суде много лет, выиграть дело, но остаться без денег. А если вы проиграете, то ваша потери окажутся еще больше.
Обязать выкупить долю в квартире можно, а вот гарантировать, что эта обязанность будет исполнена, нельзя.
Что выбираете вы – путь суда или путь переговоров — в желании обязать выкупить вашу долю в квартире?
Остались вопросы или нужна моя помощь?
Пишите или звоните мне.
Ваш юрист Елена Могилевская
Выкупил через суд 1/4 доли земельного участка и дома
На нашем сайте есть практика с разъяснениями как принудительно выкупить долю в квартире. В этот раз мне, адвокату Воробьеву Александру Сергеевичу, удалось принудительно через суд выкупить долю (1/4) земельного участка и долю дома (1/4) по выгодной цене.
Дело рассматривалось в Истринском городском суде Московской области. За полгода было получено решение суда, которое вступило в силу. Решение можно посмотреть ЗДЕСЬ.
В этой статье вы можете найти:
Как принудительно выкупить долю в земельном участке/доме?
Процедура принудительного выкупа доли земли и дома выгладит следующим образом (в другой статье смотрите как принудительно выкупить долю в квартире):
- необходимо определить правовую позицию (фактические обстоятельства дела и законное обоснование выкупа);
- провести предварительную оценку доли (можно самостоятельно оценить через сайты по продаже недвижимости);
- провести экспертизу о том, что дом внатуре выделить нельзя (можно и совместно с оценкой);
- подготовить исковое заявление о принудительном выкупе доли земельного участка и дома;
- принять участие в судебном рассмотрении дела;
- в случае несогласия ответчика с вашей оценкой, то в суде может потребоваться экспертиза для определения стоимость имущества и возможности раздела квартиры;
- получить решение суда.
ВАЖНО При этом вы должны располагать денежной суммой на выкуп этой доли, иначе суд ваши требования не удовлетворит.
Правовая справка по принудительному выкупу доли земли и дома
В силу положений статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (пункт 1).
Исковое заявление обязательно подписывается лицом его составившим. В конце документа указывается дата его составления.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3).
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4).
С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (пункт 5).
ВАЖНО Исковое заявление обязательно подписывается лицом его составившим. В конце документа указывается дата его составления.
Судебная практика по принудительному выкупу доли земли и дома
Как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 01 июля 1996 года N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.