В многоквартирном доме имеется подвальное помещение, в котором находятся нежилые помещения – кладовые. Они оформлены и зарегистрированы в собственность физических и юридических лиц. УО спрашивает, должны ли собственники кладовых платить за содержание и ремонт общедомового имущества и участвовать в ОСС?
Права владельцев нежилых помещений
Те же самые вопросы встают относительно собственников любых нежилых помещений: машиномест, кладовых, частей чердака и подвала. В свою очередь и их владельцев интересует, должны ли они платить за содержание общего имущества, например, лифта или за уборку подъезда, ведь они не пользуются этими услугами.
Согласно ГОСТ Р 51929-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения», утверждённому и введёному в действие приказом Росстандарта от 11.06.2014 № 543-ст, собственник – лицо, обладающее правом собственности на помещение в МКД.
В процессе эксплуатации многоквартирного дома он осуществляет также другие свои права: «владения, пользования, содержания и распоряжения этим помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, а также части общего имущества квартиры, если такое помещение является комнатой в коммунальной квартире, которому также принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. ».
Правом голоса на общих собраниях собственников обладают владельцы жилых и нежилых помещений в доме лично или через законного представителя (ч. 1 ст. 48 ЖК РФ).
Каждый собственник при голосовании обладает пропорциональным его доле в праве общей собственности на общее имущество в МКД количеством голосов (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
Таким образом, если помещение, жилое или нежилое, любого назначения – кладовка, машиноместо, чердак – принадлежит человеку на праве собственности, он имеет право голосовать на ОСС. На это указал Минстрой РФ в письме от 05.10.2017 № 35851-ЕС04.
На владельца нежилого помещения распространяются те же права, что и на любого другого собственника в доме. Отметим, что право собственности на помещение должно быть зарегистрировано в ЕГРН.
Обязанности собственника кладовой и машиноместа
Как мы уже говорили, собственники нежилых помещений часто недоумевают, почему управляющие организации или ТСЖ выставляют им счета на оплату коммунальных ресурсов на содержание общедомового имущества, считая это несправедливым.
Право собственности на имущество, которое подлежит государственной регистрации, возникает, изменяется и прекращается после того, как запись об этом внесена в государственный реестр, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Собственник отвечает за содержание принадлежащего ему имущества (ст.
210 ГК РФ).
Все собственники помещений в МКД на праве общей долевой собственности владеют общедомовым имуществом (п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Доля владельца помещения в праве общей собственности на такое имущество пропорциональна размеру общей площади помещения (ст. 37 ЖК РФ).
В соответствии со своей долей каждый участник долевой собственности платит сборы, налоги и несёт иные расходы и издержки, связанные с содержанием общего имущества (ч. 1 и 2 ст. 39 ЖК РФ, ст.
249 ГК РФ).
В состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственника помещения в МКД входит и оплата за услуги и работы по управлению домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества, за коммунальные ресурсы на содержание такого имущества (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).
Хозяева жилых и нежилых помещений участвуют в расходах на содержание и ремонт общего имущества согласно своей доле в праве общей собственности (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ). Если домом управляет управляющая организация, плата передаётся ей (ч. 7 ст.
155 ЖК РФ).
Вывод о том, что владельцы помещений в многоквартирном доме должны оплатить за ремонт и содержание ОИ, Верховный суд РФ сформулировал в п. 24 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд от 28.06.2017. Он указал, что эта обязанность не обусловлена наличием договора с управляющей компанией.
Одновременно с этим обязанность УО – выполнять работы и оказывать услуги по содержанию общедомового имущества. Компания не может отказаться от них, даже если не заключён государственный или муниципальный контракт (ч. 2.3 ст.
161 ЖК РФ, п. 10 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
Таким образом, если между собственником нежилого помещения и управляющей организацией нет договора для исполнения обязанности по несению расходов на содержание общего имущества, владелец помещения всё равно должен вносить соответствующую плату. Иной порядок может быть предусмотрен законом или договором.
Платить за коммунальные ресурсы, которые тратятся на общедомовые нужды, должны собственники как жилых, так и нежилых помещений в МКД.
На заметку
Различий в обязанностях собственников жилых и нежилых помещений в вопросе содержания общего имущества нет (ст. 39 ЖК РФ).
Владелец квартиры и хозяин кладовки или машиноместа в МКД одинаково участвуют в содержании общедомового имущества. Физические и юридические лица должны платить за потреблённые коммунальные услуги, в том числе и затраченные на содержание ОИ, и капитальный ремонт в доме. Плату нужно вносить своевременно и полностью.
Между тем у собственники нежилых помещений есть право владения, пользования, содержания и распоряжения помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.
Нежилое помещение – часть многоквартирного дома, если оно указано в технической документации. Если такое помещение оформлено в собственность, его площадь учитывается в общей площади помещений, собственники которых совместно владеют общедомовым имуществом и могут участвовать в ОСС.
Собственник нежилого помещения тоже имеет право участвовать в общем собрании собственников, количество его голосов пропорционально площади указанного помещения.
Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме
В каждой многоэтажке, вне зависимости от ее возраста и срока эксплуатации, имеются подвальные помещения. И немало собственников квартир в них интересуется тем, кому принадлежат подвалы в многоквартирном доме, кто обладает правом распоряжаться этой площадью, могут ли жильцы занимать эти помещения и обустраивать их в собственных интересах.
Ответить на все вопросы однозначно довольно сложно, ведь законодательная база жилищной сферы менялась годами, вносились различные поправки, которые в итоге вызвали противоречия с актами, принятыми в прошлые годы. Разберемся, как приватизировать подвал в многоквартирном доме и выясним, кому он принадлежит.
Назначение
В подвале жилого дома как правило находятся трубы, аппаратура, техоснащение и конструкции, что заставляют функционировать всю внутреннюю инфраструктуру здания, например:
- сети водоснабжения;
- отопление;
- электроснабжение;
- теплосеть или бойлерная;
- основная распределительная щитовая.
Таким образом, технические этажи многоквартирных домов – это находящееся под жилыми квартирами помещения, предназначенные для гарантированной работы всех коммуникационных систем дома. Именно поэтому туда не разрешен вход посторонним лицам во избежание вмешательства в работу систем и коммуникаций. Этот факт является причиной установки решеток на подвальные окна.
Войти в него могут только коммунальщики.
Иногда случается, что часть подвала в многоквартирном доме используется коммунальщиками в качестве спецпомещений. Некоторые нижние помещения МКД изначально приспособлены под хозяйственно-бытовые потребности, в них на стадии проектирования были предусмотрены кладовки. Конечно, это касается старых построек, например, так называемых хрущевок.
Как определить собственников
Подвальные и чердачные помещения часто становятся предметом спора и даже судебных тяжб для выяснения того, кто же все-таки является их владельцем. Согласно российскому законодательству, а именно статье 36 ЖК РФ, общедолевыми собственниками всех подвальных помещений являются все без исключения жильцы многоэтажных домов, если те приватизированы. Будучи равноценными полноправными владельцами, именно они решают, как именно использовать подвальные площади.
Тем не менее, существуют некоторые спорные моменты. Например, помещение в подвале многоквартирного дома может быть занято физическим лицом, которое стало его собственником в девяностые годы, тогда как владелец самого здания не успел его оформить как собственность. Именно потому часто случается, что на объектах вторичной недвижимости жилая часть дома принадлежит одним владельцам, а техэтаж – другим.
Для того, чтобы собственники квартир в МКД признавались общими долевыми совладельцами подвальной части здания, должны быть соблюдены определенные условия:
- на момент приватизации жилой площади подвальная территория не должна уже находиться во владении иных собственников;
- у технического этажа нет определенного назначения;
- подвал отделен от квартир.
Кроме того, техническое подвальное помещение признается возможным ко владению на равных долях между жильцами тогда, когда в нем имеется техническое оборудование, способное обслуживать больше одной квартиры. Если соблюдены все условия, подвал находится в общей долевой собственности живущих в доме, возможность сдачи в аренду, обмен, продажа подвала и прочие манипуляции с техническим этажом без их согласия невозможны.
Нюансы определения владельцев
Следует иметь в виду, что помещения, в которых располагаются инженерные сети и прочие коммуникации, обслуживающие дом, не могут быть переданы в частное владение. Всю остальную, свободную его часть можно использовать по усмотрению жильцов.
Ответы на вопрос, кто и при каких обстоятельствах владеет подвальным помещением, отталкиваясь от законодательства и судебных решений таковы:
- владельцы подвала – жильцы на основании оформленного долевого права собственности МКД;
- находящееся в технических подвальных помещениях имущество находится в индивидуальной собственности, его владелец вправе самостоятельно решать, как им распорядиться, и оплачивает расходы на его содержание наравне с остальными;
- технические комнаты, даже без учета того, что в них расположены коммуникационные, энергетические сети, оборудование, обслуживающее дом, являются специализированными объектами и в индивидуальном пользовании находиться не могут;
- если в доме нет приватизированного жилья, а все квартиры принадлежат муниципалитету, то и подвал не может быть чьей-то собственностью. В этом случае он эксплуатируется лишь для обслуживания коммуникационных сетей.
Нередко случается, что граждане или некие организации по незнанию законодательной базы или умеренному игнорированию ее правил совершают незаконный захват подвального помещения, располагая там несанкционированные, магазины и прочее. В этом случае следует обратиться в суд.
Приватизация подвала
Приватизация подвала в многоквартирном доме – задача не легкая, ведь для начала придется заручиться согласием всех жильцов.
- Организовать собрание собственников жилья согласно установленному в ЖК порядке, выставив на повестку дня вопрос об отчуждении общедолевого объекта недвижимости, то есть подполья дома, изменении его границ с проведением голосования.
- За десять дней до собрания оповестить о нем жильцов, развесив на подъездах объявления с указанием даты и времени сборов. Помните, чтобы голосование считалось действительным, на нем должны присутствовать более половины собственников квартир или участников ТСЖ. Решение принимается большинством голосов, о чем составляется соответствующий документ. На его основании проводится дальнейшая приватизация.
ВАЖНО! Если вопрос о приватизации решается касательно подвала, находящегося в общежитии, необходимо получить лишь согласие его владельца здания, который, как правило один.
- Сделать проект планируемой реконструкции, предварительно изучив план подвала. Его необходимо согласовать с органом пожарного надзора, санэпидстанцией и прочими контролирующими учреждениями. После этого проект нужно предоставить в Бюро техинвентаризации, где он должен быть утвержден.
- После того, как БТИ утвердит проект, начинается рабочий этап по реконструкции подвального помещения. После их завершения проводится экспертиза техсостояния подвала, о чем проверяющая экспертная комиссия выдает заключение.
- Когда проект реконструкции согласован, получено экспертное заключение, необходимо написать заявление и подать его в БТИ для того, чтобы техпаспорт жилого дома был переоформлен. После этого площадь имущества, находящегося в общей долевой собственности жильцов уменьшится, при этом количество людей, оплачивающих его содержание, увеличится. Соответственно, плата для каждого отдельного плательщика уменьшится.
- Следующий и финальный этап приватизации – непосредственное получения свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое следует получить в Росреестре.
Для оформление свидетельства необходимо:
- Заявление.
- Протокол решения собрания собственников о приватизации подвала.
- Разрешение владельца МКД.
- Техническая документация на дом.
- Квитанция об оплате госпошлины.
Если документация заполнена верно, все данные действительны и результаты голосования не сфальсифицированы, то после проверки поданных бумаг свидетельство выдадут беспрепятственно.
Помимо того, что жильцы получают недвижимость в пользование и право распоряжаться ей по своему желанию, на них также ложится обязанность по его охране, уходу, содержанию в надлежащем состоянии. Также следует отметить, что провести полную приватизацию подвального помещения в жилом доме одним собственником невозможно.
Реконструкция помещения и ее критерии
Как уже было сказано, будущая планировка подвального помещения должна быть утверждена. Для этого необходимо:
- обеспечить свободный проход специалистов к системам коммуникаций для проведения ремонтных или текущих работ, дезинфекции, замены труб;
- соблюдать правила пожарной безопасности в подвальных помещениях и на входах к ним;
- провести освещение, воду, вентиляцию, отопление и канализацию в те помещения, где по плану будут работать люди;
- учитывать назначение подвального помещения и выполнять его реконструкцию с учетом того, для каких целей планируется его использовать: хранить инвентарь, личные вещи, консервации, устроить магазин или даже зону отдыха;
- не вносить изменения в конструкцию фундамента здания и несущие элементы;
- работы по реконструкции не должны нарушать функционирование инженерных сетей.
У каждого из жильцов уже приватизированного подвального помещения могут быть свои планы на его использование. Но если оно находится в общем долевом владении, решение по этому поводу принимается также на общем собрании при присутствии более половины собственников и большинством голосов.
Если планируется использовать подвальное помещение или его часть в многоквартирном доме в коммерческих целях, следует во избежание проблем с властью узаконить его в статусе нежилого и потом уже оформить в собственность подвал.
Самовольный захват
Нередко происходит, когда подвальные помещения, несмотря на проведенную процедуру приватизации, оказываются заняты без ведома. При этом фальшивые владельцы уверенно доказывают, что занимают эту площадь по вполне законным причинам. Например, утверждают, что занимают помещение на основании того, что провели перестройку и оснащение за собственные средства.
Но на данный момент этой причины недостаточно для того, чтобы забрать часть подвального помещения в единоличную собственность. И такая ситуация называется не иначе, как самовольный захват, чаще всего происходит в домах второго жилого фонда, особенно в постройках советских времен.
Для того, чтобы изменить ситуацию, необходимо созвать собрание жильцов, обсудить смену владельцев, перераспределить квадратные метры подвала на законных основаниях. Резюмируя, следует сказать, что все решения в многоквартирных домах по использованию площадей, находящихся в долевой собственности, принимаются исключительно на общих собраниях.
Подвал в многоквартирном доме общее имущество?
Подвал в многоквартирном доме является общим имуществом, если в нем находится оборудование, предназначенное для обслуживания всего дома.
Подвал в многоквартирном доме может быть признан общим имуществом на основании ЕГРН
Определением Мосгорсуда от 24.04.2019 по делу № 33-17269/2019 с удом было установлено, что согласно кадастрового паспорта, помещения, относящиеся к общему имуществу в многоквартирном доме, в том числе подвал в многоквартирном доме, поставлены на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера. При этом, кадастровый паспорт на подвал в многоквартирном доме не содержал отметок, что данные помещения относятся к имуществу общего пользования в многоквартирном доме.
Право собственности ответчиков на спорные нежилые помещения было зарегистрировано как на самостоятельные объекты недвижимости с соответствующим кадастровым номером с назначением объекта: нежилое. Инженерные коммуникации в многоквартирном доме были проложены в коридоре и стяжке пола коридора подвала.
Подвал в многоквартирном доме как общее имущество должен служить только для обслуживания дома.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 10.01.2020 по делу № А40-100573/2019 были удовлетворены требования к Департаменту городского имущества города Москвы о признании права общей собственности на подвальное помещение. Из решения следует, что первая приватизация квартиры и, соответственно, возникновение права общей долевой собственности на общее имущество, состоялись в данном доме до его передачи на баланс города, еще при нахождении в Ведомственном жилом фонде.
Спорное помещение не имело и не имеет самостоятельных входов, не зарегистрировано в собственность ответчика и не передано в пользование третьим лицам. Нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество.
Решением от 03.02.2020 по делу № А40-129284/2019 АС г. Москвы отказал в удовлетворении встречного иска признать подвал в многоквартирном доме общим имуществом. Согласно поэтажного плана спорные помещения (находящиеся в подвале) не являются техническими и были изначально запроектированы, в качестве конторских, складских и административных помещений, имеющих отдельное назначение.
Право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы, самостоятельное использование которых невозможно. К общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.
Определение Мосгорсуда от 28.02.2019 по делу № 33-8372/2019. В решении указано, что помещения являются техническими согласно данным БТИ и относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Суд исходил из того, что спорные помещения не являются техническими и не отнесены к общему имуществу в многоквартирном доме.
Определение Мосгорсуда от 18.01.2018 по делу № 33-1533/2018 . Суд отказал в признании помещения общим имуществом, поскольку спорное нежилое помещение в качестве общего имущества не использовалось и имело самостоятельное предназначение отличное от обслуживания дома; само по себе наличие коммуникаций в помещении, указанных в акте от дата, не свидетельствует о том, что данное помещение относится к общей долевой собственности.
Определение Мосгорсуда от 22.11.2017 по делу № 33-40060/2017 . Суд пришел к правильному выводу о том, что спорные помещения обладают признаками общего имущества собственников квартир поскольку должны быть всегда доступны для эксплуатирующих служб многоквартирного дома; еще на стадии разработки проекта строительства, в составе здания были предусмотрены технические этажи для обслуживания всех помещений и коммуникаций дома, и спорные помещения изначально именовались техническими этажами.
ПОДБОРКИ: Комплексное развитие территории (КРТ) 2023
Общее имущество многоквартирного дома появляется с момента приватизации первой квартиры в этом доме.
В решении от 02.03.2020 по делу № А40-137934/2018 АС г. Москвы разъяснил порядок как приобрести подвал в многоквартирном доме в общее имущество в процессе приватизации.
Объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы согласно п. 1 приложения № 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1, однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Относится ли подвал в многоквартирном доме к общей долевой собственности нескольких собственников помещений или нет определяется датой приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвал в многоквартирном доме был предназначен (учтен, сформирован) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовался фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на это помещение не возникло. Остальная часть подвала, не выделенная для целей самостоятельного использования, перешла в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале в многоквартирном доме и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Подвал в многоквартирном доме может быть признан общим имуществом, в т.ч. по экспертизе.
Решение АС г. Москвы от 20.03.2020 по делу № А40-205857/2019. Собственники МКД обратились в суд о признании права общей долевой собственности на цокольное полуподвальное помещение. В деле была назначена экспертиза, которая указала, что в помещении имеются ограждающие несущие и ненесущие конструкции инженерные коммуникации, электрическое и санитарно-техническое оборудование, обслуживающие более одного помещения МКД; для обеспечения качественной и безопасной эксплуатации МКД, для его обслуживания и ремонта требуется немедленный, беспрепятственный и постоянный доступ.
Решение АС г. Москвы от 13.03.2020 по делу № А40-81525/2019 . Жители МКД обратились в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением о признании права общей долевой собственности на подвал в многоквартирном доме.
Согласно заключению эксперта установлено, что в подвале имеются инженерные коммуникации, электрическое и санитарно-техническое оборудование, обслуживающие более одного помещения, а также ограждающие и несущие и ненесущие конструкции МКД; спорное помещение (подвал в многоквартирном доме) является техническим, предназначенным для обслуживания более одного помещения в жилом доме и требует постоянного беспрепятственного доступа к инженерному оборудованию, расположенному в данном помещении; спорное помещение не имеет самостоятельного входа, доступ в помещение может быть осуществлен только через подъезды жилого дома и комнаты, не принадлежащие ответчику, проход через которые требуется для доступа в помещения в которых располагается инженерное оборудование требующее постоянного беспрепятственного доступа.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
На основании этого суд удовлетворил требования истцов, признал подвал в многоквартирном доме общим имуществом.
Кому принадлежат подвалы в многоквартирном доме?
Часто возникают споры за право владения дополнительным метражом жилого дома в виде подвальных помещений и чердака. Главным вопросом остаются бесхозные помещения, к которым относят подвалы в многоквартирном доме, кому принадлежит это пространство и кто имеет право его использовать.
По действующему законодательству, жильцы не во всех случаях могут занимать неиспользуемые помещения в многоквартирных домах. Это обусловлено некоторыми противоречиями, существующими в актах и нормативных документах прошлых лет.
До недавнего времени можно было оформить подвал в собственность после финансовых вложений в ремонт и обустройство свободных помещений.
Спорные моменты в вопросах собственности на подвалы
Вопрос принадлежности уже занятого подвала возникает, если владелец не оформил документы на собственность, и помещением, так или иначе, завладел посторонний человек. На рынке вторичного жилья технические этажи часто приватизируются, но в новостройках наблюдается другая ситуация.
Жильцы домов обнаруживают, что подвал используются посторонними лицами на законных основаниях. Такая же ситуация возникает, когда права на пользование техническими этажами в судебном порядке отдаются прошлым владельцам. Необходимо разобраться, кому принадлежат подвалы, где находится оборудование и коммуникации всего дома.
Есть множество споров по вопросам владения подвальными этажами, в которые выведены важнейшие коммуникационные системы и вентиляционные отдушины. Часто возникает прецедент эксплуатации общего имущества в личных целях лицом, не имеющим на то права. Такие случаи рассматриваются в суде.
Часты случаи, когда подвал сдается в аренду на очень долгое время бывшим собственникам, и восстановление прав новых хозяев возможно только при помощи специалистов, представляющих интересы владельца в суде.
Определение права собственности на подвалы
В законодательстве РФ Высшим Арбитражным судов была прописана очередность наступления права на технические этажи. Оформление собственности начинается с оформления прав на первый этаж дома. Это возможно при условии, что раньше не было владения техническим этажом, а площадь подвала была установлена под индивидуальную эксплуатацию.
Если подвал не использовался как общее имущество жильцов, то и прав на собственность не было, соответственно этот метраж оставляется за первоначальным владельцем. Прочее свободное помещение, если не использовалось кем-то лично, остается в долевом владении владельцем квартир в доме.
Для оформления права на владение в долевой форме необходимо выполнить два условия:
- Подвальные помещения в момент их приватизации, не должны быть эксплуатируемыми другими людьми;
- Технический этаж должен быть отделен от жилых квартир подъезда и не использоваться в каких-либо целях.
Техническое помещение может быть признано как долевая собственность жильцов дома, только оно должно быть оборудовано техническими агрегатами и быть назначенным для обслуживания нескольких квартир.
Права собственности у владельцев квартир
Жильцы могут требовать прав на неиспользуемые площади следующих категорий:
- Помещения без специальных назначений;
- Пространство без коммуникационных труб, которые нужны для обслуживания всего дома;
- Подвал не является частью квартир на первом этаже.
Регулировка отношения между собственниками осуществляется по статьям 235 и 290 Гражданского кодекса РФ. По указанным там положениям жильцы могут выдвигать требования к таким свободным помещениям, как лестницы, пространства между этажами, коридоры этажей, лифты и чердачные помещения, пристройки и подвалы, крыши и ограждения дома.
По закону владельцы квартир, если дом многоэтажный, могут занимать все технические помещения по долевому принципу. Это же касается и вопросов эксплуатации оборудования, которое находится на обслуживании более одной квартиры.
В строящемся жилье долевая собственность учитывается кадастровым паспортом, проектными документами и техническим паспортом дома. На основании этих документов можно узнать о правах собственности на подвал. Если он не указан как специально предназначенное пространство, то его можно разделить по долям между собственниками квартир.
Застройщик обязан пройти оформление документации на подземные помещения, и только после этого возможна эксплуатация цокольного этажа и передача его третьим лицам.
Законодательные нюансы права собственности на технические помещения
Подвалы без оборудования внутри по суду назначаются в собственность или застройщику, приобретающему право пользования технического этажа, или собственнику всего многоэтажного дома. Высший Арбитражный суд дает возможность собственникам обращаться за определением подвалов в собственность в равных долях, даже если те уже принадлежать третьим лицам или внесены в Росреестр.
Если в реестр вносят запись о использовании подвала в частном порядке одним собственником, но есть право на долевое владение, то в суде можно доказать неправомерность оформленного пакета документов другими инстанциями. Все подвал решением суда переведут во владение жильцами на равных правах.
Незаконным является использование помещений общего пользования в частных целях, если это мешает другим жильцам попадать в свои квартиры. Это лифты, холлы и коридоры. Если подвальное помещение единственный вход в дом, тогда он будет однозначно переведен в общее имущество жильцов для беспрепятственного прохода к жилищу.
Для начала работ по восстановлению прав нужно начинать с запроса в Росреестр о правах собственности на недвижимость. По результатам можно практически сразу определить, кто владелец помещений.
Типовые вопросы о собственности подвалов
Бывает, что подвалы в доме передают в собственность, не уведомляя жильцов. Часто собственники квартир обнаруживают факты занимания общей территории соседями в одностороннем порядке, когда ограждаются территории и оборудуются перегородками, замками и прочими запорными устройствами.
Такие вопросы можно попробовать уладить мирно, а можно через суд. Но в любом случае для начала необходимо определиться с правами соседа на такие действия:
Росреестр выдает справку (выписку) с информацией, когда и кем было передано подвальное помещение, есть ли там долевое участие остальных жильцов, есть ли законное оформление этой части в индивидуальное использование, приватизированное это помещение или муниципальное. Также следует уточнить функции, для которых это помещение было построено при возведении здания.